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FT中文网年度好文推荐：投资与财富管理
2016年是全球金融市场“黑天鹅”事件频发的一年，对中国中产富裕阶层而言，这一年充满了变化与挑战。
2016年是全球金融市场“黑天鹅”事件频发的一年，对中国中产富裕阶层而言，这一年充满了变化与挑战。
推荐人：FT中文网投资与财富管理主编冯涛
2016年是全球金融市场“黑天鹅”事件频发的一年，对于中国的中产富裕阶层而言，这一年充满了变化与挑战。从国际看，美国大选中特朗普的“意外”胜选，间接使得全球资金青睐美元资产，中国面临着人民币贬值以及资本外流的双重压力；从国内看，史上“最严厉”的楼市调控措施空降，让未来房地产市场变数加大，而“一熊到底”的中国股市能否追上全球股市风险偏好上升的步伐，另外，人民币不断贬值间接刺激了大众海外资产配置的愿望。对于金融投资与财富管理来讲，我们更应该关心上述事件发生之后，金融条件或者投资环境带来了怎样的变化？FT中文网在2016年发表的“投资与财富管理”领域文章中精选了数篇精品文章，供读者从不同角度回顾这一年的投资生态。
（作者为中国独立房地产研究人士沈晓杰）
（作者为对外经贸大学公共政策研究所首席研究员苏培科）
（作者为资深媒体人黎岩）
（作者为中国独立房地产研究人士沈晓杰）
（作者为中国国泰君安固定收益部研究主管周文渊）
（作者为FT中文网专栏作家周掌柜）
（作者为英国《金融时报》 查尔斯o克洛弗）
（作者为FT中文网专栏作家周掌柜）
（作者为中国市场研究集团（CMR）的董事总经理雷小山）
（作者邮箱：tao.）
FT中文网推出“拆分北京”系列报道，梳理“北京迁出北京”政策出台的政治、历史渊源，并分析此举与一代人的生活轨迹之间错综复杂的关系。
【编者按】2015年7月，中共北京市委宣布，北京将在通州区加快建设“行政副中心”，这一政策后来被民间形象地解读为“北京迁出北京”，或者说把“作为首都的北京”和“作为北京的北京”拆分开来。“迁出”和“拆分”对于北京这座城市来说，或许是必有之义。然而，这次大搬迁最终能否达到决策层所期待的效果？目前生活在北京市的两三千万人口，他们的生活已经、即将受到何种深远影响？在官方规划公布一年之际，FT中文网邀请资深媒体人黎岩撰写，试图梳理这一政策出台的政治、历史渊源，并分析这一重大行政决定与一代人的生活轨迹之间错综复杂的关系。以下是本系列第一篇文章。
2015年6月起，一个词语开始密集出现在北京市官方媒体的报道中：“新航程”。据称，这是中共北京市委书记郭金龙连续几天辗转反侧时突然“灵光一现”想到的。
7月11日傍晚，人们终于知道了这个词语的真实含义。在当天闭幕的北京市委全会上，发布了“加快规划建设北京市行政副中心”的消息。官方表态中关键的四个字“聚焦通州”和一个时间点“2017年取得明显成效”，令此前多年的传言得以证实，甚至被大大超越。
此前，无论是北京市居民的直观感受，还是官方统计数据，都指向同一个结果：“京城居，大不易”——北京这座城市已经不堪重负。由于建国以来的规划不当，经济、政治、文化、交通、科研、国际交往……几乎所有的城市功能都向这里聚集。
直接后果是，大量全国性的行政、医疗、教育资源扎堆北京，大量人口也随之被吸引过来。北京，尤其是三环以内的北京城，繁华程度比肩国际顶级大都市，但北京周边地区，包括天津、石家庄在内的所有城市，在“虹吸效应”作用下被吸走大量资源，发展程度与北京中心区形成强烈反差。
北京市水务局的调查数据显示，1999年至2011年北京年均形成水资源量仅21亿立方米，用水总量却在37亿立方米左右。长期的用水透支，在北京地下吃出了一个个漏斗区，北京东部沉降严重早已是众所周知的事实。但是，今年6月国际科学期刊《遥测》发表的一份由首都师范大学陈蜜等学者进行的研究显示，在北京东部的部分地区，发生了每年平均超过10厘米的地面沉降，远高于此前官方估计。
十几年前在春秋季肆虐沙尘暴和近几年“四季无休”的雾霾，也让“北京咳”成了国际媒体上频现的专有名词。
与此同时，更多人口仍在涌入北京。根据官方数据，2015年末北京常住人口为2170.5万人，但同期社保统计数据却显示出常住人口已经超过3000万。世界范围内，达到这一数据的也不过东京和雅加达两个城市。
作为普通民众生活的城市，超载的北京已经变得日益不宜居、不友好，居民怨气日高；作为中共领导机关和中央政府的办公地，北京种种捉襟见肘的窘态也令高层日益担忧和不满。这成为促成搬迁政策在2015年最终出台的最主要动因。
其实，“北京迁出北京”的官方规划早已有之。曾任北京市市长、现在执掌中纪委大权的王岐山就曾提出过这个设想。
年间担任北京市市长时，王岐山主导制定《北京城市总体规划（）》中，第75条称，“为保证党中央、国务院领导全国工作和开展国际交往的需要，调整优化中央行政办公用地布局……在南苑或通州潮白河与北运河沿线的地区预留行政办公用地。”在那版规划中，北京计划建设包括顺义、亦庄在内的11个新城，但只有通州被明确安排了“行政办公、金融贸易等职能的补充配套区”这一职能。
随后，在2005年出台的《通州新城规划（2005年—2020年）》中，“第62条 行政办公”一节标明：“新城行政办公用地近期在现有基础上发展，远期需要通过土地置换的方式布置在运河及六环路以东地区，在潮白河沿线与六环路东南地区预留中央或市属行政办公用地。”
两年后，王上调中央，接替他职务的是现任的北京市委书记郭金龙。搬迁一事在停滞十多年后，又突然以一种更决绝的方式出现在人们视野里——当年王岐山的方案不过是部分搬迁，而现行方案不但要把北京所有委办局全数迁出，一些行政事业单位也包含在内，整体涉及人数超过40万。
转折点出现在日。当天，最高领导人习近平考察北京市，对北京官员此前上报的城市定位——全国政治中心、文化中心、国际交往中心、科技创新中心，他当场表示：“我看这个定位可行”。
此后，北京开始了一系列与之相关的疏解工作，包括清退小商品市场、整顿群租房等。而最受舆论关注的，就是在一年后决定把“作为首都的北京”和“作为北京的北京”析离出来，并试图彻底切分。
随后，“副中心”这个定位正式落在通州身上，并在2016年初从“行政副中心”微妙地调整为“城市副中心”。
很多人对这个行政决定心存挣扎，因为它对自己日常生活颠覆太大。他们反复提及的事例是：从建国以来，许多城市都经历过造城运动。无论是远的几个大学城，还是近几年的唐山、沈阳等二线城市的边缘造城，但大多以失败而告终。另外一个例子是，韩国首都首尔对第二行政区的建设和搬迁目前看来是完全失败的，把行政机构迁往别地只是让那些公务员开始了每周一次的钟摆式往返，完全没有达到预想中分流首尔人口的目的。
而承认和接受者看到的是：有太多现实条件能够促成这个看似大胆的方案最终成真。最首要的，是决策者的决心。这种巨大规模的搬迁，只能靠强势领导在强势决策下强力推行，才有可能变成现实。
与外界推论不同的是：北京的功能定位后在得到习近平首肯后，在具体落实时却迅速遭遇瓶颈。按照习的思路，不符合“四个定位”的就都是非首都功能，应该被疏解出去。但是，实施中很快发现，这些非首都功能大多和中央部委机关、央企、军队等有着千丝万缕的联系，作为地方行政主官的北京无力撼动，而只迁出一些小商品市场、高污染工厂的动作和中央的要求相比，又太过皮毛。于是，北京市选用了能够打开僵局的最直接手段。
消息甫一公布，市面上往往认为是中央决策。事实上，中央指令固然起到了在方向上的指引作用，北京市的“上赶着搬迁”（某市领导语）才是这个方案成型的最后一槌。
北京市的决定获得了中央政府的大力支持。郭金龙用了“壮士断腕”、“没有退路”这样决绝的语言来表示北京市的决心。于是在一年间，通州预留地块实现了史上少有的拆迁速度，办公主楼的规划迅速出台并投入建设，按照这个进度，2017年底首批公务员正式迁入已经不成问题。同时，作为后续梯队的教育医疗住房等资源迅速落定，此前人们渴望定居北京时无非诉诸这几个需求。在行政力量的决心之下，导向作用也很明显。一年内涨幅超过40%的通州房价就能够印证这一点。
如果把这个决定放在一个相对长的历史角度看，也并非全无科学性。
能够与之对比的是建国之初的“梁陈方案”，当时梁思成建议在北京西部近郊月坛以西、公主坟以东的地区建设中央人民政府行政中心区，同时“留出中南海为中央人民政府”。这个方案和通州搬迁方案其实异曲同工。区别在于梁陈要保留“作为北京的北京”并新建一个“作为首都的北京”，而现下的做法刚好相反。
如果设计得当，“北京迁出北京”不失为一个可行方案。它最大的缺陷和不确定性来自于错过了最好的历史时机。无论“北京迁出北京”还是“首都迁出北京”，最大的困难和阻力都在于人：大量的人无法与他们原来的生活做出决绝的切割。即便是那些没有选择必须搬迁的公共部门雇员，大多数人也会在晚年回归旧地养老。
北京市常务副市长李士祥在2016年“两会”上透露的搬迁方案是：给40岁以上的人建集体宿舍，30岁以下的建保障性住房。其逻辑就是：40岁以上的人家庭状态通常已经固化。即使暂时跟去通州，也会在退休后仍然搬回北京城里。而30岁以下的还是初级社会人，就用“分房子”的方式让他们就此定居通州。背后隐含之义则是，决策层默认这次搬迁将是一个旷日持久的巨大工程，需要强大的行政力量和一代人生活轨迹之间做拔河式的角力。
我对这场角力结果的判断是，如果行政力量始终如一地强力推进，“北京迁出北京”终将变成现实。和已经繁华拥挤、居住成本极高的北京市区相比，潮白河畔的通州新城简直如同一张白纸。随着不断输入的生活资源，一代人会在十年或更长的时间跨度内扎根于此，实现这座新城的从无到有。
一个鼓舞人心的成功先例是上海浦东。当年，它也曾以国家战略的高度，被决策层定义为“城市副中心”。而以东六环外、潮白河畔为中心的“北京新址”，是建国以来第二次动用中央决策，冠以“城市副中心”的大动作。
和建设浦东时相比，这次财政资金更为充足，行政力量更为强大，经验也更加丰富。一年里，十几所优质初高中、三甲医院落户消息先后传出，兴建中的环球主题公园更是块望之可即的饼。和物价高企的城区相比，相对亲民的通州新城无疑能够让那些立志留京的“北漂”心动。而行政力量所期望的，正是用一代人双脚投票的行动，投出一个东六环外的新北京。
（作者系资深媒体人。本文只代表作者本人观点。责任编辑邮箱：tao.）
北京人口调控的核心理念是：提升生活成本，抬高居住门槛，但有些做法不仅不近人情，而且其效果也微乎其微。
【编者按】2015年7月，中共北京市委宣布，北京将在通州区加快建设“行政副中心”，这一政策后来被民间形象地解读为“北京迁出北京”，或者说把“作为首都的北京”和“作为北京的北京”拆分开来。“迁出”和“拆分”对于北京这座城市来说，或许是必有之义。然而，这次大搬迁最终能否达到决策层所期待的效果？目前生活在北京市的两三千万人口，他们的生活已经、即将受到何种深远影响？在官方规划公布一年之际，FT中文网邀请资深媒体人黎岩撰写，试图梳理这一政策出台的政治、历史渊源，并分析这一重大行政决定与一代人的生活轨迹之间错综复杂的关系。以下是本系列第二篇文章。
“我马上就要离开了，原因和好多人一样。我有小孩儿，没有户口。即使有钱，能上四五千一个月的幼儿园，即使有钱，能交得起二三十万的上小学赞助费，即使再有钱，也实在搞不定初中高中的回原籍考试。在习惯了北京的素质教育后，回去跟以考分为标准的孩子PK，难道要找死吗？”
在朋友圈写下这段话的第二天，李明带着妻儿回了家乡，此前他是一名保险理财专员，已经在北京“漂”了七年。
2016年上半年，仅在北京城六区就有9.5万人做出了和李明相同的选择，占城六区常住人口的0.7%。但是，他们的离开并没有扭转一个结果——人口调控，这个北京全年最重要的工作目标，在上半年仍旧以“不及格”的分数收场。
根据官方统计，今年上半年，北京全市常住人口为2181万人、同比增加12.1万人。城六区常住人口则是新中国历史上第一次减少了9.5万人，达1276万人。但是，与城六区全年人口下降34.2万目标相比，显然还有段距离。更何况，根据往年规律，北京每年第三季度的人口增长都会比上半年时更明显。
2016年初，全市16区县的主要负责人全都签了人口控制指标责任书。“总人口控制在2300万之内、并将城市中心区人口减少15%”——这是他们截至2020年前必须达到的目标。为此，北京已经将这一任务细化分解到各个区县，倒推出每年每个区县需要减少的人数。北京每个区县政府领导最大的工作压力，不是写出漂亮的GDP数字，而是怎样能够不动声色地将辖区的人民减得少点、更少点。
至于实现方式，不出意外地采用了城市管理者最惯用、也最简捷的手段——用行政力量限人、赶人。
从根源上说，“用行政力量控制城市人口”的逻辑与计划生育是一样的。行政管理者认为每个人都会占用有限的资源，所以必须严防人口数量突破资源承载力。北京到2020年时人口控制到2300万这一数字的由来，就是测算了北京的水资源承载力后倒推计算得出的。
所以，行政之手在控制人口时所采取的方法，也和计生中的强制流产、扒房牵牛等同样不近人情，而收效也同样微乎其微。
北京是全国唯一一个从制定第一个五年规划开始就明确要“控制人口盲目增加，减少城市人口”的城市。从控制户籍人口，到“以房管人”、“以业控人”、“以证管人”、“以水定人”……迄今为止，所有尝试过的人口调控方法从未成功。
从2000年到2013年的14年间，北京人口增长了857万，年均增长超过61万。其间，《北京城市总体规划(年)》提到，到2020年人口总量调控在1800万以内，可是到2009年底北京就已达到1972万人。
人口的剧增带来交通、环境等一系列问题，居住在北京的人并非对此全无怨言。2005年，北京市发改委就“十一五”规划向全市范围内征求意见，产生的“三大民意”之首就是在很多人看来很不人性化的“减少低素质人员进京”。随后，“以房管人”的做法诞生。
正如雨果在《悲惨世界》中写到“阴渠是城市的良心”，地下室也是无数外地人来京的第一个住处。2008年起，北京进行了多次对“地下空间”的清理和整治。城区内成片地下室被封闭，数以万计收入微薄的底层流动人口为此离开北京。2011年5月到2014年4月的三年间，北京通过整治地下空间，共清退散住人员约12万。
不过，这个方法并非全然有效。在一次次“运动式”的集中清理行动中，不少人被驱赶回原籍，但大部分会在风平浪静后再回到北京。甚至于长久以来，很多“北漂”打工者早已习惯了这种节奏，会在奥运、国庆、阅兵等时间节点时，早于官方驱逐而自己主动暂离。
2013年，北京一家媒体曝出的“井底人”是地下生活者们的极端代表。十几个人住在朝阳区一处热力管井里，平均居住面积只有两平方米左右。他们大多从事擦车、收废品、打零工等工作，居住时间最长者已经超过十年。这些“井底人”的存在引发了网络上的激烈争论。虽然擦车、倒垃圾在每个人的生活中都必不可少，且北京本地人几乎无人从事这类工作，但这些底层劳动者仍然被视为这个城市不欢迎的人。报道一出，几天后这处管井就被用水泥彻底封死，并由此开始了新一轮的地下空间检查。
从2014年起，“北京正把人轰出去”的声音越来越强烈。从时间点上看，这和“北京迁出北京”的政策一脉相承。
在城市管理者手中，不断失败的人口调控目标被转换成另一个问题——要设计什么样的阻击线，让什么人从北京走出去。而从2014年起，政策对象有了改变，不再仅仅针对于底层流动人口。
几十万小商业者首当其冲。全华北最大的石材市场西直河、名头响彻俄罗斯的雅宝路市场、商户遍及全国的动物园批发市场，以及红桥、大红门、木樨园等一个个北京人耳熟能详的小商品批发市场……仅2015年就有150多家小商品市场退出北京，他们的统一名称是“低端产业”，衡量他们的是单位面积下的经济产出。
北京市常务副市长李士祥曾在今年3月公开算过这样的账：在寸土寸金的西城区，还有小烟酒、小五金等小业态商品交易市场主体91家，经营商户近2万户，他们的管理成本远远大于经济贡献。而在清退动物园批发市场时，时任西城区委书记王宁也拿出了类似的算账：“动批”有2万多个服装批发商，每年会带来6000万元左右的效益，但是政府所要支付的交通、环境等管理费用却超过1亿元。
对北京优质资源的收紧，也成为一条有效的红线。行政管理者发现，控制外地来京人口子女上学是最简便易行的控制人口方式；这也意味着，赶人的红线开始包括相对更高知高收入的白领和准中产阶层。
这是近年来北京疏解人口最有效也最受谴责的方式，同时因为涉及人群的舆论影响力强而备受关注。“清退一家小商品市场，只是走了摊贩一个人。但是，一个孩子不能上学，陪他离开北京的就是一家几代人。”一名曾签下人口清退任务书的街道干部对我总结这几年来的工作经验。
从去年起，越来越多的经验在幼儿家长们中间流传。比如纳税证明、租房证明等一定都要收集保存妥当；暂住证的办理日期必须能够环环相扣；如果夫妇两人都没有北京户口且一人不满足相应条件的话，在孩子临上学时就果断离婚，把孩子交由满足条件的一方抚养……
以暂住证为例，证件到期时需要到派出所续期，但是派出所惯行的工作方式并非当日办结，而是会等凑足一批后再集中办理，这样中间难免出现几天的中断。
长久以来，派出所和“北漂”们都默认这样的方式合理。然而，就是中断了的这几天，导致无法提供出“连续在京五年以上”的充分证明，最终令非京籍孩子被挡在校门之外。
没有证据能表明当年的户籍警是有意“挖陷阱”。这只是在一个庞大的城市里，行政办事效率低下的一个平常表现，但在疏解人口的大背景下，审核材料者不问缘由，只看结果。为此，家长们研究出来的解决方式是：在到期日特意请好一天假，在派出所上下周旋，确保能够当天办出。
然而，层出不穷的新要求仍会等在家长们面前。上学政策的制定和解释权在各个区县，而各个区县每年的政策又有不同——他们通常采用倒推的方式，大致推算出今年的人口疏散指标、公立学校就学名额，再以此决定入学的限制门槛。
政策每年都在变化，“暂住”在北京的人们只能为了孩子而绞尽脑汁地满足各种条件，等候最后政策出台时一一对照。如果因为哪处闪失而不符合入学条件，摆在他们面前的只有两个选择——选择私立学校、或离开北京。
家长们结成的群同仇敌忾而又小心翼翼。我曾多次试图加入其中，更多地了解家长们的话题，但每个群都要通过层层审核：在哪儿工作，孩子多大，想上什么学校……家长们担心混进“奸细”，偷到了他们的信息再反制在他们身上。即使我公开了记者的身份也无济于事。他们并不相信媒体能起到什么作用，而只是想通过前人的经验，能侥幸为自己的孩子找到一个留在北京念书的机会。
还有一条更加残酷的红线，划在那些祖祖辈辈生活在北京的常住居民中间，直接指向那些低收入的北京人。
今年年初，北京市民政局负责人公开鼓励京籍老人异地养老。目前，河北高碑店、天津武清等地区的试点机构已经拿到了北京市养老床位运营补贴、机构综合责任保险、医保政策互联互通等政策。
这条政策迅速被解读为“把收入不高的北京老人轰到河北天津去”，并随即引发舆论大哗，甚至有老人们组织起来到市政府门口举牌示威。此后，这类信息再也不见报端，但相关工作仍在暗地里加速推进。预计在今年四季度前，京津冀三地能够实现异地就医即时结算。也就是说，北京人可以在河北、天津报销医药费。有司预计，这将使得一部分北京收入较低的老人获得搬出北京的动力。
层层红线束缚之外，北京也打开了一扇小窗，让为数不多的人可以钻进来——《北京积分落户管理办法（征求意见稿）》公示后，比照细则，不难总结出“北京市想留什么样的人？最终会留下哪些人？”答案就是：被北京市认为是对城市发展促进有利的所谓“高精尖”人才。
然而，这座门槛设置得奇高无比，且并不是所有合乎标准的人都能最终达到目的。《积分落户》只公布了申请者的条件和积分的指标体系，却没有规定积分落户的分数线。根据规定，北京市政府将根据年度人口调控情况，每年向社会公布落户分数线。这几乎就是没留下任何政策预期。
其实，无论具体方案如何花样翻新，核心理念只有一个：提升生活成本，抬高居住门槛。有史以来这就是大都市控制人口的不二手法，从唐代的“长安居、大不易”，到众所周知的“如果你爱（恨）他，就送他去纽约”，概莫能外。既然北京所赋资源在整个京津冀乃至华北地区得天独厚，能够给人们提供所需的环境，就无法阻拦他们奔赴而来的热情。
然而，当人们满怀梦想地来到这座城市，却并没有倒逼它在规划能力、公共管理水平等方面取得结构性提升，反而在工作多年后，一旦不能达到这座城市的红线，就有被行政驱赶的可能。这或许是北京在清退人口的过程中受到空前现实阻碍和舆论压力的根本原因。
有观点认为，“北京迁出北京”或许提供了一种让北京市人口减少的可能。聚集是因为资源太多、功能太多，而将它们疏解出去，使得北京不再具有如许优越的诱惑力。不过，我对这种预期判断并不赞同。因为无论从哪个角度去衡量，北京自毁容貌、自降吸引力的成功概率都非常小。
如果说过去北京的规划建设是失败的“摊大饼”方式，那么，“北京迁出北京”也无非是另起炉灶，重新再烙一张新饼。人们仍然会到这里寻找他们梦想中更理想的生活，争取成为千千万万分饼人之中的一个。那么，落脚点是中心城区还是通州新区，又有多大分别呢？
（作者系资深媒体人。本文只代表作者本人观点。责任编辑邮箱：tao.）
黎岩：在“北京搬离北京”的整体棋局中，通州新城是最关键的一颗落子。通州搬迁成败决定着“拆分北京”胜败。
【编者按】2015年7月，中共北京市委宣布，北京将在通州区加快建设“行政副中心”，这一政策后来被民间形象地解读为“北京迁出北京”，或者说把“作为首都的北京”和“作为北京的北京”拆分开来。“迁出”和“拆分”对于北京这座城市来说，或许是必有之义。然而，这次大搬迁最终能否达到决策层所期待的效果？目前生活在北京市的两三千万人口，他们的生活已经、即将受到何种深远影响？在官方规划公布一年之际，FT中文网邀请资深媒体人黎岩撰写，试图梳理这一政策出台的政治、历史渊源，并分析这一重大行政决定与一代人的生活轨迹之间错综复杂的关系。以下是本系列第三篇文章。
在“北京搬离北京”的整体棋局中，通州新城是最关键的一颗落子。可以说，通州搬迁的成败，绝对决定着“拆分北京”这一庞大计划的胜败。
被称为“城市副中心”的通州新城，最终被确定为155平方公里，占通州全域的六分之一。今年年初，当这里以“城市副中心”的定位代替了一年前的“北京市行政副中心”时，官方所希冀达到的最佳效果是：通过教育和医疗资源的平移，使得这里具备能与北京市中心相差无几的影响力——有产业、有环境、有配套，吸引一部分人定居于此，真正达到新旧两城双核心的格局。
其实，这个对通州的设想并不是新鲜事。“城市副中心”这顶现在看起来光耀夺目的帽子，早在四年前就戴在了通州头上——在2012年的北京第十一届党代会上，就明确提出来要将通州打造成为“功能完备的城市副中心”。
只不过，当时没有多少人相信这句口号能够成真，因为人们已经被通州“忽悠”了太多次。
从本世纪初以来，通州就在一次次规划中被冠以各种“新城”“副中心”的光环。官方一次次为通州设计出美好愿景，却一次次以失败或无下文而告终。
截至目前，从经济状况上，通州在北京的16个区县里经济状况甚至排在诸多远郊区县之后。一条京通快速路加上一条八通线，就是通州的几乎全部交通血脉。通州全区域内没有一家上市公司，没有一家成熟的高新园区。站在八通线上一路向外看，视线所及只有连绵不绝的住宅楼-- 那还得是在空气好的时候。
2003年是通州房地产的第一个发展飞跃期。当年八通线开通，通州商品房新开工面积增速达到北京全市平均增速的6.8倍。而同期商业办公楼的新开工面积竟然是0。换句话说，通州当时除了打算借八通线盖楼卖钱之外，就没打算干别的。
2009年年底到2011年，借着CBD东扩的由头，通州又找来了新一轮房价炒作的概念。一年多的时间里，通州拿出了345万平方米的土地用来盖房，但这么大的供应量依然没能拦住市场的疯抢，通州房价在此期间从之前的均价5000元/平方米飙升至3万元/平方米。但是，仍然没有任何的产业规划和产业培育。截至2014年，偌大的通州没有一个商业中心，没有一家五星级酒店，没有一个城市综合体，没有一栋甲级写字楼，没有一座像样的公园……也就更谈不上可持续的产业、当地就业、足够的上学或就医条件……
畸形的城市规划，必然导致了通州枉有优越地理条件，却只能是一座“睡城”。
每天清早，京通快速路和八通线把几十万人运到城里工作，晚上再运回通州。2015年，北京市规划部门的一个官员特意在下班高峰时，站在京通快速路上的一座天桥上观察双方向的车辆。她耐心地数了很久，发现进城的车辆数不足出城车辆数的十分之一。
而现在，政府希望能够通过对通州新城155平方公里的重新规划和打磨，让这里成为仅次于中心城区的第二大繁华中心。
通州新城以潞城镇和东六环为基线，完全抛弃了现有通州境内发展最好的新华大街周边和八通线周边。从城市规划角度说，老通州城区已经失去了二次规划和自我提升的可能性。而对于在过去十几年内认为通州有发展潜力而定居的人来说，在忍耐了日复一日的交通拥堵和生活不便之后，他们并没有享受到此次“城市副中心”带来的利好。
与之相配合的，是人们此前想都不敢想的优质资源像山洪一样泼泻过来。仅仅按照目前公布的数据，通州就将在2020年之前拥有21所市级名校，15条轨道交通和5所三甲医院。所有引入的医院和学校都要求必须一体化管理，本校的师资力量都会一体打通，而非名不副实的挂牌分号。而且，这些数字还在持续不断地增加。
获得空前支持的“北京城市副中心” 甚至上升为国家战略，此前能够与之比肩的也就只有浦东。这样大的力度，能够改写多年以来的败绩吗？
这还真不好说。
从零开始的通州新城有太多缺项。今年年初通州新城梳理出的第一批82个项目中，有62个是基础设施，如道路、地下水等。可以预见的是，在未来八至十年内，通州新城将成为一个大工地，补足各种基础设施和公共服务短板。
这些如果要一一弥补，必然需要不小的努力和不短的时间，然而却是通州必须完成的事。关键是，通州将如何有效补齐真正的产业短板？
如果想获得长足发展，必须要基础设施齐备后，继续叠加行政、文化、经济、交通等综合性城市功能。但是，在这个一发展就提高精尖的时代，无论从规划定位还是招商层面，通州已经和北京其他区县之间存在重叠，且并不占优势。
按照现有的安排，通州新城的六大板块中，除了已确定搬迁且占地并不大的行政机构，以及预计在2019年投入营业的环球影城之外，其他地方的定位并不明晰。无论是“首都科技创新的集聚地”还是“生态环境良好、土地集约利用的新型产业示范园”，统统带有理想化的色彩，却没有强有力的现实支撑。
目前看来，通州新城最能够吸引过去的产业，将是围绕行政审批、政府工作而衍生出来的服务机构、代办机构等，但它们并不能形成任何的产业带动力量。
太多资源的集聚，有可能是利好，也有可能是混乱。在一次全市会议上，市委书记郭金龙专门提醒通州区委书记：要把教育、医疗、交通等资源“码放好，别打架”。这也从侧面说明了，目前所有引入通州新城的各种资源之间并没有统一的规划调配，而是先拉进来再说。
而且，想通过医疗、教育等优质配套设施吸引人们入住，这是简单的。而真的要在白纸上兴建一座新城，达到产业和居住的平衡，让这里真正诞生出可内生的城市发展动力，则是千难万难的。
可资比较的是，望京从上世纪90年代起开建，直到2010年前后才初步脱掉“睡城”的帽子。上海浦东的三座标志性建筑从1991年就开始规划，直到2008年才初具规模。已经成为金融中心的陆家嘴至今没有摆脱交通不畅、就餐不便的配套设施先天缺陷……
7月16日，来自9个国家和地区的12个联合设计团队的100多名专家被三辆大巴车拉着，在通州新城进行现场土地踏勘。
六月份向全球发出意向邀请、七月份确定入选队伍、预计在2017年底前诞生城市副中心总体城市设计和重点地区详细城市设计方案——在国际通行惯例上至少四到五年的工作周期，而今被压缩在一年半之内。这是又一次中国式的“大干快上”，但是，他们却是目前能够被寄予唯一希望的力量。
（作者系资深媒体人。本文只代表作者本人观点。责任编辑邮箱：tao.）
黎岩：比科幻小说《北京折叠》更接近现实的是，生活在不同区域的人，将会以物质力和行政资源调动力进行区分。
【编者按】2015年7月，中共北京市委宣布，北京将在通州区加快建设“行政副中心”，这一政策后来被民间形象地解读为“北京迁出北京”，或者说把“作为首都的北京”和“作为北京的北京”拆分开来。“迁出”和“拆分”对于北京这座城市来说，或许是必有之义。然而，这次大搬迁最终能否达到决策层所期待的效果？目前生活在北京市的两三千万人口，他们的生活已经、即将受到何种深远影响？在官方规划公布一年之际，FT中文网邀请资深媒体人黎岩撰写，试图梳理这一政策出台的政治、历史渊源，并分析这一重大行政决定与一代人的生活轨迹之间错综复杂的关系。以下是本系列第四篇文章。
日，对于教育资源一向贫瘠的通州来说是个改写历史的大日子。
这一天，北京二中、首都师范大学附中、中国人民大学附中、北京理工大学附中4所名校通州校区正式揭牌，这让原本只有一家潞河中学的通州区示范校资源大增。
而在同一天，一个似乎完全不搭界的消息，恰在四所示范校落户通州的同时也传了出来——美国第74届雨果奖初赛结果公布，中国科幻作家郝景芳的作品《北京折叠》入围。
这仿佛是一个隐喻。横跨千里之外的两个领域，一个描绘着通州的未来，而另一个或许正在指代北京东西两个城区的未来。
这篇《北京折叠》的指代性，强到一名北京市属公务员在网上刷完这部小说后，开玩笑地说了一句：“这（真实感这么强）也能算是科幻吗？”
《北京折叠》的情节并不复杂：22世纪的北京被分成了三层空间，不同的人占据不同的空间。第三空间是处理垃圾的工人，第二空间是中产阶级，第一空间则是当权者。每48小时作为一个周期，按照不同比例分配给不同空间，越上等的人不仅有更优渥的生活，也拥有更长的时间。
小说里，身处第三空间的主人公老刀为了给人送信，在三个空间里来回走了一趟，他看到了第一空间的小姐对第二空间才子的背叛，也见证了从第三空间爬到第一空间的人，并受到了他所提供的恩惠。在穿越过程中，老刀经历的一件件平凡小事，刻画出不同空间里人们截然不同的生态。
夸张一点说，这就是北京在将行政机关迁出北京的同时正在做的一件事：用不同的物质生活标准，分隔开不同的人群。
在北京市属行政机关迁往通州的消息出来后，同时也有一个消息广为流传：北京处在最核心地带的东城、西城两个城区，有可能会进一步的合并，变成一个大的“首都特别行政区”。
支持东、西城合并为“首都特别行政区”的理由看起来很充分：与北京其他区县相比，东西两个城区加起来的面积也不过约92平方公里，仅仅相当于朝阳区行政区划面积的1/5。合并起来之后，管理成本更低、措施更高效。从城市的功能定位上，东西两个城区也越来越相似——两个区都已经完全没有新的土地可以开发，旧城管理和文化保护是他们在城市管理中最重要的任务。
另外，由于北京市的办公机构多集中在这两个城区，一旦北京市直属机关连根拔起、迁往通州，中心两城区空出了一大块行政职能，就有了更大的合并可能性。
有传言就一定会有呼应。今年年初，九三学社北京市委在北京市“两会”上交了一份《疏解非首都功能形势下的旧城保护工作》提案，建议东城、西城区两区合并，建立北京中央区。
当时，有媒体认为这是在政策出台前的“理论预热”，并直接在新闻发布会上询问常务副市长李士祥，最终得到“目前尚无时间表”的答复。
的确，从行政区划上合并东西两城并不难。这种合并对于管理者来说，最介意的就是两个地方：人员的协调，以及对经济收入的影响。
对于所有的行政机关合并来说，最大也最难的痛点就是干部职数的变化。而在2010年，原先的东城、崇文和西城、宣武四个城区用几个月的时间，就顺利合并成了东、西两城，已经有了很充足的并区经验。东西城占地面积不大，常住人口占北京10.3%，而在北京市需要严控的外来人口方面，东西城合计仅占全市的6.6%，远低于其常住人口在全市的比例10.3%。因而合并后即使公务员职数减少，也不会伤及城市管理的最低安全线。
在经济上，根据截止到2015年的统计数据，东西城两个区的GDP占比高达22.4%。作为北京市最重要支柱产业的金融业所占分量最重，东西两个城区诞生了53.57%的产值。不过，东西两城区地方企业少、小企业少，央企多，中央行政机关多的特点，决定了它们虽然集聚了不少高产出的企业，却在税收和财政资源上都不占优势。
在2006年，北京按照城市功能将当时的18个区县分成四个部分，当时的东西城、崇文宣武（即2010年合并后的现东西城）从此被列为首都核心功能区。从这一年起，北京市财政投入城区的比例扭转为50%以下，更多资金投向了远郊区县。
而从今年4月起，全行业“营改增”的税制改革，使得个人所得税，尤其是个人所得税中的财产转让所得税成为北京市税收盘子中唯一大幅增长的项目。而东西城在全市个税的纳税份额并不占重要地位。衡量并区时，“钱袋子”的损失并不会使得北京市觉得肉疼。
所以，如果东西两城区合并，虽然会涉及到各种利益相关者的博弈，却并不难摆平，相反还会带来管理上和资源划分上的诸多方便。
此前，被合并到东城的原崇文区，和被合并到西城的原宣武区，无论机构还是居民，都或多或少感受到了并区带来的好处。以地铁二号线为分界线，南侧的崇文区和宣武区一直在财力物力上都远逊于北侧的东城区和西城区。并区后，医疗、教育等资源的共享，财政经费上的陡然宽裕，使得这两个区一下子宽裕了不少。
东西城未来有可能做出的合并，则会进一步促进这些资源的均衡。西城的教育资源和大企业实力胜过东城，而东城的医疗资源和更细腻的城市管理经验则会弥补西城区的短板。
从行政版图上，一直有“共和国第一街”之称的长安街，以及被确定为北京黄金地带的二环以内地区，都将在东西城合并后将彻底由一个行政区直接管理。各类管制事务、外交工作、中央事务频频的这些区域会由此直接减少大量的沟通成本和行政管理成本。
正是因为种种现实上的可能性，使得并区这一传闻久久不能弥散。
不过，东西城区合并的可能性虽然极大，但并不会那么急迫。在通州搬迁大盘子确定之前，北京市很难有余力再同时操持并区的大工程。何况，未来东西城区将主要以中央级党政机关和央企为主，北京市能够在其中起到的作用更多的只是协调、服务职能。
尽管合并时间表仍是未知的，但并不影响北京市先做一些事情，先行削弱未来并区时可能的冲击。
在东西两城区，生活成本的明显提高已经是不争的事实。从2015年开始，大量简易搭建的早市、菜市被陆续拆迁，尽管政府以超市、流动卖菜车来减轻对居民生活带来的不便，但无法改变的是，东西两个城区的居民买菜不方便了，价格更贵，挑选的余地也更小。
从2015年底开始，每天6时至22时，外省区汽车在二环以内严禁通行。二环以内的多条道路上白天严禁中型客车和面包车通行。即使是本市车辆，也难以应对高昂的停车费，使得东二环边上的不少小区出现这样的特殊景观：每天早上七点前，小区门口的车排成长队鱼贯而出，远远早于北京市平均的道路早高峰时间。这是因为过了七点，每辆车就要承担每小时10至15元的停车费。
街道窄小、堵车严重、住宅偏老偏破旧等诸多原因，也越来越给东西两个城区缔造出“长安居、大不易”的高身段。任何大张旗鼓的改变，都不如在生活细节上的慢慢浸润。根据今年的要求，东西城两区要实现人口的单边下降，而这一目标在今年上半年已经初步成为现实。
而在未来，北京市手里至少还拿着“二环以内收取交通拥堵费”、“政府征收使用老城区平房土地”两张牌以压减人口。而在搬迁通州初见眉目之后，位于二环内的几百个国家级事业单位，也面临着搬迁到城外的极大可能。
长则十年，短则五年，可望而知的是，以二环以内为主的北京市核心城区，将和其他新城、郊区有着明显的分界线——生活在其间的人们，物质优渥、配套方便、文化场所密集、生活成本高昂。
在作者郝景芳谈到《北京折叠》的创作动机时，她曾带有几分感触地说：我曾经居住在北京的城乡结合部，楼下就是嘈杂的小巷子、小苍蝇馆子和大市场。有时候我在楼下吃东西会和店主聊天，听他们说着远方其他省份的家人孩子，听他们在北京看不起病的忧伤困扰，感觉像是另外一个世界。
而比郝景芳小说更接近现实的是，生活在不同区域的人，将不会像科幻小说里那样被人为地做出物理隔离，而是以物质力和行政资源调动力进行区分。也许，分处于不同阶层的人们，将来虽然身处同一个城市，却熟视无睹地擦肩而过。
（作者系资深媒体人。本文只代表作者本人观点。责任编辑邮箱：tao.）
既要控制北京市人口，又要设出一座门槛让合乎标准的人能够迈进北京，这种左右互搏的要求，是一道天大的难题。
【编者按】2015年7月，中共北京市委宣布，北京将在通州区加快建设“行政副中心”，这一政策后来被民间形象地解读为“北京迁出北京”，或者说把“作为首都的北京”和“作为北京的北京”拆分开来。“迁出”和“拆分”对于北京这座城市来说，或许是必有之义。然而，这次大搬迁最终能否达到决策层所期待的效果？目前生活在北京市的两三千万人口，他们的生活已经、即将受到何种深远影响？在官方规划公布一年之际，FT中文网邀请资深媒体人黎岩撰写，试图梳理这一政策出台的政治、历史渊源，并分析这一重大行政决定与一代人的生活轨迹之间错综复杂的关系。以下是本系列第五篇文章。
从8月11日开始，一个小游戏就在微信朋友圈内流传——按照游戏的选项一页页勾选下来，最终会得到游戏者能够在北京获得的落户积分。
作为全国最后一个出台积分落户政策的大城市，北京虽然在政策要求的最后时刻搭上了这班车，但是该政策远高于其他城市的积分条件，和每年随着总量控制随时变化的落户人数，使得这个饱受期待的政策很难不成为一座玻璃门——看得到前面的光亮，但就是过不去。
2014年7月国务院出台《国务院关于进一步推进户籍制度改革的意见》时，文中所透露的信息就让北京市主管官员心头一紧。在同一个文件中出现的两项要求——“严格控制特大城市人口规模”和“合理确定大城市落户条件”，对于北京来说无异于自相矛盾。
既要控制北京市的人口，又要设出一座门槛让合乎标准的人能够迈进这座城市，这种左右互搏的要求，对于在人口调控方面始终停留在计划经济水平的城市管理者来说，是道天大的难题。
如果再将国务院的这个户籍改革意见和五个月之前相对照，这更是又一次不小的“分歧”。
日，习近平视察北京，当场为北京定下了“政治中心、文化中心、国际交往中心、科技创新中心”的首都核心功能，不属于这四项的均为非首都功能，要逐步迁出北京。此后的京津冀协同发展、北京市属机关搬迁通州等一系列行动都与此高度相关，但“合理确定大城市落户条件”无疑是与上述要求反向而行。
外来人口一直是北京市常住人口增长的主要原因。从2000年到2015年，北京常住外来人口年均增速为8.1%，远远超过户籍人口年均1.3%的增速。而积分落户政策的直接对象正是长期“北漂”者。如果他们的预期是能够通过积累积分最终获得北京户籍，无疑会极大削减他们离京的动力。
人口控制和积分落户两项政策的逆行相悖之下，北京成为了这一政策毫无悬念的拖后腿者。在国内几个大型城市中，上海在早于国务院文件的2013年就对持有上海市居住证的“新上海人”打开了落户大门，截至2016年初已有2.6万人通过积分落户获得户籍；2015年起广州也已开展积分落户，当年就接收了4500个落户者；而在深圳，元代办积分落户全流程的中介已经形成了一条成熟的产业链。
但北京一直岿然不动。
直至2015年12月，北京公布了积分落户的征求意见稿，这个发布时间几乎是卡着国务院要求的最后时限。
此后，这一征求意见稿迟迟不见转正，一下子就征求了8个月之久。在这背后，不仅有城市定位和人口压力之间的平衡，也有各个官僚机构之间的角力。据多位参与其中的官员、学者透露，在这8个月的时间里，大大小小的征求意见会、征询会不下几十场，往来于各行政办公部门的文件更是几达上千件之多。
8月11日，北京终于公布了积分落户的政策，其基本条件被概括为“4+2+7”，即4个落户资格条件：符合持有北京市居住证、法定退休年龄以下、在京连续缴纳社会保险满7年、无刑事犯罪记录条件的人员，可以申请参加积分；2项基础指标：在京稳定就业和居住情况；7项导向指标：包括教育背景、职住区域、创新创业能力、纳税等方面，对每项指标赋予一定分值，总积分为各项指标的累计得分。
运用政策的调控之手实现预期目标，这是城市管理者屡试不爽的行政手段。从积分落户政策的条款上，不难梳理出北京的期待——尽管需要人口净数量的下降，但管理者依然希望通过若干条件，把自己想要的人拉进这座城市。
有的积分落户指标，直接对标于中央给北京市下达的城市定位。例如，导向指标中的创新创业指标就是按照“科技创新中心”这一定位量身定制的，在科技文化领域取得国家级奖项，担任国家高新技术企业的高管、自己创业或开设创业孵化机构等，都可成为加分条件。
有的指标，则意在让北京多进些年轻人。在征求意见稿中，曾要求积分落户人员不得大于45岁，而正式稿中取消了年龄限制，但小于45岁可以加上20分，这是整个积分落户政策中最高的分值。政策制定者的意图就在于调整北京日益严重的老龄化人口结构。
有的指标，更是直截了当曝出了减少中心区人口的小心机。如果居住地由城六区(东城区、西城区、朝阳区、海淀区、丰台区、石景山区)转到其他区，每满1年加2分，最高加6分；如果就业地和居住地两项都从城六区转到其他区，最高可以加12分。这无疑对应着要在五年内将城六区人口减少15%的硬性指标。
所有指标，无一例外地标出了北京的高门槛。按照国家户籍制度改革意见，大城市的落户条件对缴纳社保年限的要求是不少于5年，而北京的要求是7年。平均每年纳税20万以上的可以加6分，按照北京市元的人均工资计算，没有达到这6分标准的基本可以确定无法通过积分落户留京。
对于已经工作七年以上的“北漂”来说，积分落户即使门槛奇高，但也不失为为他们新开启的一种留京可能性。明年1月1日，第一批申请积分落户的人就可以填表申请，年轻、高收入、高知、在郊区工作并生活，将是这些人的基本画像。他们争夺的，将是全年既定人口指标下再度切分的蛋糕。
但是，申请者们遭遇到的最无法捉摸的现实是，北京市不会事先公布落户人数，而是根据当年的人口调控目标倒推得出，每年都会不同。通俗一点解释的话，积分落户就像每年的高考，高校的招生名额是固定的，能否到达当年的录取分数线，要以所有竞争者的大排名来决定。
此前，在积分落户政策出台前，北京平均每年约有20万的户籍人口增长。其中大约一半源于出生-死亡的自然现象，另外一半来自户籍迁入，主要通过高校应届毕业生、人才引进、亲属投靠和工作调动等四类渠道。从2015年起，四类渠道的户籍迁入已经被控制在每年缩减10%至18%的幅度。而以北京2020年人口总量控制为2300万人、截至2015年底已达2170.5万人的统计口径计算，未来户籍迁入的缩减比例还将进一步增大。
由此计算，每年通过积分落户能够留在北京的预计只有二三百人，和已达千万的“北漂”人群相比，是名副其实的万里选一。
值得乐观的是，虽然看上去只是一扇玻璃门，但它毕竟取代了之前的坚厚墙壁，让“北漂”有在自己工作和居住的城市得到户籍福利的可能。
（作者系资深媒体人。本文只代表作者本人观点。责任编辑邮箱：tao.）
黎岩：在大厂、三河、香河，除了飞涨的房价，它们并未获得更多发展动力。这也使得房价的支撑力变得薄弱。
【编者按】2015年7月，中共北京市委宣布，北京将在通州区加快建设“行政副中心”，这一政策后来被民间形象地解读为“北京迁出北京”，或者说把“作为首都的北京”和“作为北京的北京”拆分开来。“迁出”和“拆分”对于北京这座城市来说，或许是必有之义。然而，这次大搬迁最终能否达到决策层所期待的效果？目前生活在北京市的两三千万人口，他们的生活已经、即将受到何种深远影响？在官方规划公布一年之际，FT中文网邀请资深媒体人黎岩撰写，试图梳理这一政策出台的政治、历史渊源，并分析这一重大行政决定与一代人的生活轨迹之间错综复杂的关系。以下是本系列第六篇文章。
2015年中时单价不足6000元/平方米的河北省香河县，现在已经全面超过两万元。即使如此，来势汹汹的买房人还是把售楼处挤得水泄不通。8月初新开的一个楼盘，甚至有买房人为了抢先一步而砸碎了售楼处窗玻璃。而他翻窗而入去争抢的，不过是一个交纳25万元定金后或许能够排到的买房资格号码。
曾在2010年房价腰斩至每平方米四五千元的三河市燕郊镇房价，因配套设施相对齐全而迅速飙升，目前单价已经全面超过三万元。
金隅，一家小有实力的北京国企，从今年起开始欣喜于自己当初的眼光。两年前，金隅以每亩不足万元的价格在大厂县成立了一个数千亩的工业园区。至今园区主体建筑尚未落成，但地价早已涨至将近20万元。
毗邻通州“城市副中心”最近的大厂、三河、香河三个隶属河北省廊坊市的县城（三河为县级市），被统称为“北三县”。自从北京市行政班子搬迁的消息传出，“北三县”成了最早获利的一片区域，但途径却仍然是这十几年来最单调和有效的——卖房。
中介店铺迅速顶掉了一个个餐饮、超市，批量出现在楼群底商里。开着蹦蹦或电动自行车拉着看房人走街串巷的经纪人成了街面上最常见的人。几乎没有任何缓冲时间，“北三县”直接做好了准备，敞开大肚等待承接北京疏解而来的人口热潮，而头一批迈进这个行列的购房者，大多都带有强烈的投资目的。
北京市行政班子搬迁的决定在2015年7月正式宣布，但在此之前的几个月，此事已经在悄然酝酿，北京市的核心行政机关内已有传闻。恰恰在这段时间，最邻近通州新城的大厂县出现了一波房产热销行情。此前，大厂境内积压了大批待售楼盘，价格已经在五六千的位置上横盘了几年。从2015年4月起，那些楼盘迎来了大量北京买房客，几乎都是人均两套起买，挑最好的位置，最好的户型。两个月内，就把单价抬高了两千块钱。
2015年7月，搬迁消息正式宣布，投资者和河北房地产商的角力也由此开始。
突然疯狂起来的大厂房价迅速占据了广大媒体的重要位置。后知后觉的市民再携款奔赴河北时，却发现大厂县还没卖出去的楼盘迅速进入捂盘惜售状态，或是在一周之内就凌空跳涨三四千元，甚至有的楼盘还要先花十万元去买一个购买资格。远程而来却没买到满意房子的人自然怨声四起。其中最主要的一种说法，就是“早早知道消息的公务员老爷们又捡到了天底下最好的好事”。
接近北京市高层的人士向笔者透露，面对外界这种质疑，北京市曾统计了在大厂买房的公务员名单，但最终不了了之。
2015年下半年，北三县的房价在大厂的率领下，走出一条陡峭上升的直线。接踵而至的限购措施只是让涨势停住脚休息了一下。北三县的限购措施是“每个家庭只许买一套房”。这个限购令不仅没有起到限制的作用，反而更像一个提醒。和北京只许本地户籍和连续缴纳社保的外地户籍购房的措施相反，北三县的限购完全没有起到减少购房人资格数量的作用。不少人发动了家族几代人过来购房。甚至，因为河北省的相关监督措施并不到位，在当地只要几十块钱就能够买到一个假离婚证并办好全部手续。
在北三县发生的这些，足够证明一件事情：起码在现阶段，这个关于北京市城市规划的大消息，在毗邻的利好区域，最终只被转化成了一场事关房价的狂欢。
而这也许是又一场悲剧的开始。
作为全中国最大的一块“飞地”，北三县从历史上就一直处于地理位置的极大尴尬境地。
1958年和1967年，京津冀经过了两次剧烈的行政版图变化。原来属于河北的通州、大兴、房山、顺义、怀柔、延庆、平谷、密云划给北京；蓟县划归天津，却单单把北京和天津中间的三河、香河、大厂三个县留在了河北，形成了现在京津之间的那块“飞地”。
在行政归属上，北三县归廊坊市管理，但在实际中，廊坊常有鞭长莫及之感。北三县成了事实上的“三不管”边缘地带。
从上世纪70年代到90年代，把北三县划给北京，解决“飞地”问题的提议绵而不绝。从河北来说，版图的缩小总归不是好事，何况燕郊已经以北京人栖居地的定位大肆发展房地产，为当地揽入大量税收。而从北京来说，对这在地图上边缘的一小块土地也没有太多收编的热情。政府部门没有动力，民间再大的呼声也无济于事。
时至今日，北三县已经彻底失去了在行政版图上并入北京的可能。并入北三县，就意味着扩大北京版图、接纳新增的上百万人口，这无疑和北京疏解功能疏解人口的大方针背道而驰。
最终，北三县的归属以一种妥协的方式存在。从今年起，通州与北三县实行统一管控，统一规划，以“规划一张图”的一体化规划，减少北三县过度开发房地产后给通州带来的潜在压力。
然而，这种尴尬的设定，在中国的政治版图下，就代表着北三县仍然会是“三不管地带”。从城市发展上看，被地方政府和政府官员最看重的人事权和财权仍然握在河北省手里，但城市要怎样规划建设却全要听北京的。按照北京的发展逻辑，这样一来北三县就基本排除了发展工业的可能性，而原本得心应手的房地产业也受北京限制人口的思路制约，无法再随心所欲地继续。从行政管理上，北京市为省级直辖市，但北三县仅仅是廊坊市下属的县级市，仅仅相当于通州区下属的乡镇街道，和北京市之间横跨两个行政级别。这就带来资源调配和官方话语权的巨大落差。
权责利上的不一致，以及行政地位上的极大不平等，必然会带来今后双方磨合中无法消解的矛盾。
目前看起来，关于北三县的利好一个接着一个——北京将建的“大七环”会从北三县穿过，“城市副中心”的行政办公楼距离大厂县仅有几公里，京唐城际、京秦高速等都在规划建设当中。未来几年间，北京二中、人大附中等优质教育资源也有可能到北三县设立分校……这些都会在人们的脑海里画出一幅北三县繁荣发达的蓝图。这些消息，直接成为了推涨房价的最有利武器。
然而，对比二十年前的通州，就正处在如今北三县看似一片大好的境况。可是，通州完全错过了八通线开通、京通快速路建成等能够掌握的利好，甘心情愿地把自己设定为北京人的大型居住地。直至2014年，整个通州仍没有一座高档写字楼、没有一家五星级酒店，也没有任何成熟的产业，甚至连一家上市公司都没有。
城市副中心地位未确立之前，通州坐拥长安街延长线的优越地理位置，却在全市各区县中财税排名垫底。而这种单一的业态也使得通州的房价变成北京近郊区县中最跌宕起伏的。2008年金融危机后，单价仅一万出头的通州楼盘一夜之间降价4000多元，引来购房者打砸售楼处。这在北京多年来涨声一片的房地产市场上，是绝无仅有的黑历史。
而今的北三县，甚至还不如当时的通州。此前通州的购房者，大多是来京“北漂”的第一代，辛苦几年后用积蓄给自己在北京安一个小家。但现在的北三县，在通州城市副中心还没成型的时候，已经呈现出了明显的投资甚至投机状况。买房人多数不是为了自住，而是坐等升值。从现在看，北三县没有任何关于产业或商业的规划进展，而在未来几年也看不出有这个迹象。现有的规划设计上，北京更多地是从绿色、舒适的角度定义北三县，并尽力快速提升当地的城市基础设施，缩小和通州之间的发展落差，以此来为北京服务。
因而，值得谨慎的是，尽管无数巨大利好从天而降，但北三县除了近期内依旧会飞涨的房价，并没有获得更多的发展动力。而这也使得房价的支撑力变得薄弱。一旦出现任何政策层面上的风吹草动，或是经济环境上的细微变化，北三县都将成为率先承受阵痛的区域。
（作者系资深媒体人。本文只代表作者本人观点。责任编辑邮箱：tao.）
打开地图看一下，绕北京的大七环统统被列入新城的范围。那么，“都是新城”和“都不是新城”又有什么区别？
【编者按】2015年7月，中共北京市委宣布，北京将在通州区加快建设“行政副中心”，这一政策后来被民间形象地解读为“北京迁出北京”，或者说把“作为首都的北京”和“作为北京的北京”拆分开来。“迁出”和“拆分”对于北京这座城市来说，或许是必有之义。然而，这次大搬迁最终能否达到决策层所期待的效果？目前生活在北京市的两三千万人口，他们的生活已经、即将受到何种深远影响？在官方规划公布一年之际，FT中文网邀请资深媒体人黎岩撰写，试图梳理这一政策出台的政治、历史渊源，并分析这一重大行政决定与一代人的生活轨迹之间错综复杂的关系。以下是本系列完结篇。
今年夏天，房山区长阳镇的十几个小区都特别不消停。几千名业主忙于各种性质不同的维权，但核心诉求只有一个——孩子上学。
万科长阳的两个楼盘曾在卖房时承诺业主可以上开发商共建的重点学校北京小学，并出示了丰台区教委、西城区教委、开发商和北京小学签署的四方协议为证，为此不少业主甘愿接受比周边贵出一成多的房价，但搬进去没几年，高价买了学区房的业主却被挤到名单之外。
建在长阳西站周边的两个小区，曾有官方公布的教育规划显示，2014年小区旁边将开工建设两所中小学，但至今那里还是一片被圈起来的荒地。不少孩子不得不钻过京广铁路的下穿桥洞，走过一段无护栏、常积水、没路灯的危险道路，到20分钟步程之外的长阳中心小学求学。
房山区曾是2007年北京规划的重点发展新城之一。当年，北京市共规划了11座新城，其中房山区的交通相对发达，环境建设也相对齐全。近十年来，房山先后引进了北京四中、北京铁二中、北京三十五中、北京小学等30多所优质学校开办校区或分校。此后不久，长阳镇先后诞生了多块“地王”，房价从2007年公布规划时的三四千元，几年间被推高至两万元上下。
然而，几年后纷纷走出家门维权的房山新居民有力地证明了此前区政府做出的不少承诺均未落地，这里的发展并不令人满意。
理论上讲，北京不仅仅只有通州能够承接被疏解出去的产业和居民，整座城市预备了昌平、大兴、怀柔、密云、门头沟、平谷、延庆、房山、顺义、通州和亦庄等11座新城。而在北京周边，更有隶属于河北和天津的13座新城担当起第二道防线。然而，至今为止只有通州引起了广泛的关注。
房山居民的遭遇，恰恰是除通州以外的新城迟迟不见发展的首要原因。各种资源和力量的投入，往往在现实中被消磨、被降低，最终丧失了应有的吸引力。
21世纪，不再会有类似于美国大淘金时代时人们自发聚集而形成城市的可能。现代化大都市，早已成为考验和衡量管理者综合水平的复合性课题。城市规划和治理也成为一门具备高度专业性的综合学科。
从专业角度讲，规划和设计城市需要考虑天际线、通风廊道、城市功能、综合景观等诸多因素。而从最实际的角度出发，规划者至少需要足够的引导力，能让资源和人口的配置方向符合自己的预设规划。而引导力的构成，无非是交通、医疗、教育、定居成本、生活成本等等能左右人们决定的资源。
北京周边新城的最大缺陷，或者说与通州新城最大的差距，就在于自身定位的模糊和提升路径的阙如。
按照北京在2005年出台的总体规划，和在此后两三年间不断细化的地区规划，截至2020年，北京应该是一个中心城区仅余少数功能，四周被11个功能各异、特点不同的新城所环绕的发达城市。在11个新城中，分门别类地集聚新的产业，不断增设医疗、教育、文化等优质公共设施，最终使得居住在新城的人们达到职住平衡。而连接新城和中心城的路网或公共交通线路发达而迅捷，各个区域间功能错落而均衡。
单纯从地理位置和产业布局上说，北京的郊区和津冀沿线有不少地域的发展潜力绝不亚于通州，例如将落定新机场的北京大兴和河北固安，已经成为城市交通走廊的河北廊坊和天津武清，有着冬奥会概念的张家口……但是他们至少到目前为止，并没能成为像通州新城那样高度受瞩目的未来之星。
房价一路飞涨的通州新城和廊坊北三县区域，现在在中介口中被称为“公务员城”。城市副中心搬迁的消息，使得这里确定会迎来一批定位准确、面目清晰的定居者。其他城市配套延展服务，都可以根据这个主要群体的需求来量身定制。
而这一点，目前在北京其他10座新城和津冀13座新城身上，都无法清晰看到。但是非常值得警惕的一点是，这些面目模糊的新城，房价早已水涨船高。
在此次“北京迁出北京”的大背景下，为什么疏解和如何疏解都还是混沌的谜题，但只有疏解两字才是板上钉钉的事实。他们揣着种种收集到的利好，盘算着未来也许能够得到的收益。
一路领先的是以三河市燕郊镇为代表的“北三县”，来自有着北京党政机关搬迁的“京东”概念。当那里在一年之内上涨了200%以上之后，投资客的目光从京东转向京南，固安、涿州、永清等陪在新机场旁边的区域进入价格上涨快速通道。一年内，京南也上涨超过100%后，人们的追踪点又挪到了京北，这一次的理由，是2022年要举办的冬季奥运会。
“戴着黄色安全帽的工人三五成群地在工地里进进出出，以异样的眼光看着纷至沓来的购房者。他们会问：‘你们为啥都爱买这儿的房子？’”这是北京一个媒体记者在怀来郊区捕捉到的情景。两年前这里是距离县城40多公里开外的荒地，而在上周房价已经突破12000元/平方米。
来自北京市中心的人们是购房主力。看涨的心理预期，相对低廉的房价，是给他们注入的无限动力。
尽管北京周围的新城房价最近20个月来动不动就以翻番示人，但是比起城里仍然小巫见大巫。200多万元的价格，在京郊周边新城足以买一套联排别墅，但是在北京市五环以内只是一套二手两居室。
暴涨的热情，与热情相呼应的房价，也许在一段时间内还能持续下去。但是，能够持续多久？这种暴涨是真的有切实支撑的吗？
我不看好，因为其间有太多虚无的许诺。
承诺中的各个新城似乎有无限生命力，他们被想象成是一只只从北京发散出去的手，但是，他们真的能够抓牢什么吗？
一个在通州新城确立“城市副中心”之前所发生的小故事，也许能够从中玩味出一二。
广渠路二期，被设计为连接通州与城区的交通大动脉，从市中心一直插到位于潞城镇的北京市委市政府新址。这条道路全长仅有11.96公里，从2009年起每年都会登上北京市政府工作报告的首要位置，作为市长向千万市民做出的重点承诺。但是，这条路先后五次推迟竣工日期，到了2015年时连基本的拆迁还没完成。
日下午，北京市长王安顺到广渠路二期查看工程进度。
一行人来到东五环外的双桥东路时，发现了这条路迟迟不能通行的症结所在：一片厂区横亘在规划中的道路上，厂区里密密麻麻像筷子一样插满了树木，树与树之间的距离只有成人手掌那么宽。因为种植太密集，大部分树早已枯死，只余干枯的树干。
这是拆迁中常见的潜规则。拆迁征用土地时，树木可以获得补偿。种一棵树的成本大约在几块钱至十几块钱之间，但拆迁补偿的价位在25至30元左右，套利空间巨大。
广渠路二期的这段肠梗阻，就是被拆迁企业抢种树木的结果。拆迁赔偿的剧增使得工程无法继续。
王安顺大发雷霆，当即在现场坐等查这家企业的属地管理权，结果发现是一家外资和一家北京市国企联合成立的合资企业。一个小时后，这家市属国企的董事长已经接到训令，满头大汗地出现在工程现场，受到王安顺劈头盖脸的训斥。几天后，这片密密麻麻的树林被无条件地连根铲起。
几个月后，当北京市行政机关搬迁的消息公诸于世，很多人才玩味出了这则消息背后的深意。是时搬迁已经在酝酿之中，王安顺一行是专为清障而去。
事实上，除了这家可以立即由王安顺发火而解决的北京市属企业，广渠路二期上还有中央级机构，他们并不直接受北京市管辖。其中就有一家，多年来一直坚持高于赔偿标准四五倍的拆迁补偿金，作为拆迁实体的街道从行政级别上远低于这家机构而没有足够的对话权。
目前，广渠路二期已经确定可以在今年年底通车，但几乎可以肯定的是，假若没有“北京搬出北京”的巨大力度，这条将极大改善市民出行状况的道路仍会被搁浅在图纸上，以百万计的通州居民会继续遭遇京通快速路和朝阳北路每天早晚高峰的拥堵。
中国体制素以有“集中精力办大事”的能力而自傲，不过，起码对于北京市这个有着上百家中央部委和国企、近2000名省部级以上级别干部的城市来说，各种力量错综交叉，北京市行政机关在管理上并不具备洪荒之力。
除去现实运行中的行政力量掣肘，还有各种不确定因素——短暂而影响力并不大的冬奥会，真的能带来周边的巨大变化？要知道，北京办了一场“无与伦比”的奥运会，却连南城的落后面目都没能改变。兴建中的新机场，真的能让周边成为产业聚拢区？ 拥有首都机场几十年的顺义，曾经以“临空经济区”的定位自诩，也只是兴盛了几年，就后劲不足，摔落尘埃。
原宣武区的宣武门一带，借由新华社和相关几百家广告公关、媒介公司的驻扎，提出建立“传媒大道”，在近十年的时间里都列为本区的重要发展规划。丰台丽泽地区，看到金融街拥堵严重、不堪重负的状况，凭借近十分钟车程的便利交通条件，提出建设丽泽商务区，作为金融街的延展。这个项目已经陆续获得了几百亿的各界资金投入，但至今仍是扶不起的阿斗。朝阳区金盏地区，背靠望京，地价相对低廉，于是设计出“数据后台园区”的定位，针对周边的商务区和科技公司开展配套服务。这一规划多次登上北京市政府工作报告，且被作为北京市经济转型升级的样板工程，但多年来丝毫不见起色。这些地区，面积远远小于11个新城，地理位置显著优越，开出的利好条件足以服人，但纷纷失败告终。试问，在宏观经济走低的大背景下，有什么力量能支撑北京周边环绕的新城？仅凭目前空洞的利好？
一纸远景规划，距离梦想成真，往往隔着山高水远的距离。最终被行政意志判决搬出北京的，是“北京”而非“首都”，这本身就从侧面上印证了理论与现实之间的差距。
此前多年，虽然北京深陷“大城市病”，也曾获开“功能疏解”的对症药方。但是当时无论专家还是社会舆论，都更加倾向于“中央政府搬迁”，而最终是北京市党政机关要搬到距离管辖区30公里之外的地方另辟新址，这背后的逻辑自然是——搬地方政府要比搬中央政府简单得多。
北京的疏解刚刚开始，党政机关的搬迁也还在日程上。前几天，关于上海到2040年前只增几十万人口的方案一公布，就引来各方批评。但实际上，以国情论，任何超过本届任期五年的方案，几乎从大概率上就会是一顿空说，多少年来概莫能外。
打开地图看清楚，绕北京的大七环统统被列入新城范围，“都是新城”和“都不是新城”又有什么区别？哪儿有那么多人口需要疏解？哪有那么多产业可供吸纳？所以，除了确已定位的通州新城，以及由此确实能被影响到的人群之外，对于其他新城最好还是冷静待之。
（作者系资深媒体人。本文只代表作者本人观点。责任编辑邮箱：tao.）
沈晓杰：此次“去库存新政”失败，为我们对房地产“顶层设计”中所存在的问题，提供了反思和重新设计的契机。
【编者按】针对现今“民怨沸腾”的楼市，中国最高层做出了一系列最新的“重要批示和部署”，从某种意义上说，意味着自去年中央经济工作会议所制定的、以去除行政限制、鼓励购房的“去库存顶层设计”的终结。此次“去库存新政”的失败，也再次提供了一个重新检讨房地产市场和住房供应模式的机会。“楼市之惑”深度系列报道意在梳理自1998年大规模房改启动历程和房地产市场发展史，使得读者在住房政策、房改及楼市发展的历史比较和反思中，获取曾经被忽视的更多启迪。本文为该系列报道第一篇。
在比通常公布的日期一拖再拖后，中国国家统计局每月一次在既定日期公布的“全国房地产开发和销售情况”和“70个大中城市住宅销售价格变动情况”这两份统计报告，终于在上周后半周陆续对外发布。有人猜测，这是国家统计局“太讲政治和大局意识”的缘故，也有人认为，这可能是其贯彻中央全面深化改革领导小组前几天刚刚推出的“提高统计数据真实性的意见”所致。但无论如何，最终不管是“丑媳妇”还是“靓妹子”，总是要见人的。
社会舆论和“最高指示”的双重高压，使投资性去库存打上句号
本月公布的中国房地产统计数据之所以备受重视和异常敏感，是因为从某种意义上来说，它是自去年中国中央经济工作会议所制定的、以鼓励投资为特色的中国房地产政策“去库存顶层设计”的一个转折性的终结。
被社会舆论和国内外媒体广泛质疑的中国房地产市场监管层，在对半年多来逐步波及全国众多大中城市的房价暴涨现象“无动于衷，无所作为”后，中国最高层对现今“民怨沸腾”的房地产市场，终于做出了一系列最新的“重要批示和部署”。
9月30日住建部召开的全国热点城市房地产工作部署会精神上，透露出中国最高层已经对今年以来部分城市房价过快上涨的势头高度关注。此次会议特别把这些热点城市的“重大责任”，前所未有的上升到“这些城市的房地产市场如能稳定住，对国家是重大贡献，如果稳定不住就是失职”的讲政治的高度，并特别强调对调控不力、过高房价仍遏制不住的地方，要督办、约谈，直至启动问责。
也就是在这次会议上，中国住建部明确提出了“尽快遏制房价过快上涨的目标”，这就是“房价环比不增长，逐步有回落，努力回归到合理区间”。这样的说法，已经多年未见。上次中国政府提出房价回归合理水平，还是在前总理温家宝执政时所进行的房地产调控。为落实此项目标，住建部具体提出了限购、限贷、确保土地和新房供应、遏制各种违规资金进入房市和整顿开发商和中介等多条措施。涉及全国20个左右大中城市的“国庆长假周最严房地产调控风暴”，由此拉开。
“最高指示”和社会舆论双重高压之下出台的这轮“最严房地产调控风暴”，从某种程度上来说，宣告了去年四季度开始的去库存房地产调控的“纲领性意见”，已经到了一个新的转折点，或者是告一段落。
数据揭密：投资性去库存，“高风险”未能化解楼市高库存
但这项短命的、以刺激房市和鼓励投资为特色的房地产市场调控新政，究竟给中国房地产市场带来了什么样的结果？这份“成绩单”的正负影响究竟如何？中国国家统计局最新公布的“月份全国房地产开发投资和销售情况”统计报告的数据，为理性分析和破解投资性去库存所带来的影响和正负效应，提供了相对理性和客观公正分析的基础和依据。
衡量去库存的首要和最直接的指标，当然还是要看房地产市场商品房库存的去化。现在一般人说到房地产库存这个重要指标时，通常以商品房待售面积来代表，以为当今中国商品房的库存面积，也就在六七亿平方米左右。其实，这样的算法是非常狭隘和不科学的。
只要到中国的各类城市走马观花转一下就会发现，在GDP政绩观的刺激下，发展乏力的各地政府都把房地产作为拉动经济增长的摇钱树。此举导致的结果是大大小小各类城市，成群成片未能完工的烂尾楼盘比比皆是。而这些楼盘，正是中国房地产市场最大的库存所在，它比国家统计局统计报告中的“商品房待售面积”，要高出一个数量级。在中国官方的统计报告中，一般它是以“房屋施工面积”来表现。
如果说，在房地产市场库存的统计数据指标上，“商品房待售面积”是狭义和显性的话，那么“房屋施工面积”则是广义和隐性的。而恰恰是后者，更能反映房地产市场库存问题的严重性所在。
那么，去年四季度提出、从今年伊始就大张旗鼓强力推行的“去库存”房地产新政，究竟消化了多少房市的积压库存商品房？
根据最新统计报告，今年1-9月，尽管全国众多大中城市的房地产市场的投机炒作达到了空前的“炒翻天”地步，商品房的销售面积更是暴增了26.9%，罕见的达到了10.5多亿平方米（其中住宅销售面积暴增27.1%，高达9.3亿多平方米），但中国房地产市场的库存，却并没有怎么下降，甚至大多数还又上升了。
从商品房待售面积来说，根据上述报告，到9月末，中国商品房待售面积为69612万平方米，虽然比8月末减少1258万平方米（其中住宅待售面积减少1177万平方米），但是和去年同期相比，却反而增加了4.7%（去年同期为66510万平方米），而且，这还是在去年同期暴增16.4%后的又一个累积增长。这方面比去年同期库存略有减少的，就是商品住房了。但其幅度也和一般人以为的“日光盘”的火爆市场效应相差甚远，到9月末，中国商品住房的待售面积为41367万平方米，只比去年同期少了可怜的2.6%（去年同期为42474万平方米）。
而更能说明中国房地产市场库存严重性的“房屋施工面积”数据，则是全面上升，无一减少。据这份统计报告，1-9月份，中国房地产开发企业房屋施工面积同比增长3.2%，达到了惊人的71.6亿平方米（住宅施工面积49.1亿平方米，增长1.7%）。
这组数据说明，尽管此次中国政府以前所未有的力度推广了近一年的去库存，尽管此次去库存弄得民怨沸腾，但最终结果是，中国房地产市场的整体库存，不仅没有减少，反而有所增加。这似乎也在说明，就是让那些投机炒房者把中国楼市炒翻了天，也救不了房地产市场整体积压库存的大势。如此得不偿失，想必也不是当初“去库存新政”的设计者所能预料和想象的。
最新公布的其他房地产数据，也着实不让人放心。虽然一些楼市的火爆吸引了更多的房地产投资，但1-9月全国房地产开发投资同比名义增长也只有5.8%（为74598亿元）。这不仅和同期全国8.2%的固定资产投资（不含农户）增长相比相差不少，而且纵比2014年同期的12.5%增长率，更是不及其二分之一。
此外，全国房地产企业的土地购置面积也继续呈现下降态势。据统计，1-9月全国房地产开发企业土地购置面积同比下降6.1%，为14917万平方米，虽然下降幅度比过去减少，但如果告诉你这是在去年同期已经大幅下降33.8%的基础上，再一次的探底下滑，估计也就没有人能对此“一笑了之”了。
当然，最能展现此轮去库存“负能量”的，还是众多中国大中城市的房价史无前例的空前暴涨。本来，这些城市的房价就已经高居“全球房价最难负担城市”的前列，经过“去库存新政”后所带来又一轮百分之几十的暴涨，更是如同即将吹炸的气球一样，处在“临爆”的边缘。这也就难怪国家统计局的“2016年9月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”的统计报告，不仅通常公布的时间有所推后，而且还罕见的把10月上半月全国15个一线和热点二线城市住宅销售价格变动情况一并公布出来。不知道这是要向公众表示，“最严房地产调控周”后全国这70个城市的房价环比幅度已有所下降，还是借此对执行中央“房价环比不增长”不力的城市进行“敲打”。
不过，这次国家统计局在公布这70个大中城市房价变动数据时，最奇怪的还是，把以往固定在数据前面的新建商品住宅和二手住宅环比和同比价格变动的情况说明全部去掉，只是在相关人员解读这份报告时才略有提及。但这也不能掩盖，9月份，在国家统计局调查的15个一线和部分热点二线城市中，新建商品住宅价格涨幅在2%以上的城市有14个，而且在其他55个城市中，涨幅在2%及以内的城市有40个；而从同比看，国家统计局这份报告的数据是：15个一线和部分热点二线城市中，新建商品住宅价格涨幅在10%以上的城市有14个；其余55个城市中，新建商品住宅价格同比涨幅在10%以内的城市有42个。
大概就像国家统计局“羞于”对这份数据像往常那样加以说明一样，处在房价暴涨之中的大中城市居民，对这份“权威统计”的真实性似乎早已没了兴趣。
比国家统计局的“70个大中城市新建商品住宅价格指数”更能反映中国房地产市场价格波动的是，来自中国房地产业协会涵盖了全国336个直辖市和地级市的一手数据。根据该协会所公布的2016年9月“全国住宅房价行情城市排行榜”，在全国这300多个城市中，房价比去年同期暴涨了40%以上的，就包括北京、合肥、珠海和厦门等10个城市；另外还有9个城市，房价同比的涨幅也高达30%以上，其中包括上海、深圳、南京、苏州和石家庄等城市；武汉、天津、福州和郑州等9个城市，房价的涨幅也超过20%。根据该项统计，全国共有58个城市（包括前面所列）的房价涨幅超过了10%。
根据国际惯例，很多国家的房价，常年处于“冬眠”状态，长期稳定在一定的价格区间。房价年涨幅达百分之十几的城市，就可以登上全球房价上涨最快的城市之列。据不久前的媒体报道，根据国外某地产机构(Knight Frank) 近期公布的全球城市年度报告，2015年全球城市房价上涨4.4%，房价涨幅只要超过16.1%，就可以“荣登” 全世界房价涨得最快的前10大城市之一。如果该机构可以把中国上述的城市都统计上，全球房价上涨最快的前几十名城市，大概要被中国“承包”了。
中国众多大中城市房价还有一个重大的问题，就是它的“超级增长”，是建立在房价本身就已经是“全球房价最难负担城市”的基础之上的。所以，它所导致是尖锐的社会矛盾和问题的严重性，就要比国际上其他城市房价上涨所带来的民怨更烈。
官方和民间的统计数据都明白无误的表明，去年四季度开始的中国房地产去库存新政，已经走到了尽头。中国的房地产市场，如何才能真正实现“健康发展”，中国的住房政策，怎样才能实现让人民满意，这些问题，已经到了非解决不可的时候了。
中国房地产到了非重启“顶层设计”不可的时候了
对于目前中国房地产市场所出现的严重问题，尽管公开报道不多，但也掩饰不了中国最高层对此的焦虑。
最近，全国各地从深圳到广州，从南京到苏州，从济南到石家庄等，众多城市都出现了密集严打开发商违规行为的浩大声势。有人更是把今年深圳对开发商的严打，和去年东莞扫黄相提并论。也有人认为，就像扫黄抓小姐，股灾拿下做空者一样，政府在为今年房地产政策的失败和“房灾”找替罪羊。
其实，中国最高层也在对目前的房地产市场问题进行反思，试图找到从根本上解决问题的办法。但他们的着力点，似乎还是在因城施策、分层而治、甚至是一市一策的习惯思维上。
一般人提起中国的房地产问题，常常也把责任归罪于地方政府，但问题真的如此吗？
在中国各级政府的房地产市场和住房政策的考量中，通常有三个指标决定和左右其政策和市场的导向。这就是地方的GDP发展，政府的债务化解，最后才是住房民生。如果中国最高层看重的是房地产的发展对GDP的拉动，对经济增长的贡献率，那么，地方政府在房地产政策和市场考量上，首先想到的，就可能是如何通过抬高房价提升GDP，同时也正好捎带消化政府债务，至于市民的住房民生和权利问题，则就可能处于无人问津之地。
非常不幸的是，在当今中国官场的政绩考量中，GDP和政府债务要比住房民生来得实实在在的多。甚至可以说，在目前对地方政府的房地产相关政绩的考核中，有关住房民生的指标，很多都已消失的干干净净，甚至有些地方做做样子的公租房和廉租房，也逐步消失的无影无踪，更不要说经济适用房了。
从这点来说，在房地产市场的“顶层设计”中，如果没有在民生方面制定和实施必须达到的指标（如房价收入比，经济适用房和公租房在新建住宅中的比例等等），那么，再怎么从地方政府上“动刀子”，都解决不了住房和房地产市场的根本问题；
再比如，在遏制房价过快上涨方面，中央政府要求地方各级政府实施的对应之策，主要是在限购限贷上做文章。但几年下来，随着“假离婚”之类的变通对策盛行，其效式微。而今年8月的加拿大大不列颠省对温哥华外国人购买住房征收额外的15%的物业转让费，当月就使温哥华的房价发生“雪崩”，28天内暴跌了20.7%。而这样的税收法规制定，地方无权制定，只有中央政府的“顶层设计”，才能制定和实施新的房地产相关税收政策，“立竿见影”遏制房价无序暴涨，并促使其真正回归到合理价格的水平。
所以，在房地产市场和住房政策上，一味的指责地方政府是不公平的。解决中国房地产问题的关键，还在“顶层设计”。
发展中国的房地产，究竟是为了GDP的增长，或化解地方政府的债务，还是唯老百姓的住房民生和居住人权是举，把解决老百姓的居住问题作为唯一的目标？中国高层在“顶层设计”中这个问题不解决，房地产市场的属性和定位就难以走上正道。
如果是为了GDP和政府债务，中国楼市势必要允许炒房和投机，以实现GDP的最大化和政府债务最大程度的消减；如果是以住房民生为纲，使房价回归到普通百姓买得起的合理水平就会成为房地产调控的“主旋律”，从住房福利保障政策到遏制炒房投机新的税制，都会应运而生。
而现实是，尽管今年5月中国的“权威人士”就在人民日报上呼吁让房子从投机炒作属性抽离出来，“回归居住属性”，但楼市政策的“顶层设计”，无论是在“大政方针”，还是具体的政策法规，都没有与之相配套的内容出台。这也在某种程度上导致了后来疯狂的房地产市场乱象，在全国众多城市“传染蔓延”之势。
多年来，笔者一直呼吁，要从根本上解决中国的房地产市场和住房问题，必须重启房地产和住房制度及政策的改革，创新发展能满足人民住房需求、可激活普通人住房消费的新的住房供应模式。
此次“去库存新政”的失败，从某种方面和积极意义来说，正好提供了一个重新检讨房地产市场和住房供应模式的“大好机会”，也为我们对房地产“顶层设计”上所存在的问题，提供了一个深刻反思和重新设计的不可多得的契机。
其实，只要认真梳理一下自从1998年大规模房改启动历程和房地产市场的发展史，就可以在住房政策、房改及楼市发展的历史比较和反思中，获取过去被忽视的更多的启迪。那么，中国最初的大规模房改，究竟能带给我们什么样的启示？在接下来的系列文章中我们会逐一呈现。
（作者系中国独立房地产研究人士。本文仅代表作者观点。责任编辑邮箱：tao.）
沈晓杰：政治文明建设及政治体制改革缺位，使政府在房改中所扮演的角色由“以民为本”变质到“与民争利”。
【编者按】针对现今“民怨沸腾”的楼市，中国最高层做出了一系列最新的“重要批示和部署”，从某种意义上说，意味着自去年中央经济工作会议所制定的、以去除行政限制、鼓励购房的“去库存顶层设计”的终结。此次“去库存新政”的失败，也再次提供了一个重新检讨房地产市场和住房供应模式的机会。意在梳理自1998年大规模房改启动历程和房地产市场发展史，使得读者在住房政策、房改及楼市发展的历史比较和反思中，获取曾经被忽视的更多启迪。本文为该系列报道第二篇。
面对现今中国房地产市场演绎出的“世界最大的泡沫”和全球最难负担的的高房价等现象，一些不明就里的民众常常把它归咎于1998年开始在中国城镇大规模推行的住房供应制度的改革。
其实，这是对中国房改历史的最大误解。
对此最感到愤愤不平的，也许就是当初作为中国住房制度改革的“总规划师”、 正式在全国拉开住房制度改革大幕的时任总理朱镕基了。在房改十几年后，平时对时局闭口不谈的他，对近些年房地产市场及高房价的一段“惊人的评价”，也许更客观形象的反映短短十几年，中国楼市及住房政策上的制度异化和历史变异。
2011年4月，已退休多年的朱镕基参加了清华大学100周年校庆。在清华大学学术报告厅与清华学子交流时，他一改退下来后对当今政策“惜字如金”的“自律”和习惯，异常愤慨的用“狗屁”来抨击目前的房地产发展观。他一针见血的指出：“这房地产(问题)根子就是房改政策错误。”朱镕基说：“我们制定了一个错误的政策，就是房地产的钱，都收给地方政府，而且不纳入预算，这不得了。这个钱就是搜刮民膏，所以把地价抬得那么高。”
“错误的房改政策”和“搜刮民膏”，是这位当年的总理和启动中国房改的总规划师，对现在房地产市场和住房政策的最基本归纳。朱镕基的慷慨直言，也点破了当今的房地产市场和住房政策，与当初启动房改之时的住房制度设计，早已是“南辕北辙”。
那么当初房改开始之时的房地产市场和住房政策，究竟是怎样设计的？它和现在的房地产市场和住房问题的现状，巨大的差别究竟在什么地方？房改大规模推行这十八年来，市场和政策异化是如何一步步走到现在这个地步？让朱镕基欲言又止的当今“房改更多的失误”，又具体体现在什么地方？
要搞清让朱镕基不便细说的上述种种问题，就必须全面回顾和反思这一二十年来中国的房改历史。只有通过历史和现实的比较，才能更清醒的认识在这一二十年里，导致当今民怨沸腾的房地产和住房政策，究竟是怎样一步一步“失误不断”、逐步跌入“深坑”、最终走向今天“异化变质”的。
朱镕基的房改初心：一切围绕解决群众住房困难而非GDP
现在左右中国房地产市场和住房政策的最基本的立场和目标，毋容置疑，是保经济、保增长。尤其是2008年出现全球性金融危机后，每当国内经济增长不振，或者房地产市场“泡沫不举”，从顶层到地方，各级政府总是会出台各种救市政策，唯恐房地产对GDP的贡献率下滑。这也使得本来就市场要素不强、自由竞争不充分的中国房地产市场，失去了一次又一次的按照有限的市场规律“去泡沫”机遇。
政府究竟应该在中国房地产市场和住房政策中起到什么样作用、担任什么样角色，是以解决老百姓的住房问题为纲，还是唯GDP和经济增长率是举？今天中国各级政府的选项和现实操作无疑都是后者。其实，在这个涉及房地产市场和住房政策大是大非的方向问题上，当初房改启动时的选项，和今天的政策及市场走向完全相反，那时候政府推动和实施房改的出发点和立足点就是如何解决老百姓的居住问题而非其他。至于房改尤其是商品房市场发展对经济增长的促进，那最多也是当初启动房改时的“衍生和附带產品”，而绝非根本的目标，更不会成为政策和市场的“出发点”。
现在说到中国的房改，一般都是以邓小平在1980年的一次讲话作为起始点。当年4月邓小平约胡耀邦、万里等谈国家长期发展规划，在讲到住宅问题时说：“关于住房问题，要考虑城市建筑住宅、分配房屋的一系列政策。城镇居民个人可以购买房屋，也可以自己盖。不但新屋可以出售，老房也可以出售。可以一次付款，也可以分期付款。10年、15年付清。住宅出售后，房租恐怕要调整。要联系房价调整房租，使人们考虑到买房合算”。上述的说法，可以说开始打开了中国房改的“门缝”。同年6月中共中央、国务院在批转《全国基本建设工作会议汇报提纲》中正式提出实行住房商品化政策。国家规定，“准许私人建房、私人买房、准许私人拥有自己的住宅”。从某种意义上来说，称邓小}