商品房交付条件中“经验收合格”该如何认定？
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商品房交付条件中“经验收合格”该如何认定？
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【案情】 日，原告陈某向被告某房地产开发有限公司购买商品房，在双方签订的《商品房买卖合同》中约定了交付期限及逾期交房的违约责任，即出卖人应当在日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备&经验收合格&的条件并符合该合同约定的商品房交付买受人使用，否则承担逾期交房的违约责任。当日，原告陈某按合同约定付清了首付款。日，被告某房地产开发有限公司通知原告去办理房屋交接手续，原告因被告未提供《竣工验收备案证》、《规划认可书》等交房必备手续资料，认为该商品房不符合合同约定的&经验收合格&条件而提出交房异议，并不予接受该商品房。被告却认为商品房有勘察、设计、施工、监理和建设五单位出具的《竣工验收报告》就符合&验收合格&的交付条件，原告拒收无理由，故其后未再通知原告去收房。现因原、被告就交房等问题无法协商解决，故原告诉至法院，要求被告交付验收合格的商品房并承担逾期交房的违约责任。 【分歧】 该案涉诉商品房交付条件中&经验收合格&该如何认定？ 第一种意见认为，从目前行业惯例来看，商品房验收合格是指经勘察、设计、施工、监理和建设五单位认可该商品房验收合格即可，原告所说的要取得政府部门的规划认可书是综合验收的标准，被告提交的《竣工验收报告》能证实被告在日已取得勘察、设计、施工、监理和建设五单位对诉争商品房验收合格的认可，故被告此时向原告交付商品房符合合同约定，原告拒绝收房无理由，被告不存在逾期交房，亦无需承担违约责任。 第二种意见认为，商品房要符合&经验收合格&的交付条件，不仅需要勘察、设计、施工、监理、建设五单位进行工程竣工验收合格，还必须经过消防、规划、环保等部门进行的验收合格。该案诉争商品房只有五单位出具的竣工验收合格报告，并无消防、规划、环保等部门出具的认可验收合格的文件等证明材料，故本案商品房在日被告通知原告交房时是不符合&经验收合格&的交付条件，原告有理由拒收。被告此后未通知原告再去交房，存在逾期交房的事实，应承担逾期交房的违约责任。 【评析】 笔者同意第二种意见。 对于商品房交付条件中&经验收合格&的认定，我们可以从以下几方面来理解： 第一，从《城乡规划法》第45条&县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收& 的规定来看，房地产开发公司在工程完工后，要组织开发的商品房竣工验收的前提是该商品房符合规划条件，即商品房要&经验收合格&的前提是要符合规划条件，要取得规划部门的认可文件。 第二、从我国《建筑法》、《城市房地产开发经营管理条例》的相关规定可以知道：房地产开发项目等建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用，即房地产开发公司必须将符合&验收合格&的商品房交付给买受人才完成了交付。 第三、从《消防法》 &按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收；未经验收或者经验收不合格的，不得投入使用&的规定来看，商品房验收合格的条件之一必须是消防验收合格。 第四、从《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第5条&建设单位办理工程竣工验收备案应当提交下列文件：&&（二）工程竣工验收报告。竣工验收报告应当包括工程报建日期，施工许可证号，施工图设计文件审查意见，勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件及验收人员签署的竣工验收原始文件；（三）法律、行政法规规定应当由规划、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件；（四）法律规定应当由公安消防部门出具的对大型的人员密集场所和其他特殊建设工程验收合格的证明文件；住宅工程还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》&的规定来看，商品房验收合格的条件还包括规划、环保等部门出具认可验收合格的文件。 综上，我们可以知道，商品房要经验收合格不仅需要建设、勘察、设计、施工、监理单位进行工程竣工验收合格，还必须有消防、规划、环保等部门出具的认可验收合格的文件，房地产开发公司在向买受人交付房屋时必须出示上述相关材料，无法出示相关材料时，买受人可以认为该商品房是未经验收合格的商品房，可以拒绝接收。 该案被告提供的《竣工验收报告》来证实诉争商品房已经验收合格，但是这些证据只能证实勘察、设计、施工、监理、建设五单位在日对诉争商品房验收合格，其并未提供证据证实消防、规划、环保等部门出具了对该商品房验收合格的认可文件。综上所述，被告提供的证据不足以证明诉争商品房在被告于日通知原告去办理房屋交接手续时已&经验收合格&，故诉争商品房不符合合同约定的&经验收合格&的交付条件，也不符合国家规定的交付使用条件，原告拒绝接受该商品房并不违反合同约定，被告未按约定的时间交付&经验收合格&的商品房给原告，应承担逾期交房的违约责任。
作者：泰和县人民法院 黄小红
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（上诉人）：傅某
（被上诉人）：乙公司
日傅某与乙房地产公司签订《》，约定乙应于日前将质量验收合格及合格的房屋交付傅某使用。如逾期交房傅某仍要求继续履行合同时，乙应自约定交房的最后期限的第二天起至实际交房之日止每日按傅某已付房价款的万分之二支付逾期交房。该合同签订后，傅某向乙支付了全部购房款，但乙未按期交房。乙直至日才向傅某实际交付了房屋，但其所交付的房屋只通过质量验收，还未竣工验收合格。傅某在明知该房未进行竣工验收的情况下，仍在房屋交接表中&业主意见& 栏签署了&同意接房&,并实际了该房屋。但该房屋至日还未经竣工验收合格，由于此前乙已将日之前的逾期交房违约金支付给傅某，因此傅某于日要求乙自日起至日止每日按傅某已付房价款的万分之二支付逾期交房违约金。
[裁判要点]：
一审法院经审理认为:傅某与乙于日所签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，其内容并不违反法律和的强制性规定，属合法有效的合同。因此原被告双方应按照合同约定履行自己的义务。傅某已按合同约定支付了购房款义务，而乙未按合同约定在日前向傅某移交房屋，属违约行为，应向傅某承担支付逾期交房违约金责任。由于双方在日已办理了房屋交接手续，且傅某在明知该房屋未进行竣工验收备案登记的情形下，仍表示同意接房并实际占有了房屋，应视为房屋的交付使用。自此，乙应当承担的逾期交房违约金的责任已经终止。因此根据《》第八条和《中华人民共和国》第一百二十八条的规定，对傅某要求乙支付自日起至日止的逾期交房违约金不予支持。
一审宣判后，原告傅某不服提起上诉。法院经审理认为：双方所签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，属有效的合同。按合同约定乙应将经质量验收合格和竣工验收合格的房屋在合同约定期限内交付给傅某使用。截止至日，乙将房屋交付给傅某使用时，该房屋还未经竣工验收合格，不符合合同约定的交付条件，因此乙应承担相应的责任直至交付合格的房屋为止。由于在双方的书面交接房手续中已经载明房屋不符合合同约定的交付条件，傅某仍予以签收接房。为此，对乙所承担合同约定的额度予以酌情减轻。因此二审法院将违约金每日万分之二调整为每日万分之零点五计算，判决由乙向傅某支付自日起至日止的逾期交房违约金。
本案是一起商品房买受人要求房地产公司给付逾期交房违约金的案件。我国最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条明确规定：&对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。&因此，除当事人另有约定外，房地产公司在合同约定期限内将房屋转移给买受人占有，则其房屋交付使用义务履行完毕，客观上不再存在逾期交房问题。但本案的特殊性在于我国法律明确禁止将未经竣工验收合格的商品房交付使用，而乙房地产公司恰是违反该规定将尚未通过竣工验收之房屋转移给傅某占有，其&交付使用&行为是否有效？买受人傅某明知该房屋未经竣工验收合格仍表示同意接房，其实际接房是否致使双方对房屋交付条件进行了变更？如双方未对房屋交付条件进行变更，乙房地产公司是否还应承担逾期交房违约金？这些都是审理本案的焦点。
1、乙房地产公司&交付使用&行为是否有效？
我国《建筑法》和《商品房销售管理办法》均明确规定，商品房未经竣工验收合格，不得交付使用。因此，如果房地产公司将尚未竣工验收合格之房屋交付使用，则其行为违反了法律的禁止性规定。但禁止性规范又可以分为效力性的禁止性规范和管理性的禁止性规范，只有违反了效力性的禁止性规范的行为才无效。其中效力性的禁止性规范禁止的是特定交易行为的发生，而管理性的禁止性规范并不指向特定交易行为本身,其禁止的是未取得相应资格进行该交易行为。因此在本案中要判断乙房地产公司交付使用行为是否有效，应先识别我国法律法规关于&商品房未经竣工验收合格不得交付使用&的规范到底是属于效力性禁止性规范还是管理性禁止性规范。如果该规范是效力性禁止性规范，则乙房地产公司的履行行为无效；反之，则乙房地产公司的履行行为有效的，应视其履行了交付使用义务。
由于商品房也是建筑工程的一种，因此建筑法律法规和商品房法律法规均有关于商品房交付使用的法律规定。我国《建筑法》第六十一条第二款规定：&建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。&《城市经营管理条例》第十七条规定：&房地产开发项目，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。&《商品房销售管理办法》第四十条规定：&房地产开发企业将未组织竣工验收、验收不合格的或者对不合格按合格验收的商品房擅自交付使用的，按照《质量管理条例》的规定处罚。&而《建设工程质量管理条例》第五十八条规定：&违反本规定，建设单位有下列行为之一的，责令改正，处工程合同价款2％以上4%以下的罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任：（一）未组织竣工验收，擅自交付使用的；（二）验收不合格，擅自交付使用的；（三）对不合格的建设工程按照合格工程验收的。&
从我国《建筑法》、《城市房地产开发经营管理条例》及《商品房销售管理办法》关于商品房交付使用条件的规定可以看出，我国法律法规禁止房地产公司将未经竣工验收合格的商品房交付使用，因此该类规范应属于禁止性法律规范。同时从该类规范设立的目的上看，其禁止的不是房屋交付使用行为本身，其禁止的是将未经竣工验收合格的商品房交付使用；而且从行为后果上看，房地产公司如果违反了该规定，则其应承担相应的行政责任。所以该类关于&商品房未经竣工验收合格不得交付使用&的禁止性规范应为管理性的禁止性规范。在本案中，乙房地产公司将未经竣工验收合格的商品房转移给傅某占有的行为虽然违反了法律的禁止性规定，但由于违反的是管理性的禁止性规定，因此乙公司的转移占有行为应视为有效的交付使用。
2、傅某明知商品房未经竣工验收合格而接房，双方是否对房屋交付条件进行了变更？
商品房买卖合同是双方民事法律行为，在实施给付时，应积极配合受领给付，但如债务人是部分履行且该部分履行损害债权人利益的，则债权人有权拒绝接受该履行。如我国《》第七十二条：&债权人可以拒绝债务人部分履行，但部分履行不损害债权人利益的除外。&因此在过程中，债权人拒绝部分履行要受到法律的限制，但债权人接受部分履行则是完全可以的。因此在本案中，乙房地产公司将未经竣工验收合格之商品房转移给傅某占有时，傅某在明知该履行不符合合同约定的情况下，其可以接受该履行。但傅某接收未经竣工验收合格之房屋，并不能视为双方对房屋交付条件达成了变更。因为傅某选择接房，其并未放弃追究乙方履行不符合合同约定的违约责任。而且根据我国《合同法》第七十七条 &当人协商一致，可以变更合同&的规定，只有双方协商一致才能。但在本案中，乙房地产公司明确告知其所交付使用的房屋未经竣工验收合格，其并未作出变更房屋交付条件的意思表示；而傅某也仅对是否接收未经竣工验收合格之商品房作出表示。因此双方并未对房屋交付条件进行协商，因而房屋交付条件并未变更。此外，我国法律法规明确规定商品房交付使用的最基本条件是经竣工验收合格，该基本交付条件由国家通过立法予以强制干预，如果当事人协商约定的交付条件低于标准，则该约定因排除适用法律强制性规范而无效。因此傅某明知未经竣工验收合格而接收房屋，并不能视为双方未对房屋交付条件进行变更。
3、乙房地产公司交付使用的房屋不符合合同约定，应如何承担责任？
我国《合同法》第六十条明确规定：&当事人应当按照约定全面履行自己的义务。&在本案中，傅某与乙在《商品房买卖合同》中明确约定，乙应在日前将质量验收合格及竣工验收合格的房屋交付给傅某使用。从该约定看，乙将房屋交付使用包含两个层面的内容：一是要在约定期限内将房屋交付给傅某使用；二是要确保其在约定期限内所交付的房屋经质量验收合格和竣工验收合格。因此，虽然乙房地产公司在日将未经竣工验收合格的房屋转移给傅某占有应视为有效的交付使用，但乙所交付使用的房屋未经竣工验收合格，该房屋质量不符合合同的约定，因此乙房地产公司交付使用行为违约。
根据我国《合同法》第一百五十五条规定：&出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以依照合同法第一百一十一条的规定要求承担违约责任。&而《合同法》第一百一十一条规定：&质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。&因此在本案中，乙应按照合同约定承担违约责任DD如逾期交房傅某仍要求继续履行合同时，乙应自约定交房的最后期限的第二天起至实际交房之日止每日按傅某已付房价款的万分之二支付逾期交房违约金。由于在该约定中&逾期交房&是指逾期交付质量验收合格和竣工验收合格的房屋，其包含了两个层面的内涵：一是房屋逾期交付使用；二是交付的房屋质量验收合格和竣工验收合格逾期。因此乙房地产公司于实际交付了未经竣工验收合格的房屋，没有&逾期交房&第一个层面的违约行为。但由于其所交付的房屋未经竣工验收合格，故其仍存在&逾期交房&第二个层面的行为DD竣工验收合格逾期。因而，二审法院根据&逾期交房&包含两个层面的违约行为，乙房地产公司仅存在第二层面的逾期行为，从而将合同约定的每日万分之二的违约金标准酌情减轻至每日万分之零点五计算，判决由乙向傅某承担自日起至日止的逾期交房违约金是正确的。
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