中央曝光楼市阴谋房价或下跌
　　在昨日的政府工作报告中，涉及房地产领域的内容寥寥数语，而在完善住房保障机制方面则着墨颇多。事实上，这是十年以来，政府工作报告中首次没有强调&房地产调控&。对此，北京大学经济学院教授王大树称：&这表明中央在楼市调控上更加注重实际，根据不同城市的问题进行分类调控，而不是简单的一刀切，避免误伤刚需。&
　　搜狐网：今年政府工作报告未强调&房地产调控&，而仅提&分类调控&，这是近10年来的首次。在您看来，本届政府在楼市调控上将会有什么样的政策变动？变动的原因和意图是什么？
　　王大树：这表明中央在楼市调控上更加注重实际，根据不同城市的问题进行分类调控，而不是简单的一刀切，避免误伤刚需。一线城市，大部分都是房子供不应求，而一些二三线城市，因为过度开发房地产，变成了&鬼城&。不同的城市状况，应该实行不同的调控政策。政府应该会在这方面制定更科学合理的手段，在保障刚需的基础上，抑制过高的房价。
　　这次政府报告中未强调&房地产调控&，大概有两方面的原因。
　　第一，本届政府更加务实：与其提出一些不切实际的调控目标，还不如不提。往年的房地产调控，基本上都是目标振奋人心，结果不如人意。
　　另外，中央的调控在地方实行上总会遇到一些阻力，这是因为中央和地方对调控的态度不一样：中央想要调控，但是地方不想。地方政府的财政收入很大一部分是和土地出让金联系在一起的，也就是和卖地收入息息相关。这也是目前财政体制下的畸形经济状态。
　　去年，中央给各地地方政府下达了房地产调控的目标，但各地基本都没有完成。今年各地两会期间，很多地方政府也未对指标的完成情况做出回应，而是在此问题上&犹抱琵琶半遮面&。或许是法不责众，很多地方政府并因此没有被追责。
　　第二，房价调控的效果不好，中央希望更多的让市场机制发挥作用。总体来说，北上广的房价越调越高。
　　但是，不强调&房地产调控&并不代表不调控。住房属于必需品，是刚需，在房价增长速度比较快的情况下，也不能完全放手让市场调控，政府应该进行适当干预。
　　搜狐网：除此之外，今年政府报告中，用大量篇幅阐述了关于住房保障机制完善的问题，这又说明什么？
　　王大树：这种表述说明，政府将会增加对保障房建设的投入，大量增加供给。房价高已成为中国政府的一块心头病，以北京为例，对很多市民来说，买房子更像是一个梦。
　　但是保障房建设也不是一朝一夕就能完成的。在北京商品房市场上，房子供不应求，缺口太大，目前的保障房数量远远难以弥补。另外的一个问题，北京的保障房位置多数比较偏远，房地产业有句行话：&location，location，还是location&。地点不好，直接影响购房者的选择。
　　或许保障房低廉的房价可以平衡一下刺眼的高房价，但是实际上，对商品房价格的影响并不大。
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华尔街见闻叶紫君
知名投资人吉姆 &#183;罗杰斯（Jim Rogers）近日表示，香港房地产泡沫已到破裂边缘，三年内香港房价会下跌50%以上。罗杰斯近日在新加坡接受《明报》访问时称，香港房地产泡沫已处于极端，大幅回调会是合理的。2014年香港个人住宅落成量为15,720套，而2013年仅有8250，几乎翻倍。根据差饷物业估价署的预测，2016年将达到20,140，罗杰斯指出这样的增长对价格会有决定性影响。今年美元大幅升值，而美联储加息的时间越来越近，未来几年美元的上升走势很可能持续。分析人士认为香港政府可能会取消港币与美元的联汇制度。2015年初罗杰斯曾公开表示香港政府有机会取消联汇制度，这也将对香港房价造成冲击。而现有联汇制度意味着，美联储加息将带动香港利率一同增长。2005年美联储加息后，房贷利率突涨使香港私人住宅成交量在八个月内减少75%，没有证据表明今年不会发生同样的情况。香港房地产泡沫另一潜在风险为几年内可能再度爆发的金融危机。罗杰斯认为三年内金融危机一旦发生，资金大幅撤出香港，房价将下跌超过50%。他表示，“有些人仍然会说，香港土地供应少，房价没有下降空间。但每次泡沫出现时都有人这样说，很难让人认真对待。”2009年初以来，接近历史最低的本地贷款利率和中国大陆炒房热潮推动香港房价上涨约130%。香港楼价之高在全球大城市中首屈一指。早在2013年各投行及研究机构分析人员曾预测二到三年后香港房价将下降20%。但截止到目前，香港特区政府严厉打压房产泡沫和商业银行上调住房抵押贷款利率都没能压住上涨的势头，香港房价已连续上涨11个月，2月数据再创新高。2013下半年李嘉诚在内地和香港抛售地产的消息一出，香港房价一度大跌。本周再次传出李嘉诚甩楼的消息，旗下长江实业八折优惠促销某一楼盘，似乎预示着香港房地产市场可能将遇冷。较为保守的行业分析师也认为，2016年底香港房价将不到现在的70%。
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201520159月
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文明办网文明上网 举报电话：010- 举报邮箱：人民币贬值房价会下跌吗？
人民币贬值房价会下跌吗？
&&& 下午接到一个朋友的电话，说有观点认为，人民币贬值会导致房价大跌？听了这个论断，我不禁哑然失笑。我说，要搞清楚这个问题，需要厘清汇率和房价的关系。主要是搞清楚三个问题，第一，人民币对美元贬值是强势美元造成的，相对来说，人民币对于非美货币还是相对升值的。人民币贬值可能是一个中期趋势，长期趋势人民还会升值。第二，本来房价与汇率的关系不大，有可能是正相关，也有可能是负相关。但对目前中国来说，存在一个预期，可能会无论汇率怎样变动，都会促使房价微弱上涨。第三，就人民币在升值过程中的贬值来说，不仅不会导致持有美元的外资撤出，更有可能会流入。
&&& 我对朋友说，我分别来阐述这个问题，你会更清晰，不然你可能被忽悠住。
&&& 第一人民币最近几天对美元开始了贬值，这里原因其实在于美元的问题，美元本身走强的速度很猛，已经达到了2002年的水平。如果美元继续走强的话，人民币可能还要贬值，最近听说美国财长又要来中国让人民币继续升值了，真的很搞笑，是你们美元为了打击欧元、日元等挑战你们美元霸权地位而采取的升值，现在又来赖人民币贬值了。美国为了避免美元霸权受到威胁，刺激自己国家的实体产业，避免美元沦为白条而丧失信用，今年采取强势美元措施，估计最近一段时间美元还会强势。但相对于其他非美货币对美元狂跌来说，还是在升值。
&&& 第二，一般来说，人民币升值，会促使外资进入中国楼市，因为外资可以获得资产升值和汇率双重利益，2005年以来，外资进入中国楼市就是在人民币不断升值的预期下进入的。但是，反过来说，为何说人民币贬值一些，并不能促使外资大撤退反而还积极进入呢?
&&& 其一，人民币对非美元货币基本上还是升值的，这一部分外资不会撤出，非美元货币国家的大宗商品被抛售，非美货币也大跳水，而人民币相对坚挺，对他们来说，人民币是相对升值的。
&&& 其二，美国是危机的中心，而中国依然是资本最看好的避风港，这次中国的救市力度比美国还大，这些外资没有理由去赌人民币会持续贬值下去，这次贬值仅仅是对美元强势而言的，再说，全球非美元货币对美元都在大幅度跳水，没有理由要求我们只升值，不回调。也就是说，这次贬值是大趋势升值过程中的一次中级回调。因此，那些外资很可能就会趁机杀入，而非做出相反的动作。
&&& 其三，只有房地产市场对汇率的敏感度不高，因为其他大宗商品都是美元商品，房地产则不是，特别是中国的房地产市场不是如此。原因很简单，其他大宗商品可以世界自由流动，房地产市场只能在国内。全球性的房价不可能是一样的，关键看土地所内核价值。如果一个城市生活质量高，这个房子所扩张的价值就水涨船高，反之亦然。因此，我们可以看到，受制于国际大宗商品大幅度上扬，国内的很多商品价格很快就上扬，国际大宗商品大幅度下挫，国内商品价格就会大幅下滑，这跟全球市场相关。
&&& 而房地产不一样，房屋的建筑部分是折旧的，毫无保值可言，如果硬说房价与汇率有联系的话，就是建筑材料市场和劳动力市场有关系，从这里传到至房价中来，但房地产市场的周期很长，短期内也难以波及，等到波及后，其他因素可能就变化而抵消了。从这个意义上而言，相对于其他商品下跌，而房价基本保持稳定，可以是升值了，随着国内消费和投资找不到应有的渠道，即这些脱离生产的资本不可能老是蹲在银行里或者处处游荡，更重要的是，房价短期内的稳定不再飙升，为刚性需求者提供了入市的良机。因此，很可能会随着政策的宽松，还会重新再来，会成为拉动投资和消费的一个发动机。
&&& 第三，人民币升值导致各类人民币计算的成本和费用都会上升，国内的实际工资、房屋租金、地价、厂房及各类办公费用等换成美元后，成本比升值前都将增加，按着一般理论来说，高档写字楼因为成本提高，价格变高会阻碍外资需求，事实上2007年的实践证明是相反的。但贬值后，也是外资还是进来的多，汇率改革之前，人民币是贬值的，但外资进入楼市也很多，房价也在涨，而且年增速很大。关键不在汇率是怎样变动，而是在经济提高，房屋所包涵的价值在提高，主要是土地价值，因为周边环境的变好，比如交通设施更方便、周边商业价值在增加，医疗教育环境的改善，使处于该地块的价值在升值，因此，房屋价格也在上涨，这是最核心的东西。中国经济地位在提高，一些大城市的经济价值、文化价值都在提高，处于这些城市里面的土地价值势必在升值，因为他所蕴含的内核更多。所以，外资不会傻到不管什么情况下，都当范跑跑。虽然最近经济出了问题，但相对其他国家是好的，增速也是最快的，而且保经济的决心最大。就说四万亿资金吧，就是对国人信心的大提振，有些人总想把这一点信心都给破坏掉。危急时刻，信心是关键，中国人自信了，全球资本对中国也会有信心。
&&& 而且，这次贬值是在美国和全世界也发生危机的背景下出现的，外资显然不会像一些人那样傻，比较不出来好坏，最近非美货币大跌，而人民币最近才出现贬值的苗头，就可以看出外资对中国的经济是有信心的，对楼市的回暖更有信心，很多外国机构都在酝酿抄底中国楼市，而不是像有些人说的那样大逃亡。
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