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法律常识500题
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你可能喜欢房屋租赁合同解除后出租人应否承补偿承租人的装璜损失 - 江苏省淮安市清河区人民法院网
房屋租赁合同解除后出租人应否承补偿承租人的装璜损失发布时间： 16:45:46&&&&近年来，随着房地产市场的繁荣，房屋租赁纠纷明显增多。房屋租赁合同解除后，装修物的补偿问题经常成为双方争议的焦点。由于双方在合同中，对装修物的补偿问题约定不明，以及国家法律法规对此缺乏相应的规定，笔者根据多年的审判实践，谈谈租赁关系解除后，如何装修物的补偿的几点想法。&&&&我国民法理论将附合、混合和加工，统称添附。其中，附合包括动产和不动产的附合及动产和动产的附合两种。动产与不动产的附合，简称不动产附合，指动产与他人的不动产相结合，成为其重要成分，因而发生动产所有权变动的法律事实。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》（以下简称《意见》）第八十六条对添附作出了规定：非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还有约定的，按约定办理；没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产所有人，造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任。根据该规定，添附在法律上的效果主要是，一方（在不动产附合的情况下，是指不动产人）取得添附物的所有权，而另一方则丧失了原物的所有权。关于丧失所有权一方所遭受的损失，《意见》第八十六条规定，非财产所有人（添附人）只有在善意的情况下，才可以得到一定的补偿。《意见》第八十六条关于善意添附人可以获得补偿的规定，主要是出于公平原则的考虑。因为，添附人虽不能对添附物主张所有权，但毕竟因添附而遭受了损害，产权人（受益人）从添附中获得了利益，双方的利益是不平衡的，因此产权人应当对添附人给予适当的补偿，以维护当事人之间利益的平衡，并体现公平原则的要求。&&&&装修即指承租人为使房屋达到其使用目的，对房屋的墙壁、设施进行的加装改造。由此可见，装修物的性质，即民法理论中动产与不动产的附合。房屋经过装修后，虽然仍能辨别装修物，但装修物已与房屋连成一体，达到了不可分离的程度；如果强行拆除装修物，则会造成财产上的损失，在不破坏原装修的条件下，房屋由出租人收回，在此前提下，对出租人同意承租人装修的，应适用添附理论予以解决。出租人明确表示不同意装修的，则承租人对房屋的装修行为构成侵权，应适用侵权法理论予以解决。日常生活中，出租人对承租人虽未明示同意但知悉后未表示反对而进行的装修，笔者认为应推定为默认，按添附理论处理为宜。&&&&对装修物的处置，装潢不必然构成添附，在双方当事人达成合议的前提下，这是一种自由处理物权的行为。审判实践中，租赁合同常常载有"合同期满或承租人违约导致合同解除时，承租人不得拆走装修物，不得向出租人索要装修损失"，或"如遇国家征地拆迁，合同终止，承租人不得向出租人索要装修损失"之类的约定，出现纠纷时，合同虽是双方当事人意思自治原则的体现，笔者认为，从办案社会效果与法律效果相统一的出发点，为构筑和谐社会，仍应当从个案的实际案情出发，适当予以平衡。又如，承租人在极短租期内，对承租房进行了大量营业性的装修，出租人出租其财产的目的本来是为了收益，如按此说，出租人不但没有收到愿意得到的收益，反而要付出旨在为承租人利益的装修费用，在这种情况下，即属强迫得利，也应在确定数额上有所斟酌。笔者认为，解决装修物处置纠纷的基本思路，应综合考虑以下几个原则：（一）、侵权责任原则。&&&&侵权责任原则适用于承租人在没有取得房屋所有人同意的前提下，私自对租赁房屋进行装修的行为。在房屋租赁活动中，承租人只取得了房屋的使用权，在未取得房屋所有人同意的情况下进行装修，侵犯了房屋所有人的所有权，承租人应承担恢复原状和赔偿损失的责任。此种情况的具体处理办法为：承租人对其投入的装修物，能够拆除的，可以责令其拆除；不能拆除的，房屋所有人不承担损失赔偿责任，承租人因拆除装修物造成房屋损坏的，应承担赔偿责任。（二）、当事人合意原则。&&&&该原则适用于承租人在取得房屋所有人同意的情况下对租赁房屋进行装修，双方事先约定了具体的处理意见，且该房屋租赁合同属于正常终止。承租人经所有人同意对房屋进行装修属于合法的添附行为，对装修投入损失的承担按事先约定的办法进行处理，这是我国民法自愿原则和民事权利可处分原则在民事活动中的具体适用。（三）、最大限度地发挥装修物价值的原则。&&&&在处理房屋租赁纠纷案件时，应当本着最大限度发挥装修物价值的原则。（四）、过错责任原则。&&&&承租人在取得房屋所有人同意的情况下为装修行为，一方或双方当事人违约，租赁关系非正常终止，造成当事人因装修投入的损失或利益的丧失。根据合同法第五十八条规定，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，实践中处理此类型纠纷，应适用过错责任原则，分类处理：&&&&&1、如果系出租人单方原因导致合同解除时，鉴于出租人同意承租人所作装修，其装修损失作现值评估，应由出租人承担全部赔偿责任。出租人不同意承租人所作的装修，不应予以赔偿，但鉴于出租人的过错的，对承租人的装修损失，原则上出租人须适当补偿。&&&&2、如果系承租人单方原因导致合同解除时，无论出租人是否同意承租人装修，装修损失出租人不予赔偿。但承租人经出租人同意所作的装修，在追究承租人违约责任的同时，其装修损失，出租人可适当补偿。&&&&3、租赁双方共同过错导致合同解除的，应当在对装修损失进行现值评估后，综合考虑装修物对出租人的可利用价值，出租人是否同意装修，双方的过错责任大小等情况，由双方按比例承担，由出租人给承租人适当补偿。(五)、公平原则。&&&&由于订约时双方当事人的预见能力各有不同，对合同履行过程中出现的问题考虑不周，机械地适用某一原则，很可能导致双方权利义务的不对等及利益的倾斜，此时，可依据民法理论的公平原则予以平衡当事人利益，取得法律效果与社会效果的统一。&&&&&承租房屋装修所引起的纠纷复杂，但理论之树长青，以上只是笔者对装修物问题的初步认识，不妥之处请予以批评指正。第1页&&共1页在出租期间由谁负责维修房屋？承租人受到的损失应当由谁来赔偿？_百度知道
在出租期间由谁负责维修房屋？承租人受到的损失应当由谁来赔偿？
提问者采纳
从而导致房屋发生倒塌或者其他破坏性事故。参考法条及时检查。建设部《城市房屋租赁管理办法》第二十一条，否则出租人有义务检查，双方也可以约定由谁来负责维修。对于承租人增添的附属设备、维修出租房屋是出租人的法定义务。如果是因为出租人不及时修复房屋，除非双方在合同中约定由承租人来承担维修义务，保证房屋符合合同规定的用途，出租人就应当承担赔偿责任、第二十三条：《合同法》第二百二十条，没有尽到检查和维修的义务。国务院《城市私有房屋管理条例》第十九条，并且给承租人的人身财产带来损失的、维修房屋
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出门在外也不愁我来说两句：验证码 &&请照此输入（点击图片刷新验证码）&&&&最多输入10000个字符最佳答案：&您好！
　　根据您提供的信息，我们回复如下&如果信息不完整，请与我们再次沟通！&&&&贵公司是与房东签订的租赁协议，理应由房东开具发票给贵公司，税务局的解释存在问题，房屋可以转租出去，并且每个环节均需要纳税；但如果贵公司取得的发票是以某行政事业单位开具的，则需要补一个与某行政事业单位的合同，以使取得的发票合理合法化。
欢迎再次咨询！&&3人赞同
其它答案：共1条需要补一个什么样的与某行政事业单位的合同，才能使取得的发票合理合法化？&&2人赞同
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　　案情：2004年4月，谭华与县某公司签订一，谭华承租该公司二层楼房用作宾馆，水费自理，由公司代收，计算方法为公司总水表用水吨数减去其他楼层分水表用水吨数就等于谭华每月用水量。房屋使用一年后，由于平均月用水费高达1500元，谭华怀疑总水表之后到其他分水表之间的水管有漏水，遂要求在其租赁的楼层安装分水表，果然，在2005年4月后公司为其安装了分水表的一年内，谭华平均月用水费降为400元。前后两年的水费相差13200元，谭华认为这项损失完全是因出租公司未尽维修义务所致，责任应由该公司承担，在协商多次未果后，谭华将出租公司告上法院，要求该公司返还13200元水费损失。
　　分歧：本案争议的焦点就是确认租赁合同中出租人的瑕疵义务与承租人的通知义务如何适当履行的问题。
　　一种意见认为出租公司应当赔偿谭华13200元的水费损失。理由是，在租赁合同的权利义务关系中，出租人负有出租物的瑕疵担保义务，当租赁物有瑕疵或存在权利瑕疵致使承租人不能依约使用收益时，承租人有权，承租人因此所受的损失，出租人应负赔偿责任。本案中供水水管是租赁房屋的一部分，作为出租人的某公司负有维修并使之处于能正常使用状态的义务，现出租公司未切实履行该义务，造成承租人13200万元的水费损失，故出租公司应当承担赔偿责任。
　　另一种意见认为出租公司不应当赔偿谭华13200元的水费损失。理由是，承租人在租赁关系存续期间，负有通知义务，如租赁物有修理、防止危害的必要，承租人应当及时通知出租人，承租人怠于通知，致出租人不能及时救济而受到损害的，承租人应负赔偿责任。本案中，供水水管隐藏于暗处，是否漏水只有承租人谭华在使用中才能有所察觉，由于谭华在使用一年后才有所觉悟并通知安装分水表，致出租人不能得到准确的信息及时对水管进行维修、对水费进行监控，因此而受到的损失承租人应当负赔偿责任，故本案中13200元的水费损失应当由承租人承担，出租公司可以不返还这笔费用。
　　笔者趋向于第二种意见。
　　分析：《合同法》对租赁合同当事人的权利和义务均有规范，当事人只有从诚实信用的基础出发积极履行义务，才能最大限度的享有权利，当双方履行义务发生冲突时，就应根据实际情况，用法律的天平来进行取舍。本案中的水费损失，是由于出租人未尽维修、补救义务所致，还是承租人未尽通知义务所致，要看法律对履行义务先后顺序的规范。《合同法》第221条规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。很明显，出租人维修义务的履行是在承租人的要求下才得以启动，故承租人的通知义务在先，出租人的维修义务在后，在实际适用中，这种规定也合乎常理，因为在租赁合同中，租赁物的和使用都在承租人的手中，最清楚租赁物状况的也是承租人。本案中，漏水水管本不在租赁物范围之中，但由于水费计算方法的约定，这一部分也包括在租赁物中，作为承租人的谭华在使用租赁物时，对自己每月的用水量应当有一个粗略的估计，但他却因疏忽大意，对明显超过实际用水量的水表数据没有引起重视，也没有提出维修要求，致使出租公司没有及时对瑕疵进行补救，因此责任在谭华;且水管漏水一年后，出租公司应谭华的要求及时为他安装了分水表，也不存在拖延履行补救义务的行为，故这项水费损失应当由谭华自己承担。此外，笔者认为，以前、后两年的水费支付差额作为水费损失金额的计算方法虽有一定的逻辑道理，但并不精确，水费的多少不仅有漏水的因素，还跟使用情况有关，用简单的加减法计算是不科学的。
　　作者：永新县人民法院 龙伟
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