凯德：在中国有57家商场 计划翻一番
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　　8月31日上午，在位于深圳南山区的办公室里，凯德置地总裁廖茸桐掐指算着接下来一个月内将发生在凯德置地身上的大事。
　　除了即将开工的全球第八座来福士广场，未来一个月中，等着廖茸桐出席的活动还有，成都、宁波两座来福士广场的开业仪式，上海凯德中国培训学院的开学，以及重庆朝天门地王的正式开工。
　　对凯德而言，经济的短暂打盹并没有影响到其在中国的扩张步伐，眼下这个即将开工的70亿超级综合体便是证明。
　　这是廖茸桐在内地的第12年，这是凯德置地在中国的第18个年头。
　　18年来，凯德置地投资与开发的项目超百个，总投资近700亿人民币。
　　廖茸桐是第三代新加坡华人，身为一家在中国不断壮大的最大外资房地产公司的掌门人，廖茸桐被认为既具有国际视野，又对中国市场了然于胸。
　　在凯德置地身后，是庞然大物般的，有着全球最大商业地产开发商之称的新加坡嘉德置地集团。而随着凯德置地在中国内地的开疆扩土，嘉德总资产的41%已在中国国内，超过新加坡，而且这一比例还会增加。嘉德置地的想法是，在未来几年，希望把中国业务做大到占集团总业务量45%左右。
　　为此，廖茸桐和他的凯德置地需要更加努力。
　　在中国，凯德有自己的宏图大志，目标是建成另一个嘉德置地。
　　关于房地产基金：分类投资 凯德操盘
　　经济观察报：在中国市场的这些年，凯德置地在金融市场的优势让人称道，你怎么看？到目前为止，这些基金规模多大？如何管理？
　　廖茸桐：需要说明的是，基金是凯德的经营模式，而不是融资渠道。
　　在中国，凯德旗下管理的基金有10只。这10只基金的规模大概是45亿美金。其中有3只是住宅基金，有3只是shopping mall基金，还有一只综合体，一只酒店式公寓，另外还有写字楼基金。
　　在凯德旗下，不同产品有不同的分类，住宅基金只投住宅，综合体基金只投综合体。
　　但这些基金有一个共同的要求——必须是凯德操盘，凯德不一定要控股，但一定要操盘。
　　凯德是按照国际的成熟模式运作，非常透明。这些基金认可凯德的团队和品牌，也信赖凯德的管理。
　　经济观察报：为何会对基金进行分类，标准是什么？
　　廖茸桐：不同投资者有不同的要求，不同的风险偏好。进行分类，是因为所有的产品我们都熟悉，可以先分类然后让不同投资者进行不同的投资。
　　有些投资者喜欢短平快，比如一些家族企业希望做住宅，短时间收回成本。
　　有些投资者，包括一些养老基金，一些主权基金，比如新加坡政府旗下的淡马锡，这些基金的目的是想在国内拥有一些优质资产，有稳定的收入，而非短期套利。
　　经济观察报：这些基金有没有国内资本参与？
　　廖茸桐：国内有一些资本希望参与，但受到限制，他们只能买股票，不能直接投资。
　　经济观察报：这10只基金的收益率大概是多少？
　　廖茸桐：既然是投资，就要讲究回报。一般而言，他们对这些基金的整体收益率要求在20%左右。
　　不同基金收益率要求不一样，比如住宅基金就要求高回报，但也意味着相对较高的风险，而shopping mall基金的回报要求则低一些，但可长期持有。
　　经济观察报：从目前来看，收益率都能达到最初设定的目标吗？
　　廖茸桐：有些能，有些达不到，这是很自然的，因为在国内做生意都是这样，但总体来说还是能满足要求。
　　经济观察报：那凯德的收益在哪里？
　　廖茸桐：凯德本身也是投资者，你有20%，我也有20%，但这个饼能做大，这是第一。第二是收基金管理费，这是国际通行的，投资者都认可。
　　关于商业地产：有些城市已过剩
　　经济观察报：中国的房地产过去十年是住宅为王，但现在都在提商业，以你的经验来看，中国商业地产的机会在哪里？挑战在哪里？
　　廖茸桐：应该说有很多机会，按照国际标准，国内走向消费型社会是一种趋势，从街边店铺，到百货公司，再到购物中心，很多国家都是一路走来。
　　到现在为止，中国的购物中心不多，好的购物中心更少，这是机会。
　　以凯德为例，目前在国内有57家商场，应该说有能力再翻一倍，达到100多家，这也是中期目标。酒店式公寓也一样，从原来满足美欧客户，现在慢慢转移到亚洲、国内的商务客。同样的情况也发生在写字楼身上，原来很多国企都想自己盖一栋大楼，但现在很多都想搬到甲A写字楼，这是一种趋势。
　　当然，住宅由于城市化还会不断增加，但纯住宅项目会越来越少，地块也会越来越小，带一些综合体、带一些配套设施的要求越来越多，这也是未来的一个趋势，不能全部走单一住宅的路线。
　　经济观察报：凯德以后会怎么搭配各种业态？
　　廖茸桐：凯德已经开始向综合体，能做的事情也很多，比如现有的57家商场是不是能搭配一些酒店式公寓、写字楼或者住宅。
　　1994年进入中国时，凯德希望各业务板块自己发展，因为当时要专注，如果让一个人来管那么多，可能管不来，但如果让一个很懂住宅的人开发，他会走得很快，走得很远。
　　而现在，更多的是考虑怎么样整合起来，从业态，从城市，从团队，从品牌，从融资渠道全方位的整合，典型的例子是发展像来福士广场一样的大型城市综合体。
　　经济观察报：许多政府受政绩驱动，大规模上马综合体，有一个担忧是中国的商业地产会过剩，你是什么看法？
　　廖茸桐：现在主要是地方政府希望做商业地产，但真正做得好、有品牌、能够长期持有的很少。
　　另外，因为没有金融体系的支撑，很多综合体被散卖，我比较担心这些综合体散卖以后，今后的物管、业态以及环境、交通的破坏。如果大家都把综合体好好管理起来，会是好事，中国需要这种，不能再有产权分割。
　　如果大家都是专业人士，都把它看成今后的趋势，也不怕，因为市场会决定开发商是不是要做，市场会维持平衡。
　　经济观察报：从总的供求关系来讲，哪些城市会过剩？
　　廖茸桐：要分两种情况来看这个问题。
　　有些城市是相对有一点点过剩的，比如成都，毕竟市场不大，不像北京、上海等一线城市，外来的企业或者大型企业带来的商务客比较多，沈阳也有这个问题。
　　另外，做综合体要考虑商务因素，一些城市不是过剩，是还没具备，比如河南、山东的一些城市。
　　就凯德而言，综合体来说我们会比较谨慎，但是商场可以去，只要当地消费能够消化，我们可以走很远。
　　关于凯德未来：继续加大中国业务比重
　　经济观察报：目前凯德置地是个怎样的业务结构？住宅与商业开发比例如何？
　　廖茸桐：在商业和住宅的投资比例方面，从凯德在中国发展的角度来讲，计划商业和住宅的投资总体是五五开。现在的规划中并没说未来更偏向于哪一方面，其实我们的业务很多包涵了住宅、商业和综合体，只是大众把更多的关注都集中在商业上，事实上住宅与商业的投资是持平的。
　　经济观察报：凯德置地一般是通过什么渠道来获取土地？今年的策略是什么？
　　廖茸桐：我们拿地的渠道既有通过政府的招拍挂，也有企业并购方式，但主要是看市场机会，目前正在看的项目也不少，有出售现有的资产、土地、包括公司股权的等等，但目前还不能确定有没有适合公司的土地或项目。
　　我们还是希望有类似两年前收购东方海外的这种收购机会。从凯德置地现在拥有的项目来讲，通过招拍挂拿的地只是占了比较小的一部分，其他很多都是在市场上收购来的项目，用这样的合作方式去扩张比直接招拍挂拿地的成功率高。
　　现在正是市场调整之际，也增加了我们收购项目的机会，集团一直是坚持稳健的投资策略，在市场好或不好的时候，我们都在看地，关键是要看适合时机下的好项目。
　　经济观察报：你如何评价、万科等一些国内地产商？
　　廖茸桐：我们不去批评别人，不同的公司处在不同的发展阶段，各个阶段决定他们去选择对应的策略，比如万达现在选择散卖。而他们的优势是，已经做出品牌，招商情况也不错。万达原想上市，后来没成，这会是今后发展的瓶颈。
　　和不一样，凯德的商场、写字楼、综合体和服务式公寓基本不散卖，都是长期持有，而长期持有也就意味着需要金融支撑，现在国内很多开发商做硬件没问题，比如建商场，建甲级写字楼和综合体，但后续的招商、资产管理、金融体系却很难跟上，就这点而言，很多开发商没有办法做到像凯德这样。
　　经济观察报：万科呢？
　　廖茸桐：万科也想做商业地产，问题是没有长期积累下来的专业团队，与做短平快的住宅相比，商业是长期的开发运营，要转变方向。
　　经济观察报：你在中国做了12年，也经历了中国上一个地产的黄金十年，怎么评价？怎么样看国内地产的下半场？
　　廖茸桐：前十年很多开发商都不太专业，真正专业的是2008年一些开发商上市以后，以前很多包工头，靠关系拿一块地就能赚大钱，他们不懂房地产，请外包工程队建起来就卖了。后十年应该会越来越专业，不能只靠拿地，不能只靠建设，要服务、招商、管理和资产组合，因此会有一个洗牌的过程。
　　经济观察报：你说洗牌，它会怎么洗，会走向一种什么格局？
　　廖茸桐：怎么走，国内有国内的情况，很难说会不会合并。个人预测，从总体来看，大的开发商会越做越大，越做越强，小的开发商就是维持或者被淘汰。当然，也有从单一走向多元化，也有多元化的想放弃的。
　　所以接下来会有一些比较专业的，比较大的企业脱颖而出，这对未来十年是非常好的事情。综合体而言，这种不考虑需求的招商体制可能会越来越少，市场会决定招多少商铺，招多少写字楼，招多少综合体，市场会起到一个很好的调节作用。
　　经济观察报：国内商业地产的发展环境有哪些需要改进，比如说信托基金REITs，这会不会是国内商业发展的最根本的趋势？
　　廖茸桐：我们希望他能这么发展，如果你想拥有一块商业地产，买个REITs，就等于你拥有一部分，不需要专门去买它的一个商铺。如果中意写字楼，就可以买这个写字楼的基金，看好住宅，你就可以买这个住宅的信托基金。我们非常期待国内金融市场能够开放，为我们最终本土化，最终长期发展创条件，让国内的投资者拥有一份凯德，这是我们本土化的最终目标。　　（经济观察报 记者 廖杰华）
　　凯德商用　14亿收购武汉一商场
　　据香港文汇报报道，凯德商用(6813)昨公布，向中铁建(1186)收购武汉市购物中心，总代价14.135亿元。物业总楼面约7.07万平方米，预期于14年竣工，收购作价相当于每平米19,996元。物业位于武汉市武昌区，为一座集零售、住宅及写字的综合物业，今次收购零售部分。
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援建灾区学校 凯德置地情暖四川
日09:16 　
这是温家宝总理的殷切希望，也成为众多爱心企业的行动指南！作为一家极富爱心、极具责任感的国际性企业，凯德置地奉行“建宇树人”的企业理念，不仅为客户提供优质的产品和服务，为员工创造最佳的发展平台，还热心社会公益事业，致力于创造一个和谐人性的社会空间。“5·12”地震后的第一时间，凯德公司一次性捐款500万元用于抗震救灾。之后的近一年里，北京、上海和成都三地的凯德人先后8次去看望灾区民众，源源不断地送去物资，给这场国殇中的孩子和民众带去人文关怀，用灾后第3天便进入灾区做儿童心理辅导的新华社周红的话说，“持续的关怀远比捐款对他们更具抚慰作用。”
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4月13日－4月16日，在“5·12大地震”周年来临前，凯德置地组织员工、业主及媒体分别从北京、上海、成都出发赴灾区探访广元、什邡、映秀、绵竹等灾区学子，同时考察援建学校，三条线路于4月16日齐聚绵竹市拱星镇凯德置地抗震希望小学，嘉德置地集团总裁廖文良先生亦专程从新加坡赶赴四川参与此次活动。
上海团队　　上海团队是凯德置地此次灾区回访活动中，路线最长、行程最苦、到访地点最多的一支团队，他们13日出发，17日才从灾区出来，一行人日夜兼程、风尘仆仆，却收获了最多感动。13日早上，从上海浦东机场飞往成都。“快去灾区看看，看看那里的孩子们何时能够重返课堂，看看家园重建项目的进展情况，也看看我们还能为灾区的孩子们多做些什么……”成为每个凯德人都迫切的愿望。下午三点，他们一下飞机，便坐车赶往广元。
14日上午，赶往苍溪县龙洞小学，这里集中了龙洞乡11个村的近1200名学生。能够让孩子们生活得舒适些、书读得安心些，是凯德人最乐见的结果，凯德置地将捐款50万元帮助他们建起总计1500平米的教学楼和宿舍楼。14日下午，去看望朝天区的板房中心小学。15日早上，赶往青川县江边村。在地震中江边村的56户村民全部受灾，90%的房屋倒塌。在凯德置地等爱心单位提供的资金支持下，住房重建工作尤为顺利，灾民们今年9月底将入住新房。此外，凯德置地还捐资约90万元建造了社区活动中心等配套设施。15日下午，前往旺苍县天星乡，在这个海拔1500米的山区小镇上，凯德将捐建一座按8度设防建设的抗震新学校，以让孩子们开心地学习生活。
北京团队　　在此次回访灾区的行动中，凯德置地北京团队探访了什邡红白、映秀漩口、绵竹拱星等地，并给当地小学的孩子送去文体用品等。恰逢北京市政协组织部分委员赴四川省慰问，双方多次同行看望慰问灾区民众。14日，北京市政协组织部分委员远赴四川省，看望慰问了援建什邡的首都建设者，并考察了援建工作进展情况。当天，凯德置地现场向什邡红白小学捐赠自然实验室，并去学校看望学生，为孩子们带去足球、篮球、羽毛球等活动用品。该校永久性教室已开工建设，今年9月孩子们将搬至新教室上课。15日,凯德置地与北京政协委员一行探访了映秀震中地区，并在漩口中学遗址向遇难者致哀。
上海、北京、成都团队
16日，凯德置地上海、北京、成都团队会师绵竹拱星凯德置地抗震希望小学，颗颗爱心就此汇聚。清晨6点，三地团队就前往绵竹拱星镇凯德置地抗震希望小学。拱星镇位于5·12地震的震中附近，当时受灾情况非常严重，原学校校舍已基本损毁，完全无法使用。为帮助灾区孩子渡过难关，解决学校的燃眉之急，凯德置地紧急为拱星镇援建了40间轻型活动板房用作教室，为全镇1200多名学生提供了就学之所。之后凯德置地多次到访拱星学校，夏天带去蚊帐、秋天带去图书、冬天带去棉衣，这一次凯德人又带来了体育设施、电教设备。当天，嘉德置地总裁廖文良、凯德置地总裁林明彦、副总裁廖茸桐、环渤海区域总经理毛大庆及成都公司总经理韩德明全都随队，一同来看望孩子们的学习情况。从2004年首次在中国捐建云南思茅希望小学开始，远在新加坡的廖文良总裁都要专程前往凯德置地设立的各个希望小学进行寻访，与各地学生们聊天，鼓励他们要好好学习，依靠自己的力量改变家乡。
目前，凯德置地在全国援建的希望小学总数已达十所。这次来到拱星镇的凯德置地抗震希望小学，廖总、林总也都送上了祝福和鼓励的话语，希望孩子们能安心学习，还带去了乒乓球台、电脑、篮球等教学设施，希望孩子们的课余生活更加丰富，这让孩子们仿佛过节般高兴，几个好动的孩子立刻在崭新的兵乓球台边与韩总对打起来。看到孩子们兴高采烈的样子，凯德人的心情也跟着轻松起来，愈发理解了“建宇树人”的理念--建宇，要帮助灾区民众重建家园才能让他们开始新的生活；树人，要帮助灾区孩子重返课堂才能让他们自立自强。
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廖文良：5年再造一个“非房地产的凯德”
作者：谢振宇
　　“对，我是要二次创业，我希望再造一个"凯德"。”已近古稀的笑称。
　　廖文良是成都的老朋友了，但和上次来的身份不同，这一次，他的头衔已经由凯德集团（由嘉德置地更名而来）总裁兼首席执行官，变更为盛邦国际咨询有限公司（以下简称盛邦国际）董事会主席。
　　凯德集团是新加坡最大商场的拥有者和经营者，仅在中国就运营超过130个项目，开发规模逾2200万平方米，总管理资产超过2000亿元。
　　今年伊始，廖文良已将这一庞大商业帝国的帅印交给干将，而自己则去开创另一片疆土盛邦国际咨询。
　　凯德的奇迹可以复制吗？
　　在昨日（6月6日）接受《每日经济新闻(,)》记者专访时，作为盛邦国际咨询董事会主席，廖文良十分看好中国市场，并称希望在5年内将盛邦打造成“非房地产的凯德”。
　　释疑剥离地产业务
　　昨日12时40分左右，身着白色衬衫、系黑色斑点领带的廖文良，在2013年成都财富全球论坛的活动间隙，接受了《每日经济新闻》记者的专访。
　　今年1月1日，凯德集团完成了重要职务的新老交替，在凯德服务12年的林明彦成为公司新任“掌门”。
　　虽然离职凯德，但廖文良并未断去与凯德的联系。就任盛邦国际主席后，廖文良做出了一项重大决定：剥离原本被看好的在华房地产开发业务，“送”给凯德。
　　今年4月，盛邦将房地产发展业务将归入凯德集团在华公司凯德中国，咨询业务则被保留。据悉，盛邦的房地产业务主要包括5个在华住宅项目。
　　为何将盈利能力强、发展预期好的房地产开发业务进行剥离？廖文良有着自己的考虑，“我们发现，房地产开发与咨询是完全不同的两种业务，因为在房地产领域，作为开发商需要资金支持，但咨询业务不是以资金支持为主，而是以人才积
　　累为主，收入来源也不一样。”
　　5年再造一个“凯德”
　　出于对中国市场的看好，已近古稀之年的廖文良对盛邦提出了更高的发展目标，“用5年的时间，把盛邦打造成为非房地产开发领域的另一个"凯德"”。
　　“中国是一个非常大的海外市场”，廖文良说，因为目前中国在大规模建设保障房，另外，在其他领域如商场、水源管理、土木工程领域，盛邦也有望进一步发展。
　　如今，盛邦希望进一步本地化，比如在中国获得设计院的资格，“现在我们要寻求与本地设计公司的合作。因为我们提交设计时，都要提交给本地设计机构。”
　　而对于早在2003年就进入成都的盛邦公司来说，廖希望在成都寻求更多的合作，包括城镇开发项目、咨询、机场建设等等，“现在来看，盛邦10年前进入成都是非常正确的决定，成都对城镇开发的需求很大，这也是我们想在成都拥有更多项目的原因，同时我们可以把在成都开发的经验带到别的城市，如西安、、上海等地。”廖文良说。
　　廖文良表示，“盛邦海外业务的份额只占总业务的18%，我的目标是希望可以将这个数字提到50%，即50%盛邦业务都是在海外。”
　　“中国房地产市场在以后20-30年之间，走势都会很好，盛邦从城镇化发展中看到机会，与开发商探讨总体规划项目合作，这可能是我们第一个阶段要做的事。”廖文良说。
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总裁林明彦调任集团总部，原副总裁廖茸桐接任；同时成立专门决策委员会，加强在华投资业务
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　　【《财经网》/北京】嘉德置地（新加坡交易所代码：CATL）上周五宣布，对中国区高管人事进行调整，并成立专门决策委员会，以加强在华投资业务。
　　凯德置地中国控股（下称凯德中国）总裁林明彦将出任雅诗阁集团全球总裁，原副总裁廖茸桐将升任总裁。
　　林明彦称，这一调整体现了集团对中国业务的支持，也为下一个房地产周期的到来做好了内部管理上的准备。
　　嘉德置地同时宣布，将成立“嘉德中国常务委员会”，负责所有中国业务的投资决策和管理。嘉德集团总裁廖文良亲自担任这个委员会的主席，林明彦任副主席。
　　嘉德置地年报显示，截至2008年底，凯德中国在集团的资产占比，已经从2001年的6%上升到25%；对集团息税前利润贡献率，已经从2002年的10.5%上升到45%。
　　廖文良表示，借助中国区业务，凯德中国有望成长为另一个嘉德置地，并有可能在未来单独上市。
　　嘉德置地是东南亚最大的房地产公司，新加坡国有投资公司淡马锡持有其40％的股份。其在华投资业务统称为凯德中国，目前共有住宅开发、商业地产、酒店公寓三大业务板块及相关地产金融业务，总投资超过800亿元。■
　　（《财经》实习记者 慈冰）
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