楼上漏水楼下索赔输官司 房屋共有设施出问题致害谁赔？ | 北晚新视觉
楼上漏水楼下索赔输官司 房屋共有设施出问题致害谁赔？
日讯，北京雨季又至，各种房屋漏雨漏水问题多起来，因此造成的纠纷也随之增多。在很多情况下，虽然漏水等致害纠纷发生在邻里之间，但对于这究竟是邻家之责还是共有设施设备致害，事实上不少人都搞不清楚。
北京雨季又至，各种房屋漏雨漏水问题多起来，因此造成的纠纷也随之增多
“水应该是从邻居那里漏到我家的，邻居就应该检查维修补漏，赔偿我们的损失，”有家里漏水的市民说。但另一些人则提出异议：“很可能是共有设施设备漏水，刨了自家地，好心帮你排查漏点和维修，家里弄得一团乱不说，这么多费用总不能还让我给你掏吧？”而令这类事情难办的是，很多时候不刨开家里的墙和地进行检查或鉴定，还真无法判断到底是什么或因何漏的。本报记者采访了海淀法院法官，就此类难题予以详细解析。
楼上漏水 楼下受损索赔被判驳
家住北京的孔先生近日把楼上邻居魏先生告上了法庭。“楼上房屋排水管道发生渗漏，下雨时水槽积水下渗，造成了我家房屋受损。”孔先生要求魏先生停止侵权，防止渗漏，赔偿漏水修理费。但魏先生辩解：“漏水问题早在十年前就已解决。当年孔先生曾就漏水问题起诉，法院进行闭水试验结果为没有漏水情况。”魏先生就此请求法院驳回孔先生的诉求。
在漏水现场可以看到：该户型有一条东西向过道，过道西南侧有一排水管道，不存在其他用水设施。管道由楼宇顶层内置连接各户至地下排水井，用于排放顶层雨水或积水。孔先生房屋排水管三面墙体有阴湿痕迹，排水管中部有修补凸起痕迹。楼上魏先生房屋该过道已被封堵进卧室，原过道改建为储物柜，排水管道仍置于原处，管道东、北两侧砌有一个5厘米高的围挡，与南、西两侧墙体形成一漏斗型围挡，外侧用木板把排水管道封闭其中，管道中下部有修补凸起痕迹，底部锈蚀严重，底部墙体也有阴湿痕迹。
办案法官现场勘验后，向负责该楼的居委会、产权单位的房产科、后勤处了解到，这楼建成年代久远，雨水排水管年久失修，多户存在这样的漏水现象，但由于政策和人为客观原因没更换。后法院又向相关鉴定中心咨询，答复为：公共雨水管道有使用寿命，该房屋建设时间较长，围挡并非渗漏主因，是管道锈蚀严重致雨水外流所致，打磨修补的方式不可能解决问题，应由公共管道的产权或管理单位进行整体更换。法院经过审理作出判决，驳回了原告孔先生的诉求。
共有设施致害 产权或管理方该赔
水是从楼上邻家漏下来的，但为什么法院没支持楼下住户孔先生的索赔主张？海淀法院东升法庭法官张慧聪认为，双方诉争区域内唯一的排水设施仅有连接上下楼层的排水管道，该管道外壁锈蚀严重，且类似漏水现象在该楼内还有多户。如果管道壁不因锈蚀出现破损，管道内排放的雨水不可能出现在管道外壁。此排水管道是用于排放顶层楼板所积雨水的公共排水设施，其相关权利和管理责任方为公共区域的产权方或责任方。
“所以，像此案中孔先生所诉主体就存在偏差。另据孔先生自述，诉讼期间，相关后勤或物业管理部门已进行维修，已不再渗漏。而孔先生现在要求停止侵权、防止渗漏，诉讼主体对象不符，而且已不存在侵权现象，所以法院对其诉讼请求不予支持。”张法官说，因漏水引起的相邻关系案件具有特殊之处，就在于漏水处位于穿过上下两层房屋内部的排水管道处，所以漏水成因和赔偿义务主体的确定就成为这类案件审理的焦点。而漏水致害案中漏水成因主要有三类：一是因开发商建房质量问题损失，例如建房过程中在管道内遗留建筑垃圾导致管道堵塞漏水到邻家，，则应由该房屋开发商承担损害赔偿责任；二是房屋内共有设施设备年久失修；三是房屋所有权人或使用人装修、改建、不当使用等，属于相邻关系纠纷，应由相邻的房屋所有权人或使用人按照各自责任程度承担损害赔偿责任。
“应该注意到是，并非只要毗邻而居，漏水问题就应由相邻方承担责任。相邻关系问题本质上为物权问题，所以应先行确认漏水设施的物权归属问题。”张慧聪法官认为，根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，房屋内部公共排水管道属于《物权法》第六章所称的共有部分。该部分既不属于业主专有，亦非市政公有部分，而属于业主自然共有部分，故房屋内部共有设施设备属于全体业主共有。一般而言，共有设施设备的维修由该楼宇的产权单位或管理单位负责。《物业管理条例》也规定了业主交纳的专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。“所以，这类漏水致害案件的赔偿责任主体应为涉诉楼房的产权方或管理方。
配合查堵漏点 自家刨地损失谁担？
那么，如果不是自己原因导致漏水到邻家，配合查堵漏点而将自家墙、地刨开，相关损失究竟应由谁承担？
住在北京的吴女士就有此遭遇。“物业公司上门，说楼下漏水无法正常居住、向他们报修。但查找漏点无果。他们请求我配合，要将地板掀开，砸开水泥地板，检查管路，但保证解决完漏水问题后立即恢复原状。考虑到他们的难处，我就同意了。他们让我放心，说最多也就几天。”
地板被破坏性拆除，水泥地面被砸开，室内狼藉超出吴女士想象。“我无法正常居住，只能在外租房。物业公司并未按约定立即恢复室内地板，我无数次催促都没奏效，只能继续租房长达9个月！”吴女士起诉要求物业公司支付22500元房屋租赁费。但物业公司当庭表示自己负责“园区公共服务”，而吴女士主张自有房屋内的问题，与他们无关。
吴女士要求物业公司赔偿房屋租赁费，得到法院予以支持。
在日常生活中，这类因“好心协助配合”而导致的纠纷并不少见。吴女士从方便物业和邻居的角度出发，尽己所能为他人解决问题提供便利条件，可没想到“好心”和“善意”竟给自己惹来麻烦，有房不能住，还要承受巨大的精神压力，天天求物业尽快解决问题。东升法庭法官黄杨认为，对于“好心积极协助配合查堵漏点”这类善举，应当鼓励和弘扬，有助于提高社会公众的诚信意识和互助意识。“而另一方面，考虑到我国公民的法律信仰尚未完全建立，诚实守信的市场交易规则还有待形成，为避免产生纠纷诉讼，为他人提供便利的同时，应尽可能通过书面协议明确双方权责，并及时固定证据，避免日后因举证不能承担不利的法律后果或增加维权成本。”
来源：北京晚报 北晚新视觉网
北京雨季又至，各种房屋漏雨漏水问题多起来，因此造成的纠纷也随之增多
“水应该是从邻居那里漏到我家的，邻居就应该检查维修补漏，赔偿我们的损失，”有家里漏水的市民说。但另一些人则提出异议：“很可能是共有设施设备漏水，刨了自家地，好心帮你排查漏点和维修，家里弄得一团乱不说，这么多费用总不能还让我给你掏吧？”而令这类事情难办的是，很多时候不刨开家里的墙和地进行检查或鉴定，还真无法判断到底是什么或因何漏的。本报记者采访了海淀法院法官，就此类难题予以详细解析。
楼上漏水 楼下受损索赔被判驳
家住北京的孔先生近日把楼上邻居魏先生告上了法庭。“楼上房屋排水管道发生渗漏，下雨时水槽积水下渗，造成了我家房屋受损。”孔先生要求魏先生停止侵权，防止渗漏，赔偿漏水修理费。但魏先生辩解：“漏水问题早在十年前就已解决。当年孔先生曾就漏水问题起诉，法院进行闭水试验结果为没有漏水情况。”魏先生就此请求法院驳回孔先生的诉求。
在漏水现场可以看到：该户型有一条东西向过道，过道西南侧有一排水管道，不存在其他用水设施。管道由楼宇顶层内置连接各户至地下排水井，用于排放顶层雨水或积水。孔先生房屋排水管三面墙体有阴湿痕迹，排水管中部有修补凸起痕迹。楼上魏先生房屋该过道已被封堵进卧室，原过道改建为储物柜，排水管道仍置于原处，管道东、北两侧砌有一个5厘米高的围挡，与南、西两侧墙体形成一漏斗型围挡，外侧用木板把排水管道封闭其中，管道中下部有修补凸起痕迹，底部锈蚀严重，底部墙体也有阴湿痕迹。
办案法官现场勘验后，向负责该楼的居委会、产权单位的房产科、后勤处了解到，这楼建成年代久远，雨水排水管年久失修，多户存在这样的漏水现象，但由于政策和人为客观原因没更换。后法院又向相关鉴定中心咨询，答复为：公共雨水管道有使用寿命，该房屋建设时间较长，围挡并非渗漏主因，是管道锈蚀严重致雨水外流所致，打磨修补的方式不可能解决问题，应由公共管道的产权或管理单位进行整体更换。法院经过审理作出判决，驳回了原告孔先生的诉求。
共有设施致害 产权或管理方该赔
水是从楼上邻家漏下来的，但为什么法院没支持楼下住户孔先生的索赔主张？海淀法院东升法庭法官张慧聪认为，双方诉争区域内唯一的排水设施仅有连接上下楼层的排水管道，该管道外壁锈蚀严重，且类似漏水现象在该楼内还有多户。如果管道壁不因锈蚀出现破损，管道内排放的雨水不可能出现在管道外壁。此排水管道是用于排放顶层楼板所积雨水的公共排水设施，其相关权利和管理责任方为公共区域的产权方或责任方。
“所以，像此案中孔先生所诉主体就存在偏差。另据孔先生自述，诉讼期间，相关后勤或物业管理部门已进行维修，已不再渗漏。而孔先生现在要求停止侵权、防止渗漏，诉讼主体对象不符，而且已不存在侵权现象，所以法院对其诉讼请求不予支持。”张法官说，因漏水引起的相邻关系案件具有特殊之处，就在于漏水处位于穿过上下两层房屋内部的排水管道处，所以漏水成因和赔偿义务主体的确定就成为这类案件审理的焦点。而漏水致害案中漏水成因主要有三类：一是因开发商建房质量问题损失，例如建房过程中在管道内遗留建筑垃圾导致管道堵塞漏水到邻家，，则应由该房屋开发商承担损害赔偿责任；二是房屋内共有设施设备年久失修；三是房屋所有权人或使用人装修、改建、不当使用等，属于相邻关系纠纷，应由相邻的房屋所有权人或使用人按照各自责任程度承担损害赔偿责任。
“应该注意到是，并非只要毗邻而居，漏水问题就应由相邻方承担责任。相邻关系问题本质上为物权问题，所以应先行确认漏水设施的物权归属问题。”张慧聪法官认为，根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，房屋内部公共排水管道属于《物权法》第六章所称的共有部分。该部分既不属于业主专有，亦非市政公有部分，而属于业主自然共有部分，故房屋内部共有设施设备属于全体业主共有。一般而言，共有设施设备的维修由该楼宇的产权单位或管理单位负责。《物业管理条例》也规定了业主交纳的专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。“所以，这类漏水致害案件的赔偿责任主体应为涉诉楼房的产权方或管理方。
配合查堵漏点 自家刨地损失谁担？
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来源：北京晚报 北晚新视觉网
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工信部备案号：京ICP备号公安机关备案号：09一楼厨房顶漏水，二楼不漏，是二楼出了问题吗？如果是维修费用由谁出？_百度知道
色情、暴力
我们会通过消息、邮箱等方式尽快将举报结果通知您。
一楼厨房顶漏水，二楼不漏，是二楼出了问题吗？如果是维修费用由谁出？
一楼住户要我凿开我的厨房自己维修，这合理吗？应该是谁的责任我们单元一共四层，我住二楼，一楼厨房顶漏水，其它楼层不漏
我有更好的答案
这样可以找开发商；二是你装修的时候不当处置。想想
如果你的楼顶漏水，一般不会是你的责任（除非你做了破坏楼顶的装修），应该是上面的，破坏了原先的防水，那你应该重新打开装修 做防水处理有两种可能：一是原来的房屋 防水没有做好
但是我的房子住了十几年了，一直没漏过，也没重新装修过啊！
可能你家地板也很少漏水，所以，一般没问题。但是，一旦你地板漏水多了，就可能有问题。
谢谢！如果是我家地板漏水的话，要维修费用是一楼二楼平摊还是二楼一个人出？
这个要看责任和性质，应该先试着协商吧。
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二楼厨房顶上漏水跟三楼有关系吗，如何检查房顶漏水的原因？
提问者：梁芳润| 地点：
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我来帮他解答
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已有4条回答
回答数：18
| 被采纳数：0
检查房顶漏水的原因，房顶漏水肯定有着它的原因，要解决这个房顶漏水，那就得事前先弄明白房顶漏水原因，有些房顶漏水原因很好看，把房顶漏水原因很清楚就显现了出来，即使普通人也可以较易看出来，但是更多的情况是房顶漏水，但你就是看不出水是怎么漏进来的，下面就来介绍一下房顶漏水原因的一些情况。楼板结构问题。有可能是因为年久的原因，更可能是因为质量的原因，这个房顶漏水原因，让楼板在使用的过程中出现问题，因此造成漏水。上层楼上房子施工破坏防水层。这个原因就是很平常了，也是许多人家中房顶漏水的真正原因，这个情况就没话说了，纯粹是楼层上方的原因，解决决办法就是找他们协商，把防水层补回去，这样就能解决房顶漏水的情况了。通管道导致的房顶漏水原因。因为每一层楼都要接上管道，也许因为管道与楼板接触处没有充分地合闭，因也导至的房顶漏水。5那么房顶漏水怎么办在把房顶漏水原因查明以后，就需要针对性地来解决这个问题了，如果是楼上层施工的问题，那就要找对方，让对方做防水，如果是其他的原因，那就要找专业的补漏师傅了
| 被采纳数：1
先看看清楚是什么位置漏水。是地面还是下水管道在说。正常的情况下只要防水做好了，五年内应该没什么问题，如果确实是地面漏水，{防水液是有使用年限的}既然漏了就应该解决问题不是。止漏也并非把砖全部翘了。现在市面上有专业做瓷砖防水的，避免的瓷砖的破坏。责任吗，原房东也不应该有责任，因为你当时买房时也没有漏，现在主要是处理好问题。也花不了多少钱，毕竟还有邻里关系吗，先让物业帮忙看看具体问题出在哪。如果找到漏水位置，在定相应方案，也可先找到做防水的人员看看。
回答数：37
| 被采纳数：1
您好这种情况大多数会跟三楼有关系可能当时排水管的时候没排好或者你家厨房顶有缝隙或漏洞等原因才会导致漏水的
回答数：14
| 被采纳数：0
北欧风格卧室一般以吊灯为主，结合你内部的装修风格采取适当的灯饰，建议以圆形吊灯为主。还有铁艺灯个人觉得也还不错，有种北欧复古的感觉。希望可以帮到你！免费发布咨询，坐等律师在线服务
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我家卫生间蹲便器上方的楼顶漏水。漏水的住户从有水漏下的地方挖开了一小部分责任该怎么划分？
何律师，您好！
我家卫生间蹲便器上方的楼顶漏水。漏水的住户从有水漏下的地方挖开了一小部分，没发现漏水点。然后他说，漏水的地方是两层楼卫生间连接处的公共落水管的三通出了问题。如果喊师傅来看的话，他不负责费用。如果真是两层连接处的公共落水管三通出问题了，责任该怎么划分？
何律师，您好！
我家卫生间蹲便器上方的楼顶漏水。漏水的住户从有水漏下的地方挖开了一小部分，没发现漏水点。然后他说，漏水的地方是两层楼卫生间连接处的公共落水管的三通出了问题。如果喊师傅来看的话，他不负责费用。如果真是两层连接处的公共落水管三通出问题了，责任该怎么划分？
等待律师回复中 …
大家都在问的消费权益问题
你需要和刑侦大队沟通
要看你们的合同约定
你好，应该给予补偿。对方违建行为你们也可以继续要求追究。
可起诉主张相关赔偿；
你好！有权起诉物业公司
(09:00:00-21:59:59)
擅长：婚姻家庭交通事故劳动纠纷
备注：接受全国咨询就算削掉屋顶，也要解决漏水问题 08:07:06
杭州余杭仁和镇花园村花和雅居（档案登记为花园雅居）的新房成了“水帘洞”，本想去装修的业主蔡亚明看到这一下雨就“滴滴答答”的新房，欲哭无泪（详见昨日A2版）。
昨天，钱江晚报继续跟进报道，事情有了新进展，修补漏水屋顶的工作进入“快车道”：建设方、施工方、代建方、质监站、第三方检测机构、物业、工程监理等多方迅速行动，一方面，他们将排查小区房屋，究竟有多少套出现了漏水问题；另一方面，他们表示，将用最短的时间彻底解决蔡亚明等几户人家中的屋顶漏水问题。
至少有3栋楼顶楼漏水
其中7栋最严重
昨天，记者再次走访花和雅居小区。在蔡亚明新房中，见到了伤痕累累的天花板。蔡亚明拿出了之前修补屋顶用的防水注浆的金属“针头”，“他们每次都说修，修了不见好，漏水了再来修，一轮一轮没有尽头。”
他说，他们就是先把这些“针头”打入渗水点，然后再将防水材料注入墙壁或天花板，待材料干透，拔出针头再粉刷墙面。
莫茂春也住顶层17楼，他家的“针眼”更多，不少还植入了天花板。“房子被打了多少‘针’，我都记不清了，有些抹了灰看不出来，有些痕迹还在。”他也是从花园村搬迁过来的，女儿今年25岁，原本他等着装修好这套房子给女儿做婚房的，但是“现在要修到什么时候都不知道，婚房估计是做不成了”。
记者在小区先后采访了10多位业主，他们反映小区的3栋、9栋有四五户住顶楼的人家，屋顶也有漏水，只是情况没有7栋的严重。
5月进驻小区的物业公司表示，他们还没来得及进行“漏水大普查”。物业的一位负责人介绍，小区共有737套房子，已经分掉的约有400套，其中顶层的有十来套。“的确有几栋房子顶层是漏水的，7栋这几户最严重。”他说，因为小区有一半左右的房子还没分走，分走的房子中也是大部分没有入住，所以无法精确统计“屋漏”数据。他表示，接下来物业会协同其他机构对小区进行彻底排查，以确定具体漏水房屋数量。
施工方表示：不存在偷工减料有可能施工某个环节有欠缺
屋顶渗水常见，但修了半年不好常年渗漏不断的少有。
“按理说，普通的渗漏完全可以通过‘打针注浆’解决，严重点的全部更换顶层防水材料后绝大部分渗水也能解决，除非房屋存在非防水卷材问题的其他问题。” 一位业内人士分析说。
他分析，在浇筑屋顶时，搅拌、震动不均可能导致墙体密度不够，这类问题也可能引起屋面、屋顶渗水，另外，天气、湿气、材料等方面综合因素造成屋顶漏水也是有可能的，还有就是浇筑质量不过关等单体原因，“除非邀请专业机构鉴定，否则很难下结论。”
这位业内人士的猜测能得到证实吗？屋顶在施工中究竟是否存在瑕疵？记者采访了施工方浙江贝利建设集团有限公司。
“我可以保证任何一个环节都是按照施工要求和操作规范进行的，也不存在任何偷工减料的行为。”侯付元是贝利建设花和雅居的项目经理，他说自己从业30年，第一次碰到这样难解决的渗漏。“环保需要，防水材料由原先的火烧式改为现在的自粘性的，有可能是这种变化的工艺掌握不到位造成的。”他说通过渗漏问题反观过去，以前可能有某个环节在施工的细致度上有所欠缺。“拆迁安置房不同于商品房，不能换不能退，按理我们都是特别重视的，没想到会这样。”他觉得尴尬，觉得对不起业主。
多方表态：哪怕削掉屋顶
也要解决漏水问题
不论房子在施工环节是否出了问题，有一个关键——渗水不断的房子是怎么通过竣工验收的？最后它又会怎么处理？
杭州市余杭区建筑工程质量监督站相关工作人员表示，他们仅仅是程序监督和备案方，并没有检测资质和检测能力。“房子质量是否合格由第三方检测机构判定。”
这个“第三方”为杭州方汇建设工程检测有限公司。该公司参与花和雅居项目检测的工程师颜峰说：“2014年夏，公司进入现场检测，共737套房逐一进行，然后对个别房屋开具了‘整改意见’。从进场、检测、整改、复查，到最后形成报告，前后耗时将近两年。”
他表示，报道中提及的房子当时检测的确是合格的，针对屋顶防水是按要求进行淋水试验的，所有指标正常。他认为，渗水问题是随着时间偶发的，这一问题并不能反推当时他们检测工作的不严谨。“各个环节的要求都很高，谁敢包庇问题？包庇了是要担责的！”
昨天下午，一场由建设方、施工方、代建方、物业等多方代表参加的协调会在花和雅居进行，最后达成一致意见：全面普查小区漏水房屋数量；不惜一切代价挨个解决渗水问题。
仁和街道“农民多层公寓建设管理中心”代建方负责人纪安华说，注浆屋顶、更新卷材的维修方式会同时进行，如果这种办法依然无效，施工方将对屋顶隔热层进行整体替换。
侯付元也表态：即便削掉屋顶，也会把渗水问题解决。来源：钱江晚报&&&&作者：记者 鲍亚飞 文/摄&&&&编辑：李如&&&&
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