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农业银行贷款买房需要什么手续
金投贷款网提供农业银行贷款买房需要什么手续、贷款买房需要什么手续的详细说明介绍。
农业银行需要什么手续？？农行？
一.货款方式
是一种担保性，可采取抵押、质押、保证或上述三种担保方法并用的方式。
二.贷款对象和条件
个人对象应是具有完全民事行为能力的自然人，同时具备以下条件：
1.具有城镇常住户口或有效居留身份；
2.有稳定的职业和收入，信用良好，有按期还贷款本息的能力；
3.不享受购房补贴的，不低于购买住房全部价款的30%作为购房的首期付款；享受购房补贴的，以个人承担部分的30%作为购房首期付款；
4.有我行认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息、并承担连带责任的保证人；
5.具有购房合同或协议，所购住房价格基本符合我行或我行委托的房地产估价机构的评估价值；
6.我行规定的其他条件。
三.申请借款时，应出具的文件申请借款时，您应填写《中国工商银行个人住房审批表》，并向我行提交如下文件：
1.身份证件（居民身份证、户口本或其它有效居留证件）；
2.贷款人认可部门出具的借款经济收入或偿债能力证明；
3.符合规定的购买住房合同意向书、协议或其它批准文件；
4.抵押物或质押物的清单、权属证明以及有处分权人同意抵押、质押证明和抵押物估价证明；
5.保证人同意提供担保的书面文件和保证人资信证明；
6.以储蓄存款作为自筹资金的，需提供银行存款凭证；
7.以公积金作为自筹资金的,需提供住房公积金管理部门批准动用公积金存款的证明；
8.贷款人要求提供的其它文件或资料。
四.贷款程序
我行工作人员收妥您的借款申请书及规定的文件后，将按银行规定的工作程序进行调查、核验，并在三周内给您回复意见。
如同意您的借款申请，我行工作人员会通知您在规定的时间、地点办理或由我行代您办理保险、公证、抵押登记等手续。双方签订《借款合同》、《担保合同》、《抵押合同》、《质押合同》等法律文件。
五.贷款额度、期限和利率
我行发放的个人住款数额，不高于房地产评估机构评估的拟购买住房的价值或实际购房费用总额的70%（以二者低者为准）；住房公积金贷款的数额最高可相当于您家庭成员退休年龄内所交纳住房公积金数额的2倍。
贷款期限最长可达20年，按照中国人民银行有关规定执行。
六.还款方式
借款人应按借款合同约定的还款计划、还款方式偿还贷款本息。如借款人提前还款，应事先征得贷款人同意，并办理有关手续。偿还本息的方式有以下两种：
（一）贷款期限在一年（含一年）的，实行到期一次还本付息，利随本清。
（二）贷款期限在1年以上的，可采取等额还款法，累进还款法等还款方法，按月归还贷款本息。
待您还清我行个人住房贷款金部本息后，我行工作人员将协助您到有关部门抵押的有关抵押、质押的所有权权属证明文件和质押品，退由您保管。
七.抵押物和质押物
我行认可的个人住房贷款的抵押物和质押物主要有如下种类：
（一）个人住房贷款的抵押物
1.借款人有权自主支配的房产及其它地上定着物；
2.借款人依法取得的国有土地使用权；
3.我行认可的其它财产。
（二）个人住房贷款的质押物国库券、国家重点建设债券、金融债物、AAA级企业债券、个人定期储蓄存单等有价证券。
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提问时间： 23:56:48
我是在读学生能贷吗
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回答时间：
提问时间： 8:51:14
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金投贷款网7月31日讯，我们知道，小微企
自日起，中国人民银行下调金
贷款关键词
我的意见：股票/基金&
男子找中介代办买房手续 办不下贷款定金打水漂
　　“我感觉自己被中介忽悠了！中介明明说要帮我办贷款。”8月17日，市民王先生向本报反映，原本为了买房安全他找了中介，但是现在贷款办不下来，中介费和买房定金也不退，他面临22000元钱打水漂的困境。律师提醒，个人买卖房产前要看清贷款等各种流程；即便与第三方达成协议也要落实到纸面上才能维权。
　　怕有风险找中介买房
　　王先生说，今年年初，他在上看到了开发区一处房子出售的消息，打电话了解过情况后，王先生打算购买此房。房产证上的姓名虽是郭先生，但实际房主是郭先生的姐姐。郭女士用房子做抵押，在贷款30万元。见此情形，王先生为防止之后出现纠纷，就求助中介，让中介代办房屋买卖合同的签订。
　　今年5月底他找到了青岛一家房产中介公司，交了2000元代办费，然后与郭女士签订了房地产买卖合同，“签合同的时候中介替我签的，我没在场，因为代办权已经给他们了。合同上约定，成交价是66万元，我还付给卖方2万元作为定金。7月1日之前我要付完首付20万元，剩余款项等我申请的公积金和商业组合贷款下发时给付。中介也曾承诺，可以帮助我办理贷款，还说这些流程他们都懂，绝对没问题。”
　　合同签完发现有漏洞
　　然而就在王先生以为可以安心付钱买房时，他发现自己不能通过公积金和商业组合贷款贷出剩余的房款。“贷款那边说我首付必须达到总额的40% 到50%，也就是得首付30多万元才能组合贷出那么多钱。”王先生说，“现在我贷不出款，房子根本买不了啊。”
　　王先生说，他咨询了专业人士，才发现自己这个买房合同签得不符合规定。“当时郭先生并未出面，我也是由中介公司代办的，郭女士没有出具委托代理书就签了弟弟的名字，因此这个合同的效力可能是要打折扣的。”在王先生的要求下，郭女士补办了授权委托书并公证。
　　“另外交钱才给办贷款”
　　随后记者采访了中介公司的业务员张先生。“王先生在我们这交了2000元代办费，这就是我们给他代办合同的费用，不包含其他服务内容。”他承认王先生在咨询时，他确实说过可以帮忙办贷款申请的业务，“但是没有承诺一定要为他办成了。我们也跟他说得很清楚，可以代办，但是需要另外交钱，但是他并没有交这方面的服务费用，我们自然不会提供帮忙贷款的服务。”并且中介方面认为，是王先生后来不想买这个房子了才把责任推给中介。
　　王先生认为中介存在欺骗，想要回中介费和2万元定金。中介则认为两者没有签订关于这方面的具体书面协议，不属于欺骗，拒绝退还代办费。
　　买房前要签好书面协议
　　记者为此咨询了青岛大学法律系的副教授谭庆德，他说：“王先生现在无法买房等于是毁约，按照合同内容，王先生支付的定金归甲方所有。而中介费，中介已经提供服务，所以原则上也无法要回中介费。”谭副教授说，“这种诉讼只能因欺诈或重大误解提起确认买房合同无效的诉讼，或者撤销买房合同的诉讼。若胜诉，则可以取回中介费和定金。从目前的情况来看，王先生举证是比较难的，因为他没有书面协议。”
　　谭庆德提醒大家，在找中介的时候，要与中介签订书面合同或者协议，明确服务内容，以防止出现纠纷难以解决。记者 郭玉华 实习生杨玉梅
08/18 07:4507/22 00:2607/15 07:5607/12 05:02
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不买股票这辈子发财没戏？能买房的还是要去买
??短短10多个交易日，沪深两市股指就上涨超过15%。这样的收益率，怎能不让人心动？配合这股市行情，券商们给出各种看多后市的理由，更使牛市预期，越来越接近现实。这个时点还不买股票，真的会错失一波大行情？??不过，把“时点”放至楼市，似乎也是一个机会。因为最近央行降息，使得贷款买房更划算了，加上楼市调控政策有些松动了，楼市需求上去了，房价会不会也是一个箭步就向上“跑”了？??“小伙伴们，赶紧买房，赶紧炒股了！”这话或许没错；但资金盘子有限，究竟买房还是买股，对很多人来说仍然是一道选择题。??站在买股的立场，有券商如此评价：中国居民家庭配置的比例可能已经到了阶段性的拐点，未来股市和债市等将是新增资金配置的重点去向之一。??站在买房的立场，房产中介人士又会这样劝说：虽然过去这一年房价有些下跌，但这些年购房的人肯定没有亏的；相反，股市变化无常，风险较大，尤其不建议房主卖房进股市。??买房PK买股，不妨看看我们身边人如何选择。??全球投资最牛的人—耶鲁基金投资总监大卫·斯文森和巴菲特都说过类似的话：要想致富，一定要在股权上投资有足够的分量。比如，比尔·盖茨靠买一只股票发财；巴菲特靠买一篮子股票发财致富。“但是如果你不买股票，这辈子发财是没戏了。”??做了股东，当不了房东??这一轮行情，融融整整盼了6年多，随着账户资金一下子增加了30多万元，她和老公又陷入希望和恐惧轮回间：牛市刚起步还是昙花一现？赚的钱能买多大的房子？??融融被兄弟姐妹公认为财商最高。1998年，大家还等着轧单位福利分房的末班车，融融在分到徐汇区新华路上一室半住房后，用家里全部存款，又借遍了兄弟姐妹，在杨浦区最闹猛的控江路鞍山路上买了一套二室一厅，单价每平方3700多元。当时，兄弟姐妹吓坏了：这么贵你做啥要买啦？不是分到房子了？??让融融想不到的是，仅仅一年后，行情爆发了，兄弟姐妹欢天喜地冲进股市，每周回娘家，饭桌上谈的全部是股票。踏空的滋味就像猫爪挠心，她不止一次和老公后悔，晚一年买房就好了，从股市赚到钱再买房也不用借债了。还好还好，到2002年她还清买房借的债时，房子每平方米单价已经涨到5000多元了，融融又庆幸自己买对了房。她卖掉了控江路上的二室一厅，在普陀区大华地区买了一套三室二厅，一家三口住得十分宽敞舒适，让兄弟姐妹好生羡慕。??2007年，牛市又来了，夫妻俩一商量，这回绝不能再踏空，可惜手头没多少钱。融融做出了一个让兄妹吃惊的决定：卖房炒股。理由是：房价不会一直涨的，100多万压在房子上面，房价不涨，投资就是亏损的。不如到股市里赚一票，再买徐家汇的三房二厅，啃个甘蔗两头甜。??卖房所得109万元全仓买股，牛市里闭着眼睛买股票也会赚，到2008年融融账户盈利50%了。兄弟姐妹赚了钱后，都赶紧去买房，小弟弟用股市盈利做首付，贷款在浦东康桥买了套连体别墅。但融融不舍得就此罢休，那时，夫妻俩最快乐的事就是每天算股票账户里的钱又增加了多少，离买三房二厅还差多少。风云突变，股市开始难做了，开始跌跌跌了，融融账户盈利开始做减法了。她不甘心煮熟的鸭子又飞了，总幻想着股市还会东山再起。到2008年6月，股市一个十连阴，融融账户盈利只剩10%了，再不撤就要套牢了，才不得已将全部股票卖出。??让她想不通的是，股市涨，房价也像比赛一样跟涨；股市跌，房价还在涨。此时，她有点慌了，生怕房市再踏空。她手头的钱自然买不起徐家汇的三房二厅，退而求其次，再买大华房子吧，但大华的房价也今非昔比了，一家三口只能挤在新华路的一室半里。儿子已经26岁了，眼看着要谈恋爱结婚，可房子在哪里？家里地方小，东西放不下，只能放在纸板箱里，堆到天花板。兄弟姐妹来做客，个个皱着眉头，一点不客气地说：这房子住得难受死了。??机会也不是没有，金融危机爆发后，2009年初，莘庄一楼盘每平方米降价3000元，亲戚得知消息后赶紧叫她来买房，但融融前怕狼后怕虎，既怕房价还要跌，现在买了亏本；又怕股市再起，买了房就没炒股资本了。买还是不买？在她犹犹豫豫间，房价稍一探底呼地一下又上涨了。??从2008年至今，融融的生活质量大幅度下降，她没有出去旅游过，很少买新衣。周一到周五，谁约她都不出来，每天就坐在电脑前看股市行情。靠打新股，每年倒也有10%的收益，但是，每当想买房时，她就沮丧：如果买房，把新赚的钱等于都还给了房市，还不够。她只盼望着再来一次牛市，让她赚出买房的钱。??牛市终于来了，融融又像打了鸡血一样情绪高涨。在最近一次家庭聚会上，兄弟姐妹互相交流哪个股票好，在哪个股票上赚了多少。融融忽然发现，以前她家　条　件　最好，但现在她却落在最后，虽说手头有200多万元，但兄弟姐妹都买了两三套房子，一套房子现在就是四五百万，小弟当初69万元买的联体别墅如今售价600多万元了。比她小两岁的妹妹是坚定的买房派，存款够首付就买房出租，每次买房都“倾家荡产”，从2008年来一连买了三套小房子，每月收租近9000元，儿子结婚、自己将来养老都有指望了。而自己，从率先买房、住大房到憋屈蜗居，从家庭“首富”到末尾，这一切，究竟是卖房错了，还是炒股错了？??在饭桌上兄弟姐妹几次提醒：这次炒股不要再捂股了，赚到钞票就去买房子。你们小房子住住就算了，可儿子要房子结婚啊！融融连连点头：这次心态一定要好，肯定好。??但她心里有点没底：炒股不套牢还要赚，起码要赚100万元，本利才够儿子买房付首付、装修、结婚办喜宴，自己也备点养老钱，肩负这么多的使命，炒股动作会不会变形？??此时一搏，为买更好的房??已有首套住房又手握百万资金的市民开始犯愁了：这个时点，是买房好还是买股好？??“卖掉房子买股票。”听到国泰君安首席经济学家林采宜的投资建议，阿锋好像底气更足了。在经历整整两个星期的纠结盘算后，他最终决定—用买房的首付款杀进股市！近两个星期以来，A股上证指数已从2400一路飙升到2800。??像林采宜所说的“卖房买股”，如此激进不太现实，因阿锋只有唯一一套住房。也正因为如此，他特别羡慕身边的“房东”，早就坚定了“买房任何时候都不会错”的信念，加上自己的工作收入也非旱涝保收，就一直琢磨着拥有一套小房作投资，来获得更高的投资回报率。??“在金融风暴后的上一轮货币宽松中，投资房产的人不少收益翻了倍，而投资股市赚钱的人则不多。”??“虽然过去这一年房价有些下跌，但是这些年购房的人肯定没有亏，从投资价值来讲，房产肯定比股市好。”??在阿锋收了买房的心之前，这些话总是在他耳边飘。是什么最终坚定了他“弃房买股”的决心？??先说说阿锋的情况：80后一枚，小白领，有个幸福的家庭，娃刚满2岁。目前，阿锋的家庭月收入在2万-2.5万元间，除去房贷和柴米油盐等固定开销外，每月还能存下8000元左右。??五年前，阿锋靠工作7年省吃俭用下来的60万元当首付，买了属于自己的第一套房子，也就此成为房奴，两口子每个月按揭还贷7000多元。好在当时还享受到了难得的7折贷款利率优惠，而且双方公积金共贷款了80万元，还贷压力还不算大。??婚后，阿锋夫妇的理财主要分为两部分，阿锋是高风险的炒股派，目前证券账户里有近百万元；　而阿锋老婆则是稳健型，一部分用于购买收益在8%-10%的　P2P　理财产品，还有月收入的四分之一购买基金定投，算下来赚点小菜钱补贴家用不成问题。??近两个月来，股市像站在风口的牛那样疯涨，阿锋想到的第一件事，就是把钱取出来去买房，圆自己的不动产投资梦。??于是，阿锋和老婆一起盘算手中的资产，大约可以拿出150万元来投资。首付三成没戏，五成的话选择就不多了，所以预算在300万元上下的房子。如果超了预算，还得想办法筹点款。??环顾一圈后，阿锋将目光锁定上海西区某开发中的商务区，根据，未来这里会建成现代服务业的集聚区，落地不少企业，带来大量人流。目前某楼盘90多平方米的房售价360万-380万元，在阿锋看来，五年后这里发展应该不错，租房不愁没有，如果转手也绝不会亏。??当他心动万分时，央行宣布降息了。阿锋也听到，降息其实是对房地产行业的刺激，尤其是贷款利率的下调对极缺钱的来说更是一个利好消息，这意味着房地产开发商从银行得到的贷款利率更低，融资成本也随之降低。而对于购房者来说，首套房的利率折扣将明显增加。之前阿锋了解过，各大银行均没有利率折扣。??多重利好之下，阿锋更蠢蠢欲动。但是静下心考虑，长远来看，此时投资买房是否划算？??首先，阿锋手头的闲置资金150万元还不够首付，需要筹款。其次，全部用于买房后，每月贷款压力陡然上升。看中是期房，首付今年底就要付清，却要到明年年底才能交房，生活质量一定会受影响。即使到时候能以房租来抵扣贷款压力，也需要一年时间的空窗期。“万一这波行情真的能到万点呢？”阿锋左顾右盼。??最重要的是，在阿锋的近五年规划里，还必须给儿子置办一套学区房。未来小学哪里读？住哪里？一切还没有头绪，也不知该投向何处。阿锋担心，如果现在贸然买了投资房，可能到时候房子所在区域还没开发完善，房价走势不强劲，反而不够资金购买日日涨的学区房了。??“我不奢望能依靠炒股的收益赶上买房投资的回报。在资金有限的情况下，得赶一波现在的好行情，为未来买刚需房打基础。”阿锋说，为看得见的刚需加把力，才是当务之急。??当然，股票的风险不言而喻，阿锋决定还是合理配置，不把鸡蛋放一个篮子里，该割肉时就割肉，否则就会像上一波牛转熊时那样“万劫不复”。??现在，每天紧盯盘口的阿锋还自我安慰：全球投资最牛的人—耶鲁基金投资总监大卫·斯文森和巴菲特都说过类似的话：要想致富，一定要在股权上投资有足够的分量。比如，比尔·盖茨靠买一只股票发财；巴菲特靠买一篮子股票发财致富。“但是如果你不买股票，这辈子发财是没戏了。”??买房是必需，买股来调剂??这段时间，最热的莫过于股市。朋友们在一起闲聊，动不动就会扯到股市上。??“最近这股市行情也太火了点吧。”陈炜说着这句话，看似不经意，听上去却有些许无奈。就在11月底，他刚刚做了一笔大额的投资，就是买房子现在要说炒股，手头已无多少弹药。??不过，从陈炜的投资选择来看，这次买房子，也算不上真正的投资，充其量就是改善住房条件，而且是必须要改善的。因为陈炜小两口差不多明年年中就要迎来小宝宝的诞生，目前一室一厅的小房子显然不够住了。加上宝宝，再加上自己的父母也要从外地过来照顾宝宝，必须要买一个三室的房子。??话说这次买房子，陈炜从看房子，到做决定，到办手续，前后也就两个月时间。??朋友们都夸他效率很高，而且买房的时机也踏得很准：一是央行刚刚出台了房贷，明确“认贷不认房”，对拥有一套住房并结清相应购房贷款的家庭，再申请贷款购买普通商品住房，执行首套房贷政策，首套房房贷最低首付款比例为30%，利率下限为贷款基准利率的0.7倍；二是，上海随后就调整了普通住房标准，普通住房标准提升了，也让陈炜大大受益，因为他买的房子按新标准执行才进入普通住宅行列，所以可以享受房贷新政，在相关税收上也可以节省不少；三是，央行两年多来首次降息，虽然陈炜在办理贷款时没赶上，不过没关系，过了12月，到明年1月也能享受到降息的福利了。??说到这一点，陈炜自己也觉得自己赚到了，“这功劳还得归于我们家宝宝，谁让他来得太及时呢。我们原本也想过买房子的，但一直没太认真，看房子也是有一搭没一搭的。直到9月老婆确认怀孕了，才觉得买房这事儿其实挺急的，于是就赶鸭子上架，抓紧时间操办起来。真没想到，一下子来了这么多利好消息。”??仅仅从买房子的角度，陈炜买得很合时宜。因为利好刺激需求，楼市成交量上去了，房价还是会上涨的。但既然是自住房，涨了也不会变成收益。“到时候，搬了新房后，小房子腾出来，看看能不能租个好价钱。”??聊及股市话题，陈炜坦言自己心里真的有些痒痒的，因为周围的朋友们都又开始买股了。而且，在公司里，同事聚在一起聊行情、聊股票也是常事，比如今天谁谁谁的股票涨停了，谁谁谁的股票账户里又多了多少钱，还有各种消息“大碰撞”，哪个板块有利好，哪家公司可能会重组，等等。总之，最近这段时间里聊股市其乐融融。??“看看这大盘行情，一路上涨的态势，不是手里没有弹药，我也真想进去搏一把。”陈炜说自己其实挺喜欢分析行情、研究股票的，大学里学的就是金融，虽然最后到互联网公司工作，没有从事相关行业，但也算是半个专业人士。“在公司里，我都帮着他们分析行情，也从技术面帮着看个股，同事们赚钱了，也会请我吃个饭、喝杯咖啡。”??陈炜还透露了个小秘密：“我虽然没有弹药炒股，但几年前套牢在股市里的还有个几万元，趁这波行情启动，也要动一动了，尽量把亏损弥补回来。”??换个角度来看这件事，陈炜觉得：“钱多，炒股刺激，钱少，就轻松一点，赚点零花钱，也算没有错过这波行情。”总之对于他而言，买房是必需，买点股票也算是一种调剂吧。??“钱多，炒股刺激，钱少，就轻松一点，赚点零花钱，也算没有错过这波行情。”买房是必需，买点股票也算是一种调剂吧。??在这一轮股市行情中，如果挣钱了，怎样保住胜利果实？大多数炒股人心里的算盘珠子噼里啪啦响：能买房的话，还是要去买房子。??本报记者　汪敏华??虚高开价怎避免??不管是刚需买房还是投资买房，都会考虑一个问题：哪些房子升值空间大？??看地段，不必赘言。还要看地区发展规划，看是否靠近轨道交通，是否靠近医院和大型商业设施，是否是学区房，等等，这些选房标准大多数人已经明了。在以上条件相似的情况下，房龄因素就很重要了。一般而言，房龄在10年内的房子升值最快。10年以上的房子不少外观已有旧相，小区停车难显现；小区有游泳池的大多也已经关闭，绿化环境等维护也有点漫不经心了，因此房龄10年以上的房子升值幅度明显不如房龄10年内的次新房。??在房型选择上也有名堂，年轻人经济条件如搭得够，尽量买大房，将来成家有孩子了也不显局促。根据政策，首套房不仅首付低贷款利率可打折，而且面积再大也不计房产税。而二套房不仅首付大增，贷款利率也可能高于基准利率。并且，二套房加上首套房面积超过人均60平方米，超额部分就要征收房产税。??很多人是以小换大，差地段换好地段，因此需要先卖房后买房。买卖二手房最吃不准的就是价格是否合理。房东想卖个高价，买房人想捡个皮夹。有人喜欢先开一个高价，无人问津再降价；有人喜欢低开高走，先以低价吸引眼球，一看中介纷纷来电，马上跳价。其实，除非房子地段好、房型好、房龄新、周边环境好，否则价格低开高走反而不利。因为老房子老小区，房型本身就有不少缺陷，比如朝向、暗卫等，买房人本来就容易动摇，因此比较适宜的是高开低走，以诱人价格促使买家签约，不然很容易引起买家的逆反心理，本来想买现在也不买了。??如何开价才既不会贱卖又不会有价无市？卖房者可乔装买房者，向中介机构了解自家所在小区同房型的房价，一般而言，中介会稍报高一点，卖房人可根据中介报价挂牌，也可以比中介报价稍低一点挂牌。买房人则可以乔装卖房人咨询多家中介，中介报价会稍低，买房人可以此确定自己买房的心理价位。对于买房者而言，不可过于信任某一个中介，应该货比三家多方委托中介找房，并且通过不同的中介打探真实的房价。??讨价还价是正常的，比较合适的卖房策略是：报价比心理价位提高3%－5%左右，给买家留足还价空间。鉴于房价已高，对一套房子而言，3%－5%就不是个小数，比如一套200万元的房子，让价3%－5%就是6万元-10万元，一般而言，买家的还价幅度也在这个区间，讨价还价后，皆大欢喜：成交价一般在卖房人的心理价位附近甚至更高，而买房人心情也比较舒畅，认为自己压低了房价很有成就感。对于买房人而言，应该多找几个中介砍价，从中选择最低价签约。一些精明的买房人在甲中介砍到最低价后，去找另一家公司的乙中介谈判，再压低中介费，然后由乙中介联络卖房者。??买房贷款财商高??很多炒股者希望两全其美。手头的钱既能买房，也可以炒股。最新的房贷政策有助于他们的心愿实现。??首套，或者已经付清首套房房贷的，买房首付三成，贷款七成，最低贷款利率有可能打7折。首付款30%和70%，区别大了。以300万元总价的房产计，首付30%只要90万元，而首付70%则要210万元。同样，房贷5年以上基准利率是6.15%，七折优惠利率是4.305%，哎哟，买个货币基金的收益也可能比7折利率高啊。所以，有钱也贷款，并用足房贷，贷款期限越长越好。即便享受不到7折房贷，这个策略在大多数情况下还是适用的，因为投资渠道不断拓宽，获取比6.15%基准房贷利率高的投资收益并不困难。??以一套250万元新房为例，买房人有付全款的实力，如果全额一次性付清，收益来自两个渠道：一是房产可能升值，二是租金。如果采用贷款，首付三成是75万元，贷款175万元。假如全部是商业贷款，期限20年，基准利率6.15%，等额本息法还贷，每月还款额12689元。对于买房人而言，采用贷款法，收益可来自3个渠道，前两条和全款买房者一样，来自房产可能升值和租金，第3条是通过原本全额付款的175万元理财所得。这175万元可用于炒股，也可购买P2P产品或信托产品，如购买P2P，12%年收益还是比较普遍的，则每月可得收益17500元，扣除12689元房贷后，还多余4811元。即使这4811元不做任何投资，20年后累积可达115万元，加上理财本金175万元，总计290万元。??在漫长的20年还贷岁月里，万一投资收益没有理想的12%怎么办？只要投资收益超过房贷利率，就是赚的。哪天投资收益低于房贷利率了，再提前还贷也不迟。??不少买房人看到这儿心生疑虑，P2P跑路不少，怎么敢买？其实考察P2P是否靠谱，也有几条便捷原则，即看注册资本，看风控体系，远离超高收益。还有一点，看P2P “拼爹”，有些“爹”是不大可能跑的，比如陆金所的“爹”是平安集团，微财富的“爹”是新浪，百度百赚的“爹”是百度。??还要提醒一点，房贷还款方式有2种，等额本息和等额本金，不少理财师会建议买房人选择等额本金以节省利息，其实，如果考虑通胀因素，并且投资理财收益高的话，还是选择等额本息更合算。因为等额本金前期还款数额大，用于理财的资金收益抵扣房贷后，多余部分就少了，从复利效应看，显然是失策的。??怎样装修赚租金??很多人买了第二套房后用于出租，同一小区同样房型同样面积，每月租金高低会相差数百元乃至上千元？个中很大原因在于装修。一些人认为，反正是借给别人住，随便装修一下就是了。殊不知，随随便便装修的房子只能借给随随便便的人，租金不会高的，但用心装修不见得就是花钱多。??装修房子首先会遇到两个问题：风格和预算。出租房的风格要符合大众审美观。在装修前最好先去附近的中介所摸摸行情，了解住家附近主要有哪些类型的租客，他们喜欢哪类装修风格，有什么细节要求，比如日本租客喜欢在浴缸里泡澡，但不少业主觉得淋浴房可能更适合出租屋，在装修时就不考虑浴缸，结果不少日本租客因此而放弃租房。至于预算，最具性价比的是一年租金额。新装修的房子前3年最容易获得高租金，如果第一年的租金就能赚回装修款，从第二年起租金就是净收入了。如果装修费用太高，需要两三年的出租才能收回装修款，等于前3年基本无收益。因为是出租屋，房子损耗相对自住大，如果租客不注意保护，3年后的房子就会显得陈旧甚至破败，业主如还要想维持高租金，则需要重新粉刷和修补才能再出租，这样又损失了租金。??在装修过程中如何严控预算不超标？把握四点。??第一是不轻易增加装修，恪守“增一减一”原则，去除一个装修项目或降低一项装修项目的等级。比如灯带、射灯，平时一年也开不了几回，但造价却不菲。这种可有可无的项目就可作装修减法。??第二是不轻易委托装修队购。在装修预算书上，有不少项目是“厂家安装”，业主如果选择了这些项目，意味着至少要比市场价多付10%的装修款。比如一个品牌石膏线，市价每米在15元左右，但装修队预算价格则是19元/米。装修队代购建材之所以高于市场价，在于装修公司要提成，装修队负责人也要提成，自然是羊毛出在羊身上。??第三是多利用团购渠道。在团购网上，从黄沙水泥开始，所有软装硬装建材应有尽有，不少建材价格比市价便宜1/3。通过团购渠道订购建材，业主只需要出100元订货，等送货到家验收合格后再付全款。??第四尽量少在现场做木工等。比如衣帽间，团购价格每平方米最便宜的不到百元，一个两米宽的衣柜仅2000元左右，工人半天就能安装完毕。而请装修队现场做，不仅不便宜，木工和油漆工现场施工还延长了工期。而对出租屋来说，早竣工意味着早出租赚租金。??提升出租屋档次，软装很关键，照片多、画多、花瓶多、饰物多、水培绿化多，就能让房间显得温馨有格调。家具和沙发，可以购买店里的样品，价格只有原价的二三成。可以在墙上做一面照片墙，客厅沙发前和餐桌下还可以铺地毯。网购镜框和地毯，所费不过千元，但房间档次却不一样了。 （来源：解放日报）
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