案例：农村宅基地上建设的房屋能否继承
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原标题：案例：农村宅基地上建设的房屋能否继承　　【案情】 　　赵某某与张某某系夫妻，育有两个女儿，两人有一处在某村宅基地上建成的房屋。1998年赵某某的大女儿甲因上学户口迁出该村，户口性质转为非农业户口。2000年赵某某一户3人(赵某某、张某某及其小女儿乙)分得1.5亩耕地，甲没有分到耕地。2002年起甲在城市居住和生活。2008年5月赵某某去世，张某某与其小女儿乙继续在该村生活。 2012年12月甲将户口迁至辽宁省沈阳市。2014年3月甲诉至法院要求继承该处房屋，并办理房屋所有权证书。 　　【评析】 　　笔者认为，甲作为非集体经济组织成员不能继承农村宅基地上的房屋。 　　1.从农村宅基地使用权的主体上分析，我国相关法律均规定农村宅基地使用权的主体仅限农村居民，物权法第一百五十三条明确了“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”，土地管理法第六十二条规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地”。如果允许非集体经济组织成员继承，拥有宅基地，就与土地管理法的规定相悖。而且宅基地是村民按户申请使用，宅基地使用权属于村民户内家庭成员共同共有，户内某个家庭成员死亡，并不必然导致户的消灭，宅基地使用权仍然是家庭共有财产而非被继承人的个人财产。 　　2.从农村宅基地使用权的性质上分析，宅基地使用权是特殊的用益物权，它是国家为了保障农民利益和农村资源稳定而赋予农民的具有社会福利和社会保障性质的一项权利。它的特殊性在于一是具有人身依附性，只有集体经济组织成员身份才能取得；二是具有福利性，村民一般无偿取得宅基地使用权，在取得宅基地使用权后，享有长期占有、使用的权利。正是因为宅基地使用权具有这些特殊性，使其不同于一般的财产权，若允许集体经济组织成员之外的人继承，可能会损害其他村民的利益，有违该权利的设计初衷，且违反土地管理法确定的“一户一宅”原则。 　　综上，甲在继承发生时已在城市工作和生活，其在村里没有耕地，2012年户口迁至沈阳市，已不具有集体经济组织成员身份，故不能继承房屋。经向甲释明，其不接受继承份额的货币分割，故法院判决驳回了甲的诉讼请求。 　　(作者单位：黑龙江省牡丹江市西安区人民法院)
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农村宅基地可否进行自由买卖?法律规定不能
　　“我在诸暨农村有一套房子，现在想要把农村的房子卖掉，给儿子在城里买套商品房，不知道农村的宅基地是否可以进行买卖？”近日，有读者致电本报，想要咨询关于宅基地买卖的事，本报特咨询了相关法律专家，绍兴鉴水律师事务所副主任余建光表示，宅基地使用权不得单独转让，该做法并不可行。 　　根据《中华人民共和国土地管理法》规定，农村宅基地是专门给农村集体成员解决住房问题，分配给他们的带有福利性质的一种土地使用权，只有农村居民才可以享受，宅基地使用权是不能进行自由买卖的，只允许集体组织内部成员进行调剂。&&&&&& 9.20-10.12香林余房抄底特惠，特推出5重礼，免费详询电话：400-888-2200 转 12019 　　“按法律规定，宅基地的所有权属于农村集体经济组织，买卖农户只有使用权，不得买卖、出租和非法转让。”余律师表示，农村宅基地使用权不能像国有土地使用权那样在市场上流通，但可以在集体组织内部进行调剂，但这种调剂也是有条件的。&&&&&& 世茂棠上120-160㎡余房团购清盘价7800起，免费详询电话：400-888-2200 转 47390　　“宅基地使用权不得单独转让。”余律师说，“比如城镇居民、法人或其他组织这些都是不能购买的，也是说拥有宅基地使用权的只能是集体组织内部成员。其次，转让人未经集体组织批准、向集体组织成员以外的人转让，又或是受让人已有住房不符合宅基地分配条件，这些情况的转让都是不具有法律效应的。”他表示，想要进行宅基地使用权的转让，必须同时具备5个条件：转让人拥有两处以上的农村住房（含宅基地）；同一集体经济组织内部成员转让；受让人没有住房和宅基地，符合宅基地使用权分配条件；转让行为征得集体组织同意；宅基地使用权不得单独转让，地随房一并转让。　　“宅基地原则上是一户一宅，同一集体组织内部可以进行调剂转让，子女也可以继承，在同一经济组织内的兄弟姐妹可以进行分割。”余律师说，关于农村宅基地的自由流通现在国家已经在进行一些试点，但是法律还没有改变，暂时无法实现自由买卖，像读者所希望的也许需等城中村改造或是安置拆迁换成拆迁房后可以进行自由买卖了。“关于宅基地使用权如何转让，用通俗的话说就是同一经济组织内，宅基地使用权我不要了，而他没有，与集体组织协商好后，在村里办个手续再到土管部门处理即可。”余律师说。（责任编辑 赵颖）
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宅基地使用权能否继承？不能 翻修房屋等涨价？要审批备案
作者：卢燕
　　自家的祖宅面临拆迁，子女为何不能继承宅基地的使用权？最近，85后崇明青年小谢带着关于宅基地继承的问题联系本报。相关人士指出，从法律角度来说，归集体所有，宅基地的使用权的确无法继承。　　还有人提出，趁老人在世，赶紧翻修宅基地房屋等涨价？土地管理部门则指出，宅基地上的房屋翻新有着严格的审批规定，没有备案、私自翻新的楼房属于违章建筑。　　青年报记者 卢燕　　宅基地使用权不属遗产，不能继承　　20年前，小谢的爷爷、叔叔和爸爸一大家子人都住在自家宅基地上修建的四间平房。前段时间，家中的宅基地面临着拆迁，小谢分到50余万元的补偿款，但却被自己的叔叔告上了法院，要求分割。　　小谢的叔叔起诉的理由是宅基地是祖上留下来的，10年前，小谢的爷爷去世时并没有对宅基地上的房屋作分割，由小谢的奶奶、爸爸与叔叔在共同使用。其间，小谢的奶奶与两个儿子协商确定，将两位老人所有的四间平房拆除，其宅基地面积给小谢的爸爸建房，建房后安排小谢的奶奶居住，直至去世。　　5年前，小谢的父亲两次向当地相关部门提出申请并得到批准，用原有的宅基地面积和他本人所有的建筑面积，建成占地面积为100平方米的三层楼一幢。房子建成不久，小谢的奶奶和爸爸相继去世。　　不久前，小谢父亲生前所在地被征用而需拆迁，小谢领取了父亲名下的房屋拆迁补偿费、宅基地使用权补偿费等合计50余万元。尽管在法院的调解下，小谢最后与叔叔在调解书上签下字，但他内心的困惑并没有消除：“父亲留给我的遗产，我是他唯一的儿子，为什么不能按继承来获得补偿款？”　　小谢查阅了不少法律书籍，他表示，农村宅基地所有权归集体所有，法律已经明确规定，的确无可争议。但他同时也有疑惑，宅基地的使用权为什么不能作为公民遗产进行分割？　　咨询了多位律师后，小谢被告知，我国《继承法》第三条规定：“遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产。”虽然基于“地随房走”的原则，继承了房产后，取得了相应的宅基地使用权，但是不能认定为宅基地使用权是遗产的范畴。宅基地使用权是基于村民的特殊身份所体现的特定的用益物权，宅基地使用权是不能继承的。　　宅基地使用权属福利性质，禁止流转　　带着小谢的问题，青年报记者采访了北京中银律师事务所上海分所律师张莉。张律师表示，宅基地使用权是特殊的用益物权，是一项“特殊的财产”，其特殊性表现为：　　第一，宅基地使用权的取得具有无偿性。从我国现有的法律规定来看，农民取得宅基地使用权除交纳数量极少的税费外，无需交纳其他费用，原则上是无偿取得。　　第二，宅基地使用权具有人身依附性。根据土地管理法的规定，宅基地使用权与集体经济组织的成员资格密切相关，一经设定即具有极强的人身依附性，禁止流转。　　第三，宅基地使用权在功能上具有福利性。宅基地使用权为保障农民“居者有其房”而设立，具有社会保障职能。宅基地使用权的特性决定了它是一项不适于继承的“特殊财产”。对于宅基地上的房屋是可以作为遗产继承的。　　这意味着，基于“宅基地不能作为遗产继承”的原则，如果父母留下的旧房子一旦倒塌或子女自行拆除，这就意味着宅基地上的所有物已经灭失，既然所有物都没了，子女也无权再恢复，再想翻建的话，如果不经审批和备案，国家法律是不允许的。　　张律师补充解释说，宅基地上房屋是家庭共同共有财产，与家庭关系密切相连。按照共同共有的法理，家庭成员对宅基地上房屋享有平等的权利、承担平等的义务，家庭成员之间不产生份额的问题。因此，家庭成员死亡后，其他共有人提出析产、继承的，才会处理共有房产的分割。　　缺审批、无备案，私自翻新属于违章建筑　　有人提出，趁老人在世，赶紧翻修宅基地房屋等涨价？青年报记者对此咨询了崇明、青浦等郊区县的规划和土地管理局用地科。相关负责人认为“老人在世，抓紧翻新等涨价”的说法并不准确，并予以了详细的解释。　　首先，各个区县有关宅基地危房翻新的政策不尽相同。祖宅的所有权人一般都是家里的老人。以青浦为例，即便老人去世了，但如果子女是农村户口，认为自家的祖宅属于危宅要翻新，可以向所在街镇的农民建房小组申请审批，经过评估后如果认定为危房，向镇政府申请备案后就能翻新，但翻新的费用由子女自行解决。　　其次，如果子女并非农村户口，即便是老人在世，如果评估下来并不是危房，私自翻新后的建筑将被认定为违章建筑。
（责任编辑：HO002）
08/18 08:41
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城市居民热衷到农村买地 宅基地尚不能自由买卖
原标题: 城市居民热衷到农村买地 宅基地尚不能自由买卖
　　宅基地，不可以自由买卖(话说新农村)
　　推进包括宅基地制度改革在内的土地制度改革，牵一发而动全身，必须积极稳妥，规范有序，审慎推进
　　城里人张罗着到农村去买宅基地，这股子热情，一直没有消退。到农村买宅基地，想法的确可以理解。因为，“看得见山，望得见水，记得住乡愁”，这股子情怀，城里人和农村人都一样，一直就铭记于心。但农村宅基地是否可以自由买卖，又是一个无比现实的问题。
　　从政策层面看，宅基地不可以自由买卖。
　　国土资源部等五部门《关于进一步加快推进宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作的通知》，不是说要通过确定农村宅基地使用权来保障农民的财产权收益吗？不错，《通知》要求进一步加快推进宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证，目的是为改革完善农村宅基地制度、建立城乡统一的建设用地市场等改革目标奠定产权基础。但《通知》字里行间，没有说宅基地可以自由买卖。
　　《通知》的核心，是让农民享有的宅基地使用权和集体建设用地使用权依法得到法律的确认和保护。国土资源部近日发布《农村地籍和房屋调查技术方案(试行)》，主要目标就是全面查清农村范围内包括宅基地、集体建设用地等每一宗土地的权属、位置、界址、面积、用途、地上房屋等建筑物、构筑物的基本情况，为农村集体土地确权登记发证工作提供基础资料，为实施不动产统一登记奠定基础。
　　从改革层面看，宅基地也不可以自由买卖。
　　应该说，改革完善宅基地制度，根本目的是保障宅基地用益物权，维护农民的合法权益，是保护农民的财产权益，并为完善农村改革铺下制度基础。
　　《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》指出，保障农户宅基地用益物权，改革完善农村宅基地制度，选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让，探索农民增加财产性收入渠道。建立农村产权流转交易市场，推动农村产权流转交易公开、公正、规范运行。
　　从制度层面看，宅基地同样不可以自由买卖。
　　我国农村的土地制度是集体所有制，宅基地从根本上来说，是农村集体土地，这就从制度上规定了宅基地的所有权属于农村集体，而不属于农民个人。农民所拥有的，是宅基地的使用权。因此，宅基地既不可以在城乡之间自由买卖，也不可在村民集体中互相买卖。
　　必须看到，宅基地制度改革的出发点是保障农民宅基地权益，增加农民的财产性收入，而不是为了解决城市建设用地指标，不是让城市居民到农村购买宅基地建房子，更不是鼓励工商资本到农村去圈地。从政策层面、改革层面和制度层面来看，并没有可以自由买卖宅基地的空间。
　　总之，土地制度是农村的根本制度，土地关系是农村最基础的生产关系，土地权益是农民的重大权益。推进包括宅基地制度改革在内的土地制度改革，关系重大，牵一发而动全身，既要积极稳妥，还要规范有序，审慎推进。
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城市居民热衷到农村买地 宅基地尚不能自由买卖
日 07:52 来源:人民日报
原标题: 城市居民热衷到农村买地 宅基地尚不能自由买卖
　　宅基地，不可以自由买卖(话说新农村)
　　推进包括宅基地制度改革在内的土地制度改革，牵一发而动全身，必须积极稳妥，规范有序，审慎推进
　　城里人张罗着到农村去买宅基地，这股子热情，一直没有消退。到农村买宅基地，想法的确可以理解。因为，“看得见山，望得见水，记得住乡愁”，这股子情怀，城里人和农村人都一样，一直就铭记于心。但农村宅基地是否可以自由买卖，又是一个无比现实的问题。
　　从政策层面看，宅基地不可以自由买卖。
　　国土资源部等五部门《关于进一步加快推进宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作的通知》，不是说要通过确定农村宅基地使用权来保障农民的财产权收益吗？不错，《通知》要求进一步加快推进宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证，目的是为改革完善农村宅基地制度、建立城乡统一的建设用地市场等改革目标奠定产权基础。但《通知》字里行间，没有说宅基地可以自由买卖。
　　《通知》的核心，是让农民享有的宅基地使用权和集体建设用地使用权依法得到法律的确认和保护。国土资源部近日发布《农村地籍和房屋调查技术方案(试行)》，主要目标就是全面查清农村范围内包括宅基地、集体建设用地等每一宗土地的权属、位置、界址、面积、用途、地上房屋等建筑物、构筑物的基本情况，为农村集体土地确权登记发证工作提供基础资料，为实施不动产统一登记奠定基础。
　　从改革层面看，宅基地也不可以自由买卖。
　　应该说，改革完善宅基地制度，根本目的是保障宅基地用益物权，维护农民的合法权益，是保护农民的财产权益，并为完善农村改革铺下制度基础。
　　《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》指出，保障农户宅基地用益物权，改革完善农村宅基地制度，选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让，探索农民增加财产性收入渠道。建立农村产权流转交易市场，推动农村产权流转交易公开、公正、规范运行。
　　从制度层面看，宅基地同样不可以自由买卖。
　　我国农村的土地制度是集体所有制，宅基地从根本上来说，是农村集体土地，这就从制度上规定了宅基地的所有权属于农村集体，而不属于农民个人。农民所拥有的，是宅基地的使用权。因此，宅基地既不可以在城乡之间自由买卖，也不可在村民集体中互相买卖。
　　必须看到，宅基地制度改革的出发点是保障农民宅基地权益，增加农民的财产性收入，而不是为了解决城市建设用地指标，不是让城市居民到农村购买宅基地建房子，更不是鼓励工商资本到农村去圈地。从政策层面、改革层面和制度层面来看，并没有可以自由买卖宅基地的空间。
　　总之，土地制度是农村的根本制度，土地关系是农村最基础的生产关系，土地权益是农民的重大权益。推进包括宅基地制度改革在内的土地制度改革，关系重大，牵一发而动全身，既要积极稳妥，还要规范有序，审慎推进。}