签订房屋买卖合同的注意事项
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签订房屋买卖合同的注意事项
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1．最主要的应该看两证，一个是国有土地使用证，一个是预售许可证。一定要看原件。要看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内，以确保将来顺利的办理产权证。
商品房预售，开放经营企业应当与消费者签订商品房预售合同，预售人应当在签约之日起三十日内持商品房预售合同向县级以上房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。
2．必须要求承诺办理产权证的时间。明确房产证办理的具体时间以及无房产证、迟办房产证的违约责任。出卖人应当协助买受人于房屋交付之日起或合同签订之日起９０日内，办理产权登记手续。(第一阶段，开发企业应当在交付使用后６０日内将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送产权登记机关；第二阶段的３０日里，由买受人办理产权登记手续)
3．应注意新建商品房应取得《住宅交付使用许可证》后方可交付使用，无《住宅交付使用许可证》的，公安部门不予办理入户手续.
4．房地产开发企业在商品住宅交付使用时，应当向消费者提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并按《住宅质量保证书》的约定承担保修责任。
二 房屋面积的条款
1．建筑面积、套内面积、使用面积和公摊的面积(自己分摊的公用面积)及其测量方法要明晰。具体做法：
a,应在条款中写明建筑面积，建筑面积中含公用面积的组成部分及具体平米数、使用面积平米数、建筑面积与使用面积的比例。
b,公摊面积：和开发商约定清楚，不仅要有一个笼统的公摊面积的数字，而且要约定公摊的是哪一部分，要确定公摊的位置。现在有很多赠与这个，赠与那个，实际上有的时候是公用的面积。
c,其他：所购楼房的楼号、房号、单元在整幢楼中的位置示意图、单元的平面图也应在合同中写明或作为附件。另外房子宏观规划（主要是外部环境）要详细约定。
面积差异的处理方式：一种是双方自行约定，约定使用面积不能大于1%，或者0.5%；另一种，约定面积误差比绝对值在3%以内的据实结算房款，面积误差比绝对值超过3%，开发商必须承担违约责任，同时允许购房者退房。某些开发企业将这一条规定在合同中直接格式化为“多退少补、据实结算”，此点必须注意不接受，约定清楚
2．房屋质量的条款
要详细地把质量要求写进合同。如：卧室、厨房、卫生间的装修标准、等级，建材配备清单、等级，屋内设备清单，水、电、气、管线通畅，门、窗、家具瑕疵，房屋抗震等级等。同时，合同中还可以规定房屋的保质期、附属设备保质期等。(下水道堵塞、墙面渗水、屋顶漏雨、墙体起鼓等等问题)
注意：涉及装饰、设备标准承诺和基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺时，合同要求双方对有关承诺的违约责任作出处理约定。避免笼统地写上“由出卖人继续完善”或是“由买卖双方协商解决”，或干脆空白不填。另外要注意楼盘小区内的规划及配套是否与广告说明相符。如户型、绿化、相关配套设施、开发商对小区的承诺等，可以以“附页”或“附条件合同”的形式签订。
下列情况，购房人因为房屋质量问题，有权要求解除合同并要求赔偿损失：房屋主体结构质量不合格，不能交付使用；房屋交付使用后，房屋主体结构质量经检验确属不合格；因房屋质量问题严重影响正常居住使用。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
注意查看交付标准：多数开发企业选择的是第一种交付标准，即“该商品房经验收合格”。而国务院《城市房地产开发经营管理条例》中已明确规定，住宅小区等群体房地产开发项目应当进行综合验收，分期开发的应当分期验收，否则不得交付使用。
三 交房时间和预期交房条件
在预售合同中应予明确交付时间。比如交房装饰标准、物业的服务项目、收费等，同时明确违约责任。注意开发商利用“合理顺延”权利过长延迟交楼时间。对于一些不合理的、缺少依据的收费，如发展商聘请律师的费用、委托中介费、银行手续费等，拒付。
注意：如要购买地下车库应注明地下车位的范围、车位号、预售面积、预售价款，维修费、物管费等等。
房子的保修期限和范围。对维修期限、条件作出约定。
明确按揭办不下来的话，双方的责任。现在买房通常需要按揭，确实有的情况下按揭没有办下来，没有办下来的原因比较复杂，有购房者的原因，也可能有房地产开发商的原因，甚至也有一些是银行方面的原因，也有一些是综合的。要明确，如果按揭办不下来，双方各自的责任是什么。
注意：一些比例数字。比如说违约金是千分之几还是万分之几，还是百分之几。
四 不可抗力条款
确保将来顺利的办理产权证。 商品房预售
不可抗力应该是指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，比如说地震、发洪水等等，一般开发商通常把不可抗力的范围扩展了，比如说施工中如果遇到异常困难或者重大的事故问题不能解决，比如说契约协定后政府颁布的法规和原来不同，比如说施工配套的批准和安装的延误，都认定为不可抗力。建议一定要仅仅把握住三个条件，就是不能预见、不能避免、不能克服的情况下，约定在最小的范围内，不要扩展，扩展以后，延期交房的时候，他都可以说我免责。
五 补充条款
签合同要注意的事项：一 查证。 1．
由于补充协议大多含有建筑、房地产、法律等专业术语，一般购房人很难完全搞懂。因此，购房人不要急于和开发商签订补充协议，先将补充协议拿回来，找专家进行咨询，将补充协议中不合理的地方找出来，并对其进行修改。同时由于补充协议是由开发商拟定的，保护购房人的条款很少，因此，应在专家的指导下，在补充协议中增加保护购房人的条款。如果开发商不能满足购房人以上的合理要求，那么，购房人最好不
要和开发商签订补充协议。
六退房条件
如果出现以下八种情况，购房人可提出退房。
1.实测面积与合同约定面积误差绝对值超过3%。
2.开发商逾期交房构成根本违约，即逾期交房达到合同约定的退房日期。
3.开发商变更规划、设计影响房屋结构型式、户型、空间尺寸、朝向的。
4.开发商预售未取得商品房预售许可证的房屋的（故意隐瞒未取得预售许可证的除外）。 1．
5.开发商交付的房屋主体结构质量不合格或房屋质量严重影响房屋正常使用的。
6.不能或不能按期办理产权过户的。
7.购房者贷款申请未批准，合同双方对付款方式不能协商一致的。
8.合同中约定的其它退房条件出现时。
9.延迟办理产权证构成违约，应予以赔偿。
七 其他注意事项
在签《商品房买卖合同》时，应在所有空白处划线；双方另有约定的，在每句话末了盖章或者划线。
在签订正式购房合同后，最好对该合同进行复印备份，并由房地产公司销售负责人签名确认，直至该合同由房地产公司到房管部门备案，以便日后出现纠纷时作为证据。 1．
房产合同编号只能在房管部门内部的联网中才能查到，即只有内部工作人员才能查到。一般的房产网是查不到的，只能查房屋代码。问一下。
八 注意不平等条约
有的开发企业竟单方在合同中这样规定，“出卖人逾期交房９０日，买受人有权解除合同；买受人逾期付款３０日，出卖人有权解除合同”“出卖人逾期交房的付３％违约金，买受人逾期付款的付５％违约金”。双方权利、义务不对等的严重程度可见一斑。
当涉及屋面使用权、外墙使用权约定时，少数企业将其约定为“归出卖人”是完全不合理的。基于建筑物区分所有权的法律理论，建筑屋面之所有权、外墙之所有权均应当归房屋买卖双方共同所有，房地产开发商在物业售完后依然无偿、无限期保留该物业屋面使用权和外墙使用权，明显有悖公正。开发商的补充条款只表明了开发商的态度，如不接受可以不签合同，或者就这些条款增加自己的限制条件。
消费者发觉自己签订了“不平等条约”，也不要自认倒霉，可与经销商或开发商协商，找消费者协会协调，到工商和建设主管部门申诉，或通过法律途径解决购买中遇到的问题。根据《中华人民共和国民法通则》和《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》的有关规定，“一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。”《中华人民共和国消费者权益保护法》也规定了格式合同中不公平、不合理的内容无效。因此，购房者可以在行为作出之日起一年内向当地人民法院请求变更或撤销该合同或合同中显失公平的条款.
来源：耒阳市房产管理局　　　
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中介称房龄&约90年&，结果竟是83年
《金陵晚报》
匆匆交下1万元定金后，买房人大呼上当 中介称房龄&约90年&，结果竟是83年
本报记者 李子墨
　　一个24岁的女孩，如果被人问及年龄，可以答&20多岁&、&20来岁&甚至&约20岁&。但她坦然回答&约17岁&，你会不会大跌眼镜？
　　近日，在南京，市民宋先生就碰到一桩这样的蹊跷事。不过，他碰到的不是女孩，而是房子。
　　宋先生在中介看到一套二手房，问及房龄时，中介宣称&约90年&。宋先生算了一下，房龄约为17年，觉得满意，就匆匆交下1万元定金。谁料后来，宋先生发现房子竟建自1983年，已有24年房龄，与中介所说的17年房龄相去甚远，这才大呼上当，要求退房。
咄咄怪事： 1个&约&字让房子&年轻&7岁
　　&世界上竟然有这样的中介，把83年的房子说成'约90年'，来诱骗我下定！&近日，市民宋先生窝了一肚子的火，来到华侨路的南京市房产管理局中介管理科投诉。
　　原来，1个多月前，急着买房的宋先生，来到秦淮路某二手房中介公司，看到了一套房子，总价不到40万元。
　　问及房龄时，中介公司的刘小姐表示：&大约是90年。&宋先生算了一下，房子大约有17年的房龄，老是老了一点，但是可以接受。
　　在刘小姐的带领下，宋先生就和家人一起去实地看房。由于家人对房子的价格、条件都表示满意，该房子距离宋先生妈妈的住所也较近，当天中午，宋先生和家人就拍板决定买下，交了1万元定金。
　　然而，宋先生后来得知，该房子的真实房龄是1983年，与中介所说的&约90年&相去甚远。另外，由于房龄太老，房子在购买时也不能使用商业贷款，感到上当的宋先生就异常恼怒地决定退房，并到南京市房管局中介管理科投诉，要求房主退还1万元定金，中介退还5000元定金。
记者采访：中介称：&约90年&与83年并不矛盾
　　 &哪有这样的道理？一套房子，明明是1983年的房龄，中介却宣称'约90年'。一个'约'字就把房龄变年轻了7年，这不是故意骗我下定吗？&宋先生表示，中介在提供房源信息时，存在欺骗行为，因此他要求中介退回他所交的5000元中介费。
　　昨天上午，记者联系到这家位于秦淮路上的中介公司，采访了为宋先生提供买房服务的刘小姐。
　　对于把1983年房龄说成&约90年&的事情，刘小姐坦然承认，但表示：&我手上有那么多房子，怎么可能对每套房子的房龄都知道得那么准确？买主确实问过我那套房子的房龄，我也只是听房主介绍过，就回答大约是90年左右。&
　　&约90年，跟83年的实际房龄，差别有多大呢？而且，买主一家人都去看过房子，应该清楚大概的房龄。他说我们中介在房龄上骗他，要求退5000元中介费，没有道理。&刘小姐透露，宋先生想要退房的真正原因，是该房子楼下存在违建、他觉得治安环境不好，现在纠缠于房龄问题，只是借口而已。
　　据悉，该中介已明确拒绝宋先生提出的退还中介费的要求，房主也只退给宋先生部分定金。宋先生表示将到法院起诉，寻求说法。
官方提醒： &谎报房龄&是中介惯用的骗人伎俩
　　 &对于该中介把83年房龄谎报为'约90年'的做法，我们已指出其错误，希望买主、房主和中介三方协调解决此事。&市房管局中介管理科的一位人士，在接受记者采访时表示。
　　他同时提醒，谎报房龄是部分不诚信的小中介，诱骗买房人下定的一大惯用伎俩，值得买房人高度警惕。
　　&买房人有一个共同的心态，那就是在相同价位、地段的情况下，总是喜欢购买相对较新的房子。&裕兴房产一名资深的房产经纪人介绍，&有些小中介知道买房人的这一心态，为了促成交易，就常常会谎报房龄，把房龄报得年轻些。而有些房子年代较远，光看房子，根本无法分辨具体房龄。粗心的购房者通常是先交定金，然后等到签合同、时，才发现房龄原来很老，这时候想反悔、退房，反而要支付一笔价格不菲的违约金。&
　　提醒：市民在买房前，最好仔细查看土地证上的使用年限，对房龄问题心中有数，以免上当受骗。
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中介是没有诚信的,大家的共识.
我一亲戚曾经遭遇一大中介介绍的房源,大单.3方坐下谈细节时,亲戚突然想起询问户口问题。对方答说可以移到他家去.他不是真正的主人,是亲戚委托代理卖房的.还有其他等等等等，中介反正是使劲促成交易。但就户口一条,其实这交易就是...
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中介是没有诚信的,大家的共识.
我一亲戚曾经遭遇一大中介介绍的房源,大单.3方坐下谈细节时,亲戚突然想起询问户口问题。对方答说可以移到他家去.他不是真正的主人,是亲戚委托代理卖房的.还有其他等等等等，中介反正是 ...
&中介是没有诚信的&，都说事无绝对，可是事实却告诉我们，这话可以基本成立。当然，中介口头上也经常讲“诚信”，不过它讲的是一套，做的又是另一套，换个词，就叫“忽悠”……
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中介为卖高价篡改房龄
　　通过中介，已经预付了一套二手房的定金，签订买卖契约时，买主发现说是1998年的房子竟然“缩水”了7年。日前，本报接到几例关于二手房房龄“缩水”的投诉。随后，记者进行了暗访，发现中介在房龄管理上存在很大纰漏。
　　投诉：房子“缩水”7年
　 市民张先生由于急需一套房子结婚。他告诉记者，2月份，他在网上看中了某房产中介挂出的一套水西门附近的房子。网上称，该房是1998年盖的。于是张先生便电话联系了该中介。他们也承诺房龄属实的情况。看完房子，张先生比较满意，于是便付了定金。
　　张先生的女友是个细心的人，她认为这套房子很旧，不像是1998年的。果然，她从市房产局获悉，此房是1991年建的。“把房龄说小点，价钱就可以卖高点，这就是他们的目的。”对于中介公司的行为，张先生很气愤，“明明有错，还强词夺理地称，他们介绍的信息是卖主所说的，所以错不在他们。”
& & 调查：房龄“缩水”很普遍
　 近期，记者走访了几家房产中介，发现了不少隐瞒房龄的现象。瑞金路，某房产中介的员工给记者介绍了该路上的一套二手房，且称该房是1997年盖好的，可另一员工却说它是1995年的房子。难道他们内部都没有把房龄搞清楚!随后，该中介的员工又介绍了另一套说是1999年的房子，并且带记者去看了房子。但据周围的居民介绍，他们的房子是1995年盖好的，根本就不是1999年盖的。而该中介公司员工则解释说，卖主怎么说房龄他们就怎么登记。
　　随后，记者又走访了其他房产中介，也发现了相同的情况。
　&&专家：购房最好问房龄
　 记者昨天从市房产局获悉，现在使用的房屋产权证是更换后的建设部新版产权证，上面确实没有房屋建筑年代的相关内容。而有关专家称，消费者在购房时要问房龄。这样一方面可以避免因为折旧率太高、价值大幅贬值而造成的损失；另一方面就是可以避免因为房龄问题引起的贷款不顺畅所造成的成交受阻。
　　“新版产权证上都没有房屋建筑年代了，那怎样才能避免受骗?”对此专家称，买房时，消费者可要求卖方共同到房产局档案馆查实建筑年代；或者可以在买卖契约中书面约定，如建筑年代与实际不符，双方可按年折旧率相应减少房款。
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中介虚报消费者受误导 买二手房房龄“缩水”39年
买二手房房龄缩水39年
经罗湖消委会调解，双方解除购房合同，消费者讨回六成订金
买二手房，房龄是个重要因素。记者昨天下午从罗湖区了解到，市民唐先生因房龄减缩问题与中介发生纠纷，经消委会协调解除了购房合同，追回部分损失。
中介虚报房龄、面积
唐先生由于要结婚，出于经济上的考虑想买一套二手房。经过留意，某报上连续刊登的一套二手房信息让他心动，报纸对该房的描述是：“新秀村，3房2厅，90平方米，南北通透，70年产权，30万。” 唐先生去该中介地产公司作了咨询，中介地产公司确认有这套房子，并带他多次到现场看房。经过仔细了解，唐先生对该房情况比较满意：楼况较好，周边环境也可以，价格适宜。
4月8日，他与中介地产公司签订了《委托购房合同》，并交了10000元订金，合同上注明该二手房的建筑面积是90平方米。后来，中介地产公司召集该房业主与唐先生一起核对房产证，房产证上载明的建筑面积为“85.77平方米”，使用年限是“从1985年起到2035年止，共50年”，除去已经使用的19年，尚有31年。这些与广告上刊登的“90平米，70年产权”相去甚远。
消费者受误导要求取消合同
唐先生当时要求中介公司帮他将房子办理成70年产权，中介公司解释说房龄是根据有关法律、法规确定的，不能办理延长到70年。之后，唐先生与中介公司签订了正式购房合同。
快付款时，唐先生家人问起房子具体情况时，唐先生才发现不妥，赶紧与中介地产公司交涉，要求取消合同，退还订金10000元。而中介地产公司认为此前已向唐先生提供了房产的真实材料供核对，也具体说明了相关情况，并无欺诈恶意，并且双方已经签订了正式购房合同，发生了合同效力，不能再更改。
消委会认为，中介负主要责任
无奈之下，唐先生投诉到罗湖区消委会。罗湖区消委会经过调查，认定双方都有一定过错：中介公司发布的广告不真实，带有误导性质；中介公司与唐先生签订的《委托购房合同》，房产情况说明和广告不相符，也带有误导性质；消费者在知悉房子实际情况后，仍然签订正式购房合同，有一定过错。罗湖区消委会根据双方过错，确定了责任分原则，即中介地产公司承担60％责任，唐先生承担40％责任。
通过调解，最终双方对这一解决办法表示同意。4月27日，唐先生从中介地产公司取回了退还的6000元订金，并解除了购房合同。
深圳商报 文/杨剑昌 黄超华
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不法中介假报房龄 粗心业主闷声吃亏
9:05:44作者：文涛
　 　　为了把房子卖出去，一些不法中介虚报房龄谎言欺骗，不少购房者上了当，不仅订金拿不回来，反而要忍受被欺骗却无法申诉的痛苦。
　　骗局实录一 　　去年10月，刘女士看中了紫竹林50号的一套房子，对于价格、户型等都比较满意。但是，她注意到广告上说这套房子位于一栋6层高的楼的4楼，而到现场却发现这栋楼最高也只有5层。基于这点，她对房子的年代有点担心。但是问到房龄的时候，中介和房主都一直坚称是90年代的房子。看着对方一脸的真诚，刘女士相信了他们。虽然想考证一下，但是在签约的时候，房产证上并没有该套房子具体的建设年代说明。随后，在签订合同的时候，也没有任何关于房子年代的约定。
　　然而，一个偶然的机会让刘女士意识到自己上当了。有一天她经过该小区时和社区里的人聊天，有人告诉她这个房子是1979年建成的，1980年入住，1981年办的房产证。随后的遭遇进一步印证了房龄变长的事实。她去建设银行贷款的时候，银行工作人员告诉她，5层高的楼房不可能是90年代的房子。为一查究竟，在南京市房管局档案馆查的结果是该套房的房产证是1981年办理的。
　　发现自己选的房子房龄一下变长这么多，刘女士和家人左思右想都无法接受，于是就不想买这套房子了。然而经过多次交涉，对方始终以刘女士违约为由拒绝退还订金，由于合同内没有相关约定，她缺少切实的证据为自己维权。
　　骗局实录二 　　因为对房龄变长不满，张先生也损失了900元的订金。去年11月份他看中了栖化新村的一套70多平方米的房子。中介宣称房子是上世纪90年代的，当天就要他付3000元订金，声称不付的话房子就买不到了。但是到签约的时候，张先生看到该套房的房产证上清楚地写着年代是1982年，中介拒不承认事先90年代的说法。他当即提出要求中止交易，退还订金，但是对方以他违约为由拒绝退还。
　　专家点评 　　南京市房管局相关负责人提醒广大购房者，在该局档案室可以查询房屋的具体年代。如果你对房屋年代很看重，在查询前不要与中介签订任何合同或者协议，也不要预付订金。即使要签合同，也应该在合同内写明关于房屋年代的具体要求和对方违约的处理办法，以法律武器保护自己的权益。不要相信任何口头承诺，以免上当受骗。
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99年房子变成79年 交完钱后房子长大20岁
今年26岁的王女士来自河南，年初，她和丈夫在一中介公司看中了位于珞狮南路的一套二手房。在与中介的接触中，对方称该房建于1999年左右。3月15日，她以25万元的价格购买了这套64平方米的房子。4月1日，她正式拿到了房钥匙。当天上午，她检查房间准备进行装修时，发现卫生间和厨房管道严重老化。随着对房间的仔细检查，她发现了越来越多的问题，后经邻居提醒，她才知道房子并非中介所言的“不到十年”，而是建成时间近30年的老房子。当王女士找到中介讨要说法时，对方拒不承认说过“房子不到十年”的话。
　　律师认为，像王女士这样，上当受骗的案例很多。主要是因为双方在当初洽谈时，买方轻信中介所言，未做详细调查所致。从目前的现状来看，王女士在法律上处于被动局面。罗杰律师提醒广大买房人，在与中介接触时，对于中介所言，应要求对方出具书面证明或承诺，这样才能真正维护自身的权益。
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1984年的房子到中介手转眼变成1989年
来源：住在杭州网 08-12-31
如果不是最后出了岔子，田小姐会觉得她2008年是以幸福和收获终结的，现在却陷入了一起纠纷之中，甚至让她萌生了退掉手头这套刚购置的房子的念头。
　　今年12月，田小姐在裕兴房产高新店看中了一套古荡新村的二手房，并委托裕兴房产办理相关的产权过户事宜。由于其中部分房款需要通过银行按揭贷款，田小姐在签合同之前，就跟中介公司特别强调她是要办理公积金按揭贷款手续的。田小姐称，她是得到了中介公司的工作人员口头承诺之后才签订购房合同的。一切很顺利，田小姐付了首付款并顺利住进了房子，然后着手准备重新装修。
没想到，就在新年即将到来之时，她却收到了银行通知，银行称这套房子无法办理公积金按揭贷款，理由是申请资料有问题，房子的建筑年份和实际建筑年份不符。
　　田小姐大吃一惊。“我在买房子之前就说明我是要办理公积金贷款的，现在非但公积金贷款办不了，而且还让我明确知道了房子的年份不是先前所说的1989年，而是1984年。”田小姐认为，如果当初中介公司明确告诉她这套房子是1984年的话，她完全可以考虑选择其他房子。
　　由于这套房子是房改房，相关的三证上也没有年份说明，关于房子是1989年建造的说法，田小姐说都是完全听中介公司工作人员的口头介绍。“这么大一个公司，我是非常信任他们的，交了首付款后，相关的税费也交了，中介费也付了，现在却出了这么大一个问题，我应该怎么办？”田小姐表示，在接到银行通知后，她还专程去银行了解情况。
　　据田小姐讲述，银行的工作人员还把资料拿出来，指着其中一张杭州市房地产管理局制的“房地产平面图”说，上面有一串“440684”的字样，尾数“84”其实就是代表房子是1984年建造的。而在另一张杭州市土地管理局监印的“房屋分层分户平面图”中，相应的一串数字却变成了“4406”字样，少了“84”二字。
　　“这‘84’两个字是谁抹掉的？究竟是谁动了手脚？中介公司有没有尽到审查的责任？”田小姐说，离开银行后她直接向中介公司的经纪人反映了此事。“经纪人说房子的相关信息都是房东提供的，而且她只是负责前期的介绍工作，后面的产权证办理手续都是由公司其他人员负责的。”无奈之下，田小姐只好再次向裕兴房产公司反映此事，但直到现在都没有回音。
　　30日下午，维权记者专程来到浙江裕兴不动产经纪有限公司。公司的一位负责人安排了客服部黄经理来处理此事。黄经理表示，这件事情她也是中午之前才听说的，对于这样的事情，有着多年从业经验的她也感到十分罕见。“究竟是误差还是哪个环节上出了问题，我需要调查之后才能处理。”黄经理表示会尽快给出一个说法。
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原帖由 CHINGAFJFZH 于
10:04 发表
中介确实更容易跟房东站在一条战线上（因房东通常搞实收，中介从卖家那里的利润已经固定，难以再榨出什么油水了，这时中介和买家共同的目的，就是在买家身上攫取最大化的利益），不过中介终究是起主导作用的——如果中介肯用心，如果中介不是有意为之，是不会发生买家买到“虚龄”的房子的
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“约1986年”的房子是1969年的 买房人拒绝履约成被告
9:07:55　 来源：今日早报　 作者：龚曦
下了决心，准备花一辈子积蓄买一套1986年造的二手房，可签了居间协议后，却发现房子的真实建造年代竟是1969年。为此，杭州的包先生不愿到中介公司签订正式的房屋买卖合同，也不愿意支付中介服务费。但没想到的是，12月18日，他竟然收到了法院的传票，因为中介公司把他告上了法庭，要他“为自己的行为承担责任”。
　　居间协议：签了之后，买方发现房龄有误
　　据包先生介绍，今年10月31日，他的妹妹包女士在一份报纸上看到了一则杭州广杭房地产经纪有限公司的房产广告：杭州百井坊巷有一套49平方米的房子要出售，价格只要50万元。包女士马上把情况告诉了哥哥，包先生则立即委托妹妹去看房子。
　　当晚6点，包女士和广杭房产的工作人员一起看了这套房子。而后，在工作人员的要求下，包女士来到位于建国路的广杭中介公司，签订了一份《居间委托代理协议》。在协议上，工作人员对委托购房房源的特征进行描述：“区域：百井坊巷；物业类型：多层；房型：2室1厅1卫；楼层：5/5；朝向：南；建造年份：约86年；价格：50万；建筑面积：49平方米”。这些内容和包女士在报纸上看的以及现场看的房子都完全吻合。她于是建议哥哥立即把房子买下来。包先生了解到这些信息之后，当晚就送了5000元现金到中介公司作为意向金，并要求中介公司联系房东买房子。
　　第二天，中介公司告诉包先生，房东同意卖房子，只不过房价要增加5000元，意向金也提高到了1万元。包先生同意了。11月2日，包先生又支付了5000元的意向金，并且和房东、中介公司一起签订了《房地产买卖居间协议》。三方约定在11月22日之前，签订正式的房屋买卖合同。
　　11月7日，包先生去权威机构查询房子的建造年代。之后他发现，该房子的建筑年代竟是1969年。
& & 中介公司：拒绝调解，将买家告上了法庭
　　在了解到房子建于1969年后，包先生立即联系中介公司的负责人，并拒绝签订买卖合同。他认为，中介公司隐瞒了房子的真实建造年份，误导自己签订了三方协议，中介公司应退还1万元的意向金。
　　尽管杭州消协曾出面调解，12月18日，包先生还是收到了法院的邮件，获知自己当了被告：广杭中介不仅不退意向金，还要求他额外支付1.25万元的中介费。
　　当天下午，针对《居间委托代理协议》上“约86年”的字样，广杭中介的代理律师贺小姐对记者说：“这是被告委托中介公司时填写的内容，该《协议》应该是在看房子之前签订的，说明他们希望寻找大约在1986年前后建造的房子，而并不是指后来发生争议的这套房子。”
　　随后，记者联系了广杭中介的合同专员毛小姐。她告诉记者：“在房屋转让过程中，我们的业务员告诉过包先生，房子是(上世纪)70年代的，没有说过1986年，是包先生故意违约才找出这样的借口。这套房子是房改房，房产证上面没有标注建造年代。另外，我们中介公司也无权对房屋年代进行调查。”
　　毛小姐还告诉记者，包先生其实签定了两份《房地产买卖居间协议》，第一份的意向金为5000元，第二份才是1万元。第一份已经作废了，其签订时间为10月31日，该《协议》上曾注明：“该房建造年份约为(上世纪)70年代”。
　　对中介及中介代理律师的说法，包先生表示：“确实有过两份协议。但应房东的要求把意向金改成了1万元之后，第一份协议就作废了。而且，在签订该协议时，根本就没有注明房龄。”
& & 中立律师：未签合同，中介无权收中介费
　　就这一案件，记者22日采访了杭州天建律师事务所副主任律师朱清粱。他认为，双方如果没有签订房屋买卖合同，中介公司是无权索要中介费的。
　　他认为，根据我国合同法规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬；居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬。因此，中介服务合同中“买卖不成仍然要收中介费”的约定是无效的。中介公司只有在买卖成交，也就是房屋买卖合同订立后方可按照居间合同要求支付中介费。不过，中介公司虽然不可以收取中介费，却可以要求委托人支付从事中介活动支出的必要费用。
　　针对《居间委托代理协议》中有关“约86年”和其他信息的记录，朱律师还认为：“这些内容所指的应该就是包先生委托包女士看的那套房子。按照一般逻辑推理，寻找房子的人只会确定大概的房屋总价、地段、楼层，不太可能非常明确地指出要买5楼的房子，只要49平方米，建造年份是约86年……”
　　签协议前，应该弄清真实房龄
　　22日，记者还联系了杭州市消协有关负责人。她告诉记者，今年12月，包先生就此向该协会投诉过，要求中介公司退还1万元意向金。她也联系了中介公司的法定代表人，但该法定代表人明确告诉消协：“不需要调解，已启动法律程序。”
　　该负责人表示，最近几年，消协接到不少房屋买卖中有关房龄不符的投诉。一些中介公司为了规避法律责任，在《房地产买卖居间协议》中都没有填写有关房龄的情况，这导致购房者难维权。为此，消协建议消费者，在签订相关协议之前，买房者应要求中介公司调查房屋房龄，在协议中也应明示。
　　针对该案件，消协工作人员表示：“即使中介公司告诉买房者，建造年代是上世纪70年代，这也说不过去。从1970年到1979年，都属于70年代。但这套房子的真实建造年代是1969年，那就不属于70年代。”
　　22日，记者联系到了该房子的房东陈先生。他告诉记者：“房子的确切年代我记不太清楚了，到中介公司挂牌时，我报的房龄是‘86年前’。后来，我也说过房子是(上世纪)70年代的，买家可能没了解清楚……”陈先生认为，在这一纠纷中，中介公司并没弄清楚确切的房龄，工作存在不到位的地方。虽然房子最终没有成交，但他原谅了买家，不再追究相关责任。他还建议过中介公司适当向包先生收取劳务费，不要再纠缠下去。
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房子年份与协议不符 中介称是“小小失误”
来源：每日商报 09-03-04
& & 中介称当时在居间协议里本来是打算写‘建成年份约1996年’，后来因为有点失误，少写了一个‘约’字。
& & 郑小姐委托中介公司物色到一套房子，本打算买来作为婚房，可到了要签订正式房屋买卖合同的那一刻，她却拒绝签字了。“因为我发现，房子的建成年份并不是中介和我说的1996年。我觉得受骗了，要求解除和中介签订的居间协议。”让郑小姐苦恼的是，房子可以不买，但想拿回交给中介的两万元保证金却相当困难。
　　建成年份和协议约定有出入
　　前不久，郑小姐委托杭州鑫宏房地产营销策划有限公司帮她物色房子，经过几次看房，最终选定了位于小河路的一套房子。2月22日，郑小姐与该公司签订了《房屋转让居间协议》，并支付了两万元保证金。根据协议书上的说法，此房的建成年份为1996年。
　　2月23日，郑小姐再次去看房，通过询问邻居，发现该房的建造年份要早于1996年，便怀疑自己受骗了。因此，她在和房东签订房屋买卖合同前，要求看下三证，确认一下此房的建造年份。“结果，我发现土地证是1994年办出的，建造年份没有明确写出。而邻居告诉我是1990年建成的。不管怎么样，此房肯定不是1996年建成的。”
　　消费者要求解除协议退还保证金
　　郑小姐当场拒绝签订买卖合同，并要求和杭州鑫宏房地产营销策划有限公司解除《房屋转让居间协议》。但该公司却认为，房子建成年份相差几年并不影响房屋买卖，如果郑小姐要解除协议，那么保证金就要作为违约金没收了。
　　接下来的几天，郑小姐多次要求杭州鑫宏房地产营销策划有限公司退还全部保证金，但始终没有结果。
　　“我认为自己并没有违约，因为居间协议里明明写的是1996年，现在知道房子的建造年份更早，我觉得房子太旧了，无法接受。中介公司事先没有了解清楚房子建成年份就和我签订协议，这种做法是不负责任的，我认为他们应该全额退还保证金。”
　　最终中介公司退还1.5万元
　　杭州鑫宏房地产营销策划有限公司经办此事的钟先生解释道：“我们当时在居间协议里本来是打算写‘建成年份约1996年’，后来因为有点失误，少写了一个‘约’字，导致郑小姐以此为由要退房。我认为如果因为这个小小的失误，就要推翻整个合同是不合理的，也给我们公司造成了很大损失。要全额退还保证金，这是不可能的。”
　　经记者协调，钟先生表示，愿意和郑小姐再坐下来协商一次。
　　经协商，双方最终达成了一致意见——杭州鑫宏房地产营销策划有限公司退还郑小姐1.5万元保证金。
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为什么中介有这么多“黑”，说白了就是没有诚信所致。不思重拾诚信的理念，不思检讨和反省，反而处处为自己的不诚信做“无罪辩护”，那么，中介人员必遭社会的唾弃，中介企业必将被“洗牌”出局！
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