办证满5年售唯一住房不交税 差额不等于现值减原值_新华湖北
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办证满5年售唯一住房不交税 差额不等于现值减原值
09:24:30来源：
长江日报【】
长江日报讯（记者 马振华）昨天，卖房征收差额20%个税消息一出，很多人认为国家要征收高税费了。记者昨天专访最大的中介之一21世纪不动产的武汉区域市场总监黄蕾，她翻阅了相关政策后发现，征收差额20%个税没有想象得那高。
办证满5年售唯一住房不交税
很多人认为，卖房征收差额20%个税是“一刀切”适用于所有二手房交易的政策，其实并不是这样。出售5年以上房产，并且是家庭唯一一套住房，是免征个税的。因此，“新政”主要影响的是办证未满5年的房子。
黄蕾说，未满5年房的衡量标准是以办证时间为准。现在很多人买了新房后并不急于办证，因此住进了新房可能已经超过5年，但是从房产政策来说，由于没有办证，房子属于未满5年，就要征收高额税。因此提醒新房业主，如果有条件就尽快办两证。
差额并不等于现值减去原值
按差额20%计个税，很多人认为个税就是现值减去原值再乘以20%，事实上不是这样的。按照国税总局2005年发布的《关于实施房地产税收征收一体化管理若干具体问题的通知》要求，按差额20%计个税，是对其转让净所得额征税。也就是房产收入现值中，要减去房产原值、合理费用、转让税费等费用后的净所得额。并不仅仅是现值减去原值。
其中合理费用是指：住房装修费用、住房贷款利息、贷款手续费、公证费等。同时，在转让过程中缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税，也可以在缴纳个人所得税时进行税前扣除。上述所有扣除费用，都要提供税务认可的正式发票和正式凭据。公式为：（房产现值-房产原值-住房装修费用-住房贷款利息-手续费-公证费-其他合理费用-转让过程中缴纳的各项税费）×20% 。
黄蕾说，由于按20%缴纳个税，不仅要提供税务认可的正式发票和正式凭据，而且征税基准的核算比较复杂。所以，从2005年开始，在多年实际执行中，一直是按总价的1%征收个税，未按差额的20%征收。
（见习编辑：李欣）
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新建小区无证却强制交房 升平新城入住五年办不了房产证
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　　原标题：青岛半岛蓝湾无证交房 相关部门介入责令限期整改
　　近日，青岛多个新小区出现了开发商违规的情况。梁女士是高新区一家新小区的业主，本来今年年底入住，却因为开发商强制交房遭遇了尴尬。平时两户开关门还得互相关照，不要磕着碰着，生活很不方便……”另外，梁女士还表示，开发商存在欺诈行为。
　　梁女士是高新区一家新小区的业主，本来今年年底入住，却因为开发商强制交房遭遇了尴尬。“按照合同规定9月30日为交房日，该开发商在没有完成实体竣工，没有取得交房资格的三表一证的情况下通知业主收房。由于道路没有铺好，房屋质量问题，最重要的是开发商没有具备交房资格的三表一证，我们部分业主选择拒绝交房。在9月30日到10月14日期间多次与开发商沟通房屋质量问题(达20多处)，开发商都以消防和安全为借口推脱责任。”
　　“高层都是一层4户，其中东西户和中间两户的门，离得太近，东西户的门完全打开之后 ，距离墙面只有30公分，无法搬移装修和家居材料；并且一旦出现类似于火灾的紧急情况，无法快速逃生；平时两户开关门还得互相关照，不要磕着碰着，生活很不方便……”
　　另外，梁女士还表示，开发商存在欺诈行为。例如合同中规定楼梯材料是石材，实际上建的是水泥的，走廊规定是大理石的，实际是瓷砖和水泥；卖房的时候说给免费安装太阳能热水器，实际上并未安装。11月10日，记者从高新区相关部门了解到，违规交房的情况终于被叫停了。据介绍，目前，该工程未通过竣工验收 ，不具备交房条件，已责令建设单位在未完善相关手续前不得交房，并督促开发建设单位对存在的质量问题进行整改，高新区建设局将进一步跟踪落实。
　　项目也出现了交房问题。业主汤先生反映说，半岛蓝湾小区在建中的9个楼座，因为开发商与施工方发生工程款纠纷，已经大面积停工一年多。小区已延期交房4个多月。记者从胶州市房管局了解到，目前，经协调，其中一个施工企业已正常施工，另一个施工企业还在协调中。
　　李沧区升平新城1号楼的业主更郁闷，已经入住五年多了，但是房产证至今不能办理。记者采访发现，房产证无法办理的原因是开发商违规用地。市国土资源房管局已对该公司进行了行政处罚，待落实后按相关规定办理供地手续。
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一周新闻热点
一月新闻热点&二，第二种情况：有房有贷的办理程序及相关费用。办理流程是：1、先去银行办理抵押变更手续（具体事宜请咨询各银行）。2、办理房产证上加名字所需费用：除支付上述110元手续费外，如贷款是纯公积金的，还需另外支付100元；如贷款是组合形式的（公积金+商业贷款），还需另外支付200元。3、其他步骤同&有房无贷&。三，第三种情况：如果还没有结婚或者没有直系血源关系的，需要在房产证上加名字，情况会复杂很多，因为那将视为房屋买卖，需要交如下费用。1、每平方米2.5元交易费。2、不满5年，5.5%的营业税加1%个调税（时间段从产证发证日期到交易日未止），满5年则不需要。3、万分之5的印花税。4、4本合同，每本约5元（各区交易中心不一样）。5、男方转让50%，所有的税按市场价格计算，如果100万的房子记税值就是50万。6、产证上有几人转让的，产证权益按平均分。办理房产证的费用参考，各地有所不同：1、交易手续费：由售房人交纳①住宅：3元/平方米;②非住宅：10元/平方米。2、登记费：由购房人交纳①住宅：80元/套;②非住宅： (1)100(含100)平方米以下的80元/宗; (2)100&&500(含500)平方米以下的120元/宗; (3)500&&1500(含1500)平方米以下的200元/宗; (4)(含3000)平方米以下的300元/宗; (5)(含10000)平方米以下的500元/宗; (6)10000平方米以上的800元/宗。3、房屋所有权证书工本费。4、印花税：印花税：分为&产权转移书据&印花税和&权利、许可证照&印花税。&产权转移书据&税目税率为万分之五，计税依据为书据中所载的金额，买卖双方均要交纳;&权利、许可证照&税目适用5元/件的定额税率，买方交纳。5、契税：由购房人交纳。
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[不良信息举报:010-][][]。本报讯（记者方令航）市民老李2005年在金东区东华家园购买了一套房子，不料东华家园建成后，户主却一直没有拿到房产证。最近开发商委托物管公司通知业主：房产三证已经办好了，不过要先补交拖欠的物管费才能拿到房产证，而对于拖延办证长达5年之久开发商却没有任何补偿之说，东华家园共有房子1400多套，商铺200多套，一时间众多业主议论纷纷。
有房无证影响物业升值
按国家有关规定期房交付后3～6个月开发商必须办理、提供房产证，但东华家园因为情况复杂却一直没有办证。老李告诉记者：“最早的时候跟房产公司签订合同，标明2008年10月底可以领房产证的。可是后来到东华家园售楼处询问多次，都是一拖再拖，直到交房也没有办证。”由于没有房产证难以过户，买家不放心，直接影响了东华家园在二手市场的表现，虽然挂牌价格不高但成交量寥寥无几。
金东区政府为了开发东华家园，当初委托区交通局组建了国有“金华天畅房地产开发有限公司”。记者了解到，东华家园是为了解决区政府工作人员的住房问题，所以住房多数以成本价卖出，原本想通过商铺赢利，然而商铺没有及时销售，资金周转出现问题，办理房产证要交税款不能到位，于是办证的事一拖再拖。经过区政府与市国土资源局、财税局等相关部门沟通协调，东华家园最近终于办出了房产证。
物管公司也无奈
负责东华家园的“幸福一家”物管公司，因为很多住户没有交纳物管费，目前也在亏本维持。昨天该公司有关人员向记者诉苦：补交物管费才给三证，这也是迫不得已。有关法规没有规定物业费必须在什么时候交，现在的情况是众多业主已经入住而难以收取物管费，将交付三证当做催交物业管理费的一个条件，对开发商、物管公司来说都属无奈之举。
浙江金奥律师事务所毛长征律师分析，业主买了房就理应拿到房产证，开发商和物管公司以不交物业费为由不给证的做法是既不合理也不合法的。购房者和开发商签订合同，达成房屋买卖关系。购房者只要足额交纳房款，开发商就必须按期并不附加任何条件地交房及办证。业主和物业公司之间是服务与接受服务的法律关系，与房屋买卖是两个完全不同的法律关系。物业公司在办证过程中搭车，没有法律依据。
因为业主不支付物业管理费就拒绝交付三证的行为，违反了购房合约，应由房产商来承担违约责任，并按约支付延期办证的违约金。同时根据物业服务收费管理实施办法，物业管理企业应该按照与业主委员会签订物业服务合同的约定向业主或使用人收取物管费，业主不按时交付也有可能因违约而成为被告。现在有很多物业纠纷都是混淆了开发商和物管公司的义务职能，对于东华家园的房产证问题本报将继续关注。
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······二手房为满5年要交营业税是按购房合同那天还是房产证办下来算起
提问者：商都网友&&回答：1&&提问时间： 12:12:39
您的姓名：&匿名
验 证 码：&&
（看不清，点击图片更新）
商都网友&&回答时间： 13:50:52
二手房满5年是指：缴纳的契税完税证明或房产证的取得时间，两者哪个更早就按哪个时间算。
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