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个人住房贷款提前还房贷划算吗
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　　个人住房贷款提前还房贷划算吗?我们都知道，申请是可以提前还房贷的，提前还房贷也可以节省部分贷款成本。不过，个人住房贷款提前还房贷划算吗?　　据了解，目前各地的个人住房贷款还款方式主要有以下几种：　　第一，到期一次还本付息法，这种方法只适用于期限在一年之内的贷款，只适用于暂时周转的人，使用的人较少;　　其二，等额本金还款法，这种方法的第一个月还款额最高，以后逐月减少，适合稳健投资者;　　其三，等额本息还款法，是根据住房贷款期限把贷款本息平均分为若干个等份，每个月还款额度相同，适合钱不太充裕的投资者，初期的压力较小;　　其四，等比递增还款法，是把还款期限划分为若干时间段，在每个时间段内月还款额相同，但下一个时间段比上一个时间段的还款额按一个固定比例递增，适合收入处在上升阶段的投资者;　　其五，等额递增还款法。与第四种方法基本相同，只是把固定比例改为固定数额。　　那个人住房贷款究竟可以在还款期未到之前即先行偿还贷款不呢?据小编了解，大多数银行都是允许提前还清个人住房贷款的，只是条件稍有不同，有的银行要求还款一年以上才可以，有的要求还款额度达到一定的比例才可以。房贷的种类有纯商业房贷、纯住房、个人住房公积金贷款+商业银行的“组合贷”模式，这三种方式各有其优劣势，大家可以根据自身实际选择。提前还清房贷需要考虑房贷利率、钱投资收益、通胀等多种因素。一般来说公积金贷款的利率较低，有固定投资收益渠道的贷款者都不宜提前还清个人住房贷款。&
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除个别银行规定利率调整后要在放贷一年后执行新利率外，根据大多数银行和购房者签订个人房贷合同时约定，利率调整将在次年的1月1日起执行。也就是说，从明年元旦起，有一大批购房者的每月还款情况会有所变化。中研网讯：　　“再过半个月发年终奖了，要不咱把房贷提前还一些，以后少交点利息？”临近年底，手头有了一些积蓄的市民林先生打算提前还贷，好减轻明年的还贷压力。不过，业内人士提醒，提前还贷要算细账，尤其是已处于房贷末期的购房人，提前还款未必划算。　　房贷利率下调多数下月执行　　除个别规定利率调整后要在放贷一年后执行新利率外，根据大多数银行和购房者签订房贷合同时约定，利率调整将在次年的1月1日起执行。也就是说，从明年元旦起，有一大批购房者的每月还款情况会有所变化。
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　　11月22日央行宣布贷款基准利率降息之前，贷款利率5年期以上为6.55%，公积金贷款利率为4.5%；降息之后，商业贷款利率5年期以上为6.15%，公积金贷款利率为4.25%。　　以此计算，按照购房者能拿到银行的房贷利率9折来算的话，一笔贷款金额为100万元30年期偿还的商业贷款，今年每月需支付的月供为5928.17元；而从明年1月开始，每月的月供下降到5699.87元，每月可少还228.3元。　　“往年每到年底各银行放贷都比较紧，今年看来还相对好一些。从利率上看，只要客户资质差不多，平均也能拿到9折的利率折扣。”某大型房产公司的资深业务员苗先生对记者说。从以往惯例来看，每到年末都是银行额度收紧的阶段，各家银行的优惠利率在下半年通常无从寻觅。今年下半年在央行降息的背景下，各家银行利率优惠不仅没有消失，范围进一步扩大。　　记者询问了工行、交行、中信银行等多家银行的客服热线、个贷部热线后发现，超过一半以上的银行利率能够给信用情况良好的申请人九折或九五折的优惠。　　据分析，今年上半年各家银行额度首先被拿去还去年的旧账，因此普遍放贷较少，而5月央行提出支持首套房贷款后，房贷市场成交出现一个小高潮，人民币新增贷款额度也呈上升趋势。进入下半年后，人民币新增贷款额呈明显下降趋势，这也从侧面说明各家银行内部放贷额度较为充足，因此在央行整体降息的情况下，仍然能够保持九折或九五折的利率优惠。　　两类人不适合提前还贷　　“最近来提前还贷的客户明显增多。”工商银行相关负责人说，提前还贷到底划不划算，要根据还款人具体贷款情况和不同银行目前执行的存款利率来定。　　个人房产机构伟嘉安捷负责人提醒，有两类人群并不适合提前还贷。一类是选择商业贷款等额本金还款方式，并且已经处于还款后半期的借款人。如果这类人群处在还款初期，选择提前还贷可以缩短还款年限，减少利息支出。但如果还款已近尾声，实际上利息已支付了大半，此后支付的大多是本金，就不适宜再提前还贷。　　此外，一部分在2008年贷款买房时利率享受了7折优惠的购房者，如果借款人提前还贷是为了购买新房，那么以目前贷款6.15%的基准利率来看，无论是月供还是总利息支出都会高于当年房贷7折时的水平，所以提前还贷也并不划算，这笔用来提前还贷的闲钱倒不如存进银行赚利息，或购买理财产品和等。　　值得注意的是，理财产品和基金并不是“零风险”，用打算提前还贷的钱“理财”，需要购房者具备一定的风险意识。　　另外，如果房贷族们打算提前还贷，最好避开年底12月，主要原因是银行在年底将面临内部清账盘点。而办理提前还贷需要一定的申请流程，银行批复的时间较慢，因此房奴们尽量不要在12月份申请提前还贷。　　提前还贷过早也不适宜。不少银行接受提前还款的时间通常都是还贷满半年或一年以上，如果没到合同约定的时间而提前还贷，银行就需要收取不同程度的违约金。而从借款人自身角度出发，处于还款初期的借款人提前还贷是比较划算的，因为还款利息的支出一般都产生在还款的初期，而到了后期其实已偿还了大部分利息，提前还贷并不合适。　　新闻链接　　改善型购房人群加快入市　　受益于此前央行9·30新政二套变首套的直接利好，改善置业型人群在市场中持续“发力”。这部分群体通常具备一定的实力，双重利好迫使一部分“卖小买大”的刚改型购房人加紧入市，在房贷市场交易中逐渐占据主导地位。央行降息后也带动了首次置业人群的购房意愿，促使上半年积压的购买力在第四季度得到释放。　　根据北京市住建委公布的数据，上周北京市二手网签3042套，环比上涨10.2%，新增二手住宅2582套，环比上涨8.7%。截至14日，12月份北京二手住宅累计网签5803套，新发布住宅4958套，与11月同期相比分别上涨32.9%，26%。　　上周工作日内，住宅单日成交量企稳，均保持在500套以上；12月8日，二手住宅单日网签量达652套，为12月以来单日成交最高值。9月30日以来，随着各种利好政策叠加效应影响，二手住宅市场上的改善客居多，这直接导致三居室户型的走俏。
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Copyright (C) 1998- All Rights Reserved. 版权所有 中国行业研究网(简称“”) TM 旗下网站 粤ICP备号选择等额本息的还款方式，并且已经接近房贷提前还款中期或是选择等额本金的还款方式，并且还款期已经超过1／3的借款人不适合提前还贷。部分银行会对提前还款客户收取部分违约金，具体违约金支付比例或者计算公式都会在贷款合同中列明…
在银行里，一直处于被“刁难”的提前房贷提前还款业务，现在在很多城市的银行里变得被热切期盼。有消息称，西安部分银行内部针对提前还贷业务，不像以前那样需要提前一个月时间，基本可以随来随还。一些银行甚至发短信给贷款人，希望他们考虑提前还款…
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提前还房贷划算吗
如今，手头缺钱的人正利用各种方式“找钱”，而手头有资金的人则考虑着提前归还银行贷款。然而，目前大多数银行并不欢迎借款人提前还款，各家银行办理提前还贷的条件与门槛都比较多，那么，市民究竟是否应当提前还贷，还是把资金用做理财产品、信托等其他投资渠道呢？
对于提前还贷这件事，银行与客户之间的想法大相径庭。在银根紧缩的环境下，提前还款会打乱银行原有的贷款配比和放贷计划。因此各家银行办理提前还贷的条件与门槛都比较多，对不满一年且提前还贷的借款人还会收取一定数额的违约金。例如，工行规定，贷款不满一年提前还款，收取提前还款金额的5%作为违约金。中行规定，贷款不满一年提前还款，收取最高不超过六个月利息作为违约金（按照提前还款日的贷款利率计算）。广发银行要求，贷款不满一年提前还款，收取两个月利息作为违约金。光大银行贷款不满一年提前还款，收取3%-6%的利息作为违约金。
与银行相比态度不同的是，目前提前还贷在借款人当中却是十分受欢迎的。对于借款人来说，提前还贷的目的在于减少贷款利息的支出，不少手中握有流动现金的人都打算提前归还银行贷款。
对此，专家表示，两类客户可以考虑提前还贷。首先是目前还处于还款初期的客户，因为还款利息的支出一般都产生在还款初期，而到了后期其实已偿还了大部分利息，提前还贷并不划算。如果手头有闲置资金，而又没有较好的投资方向，提前还贷也是一个不错的选择。其次是执行上浮利率的贷款人，由于执行上浮利率已经较高，所以如果此类贷款人有能力一次还清贷款，相对会比较划算。
值得注意的是，如果用户正享受着公积金贷款或7折利率，那么不必急于还款。因为目前7折的五年期贷款利率低于五年期存款利率，即使是把这些钱存入银行，收益也要比提前还贷合适，如果提前还贷后再贷款购房，绝对不可能借到这么便宜的钱了。做买卖的生意人，手里需要更多的流动资金，如果投资回报率高于贷款利率，则没有必要选择提前还贷。如果客户选择的是商贷和公积金构成的组合贷款，提前还房贷一定要先还商贷。由于公积金贷款含政策性补贴的成分，所以，贷款利率比商贷低不少。
客户王先生借款100万元、分15年还、执行6.55%的基准利率，从2014年1月开始还款，6月选择还款20万元，如果选择还款期限不变，可以节省利息元，提前还款后，月供从原本的8738.58元降低至6883.75；如果选择月供不变，减少贷款期限，还款年限则由2028年12月缩短至2024年6月，利息总额减少元。不过，由于贷款期限不满一年，王先生可能会被收取一定的违约金。
为了方便计算，我们还是以贷款100万元、15年还、年利率6.55%计算，只不过还款日期从2004年1月开始，王先生在今年6月提前还款20万元，在还款期不变的情况下，节省利息支出仅为33462.82元，月供由8738.58元降低至4334.92元；如果月供不变，缩短还款年限，可节省利息51505.38元，最后还款期则由2018年12月变为2016年6月。
从上面的案例可以看出，在贷款初期提前还款节省的利息是最多的，如果到了还款后期，提前还款的意义不大。另外，如果选择提前还款，最好选择月供不变、缩短还款时间的方式，这样会节省更多利息。
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