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北京青年报2010/07/15 07:27
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
●小产权房市场庞大
购房者热情不减
张女士的家原本在海淀，一家三口住在不到60平方米的小房子里。然而，今年春天，张女士把父母接到了北京照顾。原来的小房子没办法住下五口人。无奈，张女士只得将海淀的房子卖掉，在昌平买了一户100多平方米的小产权房。当被问到购买小产权是否有担忧，张女士说，“那也没有办法，这是我能买得起的房子。”
记者在多个小产权楼盘的售楼处了解到，针对100多平方米的户型，像张女士这样的刚需购房者较多。此外，还有很多带庭院的户型有不少是老人养老居住。
在小产权房的购买者当中也不乏者的身影。北京市民刘先生介绍说自己在城区已有两套房，受新政调控政策的影响，他花全款不到100万在房山买了一户200平方米、自带庭院的房子。由于刘先生买房时与村里签订的购房合同规定，若房屋拆迁，可按当时的地上物物价款与村民获得同样标准的赔偿，这让他觉得小产权房或多或少还是有所保障的。“现在小产权房房价上升得也比较快，过几年也有可能出手”刘先生说。
此外，据业内人士介绍，一些小产权房推出的“别墅项目”使得普通买房人也能够实现“别墅梦想”，这种抓住消费者居住心理的地产项目也受到了不少购房者的追捧。以位于昌平的“畅金园”为例，520平方米的四合院总价不过270万元，单价只要5200元/平方米。
据不完全统计，截至2007年上半年，小产权房面积已经达到66亿平方米。这个数字，已经占到当年村镇房屋建筑面积的20%以上。
●政策打击难度大
小产权房花样翻新
近日，国土部针对“小产权房”提出了处理意见，其中包含了“对违法建设立即叫停，责令开发商停止对外销售，并采取停电停水措施；对尚未销售的和2007年12月30日以后新建、续建的房屋予以拆除”等明确而严厉的措施。
5月22日，住建部村镇建设司副司长赵晖在出席“渝洽会”时明确表示，小产权房将不会合法化。他同时透露，包括住建部、国土资源部在内的国务院有关各部门正在加紧研究，将积极出台严格的政策，小产权房治理将越来越严厉。其中，正在新建、续建的小产权房将予以拆除取缔，对政策出台前销售的已建成房屋，将进行清理。
然而，记者在对多家小产权房销售人员的采访中发现，他们无一例外地对小产权房的短期前景持乐观态度。“法不责众，政策实施起来难度大，法律规定不明确”是开发商看好小产权房前景的主要依据。位于房山区的某小产权楼盘销售人员向记者介绍，他们在3月份开盘的两栋楼已在不到两个月的时间内售罄。半个月之内还会开第四期。未来他们还会再建11栋楼的小产权住房。
在大片前途未卜的传统小产权房中，有一些以“租用”、“入会”等名义规避政策的“变异小产权房”浮出水面。
位于昌平区的“伊舍小镇”就打出了“养老产业园性质，采用会员制运作”的招牌来规避小产权房政策。想要入住的会员可与当地镇政府签订会籍协定，只需一次性缴纳会费即可入住。居住期限有无期限和五年制两种选择。
据伊舍小镇自称为“会籍顾问”的售楼小姐介绍，因为其运作模式是“会员入住”而非“卖“，所以伊舍小镇不是小产权房，不用担心被查处。“伊舍小镇”项目是北京市批13个旧村改造项目的一部分。该项目一期已经大部分售完，只有8号楼仅余数套房子。今年5月起会员才入住一期的3栋楼。如果发生拆迁，将根据会员和村里签订的协定，赔偿款归会员。
然而记者在调查中发现，国土部近期发出的18宗土地挂牌督办案件中，也有采取“入会”、“租用”的方式在集体土地上建设的小产权房项目。按照规定，该项目2007年12月30日以后续建、在建的项目应全部拆除。
●小产权房成因复杂
风险难避
针对“伊舍小镇”等项目的会员运作模式，亚豪机构市场总监郭毅指出，这种模式其实是一种变相的租赁。按照相关标准，租赁的最长租期为20年，不存在的租赁形式。所谓的“终身会员”并不合法。
建设用地城乡统筹和新农村建设、小城镇建设等问题，是“小产权房”越来越多的原因之一。而很多有刚性购房需求的购房者因为资金缺乏，不符合保障性住房申请标准等原因也形成了小产权房的庞大购买市场。
郭毅介绍，小产权房的成因比较复杂，各个区域、各阶段的产权形式也有所不同。从操作层面上看，国家各部委在政策的协调、落实上也较为困难。可以说，小产权房的改革道阻且长。“一旦要拆迁，购房者能否拿到赔偿很难说。即便与村民签订了购房合同，也可能会存在各种法律纠纷，通州画家村案就是一个例子”，她认为购买小产权房具有很大的风险，通过正常的购房途径买房。若现阶段不具备购房实力，租房也是一个不错的选择。
●链接
“小产权房”并不是法律上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。目前通常所谓的“小产权房”，也称“乡产权房”，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。
小产权房、乡产权房有两种：一种是在集体建设用地上建成的，即宅基地上建成的房子，只属于该农村的集体者，外村农民根本不能购买；另一种是在集体企业用地或占用耕地违法建设的。
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【特价房】业主置换急售!南北通透小三居,顺义地铁房,低于市价20万!打开APP关注不再提醒我0$据业内人士介绍，一些小产权房推出的“别墅项目”使得普通买房人也能够实现“别墅梦想”，这种抓住消费者居住心理的地产项目也受到了不少购房者的追捧。以位于昌平的“畅金园”为例，520平方米的四合院总价不过270万元，单价只要5200元/平方米。$https://m.fang.com/news/bj/0_3553861.html$https://static.soufunimg.com/common_m/m_public/201511/images/app500x400logo.png
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不久前，山西省委书记王儒林在太原市调研后指出：太原“全市小产权房面积高达2700多万平方米，这已经成为太原市累积下来的一道大难题。”2700多万平方米“小产权”房究竟有多大？按太原市2013年商品房销售面积397万平方米算，够太原市卖六七年。
太原34个“小产权”房名单
2014年2月至今，市房管局共发布七期违规销售名单，其中包含有集体土地违规销售项目34个，分别是：
1、长风万景（万景城）
（项目位置：晋祠路与长风街交汇处南3公里，万水物贸城对面）
2、君威·玉泉龙苑
（项目位置：新晋祠路与市府南街交叉口西南500米）
3、中环新天地
（项目位置：太榆路与南中环交叉口；售楼场所：太榆路与南中环交叉口）
4、西山名筑
（项目位置：西铭路开城里街三岔口）
5、锦绣西城（五三综合服务楼）
（项目位置：西铭路开城里街三岔口）
6、西山美筑
（项目位置：万柏林西铭路小西铭村）
7、北辰尚品
（项目位置：恒山路新店丈子头高速口）
8、金桥郡
（项目位置：滨河东路金桥东街交叉口东北角）
9、鑫美天地
（项目位置：长风西大街与千峰南路交汇处北500米）
10、兰馨花园
（项目位置：太原市滨河东路与新兰路交叉口）
11、紫云轩
（项目位置：龙城大街和坞城路交汇处）
12、森林湖公馆
（项目位置：兴华街西延东社城郊森林公园入口处）
13、加泰利亚花园
（项目位置：迎泽长风街紧邻绿地半山国际）
14、幸福BOX
（项目位置：小店滨河东路小店出口向南200米）
15、滨河二十一栋（原名滨河二十七栋）
（项目位置：小店区学府街与平阳路交叉口西北角）
16、文源小区
（项目位置：827、829公交总站旁）
17、金峰帝景
（项目位置：小店长风东街高速路口以南，学府街以北）
18、腾龙雅源
（项目位置与售楼场所均在晋源康庄生态园斜对面，滨河西路南延段与纬三路）
19、金色年华（又名颐和家园）
（项目位置：许坦东街部队对面）
20、水木云天
（项目位置：小店区汾东教育园区太原大学南100米）
21、化建佳园
（项目位置：长风西街与和平南路交叉口往北500米路东；售楼场所：太原市长风西街与千峰南路交叉口往西300米路南）
22、新升·琦锋苑
（项目位置：太榆路边东风汇港4S店南100米处）
23、东方雅居
（项目位置：迎泽长风东大街半山国际花园北500米）
24、滨江九里
（项目位置：尖草坪区小东流6、10路公交总站往东200米）
25、文化大厦
（项目位置：小店通达街和真武路（长治路南延）十字路口东南角）
26、东昇庭苑
（项目位置：万柏林西中环与上庄街西南角）
27、兰源古槐
（项目位置：滨河东路与新兰路交汇处往东200米）
28、龙凤花园
（项目位置：杏花岭区丈子头高速口往东200米）
29、富康苑新居
（项目位置：杨家峪高速口西500米）
30、未来城
（项目位置：山西大学城西1000米）
31、迎泽世纪城
（项目位置：迎泽西大街北侧，西矿街南侧）
32、半山LOFT
（项目位置：长风东街）
33、铂仕郡
（项目位置：榆次区秋村新区）
34、港丽城
（项目位置：武洛街与马练营路交汇处南）
2013年媒体报道，当时太原市300多个在售新盘中，小产权多达130多个，占比近一半。某房产网站的调查显示，这些名不正、言不顺的“无证”房产，多集中于太原东山地区五龙口附近、西山地区西矿街附近、尖草坪区柴村和中北大学附近、小店区坞城路附近、小店镇附近。
这些原本属于城市边缘的城中村地带，或因城市发展路网扩张而纳入新城区版图，或因借势高校、商务等配套而身价直线上升。
单纯回收的可能性不大
太原市国土局相关人士介绍，按国家法律规定，小产权房本身是违法建筑，不被法律所保护。由于没有产权，所以房源本身并不属于购买者，因此按照国家法律来说，小产权房是可以没收的。考虑到有些小产权房业主也有居住权，所以可能在回收时给予一定的经济补偿。但是小产权房的回收会牵扯大量人群的居住问题，因此单纯的回收可能性不大。
　　
集体转正可能性也不大
按照目前的统计数据来看，太原市小产权房数量庞大。既然全部回收的可能性微乎其微，那小产权房是否可能会在补办土地出让手续和交纳土地出让金后集体转正？该负责人介绍，这种处理办法难免会助长了小产权房的违规建设行为，小产权房成功转正为商品房项目，其所付出的地价成本往往不到通过正规“招拍挂”程序地价的三分之一。如果小产权房的转正成为合法，那将会助长疯狂乱盖违章建筑的歪风邪气，也会对珍贵的农村土地资源造成极大的破坏，因此小产权房集体转正可能性也不大。同时，补交的主体到底应该是谁？如果是业主的话，按照缴纳时的税费及当前房价核算，那业主相当于在当前市场均价水平下所要缴纳的金额会远远超出购房时的税费比率。
或把小产权房转为廉租房？
太原市房产纠纷代理律师谭晶晶介绍，把小产权房转为廉租房是近些年来比较流行的一种设想。谭晶晶称，小产权房业主虽然没有产权却有居住权。在众多购买小产权房的人群中，绝大部分是经济实力相对较弱的群体。把小产权房转化为廉租房，继续让购买人在其中居住，原先的购房款冲抵房租，这也是一种解决办法。但同时谭晶晶也坦言，这样做在实际操作中，也可能会伤害到小产权房持有人的利益。
国内一些小产权房处理案例
1、2010年6月北京“水岸江南”二期32栋房子被推倒，被称为国土资源部“一案一处理”新政的排名前列大案。
　　
2、2010年7月，海南三亚展开了一场声势浩大的集中打击小产权房等违章建筑的“铁锤行动”。两天拆除16栋、总建筑面积2.6万平方米的小产权房。
3、2010年11月14日，西安市展开较大规模一次针对小产权房的执法活动，取缔了辖区内26家小产权房售楼中心，涉及违规占地面积达820多亩。
4、2012年2月，南京小产权房七彩星城项目，在业主补交部分房款，开发商补交了一个多亿的土地款后顺利转正。
买房时需要看好五证
房地产开发商在房地产市场上销售商品房，必须具备一定的条件，并且按照有关的规定在房地产管理部门办理商品房销售的各种手续。其中必须具备的“五证”是指：
《国有土地使用证》,是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金,获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证；
《建设用地规划许可证》,是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证；
《建设工程规划许可证》,是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证；
《建筑工程施工许可证》；
《商品房销售（预售）许可证》。
文字来源：山西晚报记者陈志 胡丽娜
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出具农村住房坐落地所有权单位(村民委员会)作出的土地使用权随住房抵押，抵押权实现时同意处置的书面证明。
1、小产权房是指农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁布的，而是有乡政府或者村政府颁布的。
小产权房有两种：
一种是在集体建设用地上建成的，即宅基地上建成的房子。法律是允许乡村集体组织在集体土地上建造住宅的。只要依法办理了相关审批手续，就是合法建筑。
另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的。违反《中华人民共和国土地管理法》的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。因此，并非只要是小产权房就是非法建筑。
2、小产权房可以买卖吗?
非法的不能购买，那合法的是否可以购买和转让呢?根据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，农村宅基地属于集体所有，村民对宅基地也只是享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到法律的认可与保护，也就不能办理土地使用证、、契税证等合法手续。由此可见，小产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的。但这并不是说小产权房就不能转让，而是说其转让或销售的对象是有限制的，只能在集体成员内部转让、置换。
买小产权房注意事项有哪些
1、看开发主体是否合法
实施城中村土地开发的主体可以是村民，还可以是农村集体经济组织依法成立的具备法人资格和房地产开发资质的经济实体，也可以是村委会依法委托的房地产开发企业。但主体一定要取得合法开发土地的资格。
2、看是否取得了国有土地使用证
按照有关规定，城中村的开发用地，必须由武汉市土地整理储备中心征为国有土地，实现土地性质的转变，再通过“招拍挂”方式交给土地使用者使用，并由武汉市国土房产局核发国有土地使用证。
3、看是否符合城市规划
城中村改造项目，必须符合城市总体规划，只有符合城市整体规划，购房者的房屋所有权证书才有一定的取得保障。
4、看是否取得了建筑工程施工许可证
城中村改造项目应按照《建筑法》的规定，进行报建、招标、施工、监理及组织竣工验收。
5、看有没有商品房销（预）售许可证
这是城中村改造项目准许向社会销售的重要标志。城中村改造项目应符合《房地产法》的规定，经武汉市国土房产局审核，各项条件符合有关法律法规的规定，取得商品房销（预）售许可证后，才能向社会销售。
小产权房怎么贷款和买小产权房注意事项有哪些的具体介绍就到这里了，在购买房子的时候大家务必要全面的认识到小产权的问题，买房的过程中要认识清楚小产权和大产权的区别，从而让自己买房的时候可以做出正确的决策。小产权房买的时候一定要特别注意，不要买了之后才后悔。
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