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买房子的诚意金不退,应该找哪个部门投诉
提问者：| 浏览次数：4224次 |问题来自：深圳
我在西安泾渭工业园看房子，向开发商交了5000元诚意金，合同约定，如在规定期限内业主未看上或者未缴纳首付款，则会失去购买指定房屋的权利，开发商也在7日内退还诚意金。现在我不想买房子了，可是开发商一直拖着不给钱，请大虾指点一下 去哪个部门投诉，或者有什么方法可以要会诚意金。
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回答 共3条
可以去你们当地的房产管理局投诉吧,去的时候一定要带上相关的协议,证明5000元诚意金是可退的。 中国诉求网团队成员回答
现在的有关部门 真的不如电视台有用~~还有 这个是答应退 只是拖着还是怎么 ~~诚意金一般都退的~~但是定金不退~~但是因为各个公司的流程问题 可能会有点滞后~
房天下网友
看看收据上面写的是不是‘定金’如果是 那就有点过分了定金是不退的如果是‘订金’这个可以退但你的情况看来 倒像是开发商承诺要退 但由于资金流转不过来 不想这么快就给你退那你可以去当地的房地产管理去投诉 或者是当地的工商行政管理局投诉拿上你的收据及与开发商签署的协议!(必须的)
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四川省建设委员会、四川省城镇房屋普查换证工作联合办公室印发《城镇房屋产权问题的有关政策规定》的通知
发文单位：四川省建委 四川省城房查办文　　号：川城房查[87]第5号 发布日期：执行日期：各市、地、州、县建委（建设局），各省辖市房管局（处）：
　　为妥善处理好房屋产权归属等遗留问题，推动城镇房屋所有权登记发证工作的顺利进行，我们汇集、草拟了《城镇房屋产权问题的有关政策规定》，其中一些具体规定是经过十多个市、地、县房管部门同志的认真讨论，多次修改的，现印发给你们，请结合本地区实际情况，研究试行。在试行中有何问题和意见，望及时告诉我们。
城镇房屋产权问题的有关政策规定
　　为妥善解决我省城镇房屋产权归属等遗留问题，减少房产纠纷，保障房产所有人的合法权益，以利于社会的安定团结和房屋所有权登记发证工作的顺利进行，特将国家和我省有关政策、法令、汇集起来，有些问题结合我省实际情况，作了些补充规定，供各地作为处理城镇房屋产权问题的依据。
　　一、关于涉及土地改革的房产产权处理
　　土地改革是我国废除封建的土地所有制的一场伟大革命，其成果应予肯定和保护。土改时城镇房产产权的归属，一般应以土改时确定的产权为准。至于遗留下来的问题，根据土改当时的政策法令以及最高人院一九六三年《关于贯彻执行民事政策几个问题的意见》和四川省高级人民法院一九八六年《审理房屋案件座谈会纪要》等文件的规定，处理原则是：
　　（一）地主、富农在城镇的房产，在土改中被没收或征收了的，产权归国家所有。
　　（二）地主、富农在城镇的房产，土地中被漏没收、征收至今仍由本人管业的，鉴于历史变迁，情况变化，凡管业人能提供具有效力的产权证件，经查证属实者，产权归管业人所有；如果应没收征收的房产已由国家接管，只是没收、征收手续不全的，产权也应归国家所有。
　　（三）土改中，将没收地主、富农的城镇房屋分给贫民居住的，如当时已明确其所有权的，应维持不变；未明确其所有权的，产权原则上应归国家所有，具体处理可按省府办公厅川办发〔1985〕18号文件的规定办理。
　　（四）土改前劳动人民租佃富农、小土地出租者或中农的房屋居住，土改时应分房而未分房的，房屋归长期居住者所有。
　　（五）土改时在外地已分得房屋，而本人原房已分给他人的，不再退还原房，也不再另分给房屋。
　　（六）土改时，将分配给住户的房屋错填在另一户的房产证上，而房屋长期由分房者居住的，产权归住户所有。
　　（七）土改时，农会将公共房屋分给应分房而实际未分房的农民、复员退伍军人，当时又未发给房产管业证，现房屋产权应归分房人所有。
　　二、关于没收战犯、汉奸、官僚资本家及反革命分子的房产处理
　　根据政务院一九五一年二月四日《关于没收战犯、汉奸、官僚资本家及反革命分子财产的指示》精神，处理原则为：
　　（一）对战犯、汉奸、官僚资本家和一般匪特、恶霸、反革命分子的房主，凡经市、县法院、法庭判决或各级政府决定没收的，产权归国家所有。
　　（二）解放初期被镇压或判刑时，未明确没收其房产，但房屋已由政府接管了的，原则上归国家所有。
　　三、关于“大跃进”和“四清”运动中有关房产遗留问题的处理
　　根据中共中央《关于坚决纠正错误彻底退赔的决定》，中央办公厅转发陕西省委《关于纠正社教运动以来错订地主、富农成份问题的通知》和最高人民法院《关于贯彻执行民事政策几个问题的意见》等文件精神，按以下原则处理：
　　（一）对在“大跃进”和“四清”运动中被挤占的私人房产，未作过退赔，原房还在的，原则上应将房屋退还原房主。被挤占和拆除了的房屋，凡已作过退赔的，不再变动。未作退赔的，可按当地政府规定的现行补偿标准给予经济补偿。
　　（二）无偿拆除私人和单位的房屋后，对被拆除房屋者作了住房安置的，如拆房单位安置的房屋是本单位自管的房产，双方可协商进行产权交换，安置的房屋归被拆除房屋者所有；如拆房单位安置的房屋是房管部门直管的房产，被拆除的房屋由拆房单位向原房产按当地补偿标准作经济补偿，被拆除者应与房管部门就现在的住房建立租赁关系。
　　（三）“四清”运动中因错划阶级成份而被没收征收的私人房屋，应宣布无效，其房屋仍归原房主所有。
　　四、关于“文革”中被没收、挤占和“捐献”的私人房屋的产权处理
　　根据中共中央办公厅中办发〔1980〕75号、中办发〔1986〕6号和省委办公厅川委办〔1981〕9号和川委办〔1986〕47号文件精神，处理原则是：
　　（一）“文革”中被没收、挤占或所谓“捐献”的私人房屋，应一律将房屋退还原房主，按“谁占用，谁腾退”的原则处理。
　　（二）原房被改建、拆除、扩建或改作非住宅用房的，可作价收购，原房主确需住房的，由用房单位另筹房安置。
　　（三）“文革”中一部分私房因破烂或危险，房主要求交给国家，已由国家整修了的，一般不退房屋，可对原房残值给予适当经济补偿。
　　五、关于私房改造中有关房屋产权遗留问题的处理
　　根据建设部《关于城市私有出租房屋社会主义改造遗留问题的处理意见》和省委、省府川委发〔1981〕44号、省府川府发〔1983〕2号文件的规定，处理原则为：
　　（一）符合国家和省有关私房改造政策规定，已经纳入改造的房产，房屋所有权属国家所有。原房产不得以任何理由要求收回房屋。
　　（二）按照省委、省府川委发〔1981〕44号文件规定，凡属错改了的私有房屋，应予纠正，将原房所有权退还原房主，但现在作为非住宅使用的房屋，一律由房管部门折价收购。
　　（三）私房改造时留给业主的自住房和在落实政策中补留的自住房，产权归房主所有。
　　（四）对房主的自住房和经租房在一幢或一个院内的公用部分（如走廊、共厅、公厕、公厨）的产权归属，私改时已作了明确划分的，不再变动；未作明确划分的，可按其自住房、出租房所占房屋总面积的比例划分。分摊后，属房主部分的归房主所有；属出租部分的归国家所有。
　　六、关于对代管房产的处理
　　根据国务院，中共中央办公厅和省人民政府有关文件规定，对代管房产的问题作如下处理：
　　（一）对国民党军政人员出走弃留代管房产的处理。根据中央办公厅中办发〔1987〕7号文件规定，对处理国民党军政人员出走弃留的代管房问题，主要是解决回来定居的一些人的住房问题，少数知名爱国人士回来定居可尽量安排原房居住，但不作代管房发还。
　　（二）根据省人民政府1953年《四川省代管暂行办法》规定，对由于无人管理，无合法代理人或契证不全，产权不能确立等原因，有关部门过去依照法令公告定期代管、逾期无人认领收归公有的房产，属国家所有。
　　七、对典当房屋的处理
　　根据一九八四年九月八日最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》规定，在《意见》下达后，典期届满逾期十年或典契未载明典当期限，经过三十年未赎的典当房屋，原则上视为绝卖。如果承典人同意，也可以调解赎回，但应经当地法院调解、判决后，再办理产权手续。
　　八、关于公私合营和合作化时入股房屋的产权处理
　　根据供销合作总社、商业部（1981）供基联字第05／118号，和中央统战部、商业部〔1983〕商管字5号和四川省委办公厅川委办〔1984〕37号文件精神，处理原则是：
　　（一）凡已入股的房屋，产权归企业所有。
　　（二）原家店不分的商店，一部分房产虽然经过清产估价，但事实上并没有入股，也没有领取定息；至今仍由原业主住用的，其房屋所有权归原业主所有。已经折价入股，领取了定息或者定了股息而没有领取股息者，都应视为已入股，其房屋产权归企业所有。
　　（三）原业主将房屋入股并领取了股息，单位长期使用并管理的房屋，只是入股手续不完备的，应认为入股有效。
　　（四）在公私合营和合作化中，参加了合作商店的小商小贩，以后要求退股的，应按照参加合作商店时折价入股的股金金额退给现金，不退还房屋等实物。
　　九、关于单位自管房屋产权的认定
　　根据财政部（52）财计范字第185号、（56）财经字第575号和（58）财预综字第354号文件精神，按以下规定处理：
　　（一）对单位新征土地自建房屋的产权登记，应交验基建计划、资金来源批示、征用土地文件、城市规划红线图和施工许可证等，只要产权清楚、证件齐全，没有纠纷的，应确认其产权。
　　（二）对拆除旧房原地新建的房屋，除交验上述证件外，要追溯原旧房的产权处理，提供原旧房的产权证件，并办理注销手续。
　　（三）对国有拨用房产的登记，应提交财政部门的拨用手续，或提供当时决定拨用的会议记录或批示，可确认其所有权。对确系划拨而无手续，拨进单位又长期使用了房屋，产权无争议的，可由财政机关出具证明，方可确认其产权。
　　（四）由于机构的撤、停、并、转，房屋产权已发生转移，未及时办理产权转移手续，由现房屋产权单位提交有关书面证明后准予产权登记。原房契证仍保存在产权变更前使用单位的，产权部门应予收回不能作为产权登记的依据。
　　（五）国家机关、事业单位修建或划拨给的房产，因闲置或其它原因上交给财政或房管机关的，产权不再属原单位。其保存的房屋契证不能作为产权登记的依据。
　　（六）因过去房产管理制度不健全，将财政或房管部门管理的房产误发了房屋产权证的，经审查属实，误发的产权证无效。
　　（七）对于全民所有制单位之间，全民与集体单位之间，集体单位之间互相交换房屋所有权后，未办产权转移手续的，应由交换双方补办转移手续后，方可进行产权登记。
　　（八）上级主管部门用调拨等形式转移下属单位房产所有权的，如有调拨转移证件的，由可转移双方补办转移产权手续后，准予产权登记；如无调拨转移证件或有纠纷的房屋，由其上级主管部门确定房屋所有权后，再办理产权登记。
　　（九）对无偿划拨房管部门直接经营管理的房产，除中央、国务院、省委、省政府（包括过去主管房地产时的财政厅）有文件明确规定划拨的以外，其余划拨出去的房屋一律无效，产权仍归房管部门所有。现用房单位需继续使用房屋的，应与房管部门建立租赁关系。对无偿划拨后，用房单位已将房屋私自出卖或拆除的，应将全部出售价款交房管部门或以同等价值的房屋进行抵偿。
　　十、关于军队与地方有关房屋产权的认定
　　根据国务院、中央军委国发〔1979〕79号文件精神，处理原则是：
　　（一）“文革”中军队占用地方房屋，应全部退还地方。同一时期地方无偿占用军队的房产，除已改为工厂的以外，其它应退还军队。已经办了价购手续为军产的，除了要退还的校舍外，其他应维持不变。
　　（二）解放初期军队与地方接收的敌伪房产，应维持现状，不宜再作调整。现为地方的归公产，现为军队的归军产。
　　（三）“文革”前地方与军队互相调拨的房产，至今已二十多年，各自都进行了改造和扩建，情况已发生了很大变化，现谁占用即归谁。
　　（四）整建制改变隶属关系、原住地不动的，其所住用的房屋产权应随之改变，军队单位改属地方的房产为公产，地方改属军队的房产为军产。如改变隶属关系时，要迁出原住地的单位，其房屋产权不变。
　　（五）军队住用私人房产（包括华侨、外侨）和名胜古迹建筑物的应按政府有关规定，该退还的坚决退还。
　　十一、关于房屋买卖中遗留问题的处理
　　根据四川省高级人民法院川法民〔1986〕字第30号文件和其他有关文件规定，单位或公民购买房屋，必须到当地房管机关办理产权过户手续。房屋买卖中的遗留问题可按下列原则处理：
　　（一）公民之间买卖房屋、买卖双方自愿，并立有契约，买方已交付了房屋价款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为和纠纷，只是买卖手续不完善的，应认为买卖关系有效，准予补办房产过户手续。过去以房抵了债的，原则上视为有效。
　　（二）出卖数人共有房屋，须提交全体共有人同意的证明书，在同等条件下，共有人有优先购买权。过去部分共有人未取得其他共有人同意，出售了共有房屋，买方当时不知情的，一般应视为买卖关系有效；部分共有人出卖共有房产，其他共有人明知而不反对，现在提出异议的，应视买卖关系有效。
　　（三）对非法出卖他人的房屋的，应废除其买卖关系。
　　（四）机关、团体、部队、企事业单位未经县以上人民政府批准、购买或变相购买私房的，在国务院一九八三年十二月十七日国发〔号文件（《城市私有房屋管理条例》）下达前，买卖双方确系自愿，并立有契约，买方已交清了房价款并长期使用和管理了房屋，又无其他违法行为的，可允许买方向县以上人民政府申请补办批准手续，一般承认其买卖关系有效。在《城市私有房屋管理条例》下达后，未经县以上人民政府批准，购买或变相购买私房的，应按四川省人民政府《四川省城镇私有房屋管理实施办法》（川府发〔号文）第十八条规定，房屋由当地房管机关接管，产权归国家所有。
　　十二、关于对宗教、庙宇房产产权的认定
　　根据中共中央、国务院中发〔1980〕22号和国发〔号文件精神，对宗教、庙宇等房屋产权的处理原则是：
　　（一）外国教会在中国的房地产，随着宗教爱国运动的发展已转移为中国教会所有；佛教、道教的庙观及所属房产为社会所有；带有家庙性质的小尼庵为私人所有；伊斯兰教的清真寺及所属房屋为信教群众集体所有。
　　（二）对属于宗教团体的房产已收归国家的，应将房产全部退还给宗教团体；无法退还原房的，应折价付款。
　　（三）“文革”期间被占用的教堂、寺庙、道观及其附属房屋，应退还各教使用。如宗教团体不需要收回自用者，占用单位和个人自占用之日起付给租金；原房被拆除或改建者，应折价付款。
　　（四）在城镇中的会馆、佛堂、祠堂的房产，除个别确系私人出资修建或购买的产权归私人外，其余均属集体财产、产权归其团体所有。
　　十三、关于其他有关房屋产权问题的处理
　　（一）对私人建房的产权认定
　　1.凡经当地城建、规划部门批准建造的房屋，应承认其产权，并发给房屋所有权证。
　　2.虽经城建、规划部门批准，但依附于房管部门直管公房搭接而未经房管部门同意的自建房，原则上不承认其所有权。
　　3.凡未经当地城建、规划部门批准私自修建的房屋，或虽经城建、规划部门批准而未按规定乱建的房屋，凡影响交通、消防、市容和邻里关系的违章建筑，一律不承认其产权；但对不影响交通、消防、市容和邻里关系，而且已修建多年的房屋，本人又确需房屋居住的，应与规划管理（城建）部门协商，酌情承认其产权。
　　（二）对“文革”前主动捐献给国家的房产，一般不再退还，其房屋产权归国家所有。
　　（三）对死绝户房产的处理。根据《继承法》的精神和有关规定，对无人继承权又无受遗赠的房产，应由房管部门接管，归国家所有；死者生前是集体所有制组织成员的，归其集体所有制组织所有。
　　过去，县以上人民政府或人民法院根据国家和省的有关规定，对房屋产权作过处理决定或判决的，原则上维持不变。四川省建委 四川省城房查办
您的位置：&&&&&> 正文房屋拆迁补偿及其利益关系平衡探析
来源：中国法院网
作者：代霞
　　　房屋拆迁是国家的工业化、城市化以及社会转型必然要经历的过程，而且是以公共利益为目的性的政府行为过程。近年来，征地拆迁过程中出现了一系列维系公共利益的困境。从安徽农民朱正亮因拆迁纠纷点火自焚，到轰动全国的重庆最牛钉子户，这些恶性案例表明征地拆迁领域矛盾的激化已经成为扰乱社会正常秩序的风险隐患。从基础层面来看，房屋拆迁难的根源首先在于规范性缺陷，其次才是制度性缺陷，如何从法律解释的技术方面完善法律术语的界定，又如何从法律实施的制度方面平衡利益冲突，本文尝试为我国“拆迁难”课题的破解提供一些建设性的对策。
　　一、我国房屋拆迁补偿存在的突出问题
　　（一）现行法律对“公共利益”之涵义界定不清
　　1．“公共利益”术语欠缺具体化的法律释义
　　2004年，修正后的现行宪法第13条财产权保护条款确立了“公共利益”的存在与“补偿”的必要两项制度性要件，但这两项要件尤其是“公共利益”的标准、程序等一直没有在制度性的层面上得到充分具体的界定。纵观我国现行法律、法规，没有一部法律或者行政法规对什么是公共利益做出明确的界定和适当的解释。我国现行《宪法》第13条规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。”《宪法》第10条第3款规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征用。”2001年就开始实施到目前还未修改的《城市房屋拆迁管理条例》（以下简称《城市房屋拆迁管理条例》）更是对公共利益只字不提，其中的某些条款似乎是将“公共利益”具体化，如《城市房屋拆迁管理条例》第3条规定：“城市房屋拆迁必须符合城市规划，有利于城市旧区改造和生态环境改善，保护文物古迹。”但这些条款显然无视对个人合法合理权利的平等保护也是一种公共利益，忽略了作为拆迁理由的公共利益与平等保护个人权利这种公共利益之间的权衡。
　　2．模糊性的概念界定为地方政府的“明修暗渡”埋下了隐患
　　公民财产权的保护是《宪法》赋予公民的基本权利，政府为了公众利益的目的可以对它进行限制和剥夺，但必须按照正常法律程序，如果是为了商业开发的目的，则必须符合民事商品交易的民事合同的自愿有偿。在实施细则中，《城市房屋拆迁管理条例》一方面没有明确什么是公众利益，政府自己当自己的法官，另一方面剥夺了公民的司法权利。我国对公共利益的涵义说的非常的笼统和模糊，根本就没有一个具体标准。在实践中，这往往就造成很多征地拆迁中的诸多问题。国家建设既可以是国防、文化、公共基础设施建设和兴办各种社会公共事业，也有兴办各类企业从事一般经济活动的情况。经济活动尤其是微观经济活动，并非都是为了公共利益的需要。城市规划也是如此，纵观各地方政府的城市规划，是不乏浓厚的经营味道和商业气息的。这种对公共利益的界定的模糊性，很难避免地方政府明修公共利益栈道，暗渡商业利益陈仓。
　　（二）房屋拆迁中法律关系主体间利益关系失衡
　　1．利益主体之间“权利”与“权力”的博弈
　　从征地拆迁领域来看，其中涉及的利益主体包括政府、开发商和被拆迁户。开发商是以追求利润最大化投入为目标，开发商希望支付的土地成本越少越好，其拆迁成本中有一部分是上交政府的，这部分决定权在政府；另一部分是补偿给居民的，但决定权并非在普通公民，依据《城市房屋拆迁管理条例》规定，“主体房屋价格依评估确定，附属部分和其他费用由各地规定，而评估机构及具体办法仍有各地具体规定。”可见，决定权不在居民而在政府。因此，开发商肯定会把重点放在政府，而不是居民。在同等条件下，开发商当然会倾向于其长期打交道的政府而非对其无经济价值的居民。
　　2．政府与被拆迁户之间“公共利益”与“部门利益”的博弈
　　政府这一方拆迁的出发点是什么呢？政府会通过重新规划改善城市面貌和交通而进行房屋拆迁，这也是公共利益之所在。但是政府的这种行为背后真的是以公共利益为目的吗?利用拆迁将城市土地出让给开发商取得丰厚利润是一个实实在在的利益诱因。开发商给被拆迁户的补偿费越低，就越有可能给政府的土地出让金越多，虽然这并不必然发生，但是这种存在的可能性是比较大的。因此，总体上政府和被拆迁户的利益是相悖的，彼此利益可能会发生冲突。
　　3．现行条例与被拆迁户间“补偿标准”与“重置成本”不对称
　　根据《城市房屋拆迁管理条例》的有关规定，被拆迁人可以得到的补偿项目包括：被拆迁房屋的价值补偿费、搬迁补助费、临时安置补助费和因被拆迁造成停产停业的适当补偿。但是其具体的标准往往是由地方政府的规范性文件规定的，而且补偿标准都是偏低，拆迁人差不多都是直接按照补偿标准确定补偿数额，以至于拆迁补偿协议的“自愿、平等协商”等大多只是具有形式意义而已。当被拆迁户得到补偿之后，又要再买房，这是最直接也是最急需解决的现实问题，但从被拆迁人的再购置能力来看，其购房能力明显弱化，现在房价高，买房难是众所周知的事实。
　　二、新时期我国房屋拆迁补偿问题的建设性探索
　　（一）明确界定标准，正确定位“公共利益”的法律内涵
　　在实践中，几乎所有的征地拆迁项目都是打着“公共利益”的旗号，当出现要牺牲个人利益时，或者说被拆迁户不愿意拆迁，补偿费用太低的情况下，政府就会说是为了“公共利益”，个人利益必须要服从公共利益。然而在究竟是不是真的为了公共利益还有待审查。为了避免实践中的一些不合理做法，在此我们必须要重新界定“公共利益”的涵义，使其涵义更明确化。具体可以从以下几个方面思考：
　　1．净化“公共利益”的主观目的
　　从主观要素上讲，征地拆迁主体是具有公共性的目的。主观上具有为公众利益着想的目的，一种是为了纯公益事业或者公共利益而进行拆迁补偿；另外一种是虽然有多个目的，但是最主要的目的是为了公共利益，例如某一个贫困山区的乡镇，教育资源紧张，无法满足教育的需求，如有人申请征用土地开办私立学校以解决教育资源的供需矛盾， 其设立学校明显具有公共性，与此同时，其设立学校的行为还存在另外一个目的即满足私益，但这并不妨碍其符合公共利益的原则。
　　2．优化“公共利益”的客观条件
　　从客观要素上讲，征地拆迁的行为能为公众带来效益，与公民的生存发展密切相关，符合公共利益的原则。土地征用所欲实现的利益， 与公民生存和发展所必需的社会价值相关。人若要生存和发展，需要一定的客观环境和物质作基础，土地征用如果是为了实现这些基本条件， 则认为其符合公共利益的需要。例如南水北调工程，其建设的成功与否直接关系着北方几个省市居民的基本生活状况，水又是人生活的必需物质，所以这项工程是与公民生存所必需的价值相关的， 自然其具有很强的公共性。
　　（二）适当平衡房屋拆迁法律主体之间的利益关系
　　1．赋权：赋予司法机关一定的“公共利益审查权”
　　赋予司法机关一定的权力，对土地征用目的之公共性进行审查。根据目前的法律规定，司法机关无权对土地征用的目的进行司法审查，对征用行为的目的审查只存在于行政审批程序中，行政主体对征用申请的目的是否具有公共性时，主要依据是申请者提供的建设项目计划任务书和可行性研究报告，这种审查缺乏公开性和透明性，其可信度较低。赋予司法机关一定权力对公共性进行审查，有利于保障被拆迁人的权利。
　　2．维序：维护公共利益与公共补偿的程序保障
　　公共利益与公正补偿的实体性要求，还需要法律上的程序保障。其中，听证和诉讼程序又是需要关注的重中之重。在公告之后，应给予权利人发表意见的权利，为此有必要设立听证制度。土地征用涉及众多人的切身的重大利益，通过公告、听证程序，听取有关专家和人民的意见，将更有利于公共利益的确定。而这种以客观形式所决定的主观公益，或许更符合民主宪政的要求。通过听证程序使开发商和被拆迁人真正实现自愿、平等协商的原则。司法救济即诉讼程序是保障私人权利的最后一道防线，要真正做到司法公正公平公开，在征收补偿上，也应该允许被征收者就抽象行政行为提起诉讼。否则，公民就征地拆迁进行诉讼连打官司的渠道都没有。
　　3．定标：确定合理的拆迁补偿标准，完善房屋拆迁补偿制度
　　第一，房屋拆迁的补偿标准应当高于市场价值。
　　首先，虽然房屋拆迁的决定是由政府做出的，是一种行政行为，但是补偿则是一种民事行为，双方要签订补偿合同。因此，要坚持民事行为的基本原则：平等协商、等价有偿。征地和收地可以要求被拆迁人必须服从，但补偿则不能强迫对方接受，除非有充分理由证明补偿合理。在买方一定要买、而卖方不一定想卖的情况下，买方付出一个高于市场价的价格是合理的，是市场经济条件下的正常现象。
　　其次，拆迁补偿只是对有形的资产进行补偿，而被迫搬迁所造成的无形损失有时是很大的。例如个人就业、子女转学、重新适应新的工作和生活环境；工厂搬迁后要重新做广告、支付各种报建、报装、办证费用等。这些往往没有得到补偿。制定合理的补偿原则和补偿标准，有利于加快征地和收地的进程，最终加快公共基础设施的建设，有利于耕地的保护和土地的集约化利用。
　　第二，房屋拆迁的具体实施应当市场化。
　　首先，拆迁当事人逐步市场化。随着用地性质的日益市场化和专业的中介公司进入到拆迁活动中，拆迁的强制性逐步减弱，拆迁方与被拆迁方正逐步形成平等关系，拆迁谈判也逐步形成一种平等的协商机制。拆迁方需要综合考虑拆迁成本和工程建设成本，选择总成本较低的选址方案；被拆迁方也可以讨价还价，为自己争取最有利的补偿方案。强制拆迁作为一种单方面的行为越来越少被采用。
　　其次，拆迁评估逐步市场化。各类房地产估价机构已不再是政府的附属机构，其性质已由政府部门的咨询机构转化为独立、公正、客观的价格鉴定机构。估价结果不再只对政府部门负责，而是对各方当事人负责，对社会负责。房地产估价机构不再只为某个政府机构服务，而是面向整个市场，为拆迁双方当事人服务。拆迁双方当事人都可以委托符合资格的房地产估价机构，对拟拆迁房屋进行评估。
　　最后，拆迁补偿方式和补偿价格逐步市场化。补偿方式更多地采用回迁安置（旧房换新房、农民私宅换商品房）的方式，或者是提供多种方式供被拆迁人选择；补偿价格也从重置成新价改为市场价格，更加接近于被拆迁房屋的现实收益和预期收益，易于为被拆迁人所接受；补偿范围也有所扩大，趋于合理，除了房屋给予补偿外，室内装修和其他构筑物、附属物也给予补偿，临时安置费、搬迁费、经营损失费补偿标准都以市场租金为标准，随行就市，更为合理；不但房屋所有权人得到补偿，用益物权人（租赁人）也得到补偿。
　　在经济社会转型时期的房屋拆迁领域，规范缺陷与制度缺陷共同导致的公共利益泛化、公正补偿缺乏与利益行为失衡，以完善拆迁补偿制度，实现公正补偿，约束政府的过度征收行为以及依法律程序保障被拆迁者的私有财产权利，来重构征地拆迁制度，以期从根本上遏制房屋拆迁所导致的一系列社会冲突。只有市场化可以给被拆迁人一个平等的法律地位，而只有获得了平等的法律地位，被拆迁人才能获得比较合理的补偿。
　　（作者单位：重庆市武隆县人民法院）
责任编辑：顾小娟
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