2万的新房蠢蠢欲动，2万的二手房却已经有成交了。——这是2019年下半年的江宁禄口，但今天的江宁禄口呢？
曾经250多套房引发2600多人疯抢，如今业主1.5万/㎡卖房，比3年前还便宜？
2021，区域内还将有一大波新盘上市，能不能买？
01
崩溃！卖得比3年前还便宜！抢到房的业主血亏……
刚刚，我在某中介上发现江宁朗诗青春街区的一套75㎡左右的房源成交价仅15743元/㎡！总价仅120万！
江宁禄口二手房不是破2万成交了吗？
我又搜索了该小区历来的成交价格，这是卖得比3年前还便宜？
2017年年底，朗诗青春街区最后一次加推，情况如何？
毛坯均价1.2万/㎡，251套，2627人报名，平均10人抢一套，当场卖光
当年的朗诗青春街区，堪称“倒挂神盘”，买到就赚到，2600多位买房人挤破了头！
“没摇中1.2万的朗诗青春街区，放弃了1.2万的翠屏城，现在禄口二手房快2.3万了，心塞。”这是2019年一位差一点成为禄口业主的人当时的痛心之语。
然而，一位抢到房的“幸运儿”眼下却几度崩溃！“本以为房价2万指日可待，没想到1.5万让你亏到吐血……”
当初不到1万买入禄口的业主，几乎都赚了一倍。不过，这是南京上一轮涨幅的平均水平。以招商依云郡为例，2014年9700元/平买入，2019年2.2万/平卖出，成交赚1.2万/平。
但是能成交才是真赚钱，落袋为安，现在的禄口二手房最大的竞争对手，是上市的一大波新盘，而且还都是现房。禄口的供应非常巨大，作为房东，能卖赶紧卖。
否则，二手房市场教你做人。
02
新房冲击严重，二手房举步维艰！江宁禄口有多难？
近期，我走访了禄口板块多家二手房中介，结合实地探访中介得来的信息，我统计了禄口板块13个主力二手房小区的挂牌价情况，发现目前禄口二手房价格主要分为3个梯队：
第一梯队：1.7万/㎡-2万/㎡（3个）
目前处于第一梯队的小区有新城保利天地、朗诗青春街区、招商依云郡，其中新城保利天地的挂牌价最高，目前在365二手房网站上的挂牌均价是20220元/㎡，招商依云郡目前挂牌价也逼近1.9万/㎡。
可以说，目前处于第一梯队的三个二手房小区，是禄口在售二手房里面最贵的，并且这个三个小区都是品牌房企的次新房。
相比之下，中介表示，新城保利天地小区70多、80多的小户型比较好卖，主要是总价控制在180万以内。而且小区地理位置比较好，靠近翔宇路北地铁站，距离商业中南棉花糖也不远，所以受很多刚需买房人的欢迎。
其他次新房招商依云郡和朗诗青春街区两个小区离地铁站较远，成交量不如新城保利天地，成交价也略低点。
第二梯队 ：1.3万/㎡-1.7万/㎡（7个）
处于第二梯队的二手房小区比较多，也是目前禄口二手房挂牌量的主力小区。其中最值得一提的便是翠屏城，因为和其他小区相比，这个小区也算是个次新房，小区体量很大，挂牌房源较多。
就我之前实探的情况来看，小区内部环境还是不错的。但是也存在一些问题，比如土地年限缩水，周边没有大型配套，距离地铁站较远。
但是从成交数据来看，小区成交量还行，主要还是因为房子多，且总价相对便宜，比一些老小区的居住环境又好很多。
第三梯队：1.3万/㎡以下（3个）
在第三梯队的只有3个老小区，星汉城、颐家春天、永欣新寓，这几个小区房龄比较老。尤其是颐家春天，据中介透露，小区内部居住环境较差，星汉城内部环境相对来说还是不错的。
值得一提的是永欣新寓，小区是拆迁安置房，体量大，房源多，挂牌量大，因此成交量也比较大。
总的来看，禄口品牌房企的二手房挂牌价高于普通老小区，成交量也比老小区要好。中介表示这边老小区主要还是本地的地缘客进行置换的，外地的刚需还是倾向于买次新房，毕竟居住品质好一点。
不过从2019年到近期一年多的时间里，禄口板块主力二手房，不管是品质次新房还是老小区，房价几乎呈现全面下跌的态势，次新房大部分房价跌幅在5%左右。
对于这种现象，附近中介表示：受新房冲击太大。作为江宁刚需阵地，禄口的供货量一直都相当充足，目前明显供大于求，绝大多数楼盘都处于默默领销许、慢慢去化的状态。
你觉得这前景如何呢？欢迎留言交流。
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7月南京哪里的房子有潜力？看江宁禄口房价走势
房天下
2020-07-14 04:49房天下官方帐号关注
买房了吗？这句话适合于家庭聚会、相亲约会、朋友聚会等等场合。南京7月的房价也已经新鲜出炉。据房天下研究院发布，南京7月二手房参考均价31693元/平，环比6月上涨0.42%，同比去年同期上涨5.95%。其中江宁禄口7月二手房参考均价15433元/平，环比6月下降1.88%，同比去年同期下降3.08%。
一、禄口二手房房价走势
江宁禄口7月二手房参考均价15433元/平，环比6月下降1.88%，同比去年同期下降3.08%。最近一年中，4个月房价上涨，8个月房价下跌。
图1：禄口二手房价格走势
数据来源：房天下研究院
二、禄口二手房住宅7月最贵的小区均价超过1万/平
禄口二手房住宅7月最贵的小区为葵花社，均价超过1万/平。
表1 禄口二手房均价较高的TOP20小区
数据来源：房天下研究院
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三、禄口热门小区房源推荐
TOP1:翠屏城，均价15313元/平，网友关注指数166。查看房源>>
TOP2:永欣新寓，均价11547元/平，网友关注指数128。查看房源>>
TOP3:朗诗青春街区，均价18343元/平，网友关注指数67。查看房源>>
TOP4:空港公寓，均价13221元/平，网友关注指数40。查看房源>>
TOP5:招商依云郡，均价19506元/平，三居至四居在售，网友关注指数37。查看房源>>
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