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转发《北京市实施中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例>办法》的通知
京税三[号颁布时间： 00:00发文单位：北京市税务局
各区、县分局（区、县税务局）、燕山分局：
　　现将市政府1993年第6号令发布的《北京市实施&中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例&办法》转发给你们。并根据国家税务总局关于土地使用权有偿出让，转让的征免税有关规定，现就营业税、所得税、土地使用税、房产税和印花税等有关问题通知如下，请依照执行：
　　一、土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者（国家土地管理部门和土地使用者双方签订出让合同），并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
　　土地使用权转让是指土地使用者取得土地使用权后，再将土地使用权用于出售、交换、赠与或其他经营活动（与受让方签订转让合同）的行为。
　　二、关于营业税征免问题
　　1、根据国务院国发（1989）38号《关于加强国有土地使用权有偿出让收入管理的通知》，土地使用权有偿出让取得的收入必须上交财政。因此，对土地管理部门向土地使用者收取的出让金暂不征收营业税。
　　2、根据国家税务局国税发（号《土地使用权转让及出售建筑物和经济权益转让征收营业税具体办法》的通知规定：对土地使用者在转让土地使用权时连同土地附着物所有权一并转让的行为，应按其从受让方或购买方取得的全部收入依5%的税率征收营业税。
　　3、对将土地使用权归还土地所有者的行为以及转移土地使用权的行为，不征收营业税。
　　4、以土地使用权投资、入股，参与投资方利润分配，并共同承担投资风险的行为，不征收营业税。
　　5、土地使用者将土地使用权和地上建筑物附着物的所有权用于抵押的，在抵押合同期内不征收营业税。
　　三、关于所得税征免问题
　　1、 土地管理部门向土地使用者出让土地使用权收取的出让金按国务院的规定上交财政，所以此项收入不征收所得税。
　　2、国家对集体土地进行征用付给一定的补偿费，补偿费所得不征收所得税。国家收回土地使用者的土地使用权所付的补偿费，其补偿费所得不征收所得税。
　　3、对从事房地产开发业务的开发公司和其他经营房地产的公司、单位和个人，转让土地使用权的所得应按规定征收所得税。
　　4、企事业单位、机关团体等由于规划的安排需要搬迁或将多余闲置的土地（仅指土地）转让给其他土地使用者取得的收入所得，由于国家目前尚无明确规定，可暂不征收所得税，待国家有了新的规定，再按新的规定执行。
　　四、关于其他有关税收问题
　　对国内各投资企业单位从事房地产开发和土地有偿出让、转让的，在国家税务局没有新的规定前按现行规定征收土地使用税、房产税、印花税：
　　1、受让方取得土地使用权后，应依照规定按实际占用的土地面积缴纳土地使用税。
　　2、房地产开发公司建造商品房的用地，原则应按规定征收土地使用税。但鉴于其在商品房出售前纳税确有困难的实际情况，对房地产开发公司取得土地使用权后，在建商品房期间占用的土地暂缓征收土地使用税。对建成后的商品房占地及院落，从办理验收手续之次月起征收土地使用税。在办理验收手续前已使用或出租出借的商品房占地及院落，应按规定征收土地使用税。在商品房出售后，按土地使用权转移的归属情况划分征免。
　　3、受让方在受让土地上建造的房屋，应按房屋原值扣除30%后的余值依1.2％年税率缴纳房产税。受让方若属房屋管理部门，将房屋出租的，对其出租的房屋，应按取得的租金收入依12％税率缴纳房产税。
　　4、土地使用权出让转让书立的凭证（合同）暂不征收印花税，但在土地开发建设，房产出售、出租活动中所书立的合同、书据等，应按照印花税有关规定缴纳印花税：对于建筑安装工程承包合同，双方分别按合同所载的承包金额万分之三贴花；购销合同，方双分别按合同所载的购销金额万分之三贴花；建设工程勘察设计合同，双方分别按合同所载的收取费用万分之五贴花；产权转移书据，双方分别按书据所载金额万分之五贴花；财产租赁合同，双方分别按合同所载的租赁金额千分之一贴花，税额不足一元的，按一元贴花。其中房屋租赁合同，凡属于个人生活居住的暂免计税贴花，属于生产经营的，按规定贴花。
　　五、关于外商投资企业开发房地产有关征免税问题
　　根据《中华人民共和国工商统一税条例》、《中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法》和《城市房地产税暂行条例》、《中华人民共和国印花税暂行条例》及国家税务局国税函发[号文件《关于对外商投资企业从事土地开发和使用权有偿转让征收工商统一税和企业所得税问题的通知》的规定，对外商投资企业从事房地产开发和土地使用权有偿转让征收工商统一税和企业所得税以及房产税、印花税的有关规定明确如下：
　　1、外商投资企业受让土地使用仅后再转让所取得的转让金，包括场地使用费、土地处置费等，应按照5%的税率缴纳工商统一税。
　　2、外商投资企业承包开发经营出让土地使用权取得的出让金和土地使用费，在扣除实际上缴给政府主管部门的部分后，计算缴纳工商统一税。
　　3、外商投资企业代理土地使用权出让取得的手续费和价差收入，应列为代理业务收入，按照7％的税率缴纳工商统一税。
　　4、外商投资企业建造商品房（包括工业厂房）和建筑物（如台、场、码头、墓穴等）连同土地使用权一并转让的价款，应划分计算缴纳工商统一税，转让土地使用权取得的转让金，按照5%的税率缴纳工商统一税；出让房屋建筑物取得的价款，可以减按3%的税率缴纳工商统一税。
　　5、外商投资企业建筑的用于出租的房屋建筑物，所取得的租金收入，应按照5%的税率缴纳工商统一税，并按照房屋建筑物的原值缴纳房产税，年税率为1.2％，本市规定，按应纳房产税税额给予减征30％的照顾。
　　6、从事土地开发经营和建筑商品房出售或出租的外商投资企业，应按照税法规定从获利年度起缴纳33％的所得税（按应纳税所得额计算，企业所得税税率为30％，地方所得税税率为3％）。
　　外商投资企业将受让的土地使用权再转让取得的收入，减除原受让价款和开发费用后的差额，列为当年度损益，按照税法规定缴纳所得税。
　　注：从事房地产开发经营的外商投资企业按照税法规定，不列为生产性企业，不享受所得税“两免三减”。
　　7、在土地开发经营、房产出售、出租活动中所书立的合同、书据等，应按照印花税有关规定缴纳印花税（同前等四条第4款）。
　　对于外商投资企业，凡是按照工商统一税的规定缴纳工商统一税的，其本身书立的属于列举应该缴纳印花税的凭证，都暂免征收印花税。
北京市人民政府令
1993年第6号
　　市人民政府日发布的《北京市实施&中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例&办法》，已经日市人民政府第11次常务会议决定修改，现予重新发布。
北京市实施《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》办法
（日北京市人民政府第11号令发布日北京市人民政府第6号令修改）
　　第一条 为合理开发、利用、经营国有土地，加强国有土地使用权出让和转让管理，促进本市城市建设和经济发展，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（以下简称《条例》）和国务院《关于发展房地产业若干问题的通知》等有关规定，、结合本市实际情况，制定本办法。
　　第二条 本市行政区域内国有土地使用权（以下简称土地使用权）出让和转让，适用《条例》和本办法。
　　第三条 本市土地使用权的出让和转让工作，由土地管理部门依照《北京市实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》的有关规定办理。
　　第四条 除下列用地，经土地管理部门核准，可依法办理划拨外，其它用地均应通过出让或转让方式取得土地使用权：
　　（一）各级财政拨款建设的党政军机关、行政事业单位办公用房的用地；
　　（二）城市基础设施、公用设施和公益事业用地；
　　（三）国家重点建设的能源、交通、国防和农业水利工程用地；
　　（四）市人民政府批准的其它用地。
　　第五条 出让和转让土地使用权，不及于地下资源、埋藏物及市政公用设施。
　　第六条 依照《条例》和本办法以出让或转让方式取得土地使用权的土地使用者（以下简称土地使用者），合法权益受法律保护。
　　土地使用者开发、利用、经营土地的活动，应遵守法律、法规、规章的规定，不得损害社会公共利益。
　　第七条 土地使用权的出让和转让，以及土地使用者对于土地的开发、利用、经营，必须符合本市城市规划。
　　第八条 土地使用权出让的地块位置、面积 用途和出让期限及其它条件，由土地管理部门会同计划、规划、建设、市政管理部门共同拟定，报同级人民政府批准后，由土地管理部门实施。
　　第九条 出让土地使用权的批准权限：
　　（一）耕地1000亩、其它土地2000亩以上的，由市人民政府审核后报国务院批准；
　　（二）耕地不足1000亩、其它土地不足2000亩的，由市人民政府批准；但远郊区内其它土地不足10亩的，可以由所在区、县人民政府批准。
　　第十条 土地使用权出让最高年限按下列用途确定：
　　（一）居住用地70年；
　　（二）工业用地50年；
　　（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；
　　（四）商业、旅游、娱乐用地40年；
　　（五）综合或其它用地50年。
　　第十一条 出让土地使用权的基准地价，由市土地管理局会同市物价局、市国有资产管理局、市房地产管理局等部门综合平衡后报市人民政府审定，作为土地使用权出让价格的基础。
　　基准地价，由出让金、基础设施配套建设费用及土地开发的其它费用等因素构成，并结合地块位置、规划设计条件和出让年限确定。
　　第十二条 土地使用权（包括地上建筑物、附着物）协议出让或转让，出让或转让双方应先委托经市土地管理局资质认定的地价评估机构进行价格评估后，再签订土地使用权出让或转让合同。
　　远郊区、县在规定权限内出让土地使用权，出让价格应报市土地管理局备案。
　　第十三条 土地使用权出让，除下列用途可以协议方式外，应采取招标、拍卖方式：
　　（一）普通住宅建设用地；
　　（二）工业建设用地；
　　（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地；
　　（四）市人民政府批准的其它用地，
　　土地使用权协议、招标、拍卖出让的程序，市人民政府另行规定。
　　第十四条 土地管理部门应向预期受让者提供下列资料：
　　（一）土地的位置、四至范围、面积及地籍图。
　　（二）土地的规划用途和建筑容积率、密度、净空限制等项规划要求。
　　（三）建设项目的完成年限，必须投入的建筑费用和发展面积的最低限度。
　　（四）环境保护、绿化、卫生防疫、交通和消防等要求。
　　（五）市政公用设施现状和建设计划或规划设计要求。
　　（六）地块的地面现状。
　　（七）出让的形式和年限。
　　（八）出让金的付款方式和要求。
　　（九）土地使用者的义务和有关的法律责任。
　　（十）需要提供的其它资料。
　　第十五条 出让土地使用权，应按照平等、自愿、有偿的原则，由土地管理部门（以下简称出让方）与土地使用者签订合同。土地使用者应在签订合同时向出让方支付全部地价款15％至20％的定金。
　　第十六条 土地使用者应自签订土地使用权出让合同2个月内支付全部地价款；确有正当理由不能在上述期限内支付的，经土地管理部门征得财政部门同意，可适当延长支付期限，具体支付期限和方式应在出让合同中规定。延长付款期间，土地使用者每月应按未付款额1‰至2‰的比例支付资金占用费。
　　土地使用者超过2个月或合同规定期限仍未支付全部地价款的，不退还定金，出让方有权解除合同，并请求违约赔偿。
　　第十七条 出让方应按合同规定提供出让地块的土地使用权。未按合同规定提供土地使用权的，应退还定金，土地使用者有权解除合同，并请求违约赔偿。
　　第十八条 土地使用者在支付全部地价款后，应按规定办理登记，领取土地使用证，取得土地使用权。
　　第十九条 土地使用者应按合同规定和城市规划的要求，开发、利用、经营土地。
　　未按合同规定的期限和条件开发、利用土地的，由土地管理部门依法予以纠正，并可根据情节给予警告、处地价款额1％的罚款，直至无偿收回土地使用权。
　　第二十条 土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应经土地管理部门和城市规划管理部门批准，依法重新签订出让合同，调整出让地价，并办理登记。
　　第二十一条 土地使用者每年应按规定的标准缴纳土地使用费。缴纳的具体标准和办法，市人民政府另行规定。
　　第二十二条 外商投资企业以出让方式取得土地使用权的，应按外商投资者在企业所占投资比例，以外汇支付地价款和土地使用费。国家另有规定的，从其规定。
　　前款规定也适用于华侨和香港、澳门、台湾地区投资者投资的企业。
　　第二十三条 土地使用者转让土地使用权，必须符合下列条件：
　　（一）付清全部地价款，取得土地使用证；
　　（二）已按出让合同规定的期限和条件开发和利用土地，其中开发建设投资不少于项目总投资额的25％。
　　第二十四条 土地使用权转让应当签订转让合同。
　　土地使用权转让时，出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移，地上建筑物、其它附着物的所有权也随之转让。
　　土地使用者转让地上建筑物、其它附着物所有权时，其用地范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。
　　第二十五条 土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。
　　第二十六条 土地使用权和地上建筑物、其它附着物所有权转让，应办理过户登记。土地使用权和地上建筑物、其它附着物所有权分割转让的，应经土地管理部门批准，并办理过户登记。
　　第二十七条 转让土地使用权，转让方应依照规定缴纳土地增值费。缴纳的标准和办法，市人民政府另行规定。
　　第二十八条 土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市或区、县人民政府有优先购买权。土地使用权转让的市场价格不合理上涨时，市人民政府可以采取必要的措施。
　　第二十九条 土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其它附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应向原发证机关交还土地使用证，并办理注销登记。
　　土地使用者申请续期的，应当在期满前6个月内提出申请，并依法重新签订合同，支付地价款，向土地管理部门办理登记。
　　第三十条 土地使用者依法取得的土地使用权不提前收回。在特殊情况下，根据社会公共利益为需要，政府可以依法提前收回，并根据土地使用者已使用的年限和开发、利用土地的实际情况给予相应的补偿。
　　第三十一条 除本办法第四条第（一）至（四）项规定的划拨用地外，以下列方式转让划拨土地使用权的，须经土地管理部门和规划管理部门、国有资产管理部门批准，由土地使用者同土地管理部门签订土地使用权出让合同并补交地价款后，方可进行：
　　（一）出售、交换、赠与划拨土地使用权或以划拨土地使用权换取财物、合作建房的；
　　（二）以划拨土地使用权入股或作价投资的；
　　（三）以企业兼并方式转让划拨土地使用权的；
　　（四）转让地上建筑物、其它附着物连同转让划拨土地使用权，包括出售开发建设的房屋连同转让划拨土地使用权的；
　　（五）以其它方式转让划拨土地使用权的。
　　未经批准擅自转让划拨土地使用权的，由土地管理部门依法没收其非法收入，并根据情节对非法转让双方处非法收入2倍以下罚款，直至依法收回划拨用地，没收地上建筑物。
　　第三十二条 对以出租房屋等方式利用划拨用地从事经营性活动，由土地管理部门向经营者收取土地收益金。征收标准和办法，市人民政府另行规定。
　　第三十三条 土地使用权出让地价款和土地使用费、土地增值费、土地收益金，由财政部门统一负责征收管理，土地管理部门代收，直接入财政专户存储，专项用于城市基础设施建设。
　　第三十四条 通过出让或转让取得土地使用权的土地使用者，需进行地上物拆迁的，可按国家和本市有关建设拆迁的规定自行拆迁或委托拆迁。
　　第三十五条 外商在本市投资开发经营房地产，适用《北京市人民政府关于外商投资开发经营房地产的若干规定》；该规定未作规定的，适用本办法。
　　第三十六条 土地使用权的出租、抵押及登记办法，市人民政府另行规定。
　　第三十七条 本办法由市人民政府解释，具体执行中的问题，由市土地管理等有关部门解释。
　　第三十八条 本办法修改前签订土地使用权出让合同的，依照合同的规定；合同没有规定的，适用本办法修改后的有关规定。
　　本办法施行后至修改前转让划拨土地使用权的，适用本办法修改后的有关规定。
　　第三十九条 本办法自日起施行，日市人民政府修改。
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李某甲、李某乙等非法转让、倒卖土地使用权罪一审刑事判决书
江西省抚州市临川区人民法院刑 事 判 决 书（2015）临刑初字第38号公诉机关抚州市临川区人民检察院。被告人李某甲，原系抚州市临川区文昌街道办事处瑶坪村三组村小组长，住江西省抚州市临川区。日，因涉嫌犯非法转让、倒卖土地使用权罪，被抚州市公安局取保候审。同年12月2日被临川区检察院决定取保候审。日被临川区人民法院取保候审，现取保候审在家。被告人李某乙，系抚州市临川区文昌街道办事处瑶坪村三组村会计，住江西省抚州市临川区。日，因涉嫌犯非法转让、倒卖土地使用权罪，被抚州市公安局取保候审。同年12月2日被临川区检察院决定取保候审。日被临川区人民法院取保候审，现取保候审在家。被告人李某丙，系抚州市临川区文昌街道办事处瑶坪村三组村妇主任，住江西省抚州市临川区，日，因涉嫌犯非法转让、倒卖土地使用权罪，被抚州市公安局取保候审。同年12月2日被临川区检察院决定取保候审。日被临川区人民法院取保候审，现取保候审在家。被告人李某甲、李某乙、李某丙非法转让土地使用权一案，由抚州市临川区人民检察院于日以临检公刑诉（号起诉书，向本院提起公诉。本院审查后，认为符合法定开庭条件，决定开庭审判。本院依法组成合议庭日公开开庭审理了本案。抚州市临川区人民检察院指派检察员张今文出庭支持公诉，被告人李某甲、李某乙、李某丙到庭参加诉讼，现已审理终结。临川区人民检察院指控，抚州市临川区文昌街道办事处瑶坪社区居民委员会第三组（下称瑶坪三组）有块集体所有制土地（耕地以外的其他土地性质），四址为东至昌富加油站挡墙、南至文昌大道扩道挡土墙、西至瑶坪三组水泥路、北至曾国强住房，总面积为0.0945公顷（合1.4175亩）。日，被告人李某甲、李某乙、李某丙，未经土地管理部门批准下，组织召开瑶坪三组全体村民大会，决定以竞标转让的方式出让该块土地所有权。李某乙制定具体实施方案，方案规定参加竞标人应在竞标前带好30万元现金作为竞标保证金，方可有权竞标。竞标时间为日上午在黎某家进行。期间，参加竞标的16位村民将竞标保证金打入李某丙的银行帐户。日，李某甲、李某乙、李某丙再次组织村民在李某乙家中召开竞拍大会，对涉案的土地使用权进行拍卖。最终，李某丁以人民币456万元的价格拍得该块土地的使用权。日李某丁付清456万元土地转让费后，同日李某甲、李某乙、李某丙代表瑶坪三组与李某丁签订《土地转让协议》，将涉案的土地使用权转让给李某丁建房。出让土地使用权所得赃款被分发给瑶坪三组全体村民，李某甲、李某乙均分得赃款2万元、李某丙分得赃款1.6万元。日，被告人李某甲、李某乙、李某丙主动抚州市公安局经侦支队投案，并如实供述自己的犯罪事实。公诉机关据以指控的证据有：1、书证；2、证人占某、甘某、杜某甲、李某丁等人的证言；3、鉴定意见；4、被告人李某甲、李某乙、李某丙的供述和辩解。据此，公诉机关认为，被告人李某甲、李某乙、李某丙违反土地管理法规，未经土地管理部门的批准，擅自将集体所有的土地出转给他人，牟取非法利益456万元人民币利益，情节特别严重，其行为触犯了《中华人民共和国刑法》第二百二十八条，第二十五条第一款的规定，犯罪事实清楚，证据确实、充分，应当以非法转让土地使用权罪追究其刑事责任。同时，被告人李某甲、李某乙、李某丙主动到侦查机关投案且如实供述自己的犯罪事实，具有《中华人民共和国刑法》第六十七条第一款规定的情节。根据《中华人民共和国刑事诉讼法》第一百七十二条的规定，提起公诉，请依法判处。被告人李某甲、李某乙、李某丙对起诉书中指控的犯罪事实没有异议，表示认罪服法，请法院从轻处罚。经审理查明，被告人李某甲于2003年11月至日任抚州市临川区文昌街道办事处瑶坪村三组组长；被告人李某乙自1995年10月任瑶坪三组会计至今；被告人李某丙自1995年6月任瑶坪三组妇女主任至今。因抚州市政府扩宽文昌大道，瑶坪三组剩下昌富加油站旁边0.0945公顷空地。日瑶坪三组全体村民经集体表决，同意公开竞价转让本村水泥路以东、村民曾国强建房以南、昌富加油站以西、文昌大桥西段扩建地块以北的空地。并贴出公告要拍卖该空地。被告人李某乙根据村民的意见制作了拍卖该块土地的具体实施方案，决定于日上午召开竞拍大会，非农户口的李某丁按照要求缴纳了30万元的保证金至被告人李某丙账上欲参与拍卖。日，在未经国土资源管理部门的批准下，以时任村长的李某甲、村小组妇女主任李某丙、村小组会计李某乙为代表，在被告人李某乙家院子里召集全体村民对该块土地竞价拍卖。其中16名村民参与竞价，最后由李某丁以456万元高价竞得。李某丁竞得该块土地后，将土地转让金分五次转入妇女主任李某丙农商银行及黎某工商银行帐户上。日，由李某甲、李某丙、李某乙为代表，以瑶坪三组名义与李某丁签订了《土地转让协议》，该协议约定协议转让土地面积945平方米，土地转让价格456万元。后李某丁将456万元土地转让款转至李某丙和黎某两人帐上，以黎某等10余位社员代表将456万元土地转让多分发至本村村民手中。其中，被告人李某甲分得2万元，李某丙分得1.6万元，李某乙分得2万元。日，被告人李某甲、李某乙、李丽娇到公安机关投案自首。认定上述事实，由公诉方举证，并经庭审质证、认证的证据如下：一、物证、书证（1）、抚州市公安局经侦支队出具的归案说明一份证实，日，被告人李某甲、李某乙、李丽娇到公安机关投案自首。（2）、瑶坪三组村小组会议记录证实，日在本组大路口召开三组全体村民，会议就三组现有一块座落在加油站西侧约1.2亩的土地作如何安排。会议通过全体村民讨论，同意对本组村民竞标转让。日在瑶坪三组召开全体村民大会对涉案土地进行拍卖的情况记录。（3）、土地转让协议证实，出转方为瑶坪村三组，承接方为李某丁。甲方代表签名为李某甲、李某乙、李丽娇，乙方签名为李某丁。转让的标的物为座落在昌富加油站西侧的一块土地，标的物的价款为456万元。（4）、临川区农村合作经济组织专用收款收据证实，收款单位为瑶坪村三组，交款人为李某丁，收费项目系土地转让费，金额为456万元。（5）、土地补偿协议书一份证实，甲方为抚州市国土资源局直属分局，乙方为临川区文昌街办瑶坪村委会三组。甲方代表为郑东锋，乙方代表为饶湘华。标的物价值为8.24万元。（6）、甘某付款凭证复印件一份证实，其支付了部分转让款。（7）、黎某工商银行交易明细证实，其收到了部分转让款。（8）、抚州市公安局文昌派出所出具的常住人口信息证实，李某乙系日出生；李某丙系日出生；李某甲系日出生。该三被告人犯罪时系完全刑事责任人。（9）、抚州市金土勘测规划设计中心出具的《土地勘测定界技术报告书》证实，涉案土地面积S＝0.0945公顷（合1.4175亩）（10）、抚州市国土资源局文昌国土资源所出具的《关于临川区文昌街办瑶坪第三组非法转让的证明》证实，瑶坪三组非法转让东至昌富加油站挡墙、南至文昌大道扩道挡土墙、西至瑶坪三组水泥路，北至曾国强住房的土地，经比对核实临川区土地利用总体规划图，此地块符合临川区土地利用总体规划，属集体土地中耕地以外的其他土地。（11）、抚州市临川区文昌街道办事处瑶坪社区居民委员会出具的任职证明一份证实，被告人李某甲于2003年11月至日任瑶平三组组长；李某乙自1995年10月任瑶坪三组会计至今；李某丙自1995年6月任瑶坪三组妇女主任。二、证人证言（1）、证人占某的证言证实，2013年10月份左右瑶坪三组贴出公告要拍卖昌富加油站旁边的空地，他女婿李某丁就想参加拍卖，李某丁就跟甘志猛谈好一起合伙凑钱云买块地。日，他就转帐了30万元参加拍卖的保证金到李某丙的农商银行帐户上。日，李某丁打电话给说他以456万元的价钱买到了这块地，之后三天内他和甘志猛的父亲甘某就转了426万元到李某丙和黎某的帐户。他总共转帐了96万元，其中就是30万元的拍卖保证金到李某丙的农商银行帐户上，还有20万元转帐到黎某的工商银行帐户，剩下的46万元也是转帐到黎某的工商银行帐户。甘某总共转帐了360万元，都是转帐到李某丙的农商银行帐户和黎某的工商银行帐户。瑶坪三组的组长李某甲、会计李某乙、妇女主任李某丙三人组织拍卖土地，瑶坪本组每户有一个代表参加拍卖。这块土地的拍卖没有国土资源部门的批准。日合同的出让方是瑶坪三组，由代表李某甲、李某乙和李某丙三人签字和合同的承接方是李某丁，合同的约定土地转让金额是456万元。（2）、证人甘某的证言证实，瑶坪丰组昌富加油站旁边的空地面积有900多个平方，瑶坪三组在2013年10月份发公告要拍卖这块地，他儿子和李某丁合伙凑钱去买这块地，由李某丁出面去拍卖。地是日，李某丁以456万元的价格拍到这地。拍卖全是由瑶坪三组组长李某甲、会计李某乙、妇女主任李某丙三人组织的，瑶坪三组每户有一代表参加，参加竞拍的每人要先交效30万元拍卖保证金。后来由李某丁以456万元的价格拍到了地，李某甲、李某乙、李某丙就和李某丁签订了土地转让合同。这地土地的拍卖没有经过国土资源部门的批准。他总共转帐360万元，日转帐100万元到李某丙的农商银行帐户上，日转账10万元到黎某的工商银行帐户上，日转帐200万元到黎某的工商银行帐户，日转帐50万元到黎某的工商银行帐户。（3）、证人杜某乙的证言证实，集体用地包括宅基地、空某、农用某，其中宅基地可以在本集体组织范围内流转，其他用地不能流转。文昌桥昌富加油站西侧这块945平方米土地没有通过国土部门的批准，是不能转让。根据土地管理法第二条之规定，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。根据土地管理法第六十三条之规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。李某丁不是瑶坪居委会第三小组村民，李某丁属于瑶坪社区的居民。国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知中规定，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村赎买宅基地。所在李某丁转让该块土使用权的行为是违法的。（4）、证人李某丁的证言证实，2013年11月份，村组长李某甲、村会计李某乙、村妇女主任李某丙开了村民大会，村民大会上全体村民同意在11月8日将这块土地拿出来公开竞拍，只要是瑶坪三组的社员并且在11月8日之前效30万元竞拍保证金就可以在11月8日参加竞拍。第二天村小组就贴出公告出来在11月8日进行公开竞拍。他想竞拍这块土地，就让岳父占某转帐30万元到李某丙抚州农商银行的帐户上。日竞拍会在会计李某乙家的院里举行，竞拍会由李某甲、李某乙、李某丙三人组织，李某甲主持会议、李某乙做会议记录，李某丙维持会场秩序，参加竞拍的总共有16人，所有村民都在场，经过竞价最后他以456万元竞后到这块地。土地转让合同，李某甲、李某乙、李某丙三人作为瑶坪三组的代表跟他在土地合同上签字签订合同的时间是日。456万元土地转让款全部付清了，钱是由他岳父占某和甘某两人负责转帐的。456万元土地转让款都转到李某丙和黎某的帐户上。该块土地的性质是集体用的荒地，没有经过国土资源部门的批准。三、被告人的供述与辩解（1）、被告人李某乙的供述证实，因为政府要扩宽文昌大道，该块土地正好在文昌大道旁边，瑶坪三组的很多村民都想要这块地，村小组分不平，村民就提出把这块土地转让出去，转让得来的钱由全体村民分了去。日晚上，瑶坪三组组长李某甲就因该块土地转让的事召开了一次全体村民大会，同意转让该块土地的村民就在会议记录上签字，并且根据村民的意见制作了拍卖该块土地的具体实施方案，会议记录和具体实施方案都是他负责制作，方案上决定于日上午召开竞拍大会，想竞拍的村民要在11月8日之前转30万元保证金到村妇女主任的帐户上才有资格参加竞拍，然后在竞拍会上谁出价钱高谁就可以得到该块土地。日上午10时，在他家的院子里召开竞拍大会，大会由李某甲主持，有资格参加竞拍的人有16人，李某甲先把已经转了30万元保证金的有资格竞拍的这16个村民的名字念了一长遍，然后说50万元起拍。这16名村民就加价竞拍，他负责做好竞拍大会的会议记录，李某丙负责记下哪个村民出了什么价钱，最后由李某丁以456万元的价格竞拍到这块土地。李某丁在三天之内就要把456的土地转让金交齐，日晚上，李某甲、李某丙和李某丁三人一起到他家里来，说李某丁的钱已经交齐了，他就拟了一份土地转让协议，出转方就是他、李某甲和李某丙三人，承让方就是李某丁，他们都在协议上签字。他还开具了一份456万元的收据给李某丁，他和李某丙在收据上签字了。这456万元土地转让款是18岁以上的成年男子是2万元一个人，18岁以上的成年女子是1万6千元一个人，未满18岁的不论男女都是一万元一个人，嫁出去的女儿但是户口在瑶坪三组的就是3200元一个人。他跟我老婆两人分总共3万元6千元。转让该块土地没有经过国土资源局的批准。（2）、被告人李某丙的供述证实，大概2013年10月份的时候，村小组所有社员参加了全村的村民会议，会上一致通过将瑶坪第三村小组昌富加油站旁边900多平方米土地以竞拍的方式出售，并且规定只有是本村的村民才可以参加竞拍，然后在日本村村民李某丁以456万元的价格拍到了这守土地。日村小组长李某甲、村会计李某乙和她代表村小组与李某丁签订了土地转让协议。出售该块地由队长李某甲召集了2次会，都有会议记录，并且全村的村民都在会议记录上都签字。先是要求参加竞拍的人每人交30万元保证金到她在抚州农商银行开的帐户上去，这个帐户是队长李某甲叫她去开设的。参加的每个人交了保证金都会告知她，她也会去告诉李某甲，同时参与竞拍交了保证金的人自己也会去告诉李某甲。在竞拍的前一天，李某甲叫她去银行查询一下，看看参加竞拍的人是否都要求交了保证金，经查询，她帐户共有480万元，共16人参加了竞拍。竞拍会在是日开的，当时是由队长李某甲组织竞拍，总共16人参与了竞拍，最后由李某丁以456万元的价格拍到这宗土地。土地性质不知道。她知道土地是不能转上的，但是全村的村民开会一致同意将该宗土地转让。（3）、被告人李某甲的供述证实，因为政府扩宽文昌大道，刚好剩下了昌富加油站旁边的这945平方米的土地，瑶坪三组的村民都抢着要去占这块土地，村民分不平。日，他和村委会会计李某乙、妇女主任李某丙组织召开了一次村民大会，村民都同意要把该块土地转让出去，价格高者得，他们就在会上制定了具体的实施方案，方案上决定日召开竞拍大会，想参加竞拍的村民在11月8日之前先把30万元保证金转到李某丙的帐户上去。日，在村会计李某乙家的院子里召开竞拍大会。当时有16位本村村民参加竞拍会，他们商量好以底价50万元起拍，最后是李某丁以456万元价格成功将这块地竞拍到。转让该宗土地没有经过国土部门的批准，他以为只要全体村民签字就可随意地转让，没有意识到事情的严重性。本院认为，被告人李某甲、李某乙、李某丙违反土地管理法规，两次组织召开村小组村民大会，决定以竞拍的方式出让集体所有的土地所有权，并组织拍卖，以人民币456万元的价格将村小组集体所有的0.0945公顷转让土地给李某丁作建房使用，非法获利共计456万元。其行为已构成非法转让土地使用权罪，且情节特别严重，公诉机关指控三被告人犯非法转让土地使用权罪的犯罪事实及罪名成立，本院予以确认。本案系共同犯罪，三被告人就出卖土地一事共同商议，共同配合，不宜区分主从犯。另三被告人犯罪后主动到公安机关投案并如实供述了自己的犯罪事实，系自首，且认罪态度较好，具有悔罪表现，依法予以减轻处罚。经审前社会调查，三被告人在其所在社区反映较好，适用非监禁刑对其居住社区无重大不良社会影响，故可对其宣告缓刑。依照《中华人民共和国刑法》第二百二十八条、第二十五条、第六十七条第一款、第五十二条、第五十三条、第七十二条、第七十三条第二、三款之规定判决如下：一、被告人李某甲犯非法转让土地使用权罪，判处有期徒刑二年零六个月，缓刑三年。并处罚金人民币228000元。（缓刑考验期限，从判决确定之日起计算。罚金限本判决生效之日缴纳。）二、被告人李某乙犯非法转让土地使用权罪，判处有期徒刑二年零六个月，缓刑三年。并处罚金人民币228000元。（缓刑考验期限，从判决确定之日起计算。罚金限本判决生效之日缴纳。）三、被告人李某丙犯非法转让土地使用权罪，判处有期徒刑二年零六个月，缓刑三年。并处罚金人民币228000元。（缓刑考验期限，从判决确定之日起计算。罚金限本判决生效之日缴纳。）如不服本判决，可在接到判决书的第二日起十日内，通过本院或者直接向江西省抚州市中级人民法院提出上诉。书面上诉的，应当提交上诉状正本一份，副本二份。审　判　长　　许卿卿人民陪审员　　万园秀人民陪审员　　周晓秀二〇一五年二月十二日书　记　员　　汤　莹
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