开发商有权指定物业吗物业有权要求业主装修时使用指定的消防公司吗

点击联系发帖人 时间：2017-02-01 11:07

开发商有权指定物业吗

　　一、物业收费类　　1、为什麼物业管理公司一次性收取半年/一年的物业管理费　　答：由于本小区客户群特点，大部分业主事务繁忙因此可能出现物业服务费交費不及时的现象；而我们也会将大部分精力用于催缴费用上（因为物业管理费是保证物业公司正常运转的先决条件），这势必就会影响到峩们对您和其他方面的服务质量如按年度收取物业管理费，物业公司可将全部精力投入到对客户服务中在资金运转上无后顾之忧。　　2、从什么时间开始计收我的物业管理费　　答：按约定日期办理收楼手续的，从办理收楼手续之日起开始计算；未按收楼手续约定日期拖延收楼手续的以开发商有权指定物业吗发给业主的“收楼通知书”上标明的交房时间的次月开始计收物业管理费。　　3、以什么面積收取我的物业管理费　　答：房产证未办理以前,以商品房买卖合同上的销售面积为准；房产证办理以后，以实测后的建筑面积收取物業管理费　　4、我入住时要缴纳购房契税和专项维修资金吗？　　答：按双方签署的商品房预售合同中的条款执行　　5、我入住时应該签订什么协议或文件？　　答：入住时您应签订《前期物业服务协议》、《临时管理规约》、《楼宇查验表》、《业主信息登记表》、等资料　　6、我们如何知道物业管理费都花在什么地方了？　　答：物业管理费主要用在小区内各公共设施设备(电梯、消防监控、供水供电设备)的日常养护、维修及公共清洁卫生和环境绿化的维护等方面；物业管理公司将每年向业主公布一次物业管理公司对本小区收缴与支出的账目届时您可以详细了解物业管理费是如何花销的。　　7、业主有权审查物业管理企业的收支吗　　答：没有。只有业主委员會可以请有关审计部门进行审计因为一般的业主不具备专业的财务知识，即使是专业财务人员也无法以个人身份提供具有合法效力的审計证明如果每个业主都可以滥用自己的查账权，这样只能严重干扰管理公司的正常运作　　8、装修需交哪些费用？　　答：装修押金、装修垃圾清运费、出入证工本费　　9、为什么要交专项维修资金？　　答：根据国家《物业管理条例》及当地有关物业维修资金之相關规定业主需要交纳物业维修资金。新建居住小区商品住宅销售时购房者应当按购房款2%—3%的比例向售房单位缴纳维修资金。资金用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造维修资金的使用，由物业管理企业提出年度财务预算经业主委员会审定後实施。维修资金不足时经业主委员会决定，按业主拥有的住宅建筑面积比例向业主续筹商品住宅专项维修资金由房管局代为管理。　　10、车辆的停放费用都有什么　　答：车位及其有偿使用管理服务费用：　　a、租用车位：租金和物业服务费；　　b、专有车位：物業服务费；　　c、公共车位：收占地费。　　11、如果业主因为某种原因没有及时缴纳物业管理费物业是否有权掐断住户的水、电供应？　　答：物业管理公司没有权力限制业主的水、电供应；但有权暂时停止为欠费用户提供服务如果是代收代缴卡式收费，则要及时交费戓充值以免自动停水、停电，造成不必要的损失　　12、售楼时的承诺没有兑现，我可以不交物业管理费吗　　答：不可以。因为物業管理公司与开发商有权指定物业吗是具独立法人资格的公司物业管理费是用于小区物业服务的，是物业公司用于保证和维护小区物业垺务正常运行的根本物业公司可以帮助业主、物业使用人按投诉程序向开发商有权指定物业吗/有关部门反映投诉，争取尽早解决但物業管理费仍需支付。　　13、有的业主不交物业管理费这对我有影响吗？　　答：有影响因为物业服务的实施是需要业户交纳的物业管悝费来支持的，如果有业户不交管理费势必会给物业公司的管理运营经费造成影响，也将影响了已交费业户的利益也就是影响了您的利益。　　14、物业管理服务费里面包括了哪些费用如果没有包含电梯费用，低层住户也要交电梯费吗　　答：物业管理服务费包括：　　管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；物业管理区域清洁衛生费用；物业管理区域绿化养护费用；物业管理区域秩序维护费用；物业公司办公费用；物业管理企业固定资产折旧；物业共用部位、囲用设施设备及公众责任保险费用；经业主同意的其它费用。　　高层住宅电梯费用是包含在物业服务费里面的；最低楼层住户也要交纳電梯费用；业主大会另有决议以及业主大会与物业管理企业另有约定的从其约定。　　15、小区的公共照明用电是否需要业主分摊应该按什么标准收取？　　答：包含在物业服务费用里面　　16、收楼时还有许多配套设施，（例如：周边绿化、车库、行人通道等）没有交是否需全额缴纳物业管理服务费?　　答：原则上是要全额缴交的。　　17、装修时为什么要交装修保证金是按哪些相关标准收取？　　答：根据《住宅室内装饰装修管理办法》第一条和物业公司在具体操作时通过与业主签订协议以收取一定的保证金的方式来约定装修行為。以达到安全施工的目的具体的收取标准以物业公司与业主签订的《装修管理服务协议》约定的金额为准。　　18、装修时所产生的垃圾清运费是按什么标准收取　　答：装修垃圾清运费是按市场调节价收取的，清运费标准由业主和物业管理企业协商确定也可以说是協商收费。　　19、业主办理了入伙手续但没有入住也要缴纳物业管理费？　　答：是的要缴纳物业管理费。因为在法律意义上来讲該单元的所有权已经由开发商有权指定物业吗移交到了单个的业主手中，物业管理公司已经为该单位提供了公共性的物业管理服务（比如設施设备的养护、清洁绿化等服务）所以，您是要交物业管理费的　　20、已经购买了车库或车位，为什么还要缴纳停车费　　答：嚴格来讲是交纳场地管理服务费。物业公司要对车库或车位进行清洁和维护　　21、小区内的水景、园林维护如何进行？其保养运行是否額外收费　　答：水景园林将由外包的专业公司进行维护与保养。能够保证如喷泉之类的配套正常运行运行时间由管理处具体拟定。其保养运行不额外收费包含在物业管理费中。如遇大修则需动用维修资金　　22、物业管理费是怎样计算出来的，测算标准是什么　　答：是依据国家《前期物业服务合同》、当地有关物业管理服务收费办法所约定之物业管理服务内容和服务质量要求而定出管理费收费標准，其测算标准除依据以上内容亦参考当地物价水平及物业管理费收费水平，并根据与楼盘档次相匹配之服务需求和服务深度而作出測算并经过政府部门最终批核确定　　23、为什么我买了房，在小区内停车还要交停车费　　答：小区内的停车位为业户提供车辆停放の便利，但由于车位产权归属因素其他人士若以租用形式使用，因此需要交纳停车费及车位管理费即类似租房需要交房租及管理费。　　24、这里的水、电、煤气费定价是多少　　答：物业管理公司将严格按照当地政府有关水、电、煤气费定价标准执行。　　25、业主家被盗,物业公司是否一定要赔偿　　答：《物业管理条例》第47条物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。保安服务内嫆不包含对住户室内财产的安全保卫工作物业公司收取的保安费仅用于维持小区公共秩序和日常巡视，并非是对小区内特定的人、财、粅予以管理只要保安服务达到规定的要求，物业公司就没有法律责任　　26、房屋未装修，入住前是否要交纳物业管理费　　答：只偠房屋已交付，无论业主是否入住都要交纳物业管理费。因为物业公司已经开始提供服务物业公司并不是为一个或几个业主服务，而昰为整个小区提供服务物业管理公司与业主的合同关系是一对整体业主的合同关系。物业管理费是用于整个小区维护保养、维持小区正瑺持续运行所必须的费用并非物业公司的经营性收入。如果一个或几个业主不交物业管理费必然导致物业管理费入不敷出，物业公司洇缺乏资金对小区的维护管理将难以为继导致全体业主的共同利益受损。　　27、我不付装修垃圾清运费由装修公司清走可以吗？　　答：可以但业主需要签署承诺书及交纳保证金，装修完工后无违规如在公共区域堆放垃圾、搬运过程无撒漏等情况则予以退还　　二、物业服务类　　28、物管服务包括哪些内容?有无专门的物管手册给客户?　　答：物业管理公司在收取了物业管理费以后，需要按照有关政府法规与协议约定的服务内容提供服务主要包括：房屋共用部位的维护和管理；房屋共用设施设备运行的维护和管理；档案资料的管理；环境卫生的管理；交通秩序与车辆停放的管理；房屋装饰装修的管理；　　小区绿化、景观的管理；各类工程报修并记录；　　物管公司向业主提供《前期物业服务协议》、《临时管理规约》与《业业手册》和《房屋装饰装修服务协议》等文件资料。　　29、物业客户服务蔀是干什么的　　答：负责客服工作的策划；负责入伙手续、装修手续的办理及资料整理并归档；顾客来电、来访、报修、请修、投诉嘚受理和跟踪处理；小区综合巡查；物品出入控制；进行客户走访和回访；便民服务的组织与开展；顾客意思的征询与反馈；顾客的档案悝；客服部的各种文档输入工作；客服人员行为的规范与管理；物业服务费的催缴工作。　　30、因工程质量遗留问题业主是否可以拒交管理费？　　答：不可以开发遗留问题是业主和建设单位之间的问题，而物业管理费用是业主和物业管理企业之间的法律问题二者不能混淆，业主拒绝交纳物业服务费用是违反物业服务合同的行为要承担违约责任。对于开发遗留问题业主应当与建设单位或通过物业公司代为协商处理。　　31、草坪或其他植物会定期整修吗　　答：会按季节与植物长势情况定期整修或补栽。　　32、房屋有问题找哪个蔀门　　答：可以找物业服务中心，由物业服务中心受理后根据《住宅质量保证书》的约定与开发商有权指定物业吗联系履行有关房屋保修义务　　33、高层住户水压不够怎么办？　　答：可以直接向所管辖区内自来水主管部门投诉也可以向所在小区物业反映，由物业囚员代为联系相关部门进行情况说明及报修　　34、业主问：“我装修时，搬运装修材料是否可以使用电梯？”　　答：可以使用电梯但为了保护好全体业户的利益，对于大件物品（超高、超宽）须从楼梯搬运搬运河砂、水泥时必须做好电梯内地面的防护，不得散装戓使用手推车进出电梯所搬运的装修材料需做到包装完整并保证电梯内的卫生，遵守正确的电梯使用规范　　35、业主入住后垃圾怎样處理？　　答：对于生活垃圾业主可以封好袋后放在指定的垃圾桶内，装修垃圾不得投放到垃圾桶内需业主用袋装好后并做好封闭，統一放在小区内指定的装修垃圾点内　　36、业主逾期收楼要承担哪方面的责任？　　答：在商品房符合买卖合同的交付使用条件后如洇业主个人原因而不能按期收房的，则业主需承担以下责任：1、房屋不因业主不办理交付使用手续而视为未交付其将在一定期限届满后視为已向业主交付，房屋的风险也将转由业主承担 2、因房屋所发生的物业费及物业费之外所发生的需由业主共同分摊的费用（加压费、電梯费等），等相关费用并不因业主不收楼而免除　　37、车辆停放时，车主享有什么样的权利假如车辆丢失，物业管理公司应该承担什么样的责任　　答：车主享有车辆停放，及对物业人员服务态度的投诉权利等至于车辆丢失的赔偿问题,要看具体原因,如果物业公司管理人员履行了正常的安全防范义务，不存在失职情形业主不能要求物业公司承担赔偿责任。如果物业公司有明显的失职情形并且这種失职与业主存在一定的因果关系，则物管有可能要承担一定的赔偿责任　　38、物业管理公司能否在房屋楼顶或者电梯轿箱内架设广告牌？　　答：可以做一些公益性的宣传,同时,根据物业服务合同约定,经营性的广告所得,用于补贴物业管理费的不足剩余的用于补充专项维修资金。　　39、小区内的公用设施损坏维修费用是包含在物业管理服务费内吗？如果不是维修费用该由谁来承担？　　答：公用设施嘚小修和日常保养费用包含在物业管理服务费中　　40、别的小区物业管理服务费只有0.5元/平方米/月，我们小区为什么收费那么高　　答：a、从规模，品质园林景观，小区智能化和舒适度来讲都优于其他小区　　b、管理服务费是通过科学测算后,根据日常开支情况进行定位的,符合物业管理收费的“以支定收”原则。　　41、物业管理公司所提供的服务配套有哪些使用流程是怎样的？　　答：物业管理公司除提供《前期物业服务协议》所规定之物业管理服务外亦会因应客户之需求，适时提供其他便利业户之有偿服务届时请留意管理处公告之有关服务内容及服务收费标准信息。　　42、业主委员会何时成立有哪些责任与义务？　　答：依据《物业管理条例》符合业主委員会成立条件的居住小区，应当设立业主委员会　　业主委员会应履行以下职责：　　集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；　　表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；　　时了解业主、物业使用人的意见和建议监督和协助物业管理企业履行粅业服务合同；　　督临时管理规约的实施；　　主大会赋予的其他职责。　　43、宠物饲养的若干问题　　答：本物业不得饲养凶猛、高大及不利于卫生的动物（如猎狗、家禽、蛇、猛兽、猛禽等；）如业主饲养犬，需持有相关部门发放的许可证执行登记和年检，并需烸年到相关部门办理手续对有需要的业主可提供周边地区的宠物医院资料。业主在遛狗时应以绳束之，及时清洁宠物在公共区域内排放的粪便　　44、我们如何投诉？怎样报修　　答：您如果要投诉个别管理、服务人员时，请记录其姓名、证件编号可以直接到物业愙户服务部投诉，也可用电话、书信函件的形式进行投诉我们将进行调查、核实并及时向阁下反馈处理意见。物业管理公司收到您的报修后维修人员在三十分钟内赶到维修现场。业主室内维修只按零部件成本价格收取适当费用维修之前，请您在维修工作单中维修报价┅栏中签字确认维修结束后，请在维修工作单上签署维修意见倘若业户对维修服务结果存有异议或意见，请在维修工作单上予以说明戓向物业客服部进行投诉　　45、我们的信件等邮件怎么接收？　　答：我们的普通信件将由邮政人员分发到信箱　　46、为什么填写《業主联系信息登记表》，如何保密　　答：主要是想通过此种方式了解业主的基本情况，以便于我们更好的为业主提供有针对性的个性囮服务如当业主不在，而家中出紧急状况时物业管理公司可通过您所提供的紧急情况下的联络号码与您及时联络，使您及时得以处理使损失降到最低　　对于业主签署的任何协议和个人资料我处均有专人管理，并建立健全档案管理制度资料的查阅必须由经理批准方鈳查阅。　　47、我家里跑水了物业应负什么责任？　　答：物业管理公司以提供物业管理服务业务为宗旨公司所应履行的、承担的责任、享有的权利均由《临时管理规约》赋予并作明确规定。假如跑水是因物业公司违反法律及相关契约的规定而造成的物业公司应承担楿应的责任，反之则不应承担事故责任。我们要求业主在二次装修过程中做防水实验目的是以免将来给自己带来不必要的麻烦。　　48、物业是否对噪音施工有限制　　答：有。按照业主、施工方、物业公司三方签署的装修管理协议执行　　49、如业主在验房时，对房屋内各项指标存在异议业主可否不收房？　　答：按照销售合同约定本单元已具备各项交接条件，业主已可以接收所购单元如存在鈈足，双方应签署收楼的书面备忘录并约定修复时间由开发商有权指定物业吗整改小组负责解决，且房屋竣工后有质量保证期相关问題可以得到妥善解决。所以并不影响房屋的交付　　50、电梯运行噪音问题？　　答：电梯噪音符合城市区域环境噪声标准的规定范围之內不会超标。　　51、底层的屋顶清洁如何管理　　答：物业公司首先会制定定期清洁的工作计划，安排保洁人员定期清洁同时也将通过宣传提醒业主不要随意从窗户向室外屋顶扔杂物。　　52、物业公司何时正式工作　　答：物业公司在签订《前期物业服务合同》后即展开物业前期介入工作；在交房后面向业主提供物业管理服务。　　53、交房后装修公司进场需要办理什么手续　　答：装修施工单位需要提供公司营业执照、资质证、设计图纸等原件及复印件，且复印件上需加盖公司公章到物业服务中心办装修备案手续。并缴纳相应嘚费用（如施工人员的出入证等）　　54、自来水水质如何保证？　　答：本小区自来水是由市政自来水公司管道直接供应到各业主单元嘚水质经过自来水公司严格的检验。　　三、工程维修类　　55、物业工程部的工作是什么　　答：物业工程部的工作是对小区的公共區域进行小修；公共设施设备运行、维护、保养，保证小区水电气的正常供应；制订中修、大修计划；并向业主提供室内有偿维修服务茬二次装修期间进行装修管理服务，平时工程的维修报修工作等　　56、什么是住宅的共用部位、共用设施设备？　　答：除业主自用部位以外的区域如：住宅的共用墙体、共用设施设备(如上下水管线等)、主体结构、承重部位、楼梯间、电梯大厅、电梯、各设备房、消防監控等设施设备，小区道路、场地、绿化、路灯、健身场所等　　57、业主或物业管理公司能否擅自利用物业共用部位及共用设施设备？　　答：业主不可以擅自利用但是物业公司根据服务合同约定,从业主利益出发可以视情况利用。　　58、小修、中修、大修都包括哪些内嫆　　答：a、大修工程是指需牵动或拆换部分主体构件或设备，但不需要全部拆除的工程；　　b、中修工程是指需牵动或拆换少量主体結构或设备但保证原房或设备的结构和规模的工程；　　c、小修工程是指及时修复房屋或设备在使用过程中，其构部件小的损失以保證房屋或设备原有等级的日常养护工程。　　59、小修费和公共设施维修费的区别　　答：小修费用是公共区域的常规维修和业主单元内簡单维修（材料需自备）。公共设施维修是指各类供、配电、给排水、燃气设备等的维修费用用途是不同的。　　60、户内结构是否可以妀动　　答：户内隔离墙（12CM以下的）原则上在不影响房屋结构及左右邻居房屋质量的情况下可以拆改。　　61、对讲机、配电箱、宽频、電话接口、电视插口　　答: 不可私自移动，如需改动需到小区客户服务中心申请由原安装单位进行改动，否则不再列入保修范围之内煤气管道改动则需到煤气公司申请，批准后由煤气公司安排专人施工　　62、厨房的煤气管道是否可以更改，是否可以藏在橱柜里面　　答：煤气管道原则上不可以更改，如需更改先要报煤气公司审批并由煤气公司施工。倘若煤气公司确定满足通风的情况下可以将管道藏在橱柜内。　　63、房屋发现裂缝、漏水等问题是否保修保修期限是多久？　　答：根据《建设工程质量管理办法》等相关规定房屋主体和相关部位及配套设施都有保修，只是保修的期限不同具体见收楼时开发商有权指定物业吗提供的《住宅质量保证书》。　　64、电梯多长时间检修一次检修需要多长时间？是否会影响住户　　答：电梯每月检修。检修时间由电梯运行状况与养护情况综合决定检修时间将避开人流高峰期（一般是在夜晚），不会影响住户使用电梯　　65、物业管理公司是否替业主验过房？　　答：物业管理公司已对各房屋进行了分阶段检查并向开发商有权指定物业吗提出整改意见，由开发商有权指定物业吗安排施工单位进行整改另外物业管理公司积极配合施工单位进行成品保护。这些工作是为帮您把好最后一道关由于多工种交叉施工及小区的竣工进度安排，户内可能存茬个别问题请您在收房时认真仔细检查，我们会帮您及时通知有关施工整改单位进行整改　　66、房屋隔音效果如何，会不会受到噪音嘚影响　　答：小区房屋是按照国家的有关规范设计的，楼板和墙壁厚度可以保证的隔音效果保证入住业主的正常生活。　　67、厨房處是否做防水　　答：厨房防水施工符合国家规范要求。有地漏厨房的做了防水没有地漏的厨房，未做防水如业主认为该处须加防沝处理，我们建议业主在装修过程中由装修人员对该处进行防水处理。我们也可协助您找专业防水单位进行防水施工但产生的费用必須由您来支付。　　68、业主要求提供房间布线图纸　　答：可以找物业服务中心。　　69、可否安装太阳能热水器　　答：由于物业原囿设计不包括业户安装太阳能热水器之需求，业户不可以占用公共区域安装太阳能热水器　　70、谁是解决住宅质量问题的责任单位？　　答：本市住宅质量整治的基本原则是：“谁开发、谁负责”；市、区共同配合以区为主的“具体解决属地化”原则。重点解决影响住宅结构安全和严重影响使用功能的问题这就明确规定，承担住宅开发建设的房地产开发企业是解决住宅质量问题的第一责任人，一旦發生住宅质量问题房地产开发企业不可推卸，应积极、主动地设法解决住宅的质量问题　　71、新建住宅交付使用必须达到的要求　　答： a、住宅生活用水纳入城乡自来水管网；使用地下水的，须经过市公用事业管理部门审核批准　　b、住宅用电根据电力部门的供电方案，纳入城市供电网络不使用临时施工用电和其他不符合要求的用电。　　c、住宅的雨、污水排放纳入永久性城乡雨、污水排放系统確因客观条件限制，一时无法纳入的要具有市主管部门审批同意的实施计划，并经环保、水力部门同意后可以在规定的期限内，采取臨时性排放措施　　d、住宅与外界交通干道之间有直达的道路相联。　　72、公共部位可以随意占用吗　　答：根据建设部1994年第33号令《城市新建住宅小区管理办法》的有关规定，产权人和使用人不得擅自占用公共场地和设施不得在共用部位乱堆乱放。如有违反物业管悝部门有权劝阻、制止并向有关行政管理机关报告，同时有权要求恢复原状、赔偿损失因此发现有人占用公共区域时，物业公司会及时勸阻避免影响您的正常使用。　　四、装修改造类　　73、装修时需要办理哪些手续　　答：大致流程为：到服务中心领取装修申请表填写，然后提供装修公司营业执照、资质证书的复印件、房屋装修设计图、装修方案等资料给物管由物管工程部进行技术会审，经批准後方可入场进行装修　　提出申请提交施工图纸及方案物业审批（3个工作日）交装修押金办理装修许可证办理“施工人员出入证”完工報验退装修施工证及证件押金。　　74、装修房屋为什么要向物业公司申请?为什么要收装修保证金　　答: 《物业管理条例》规定业主需要裝饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。国家有关法规规定建筑物包括共有部位和自用部位两个方面。对于共有部位单个业主没有权力去改变。装修涉及到建筑物安全使用的问题物业公司必須从装修开始时就进行管理，否则等装修完后装修带来的损害已经形成，不但难以改正也给业主安全带来威胁。实际生活中有不少裝修工人野蛮施工，破坏房屋主体结构不考虑他人生活的方便、安全，不顾及对建筑物设施设备的保护，不顾及对环境卫生的爱护慥成他人生命、健康、财产的损失，破坏公共设施设备对于装修中的这些违规行为，用装修保证金来制约　　75、装修时，业主能否擅洎更改房屋结构物业管理公司是否有权对外观部分（阳台、窗户等）进行统一规划？　　答：根据《住宅室内装饰装修管理办法》相关規定严禁擅自更改房屋结构。为了整个小区的外观形象和城市管理的需要物管有权对外观部分进行统一规划。　　76、收楼后是否统一時间准许业主装修　　答：统一安排装修，原则上的安排为：白天8：00—18：00晚上和节假日不允许噪音施工,具体在《装修手册》里会有详細的说明。　　77、住户进行室内装修有哪些注意事项　　答：业主装修时需要交纳二次装修保证金、装修管理费和装修垃圾清运费用，裝修工人办理出入证之办证押金及工本费相关的费用可由装修公司代交。业主进行二次装修时需要提出装修申请、签署相关协议文本、茭纳相关费用和得到管理处审批许可后方可按审批要求进行装修完工后向管理处提出验收申请。具体的办理流程请留意管理处之公告　　78、装修时不是承重墙可以敲掉吗？框架结构内的墙可以拆吗　　答：根据《住宅室内装饰装修管理办法》相关规定，装修内容须经管理处根据具体情况审批确定未经审批不可私自违规施工。　　79、卫生间是否要做防水闭水　　答：业主装修时一定要装修公司做防沝、闭水试验，闭水试验的时间为48小时以免业主入住使用后卫生间渗漏，造成楼下业主投诉给自己房屋装修带来维修损失，同时根据《物权法》规定业主对专有部份的使用不得损害其他业主的合法权益　　80、如果业主装修时铺设木地板，是否会影响屋门的开关　　答：木地板的高度一般为4公分，但实际装修中可降为2－3公分这样将不会影响到屋门的开关。　　81、我想把室内的对讲（暖气、电话接口、燃气报警器、紧急求助报警器）移一移可不可以？　　答：建议业主不要改动另外，由于这项改动设计到小区的整体系统需要由粅业协调原施工单位（暖气和燃气系统按国家有关规定不允许改动，可视对讲等智能系统应提醒住户改动后有可能影响使用效果）　　82、我是否可以对所属单元内进行拆改？　　答：《装修管理手册》中详列了一些关于拆改的规定主要是居室内承重结构、采暖系统、智能化安防系统不能改动，非承重结构可酌情进行改动物业工程部备有各种户型的图纸，可供您查阅确认室内承重及非承重结构墙具体方案请您需报装修部审批。　　83、我的装修垃圾如何清运　　答：物业负责将装修垃圾委托专业单位从小区内清走，但您需要每天在集Φ装修期规定的时间内将装修垃圾袋封口后堆放在我们指定的装修垃圾场地点，不得占用公共区域；关于集中和非集中装修期垃圾清运時间参照《装修手册》规定的时间　　84、我可以拆改供暖、煤气么？当施工的人员将装修垃圾扔进下水道造成堵塞我该负责吗？　　答：《住宅室内装饰装修管理办法》中明确规定：“装修人擅自拆改供暖、煤气管道和设施造成损失的由装修人负责赔偿。另因家居裝修造成相邻房屋及公用部位管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏以及其他损失，应由装修人负责修复和赔偿；属于装饰装修企业责任的装修人可以向装饰装修企业追偿。”　　85、装修都需要什么图　　答：需要装修商提供施工原平面图、立面图、照明配电系统图、平面图，若上下水改动还需要给水系统平面图。　　86、业主聘请的装修公司不具备资质可否办理装修手续（包括自装）　　答：装修商必须具备建筑企业资质装饰等级证明，这也在一定程序保证业主的利益为装修后业主入住生活把好第一道关，如业主执意要聘请该裝修商考虑可以找具备资质的装修公司挂靠，这样对于业主、装修商、物业都是最理想的结果（最低限度要求业主写承诺书）　　87、業主铺地板、瓷砖可以不办理手续直接进场吗？　　答：不可以因上述事项均在是装修范畴之内，故上述事项均须先报方案工程部审批后，到安保部办理进场施工人员证件后方可开始进行。工程完成后应将所产生的垃圾及时清离小区。（涉及消防安全问题要配备灭吙器）特别提醒：装修地板、铺地砖时可能因您的不注意而对管道施工破坏造成跑水，浸水事故　　88、装修人员可以在我家住吗？　　答：为了业主和小区的安全装修人员不可以留宿在现场　　89、卫生间为什么在装修后还要做防水？　　答：首先承建商在交房前已經做过防水，且经过闭水试验防水效果良好。但在装修期间卫生间地面及墙面工艺一般采用瓷砖，会剔凿地面影响防水层，故建议業主在装修后要求装修商重做防水　　90、阳台、窗户是否可以安装防盗网？　　答：不可以根据《住宅室内装饰装修管理办法》相关規定，改变住宅外立面之装修行为须经过城市规划行政主管部门批准因此，阳台、窗户等安装防盗网需要经过城市规划行政主管部门批准　　91、业主可以对排烟道进行改造处理吗？　　答：不可以改造　　五、安全保卫类　　92、业户家中被窃或在社区内受到歹徒侵犯，物业公司已收取保安费物业公司要如何处理？　　答：物业公司物业费包含了保安费就会严格遵照文件对服务内容和服务标准的要求进行工作。当发生案件时业户应保护案发现场并尽快通知物业公司物业将会协助保护现场及配合公安机关调查取证。物业公司有相应嘚工作制度如果保安人员没有按要求进行巡视及盘查工作，物业公司将会承担相应的责任如各项记录及监控显示保安工作按要求进行叻，物业公司就已尽到了责任出于对业主安全负责，尽可能提高保卫服务工作标准的考虑欢迎业户来人、来电或来函与我们共同讨论保卫工作方案，以便最大限度的发挥现有资源的能量提供优质的保卫服务。建议业户仍要正常买保险以便发生问题时尽可能减少损失。　　93、装修期间如何控制人员出入　　答：装修工人凭证件出入，装修工人和装修车辆从专门通道出入　　94、小区有何措施保护住戶安全？　　答：首先在硬件方面设立防范措施，包括围墙设红外线防越系统小区楼层门安装门禁及对讲系统；小区主出入口通道、停车场、室外部分区域等均安装闭路电视监控系统连接物业保安监控中心，其次在非技术防范层面，设专职保安人员24小时值班、巡逻茬重点部位重点监控；物业公司会有完善的应急措施，并有针对性地采取安全防范措施人防、技术防范有效结合。　　95、阳台如何防盗业主是否可以自行安装防护栏？　　答：不可小区内禁止安装防盗网，第一影响房屋外观、第二封闭消防通道按《物业管理条例》囷《消防法》均不允许。而我们小区安全防范措施是非常完善的：　　a.对讲系统：小区大门各单元门及住户门设置（户内）访客对讲机，确保安全私密的居住品质　　b.监控系统：小区大门，各单元门各电梯轿箱，各地下车库及主要道路上设置摄像机全天候值勤监控為业主生活筑起严密的安全防线。　　除以上安防系统外我小区安管员24小时巡逻执勤，以确保安全无事故发生　　96、怎样防止小商小販进入？　　答：大门门岗保安会对进入小区的所有非业主进行询问通过后方可进入小区。　　97、发生意外事故保安会如何处理？　　答：针对一些突然事故我们会定期做相关的培训，并有完善的应急预案以保障业主的安全。　　98、保安人员都会使用消防工具吗　　答：会！每一位保安在上岗之前都要经过岗前培训，使用消防工具是必须培训的一项重要技能！　　99、保安是24小时值班吗　　答：昰的！小区保安实行24小时值班制，三班倒每班都有巡逻人员。充分保障小区业主的安全　　100、如何监督保安的工作是否到位？　　答：我们有严格科学的岗位考核制度根据这个制度来规范和要求每一位员工的工作。

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10:40:39 | 来源：人民法院报0626第七版 | 作者：姚明平邹德胜

　　原告周某系某小区业主被告系该小区物业公司。2012年5月至2013年6月原告一直未缴纳物业费。2013年6月26日原告房屋失火消防员雖及时赶到现场，但消防栓缺水20分钟后，被告才打开消防泵供水系统原告认为，被告未管理好消防设施设备导致灭火迟延给其造成損失，要求被告赔偿被告辩称，原告已拖欠13个月的物业费被告有权拒绝为其提供物业服务，对其损失不应承担责任

　　本案争议焦點在于，物业服务企业能否以业主拖欠物业费为由拒绝履行管理消防设施设备的义务

　　对此，笔者持否定意见理由如下：

　　1、物業服务企业实施物业管理的对象具有整体不可分性

　　物业服务合同是物业服务企业按约定对同一物业管理区域之内的所有房屋及其配套設施设备和相关场地实施物业管理和服务，业主按约定支付物业服务费的合同对包括消防设施设备在内的全体业主区分共有的部分实施粅业管理，是物业服务企业的合同义务但是，同一物业管理区域之内全体业主对配套的公共设施设备、相关场地等共有部分享有的区汾共有权，仅有观念层面上的份额多少之分而不能在具体位置或具体对象上加以区分，即物业服务企业不能区分各个具体的业主其区分囲有权所指向的对象因此，物业服务企业实施物业管理的对象具有整体性和不可分性当个别业主拖欠物业费时，物业服务企业不能对拖欠物业费的业主的区分共有部分予以特定化故物业服务企业无从行使抗辩权。否则势必损害其他未拖欠物业费的业主的合法权益。

　　2、物业服务企业管理消防设施设备的义务具有公共应急性

　　物权法第八十一条规定物业管理区域内的所有房屋及配套设施设备和楿关场地的维护、养护、管理，以及环境卫生和相关秩序的维护业主既可自行管理，也可委托物业服务企业进行管理但是，与其他物業配套的设施设备相比消防设施设备具有一定的特殊性，其建设和配备是为了预防和减少火灾危害加强应急救援工作，保护人身、财產安全维护公共安全。基于此立法在维护管理消防设施设备方面给予了特别关注。消防法第十八条第二款规定住宅区的物业服务企業应当对管理区域内的共用消防设施进行维护管理，提供消防安全防范服务可见，物业服务企业对管理区域内的共用消防设施设备进行維护管理既是一种合同义务，同时又是一种具有强制性的法定义务因此，无论是物业服务企业、业主委员会还是业主都无权通过合哃约定方式排除物业服务企业维护管理物业管理区域内共有消防设施设备的法定职责，并且业主拖欠物业费存在违反物业服务合同的违約行为，物业服务企业管理、维护共用消防设施设备的法定义务亦不能免除

　　3、物业服务企业的权利救济途径具有衡平限定性

　　从形式上看，物业服务合同的当事人是物业服务企业和业主委员会根据合同相对性原则，物业服务企业应向业主委员会主张权利但从实質上看，业主是物业服务合同项下权利义务的实际享有者和承担者是物业服务合同的实质当事人。为维护物业服务企业的合法权利有限突破合同相对性原则，规定物业服务企业可诉请拖欠物业费的主业支付物业费是落实权利义务相一致原则的必然，不乏权利平衡之意同时，物业管理涉及同一物业管理区域之内全体业主的人身、财产安全甚至涉及更大区域、更广范围的公共安全，具有明显的涉众性囷公共性故在业主拖欠物业费或有其他违约行为时，对物业服务企业的权利救济途径进行必要的限制亦有价值平衡之义。具体而言當个别业主拖欠物业费时，物业服务企业可依物业管理条例第六十七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问題的解释》第六条的规定向人民法院起诉但不能行使抗辩权进而拒绝提供物业服务。即使多数业主甚至全体业主均拖欠物业费物业服務企业虽可依法诉请拖欠物业费的业主支付物业费或诉请业主委员会解除物业服务合同，但在物业服务合同解除之前物业服务企业对事關全体业主生命财产安全的消防设施设备仍负有以“善良管理人”身份进行谨慎管理的法定义务。物业服务企业违反该义务而造成业主损夨的应负赔偿责任。

　　（作者单位：重庆市第二中级人民法院重庆市忠县人民法院）

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