您所在位置： &
&nbsp&&nbsp&nbsp&&nbsp
昆山交通发展控股有限公司主体与2014年度企业债券2015年度跟踪评级报告.pdf19页
本文档一共被下载：
次 ,本文档已强制全文免费阅读，若需下载请自行甄别文档质量。
文档加载中...广告还剩秒
需要金币：200 &&
你可能关注的文档：
··········
··········
穆迪投资者服务公司成员穆迪投资者服务公司成员 昆山交通发展控股有限公司2015 年度跟踪评级报告
发行主体 昆山交通发展控股有限公司 基本观点
本次主体信用等级
AA 评级展望
稳定 中诚信国际维持昆山交通发展控股有限公司（以下简称“ 昆
上次主体信用等级
AA 评级展望
稳定 山交发”或“公司” ）的主体信用等级为 AA ，评级展望为稳定，
存续中期票据列表 维持“14 昆山交发债” 的债项信用等级为AA 。 发行额 期限
本次债项 上次债项 债券简称 中诚信国际肯定了昆山市很强的经济和财政实力，以及昆 亿元 年
信用等级 信用等级 14 昆山交 山交发作为昆山市主要交通基础设施项目的投资和建设主体， 18 7 AA AA 发债 所获得的强有力的政府支持对公司发展的积极作用。同时，中 诚信国际也关注到公司存在一定的融资压力、对下属子公司的 管控模式有待理顺、自身盈利能力偏弱等因素对公司整体信用
概况数据 状况的影响。 昆山交通
总资产（亿元） 125.49 140.76 178.22 昆山市区域经济和财政实力很强，为公司的业务发展
所有者权益（亿元） 65.33 67.43 74.13 提供了良好的环境。昆山市作为“上海一小时经济圈”
总负债（亿元） 60.16 73.34 104.09 的重要城市之一，区位优势明显、交通便捷，城市综
总债务（亿元） 28.27 41.63 74.84 合竞争力位居全国百强县（市）首位。2014 年，昆山
营业总收入（亿元） 13.63 14.27 16.17 市地区生产总值 3,001.02 亿元，比上年增长 7.7% ；当
EBIT （亿元） 2.17
1.10 年实现公共财政预算收入 263.66 亿元，三年年均复合
EBITDA （亿元） 3.32
2.66 增长率为 9.40% 。
经营活动净现金流（亿元） -4.90 -5.83 -20.91 政府支持力度很强
正在加载中，请稍后...网友说：&&谈谈昆山东南西北各区域的发展，与未来规划
网友说：&&谈谈昆山东南西北各区域的发展，与未来规划
摘：&网友“公子丹”：&《谈谈昆山东南西北各区域的发展，与未来规划》
来昆山也不少年了，说起各区域的发展规划，不同时期刮过东南西北风，
印证了中国那句古话，三十年河东，三十年河西。
本人就闲聊聊昆山的城北、城西、城东和城南的发展。
因水平一般，也不是什么文化人，只能谈到哪里是哪里，大家不要纠结那啥那啥那那啥了。<img WIDTH="30" HEIGHT="30"
ALT="网友说：&&谈谈昆山东南西北各区域的发展，与未来规划"
TITLE="网友说：&&谈谈昆山东南西北各区域的发展，与未来规划" />
【中心湖板块】
&&&&&我不知道这个区域到底属于哪里，也因为近两年有着中心湖发烧现象，所以就单独谈谈这个板块的发展，观湖壹号、和风雅颂的房价敢毁人三观，观林壹品、金大元房价居高不下，咱谁都懂，原因不是买房者疯了，也不是卖房者疯了，而是开发商正砸中了城市规划者的心门，这也像赌局，像一场政府和开发商相互利用的交易，只不过这赌局没有多少悬念，政府赢了，开发商也胜券在握。
&&&&&&明明是该区域位置城西算不上、城北也靠不上，仅靠一条到古城路就断头的萧林西路，谈发展和规划何其难，相信几年前有很多人觉得那是鸟不拉屎的地方，就像当时一个时代文化家园，那房价也代表了当年昆山的洼地。但现在那块区域却截然相反，自从附近规划了杜克大学，加上原有之清华科技园、工业研究院，以及职业学校、解-放-军外国语学校和近年搬迁过来的昆山中学新校区，那一片俨然成了科教圣地。加上政府再雪中送炭森林公园计划开个后门，紧接着又锦上添花规划了阳澄湖学校，而且还沾了二中和实验小学西校区的这点金，这下可就了不得啦，连新华舍、罗马假日、风景英伦等几个小区都跟着水涨船高，不仅如此，时代文化家园无论地理位置和小区环境和现有学区划分都只能算中低盘，却也跟着观湖壹号后面不断鼓噪学区房，房价也鸡犬升天了一把。
&&&&&&政府对于杜克大学的重视，从相关规划和配套上就昭然若揭，前两年喊着规划有轨电车，接着又规划中心湖商业区，也无非是想让科教圣地这块名片擦得更加响亮，这片区域的发展，未来不只是依靠小小的中心湖，而是东连城北，南接城西，北倚阳澄湖和大巴城，加之紧靠昆山的中环和外环线之间，其潜力当然还是不小。预测房价还能走高几年，直至中心湖商业区已经造完，学区已经划分结束之后。
&&&&建议未来做好以下几项工作：
1、中心湖商业区的定位，改成中心湖人文旅游商贸区。
&&&&&一座城市，生态环境永远是第一位的，开发商贸区域，我本人不反对，但是破坏原有生态来搞商业区，只能是规划者的急功近利和短视。如果能像北大的未名湖、西交大的兴庆宫园，能让人闲暇之余走走厦大的芙蓉湖、闻闻武大的那样，让人领略浓郁的人文气息，借助科教的这张名片，将中心湖打造成人文旅游景区，这才是发展的浓墨重笔。
&&&&&&我喜欢中心湖的宁静，想象一下，落幕黄昏吃完晚饭开车后到那，与家人去中心湖散散步是件多么惬意的事情，如果是熙熙攘攘的人群，各种摊贩叫卖着，那么一定少了很多的看点。这就好比当年的森林公园如果不是建一座公园，而只是规划高楼大厦商业，现在的城西恐怕一定会失去很多魅力。所以未来该中心湖区域一定要认真思考“人于湖、湖与景、景与商”的和谐关系和共融发展问题，注重人文环境的开发、绿化覆盖和旅游、商业项目的开发，再此基础之上，发展成可持续发展的人文旅游商贸区，才是尊重城市发展的价值规律。
2、科教生态的配套要不断完善
有了好的人文环境、也有了好的生态环境之基础，该区域的科技产业配套也要跟上。现在科教有清华科技园、工业研究院，巴城软件园这些科技工业区是远远不够的，一是档次低，二是规模少、三是真正的孵化项目含金量不高、四是发展散乱。美国有硅谷，北京有中关村，如果昆山利用好杜克大学的地理优势，祖冲之人文效应、和阳澄湖科技的名片可以深挖，加大招商力度，虽然做不到硅谷和中关村那样，但是至少往那个方向去靠，像上海的医谷一样，既有新兴产业特色，又有科技含金量。
3、与巴城和阳澄湖联手，打造科技论坛基地和影视基地
&&&&&中心湖区域如果有好的人文环境，巴城有好的旅游资源，可以双方互补，联合规划。比如乌镇，它既是旅游热门景区，也是世界互联网大会的指定地点，创造的品牌效应和产业价值不可估量。昆山有福纳影视基地，但只是个影视培训机构，全国知名度不够。不像横店、中山、北普陀山影视基地，
造就了一大批的相关产业。所以中心湖景区利用人文资源，借靠巴城的生态旅游资源，打造成国际性的科技论坛基地。而巴城利用自身资源和中心湖景区的人文环境，打造成全国首屈一指的影视基地。双方互补互利，品牌效应共同影响，才是发展的长久之计。毕竟一个镇我们不能只靠一只蟹，横行几十年，而不知道长个翅膀飞起来，也注定还只能爬着。
【城北板块】
&&&&&&&现在昆山人所说的城北，已经不只是当年的那个小小的城北镇了，严格来说应该是昆太路以北、城北路以南、东城大道以西和江浦路以东，但现在有些人也习惯把迎宾路周市区域板块也算到大城北里，甚至石牌和陆杨都可算城北。昆山房姿势看狩坊的新浪博客这样包括现有的北门路商圈、易初爱莲商圈、万达港龙商圈、迎宾路周市板块了。
&&&&&&&&这片区域人口众多，房子也密密麻麻，小厂星罗密布，突出了大城北散、乱、杂的现象。当年这片区域是昆山最早发展的区域，因为当年没有科学系统规划，没有很好的尊重人居环境，使得城北的发展也受尽各种制约而停滞不前。
&&&&&&&&&&最早的时候，是紫竹路的梅兰竹菊四园，以及富贵花园、阳光昆城率先崛起，引爆了房产开发的一轮序幕，有长江北路的昆山花园、长江花园、江南明珠苑开启了昆山房产发展历史上最为辉煌和鼎盛的个时期，易初爱莲板块也成为了城北房地产发展的一个炙手可热的板块。然而好景不长，有了铁路、客运站、人才市场的规划后城南的火爆，城西的森林公园、体育中心和前进西路的延伸之后，城北这个昔日领头羊，也就慢慢被城西和城南这两个小兄弟丢弃在深宫后院里。
&&&&&如今，城北通过北门路和萧林路十字商圈，有了昆山商厦、九方城的商业覆盖，和长江北路的易初爱莲成熟区域、伴随野马渡市政配套、各中小学的规划建设小热潮、以及万达、港龙的商业航母规划，以及周市医院、中学、体育公园等市政规划之后，城北也引发了不小的高潮。只不过，城北通过十几年的发展之后变得更加理性，房价一直很稳定，从来没有大起大落。既不是热门，但也从来不是冷门，不温不火已经好多年。城北的发展，个人认为有太多的历史遗留问题，造成一定的发展瓶颈，但是最大程度是跟市政府领导对城北重视程度有关系，
城北有着商业发展的优势，建议要发展大城北必须做好以下几点工作：
1、政府高度重视，并给予城北的顶层定位：
&&&&&&&例如北门萧林路路商业繁华街区、万达港龙商业购物区、迎宾路北部工业区、五联路城北路民营科技城、新镇汽车商贸城等。要有顶级的定位，才会有顶级的区域，不是想卖哪块地就卖哪块地，一定是总体布局。有定位才叫规划，没有定位的规划不是规划，是乱涂乱画。
2、新镇东北部延伸，打造昆太城市群
&&&&将新镇萧林东路、东方路和昆太路功能往东和往北延伸，与太仓联合规划昆太城市群，实现城市之间的功能环境互补，相互协调发展。利用现有发达的交通网络，以及未来的S2轨道区域规划，昆山的商业可覆盖太仓西部区域。
3、周市、陆杨、石牌三镇协调发展
建议将石牌由巴城划到周市，由周市、陆杨、石牌三镇区协同发展，系统规划，可规划迎宾路北部工业区，但要严禁引入低附加值的产业，要保护好生态环境，石牌和陆杨可学常熟蒋巷，多发展北部现代化农业示范区，将昆山真正的北部打造成旅游、宜居、就业和生活的区域。
【城西板块】
&&&&&&&&城西现如今是一个火爆的区域，马鞍山路和前进西路的绿化建设，森林公园、体育中心、娄江学区一个个规划点燃了城西房价的敏感神经，也牵动了昆山人努力往城西搬迁的熊熊决心，加之市政府的持续配套，华润、新江南的商业配套，西部医疗中心、S1轨道交通贯穿，让西部着实发了一次烧。新江南的房子有了政府的规划与城投的手笔，现在相比五年前价格已经涨了50%多，但依然供不应求。昆山房姿势看狩坊的新浪博客不仅单价涨了，城西的房子都基本上是大面积房子，总价可观，购买者趋之若鹜。时代中央社区、伯爵大地、天地华城一些二手房也都跟着热了起来，忙坏了二手房中介。
新城翡翠湾当年和新城域同属一家房产商开发的楼盘，当年一个靠新客站，一个靠城际站。如今因为城南和城西区域热度的不同，价格一个在天，一个在地。城西的火热，造成了震川路南面的赵厍、万家汇也都打着伪城西的旗号，骗了不少外地人。
&&&&&&&&其实城西不大，跟城东、城南北来比，应该是城郊最小的区域了。前进路和马鞍山两条路横贯了城西，就结束了。就因为政府的规划，相关资源和配套的倾入，让昆山城西的房价，和苏州园区一样，变成炙手可热的烫山芋，让人爱恨交织。
&&&&&&&&然而城西的火热，只是城西在火热，并没有给周边的区域带来多少实际好处，城西再一路往西，与唯亭相隔的正仪镇，你去那会发现恍如隔世，仿佛回到八十年代。正仪的破败，让许多外地人都感到不寒而栗，新城南路那场面像是地震过一样。十几年过去了，小镇也没见什么像样的小区开发、市政规划。而说起正仪，不得不提同样地处京沪、沪宁线的另一头的花桥，却因为花桥商务城的规划，这些年别得不说像模像样，房价、销量都在昆山各镇首屈一指。造成这一结果，当然跟执政者的重视、定位、思路、规划有关，昆山不属于上海，却录属于苏州。上海11号线都知道往花桥延伸，而苏州的3号线却只建到唯亭。
所以，你们懂得。。。。
&&&&本人预测，城西还会持续火热一段时间，在地铁和医院完成之后，将会逐渐趋于平静。因为城西的区域太有限，就跟老城区一样，未来可以大手笔的规划毕竟有限，除非瞄准其它区域。所以未来城西发展要，本人认为做好以下几点工作：
1、继续发展绿色宜居概念，重点拓展震川西路南侧生态宜居城
通过昆山中环与苏州中环的对接，震川西路快速路的改造，加紧规划震川西路南侧生态宜居城。将城西区域进一步扩大。通过建设娄江河道两边的景观带，建设新的娄江大桥，与人民路正阳桥、珠江路桥遥相呼应。形成新的南北通道
2、重点规划正仪镇，发展千年古镇景区和现代绿色交通新城
必须要将正仪从巴城划出，正仪镇的地理位置得天独厚，正仪划到巴城确实糟蹋了。本人建议可将正仪划入城西、划入玉山镇和高新区。用市级规划的眼光，利用新一轮的轨道交通区位优势，将正仪古镇打造成新的旅游景区，与现代新城相结合的新区域。正仪据说是千年古镇，有着很多文物古迹，我们必须尊重历史，尊重城市发展的规律，重拾遗迹，建设新正仪十景，将重点开发正仪绰墩山景区建设和傀儡湖景区的旅游资源开发，再利用青团子、泡泡馄饨等名片，打造成一条极具古镇特色的明清穿越街。那么未来，我相信新一轮的火爆不是新江南，华润，而是正仪。
~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~
有点累了，喝口水去，写这么多，估计也没几个人愿意看，如果有人看，我明天接着说说城南和城东。<img WIDTH="50" HEIGHT="50"
ALT="网友说：&&谈谈昆山东南西北各区域的发展，与未来规划"
TITLE="网友说：&&谈谈昆山东南西北各区域的发展，与未来规划" />
继续说<img WIDTH="30" HEIGHT="30"
ALT="网友说：&&谈谈昆山东南西北各区域的发展，与未来规划"
TITLE="网友说：&&谈谈昆山东南西北各区域的发展，与未来规划" />
每个人看法不同，想骂得也堵不住大家的嘴，爱骂得管不了啦
~~~~~~~~~~~~~~~
再说说城南吧。
【城南板块】
&&&城南的规划其实相比城北来说，还是优越了太多，毕竟发展的时期不同，规划的水平也就不同。城南的工业区分两翼，长江路以东基本都是工厂，有出口加工区。另一翼是江浦路以西，312国道以南的吴淞江工业园，而其它区域则以住宅居多，然而规划也并非那么齐整，错乱是常有的事情。
&&&城南的人口规模非常庞大。昆山房姿势看狩坊的新浪博客这里和城北一样，起先有着众多的台资厂，像仁宝、南亚、纬创、神达、正鹏、凯博、彩晶和扬皓等，后来又吴淞江工业园的富士康、通力电梯、维信诺等，住城南的人很大一部分就因为当初就职了这些厂，慢慢就在城南生根发芽了，即使很多人跳槽了，也有些舍不得离开城南这片土地。出口加工区的那些劳动密集型产业，每年都从中国的四面八方招募了大批的基层作业员、工程师等，来来去去，由于人口规模的庞大，城南的制造工业也带动了几大拆迁小区的繁荣，中华园、枫景苑、大公村、茗景苑，甚至马庄村等，她们伴随了城南工业的发展，成为了时代变迁和发展的缩影，也预示着了城南的发展格局。
&&&当然城南的格局理应是更大的格局，因为这里有着全国首批七个开展拓展功能出口加工区之一的昆山出口加工区，有人才市场、新客站，有火车站北广场的新建，中华园西路的打通、有国际学校，所以那些年，城南的四季华城、衡山城、常发香城名园、汇杰雅苑、汇景公寓等房价能比其它几大区域的都率先高出一截，自然是有道理的。何况还有了柏庐公园的资源，有了博悦电脑城、乐购大卖场和吉田国际等商业氛围，还有当年热炒的高铁和城际的概念，以及如今的中环，城南的热度确实一度达到了巅峰，也掀起一波波的高潮，很多人后悔没有把房子买在城南，也就是基于城南有了这些不可代替的丰富资源。
&&&城南也成为一个时代的热区，成为昆山的骄傲，吸引了大批的上海和温州的投资客。有了蝶湖湾，有了城南第一家麦当劳、有了金逸影城，经过沪宁高速进入昆山，能看到鳞次栉比的摩天高楼，因此城南人骄傲了，这是一座现代化的城市。然而好景并不长，除了高铁站门前的招商，弥敦城的规划，政府其它资源的规划似乎告一段落，不知是黔驴技穷，还是虎头蛇尾，城南后期的规划和配套后劲乏力，以至于象屿珑庭似乎雄心勃勃赌得不是未来一样，而是赌着脚下、赌着当下。
&&&毕竟有赌就会有输，一座城市的房地产市场，成也投资客，败也投资客。任何板块的房产发展，没有充分的刚需吸收，必将是空中楼阁。枫景苑、中华园、宝领新村、茗景苑这些小区有群租可以理解，连蝶湖湾高档小区，也变成了群租的乐园，连新城域这个通向张浦门户的小区，也成了群租的天堂，城南的格局似乎又从天堂跌宕到了人间。
&&&群租乱象、物业糜烂，空气污染、没有好的学区、四面八方唯独城南没有一座医院，成为城南人心里的通病。如果加上柏庐路没有往南打通、让吴淞江南岸的张浦居民耿耿于怀。那么城南，曾一度让人骄傲自豪的板块，如今却成为怨声载道最大区域。
&&&&然而，个人认为，城南的现有资源，以及未来的资源，是任何区域都无法比拟的。如果说城西的发展未来还有个十年疯疯癫癫的话，那么城南的发展可以有五十年的挥挥洒洒。因为它有着吴淞江，有一江之隔的张浦，有南部延伸的淀山湖、锦溪和周庄，还有东南向的千灯与石浦，未来的潜力自然不可限量。
因此本人认为城南要做好以下工作：
1、发展教育资源，解决就医困难
&&&城南没有好的教育资源，没有好的学区，就谈不上是热门区域，今后有了小孩的城南人还得往其它区域搬，就医哪怕看个小感冒也要东绕西绕，就谈不上老百姓有多便利。所以建一所大型医院，哪怕是人民医院的分院，将能造福数以万计的城南人民，有规划说在茗景苑附近建一所医院，本人认为这地址实在不科学，就好比当年城北的客运北站一样，建好了去那里坐车有几个人？与其去那里，可能还不如中医远方便。所以如果要建设医院，一定要离快速交通近的地方，比如离中环近一些，同时也是离居住区不太远的地方。另外城南三年内至少建设一所像样的实验初中、几所小学。为了提升城南的魅力，建议学着阳澄湖中学一样搞，就分别叫二中城南分校、柏庐实小南校区，这样城南不重返热门之城，连阎王爷都不信。
2、做强做大城南工业区域，发展吴淞江工业园智能制造领头作用
&&&一座城市，没有工业，经济版图不可能是完整的。奥巴马提出要让制造业重回美国，德国提出了制造工业4.0，日本和韩国有了智能制造的政策，这些发达国家意识到制造业的重要性，做为未来在昆山能率先领航的吴淞江工业园，效仿了苏州园区，当年也采用了统一的规划，分块实施的模式，当前建设已初具规模，聚焦了台资、欧美和民营科技等各类型企业，有电梯、机器人产业园等附加值高的科技型园区企业。如能好好运作，将是城南，乃至整个昆山的工业经济之基础。有了智能制造，有了工业企业，才有了就业，有了就业才会有安家落户。当然了，虽然吴淞江工业园是效仿园区，有了些许工业成绩，但是相关配套也要跟上，配套并不是拆迁一个茗景苑，搞一堆摊贩就能解决的问题，另外还看到吴淞江工业园那边的区域，还计划在那卖地建小区，看着这样的规划乱搞行为让人心痛，这一点不多赘述，我只想对规划的领导者们说：海燕呐，你可长点心吧。
3、张浦全面融入城南，打造吴淞江黄金水道
&&&城南有工业，但也有污染，南亚成为新城南人最大的诟病，然而南亚有南亚的委屈，政府有政府的无奈，吴淞江成为隔断张浦和城南协同发展的见证。新客站对面建设恒龙机电城，留下一个窄窄的口子，硬生生将柏庐路南延打通的最后一丝希望拦死；白马泾路喊嚷着要打通却因为拆迁的种种困难，政府无计可施；小虞河路，连接城区、城南和张浦的一条城市链接的纽带，启动非常缓慢。因此围绕吴淞江南北两岸建设，需做好未来长远规划的准备，政府建设中环等工程，已经有了谈判巧妙手段、有了解决各种拆迁、钉子户的实战经验。所以接下来还得要做好大谈判准备、要有大气魄和大胸怀，刚正不阿，依法行事，而不是意气用事和拆迁户赌气，把问题责任全丢给钉子户。
&&&做好南亚的产业转移或污染排放改造的长期准备，做好各项拆迁改造工作，规划柏庐南路南延，建设吴淞江“淞柏大桥”。小虞河路南延，张浦花苑路北延对接，建设新的吴淞江“淞虞景观桥”，此处是吴淞江和虞河交汇之处，也是两条水道的交汇正中心，其中轴线发展的概念就好比正阳桥。所以一旦建设好淞虞景观桥、小虞河滨江景观带，建设水系中心经济区域的规划，能为城南、张浦北的发展提供更多的遐想空间，也为白马泾路最终的打通做好各项能力、经验的准备。
&&&&所以未来，拆迁与搬迁是最难啃的骨头，却也成为解决城南和张浦融入发展的唯一希望，城南有众多的工业企业，张浦也有星落散乱的工厂，有很多人在此安家落户、生根发芽，就更必须要重点解决空气污染和绿色交通环境问题，否则没有好的居住环境，就不是理想栖息之地，现有的城南人只是这座城市边缘的匆匆过客，有钱了他们都往别的地方搬，房地产市场也不可能有真正持久的繁荣与魅力。
4、积极争取南部轨道交通建设，打造南部特色小镇交通发展引擎
&&&未来在S1东西向轨道建设之后，昆山的南北轨道交通建设也只是个时间问题，一旦南北轨道交通开通建设，正阳桥、火车站、高铁站、新客站、张浦也就连为一体，城南的概念也将逐步弱化，新城区的概念已然形成。同时苏州园区有轨道2号线东延和6号线规划，如苏州和昆山两市政府能为张浦做好积极谋略对接各项准备，那么张浦就很有可能会成为下一个发展热点，成为新的中心城区，有了轨道交通的注入，张浦就能成为连接南部淀山湖、周庄和锦溪特色小镇的交通引擎，成为承前启后的战略区域。也让人对未来的张浦，未来的城南，以及未来的南部小镇，赋予更多想象的空间！为此，也祝福城南，未来能走得更远！
【城东板块】
&&&&&&城东，是一个神奇的地方，至少我一直这么认为，因为城东也和城西一样都受过政府的高度重视，如果不受重视，否则就不可能有宗仁卿医院，儿童医院，规划东部医疗中心，就不可能有航站楼、国际会展中心，就不可能有金融街、时代大厦、时代公园、黄埔公园、体育公园和夏家河景观带，昆山房姿势看狩坊的新浪博客也不可能有黄金楼、金陵大酒店、隆祺国际、台协大厦和世贸商业，更不可能有公积金管理中心、震川高级中学、车管所，谁要敢说政府不管城东了，你信不信你过来我保证不打你脸。
&&&&&&但现在城东还没成为最热门抢购区，着实让人大跌眼镜。按理说这些也都是后期规划，有很多的大手笔，后续比城西更猛，但是房价却硬不起来，让人想不通。似乎城东人一致都怪政府下得药剂量还不够，还得持续下药，就差一剂伟哥了。所有的城东人都在等，在翘首期盼，这剂药物当然指的是城东人热盼得能再建设几所学区房，能将S1线轨道交通早日落实，城东真正的勃起就是个板上钉钉的问题。
&&&&&&&&然而，我却不这么认为，既然是伟哥，总有药退的时候。既是发烧的时候，总有退烧的时候。靠炒作而起，最终也会被人弃之夭夭。
城东和城西的差距，其实远非学区房那么简单。城西的区域小，而且几乎没有什么工厂，城西的拆迁房也不太多，就是算到古城路，也就是共青、通澄和湖滨花园等几个小区，所以大面积群租的可能性小。而城东呢，工厂和小区错综复杂，左边是有模像样的高楼大厦，右边就有可能是一片制造工厂，前边是高大上的小区，后边就是规模庞大的动迁区。
&&&&&&&&所以城东有夏架园，和号称江苏省最大的拆迁小区蓬曦园，也有人流攒动的世茂东壹号商业体，城东变成了承载群租、摊贩的乐园，比城南有过之无不及。珠江御景、绿地21城，当年看起来多么高档，开发商牛气冲天，如今无人敢问津。
&&&&&&&&&坑害城东房价低迷和区域发展的也不仅有物业、群租和摊贩问题，和城南一样，污染也是城东无法与城西抗衡的头等问题。青阳港区域很多年前就有人提出大规划、大整治。但朝阳东路、富华园的天空二十年来依然是灰布隆冬，爱华园、兴华园离大润发咫尺之遥，发展却十年如一日，青阳港袅袅青烟成了城东环境恶化的最大根源，所以城东即使有了体育公园，但面对东城大道的车来车往灰蒙蒙的天，面对上海垃圾焚埋场的规划建设等，即使城东已经有了足够好的配套，奥特莱斯却只能眼睁睁看着西部的新江南、华润房价，甩自己好几条街。
&&&&&&&城东，原本有最好的发展基础，这里有昆山最早发展的工业---经济技术开发区，昆嘉路、盛晞路、南河路、以及东城大道等周围，这里有星罗棋布的大型工厂，有三星、富士和、利乐包装、艾利，也有三一重工、龙腾、微盟和康佳，所以就业环境、房地产刚需环境强劲，远比城西人口多。早期发展的阳光水世界、东城蓝郡房价也不高，对居住者而言，城东确实是个不错的选择。
&&&&&&然而就是因为人多杂的居住环境，不断恶化的空气，让城东成为政府心中扶不起的阿斗。不过，我可以预测，在继城西之后，昆山下一个火热的区域不是城北，也不是城南，而就是城东。因为城东有就业环境、有刚需、有政府各种规划，公园医院样样俱全，未来也有轨道交通，势必会引发新一轮的城东抢购热潮。所以，我认为城东应该做好以下几项工作：
1、加强拆迁和群租小区环境的综合治理、物业监管
我原本想洋洋洒洒，说一千遍道一万言，但是我只想说一句，并不是拆迁小区就管不好，或者管不了，看看苏州园区很多拆迁小区，人家都好好的，没那么乱，而且也不是群租就会产生小区危害，关键看物业和有关部门能不能监管。
2、保护好青阳港区域环境，建设绿色生态港口
青阳港是城市内河，不是码头港口，它不具备承载任何工业价值。苏州花了多年的心血，打造了山塘街、古运河的环城水上通道，打造了魅力的东方水城。而昆山的水系也很发达，有娄江、青阳港和吴淞江交汇，有着丰富的水资源，也别提什么工业港口，多少的商业化，如何将环境综合治理好，是千秋万代的大工程。
3、鼓励城东企业迁出去和搬进来，让板块居住与办公功能呼应体现
&&&&&&&城东有金融街，被人寄予厚望，但同时也被人当作是笑料。有了规划只是第一步，政府要有长远的二期规划，否则未来的金融街就是弄几个国有银行进驻，那就真成了忽悠，成了笑柄。
&&&&&&&前进路和震川路是两条主路，建议在这两条主路周围，在东城大道以西至青阳路这片区域，那些低附加值、劳动密集型的工厂，政府想办法逐年逐步迁出去，有些人可能认为这是异想天开，别忘了当年城西也有很多工厂，例如大震锅炉、波力等企业都一个个搬离城西，才给城西创造了一个居住的好环境。
&&&&&&&而这一区域城东的厂显然众多，所以优化该区域环境，将是提升城东魅力的最大保障！同时搬出去的企业依然可以放在城东东城大道以东，这就是我下面所说的东新工业城的规划。
4、东新工业城的规划，商业不夜城的打造
&&&&&&在东城大道以东，前进路以北，这里的区域面积很大，如果未来规划新的东新工业城，将城东一些制造型企业搬入此地，统一的工业区规划、现代化的厂房规划，整洁的环境。让东城大道东西两侧，让上班和居住成为工作和生活的左臂右膀，才是城东永恒的魅力。
&&&&&同时东城大道以西，前进路以东，围绕着体育公园周边，建设商住小区，一些企业尽量迁到东新工业城。而如此一来以奥特莱斯为首、东大街不夜城的未来城市概念，才有可能成为新一轮的东部热区。
&&5、加强与上海轨道交通互联，实现花桥陆家城东同城化
&&&&&东部区域，和城南一样，都有着不错的资源，青阳路以西紧挨科博馆和市政府的城东，也就注定成了政府办公的驻扎之地，一个个行政综合体拔地而起，东北角紧靠太仓。而城东再一路往东就是上海嘉定外冈、望新。
&&&&&&从S1轨道交通上，城东就是通往上海的第一站，也是通往陆家和花桥的必经站，未来也很可能是轨道交通通往太仓的区域之一。所以建设好轨道交通，既是城东与城区、城西，也是城东与陆家和花桥，甚至和上海嘉定安亭成为真正的同城化区域。现有的陆家和花桥的发展其实基础还不错，但都是单打独斗，各干各的。以至于中心城镇发展不错，交界区域却三不管。所以未来两镇能与城东协调发展，实现真正的同城也很有希望。
&&&&另外政府也要保持警惕，在与上海交界处，保留远景规划，及时与上海规划局保持有效沟通，避免上海将垃圾资源倾入交界处，让城东成为环境的又一大重灾区。
&&&&&最后，当然有了以上规划，城东就万事俱备，只欠学区房啦。如果再有学区房，那城东的房子也就成为香饽饽。
~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~
&&&&&&&文中最后，似乎该总结一下，其实本人水平有限，几大区域所述之处，全是大篇幅在介绍城市生态环境、居住环境的改善、学区教育资源的均布，仔细想想，这些是老百姓真正关心的问题，因为这些建设不是政绩和面子工程，相反是花钱又看不到政绩和看不到GDP的工程，但我认为做好了，是千秋万代的工程，也是昆山做为外来移民大城市，能吸引人、迷住人、留住人的大工程，意义深远。
&&&将工业群聚、居民群居系统统一规划的想法不是独门创造，也不是什么创新，很多城市已有了先例、新加坡、香港都有着很好的城市建设经验。如何让“商与业、业与人、人与城，城与景，景与文”融合得更加科学现代化，让老百姓生活在这城市里有活着的幸福，居住者的尊严，这也是此文所要表达的全部意义！最后谢谢还能看完的人，也祝昆山更好！
学习昆山买房知识、了解最新楼市动态、掌控优质楼盘
147-&或者&QQ：
直接搜索&关注&【狩坊新浪博客】
或者&扫一扫&加关注
已投稿到：
以上网友发言只代表其个人观点，不代表新浪网的观点或立场。}