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亚博房地061229房地产业研究报告-研究报告
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亚博房地061229房地产业研究报告-研究报告
亚博房地061229-研究报告
&&&&&&《亚博房地》以北京、上海、重庆、深圳、广州及杭州等重点城市的房地产市场为主要研究和观察对象，在此基础上向全国辐射。内容涵盖国际国内宏观环境分析、国家政策法规解读、行业动态追踪、地方信息集锦、家装建材行情、物业管理先进理念模式推介、企业经营管理经验创新及房地产市场热点论述等。报告在广泛调研市场的基础上，以敏锐的洞察力发现客户所面临的最紧迫的问题，是一篇难得的专为房地产行业及涉及房地产投资的专业人士量身定做的行业信息监测报告。报告中的分析评述，仅代表分析员个人观点，不作为研究结论或投资依据，望善加利用并慎重决策！对有关信息或问题有深入需求的，欢迎使用亚太博宇决策咨询之专项研究咨询服务。（注：点击目录标题页码后可直接阅读当前文章，点返回键可回到首页）〖亚博看台〗&3运用策略和方法从二三线城市淘金&3房价没有“邪涨”的理由&4〖政策解读〗&5开征物业税重点是“第二住房”&5当政策遭遇民意&6〖战略布局〗&82006年中国楼市六大热点&8我国REITS跌入低谷&92007资本圈地加快 调控措施趋严&102006年十一月中国房地产指数&12〖策略设计〗&14地产商上演新版“鸡蛋换粮票”&14〖深圳行情〗&15合作购房深圳破冰&15关内二手房均价将突破9000&15〖异地传真〗&16上海智恒房产拟引千万元外资“解渴”&16上海全面执行“境外人士购房限制”&17明年清河板块将出现区域首次供应高峰&17北京前11月出让1078公顷住宅土地&18广州天价地破楼市纪录&18〖建材时尚〗&19原材料紧缺地板价格持续上涨企业兼并将掀狂潮&19〖物业管理〗&19物业公司亏损还是暴利&19〖投资技巧〗&21京沪深3地房产理财比拼&21
〖亚博看台〗运用策略和方法从二三线城市淘金当很多开发商们正在为北京、上海等一线城市的一块土地“抢”破头时，不少精明的开发商却早已将“触角”伸向了二、三线城市。比起北京、上海等房地产市场越来越白热化的竞争和越来越稀少的资源，以及越来越严峻的调控环境，研究员相信二、三线城市房地产市场发展的“空白”和滞后会给很多开发商带来信心的。2006年，在全国排兵布阵最早的阳光100除在广西柳州成功竞得7.5万平方米的地块后又在山东东营取得新项目，这使得阳光100在全国的据点达到了13个城市。阳光100是最先“嗅到”二、三线城市偌大商机的房地产企业，但不是最后一个。西安富力城的正式亮相、雅居乐集团在海南的旅游地产开发项目、中海地产在苏州工业园区取得的20万平方米居住用地以及置地以挂牌方式获得苏州市一块住宅用地，凯德置地、世茂、新世界等品牌房企也均在二线城市频频出手。研究员分析认为2006年很多房企还处在观望期，但2007年将是房地产企业集中向二、三城市挺进的“火红”之年。原因有四个方面：经济充满活力，居民购买力迅速提高；城市发展快，市场空间及前景广阔；都在加大基础设施建设，招商引资环境良好；本地房地产业起步晚，竞争相对较弱。目前几大主要二线城市开发项目的平均利润能够达到30%，而上海房地产投资收益率已经只有7%－8%左右。今年以来针对房地产业的宏观调控一浪高过一浪。而在二、三线城市，身在其中的开发商们大都谨慎行事，但拿地、开工、销售工作却是有条不紊。并且与内资地产商在二、三线城市四处出击相同的是，外资地产巨头也闻风而动：在上海获利颇丰的香港地产巨鳄恒隆地产表示，2007年前将在上海以外的10个城市，每年购入3到4块大型土地，共建约10个购物商场；新加坡嘉德置地在华的全资子公司凯德置地，也计划在2014年前在成都开发5到7个项目。虽然丰富的土地资源和宽松的政策环境带给转战二、三线城市的开发商们很多信心，不过这种信心显然将在未来随着大家的争相进入而改变。因为当大家都去关注二、三线城市时，这个市场的竞争也就随之而来了。2001年阳光100去济南、天津等地寻求发展时，当地政府表现得非常欢迎，积极从土地、招商政策等方面给予企业最大的支持。但现在，政府的态度不再像过去那么积极，企业之间的竞争也更加激烈。去二、三线城市‘开疆拓土’的开发商越多，其地价上涨的速度也就越快，成本增加，房价必然呈上涨趋势。而且还有一点要注意，就是外地开发商在当地拿地的成本肯定会高于当地开发商。2005年天津外地开发商所获土地面积占总成交面积的15%，但交易金额却占总交易金额的40%。所以外地开发商的开发成本很高，应该去做高端物业，否则根本不具备竞争力。而且品质提升后，房价必须要有合理的上涨空间。研究员认为小户型在2007年也将是二、三线城市的主流需求，因为小户型永远是市场中卖得最好的。任何城市，购房人群基本是“金字塔”型，也就是对低总价、小户型需求量最大的普通消费者占多数。并且新的宏观调控政策要求90平方米以下户型占70%，这也预示着以后小户型将成为市场主流。虽然现在有人担心这样小户型会过剩，但其实这根本不可能，因为供应在短期内还是无法满足市场的需求。事实上，当从一线城市转战进入二、三线城市的品牌开发商在寻求商机的同时，也给当地的房地产市场带来不小的震动。外地开发商在适应当地市场的同时，以雄厚的资金、先进的理念以及成熟的管理模式全面冲击着当地开发商。因为二、三线城市有部分开发商并不是真正的开发商，而是投机商！在拓展二、三线城市的市场同时，也会给品牌开发商带来一些管理上的难题和风险。日，路劲基建于联交所发布公告与顺驰集团业已签署框架协议。孙宏斌以12.8亿元的资金出让了顺驰中国55%的股权，基本失去了顺驰的控制权。但如果没有宏观调控，想想顺驰现在什么样呢？可惜现实却是没有“如果”，或许其他地产商要感谢顺驰为他们提供了最为现实的“案例”以供警示。分析认为，商应该有计划的制定战略。其主要依据应该是公司本年度在全国各地项目的销售回款总量，及其现有资金可以运作的银行信贷总量，而绝对不会超出自身能力扩张，以此在财务上保持稳健。有些企业没有走向二、三线城市的原因不是没有资金，也不是没有看到商机，而是面临着管理能力以及成本控制的风险。跨地域开发必须解决好成本控制、品质保障、资金良性运作等多个难题。例如阳光100，在该集团已经进入的30多个城市，其土地购置的成本付出，基本上都由阳光100在上一个财政年度内计划用于扩张的资金中支出，基本不会借用信贷手段支付土地购置成本。而且，在通过招牌挂获取土地之后，也将在规定时间内支付清土地出让金。后期的预售等政府审定方面，就不会出现问题，从而形成一个完整的资金链条，这样每一个项目就都是健康的。进军二、三线城市的商机人人都能看得到，但并不是人人都能赚得到钱。房地产企业只有将自身成熟的战略模式、管理和品牌，与资本市场进行有机结合，才能完成从机会到价值的转换，从而实现企业量级的跃升。2007年，二、三线城市的房地产市场一定会是一个“热闹”的市场。返回房价没有“邪涨”的理由临到年底，预测2007年房价走势成了人们津津乐道的话题，从各种论坛博客上的声音好像预测继续高涨的声音更强势一些，到明年是不是真的就如人家所言，高房价又持续大涨一年，让开发商们再大赚一把？还要等到明年底来彻底盘点。但有一点是肯定的，不管是已经买了房的投资人，还是持币待购的买房人，都对明年的房价走势保持了高度的警惕，甚至出现了投资人撤资房产转向股市的情况。因为人们知道现在的房价无论价格水平还是增长速度确实走到了极限，继续涨下去真的就到了崩盘的危险。在今年4月份的博鳌论坛上，潘石屹就对前3个月17%的增长速度表示了担心和忧虑，并且发出了“房价有点危险”的警告。潘担忧持续涨价会危及整个房地产业，因为房价和空置率同时普遍上涨带来的问题确实太多了。现在又到年关，经过了半年多的新政调控，房地产业依然一路高歌，实在让人不能接受。中国指数研究院在10月份做了一份问卷调查，结果显示有多达8成的购房人不满意当前的房价。中国社会调查所在12月份对北京、上海等6大城市的调查也表明，8成市民认为我国目前的房价虚高严重，近7成被访者房价太高暂无购买力。央行在最近发布的《2006年金融稳定报告》中指出，在房价攀升和房地产信贷规模较大的情况下，需要关注房地产市场波动带来的潜在风险。央行认为，当前走向尚不明朗，如果房地产价格出现大幅下跌，将会在宏观上影响投资、消费、金融的稳定。央行担心由于房地产贷款所占比重较高，房价下跌可能将风险集中于银行系统。中国人民银行的担心不是空穴来风。当前的中国房市与1980年代后期日本经济危机时具有非常的相似性。“上百万人从事房地产买卖，人们花掉超过自己年收入10倍以上的钱买房子，向银行贷款。周末到处是看房的车队，排队抽号买房的现象到处可见。人人相信：不动产投资一定赚钱，土地价格只能涨不会跌。人们好象患了自我强迫症，觉得大家都在做，自己不做就太傻了。买房的人，眼睛眨都不眨，不象买，象抢。地价与房价就这样催促着越涨越离谱。”以上这段叙述，是在讲北京？还是在讲上海、深圳，或是南京、武汉？都不是又都是。因为当前我国的城市房地产市场就是真的像这个样子。事实上，这段话确是出自日本丸红商社的井板忠明在今年8月的一次报告中。这个日本人描述的是1980年代后期日本经济泡沫的情景。大家都知道，1990年代初期，日本经济泡沫的破灭撕破了日本经济的表面繁荣。高企的股市和房市急速下跌，银行在巨额呆帐、坏帐面前不得不宣布破产。中国的情况可能与日本不同，中国抗击经济危机的能力和潜力可能也是日本所望尘莫及的。我们当前的经济泡沫可能也还没有到吹一口气就爆破的境地，但我们不能不提高警惕。我们的房价确实到了极其危险的崩盘边缘。银行系统虽然经过了几年的改制和资产重组，但真的碰上了日本当年的状况，也是无能为力、自身难保的。由于咱们的经济体系更庞大、技术水平更低级一些，说不定咱们的泡沫要给挤爆了，还真不一定有日本恢复的这么快呢。房价问题不是简单的问题，2007年的房价实在是没有在继续邪涨下去的理由了。返回〖政策解读〗开征物业税重点是“第二住房”物业税的征收并非一个界定值所能解决，问题千丝万缕。作为财产税，物业税具有调节财富分配的功能，因此对消费者第一套房产可能会采取免税或减税的政策，主要是对消费者拥有的第二套住房征税。研究员分析：一个富人只占有一套房，但是这套房非常大，而且地处风景名胜区，价值不菲，这套房子也得适用较高税率。在前几年“房改”中，一些中央机关的干部按级别应享受一定的住房面积，但当时单套面积没有那么大的，很多人配住的就是“2+1”或者“2+2”。也就是上世纪80年代盖的居民楼中一套“两居”加一套“一居”；或者一套“两居”加另一套“两居”。但所谓“2+1”或者“2+2”的建筑面积一共才只有70-90余平方米。这个“第二套”恐怕就不该课以重税。因为不论按干部住房标准还是从自住性住房的必要标准看，他们的居住总面积并未“超标”。因此原则说，物业税应按个人持有的资产价值征税，而且是按现值征税，不是按“第几套”征税。还有一个人们最为关注的问题，就是开征物业税时是不是只对此后购入的新房征收，以前买的就不能再追征了？这部分地取决于怎么定义目前收取的土地出让金。因为现在收取的土地出让金实际上是个“费”、“租”、“税”混淆的产物，其中确实已经包含有一定的对占有资源征税的意义。如果撇开土地出让金的问题，那么开征物业税恐怕就需要针对所有住房征收了。那种“不能追征”的说法是把交易环节的税负和持有环节的税负混为一谈了。物业税的作用之一是要让公共利益分享土地升值的好处。一条地铁修到一个小区，这个小区的房地产就升值了。政府需要通过征收物业税的方式把这个增值的好处部分地转移到公共利益中来。正因此，我国将要推行的物业税制可能规定，每年交纳的物业税税率将随市场房价变化而有所提升。目前从全国各物业税模拟试点城市的实际情况分析，中央财经工作领导小组的有关专家已作了测算，如果按照所谓的0.8%的税率征收物业税，不会增加居民的税收负担。按照世界各国的一般情况来看，财产的原值与财产的寄存期是基本相当的。据此设计出来的物业税虽然征收办法可以有很多选择，但是物业税征收的一个大体原则是1：1，也就是物业税与财产原值的比例大体上是1：1。物业税开征后，包括房产税、土地出让金等在内的7种税费将被从房价中剔除。也就是说，一套目前卖50万元的房子，在物业税开征后，价格将可能变成30万元左右。按照1：1原则征收的物业税中的“1”不是目前的50万元，而是剔除税费后的30万元。而且，这笔物业税是分摊在70年中缴的，每年只缴全部税款的1-2%左右。也有一种说法认为，在具体实施中，物业税很可能以房地产的市场平均价格为基本计税依据，没有市场平均价格的，以评估值为计税依据；鉴于中国地区之间经济发展极不平衡，国家应当确定物业税幅度在0.1-3%之间，由地方根据本地区的收入水平和应税房地产的位置和用途，具体确定适用税率。物业税的征收将按照“中央作决策，立法在省一级，征收和规范在县市”的原则，因此具体的税率将由各个地方来定，全国不会实行统一税率。“考虑到首次开征房地产税，因此税率不宜定得过高，税率可以设定在0.3%至0.8%之间。”国务院发展研究中心物业税改革课题组曾经透露。由此看来，物业税开征税率0.8%的观点占据主流。返回当政策遭遇民意宏观调控似乎有一个巨大的政策保险箱，里面装满了随时可以拿出来执行的房地产政策。而我们所关注的是，这个“保险箱”里还有哪些不为人知、但是对我们有影响深远的重要文件？在一个官方背景的颁奖论坛上，建设部副部长刘志峰对消费者在住房领域的“贪大求阔”趋势进行了道德上的批评和劝说。随后他抛出了一个立即成为业界讨论焦点的信息：建设部正在联合财政部、国税总局等部门研究增加住房保有环节的税费，对于户型偏大的房屋征收“一定”的费用。此言既出，对出台新政策已成惊弓之鸟的内地楼市立即做出反应。对于这个还刚刚从保险箱里拿出的政策建议，各种评论不一。从政策设计者的初衷看，加大房屋使用成本、从而抑制大户型房屋需求的目的是很显然的，与传说中的物业税设计目的保持一致。但是，由于官方官员的措辞相对模糊，目前还不清楚增加这个税费是否涵盖物业税。在一份针对性的网民调查中，截至本报截稿时，超过六成的人反对对户型偏大的房屋征收费用的决定，超过五成的人认为，对偏大户型房屋的额外征税，将推高包括大户型房屋在内的全体房屋的上涨，同时又无助于解决目前的住房供应结构。显然，对房价的种种担心正在构成反对的理由。在同样一份调查中，超过57%的人认为，200平方米以上的户型为偏大住宅，仅仅有12%的人认为，100平方米以上的户型属于偏大住宅。这个比例的悬殊告诉我们，更多的购房者、业主认为他们居住的100~199平方米的住宅并不属于偏大住宅，但是，如果这个区间的户型面积中某个数量以上被定性为偏大住宅，他们一定会用鼠标投票反对这个决定。来自调控保险箱的文件遭遇了民意调查，结局是尴尬和令人费解的，尤其是联想到民间、网络对偏大户型住宅和富人占有更多社会资源的惯性敌视。政府部门的政策制订人士一定也会对这个民意调查感到困惑。也许，有一点是可以用来解释这种心态的，那就是：住在一个超过现行建设部大力倡导的90平方米以上的住宅中，的确是很多购房者的居住之梦。这种梦想促使他们在是否对大户型房屋征税的表决中说不，并可能真的在当前的房屋户型结构、产品功能分区等现实条件下代表了一种现实需求。如果是这样的话，那么，要反思的就不仅仅是购房者了。另一个来自建设部的保险箱的重要政策建议是与经济适用房相关的。媒体引用建设部内部人士的言论称，政府正在酝酿入股今后新建的经济适用房项目，以此达到解决回购经济适用房时产权上的法律障碍，并为新老划断后的经济适用房项目租售并举的新政策铺平起飞的跑道。新政策的建议是，政府拟以经济适用房开发过程中的土地、财政综合投入与税收减免折算作股份，在未来新建的经济适用房项目中获得表决权。目前，折算办法和比例尚未明确和公示。这项政策建议是决策层企图使经济适用房回归其半保障半商品属性的努力之一，预示着对于开发、销售环节的各种问题，政府部门准备提供一些性的解决方案。对此，这种姿态是令人赞赏的。但是，假如对该政策来一个新的民意测验，那么，这个政策在不同的利益组合中会出现什么评估意见呢？政策遭遇民意测验的尴尬给我们的提示是，对新政策进行公示、接受批判、修改的重要性，而不是以一种红头文件的形式，高贵低调，对上负责，对下则发令实施。从以往的政策看，很多后续出台的政策并不是在调控市场，而是在弱化或者消化先前发布的政策，如此，针对房地产市场的调控很难想象可以安然避开“调控饥饿症”。返回〖战略布局〗2006年中国楼市六大热点2006年，多少官商勾结被阳光洞穿，一场贪腐大梦尽碎无痕；2006年，多少资金惊涛拍岸，席卷而来；2006年，多少人苦于房价高涨，左冲右挡意图突围……事件一反腐风暴本年度最惹人关注的楼市事件就是一连串的“反腐”，或许将“反腐”称为此轮楼市调控的“最亮点”，并不为过。李宝金、李大伦、雷渊利、何闽旭……每个名字后面都牵扯到一位或几位房地产老板，随着这些官员的落马，越来越多的房地产行业黑幕被曝光，一场反腐风暴正在房地产业界愈演愈烈。不管是开发商出事，带出一串官员，还是官员出事，带出一串开发商。从目前已经破获的腐败案件来看，几乎涉及到房地产开发的各个监管环节，从土地、规划、贷款到销售，腐败的痕迹无处不在。一业内人士说，开发商要想做一个楼盘，各主管部门的“菩萨”都要拜，一路拜下来的费用占到楼盘总成本的3%到5%，甚至更高。预计2007年，反腐将继续成为楼市中的独特亮点，随着国土部、建设部、银监会等主管部门的监管制度越来越明晰，有关权力越来越集中，靠个别领导贪腐而谋得项目利益的机会怕是越来越小了。事件二限制外资2006年，多少国外资金惊涛拍岸，席卷而来，直奔中国楼市呼啸而来。面对外资的难挡热情，2006年7月份，国家建设部等六部委发布了“171号文件”限制外资炒楼。然而，时近年底，外资机构投资者在短暂的蛰伏后，依旧没有收手或暂停的迹象。海外基金继续在中国房地产市场排兵布阵。预计2007年，各界人士不会坐视这种情况不理，限外浪潮将继续推进。事件三税收改革8月1日，对二手房交易强制征收20%个人所得税。国税总局一纸令下，二手房市场一片惊慌。8月1日大限来临之前，各地楼市纷纷上演避税大战。仅在7月28日一天，北京市西城区房屋交易中心的二手房纳税接待人数，较之平时增长了6倍；7月底的那几天，上海二手房市场的平均交易量增长了30%-40%，几乎达到之前25天的交易总量。时间节点该来总是要来的，8月1日过去了，新规则生效了，各地也就平静了。预计2007年，有关的税收政策将会进一步完善，相关的税种改革、税率改革越来越成为调控的主力军。事件四成本论战本年度中，财政部公布的《中华人民共和国财政部会计信息质量检查公告(第十二号)》显示，部分房地产企业会计信息失真严重。39户房地产开发企业共查出资产不实93亿元，收入不实84亿元，利润不实33亿元。消息一公布，原来就一直进行的、对开发商成本质疑的声浪一下子高涨了起来。但呼吁公开者有之，反对公开者也是同样理直气壮，2006年过去了，争论还在进行中。预计，2007年个别地区、个别城市、个别项目可能会出现完整公布成本的案例，但指望2007年开发商就全部束手待毙，将自己的商业秘密大白天下，还是不太现实的，“斗争还未结束，同志还需努力。”事件五集资建房临近年底，温州向外界发布消息称，全国首个个人集资建房计划在温州正式成功启动，所谓个人集资建房就是个人自愿签署协议，一起自筹资金购买地块，然后以非赢利方式合作建房。据说，温州该项目5个月后就可望破土动工，建成之后，预计房价仅为市场价格的一半。其实，为了实现“轻松买房”的梦想，早在一年前，北京市民于凌罡就率先提出集资建房的构想，随后全国立刻掀起热潮，上海、武汉、广州、南京、成都等各大城市纷纷加入讨论并成立组织，出现了形形色色的集资建房召集组织。按照温州方案，2007年，全国首个个人集资建房就该梦想成真，能最终成真吗？只有拭目以待。事件六骗贷频发“姚康达”事件、森豪公寓事件……几起恶性骗贷案件在2006年完整曝光。2006年2月，上海银监局公布的《2005年上海中资商业银行房地产信贷运行报告》披露，至2005年12月末，上海个人住房不良贷款余额达15.48亿元，不良贷款率已达到0.58%，比3月末上升0.17个百分点，升幅明显。各家商业银行在年关将至的时候，再次选择了刹车。针对商业房产的放贷已经基本停止。国际清算银行(BIS)在其近日发布的季度报告中指出，中国的房屋贷款市场达2270亿美元，规模居亚洲之首。从上述银行方面的数据可以看到，房地产开发贷款、个人房地产按揭贷款已经成为相当数量银行的支柱性业务。如果房地产价格大幅下滑，风险不堪设想。返回我国REITs跌入低谷恐怕在相当长的时间内，广东的城建越秀于2005年底在香港成功发行REITs的故事都不会再重演了，因为尚在襁褓之中的我国REITs，正在面临一次生死攸关的考验。这种考验来自今年7月建设部牵头下发的房地产限制外资政策。按该政策内"中外资投资内地房地产须在内地注册公司"的规定，现在以及未来在海外发行的内地REITs，都将难以直接收购、持有中国内地的物业。这意味着在内地不允许公开发行REITs的背景下，业界寄望于"海外曲线发行"的路径也已被基本封死。步步紧逼万事开头难，但这一次难得远胜以往。尽管截至目前为止，对事关内地REITs生死的171号文件，各地方政府和主管部门尚未出台明确的执行细则，但那些试图曲线境外发行的REITs，被划入"外资"范畴，禁止在中国内地直接收购物业，现在看来已经是板上钉钉的事了。这是一次对现有政策在执行层面的"细化"。因为今年7月下发的171号文件中并没有明确规定境外REITs不可以在中国内地直接收购物业。对于那些在中国内地未注册公司的外资，无论是投资开发还是收购物业，外管局都将不予审批和办理结汇手续。简单地说，不在内地注册公司，资金就无法从境外进入内地。该政策正中内地REITs的要害。因为曲线境外发行恰是内地业界寄望的模式：在内地REITs始终不能获得合法地位的情况下，城建越秀REITs在香港的成功发行，并将募集的资金转而收购内地的物业，目前业绩良好。融资需求日甚的内地房地产业，对"越秀模式"寄予厚望。不过，城建越秀REITs却很可能成为这种"曲线"模式的唯一成功案例。目前商务部、外管局对171号文件的上述落实执行方式，将不针对存量。那些在限外政策颁布前完成境外募资、并已收购物业的，不再溯及，但如果要继续在内地收购物业，就要执行新政策。几乎与城建越秀在香港成功发行同时，万达集团董事长王健林表示，万达与澳洲麦格里银行将共同发行一只规模达10亿美元的REITs。由于各种原因，万达-麦格里REITs的发行被拖延下来。而如今这只一度已经接近"破题"的REITs似乎已丧失了先机。这并不是万达一家所面临的窘境。此前一直在业界高调示人的华银控股，以及暗中酝酿发行REITs的北辰集团，都已将计划推后甚至完全搁置。一夜之间，内地REITs高热瞬时降到了冰点。如果说万达-麦格里REITs还是"只差一步到罗马"的话，华银控股所面临的局面恐怕要艰难得多。此前，该公司一直宣称，正在运作一只以中国内地房地产资产为对象的REITs到海外进行上市，但对于资产包括规模、上市地点、日程等一直三缄其口，颇为神秘。在政策"关门"之前，华银控股所运作的REITs并未能有突破性的进展。目前，华银控股手中并没有资产，而且与有关物业产权所有方的谈判，实际上也没有取得进展。一位前华银控股的内部人士承认，在目前的状态下，REITs只能搁置。加之该公司近期面临某些纠纷，原来负责REITs运作的专业金融人员都已基本离职，因此，该只酝酿中的REITs无论在政策空间还是技术人员储备上，处境可谓十分不妙。注册公司之后，就会按照外商独资公司的规定进行监管，每一笔外汇的进出都不是完全自由的。而收购物业一次性所需的大量资金，显然是一个注册公司一次外汇汇入的额度所不能解决的。这就是限外政策对REITs的实质影响所在，没有足够的资产，就无法实现获利。现在看来，万达集团在运作REITs的同时，发行CMBS产品是一个聪明的选择。2006年10月，一家注册在开曼群岛的公司DynastyAsset(Holdings)Ltd.发行了总价值1.45亿的CMBS产品，其中涉及到的9个项目，均归属万达集团名下。这家公司的实际掌控者恰是万达-麦格里地产基金。当时，171号文件刚刚下发，具体的执行细则尚未明确。而万达当时发行的CMBS仅是以境内商业地产资产进行融资，不牵涉在境外募集资金收购内地的商用物业，因此，即便以目前的政策尺度衡量，其在境外资本市场上仍有运作空间。实际上，这意味着金融机构直接运作的可能性已经被基本封死，最终必须依靠拥有实业资产的企业进行运作。在中国境内拥有庞大商业地产资产的万达集团，显然具备这样的运作能力。而已经在境外成功募集的城建越秀、嘉德REITs等，除了完成的存量收购不受限制之外，还可以在中国内地注册公司，再以REITs的资金注入该公司，以内地注册公司的名义完成物业收购，并体现产权所有资格。不过，这样一来，其购买物业的速度和运作资金的规模肯定会受到影响。而这或许是中央政府愿意看到的结果，因为在人民币升值的背景下，外资对于以人民币计价资产的渴求，如果不再对REITs等收购渠道的规模和速度加以控制，人民币币值的稳定，无疑将承受更大的压力。返回2007资本圈地加快 调控措施趋严当北京、上海等一线大城市的开发商们正在为一块土地"抢"破头时，不少精明的开发商早已将触角伸向了二三线城市。挺进天津、沈阳、佛山等地；首创置业进入太原、无锡等地；富力地产的触角也伸向了天津、西安等地；而在全国排兵布阵最早的阳光100除在广西柳州成功竞得7.5万平方米的地块后，又在山东东营取得新项目，使得阳光100在全国的据点达到了13个城市。一位正打算进军外地市场的京城开发商告诉记者，如果说2006年还有很多房企在观望中，那么2007年将是房地产开发商集中向二、三线城市挺进的"资本圈地年"。上海今年的房价和成交量均出现大幅波动。这是上海浦东陆家嘴的高楼群。二、三线城市房地产市场发展的"空白"和滞后，给开发商带来了很多信心。今年以来，身处二、三线城市的开发商们虽然大多谨慎行事，但是拿地、开工、销售工作却也有条不紊。与内资地产商在二、三线城市四处出击相同的是，外资地产巨头也闻风而动：在上海获利颇丰的香港地产巨鳄恒隆地产表示，2007年前将在上海以外的10个城市，每年购入三到四块大型土地，共建约10个购物商场；新加坡嘉德置地在华的全资子公司凯德置地，也计划在2014年前在成都开发五到七个项目。凯德置地高层表示，之所以青睐二线城市，原因有四个方面：经济充满活力，居民购买力迅速提高；城市发展快，市场空间及前景广阔；各地都在加大基础设施建设，招商引资环境良好；本地房地产业起步晚，竞争相对较弱。据英联国际不动产研究分析，目前上海房地产投资收益率只有7%至8%左右，而几大主要二线城市平均利润能够达到30%。在三亚的一次会议上，地产中国区总裁黎明楷认为，明年国内一线城市可能会出现房价的适度回落，其判断依据是政府宏观调控政策最终指向是希望房价能够有所回落。黎明楷在比较分析了2006年京、沪、广、深的房价与成交量后，发现除上海出现房价与成交量的大幅波动外，其他城市的成交量与房价均为增长。他认为中央可能将在明年5月左右出台后续调控政策，房价或许会受到更多影响。虽然北京房价仍在上涨，但这并不能说明宏观调控没有效果。这一轮的宏观调控主要针对大户型、高档住宅。从10月份的数据看，随着宏观调控的逐渐深入，高档住宅已经受到较大影响，开始下降。另外，众所周知，近期北京市二手房交易中最后一个未实现全面征收的税种土地增值税尘埃落定，北京市地税局规定自日起对二手房交易全面征收土地增值税。该政策一出，即刻让二手房的交易成本再度上升。此次政策的出台表明了政府对"打压高房价"、打击房地产投机行为的决心。政府通过转让环节增加税收来减少投机炒房的获利空间，从而抑制上涨过快的房价势头，打击投机炒房行为。为抑制房价的增长，政府并没有像外界所预期的那样，逐步减少调控措施，而是进一步加强了调控的力度。除了将以前尚未落实的政策落实外，还进一步出台新的政策，加大调控力度。比如，物业税明年可能会出台。事实上，进入二、三线城市的开发商在寻求商机的同时，也给当地的房地产市场带来不小的震动，比如洗牌就是不可避免的。二、三线城市有部分开发商并不是真正的开发商，而是投机商。这种开发商如果不是炒地而是自己开发，资金链随时都会断裂。随着政策越来越严，加上很多品牌开发商进入，实力小、规模小的当地开发商迟早要被淘汰掉。2007年，二、三线城市的房地产市场一定会是一个热闹的市场。接下来还将会有更加严厉的调控措施，其中土地政策将成为调控重点。目前的土地前期开发费用都是由地方的国土资源部门掌控，先进入投资，然后再把开发成本摊掉，剩下的进入财政账户。类似于拆迁等费用并不在财政的预算范围内，而是"账外账"。但是今后，土地的前期开发费用将完全并入财政预算，都从财政预算内支出，充分核算成本，这样可以避免地方政府对土地出让金的滥用。事实上，土地的调控已经开始。日前，财政部、国土资源部和中国人民银行联合发出通知，提高新增建设用地土地有偿使用费标准，并对相关政策作出重大调整。财政部综合司有关负责人表示，提高征收标准将带动征地成本增加，有效切断新增建设用地扩张的经济动因，从而直接抑制用地扩张冲动，抑制房地产的虚火上升。中国社会科学院城市中心主任牛凤瑞认为，不管是北京、上海、广州一线城市，还是其他二、三线城市，"中国房价从长远看，总的趋势是上升的。"这是因为促使房价上升的因素存在，但并不等于房价上涨越快越高越好。必须承认这个现象，并基于这种现象采取对策。北京房价今年出现的大幅上涨，带有一定补涨的因素。他预计，未来一至三年，北京房价仍将保持上涨态势，但不会长期延续去年以来出现的大幅上涨。"房价涨跌首先取决于供给，如果房屋供应量不能满足，还可能进一步上涨。政府真想控制房价，应想方设法增加供给。"从刚刚闭幕的中央经济工作会议看，明年除了将会继续落实现有的宏观调控政策外，可能还会出台一些调控政策。有的宏观调控政策还要进一步细化，如在抑制炒作等方面，也可能制定一些具体的措施。廖英敏分析，问责与税收手段可能是明年房地产调控两大看点。除酝酿已久的物业税之外，消费税开征有可能提上议事日程，并有可能在高档房交易方面实施。今年房地产调控效果不好，主要是地方政府执行力度不够。如果房价还继续大幅上涨，明年中央可能将酝酿更严厉的调控措施和问责制，加强对地方政府的检查、督察或监督，对执行不力的地方政府可能将进行惩治，直至追究有关负责人的责任，以使中央各项调控政策落到实处。返回2006年十一月中国房地产指数全国中房指数：2006年11月，随着“金九银十”传统楼市旺季渐行渐远，上月各城市指数全线飘红的局面不再，本月部分城市的房价指数出现下跌。北京中房指数：2006年11月，北京城市综合指数为1929点，比上月上涨11点，环比涨幅0.59%；比去年同期上涨348点，同比涨幅22.00%。本月各分物业指数延续上月的上升走势，商铺指数、住宅指数与写字楼指数相对均呈现一定幅度上涨。上海中房指数：2006年11月中房指数系统上海综合指数为2045点，比10月上涨了8点，环比增幅为0.38%，与去年同期相比上涨了7.46%。本月，尽管办公楼指数和商铺指数出现微幅下跌，但是住宅指数上涨幅度更大，因此，本月综合指数上涨。广州中房指数：2006年11月，广州城市指数为1721点，环比上升3点，升幅为0.17%；比去年同期上升245点，同比增长16.59%。本月三类物业指数中，写字楼和商铺指数均有所下降，促使城市指数的增幅出现较大回落。深圳中房指数：2006年11月深圳城市综合指数为2373点，相比上月下降了22点，环比下降0.93%。与去年同期相比，城市指数上升743点，同比增长45.6%。天津中房指数：2006年11月天津城市运营能力得到快速增长，城市综合指数为1367点，比上月上升36点，环比升幅2.70%；比去年同期上升240点，同比升幅21.30%。本月天津Hedonic指数、住宅、写字楼、商铺指数都实现了稳步上涨，总体市场表现呈平稳上涨趋势且涨幅也得到上升。武汉中房指数：2006年11月武汉城市综合指数突破800点，直达819点，相比上月上升29点，环比上升3.61%；比去年同期上涨了119点，同比涨幅16.93%。本月住宅指数、写字楼指数和商铺指数均有所上涨，带动城市综合指数整体上涨，达到有史以来的最高点。重庆中房指数：2006年11月中房指数系统重庆综合指数为915点，比上月增长2点，环比下降0.22%；较上年同期上涨23点，同比上涨2.58%。上月秋交会的大力拉升，成交量和成交均价都较大幅度的增长，本月成交量回落，均价轻微回调，基本与上月持平。由于10月成交良的放大，一部分需求被提前消化，本月需求的相对降低使得价格回落成为必然。南京中房指数：2006年11月南京城市综合指数为981点，较上月上涨12点，环比升幅为1.23%；与去年同期相比，下降了42点，同比降幅为4.11%。承接“金九银十”的热销，本月住宅成交量继续上扬，并创历史新高，但成交楼盘依然以中低价位为主，均价同10月相比基本持平，个别楼盘的成交价格有所上涨。写字楼和商铺市场也开始放量成交，但成交均价均有所回落，纵观本月的商品房市场，部分新开楼盘价格较高，部分老盘价格回调，各物业的不同表现，反应在城市综合指数中，使指数微涨，而各细化指数则有涨有跌。杭州中房指数：受商铺指数较大幅度下滑影响，11月杭州城市综合指数略有下降，为1518点，比10月下降了7点，环比降幅为0.5%；较去年同期下降61点，同比降幅为3.9%。虽然受季节性影响，本月成交量有所下降，但楼市基本呈现平稳状态，买卖双方的心理也趋于平和，住宅价格有小幅上涨。11月杭州住宅指数1298点，比上月上升了6点，环比上升0.5%；比去年同期提高70点，同比涨幅为5.7%。Hedonic指数本月为589点，较上月上升了4点，环比升幅为1%；与去年同期相比增加了41点，同比上升了7%。成都中房指数：2006年11月，成都城市综合指数为1034点，较上月上升6点，环比涨幅为0.58%；较去年同期上升59点，同比涨幅为6.05%。本月，尽管住宅指数有所下跌，但在写字楼和商铺指数较大幅度走高的情况下，城市综合指数仍然获得一定程度的增长。北京住宅用地价格指数：2006年10月，北京住宅用地价格指数为1270点，与8月相比增长60个点，涨幅为5%；与去年10月相比，上涨了195个点，同比涨幅18%。北京二手房价格指数：本月北京二手房价格指数为1486点，比上月上升6个点，环比涨幅为0.41%。二手房挂牌均价8824元/平方米，比上月下跌36元/平方米。与去年同期相比指数上涨295点，同比涨幅为24.77%。北京普通住宅租赁价格指数：本月北京普通住宅租赁价格指数为1098点，比上月上升30点，环比涨幅为2.81%。一居室、二居室、三居室户型房屋平均月租金分别为1489元/月、1922元/月和2614元/月。上海二手房价格指数：本月上海二手房价格指数为2216点，较上月上升7点，环比涨幅0.32%，二手房挂牌均价13027元/平方米，比上月上涨36元/平方米。指数与去年同期相比上升107点，同比涨幅为5.07%。上海普通住宅租赁价格指数：本月上海普通住宅租赁价格指数为1366点，比上月上涨20点，环比涨幅为1.49%。一居室、二居室、三居室户型房屋平均月租金分别为1965元/月、2251元/月和3349元/月。广州二手房价格指数：本月广州二手房价格指数为949点，较十月上升1点，环比涨幅为0.11%。二手房挂牌均价5639元/平方米，比上月微涨5元/平方米。广州普通住宅租赁价格指数：本月广州普通住宅租赁价格指数为1078点，比上月下跌18点，环比跌幅为1.64%。一居室、二居室、三居室户型房屋平均月租金分别为1269元/月、1621元/月和2370元/月。深圳二手房价格指数：本月深圳二手房价格指数为1580点，涨势较10月份迅猛，指数上升56点，环比增幅为3.67%。二手房挂牌均价9387元/平方米，比上月上升335元/平方米。与去年同期比较，指数上涨404点，同比涨幅34.35%。深圳普通住宅租赁价格指数：本月深圳普通住宅租赁价格指数为1252点，比上月上升11点，环比增幅为0.89%。一居室、二居室、三居室户型房屋平均月租金分别为1656元/月、2070元/月和2653元/月。返回〖策略设计〗地产商上演新版“鸡蛋换粮票”集团与上海中房置业股份有限公司的此次合作，是各取所需。上周末，金地集团公开与上海中房达成的股权合作协议，双方将合作开发位于上海浦东新区三林板块的三宗住宅用地。通过与三林“地主”上海中房的合作，金地在沪市的土地储备将新增12.6万平方米。 有钱出钱 有地出地 合作开发涉及的三宗土地分别是浦东新区三林镇5街坊90-2宗、90-3宗、90-4宗地块。据了解，金地已与上海中房签署了合作开发合同。三宗地块占地面积合计12.6万平方米，容积率均为1.5，规划建筑面积约19万平方米，用地性质均为住宅用地，土地使用权期限为70年。 根据合同约定，双方将采用股权合作的方式开发上述地块，其中金地处于控股地位。上海中房提供土地使用权，金地与上海中房按照85%、15%的比例共同提供所有建设资金；开发完成后，金地与上海中房按照85%、15%的比例对项目建设总投资、相关税费及净利润进行结算并分配。如合作发生亏损则双方同样按该比例共同承担。 全国扩张的压力 股权合作、曲线拿地是金地在全国扩张压力下的必然举措。从今年下半年开始，金地在开发现有项目的同时，加快了在全国“圈地”的步伐。今年9月至11月，该公司先后在佛山、沈阳、北京和上海四地以近23亿元拿下总占地面积45万平方米的土地。在公布和上海中房合作的同时，金地还宣布，已于上周四以5.46亿元的价格竞买获得武汉市中心一块规划用地面积6.5万平方米住宅用地的使用权。 此外，因为各种原因，公开市场所形成的土地储备并未能满足金地的胃口。今年9月，占地560亩、有“上海地王”之称的花木地块招标引来金地、华润置地、合生创展、中海地产、新鸿基、世茂集团等诸多大型开发商的争夺。但本报获悉，该地块已被当地主管部门无限期搁置，虽然金地近60亿元的报价位于投标企业之首，也与该地块无缘，投标企业之前交纳的保证金都已退还。返回〖深圳行情〗合作购房深圳破冰林立人和深圳合作建房的6名代表，在深圳市土地房产交易中心以601万元拿下两栋宿舍楼，总共84套单身公寓，总建筑面积近3880平方米，每套房子为46平方米左右，总价7万元，折算后均价为1500元/平方米。 这一价格，在深圳这个有着“房价涨幅冠军”之称的城市，引起了不小的轰动。在相同位置、相同大小的房子总价可能在15万元左右。继温州个人合作建房成功拿地后，深圳合作建房的组织者们曾三次竞拍“中南大厦”均告失败，此次是他们首次取得突破。这两栋相邻的宿舍楼都位于深圳沙井街道办的金桥工业区。 拍卖成功后，合作建房者们还有很多工作要做，比如这８４套房产由于是按每层7套办理的房产证，共计只有１２套房产证。拍卖后还需要进一步协商如何分户办理房产证的问题。“房产证是1992年1月到2042年的，50年产权，接下来大家要交房款，然后成立业主委员会。”林立人表示，由于房子是八成新，他们并未打算推倒重建，大家交完房款后是统一装修还是个别装修暂未决定。 对于已经购得的房产如何进行物业管理也是一个考验。据参与制定物业管理方案的仁和律师事务所孟宪生律师介绍，此次取得的两栋房产将采取全新物业管理模式，即全体业主成立业主委员会，然后共同发起成立物业管理维护基金，基金由业主大会和业主委员会控制，业主大会和业主委员会聘请物业管理公司进行管理。 返回关内二手房均价将突破9000 2007年，深圳将会继续对楼市进行调控，抑制部分城市上涨过快的房价。不过从年调控的效果来看，增加交易环节的税收虽然对成交量有短期的影响，但在控制房价方面却收效甚微，甚至由于部分业主将税费加到房价上，促使房价更快上涨。 一手房供应紧张，供不应求，使消费者对房价看涨，产生怕买不到房的心理。2005年由于供应缺口高达190万平方米，且前两年消耗了部分存量房，因此一手住宅供应紧张，造成“抢房”现象，房价高速上涨。同时许多人由于买不到一手房而只能去买二手房，造成二手市场也是量价齐升，且幅度很大。2006年，由于政策的影响，一手供应不足700万平方米，供不应求情况更加明显，更多的需求转向二手市场。 国土局公布的未来5年住房建设规划，2006年深圳将建设住房1103万平方米，2007年将建设住房1445万平方米，根据建设周期，初步估计住房新增供应至少为1000万平方米，因此一手供应不足的问题可以基本解决。 由于自住需求旺盛，年深圳住宅的销售分别为1497万平方米、1424万平方米，明年供应1000万平方米以上，但主要集中在关外，且很多位置偏远，因此关内的需求仍然趋向二手房。 估计明年关内的二手房仍然保持今年的速度发展，成交面积增长约一成左右；关外则由于一手供应的大量增加，虽然二手放盘肯定会大量增加，但二手的需求会减缓发展速度，因此成交面积增长也在1－2成之间。综合估计明年二手住宅成交面积约800万平方米，增幅13％，约9万套。二手房平均单价上9000元。 2005年后，由于供应不足，房价开始飙升，二手房价也水涨船高，2005年上涨了14％，2006年上涨高达29％。明年一手楼供应充足，供应区域以关外为主，还有许多新规划小户型楼盘。因此从数字上看，一手房价不会有太高的涨幅，甚至可能下降，作为跟风严重的房地产市场，此信息将会影响到二手房价的变化。但二手住宅市场主要集中在关内，而关内的二手住宅可以说都是稀缺资源，在现在价格并无明显泡沫的情况下，仍然会有小幅上涨。估计2007年二手住宅的平均价格会达到9000元／平方米，涨福约7％。城市核心片区仍是焦点 由于“90、70”规定，大户型面临着供应紧张问题，而深圳大部分是外来人口，初次置业都以中小户型为主。几年后，在经济能力达到要求的情况下，都有换大户型的需求，他们对环境要求较高，满足他们要求的区域主要有：香蜜湖、华侨城、红树湾片区，这几个片区处于城市核心位置，环境好，楼盘素质高，将会是二手房成交的焦点区域。返回〖异地传真〗上海智恒房产拟引千万元外资“解渴”此前曾关闭三分之二门店，而被怀疑将逐渐淡出市场的上海本土中介公司智恒房产，近来展开了一系列的“自我救赎”。该公司有望在春节前通过海外引资1000万元人民币一解资金之渴。在这笔资金进入前，该公司已在进行一系列的内部自救，以期度过这个房地产业的淡季。 自国家2004年3月开始宏观调控以来，上海的中介行业一直在不断进行调整，中介关门店的消息不绝于耳。上海的中介公司已经由高峰期21000多家减少到6000多家。一些小型中介在调控的洪流中离开市场，而一些遭遇困境的品牌中介则希望通过一系列的调整继续存活。 成立于1992年的智恒房产，在中介市场已经走过了15个年头。高峰时期，其门店达到150多家。一年以前，该公司开始关闭门店，到目前为止已关闭门店近100家。就在人们猜测这家公司将淡出市场的时候，该公司近日却突然高调宣布，将进行业务调整，推出一种全新的“直营式加盟”的中介经营模式。 目前，智恒房产旗下一共有40多家门店，经过这次大调整，只有4家保留了原来直营店的形式，另外35家门店翻牌做“直营式加盟”，还有五六家则是新吸纳的普通加盟店。按照管理，中介公司经营是以直营店和加盟店两种运营模式为主。直营店易于管理，对资金规模要求高，扩张速度慢。而加盟店拥有独立的经营管理权并自负盈亏，但成本低、扩张速度快。 此前市场曾有传言，上海智恒房产已经与加拿大庞巴迪公司旗下机构签署协议。第一步将引入资金1000万。公开资料显示，庞巴迪公司是全球第三大飞机制造商，参与过上海地铁一号线等轨道交通项目，同时也是青藏铁路客车技术合作方。 事实上，目前有两家公司都在与智恒谈注资事项。双方的初步意向都比较明确，目前已经进入价值评估阶段。一家是加拿大庞巴迪公司旗下的基金，另外一家是来自澳洲的一家融资机构，主要从事贷款证券化。 从目前的商谈进度来看，澳洲公司的速度会更快一些。商谈分成几个阶段，先是双方达成初步意向，然后外资机构对智恒进入事实调查，接着是价值评估，最后签订协议。从这个来看，春节前就可以顺利完成合作。而资金方面，两家的初步意向都是以1000万元收购10%～20%的股权。返回上海全面执行“境外人士购房限制”限制境外人士上海购房的政策已经在上海各个区县的房地产交易中心全面执行。除此前要求的只能购买一套住宅之外，部分区县还要求境外购房者必须出具出入境记录，以证明在境内居住满一年。今年10月初，上海包括浦东新区、静安、宝山等数家房地产交易中心停止了对于境外人士(包括港澳台人士)除购买第一套住宅之外的其他房产的过户手续。随着限制境外人士购房政策的深入，目前上海大部分区县交易中心近期已经全面实行境外人士的购房限制。 几乎所有交易中心都表示，境外人士只能购买“唯一一套、自住的住宅”。与此同时，即使是购买第一套住房，大部分区县要求出具在境内居住满一年的证明。具体来讲，必须具备购房者提供的出入境记录显示在境内的日期累计达到一年。 目前上海市房地局的一项比较统一的原则是，要求在本市购房的境外人士必须居住满一年以上，并且出具承诺书表示这套住房为自住住房，各交易中心参照这一标准，自行决定交易准则。返回明年清河板块将出现区域首次供应高峰&2006年年底，等待多时的清河新城正式登场亮相，以这个80万平米的大盘为起点，一些高品质的住宅纷纷亮相，清河居住板块在2007年将出现区域首次供应高峰。由于该地区的土地已经基本开发完毕，此次楼盘放量也可能是该区域最后的供应高峰。同时，新盘入市和入住，也将使得区域面貌显著改善。近期，清河区域一个新亮相的项目对上地板块知名科技住宅上第MOMA发起了质疑和挑战。尽管事后该事件被业内戏称为一次常规水准的炒作，但却释放出了一个信号：当地一些项目开始进行更多的高端技术尝试。清河新城亮相之时，打出了科技节能住宅的旗号，要在新的社区整体节能和整体舒适度提升上创造新的标准，而THEHOUSE也推出了自己的科技理念。橡树湾明年上半年要推出“地王中的地王”二期产品。清河区域周边的新生代产品在2007年将是一个高品质主导的时代。2007年的清河板块住宅市场供量超过220万平米，知名大盘蓄势待发，在2007年在市场销售的项目有橡树湾、清河新城、THEHOUSE、北岸布鲁斯、领秀新硅谷、富力桃园等，是历年供应项目最多的一年，也是最后一次供应高峰。2007年将是清河区域开发项目最多的一年，清河新城将有20万平方米左右的商业进入市场。橡树湾开发商则称，明年上半年要推出2期的10万平方米的住宅，同时重点整治项目周围的道路。清河新城开盘当日并没有正式公布价格。研究员认为该项目倾向于以高于橡树湾的开盘价格入市。而橡树湾此前公布的开盘价为8200元/平米的水平，当地开发商领秀新硅谷，上第MOMA在清河新城开盘现场的交流中，预计价格是在8500元/平方米的水平，赵亮本人未提出异议。目前紧靠清河的上第MOMA将进入封盘期，明年再开盘销售的价格将在元/平米左右。领袖新硅谷的普通住宅已经销售完，明年开卖的别墅也将达15000元/平米左右。返回北京前11月出让1078公顷住宅土地2004年土地大限以后，北京土地供应量明显下降，土地开发量也在下降，2005年比2004年就下降了50%左右，但实际需求量并没有太大的变化，这也决定了房价在2006年的上升。 各地的土地储备中心经过两年的土地整理开发，土地供应从2006年开始有所增加。比如，上海2006年土地供应计划中的1500公顷住宅供地计划今年全部完成，北京前11个月已经办理完出让手续的住宅用地为1078公顷，是年度土地供应计划的57%，是去年同期供应量579公顷的186%。虽然住宅土地供应量大幅度超过去年，但在土地供应加速的同时，土地价格也呈现上涨的局面，第三季度北京综合地价达3503元/平米。 土地资源不可再生的特征，使得土地供应将出现核心区域地价上升和供应郊区化的特征，但随着以拆迁成本为主的土地一级开发成本的增加，将来也必然使得土地成本上升。从长远来看，土地成本和房价一样，上涨应该是一个常态。返回广州天价地破楼市纪录10037元/平方米！广州历史上最贵的商业地块诞生了。这块在拍卖文件里被命名为“琶洲PZB1301”的地块在经历了三次出让、两度收回的戏剧性波折后，在拍卖师第四次“请注意投资风险”的提示余音中，以惊人的楼面地价被一家陌生而神秘的南港公司竞得。 成交的价格和获地公司的陌生震惊了广州地产业界。此前，广州商业地产楼面均价最高纪录为4566元/平方米，是一幅珠江新城的商业地块，在今年4月由富力地产竞得。12月20日上午，合生创展、富力、地产、中信(深圳)集团、南港投资有限公司等8家公司参与了琶洲地块的此次拍卖。地块起拍价为2.3亿元，折合楼面地价3111元/平方米。拍卖历经近两个小时，竞拍145个回合。最终以总价7.42亿元成交。 而多数业内人士对于这个价格则表示难以接受。广州中原地产项目部副总经理黄韬认为这个价格有些“离谱”。在他看来，琶洲商业要热起来还需要3~5年时间，而目前开发速度较快的珠江新城的最高地价也仅仅是4700多元/平方米，目前琶洲的商业用地6000元/平方米应该是个顶点，因为“琶洲的前景被过度预支了”。 广交会的巨大经济效益也成为琶洲会展中心周边物业升值的支撑因素。一位资深的土地专家乐观地认为，“今年10月，中央已经决定将广交会更名为‘中国进出口商品交易会’”，该专家认为，增加进口功能后，广州的会展经济更被看好，而且琶洲可以出让的地块已所剩无几。” 目前业界对南港公司背后的投资者有诸多揣测。一港资代理行的高层认为，“该公司背后应该有一个严谨的投资组合，最有可能的组合是基金+会展运营商。欧美一些会展投资商一直都想进琶洲来做运营商，广交会增加进口功能对他们的吸引力很大。”返回〖建材时尚〗原材料紧缺地板价格持续上涨企业兼并将掀狂潮12月以来木地板普遍涨价了2~3成,一些稀缺木材的价格甚至涨近7成。在高企的上涨趋势下,一些准备装修的市民不得不改变装修预算,研究员建议购买力较弱的市民可尽早装修或选用价格适中的复合地板。现在市场上多数地板品牌的重蚁木、柚木单价每平方米较上月上涨了30~80元左右,而不少品牌强化地板的涨幅也在10%以上。中国木材流通协会一位人士表示“实木地板价格同比平均上涨了30%,有些木材商乘机哄抬价格,个别稀缺木材价格最高涨幅达到70%。”事实上,今年年初以来,木地板价格就一路飞涨。4月新消费税实施,使实木地板普遍涨价10%;而进入下半年,原材料价格的再度飞涨,更使得10月以来木地板上涨20%~30%成为事实。对于消费者而言,实木地板的涨价直接影响到家居的装修预算。现在房价的飞涨已经让许多消费者被迫压缩装修预算,而实木地板的再度价格大涨,使得原本捉襟见肘的装修方案更加困难。中国木材流通协会地板委员会高志华教授分析认为,原材料资源紧缺和世界各国对森林环保认知度的提高,是木地板价格持续上涨的主要原因。我国一向缺乏提供强化木地板基材的速生林资源,原材料供应量不足,导致了强化木地板价格的上涨。对此,面对原材料成本的迅速上扬,资源型原材料价格的上涨不可避免,实木地板企业应努力降低自身成本。具体来说,应削减生产管理成本和营销成本,缩小中间环节,从而提高企业的竞争力。有实力的企业还应考虑与科研机关联手,将速生材改造用到面层上,这样也可以缓解受到外来原材料的牵制。强化地板是一个资源型行业,从木材等基础资源到物流以及房租成本都在不断提高,涨价几乎是不可避免的。因此,购买力较弱的消费者应尽早装修,或转而选用价格适中的复合地板。由于成本上涨,目前木地板企业的利润空间趋窄,促使企业不断地整合重组,一些承受力较弱的小企业逐渐被大企业兼并。由于成本上升,小企业的资金链容易断裂,特别是实木地板企业,其投资门槛比较低,但是对流动资金的要求比较高,因为实木地板至少需要经过10天以上的干燥期,才能达到规定的含水率,而干燥时间便是资金积压时间,没有较强的资金实力支持,很容易被拖垮。返回〖物业管理〗物业公司亏损还是暴利“这一年真是让我焦头烂额。” 北京西四环某社区的物业公司经理无奈地说，先是车位抓阄的问题，接着又是部分业主提出不要电梯工的问题，现在快到年底了又该催缴物业费和暖气费了。已经有半数业主已经拖欠了一年多的物业费了。 不过类似的事情并不只发生在这一个社区，全国各地都是普遍存在的。近期闹得沸沸扬扬的“美丽园事件”将物业公司的经营状况推上了风口浪尖。有一个社区险些成为第二个“美丽园”，那就是位于北京海淀区的碧兴园社区。2006年5月，法警强制执行了碧兴园小区的物业交接程序。原开发商委托的碧兴源物业公司撤出小区，“新管家”道格物业管理公司正式进驻。但据道格物业管理（北京）有限公司总经理曾惠生透露，道格物业2004年中标，2005年却进驻不了。今年接到通知可以进入，但5月7日又通知不行了，只得把人撤走，9日突然接到通知说老物业突然“消失”了。 总结起来说物业公司是要挣钱的，不挣钱是做不下去的。物业公司越不赢利，越要走向不规范。不能挣钱的项目谁愿意去做？这将会导致市场失常，业主所享受的服务也会越来越烂。 每一个物业公司都会面临一个如何经营的问题。怎样才能在激烈的市场竞争中站住脚，是每个物业公司都需要认真考虑的。“收费难！”各物业公司负责人最头疼的一个问题。一物业公司内部人士表示，很多业主有这样一个心理，就是花钱越少越好，但实际上，不少物业公司是在微利经营，维持已是步履维艰，有的甚至面临倒闭。 只要是发展商下属的住宅物业的物业管理公司或管理住宅的物业管理公司，大部分是亏本的。如果真的亏损，那这些物业公司靠什么生存呢？物业公司不承认赚钱，是不愿意“露富”，还是另有隐情？物管公司的收益究竟从何而来呢？ 据业内人士透露，物业收费项目有明确的规定，包括管理服务费、日常维修养护费、车辆停放费、特约服务费、代收代缴费等。物管费、附加服务、公共服务等是物业公司收益的主要组成部分。其中物管费占整个收益的80％左右，是物管公司的主要收入来源。 “对于大多数住宅项目来说，如果管理得好，利润率大约为3％～5％。目前，大多数物业公司都是依靠停车费、租赁收入等来补贴。”一位不愿透露姓名的物业公司内部人士说，但是物业管理的隐性成本比较多，比如公共水电费、设备设施的维护、大面积绿化的维护等，都需要资金或人力投入。这些成本是看不出来的，但这一块的成本是很高的。没有责任感的物业公司拿了钱会糊弄过去的，不专业的业主也是看不出来的。比如维护一部电梯运行一年需要5000元的费用，假如没有维护好，原本能用几十年可能10年就坏了。 该人士还指出，目前一些企业盲目进入，可能在利益驱动下，认为物管行业有利可图。实际上，物管是一个风险小、利润少的行业。在一些地段不好、环境糟糕的老式住宅小区，物管收费很低。而在管理收费整体呈下滑趋势的前提下，随着经营成本的增加，一些公司经营不善，也难免出现亏损。 从目前来看，商业、写字楼的物业管理公司还是能赢利的。世界平均水平是在8％～10％之间，中国有低于1％的，也有高于20％的。 在当前的环境下，为何利润差别如此之大呢？这主要是由于现在的市场环境不完善造成的。物业管理费不可能年年涨，但员工工资、材料费年年在涨。正规的公司按照市场规律经营，挣10%的物业管理费，而不正规的公司则坑蒙拐骗，对上欺骗业主，对下克扣员工工资，以此赢取暴利。 一个物业管理公司要得到发展，这与很多方面是息息相关的。比如，当地的物业市场、房地产开发、城市建设、居民消费，甚至于物业公司的资金实力、投资理念等。 单一的高物管收费是非常危险的。物业管理企业应该不断拓宽自己的经营渠道，单纯地靠物业管理收费支撑企业的生存很困难，对此，有业内人士提出，企业应该开辟广阔的赢利空间。利用物业特有的资源开展多种经营，既为业主谋方便，又可能获取一定的利润，这也是做好物业服务的一项重要内容。 可以利用小区的场所或者其他的资源扩大经营范围，也可以搞一些延伸服务增加收入。如果物业管理充分利用好社区资源和客户资源，在此基础上运营企业，如日常生活服务的开展、泳池经营、委托培训等，潜力比较大。 但是这些经营不属于物业管理范畴，而且大部分物业公司并没有这种机会。物业管理一定是拿着物业管理费收支能不能平衡才叫物业管理。只要广告牌、车位出租是业主权益的都包含在物管费之中的。 物业管理公司开餐馆、摄像馆等收益都叫做物业公司经营收益而不能叫做项目收益。那是小区带来的额外的赢利份额，全国那么多住宅小区，不是所有的都能这样，大部分不可能有。当然，商住楼等可能另当别论。返回〖投资技巧〗京沪深3地房产理财比拼下面是用事例分析当今3地中产阶级人士的理财规划：案例1：卢先生今年刚刚50岁，正值事业高峰。他是上海一家大型房地产集团的高层，收入丰厚，妻子是中学教师，收入稳定。两人年收入约50万元。女儿今年20岁，正在国外留学。卢先生家每年的主要开支约10万元，包括固定的养车、物业管理、旅游支出，以及日常吃穿用等费用。此外，女儿留学费用每年20万元左右。每年能节余20万元。 多年的积累让卢先生早已晋级百万富翁行列。目前，他已有三套价值百万以上的房产，其中一套自住，一套度假用，还有一套出租，贷款都已还清。除此之外，主要的资产就是200万元银行存款，以及若干股票、外汇。卢先生目前的主要困惑是，不知道自己的资产状况是不是合理。他对收益率的要求不高，只希望能保值增值。 研究员认为，卢先生首先应该有一个明确的理财目标，比如退休后能维持较富足的生活水平等。卢先生的银行存款占货币资产的65%，明显偏高，因为银行存款的流动性虽强，但是收益较低。此外，三套房产仅有一套用来出租，利用率也不高。最关键的是，卢先生还未购买任何保险作为家庭保障，特别是对顶梁柱卢先生的有效保障，这对一个净资产达800多万元的家庭来说很不安全。首先，将银行存款保留3万元左右，作为备用金，其余用来投资货币基金、国债及企业债、股票基金。货币基金可以作为家庭的应急用款。目前，货币基金的年化收益率在2%左右，收益率比1年期定存税后利率略高，同时流动性接近于银行活期存款。债券具有保本性强的特点，特别是国债被称为“金边债券”，适合中老年稳健型投资者。基金的长期持有平均收益率可维持在8%～9%，适合中长线投资，卢先生可以定期定额购买。10年后基金市值将达291万元，足够卢先生夫妇养老。 其次，把别墅拆成市中心小房型用作出租。一套市价180万元的郊区别墅仅仅用于度假，有点浪费。卢先生可将别墅转让，再通过贷款扩大资金规模，购买2~3处市中心小户型房产用于出租，就能把“死”钱盘活。市中心的小户型房产很受年轻白领的青睐，有一定的市场需求，能获得较好收益。但考虑到卢先生10年后退休，建议卢先生将贷款期限控制在10年以内，且负债总额不应超过总资产的40%。 最后，保险是不能忽视的。卢先生是全家的主要经济来源，建议卢先生为自己购买一份意外险，再为每位家庭成员购买一份医疗保险。全家的保险支出应控制在收入的5%。 两年后女儿大学毕业。卢先生此后每年将有40万元结余，可以用节余的钱追加投资，投资品种可以是债券、基金、信托、房地产等，不会占用卢先生太多时间的投资产品。案例2： 和大多数深圳的商界精英一样，曹仁几年前开了一家小公司，经营得不错，每年净利有一、两百万。他已经有了三套房产，总值大约380万元，有负债100万元。曹先生今年才35岁，也算是成功人士了。 曹仁家的开支不大，一家三口每月开支在1万元左右。妻子29岁，有一个5岁的女儿。他已经有两辆车，都是20万元～30万元的中档车，准备卖掉一辆，再换一辆50万元左右的车。他和妻子都有社保，除此之外，没有买其他的保险。 除了150万元的存款，曹仁既没有股票，也没买债券。不过曹仁也有自己的想法，考虑到公司的资金周转，可能有不时之需，他不想做长线投资。但是，钱放在银行好像又有些浪费，怎么将手头闲钱用起来，是他最关心的问题。 曹仁理财的重点在于加强个人保障和保持资金流动性。曹仁是家庭的主要经济支柱，目前其个人保障几乎没有。保险品种方面，他最需要的是寿险、意外伤害保险和重大疾病保险。其中寿险建议选择一些缴费比较灵活，有需要时，还可以向保险公司融资的品种，这对资金流动性要求较高的人士来说比较适合。此外，曹仁还可以购买20万元的重大疾病保险及附加险，以获得住院费、医疗费的补贴。 考虑到曹仁对资金的流动性和灵活性要求较高，建议他在女儿上大学前的13年时间里，采用定期定额投资基金的方式，逐步准备孩子的费用。如果他每个月投资2000元，按照8%的年收益率计算，女儿18岁的时候，可为她积累54万元教育金，应可满足女儿高等教育的需要。 此外，目前国内房价处于相对高位，可以考虑卖掉一套住房，还清银行贷款。曹先生可以买新车，可向汽车经销商咨询旧车换新车的车辆置换服务，注意不要超出预算。 曹先生现有的150万元存款，不宜进行过于激进的投资。在资产配置上，重点是现金、活期存款和货币基金。 资产的20%，曹先生可以长线投资股票型基金，作为自己退休金的补充，也可以作为女儿出国留学的准备金。资产的80%可投资于流动性较强、风险较低的产品。 最后，曹仁一定要留一定比例的资产，以保证家庭的正常运转，但不能投入其企业，以免企业经营的好坏影响家庭生活。案例3： 张欣今年41岁，跟太太都是土生土长的北京人。他们一向对理财不太“感冒”，钱基本上都存在银行，或者买房子。最近，家里刚添置了一套150平米的新房，跟以前一样，都是一次性付款。两套房的市价(连车位)超过200万元。旧房出租，租金约2000元。儿子今年8岁，还在上小学。 有能力支付大笔房款，跟张欣的事业发展有关。张欣近两年被外派到海外工作，津贴丰厚，年收入约合90万元人民币，每月的开支不超过7000元。太太留在北京工作，月收入7000元，应付北京每月4000元左右的生活费仍有节余。现在，张欣在海外的存款约60万元人民币，太太在北京的存款也有20万元左右。两个人还是存了定期，股票、基金都没有碰过。 现在，张欣面临着一个两难选择：在海外工作，不是长久之计，他想回国，但是收入将大幅度降低，月薪大概1万元。现在正打算换一部新车，还有孩子的教育费等等，似乎还需要多挣一些钱。如果继续留在国外，要工作到2009年，那时张欣45岁，已经要考虑退休了。是继续留在国外，还是回来跟亲人团聚？张欣有些拿不定主意。他现在需要准备的三种资金： 1、小孩教育金：目前，北京市一个孩子从小学到国内研究生需要生活费和教育费用共计50万元； 2、换车：购车费用预计花费20万元；3、退休金：假设退休后夫妇二人每月的生活开支6000元，按退休后30年计算，共需准备退休金0.6×12×30=216万元 因此现在，张欣应该准备286万元资金，才可以考虑退休。未来，如果太太的收入情况维持不变，净收入为50.4万元。由于出租房是旧房，假设房租收入维持10年，未来可能收入为24万元(0.2×12×10)，而张欣未来的可能收入有二种情况： 选择一：继续在国外工作到2009年，其未来可能净收入(7.5-0.7)×12×4=326.4万元，家庭未来总收入为400.8万元，总供给-总需求=400.8-286=114.8万元。正常收入就能满足未来的理财需求； 选择二：明年就回国工作，月薪1万元，其未来可能净收入(1-0.2)×12×18=172.8万元，家庭未来总收入为247.2万元，总供给-总需求=247.2-286=-38.8万元，存在资金缺口。 当务之急是张欣夫妇应该为家庭准备一个足够的家庭保障。张欣可以适当地投资一些基金，尤其是如果选择第二种工作方案时，更要考虑以投资来弥补资金缺口。由于张欣海外工作，收入是非人民币。他可以考虑保留一部分非人民币资产，投资于境外业绩良好的基金或转换成一些高息存款货币，作为孩子留学的备用金。返回垂询及订阅请联系：亚太博宇集团网址 客户平台： &&&&&&&& E-mail: 北京公司：（010） 、&& E-mail: 深圳公司：（--1095&& E-mail: 上海公司：（021） 、&& E-mail: 重庆公司：（023） 、&& E-mail: 杭州公司：（--5942&& E-mail: 广州公司：（020） 、&& E-mail:
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