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澳洲买房相关法律常识
] 　 作者：
&&& 在物业的买卖过程中，或物业租赁过程中，自然很难避免会涉及一些与法律相关的事宜。以下这一部分，我们将一些常见的与法律有关的内容介绍给您，希望您在此帮助下，能更好地处理自己的物业买卖和租赁。
一、地产物业买卖：
&&&&&&& 1、何谓物业卖家申明书(SECTION 32 STATEMENT)？
&&&&&&&& 法例规定，凡买物业前，卖家一定要给予买家该份档，并要买家签署后才可签署买卖合同。这申明书目的是要保护买家利益，确保他们知道所购买物业的情况。业主须在这文件上公开有关物业的：按揭情况﹑城市规划﹑建筑许可证﹑水费﹑政府通告﹑通往物业公路的状况﹑土地限制或禁止某些用途的说明﹑电﹑煤气﹑水﹑电话的接驳﹑地契等等。列出这些内容的目的在于：买家要从这些数据中确定该物业是否适合将来使用。例如﹐买家想将一间商业楼宇改为住宅用途。他应该确定现在的城市规划是否准许商业用途﹐更重要的是这个规划在未来会否有所改变。另一例子是，该物业是否在污染的土地上﹐申明书不可能会指出这一点﹐但买家应该找律师作调查。
&&&&&&& ●若发现申明书内容有错误﹐该如何处理？
&&&&&&& 如果这些错误是违反法律的﹐卖家和他的律师都会受到制裁﹐买家亦可因此退出买卖合同﹐收回所有的定金。
&&&&&&& 2、卖家可否售卖违例建筑？
&&&&&&& 法例不禁止该类建筑物的销售，因此买家自己要小心，在签署买卖合同之前应查清该建筑是否违例。例如﹐市政府有否发给该物业建筑批准﹐而这些建筑完工后有否得到市政府的合格检查。若没有合格检查﹐则有可能将来市政府不接受该建筑的合法性﹐也会下令让业主修改建筑﹐直到合格为止。调查建筑合法与否﹐一定要在签署合同之前进行。否则﹐买家便自动承担责任。所以﹐若没有做这项调查便签约﹐以后才去调查有关的建筑批准﹐有可能导致市政府去调查该物业的建筑﹐要是不幸真的有问题﹐市政府会下令买家去修改物业直到合格为止﹐这样更得不偿失。
&&&&&&& 3、外国人可否在澳洲买住宅楼宇？
&&&&&&& 为了保障国民居住福利﹐澳洲政府制定的“外国收购法”(Foreign Acquisttios And Takeovers ACT 1975)
&&&&&&& 管制外国人投资住宅地产。一般，外国人可买到的住宅物业是在建筑期间或新建成的单位(Strate Unit)或地与产配套(House/Land Package)。一般情况下﹐这些可从地产发展商（Off The Plan）那里购买。发展商要预先向政府申请批准﹐最高只可卖五成给外国人。重新发展的单位如果是由非住宅用途改建成住宅用途的话﹐也可以得到政府批准卖给外国人。但重新修建的单位则不包括在内。
&&&&&&& ●外国投资者买了以上的物业可以自住或出租吗？
&&&&&&& 两者都可以﹐再转卖亦没有限制。但要留意物业再转手是不是&新建成&或从未售出过。换言之﹐外国买家不能向你购买此种物业。
&&&&&&& ●什么情况下外国人不可买整座房屋？
&&&&&&& 一般情况下，外国人都不准买整座房屋﹐除非是下列两种情况：
&&&&&&& 1) 外国人要临时居留在澳洲超过十二个月以上﹐例如﹐在澳洲留学。
&&&&&&& 2) 外国公司在澳洲有业务﹐需要给来澳工作的行政人员提供住宿。
&&&&&&& 但要注意的是：这两者亦非长久性﹐一旦申请的原因到终止之时﹐物业便须马上卖出。
&&&&&&& ●另外，澳洲政府虽然不批准外国人买现成的房屋﹐但却欢迎外国人投资发展住宅地产。方法是先向政府机构申请提出计划。例如﹐买一块地﹐然后在十二个月内动工建房。审批的标准是最少支出地价的五成在发展费上发展费上。完工后﹐物业可用作自住、出租或转手。另一种方法是重建住宅物业。这些物业要在它的经济寿命末期重建可增加房屋的数量。对此﹐政府也规定发展费用要超过旧屋买入价的五成。
&&&&&& &●其它非住宅物业的情况：
&&&&&&& 商用物业：
&&&&&&& 这定义为已经发展的商用物业﹐如：办公楼、工商业大厦，但不包括空地﹑酒店设施﹑住宅物业(房屋﹑单位﹑小农场)﹑农场地。少于五百万元的商用物业投资不需政府批准。
&&&&&&&&附带购买的商用物业：
&&&&&&& 如投资的工商业需要用这些物业作厂房和店铺之用等等﹐则也不需政府批准。
&&&&&&& 4、首次买楼自住者可获七千元【首次购房补贴政策会有临时变动，比如澳洲政府宣布提高首次购房津贴及其影响】
&&&&&&& 自今年（2005年）七月一日起﹐凡首次购房或建房自住人士均可得到七千元的政府补贴﹐以弥补消费税GST开始实施后因楼宇升值所带来的负担﹐但此补贴只给予从未拥有过自己的房产(包括自住或出租投资)者。此规定亦加于申请者的配偶上。若两位或以上共同使用该楼宇﹐补助亦只是七千元﹐而且这补助是一次性的﹐领取以后便不可再申请。申请者的入息是没有限制的。此规定在全国范围内实行﹐但每省和地区独立实施。维省议会正在审批这一法案﹐预计印花税SRO会执行管理工作。到时申请者要向SRO申请﹐经它审批后﹐款项便能发放使用。
&&&&&&& 5、签订房地产购买合同时（CONTRACT FOR SALE）应注意的一些法律事项：
&&&&&&& 1）如果购买房地产是两人以上，首先要考虑这房屋是大家共同拥有（JOINT TENANT）呢？还是各自按股份拥有（TENANT IN COMMON）？
&&&&&&& 如果房地产是共同拥有（JOINT TENANT），即此房产没有全部所有人的签字不可出租或转卖。一个共同拥有人去世后，其份额自动在法律上归属其它共同拥有人。共同拥有的房产不可立到遗嘱中去遗留其继承人。如果房产是按股份拥有（TENANT IN COMMON），拥有各自的股份可以自由转让，不需经其它股份所有人的同意，其股份也可以立到遗嘱中去遗留给其继承人。股份所有人去世后，其股份会被其法定继承人或遗嘱继承人所继承。一般情况下，夫妻合伙购买的房地产多以共同拥有的形式出现。房地产投资合伙人之间则选择股份制的形式购买。
&&&&&&& 2）在代人买房产时，一定要在合同中注明房产的实际受益人。有时房产是在委托人代理的情况下购买的。
&&&&&&& 为了保证只交一次房产印花税（STAMP DUTY），房产真正受益人的名字一定要在合同中清楚注明受益人的姓名和住址。否则，会有被罚交双重房产过户印花税的可能。
&&&&&&& 3）房产印花税的计算是按房产每过一次户而交纳的，如果委托人在代购房产时没有注明实际受益人的姓名，在实际受益人想把房产过户到自己名下时，就会被判再交一次印花税。因为印花税是办房产过户手续中开支比较大的一部分费用，请一定在委托人购而不是从银行批贷款之日起才正式生效。
&&&&&&& 4）白蚁条款。在标准的房产购买合同中是没有白蚁条款的。有的房地产商在合同有加附件或附属白蚁条款。在商议白蚁条款中一般会注明如有白蚁发现，卖主应在过户之前妥善治理白蚁及修补白蚁造成的损失。
&&&&&&& 买主还可以加上如有白蚁发现，买主有权终止合同。作为卖主，为了保护自己的利益，可在白蚁条款中限制白蚁治理及修补的费用，或加上卖主也有权终止合同的规定。
&&&&&&& 5）其它附加条款
&&&&&&& 购买房地产主及卖主都可以在合同中加上保护自己或共同同意的条款，法律对此没有详尽规定。只要买卖双方协商同意，合同生效后双方就受法律的制约了。
&&&&&&& 6）房地产购买合同生效期
&&&&&&& 房地产购买会以最后签字方的日期为合同生效期。通常情况下是以卖主接受价格时所签的日期为准。因
&&&&&&& 为卖主一般会最后才签房产合同。从合同生效期到房产过户，手续合法化一般还需5周到7周左右的时期。房产商的任务在合同生效后就基本算完成了。房产买卖双方需再付费用给各自的过户公司去办理房产的过户手续。
&&&&&&&&7）过户日期
&&&&&&& 在签订房产购买合同时，选择过户日期一般也很重要。如果买主需从银行贷款的话，在选择过户日期时
&&&&&&& 请一定注意给予自己充分的时间来过户。一般情况下，提议最少3周（21天）时间，最好4周，即从银行贷款批准之日起3周到4周以后再过户。切不可因急于搬进新购买的房屋而提早过户日期。因为银行内部准备贷款手续及办过户手续的是不同的部分，许多银行的贷款档还都需要在东部银行总部办理，这期间最少需2周到3周的时间。
&&&&&&& 如果银行贷款手续不能及时批下来或银行到过户那天准备不好，不可参加过户，按法律规定如果从定好的过户之日起，没准备好过户一方在3日还不能过户，就要按房产购买总金额的12%年息按日向另一方交纳罚金，直至可以过户为止。因此如果过户日期定的充裕，银行有足够时间准备好贷款档参加过户的话，就不用担心交罚金了。
&&&&&&& 卖主如果卖房时还欠银行的钱，也应在过户日期上选择充裕些的时间，给自己欠款银行一定的时间去办
&&&&&&& 理清除贷款的各种手续。一般情况下也提倡给银行最少3周时间去办理，因为从贷款部门银行到其州行再到总行及专门办理清除贷款的银行分部，常常需要3周左右的时间来办理所需档和手续。如果卖主银行因清除贷款手续未准备好而不能按指定的过户日期参加过户的话，也一样只有3天时间来准备。3天后如还不能参加过户的话，一样要按房产卖出的价格的12%年息来向买主按日交纳罚金直到可过户为止。
&&&&&&& 如果房产购买合同是现金购买，只需买主的资金在短时间内可到位，按时支付合同金额，买主可以要求
&&&&&&& 将过户日提前到合同成立之日起2周过户。同样卖主如不欠银行任何贷款的话，也一样可要求尽快过户，因为不用在银行办理新贷款或清除旧贷款的手续问题。由此，请选择好对自己有利的过户日期，从而避免交纳延迟过户手续的高额罚金，因为买卖双方要对自己银行的行为负经济责任。
澳洲房地产市场9个制度保证市场高度透明&& 被评为世界第一类“高度透明”的澳洲房地产市场目前有一个显著的现象：房价基本完全透明受控，利润率有明确的法定范围，有大量的可操作性具体经验值得国内借鉴。与成熟的澳洲房地产市场相比，中国目前的房地产市场还是婴儿期，澳洲房地产市场也曾经经历过同样的阶段，其中主要的经验是建立合理的利益制衡机制，保证房地产价格和利润的各个环节透明。澳洲房地产市场形成的一些操作制度，主要涉及到九个方面。
1、首先是澳洲房产开发商利益独立，避免形成利益统一体
2、提高门槛限制澳大利亚房地产企业开发规模
3、多方参与澳洲房价制定，确保澳洲房产价格公平合理
4、购买澳大利亚房地产房款首付款独立信托帐户管理
5、澳洲房地产购买强制律师指导购房制度
6、澳洲房产交易强制通过中介交易
7、充分的澳洲房产所在社区信息告知
8、限制过度境外注资和投资澳大利亚房地产
9、严格澳洲房地产行业信用自律
&1、首先是澳洲房产开发商利益独立，避免形成利益统一体
银行利益真正独立,独立承担市场风险，保证其在提供澳洲房产开发商开发贷款和澳洲房产购房按揭贷款时能够客观地评估房产价值和市场风险，避免金融风险和过度投资；澳洲房产施工单位完全脱离澳洲房产开发商，强制实行透明公开的施工招标政策，使其利益存在实质对立的一面，促使开发商主动关注实际工程质量和工程成本，项目建筑成本透明化；土地交易价格市场化，政府相关部门对各种需要审批的信息独立承担审批责任，相关流程同步公开，开发商严格按照通过审批的方案施工，最终审批文件纳入业主购房合同，接受公共监督。澳洲房产施工过程受《建筑法》制约，定期有建筑委员会检查并通告相关信息。
2、提高门槛限制澳大利亚房地产企业开发规模
悉尼的一家澳洲房地产发展商，一年大约开发了200套澳洲房产，但这样的开发规模已经是澳大利亚的巨型房产开发商，尽管澳洲土地广阔，新移民使得需求旺盛，房价每七年翻一翻，一般中型房产开发商每年只开发70-80套房，不允许投机圈地。澳洲大型房产开发商数量非常少，政府对准入企业的资金实力和公众信用状况有严格要求，在业主收房之前，开发商是无法真正拿到购房款的，使得一般企业难以进入这个行业，而进入行业的企业一般也没有资金实力大量开发。
3、多方参与澳洲房价制定，确保澳洲房产价格公平合理
澳洲的房产在国内销售的项目由银行提供最高75——80%的按揭，其中只需要业主提供四项简单的证件：身份证、护照、驾照、国际信用卡，原因在于银行对项目的实际价值有信心，不担心业主不还款。每个澳洲房产楼盘的价格都经过银行和其他专业评估机构的评估，能够评估的因素全部公开量化，类似国内物价局和消协的政府单位参与房产定价，开发商的利润在一定的范围内，政府部门对当地区域房价有长期的统计分析和走势图表，公众可以完全获取。整个房价和利润基本是完全透明的，澳洲房产开发商随便要价根本是不可能的。
4、购买澳大利亚房地产房款首付款独立信托帐户管理
据介绍，购买澳洲房产的业主在收房前需要支付大约10%的首期，这笔费用相当于国内的首付，但不交给澳洲房产开发商，而是交给律师存入独立信托帐户，该帐户信息受到澳洲律师协会的透明监督，业主收房前开发商不能动用。
5、澳洲房地产购买强制律师指导购房制度&&
在购房过程双方都需要律师，这一规定是强制性的，澳洲的购房合同目前厚达200-500页，涉及到多方面专业知识，一般业主或销售人员是无法完全掌握的，双方必须有律师，即使没有合同的因素，通过律师买楼也是强制的，使得业主不必担心合同信息不透明。
6、澳洲房产交易强制通过中介交易（澳洲房产中介）
澳洲房产中二手交易占主流，交易信息通过联网实现共享，由于房价透明，政府规定租房的利润只能在当时价值5-6%的利润来收取房租，尽管投资者众多，但也只能通过长线投资才能获利。澳洲二手房价中介能够说了算，定价需出具银行的最新权威评估和历史价格变化。业主可以选定其他单位评估，但由于评估独立保证了科学性，多数结果相差无几。
7、充分的澳洲房产所在社区信息告知
据介绍，在每个澳洲房产业主数百页的购房合同中，其内容不限于单个业主套内，而是针对整个社区来签约，只是将业主自己的房子特别标示出来，这与国内有显著区别。整个小区原始审批的设计图纸是合同的一部分，每个楼层，每个户型的实际情况都必须提供，小区的环保、水、电、煤气等各项要素都有政府批文证实合格合法，所在土地的历史变迁，历史上所有的地契、房契和权属转移过程，开发商是否负债等资料一应俱全，都有政府证明其完全合法的正式文件。
8、限制过度境外注资和投资澳大利亚房地产
据介绍，澳洲也曾经经历过市场过热导致动荡，主要是大量日本资金涌入黄金海岸区域开发，大量开发，然后突然从房地产领域撤资。目前澳洲限制外资进入房地产，不允许外籍人士购买二手房，开发商只有项目的50%能够外销。这些信息受到严格监控。
9、严格澳洲房地产行业信用自律&&
在目前澳洲的开发商、中介、律师、建筑工程等与置业相关行业都有行业协会制约和维护合法利益，澳洲房产业主投诉可以使一个公司很快因失去信用而倒闭，由于信息透明共享，澳洲房产中介宁愿放弃业务也不会欺骗，澳洲房产开发商宁愿支付高额延期违约金也不敢将不合格房产交给业主。
验收您的新居是您的权力&& 在澳洲购买房产和国内最大的不同，就是购房人的权益得到充分的可以说是极致的保护，无论您是买的楼花（类似国内的期房）还是买的现房您都是先付定金，直到您的意向得到充分满足后，即所购房产已经如实的完全符合合同中的各项规定和约定展现在您的眼前时，您才会支付全部房款，但，且慢，在您掏腰包前，千万别忘了验收，不管您请了多好的律师，有多好的中介，有多贴心且忠诚的朋友，验收时你一定要亲自进行。可能您会说您不懂怎么验收，您不是专业人士，现在我们来给您支几个招，让您快速入门。
&&&&& 一、 先对照合同检查合同中所列明的所有条款是否都已完成，这不是走过场，而是您进入角色的第一步。
&&&&& 二、 要求房产商提供房产验收报告，这份报告不是房产商所制作的，而是另有当地法规规定的有资质的检验机构提供的。这份报告必须是内容全面的，数据精确的。比如房屋外墙体的垂直度必须达到毫米级。有了这份报告，您要求检验人员逐点现场给您解读，不要不好意思，这是您的基本权利。
&&&&& 三、 自己看：先看外部。
&&&&& 1、 靠近房子有否大树﹖有大树看起来可能很舒服，又有气派，但实际上如果树太靠近房子﹐会影响地基。因为树冠有多大，它的根系也有多大。
&&&&& 2、 如果是别墅或底层带花园的房屋，最重要的是排水系统。悉尼和布里斯班雨水都比较多，如果所建的房屋排水不良，那是建筑商的重大失误。大雨后车库地面有水，也必须由建筑商进行整改。
&&&&& 3、 大门或围墙是否足够坚固，锁具是否牢固，开启是否灵活。安装有监控系统的是否有死角。
&&&&& 4、 如有地下室的，进入地下室的一瞬间如有霉味，就是大问题了，因为所有的地下室都配有自然通风和机械通风装置，在未开启机械通风设备时有霉味，那就是自然通风设计出了问题。机械通风开启后应该很快就能感受到新鲜空气在进入。如果地下室的墙面或地面有水珠，那问题就更大了
&&&&& 5、 现在我们进入室内。地面铺设地板的，可在房间的中央和门口轻轻跳动，看看有否不平的感觉，听听有否声音。铺设地毯的，要看看地毯下面防潮垫的厚度，防潮垫是论分量的，比如3公斤，就是指每平方米重量必须达到三公斤，这样等于保证了厚度。铺地砖部分，可以在地面浇点水，看水是否立刻向地漏方向流动。
&&&&& 6、 看墙面和顶面的平整度，要晚上开着灯看，从侧面去看。挂着壁毯的墙面，摸摸壁毯背后是否有潮湿的感觉。
&&&&& 7、 把所有的电器设备和照明灯具全部打开，二十四小时后再去看，各项设备是否运转正常，特别要注意主控电箱或开关是否发热，如有那是属于必须立即整改的项目。
&&&&& 8、 打开所有的用水设备，看离进水管最远的房间的水压情况。同时注意有否滴、冒、漏的现象。
&&&&& 9、 注意房间之间隔音情况，有吊顶的可从检修孔中看一下房间之间的隔墙是否到顶。
&&&&& 10、检查所有的门窗牢度，密封性、灵活性。
&&&&& 以上这些是关系到您的房产质量的最关键的问题，当然细节还有很多，但您如果认真的按照上述各项进行现场验收，那么您就不会有多少后顾之忧了，而且他们会以为您很内行。您的权利是：以上任一项有问题，您都完全有权拒绝接收。附带说一句，澳洲法规规定房产的免费保修期为七年。&&&&& 最后，建议您在验收时带上您的太太，不要认为她们罗嗦或外行，大部分时间她们的计较是正确的。
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