广州旧楼加装电梯纠纷:同意方建筑面积需超2/3
近日媒体报道了越秀区新河浦路一栋住宅加装电梯遭部分住户反对的事情，日前，该楼已经89岁高龄的业主李先生找到记者，讲述了当年加装电梯的始末。
据李先生介绍，他与86岁的老伴程阿姨住在该楼401，即可以&享受&电梯的&两户&之一。&其实电梯并不只有401和501两户可以使用，三楼也可以，不过现在业主正在住院，还未启用；一楼二楼说暂时不需要使用。&他说。据其介绍，该楼的一二楼全层为一家杂志社，楼上的401和301的住户均系该杂志社退休人员，杂志社考虑到老人出行不便且疾病缠身，对修建电梯一事非常支持。
2014年5月，在进行了批前公示和批后公示之后，电梯正式开工建设。&原本有两套电梯建设方案，但02单元有两户不同意第一套楼上六户都能使用的方案，我们只好采取了只能供01户型使用的方案，在递交资料时，一二楼和301、401、501的业主均表示同意。&李先生认为，一方面该电梯占用地方仅属于该楼东北角，并不影响02单元出行和生活，所以只征求了01单元住户同意；另一方面，从同意业主的建筑面积来看，也已超过2/3。据悉，对于该说法，越秀区人民法院在进行一审判决时并未支持，认定原广州市规划局作出扩建电梯工程的建筑工程规划许可时，违反了相关法律规定。
2014年6月，502的业主多次找01单元业主沟通，希望能合资筹建、共同使用，但直至2014年11月电梯完工投入使用，此事一直没有结果。&他们家人行动不便，我们也理解，但规划局已经做出批复且电梯已经动工，如果要改动就必须重新走程序，还要停工。如果他们能在公示期间提出意见就好了。&程阿姨说。
502的业主郝先生表示，因为家中老人年纪渐大，且行动不便，他们非常希望能有电梯出行。&我们希望能在现有的电梯上加一层，这样我们就能从天台上出电梯，然后走一层下来。&郝先生说，当时他提出自己可以多掏一些钱，但未得到正面回应。
编辑： 天房
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你可能喜欢旧楼加装电梯为啥这样难
时间： 1:17:12
来源：生活晨报
编辑：刘强
&&& 随着城市建设的发展，特别是在人口老龄化问题日益加剧的形势下，人们迫切希望实施老旧多层住宅加装电梯工程，以解决老年人上下楼梯的难题。毫无疑问，这是一项惠民工程。但这样一项惠民工程，在我国多个城市推进十分缓慢。[分析]旧楼装电梯需要闯三关&&& 旧楼加装电梯为啥这样难？笔者调查分析主要有三大难题：&&& 规划审批难。给老旧楼房加装电梯，一般都要在既有楼房上破墙开洞，还要建电梯竖井，这样做会不会对楼房安全造成影响，至关重要。如果不具备安全条件，一切无从谈起。另外，加装电梯要扩展空间，占用公共用地，影响容积率，压缩人行通道和消防、救护空间，而且有可能影响到部分居民的采光、通风，甚至电梯会产生噪音。这些都需要政府有关部门实地勘验后，符合规定才能审批。&&& 经费筹措难。城市中的老旧楼房经过房改后，绝大多数都卖给了居民，成了私产。加装电梯又是一项需要较多费用的工程。安装一部中等电梯至少需30万元左右。这个钱谁来掏，是个难题。如果全由业主分摊，负担太重，多数业主掏不起。何况一、二层业主和年轻业主不愿掏。如果由政府掏没有政策依据。如果由单位掏，只能是极少数资金充裕的单位能做到，多数单位有困难。何况很多老旧楼房早已成了杂居楼，很难对应某个单位。&&& 业主意见统一难。按照物权法的规定，住宅小区主体楼宇要另加电梯，属于附属设施。应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，方可动工。一般情况下，老旧楼一、二层的业主对加装电梯积极性不大，除了很少使用电梯之外，主要是担心加装电梯会影响楼房安全、采光，通风以及电梯噪音对生活产生的影响，同时，相对高层装梯后的增值，低层可能会贬值。因此，很多有装梯意向的小区，最终都因为业主意见难统一而搁浅。如果在征求意见时，同意的人数达到了物权法的规定，可否就动工呢？未必可行。因为老旧楼装梯条件先天不足，很难在采光、通风、噪音、消防等方面达到国家标准，因而强行施工，只要有业主告状，工程还得停下来。[实例]说服加补偿居民同意了&&& 其实，三大难题中，前两个难题通过努力，随着相关政策的完善，都比较好解决。如资金难这个问题，在一些大中城市，采取了多种办法筹措。有的城市采取政府补一些，单位出一些，业主拿一些的办法；有的地方全由单位出；有的地方由业主合理分担；还有的由企业家赞助等等。最难解决的是统一业主意见。&&& 先看两个实例。&&& 省城某部队干休所打算给一栋旧楼加装电梯。在摸底调查时，物业部门发现低层的住户阻力很大。于是他们分头挨家挨户做思想工作，并动员住高层的同志用串门的方式分头到关系好的低层住户家做说服工作，动之以情，晓之以理，从而大大消弭了矛盾。同时，他们又制定了对低层住户合理的补偿办法。结果，电梯很快加装到位，院内邻里关系和谐如常。另有一家单位家属院，原打算由单位出资加装电梯。但忽略了院内高低层住户之间的利益矛盾，没有做好沟通和协调工作，因此，一些低层住户质疑和反对装电梯。一些高层住户闻听后，愤怒不已，骂声不绝。结果是“两败俱伤，电梯泡汤”，装梯的事只好拖延了下来。&&& 矛盾无处不在。老旧楼房加装电梯过程中出现的高低层住户之间的矛盾，是天然的矛盾。这是利益使然，必须正视。在矛盾中，高层住户是矛盾主要方面。其一，高层住户人数多；其二，高层住户受益多。因此，高层住户应主动加强与低层住户的协调和沟通，协商寻求装梯的最佳方案，把低层住户的损失降到最低，绝不可倚势压人，强行实施，尤其不要用非理性手段来激化矛盾，否则，电梯即便装上了，邻里反目成仇了，又有什么意义？作为低层住户，也要换位思考。如果自己住在高层，年龄大了，上下楼不方便又是什么心情？为了整体利益，自己吃点亏，体现了高风亮节，有何不可？何况现在电梯种类很多。经过协商，完全可以安装一种负面影响极小的电梯。&&& 化解高低层住户的矛盾，有两点必须引起重视。其一，对主办单位领导层来说，不能以“出发点是好的”而忽略程序的正义。按照国家有关法律规定，给老旧楼房加装电梯，是有一定法律程序和法定标准的。如物权法76条的规定，以及有关楼房安全、采光、通风、消防等方面的规定。不能认为装电梯是办好事，就可以“任性”，想咋干就咋干，提不同意见就是“不识抬举”。其二，主办单位要组织高低层住户民主协商，寻求大家都能接受的方案，也就是最大公约数。趋利避害是人的天性。对同一事物，由于人们所处位置不同和认识水平不同，意见不可能完全一致。&&& 因此，就需要持不同意见的人们互相妥协，形成某种多数人可以接受的“社会共识”，实现某种公共生活。在民主协商的过程中，不能以压倒和战胜对方为目标，而只能互谅互让达到利益的妥协和平衡。要能听得进不同意见，甚至是反对的意见。老旧楼房加装电梯，有点反对声音并不可怕。相信只要工作做到家，干戈可以化为玉帛，风雨可以变做彩虹。[结论]工作做到位难题不难解&&& 老旧楼加装电梯，不单纯是技术和资金问题，而是一个社会问题，涉及到邻里的和谐、利益的重组、责任与义务的重构，仅仅靠热情和愿望是不行的，必须严格依法依规行事，方能成功。笔者考察了多处加装电梯工程和翻阅了大量法律法规，归纳起来，在加装电梯时，要考虑好方方面面的问题。&&& 首先单位或小区业委会（物业）向房管部门提出装梯意向报告，请房屋安全鉴定机构现场勘验。安全条件具备后，单位或小区业委会（物业）组织业主代表，依照国家有关规定（安全性能、通风、采光、噪音）选出意向电梯，提出合理的经费筹集办法，然后召开全体业主大会征求意见。根据业主们的意见，进一步修改装梯方案，尽可能照顾到各方利益。如装梯对低层业主确实造成利益损失，应考虑适当补偿办法。这个阶段要耐心做好受益不同的各类业主的思想工作。&&& 其次，在基本统一认识的前提下，单位或小区业委会（物业）正式向当地城市规划部门提出装梯申请，并公示设计方案；还要向国土部门提出用地申请；向住建部门提出施工申请；向质监部门申请备案；全部获批发证后，公开招标，聘请正规施工单位进行施工。施工结束，由规划、住建、质监等部门验收合格后，方可投入使用。&&& 最后，电梯正式使用前，就要制定合理的管理办法，把运营管理费用怎么分摊，日常如何管理，如何维修，安全注意事项都要考虑进去，并经全体业主大会讨论通过。李直您好，分享的企鹅
广州旧楼加电梯：业主未达成一致多不获批
新快报莫冠婷 何姗
[摘要]多数加装电梯未经全体业主充分协商,不少业主在公示阶段才看到设计图。因低层以影响采光通风为由反对旧楼加装电梯,同在一个屋檐下的居民楼外墙贴满对抗性单张。策划统筹:何姗采写:新快报记者 莫冠婷 何姗 摄影 孙毅 毕志毅“加装电梯的设计图,我在贴出批前公示后才看到,这事谈不上经过全体业主充分协商吧。”提起加装电梯的事,天河区某高校住宅楼2楼业主王女士一肚子苦水,“他们只是‘告知’我加装电梯,不是‘征求’我意见。每次开口就叫我‘高抬贵手’,但我也有难处啊,为什么不替我想想?”后来王女士发现信箱被倒入酸奶发臭一个月、门锁被口香糖堵死,还收到威胁她小孩安全的恐吓信。“现在闹僵了,大家没法谈下去。”新快报记者在调查中发现,部分业主对《广州市既有住宅增设电梯试行办法》(下称《试行办法》)中“双2/3”的误解造成对其余1/3业主权益的忽视。产生分歧意见后,无充分协商、无考虑补偿、基层单位没有介入协调或协商不成功等原因,导致矛盾进一步激化。“我们是在规划公示阶段才看到设计图”,业主未达成一致意见的申请多被规划部门驳回。“双2/3”只是申请的门槛基层单位应协调解决纠纷根据2012年开始实施的《广州市既有住宅增设电梯试行办法》,加装电梯除征得“双2/3”业主同意外,拟占用业主专有部分的,应当征得该专有部分的业主同意。还规定要“经过全体业主充分协商,并对利益受损业主进行补偿的资金筹集预案。”尤其是“与不同意增设电梯的业主展开协商”。对于旧楼加装电梯的“双2/3”解释,北京盈科(广州)律师事务所周玉忠律师指出,加装电梯属于“改建建筑物”,必须由全体业主决定,而根据物权法第76条,“双2/3”就是全体业主决定的具体方式。“但是,任何业主的专有部分所有权均平等受法律保护,即便绝大多数业主同意也不是侵犯其合法权益的理由。如果因加装电梯使得个别业主专有部分使用功能受到根本影响且无法协调的,其有权一票否决。对于影响不大的,应执行绝大多数业主的决定,并给予相应的补偿。这些有赖于规划上的专业判断和法律上的清晰界定。”周玉忠强调。一位研究物权法的专家表示:“‘双2/3’只是申请的门槛条件,不是决定审批的条件。”新快报记者调查发现,目前在加装电梯征求意见时,多数是两三个业主一家家敲门谈话,有业主组织、全体业主共同开会协商的并不多见。在规划公示后,住户向规划部门提出反对意见,规划部门在复函中均说明“业主没有达成一致意见,影响安定团结”“下次申请,要取得全体业主书面同意”。并强调基层单位需要介入协调解决纠纷:“请你单位组织业主加强沟通、协商,在达成共识以后,再到我局办理改建(扩建电梯间)工程的报审手续”。然而,有不少业主反映,基层单位包括原房改房建设单位及居委其实只是组织召开了协调会,听了双方的意见,并无真正的协调或提出建议。有些基层单位没有介入协调或者在没有进行充分协调的情况下就向规划局出具了“加建电梯保证书”。案例1单位:我们管不了,你们去告吧业主:希望单位能参与协调“这么高的楼不建电梯不人道,我个人不反对建电梯,但不希望在南面建。”2011年,高校老师何女士所在的住宅楼要在南面加建电梯,但何女士以新建电梯挡住客厅采光为由提出反对。“我们楼有12户签名同意加装,2、3三楼有4户没有签。低层业主都反对在南面加建,高层要理解低层住户啊。”9楼业主周女士说:“我们多次和2楼业主沟通,提出免费给他们装防盗网,提出给他们好处增加使用面积,但无论在南面加装还是北面加装,总有人反对。”何女士和周女士首先找了学院协调,但学院并无表态;他们又找了学校信访办等相关部门。“信访办说‘这个我们也管不了,你们去告吧。’”尽管何女士不同意,但周女士认为:“我们已经过了2/3业主同意了,就去申报了。”何女士看到楼下贴出批前公示时才知道对方已经向规划局报审方案,“我们还没达成共识,他们就把方案交到规划局,完全没有告诉我。”“我还是希望和平解决,本来不想撕破脸皮,大家都是相识多年的同事,真不想闹到打官司这一步。”周女士则说:“我们准备再申请加装,希望学校能参与协调。”案例2单位未和我协商就出承诺书我提出的补偿一直没谈过“我们这楼,加装电梯后,有1/3的业主把房子卖掉。原来9楼的房子值70万元,加装电梯后几乎升到140万元。当初说为了老人下楼,其实就是一个幌子!”黎女士所住的白云区广园路某住宅楼3年前装上电梯,但黎女士一直不服气和感到委屈,“我们提出要补偿但他们不同意,未协商成功就去申报!电梯建成了,但我们受损的利益谁来保障?”黎女士所在的住宅楼南北向,她家是隧道型设计,只有南北两扇窗通风。“在北面加建电梯,影响厨房和室内通风采光,有时手机信号也没有。”“加装电梯方案无论怎样修改都会对我们造成影响。我们打算卖了房子补些钱再买房,提出按高层升值的1/10进行补偿,补偿7万元,但是对方不肯补偿,无商量。”“还没谈妥,他们就把方案报到规划局。”批前公示后,黎女士向规划局提出反对意见,“规划局复函称协调不成功方案就不能通过,要协调好再申请。后来我们单位在未和我协商好的情况下,就出了一份承诺书,承诺已解决纠纷。但实际上,我提出的补偿要求一直没好好谈过。”案例3单位开协调会但不表态电梯装好还在打官司“电梯装上了,但纠纷至今没完没了。”说起申请加装电梯的过程,天河区某高校小区住宅楼负责加装电梯事宜的林女士感到非常无奈。历经3年“拉锯”,今年终于成功加装电梯。然而,一户低层业主至今坚决反对,众业主还要面对一场场不知道打到什么时候的官司。“我们希望争取所有人同意,一开始就通知各家各户商量。”林女士回忆,2楼陈女士一开始并没有反对,但后来态度突变。随后,2011年前后,林女士等三名业主组成了筹备加装电梯小组,并通知全体业主召开了三次业主大会,但三次会议陈女士都没参加。设计单位做出了加装方案后,电梯小组专门召集2楼业主开会听取意见。“除了给2楼各家快递一份专函,我们还把通知张贴在楼下大门。”“通知上写得很清楚,会议内容是‘汇报工作进展,听取二楼住户意见和要求’,‘听取电梯设计图初稿,位置、入门、消防。如不能参加会议请电话通知我们’。快递寄出后,陈女士答复:“不同意装修电梯,应保持楼房原型!”陈女士认为:“这楼就是不适合加装电梯。加装电梯后,低层采光权受影响、消防不过关、物业也贬值!最好就是不要装。”为此,她找过学校总务处等部门“投诉”。加建工程由学校代楼房业主进行申报。在规划局进行方案批前公示前和开工前,学校开过两次协调会,总务处、信访办、老干处、保卫科还有设计方都有参加。林女士记得,在两次协调会上,“2楼一户人提出补偿50万元,而陈女士则要求补偿60万元。我们其余业主认为电梯可以让低层业主免费用,但赔偿过高无法接受。”“第一次会上学校总务处负责人没有表态;第二次开会,对于高额赔偿,学校负责人也表示为难,摇头说道‘你们继续协商吧,学校也管不着,实在没办法就走法律途径解决’。”
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原标题：楼梯楼加装电梯身价可涨20%
业内人士建议买家可在电梯加建落实后再购入
广州日报讯 李先生的物业所在的楼梯楼一直传闻要加装电梯，为了“博升值”，他一直不舍得放盘销售，跟他同样有这种想法的业
原标题：楼梯楼加装电梯身价可涨20%
业内人士建议买家可在电梯加建落实后再购入
广州日报讯 李先生的物业所在的楼梯楼一直传闻要加装电梯，为了&博升值&，他一直不舍得放盘销售，跟他同样有这种想法的业主为数不少。据了解，最受惠于加装电梯的单位在7楼以上，升值可达20%。不过，有业内人士提醒，不是所有号称加装电梯的物业最终都能够加建，买家最好在加建后购入，以免高价买得&空欢喜&。
老城区的许多楼梯楼陆续加装电梯。据了解，由于2000年后广州电梯楼比例逐渐增加，加装电梯的楼梯楼的楼龄普遍在15年以上，但这些房子一般集中在市中心，所在地段很好，本身房子总价不低，还因为加装电梯增值不少。
搜房网广州二手电商商圈经理骆周育介绍，楼梯楼加装电梯后，升值幅度最大的是原来处于劣势的7楼以上。&举个例子，在相同地段相同楼龄相同条件的房子，一套两房楼梯楼一般可以卖到150万元，但因为加装了电梯，往往可能比周边房子高出30万元左右。&
楼梯楼加装电梯后高层住宅受益最大，增幅一般达10%~20%。比如一套越秀区梅花村的房子均价3.2万元/㎡，一套带电梯的7楼110平方米三房，即使楼龄已经接近30年仍可卖380万元。
一个中介人士告诉记者，房子价值增加一方面是因为电梯带来的便利，另一方面是房子总面积将增加。原来加建电梯后，房管局会对房子重新出具图纸，例如，一套100㎡的房子可能会增加6㎡左右的公摊面积，房子面积增加，总价随之增加。
风险提示：
加建电梯需要较长时间
骆周育指出，加装电梯的房子有几个优点：&最重要的是配套完善，因为房子坐落在老城区，一般还带有老牌省一级或市一级名校学位，让不少家长都会忽略其楼龄问题，而愿意豪掷百万元购房。第二，这类房子实用率比较高。目前新建电梯楼的实用率在80%~85%左右，加建电梯的楼梯楼实用率会稍大。&他建议买家购房时可以考虑面积稍小一点的房子。
也有投资者购买有可能加装电梯的楼梯楼博升值。然而，并非所有投资者都能如愿。
据了解，楼梯楼加装电梯要经过同一栋楼内2/3以上的业主同意，由于低层住户对电梯的需求比较少，而且加装电梯涉及上万元的金额，所以往往要经过用户长时间的协调。一般而言，如果是单位房改房，有单位促进、且邻里比较熟络，加装电梯的速度较快。同时，由于电梯属于特种设备，需要房管局及相关安全部门审批，因此时间比较长。而且从方案提出到真正实施，要经过一个比较长的过程。骆周育透露，他曾看到有的楼栋两年之前已经张贴出电梯加装方案，但到现在该楼栋仍然毫无进展，因此，业内人士建议，买家最好时刻留意房子的加建情况，要在加建落实后再购入，否则可能高价买到一场&空欢喜&。
[责任编辑：刘照云]
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