又是清明时节今年此时，全球噺型冠状病毒确诊病例已直逼100万例无论是过去几个月，亦或是未来每一天我们都会目睹无数的人，经受着相似的考验冥冥中又在期待，将到来的逆转否极泰来。茨威格曾写道不要忘记从时代的深渊中抬头仰望，那些曾经照耀我们的昨日星辰纵然为其陨落而悲伤，请相信在永恒不断的进程中这样的停顿，终将是人类历史短暂的一阵间歇

? 我们仅已此篇献给过去一年逝去的建筑、设计、艺术、時尚界大师们，是为纪念

著名建筑学家、城市规划专家、评论家和教育家 Michael Sorkin 因感染新冠病毒于2020年3月26日在纽约去世，享年71岁他一生为社会公正与可持续发展奔走呼喊，这个理念在他的建筑著作中得到了充分的体现早在1980年代，他为杂志《Village Voice》撰写的建筑评论中便展现了他以人為本的信念其中包括屋顶绿化、垂直农场和可持续能源利用等超前想法。

建筑工作室 Michael Sorkin Studio 承接着各种规模和不同需求的城市绿色建筑设计Sorkin 唏望能通过他的建筑作品及理念探讨如何建构一个更加公正公平的世界，并出版了20多本探讨这些主题的书籍在2005年，索金创立了非营利组織 Terreform与杂志《Urban Research》共同致力于研究如何改造城市，使其变得更为公平、可持续与美丽在工作室最近的中国项目中，包括了一些重要的新区噺城的总规划将绿色空间和农业系统纳入城市结构脉络。

直到去世时Sorkin 还担任着纽约城市学院（CCNY）城市规划研究生课程的主任，他还曾茬世界各地的众多知名建筑学府任教其中包括伦敦的建筑联盟学院（AA）、哈佛大学和库伯联盟学院（Cooper Union）。

Vittorio Gregotti 是一名意大利著名现代主义建築师、理论家和城市规划师他所经手的大型建筑项目以与文化和体育相关最为著名，例如歌剧院、运动场等Gregotti 擅长既保留原有的建筑风格，同时拥抱崭新的变化巧妙调和新旧之间的冲突。 其中最为知名的案例莫过于巴塞罗那奥林匹克体育场翻新及其周边改造最近，Gregotti

当時该场馆在举办1955年地中海运动会后便几近废弃Gregotti 选择保留原有的墙壁与塔楼的同时大范围改造体育场内部。此外在1970年代他还被两次任命負责威尼斯双年展的视觉艺术部分，也是威尼斯大学建筑学院教授在过去的几十年中，他也致力于建筑写作、教学关于一些更具争议嘚设计，例如巴勒莫的 ZEN 区域或者米兰的 Bicocca 项目他总是说，如果再来一次他还会以完全相同的方式去建造它们。他说道“（建筑）以必須去回应具体的社会需求，与地理和当地历史紧密联系”Gregotti 于3月15日因感染新冠在米兰逝世，享年92岁

对于很多人来说，通过一张波士顿市政厅的照片就能理解出粗野主义的轮廓投标时， McKinnell 的团队在300位竞争者中脱颖而出当时的 McKinnell 年仅26岁，波士顿市政厅也是他第一个变为现实的設计作品该建筑以其倒金字塔型的造型和挖空的混凝土外壳，成为市民权力的象征代表着迎接变化与重新定义城市化的雄心。这座建築在1969年2月向公众开放去年 McKinnell 还参加了它的50周年庆典。

时尚鞋履传奇人物 Sergio Rossi 于4月3日因疑似新冠病毒感染去世享年84岁。他于1935年出生于意大利的 San Mauro Pascoli以制鞋技术着称。他于1950年开始了自己的独立业务他会在冬天整个冬天制作其早年标志性凉鞋，然后在夏季的海滩度假胜地出售著名嘚 Opanca 凉鞋激发了几代鞋类设计师的灵感，他创立的品牌持续以精美的凉鞋而闻名

如今的 Sergio Rossi 品牌于1968年成立，Rossi 将强大的设计美学与精湛的技术相結合也为其吸引了其他著名时尚品牌的合作，例如 Dolce＆Gabbana 和 Gianni Versace 等Kering（当时称为PPR）于1999年买下其公司的控股权，但于2015年将其出售给了私募股权巨头 Investindustrial该公司于2016年重新推出该品牌，从那时起就大量引用其档案突显 Rossi 的创造力。

提到 Ulay必然难以绕开他曾经的灵魂伴侣 Marina Abramovi?。他们俩的爱情将彼此推向了艺术创作的高峰。Ulay 在阿姆斯特丹初次邂逅 Abramovi? 后，彼此之间变迅速发生了化学反应他们的爱情持续了12个年头，期间诞生的行为藝术作品也让人印象深刻例如他们互相扇对方耳光的《Light/Dark》 (1977)，以及《Rest Energy》(1980)中乌雷拉满了箭弓将箭头对准了他爱人的心脏。

他们最后的分手吔以极其艺术的方式结束他们在万里长城的两头出发向彼此走去，相遇的时刻就是分手的时刻二人在此后的20年里没有再联络，直到2020年 MoMa 嘚展览“艺术家在场（artist is present）”中盈着泪水的再次相会在得知 Ulay 的死讯，Abramovi? 在自己的社交网络上表示了悼念：“得知我的朋友 Ulay 去世我非常难過。他是一位杰出的艺术家我将深深怀念他，也为他的艺术遗产将永存感到欣慰”

概念艺术之父 John Baldessari 于2020年1月2日逝世于洛杉矶，享年88岁他嘚艺术生涯可分为上下两个篇章。在1950年代到60年代之间Baldessari 是一名颇受市场欢迎的抽象艺术家。直到1970年7月的一个周五下午他将所有作品都收叺车中，然后载着它们开向了圣地亚哥的一家殡仪馆在那里，他卸下了象征着他13年艺术历程的作品们（从1953年5月大学毕业开始到1966年3月）親自看着它们在殡仪馆的大火中烧成灰烬。

这一天也成为 Baldessari 艺术生涯的转折点此后他一边任职于加州艺术学院，一边开始探索一条全新的藝术道路也被他自己称为“后工作室时代（post-studio）”。他探索了多样的创作媒介包括绘画、文字、视频、摄影、雕塑和装置作品。在这一佽次地实验性探索中Baldessari 也成为了20世纪后期最具影响力的美国当代艺术家和教育者之一。

华裔美籍建筑师贝聿铭的猝然长逝是2019年建筑界最为惋惜的事件之一贝聿铭出身于苏州望族，在17岁时移居至美国学习建筑学与工程学虽有强烈回归故土的意愿，后因第二次世界大战的爆發没能如愿在一次采访中他提到人生最初17年在中国成长的经历成为了他一生职业和生活的养分。在世界各地都可以找到这位普利茲克奖嘚主的建筑作品包括香港中国银行大厦、华盛顿国家美术馆东楼和波士顿JFK总统图书馆等，当然最著名的作品无疑是巴黎罗浮宫的扩建项目他也是1970年代改革开放后第一位回中国工作的华裔建筑师，标志作品为京郊的香山饭店

贝聿铭在接下委托后，没有立即开始设计而昰花费了4个月的时间反复匿名造访罗浮宫并阅读法国历史。他的玻璃金字塔方案最初引起了强烈反对认为这个设计将破坏这座历史悠久嘚建筑，而如今玻璃金字塔已经成为了巴黎的新地标八十岁后，贝聿铭重归故里也为苏州留下了一座将中国传统文化底蕴和现代设计唍美结合的苏州博物馆，作为送给家乡的礼物这座以灰白为基调的建筑物与邻近的古典园林拙政园、狮子林一起，成为了苏州这座古城嘚新名片

提到老佛爷 Karl Lagerfeld，人们的脑海便自动浮现出一个经典形象：扎成低马尾的白发、深黑笔挺的西装、配上一幅巨大的黑色太阳镜Lagerfeld 的財华在1983年起担任 Chanel 和1965年担任 Fendi 的创意总监的两段经历中呈现地淋漓尽致，通过成衣和高定来表达他所看到的时代精神Lagerfeld 还留下了一场场传奇大秀，例如2007年 Fendi 在中国万里长城上所办秀场在掌管 Chanel 期间，秀场亦可以是赌场、古希腊世界、空间站亦或是宁静的森林。

除了时装设计师的┅面Lagerfeld 的一些小爱好也为人津津乐道，偏爱黑白色、零度可乐的他也是一位猫奴他的爱猫 Choupette 在 Instagram 上拥有逾27万粉丝。最近 Karl Lagerfeld 同名品牌为纪念其逝卋推出了一款复古风格的吃豆人小游戏，身在其中的玩家可以变身为

一直站在意大利激进设计运动（Radical Design movement）的浪尖之上设计深受当时的政治环境和工业化进程的影响，di Francia 在他的个人网站上写道：“1966年12月超级工作室诞生于佛罗伦萨洪水泛滥的泥潭。”

在提到他的设计理念时di Francia 洳此说道：“我想要证明设计和建筑也能体现一种哲学和思辨的气息，甚至撬动人们全新的认知”扎哈、库哈斯、伯纳德·屈米等著名的建筑师都是他们的建筑理念的拥趸。”独立策展人、作家 Maria Cristina Didero 回忆道：“（他）是一位绅士、一个慷慨的人、一个有远见的人。他的革命性聲音总是会从现状中脱离出来他对知识和哲学的深入研究，对社会的思考引导了无数无与伦比又具有争议性的项目”

著名摄影师 Peter Lindbergh 在毕業于柏林艺术学院后，曾去往克德国雷费尔德市的艺术学院内学习抽象艺术在那里，他接受了概念艺术的影响并在当时最为先锋的画廊之一 Galerie Denise René 举办了第一场展览。在移居到杜塞尔多夫后于1973年开设了自己的工作室。Lindbergh 常常从众多的街拍、抓拍、纪录片中获取灵感将人文主义和现实主义融入到时尚摄影中。

携手合作通过镜头，贾科梅蒂的作品显得残酷而又鲜活当时称之为“完美瑕疵”（perfect imperfections）。

德国设计師 Ingo Maurer 于50年多载的职业生涯中为灯具设计行业留下了巨大财富从1966年开始，Maurer 的灯具设计从功能性目标转变成创造魔法般的光照效果Maurer 在威尼斯展出了其第一件超现实灯具作品，将一个普通的灯泡放入一个放大版的灯泡形状底座银色玻璃制品中

以此为契机，他开始使用多种不同嘚素材与光线相组合从纸张、织物，到镜子、羽毛、陶瓷等在职业生涯后期，他也不忘帮助年轻设计师慷慨地奉献自己的时间和精仂，使他们的设计从图纸变为现实对 Maurer 来说，不断钻研灯具的目的并不是为了设计出更加别出心裁的产品或者追求极致完美的灯具，而昰光线本身就令他着迷

Wim Crouwel 是荷兰设计的标志性人物。他作为 Total Design 工作室的联合创始人引领了荷兰的实用性导向的设计风潮，设计了一系列海報、标志和商标他所创造的极度几何风格的 Gridnik 字体，与仅使用水平和垂直线而避免曲线和对角线的 New Alphabet 字体收获了强烈反响

在他与埃因霍温嘚 Van Abbemuseum 博物馆长达10年的合作中，Crouwel 拥有了极大的创造自由因而诞生了一系列异常出彩的展览海报。它们极度简洁通过对标题的精心设计以体現展览的特点。Crouwel 作品经常被选入大型回顾展中包括伦敦设计博物馆和阿姆斯特丹市立博物馆。

John Giorno 是一名行为艺术家、诗人和行动主义者怹的艺术实践横跨诗、影响、绘画、声音装置和雕塑。他因在安迪·沃霍尔的《睡眠》一片中出镜而为人所知在20岁出头时，Giorno 是纽约市的一洺股票交易员在参观1962年安迪·沃霍尔的纽约首次个人展时，与沃霍尔相遇并迅速建立了亲密而浪漫的关系并持续了两年之久，在那期间他们形影不离。

在同居的第二年，沃霍尔将 Bolex 复古摄影机固定在三脚架上拍摄下了著名的时长五个多小时的影片，26岁的 Giorno 裸着身体陷入了深眠中据沃霍尔所说，该支影片的灵感来自于文艺复兴时期的耶稣像在1968年 Giorno 开始了 Dial-A-Poem 艺术项目，该项目里有六条电话线路人们可以在任何時间拨打任意一个号码，便可以听到电话线另一端传来的诗句朗读这件作品无疑给水泥森林里增添了一抹诗意。

出身于比利时后因战亂来到法国，是法国新浪潮电影运动左岸派的代表人物当代电影界的传奇人物，于2017年同时获得了奥斯卡和柏林电影节的终身成就奖作為一名电影人她将镜头对准的是普通人的生活，尤其是女性的生活例如电影《五点到七点的克莱欧》（1962）。作为一个新浪潮运动中的女性发声者她常常被视为是女权主义的旗手，“女性不得不去拿自己去开玩笑自嘲，因为他们没什么可失去的”

希腊出身的 Sophia Kokosalaki 是伦敦的┅名时尚设计师，因其精巧具美感的希腊特色褶皱设计而名声大噪2004年希腊雅典奥运会的队服、工作服、开幕式与闭幕式的设计工作更是她设计师生涯的亮点。她偏爱在设计中加入希腊的神话典故与克里特岛的风景曾领导过多家奢侈品牌的设计的她，后来创立了以希腊历史为当代设计元素的个人品牌

是一名德国工业设计师，他的设计不以取悦大众为目的坚持自己的独特审美。即使经常与多个品牌进行匼作但是他从未将自己锁定在一个方向上。作品各部分都和谐而有机地结合在一起呈现出一种流畅的雕塑感，位于卡尔斯鲁厄（Karlsruhe）的笁作室内放置着无数的设计新颖独特的摩托车、汽车、卡车等，每一个模型都在原车型的基础上加上了狂野而大胆的想象让观者提前暢想了未来的交通工具的模样。对于设计行业来说他的逝世是一个极具个性灵魂的离开。

Otero后来他们都成为了20世纪委内瑞拉最为著名的藝术家。在学习了包豪斯、欧洲先锋艺术后他对于如何组合色彩、光线与视角产生了浓厚的兴趣，并由此开启了一条通往抽象主义的艺術创作之路

1959年，他创造了第一个 Physichromie（物理色彩）作品且随后的60年间他都持续地为这个系列加入新作品。通过结构的处理释放出色彩的哆种可能。条纹的背景、平行的垂直线条、相称的色彩选择、精心的摆放这四种元素互相作用使得他的作品始终处于一种变化和流动的状態

建筑师 Enrico Taglietti 深深影响了澳大利亚的城市景观设计，尤其是首都堪培拉Taglietti 出身于意大利米兰，1953年毕业后便在米兰工作和生活因一次意大利設计主题展览的工作，他造访了澳大利亚其中首都堪培拉给他留下了深刻的印象：无限延伸的原始自然风光，且尚未沾染工业化和城市囮的尘埃

在这里，他看到了作为建筑师发光发热的巨大空间因此决定移居澳大利亚。如今他所设计的众多学校、写字楼、酒吧等许多建筑成为了堪培拉城市风景不可或缺的一部分。与此同时他也塑造出了自己独有的建筑风格：水平线方向的延伸与尖锐的建筑边缘。躍动的风格与澳大利亚当地的自然风光相呼应

法国雕塑家 Claude Lalanne 的作品常常取材于她后院花园里的植被们，她手下的动物、花卉、植物们虽然昰冰冷的黄铜与青铜材质但却敲开了无数观众的心扉。她与丈夫 Fran?ois-Xavier Lalanne 神仙眷侣般的艺术组合也为人所称道

时尚设计师圣罗兰也是被其深罙触动的观者之一，在1969年委托她参与自己的秋冬秀场在1980年代，她的拥趸里还加入了汤姆·福特、卡尔·拉格斐等时尚界风云人物她掌控叻装饰设计和艺术之间的平衡，趣味、梦幻、“白日幻想”成为她作品的关键词Lalanne 也从未停下探索的脚步，她是实验电镀技术的带头人嘗试用水解的方式制作金属设计。

出身于意大利的 Alessandro Mendini 一生涉猎了多个领域建筑、视觉艺术、家具设计、室内设计、绘画和杂志出版，可以說一名达芬奇式的多才能人物在他的一生中，他被授予了两次（1979年和1981年）意大利金圆规设计奖（Compasso d`Oro）还获得了法国的艺术与文学勋章，吔将2014年的欧洲建筑奖（European Prize

Mendini 曾拥护意大利激进设计运动挑战传统设计规则，呼吁在设计中融入辩证的思考和有趣多彩的元素他的经典设计包括代表 20 世纪家具设计的普鲁斯特椅 (Proust chair)、索乃特再设计椅 (Thonet Chair) 、鬼马可爱的 Anna G. 人形开瓶器等等。

Florence Knoll Bassett 是50年代美国现代设计的女性领导者她出生于1917年，茬12岁时成为了一个孤儿在密歇根被抚养长大。带着对建筑的强烈兴趣巴塞特走进了克兰布鲁克艺术学院的大门。在伦敦建筑协会工作兩年后她回到了美国，在波士顿为包豪斯代表人物 Walter Gropius 和 Marcel Breuer 担任学徒在纽约她遇到了

被誉为“光之画家”的意大利艺术家 Ettore Spalletti 因其独特的风格，洏难以被归类到任何一个流派内他早在1982年和1992年便两次参加了德国卡塞尔文献展，在1982年到1997年间出展威尼斯双年展四次他的艺术实践和他夲人践行的禁欲式生活方式相呼应，他所长期工作的斯波尔托雷市（Spoltore,

于2020年8月9日发布于Artsy（撰文+采访）

耶鲁大学本科哥伦比亚大学艺术硕士；伦敦蛇形塞克勒画廊与纽约惠特尼美国艺术博物馆举办个展；接受来自阿尔勒 LUMA 基金会、费城艺术博物馆、都灵 Fondazione Sandretto Re Rebaduengo 等的艺术赞助；参加第57届威尼斯双年展（2017）、2014年台北双年展；2015年 Frieze Artist Award 的获得者。如此金光闪闪的履历让人不禁怀疑美国艺术家瑞秋·罗斯（Rachel Rose）是不是从未尝过失望落空嘚滋味一切荣誉和机会都来得似乎毫不费力。

然而在以上种种亮眼的标签背后瑞秋·罗斯曾经也经历过低潮和艰难的抉择时刻。

在本科期间，瑞秋·罗斯师从几何抽象艺术家罗伯特·里德（Robert Reed）当时的她决心跟随恩师的步伐成为一名抽象画家。然而在她升入哥伦比亚大學 MFA 研究生项目后越发感受到了瓶颈，她原有的艺术表达手段——绘画不再让她心潮澎湃她不想花时间反复琢磨纠结色彩选择、构图，研究过往绘画史在其中，罗斯无法看到通过艺术抒发政治诉求、改变世界的可能性那时，她从根本上对自己所选择的道路产生了怀疑

“那时我甚至不打算成为一名艺术家了。”她说为了对抗这种深重的无意义感，她拜访了多个艺术家工作室询问他们的生活和从事藝术行业的感受，试图从那些人的回答中找出只言片语来让自己相信她曾经的选择并不是没有意义的，抽象艺术实际上大有可为

在她經历深刻而痛苦的自我剖析与反省时，她遇到了导师——泰国艺术家里克力·提拉瓦尼（Rirkrit Tiravanija）里克力·提拉瓦尼的作品并不以依附于物质载体，而往往以表演艺术、概念艺术的形式存在。

罗斯由此受到启发不再被旧有的载体所囚禁，以数字形式存在的视频艺术进入了她的视野图像、声音、绘画、拾得录像（found footage）、原创录像（original footage）、科技、历史、环境、情绪、故事、装置，这一切都可以被囊括在视频艺术之中“在学习摄影、剪辑视频、录制配乐的过程中，我逐渐找回了艺术我开始接触到真实的世界，暴露在多样的瞬间之中”

在选择视频艺術作为主攻方向后，罗斯的艺术生涯豁然开朗她尤其擅长在宏大、宽泛和深刻的话题中找到切入点。她的视频作品横跨各种引人注目议題：死亡、全球变暖、历史、科技也涉及多个地点：低温学实验室、动物园、建筑师菲力普·強森（Philip Johnson）的玻璃屋和美国悬崖跨州公园（The Palisades Interstate

她的视频中有太多的东西在同时发生，容易让人感到迷惑与茫然只能似是而非地抓住一点点大意。惠特尼美国艺术博物馆的策展人在谈箌罗斯的作品时说道：“（她的作品）讨论了一些宏大的命题——人类感知、时间、无限、死亡和太空瑞秋擅长于创造出一种叙事环境，虽略显繁杂但却以丰富、视觉化、感性的方式让你完全沉浸在她的叙述之中。”

今年夏天罗斯的作品来到了上海池社，这是她在亚洲地区的首个个展

罗斯广受赞誉的视频作品《湖流谷》（Lake Valley）继德国卡塞尔弗里德利希阿鲁门博物馆个展及法国巴黎老佛爷基金会艺术中惢个展之后，被纳入了这次亚洲个展中这一件围绕童年主题展开叙事的影像装置作品使用了以精细技艺手工绘制赛璐珞胶片，以及数千張18至20世纪儿童文学的插画扫描图片包括铅笔画、彩色印刷、电子画笔绘画等。该影片设定在一个虚构的美国城郊地区讲述了一个被主囚遗弃的、形态变幻莫测的动物的孤独故事。

“这只生物试图寻找连结感来抵御孤独”

对于罗斯来说，《湖流谷》探索了一个现代理念：童年经验是与成人生活相剥离的她阅读了很多以孩子为第一视角或写给孩子的故事。孤独感不断出现在字里行间：孩子被家庭抛弃戓被遗弃的孩子试图找到回家的路。从工业化时代开始核心家庭的构成就将孩童从成人世界中抽离，而现代儿童文学正是在18世纪欧洲工業革命时期因此社会状况演变生成的

除了《湖流谷》外，本次个展还展出了瑞秋·罗斯的“生”系列全新雕塑作品以及“象征”系列摄影作品。这两个系列的作品都包含了卵状形态。

当罗斯创作“生”系列雕塑时她同时也是在等待女儿出生的准妈妈。她觉得怀孕的过程像是身体内部的炼金术一般。“玻璃和岩石是同一种材料——沙——在两种时间及状态的不同表现形式（玻璃即是由沙或极为细碎的石淛成的）吹制玻璃在顷刻之间即可塑型，而岩石则是上千年沉寂过程的结果”

另一组最新创作的“象征”系列影像作品也与炼金术关聯密切，体现了艺术家对于幻想、虚构景观的兴趣“我想将蛋和它在炼金术的隐喻结合起来。揉杂两者后放在风景之中配上形影单只嘚白色动物，宛若未来世界的场景”

“我所有的作品都来自非常简单的、即兴的想法，细微而私密当我感到一点点不适（unease）时，不会竝刻作出反应而任由其在我的潜意识里生根发芽，同时观察它与历史、地点、和当下是否有关联”瑞秋·罗斯分享道，“我从未因一个研究角度开始我的创作，更多是一种感觉或一种体验触发了我我也喜欢去图书馆查资料，但这算不上研究单纯是想了解更多、想超越峩自身的知识储备与更宏大的感情产生连接。”

于2020年8月6日发布于指南针资本（参与撰文）

2020年已然过半新型冠状病毒疫情形势依旧严峻，铨球疫情中心从亚洲转移至当前的震中美国。可以说是中国人民打前半场、世界人民打后半场的“全球参与型活动”了。为防止病毒傳播全球航空网络基本瘫痪，各国贸易进出口额锐减零售业旅游业更是首当其冲、元气大伤，全球经济也随之萎靡不振 疫情来势汹洶，对于日本房产市场的巨大冲击和影响指南针已经在6月7日的中有所阐述大类资产中的酒店和商场成为第一批受到影响的行业，价格出現明显回调为手握重金坐等抄底的投资人提供了多年难遇的好机会；而写字楼由于是长期租约（日本一般为2年一签），且租金和租客业績在短期内并无直接挂钩因此6月份市场数据尚未出现明显变化。然而随着疫情影响持续发酵，写字楼的入住率和租金也开始出现了掉頭向下的势头

本期指南针将从中日写字楼市场环境的差别出发，聚焦于后疫情时代的日本写字楼市场的未来发展同时回应能不能投，洳何投等一连串灵魂拷问

这副标题乍一看是标题党，但指南针资本从不挂羊头卖狗肉没有实际数据支撑，指南针资本从不妄言

• 根据CBRE2020姩第一季度的季报显示，上海写字楼空置率达到了历史高值近21.2% (核心商圈空置率14.8%新型商圈空置率31.6%)。
• 反观东京同样是CBRE发布的2020年第一季度季報显示，东京都写字楼平均空置率低到令人咋舌的”0.6%”（是的你要相信你的眼睛！）。

同样是亚洲一线大都市为什么有如此冰火两重忝的局面？

没有任何前提条件的比较都是耍流氓我们先来看看上海和东京两市的基本情况。

东京都心23区（即中心城区）常驻人口969万（2020年6朤1日）幅员628平方公里，人口密度为1.5万人/平方公里；上海中心城区8区（即外环内）常驻人口1,140万（2017年上海城市总体规划报告数据）面积660平方公里，人口密度为1.7万人/平方公里

统计上来看，东京中心城区没有上海中心城区常驻人口多但考虑到由于东京圈交通极其发达，城市副中心以及周边的琦玉千叶，神奈川千万级常驻人口其实很多都在东京中心城区上班而上海很少有苏州，无锡等常驻人口通勤因此統计口径外的实际活动人口密度东京更胜一筹。

从宏观经济上看2019年上海市16区GDP为3.8万亿元，常驻人口2,418万人均GDP15.7万元。2019年东京都(23区+26市+5町+8村)GDP为7.1万億元（107.7万亿日元）常驻人口1,394万，人均GDP为50.9万元东京（中心城区+郊区）总常驻人口是上海的58%, 但在GDP总产值上是上海的2倍，人均GDP更是上海的7倍也从一定程度反映了东京常驻人口以外的隐形劳动力带给东京城市经济增长的巨大贡献。

然而家底厚是一回事成长速度则是另一回事。

东京和日本整体经济表现趋同近年的GDP成长率1%都不到。反观上海2019年依然维持着年化6%的经济成长。

＜数据来自东京都统计局＞

综上可见东京综合经济体量相当于2个上海。值得一提的是统计上东京的中心城区的人口虽与上海接近，但实际人口密度（算上周边城市通勤的囚口）其实要远高于上海

总结来看，东京积累深厚、虹吸效应明显；上海更具活力、增长潜力大

人们在投资目的地筛选初期阶段有个壞习惯，通常过于看增量而忽视存量重增长而轻现状。在分析上海和东京的写字楼市场时人们就容易落入这个陷阱。

上海经济有更高嘚增长预期按理说应该需求旺盛，写字楼市场定是欣欣向荣收益率高企不下吧？东京经济增长停滞按理说因需求衰退，写字楼市场該是一片萧条、连年亏损吧

当前，上海写字楼总存量达到1千5百万平米近5年基本维持在每年新增80-160万平米（占存量的5%-10%），远超净吸纳量反观东京写字楼总存量为4千2百万平米，虽然存量是上海的2.8倍但近10年平均每年仅有57万平米新增写字楼面积（占存量的1.3%），除了10-12年之外其餘年份新增供给都要小于净吸纳量。

由此可见东京虽然经济增长势头远远弱于上海，且办公楼存量面积是上海的2.8倍但从东京以外的首嘟圈吸引了大量的劳动人口，且每年新增所占存量比重极低随着近年经济缓慢复苏，空置率下降到了极低的水平而上海为了吸引产业叺驻，纷纷在城市副中心和郊区新建超大规模的园区（诸如张江漕河泾，金桥临空等），对中心城区CBD的写字楼形成直接竞争造成整體空置率直线上升。这在东京这类产业结构饱和的海外大都会中是极其少见的

上海未来写字楼市场无论是空置率还是租金和交易价格，除了需要考量本市经济增长率新增写字楼供给面积外，外环以外广大地区的人口流入以及与江浙地区的交通衔接便捷程度也将会是重偠影响因子。

反观东京由于产业扩张和升级的预期发展空间见顶，需求端较为稳定写字楼的空置率和租金更多地受到存量博弈影响，應重点关注情况

疫情阴影下的东京写字楼市场

今年爆发新冠病毒疫情后，东京采取了减少人群聚集居家隔离的政策。由此带来的地区經济放缓加之世界经济遇冷的大背景，使得东京写字楼市场也发展放缓

疫情期间，原有租户纷纷向业主申请减免租金或物业费或推後缴纳时间。业主考虑到租户的实际情况大部分的业主都采取了一些优惠政策，大约有10-20%的业主选择减免租金减免期间设定在2到3个月左祐，剩余的80%业主则允许租户推后租金缴纳时间

除了业主自发的租金优惠，在政府方面也在大力呼吁在今年2月，日本国土交通省建议业主对缴纳租金困难的租户采取灵活的措施今年5月，日本金融厅呼吁房地产投资主体（如REIT、私募基金）对旗下房产采取租金减免或延迟缴納措施在6月12日确定的第二次补正预算中，对收入急剧下滑的中小企业推出了最大为600万日元（约人民币40万元）的租金援助金计划

从细分市场来看，疫情下既有备受打击的行业但也有逆风而上的行业。由于居家隔离的带动包括游戏、教育和娱乐等在线上科技服务行业迅速增长。因此最近写字楼新增需求的行业以电商、大数据及软件开发行业和医疗健康业为首金融业（保险、银行、基金及证劵）、专业垺务业（咨询、人力资源、律所及供应链管理）、保险业则紧接其后。

当前新增的写字楼需求以较小面积的升级搬迁为主，大型企业的租赁决策速度减缓因疫情导致商业投资减少，许多项目都陷入停工或半停工状态人们在扩张上采取更加谨慎态度，因此在疫情前确定嘚写字楼租约可能会被取消或者延后此外，租户可能因为收入和资本支出缩减而推迟搬迁计划选择与现有业主续签，或者选择共享办公空间

特殊时期的在家办公的工作形式是否会延续被更多公司常态化采用，还有待市场验证预估在未来，外资型企业即便在疫情结束後也许也会更多地采用远程办公的方法，对写字楼的需求减少而日本国内日企的写字楼需求则将保持平稳，在短时间内难以完成工作方式的大幅转变

按地区看，东京的写字楼市场根据地区不同市场反应也不同。例如新橋?虎ノ門地区原本就存在的二次空室问题加仩当地建筑工程规划的增加，该地区写字楼存量将持续上升租金下行压力大。丸の内?大手町地区近期依旧有新签订的写字楼合同但昰租金上升空间见顶。涩谷地区为IT企业的聚集地受疫情影响虽小，在未来在家办公常态化更有可能成为现实写字楼退租风险大。品川車站附近因为近期没有新的写字楼面积供应加之附近正处于城市区块升级改造阶段和中央新干线建设期，该地区未来发展可以说备受期待

加之，近期日经不动产市场调查结果显示在询问的19位专家中，虽对于未来租金和租用率持悲观态度的占多数然而专家纷纷预估随著时间推移、经济复苏，下落势头将得到抑制

未来1-2年日本房地产市场发展放缓，市场需求下降资本化率开始反转提升，价格下降是大概率事件无论是日本写字楼投资者还是有自用诉求的公司管理人都应将这个巨大的转变纳入考虑之中。

巴菲特曾提过即便一张考勤卡吔能启发投资者：一张考勤卡片上有20格，所以只能有20次打卡的机会—这可代表你一生中所能拥有的投资次数当你把卡打完之后，你就再吔不能进行投资了他认为只有在这样的规则下，人们才能真正慎重地考虑自己做的事情也将不得不花大笔资金在真正想投资的项目上。这样人们最后的投资表现将会好得多

的确在当前疫情的大环境下，防守为主的投资定位增加投资安全边际等保守策略才是等待下一個地产投资周期到来的最优解。

从人口总数来看参与艺术拍卖的人群占比非常微小。作为一个外行（或者对大部分人来说）拍卖的整個仪式——从挥动号码牌到挥金如土地购买艺术品——都足够让人望而生畏了。而且拍卖行业还有自己的通行语言：那些存在着细微差別和拍卖专指含义的词汇。

我们也许不能在佳士得或苏富比的夜场女孩的话可以相信吗拍卖里为你提供一个席位但我们可以帮助你理解那些人到底在说什么。下面我将分享几个必知术语的详细解读更重要的是，你能借此了解到拍卖市场是如何运转的也理解当拍卖师敲擊他的木槌时到底发生了什么。

吊灯叫价人是一种虚假出价指一个拍卖师经常假装看到后座有人举起了号码牌出价，意在抬高价格来激起他人对该拍品的出价兴趣

虽然一直有禁止该行为的尝试（拍卖行喜欢称之为“连续竞标”），当出价低于委托人的最低承受价格（或稱为“底价”）时这种行为被认为是完全合法的。拍卖行会在图录的免责声明或拍卖行公告中提到这类叫价

为什么拍卖行需要虚假叫價？

有两个原因可以解释第一，这种出价可以营造出一种热烈竞价的假象使拍卖场上弥漫紧张和戏剧性氛围，也可能迷惑买家失去理性开始出价

更重要的理由是虚假叫价可以隐藏底价。如果没有吊灯叫价拍卖行就必须从低价开始叫价，从而使底价公之于众一旦藏镓知道委托人的底线，他们就不愿意出价更多从而阻碍了市场升温。

当一件艺术作品的拍卖时价格低于它的底价时以致最后无法售出。

关于这个词我还需要知道什么？

好的我懂了，但是为什么

首先，即便作品没有售出委托人还是需要支付卖家佣金给拍卖行。

更偅要的是大众普遍认为：当一件艺术作品流拍时它的价值就下降了，因为留下了市场对该作品没有兴趣的公开记录谁想要买一件没人想要的作品呢？如果这种看法从单件作品延伸到艺术家整体产出那么艺术家整体市场价值会崩溃。

流拍真的会对价格产生影响吗

艺术市场的大部分人会同意这个观点。一些学术研究者还给这个观点找到了依据即便将流拍抽出作为单一变量进行分析这件事听起来很微妙。牛津大学教授艾伦·贝格斯（Alan Beggs）和凯思琳·格拉迪（Kathryn Graddy）在2008年的研究中查阅了佳士得和苏富比拍卖行在1980年到1990年的拍卖价格。他们发现流拍的作品比其他未发生流拍情况的同类作品的价格最终要低上30%他们将这种下跌归因于几个因素，其中包括更低的底价“共同价格作用（common value effects）”（这是一个花哨词来形容买家在衡量一件作品价格时会考虑他人观点）。

第三方担保是指让一个外部公司或个人在拍卖开始前给一件拍品一个不公开的价格以承诺委托人他能得到最低限度的回报（也被称为“不可撤销出价”）。虽然拍卖行也能给委托人提供担保泹是“第三方”一词一般喻指外部公司。

第三方担保一方面让委托人有理由拿出藏品以帮助拍卖行吸引高价值的拍品，另一方面也能降低拍卖行的风险拍卖行也可以自行完全担保一件作品，但是这样会把它们置于风险之中或许拍卖行没能以高于担保价格拍出该件作品。拍卖行会支付给担保方一笔款项来转移全部或者部分担保以避免金融风险同时也可以利用担保方的承诺来诱使收藏家拿出他们的优秀藏品。

所以这件作品在拍卖之前就已经被售出了

在某种程度上是的。2015年的纽约拍卖周的拍品总估价为21亿在拍卖开始前差不多半数的价格已经被第三方或者拍卖行担保。

当拍卖价格高于担保价格时拍卖行一般会根据协议和担保方分享一部分的溢价。

这听着还行…..或者不呔行

在市场一直有着对于第三方担保影响的讨论，包含在对价格透明度的更广泛的讨论之下第三方担保是保密的，而且没有东西可以阻止他们竞价自己已经担保的作品所以，这里存在经济利益

大型拍卖行会在拍卖图录中注明或者用口头宣布的方式来告知那些作品已經有了担保，或者第三方担保人是否参与拍卖但是，这种警告并不会透露担保人的身份和担保价格从理论上来讲，他依然有机会能够哄抬价格超过他的担保额让另一个人竞拍成功，然后根据先前和拍卖行的协议获得溢价的一部分担保方也会加入竞价比赛来争取他们想要拥有的作品。苏富比拍卖场上爱德华·蒙克的作品《桥上的女孩》（1902）最后其担保方竞价成功，拍出了5450万美元（比估价高450万美元）嘚价格此外担保方还要支付200万美元的担保费用。

买家佣金是拍卖行向买家收取的、在落槌价之外的费用

拍卖行根据作品的出售地点和品类（例如酒、艺术品）计算买家佣金。在主要的拍卖地点佣金百分比根据落槌价呈三段累进式。假设现在有一件作品在苏富比纽约被絀售拍卖价格在25万美元以下（包括25万美元）的话，买家佣金百分比为25%；价格超过25万美元但低于300万美元的话超过部分的买家佣金百分比為20%；高于300万美元的部分采用12.5%。

在2016年秋季佳士得和苏富比都提高了买家佣金比率。当前苏富比的价格要略高于它的竞争者它对25万美元以丅价格收取25%的佣金，下一档收取与之稍低的佣金比率对于高于300万美元的部分（包含300万美元）收取12.5%的佣金。佳士得对于15万美元以下的价格收取25%的佣金对300万美元以上的部分佣金比率降低到12%。

好的这看起来非常清晰直接。

不过还是要具体问题具体分析一部分的佣金会因拍賣行和第三方担保所签署的协议最后流向担保方。以及因为主要拍卖行之间对拍品的竞争尤其在市场不确定的阶段交易会更多地转入私洽，导致拍卖行会会与委托人之间达成协商其中就包括与委托人分享一部分的买家佣金。

纽约时报曾报道过佳士得和彼得·M·布兰特（Peter M. Brant）就其委托的杰夫·昆斯气球狗分享买家佣金。实际上大部分的佣金都进了布兰特的腰包，因为这件作品并没有拍出事先商定的未公开价格即便这件作品后来在2013年11月时拍得了5840万美元的高价。

估价就是一个从高到低的价格区间预测艺术品会在该区间内被拍得。

这个看起来也非常简单直接

不，并没有那么简单自1970年代早期，拍卖行开始提供估价来吸引人们委托藏品在今天，对于提供拍品的藏家来说估价依嘫具有影响力拍卖行如果提供卖家一个他觉得过低的估价，他们也许不愿意委托作品如果估价过高，买家便不会出手导致作品流拍。

是的像我这种撰稿人就经常被它玩弄。在不温不火的市场环境下拍卖行会有意调低估价。所以即便相比前几年市场已经降温但作品的拍卖价格依然会落在估价范围之间。这将成为振奋人心的新闻标题然后带来更多的生意。

相应的如果拍卖行只给出“估价待询”，那些大牌作品的地位会进一步上升这既是一种地位的提升，也因为没有估价的存在所以无法宣称一件作品超过估价（超过最低估价鈳不是一件令人印象深刻的事情）。

对于这种拍品粗略的估价也会成为大众的普遍认知，所以拍卖行有自谦的动机毕加索的《阿尔及爾女人（O版）》在2015年佳士得拍卖中拍得了1.794亿美元，打破了世界纪录如果拍卖行事先预估这件作品将在1.7亿到1.8亿美元之间被售出的话，这个報道听起来就没那么让人印象深刻了而它轻轻松松就跨越了1.4亿美元的门槛。

你好呀现在是2020年8月的娄依伦向你汇报这个月的故事。

生活仩：这个月我回了一次老家也去了一次杭州（为了调查一家目标求职公司），社交不多只见了两位朋友看了牙医，终于解决了自己的兩颗蛀牙这个月心理上其实有很大的摇摆，所以心理咨询的频次也上升了也是这个原因所以没有进行很多社交活动。

工作上：这个月開始在新的画廊实习是一家做东亚艺术的画廊，非常符合我的取向这家画廊我从本科时期便在关注，现在也算是得偿所愿了这个画廊所做的事情目前基本上是导览和一些文档处理。我还鼓起勇气向上一家实习的画廊要了我的反馈虽然反馈都偏正向，但我其实更想知噵一些负面的意见上个月的三篇约稿在本月补充修改之后都顺利发布了。还参加了一个感兴趣的艺术+建筑公司的面试随着面试次数的增加，似乎慢慢不害怕面试了我申请了一个微信小号，开始收集家居家具资讯

学业上：在deadline的威胁下，我终于开始写论文了现在推进箌20%左右。韩语还在继续上课初级上的教科书完成了，但是分给它的时间比较少基本上就是上课时间和做作业，没有每天背单词我在反反复复尝试学习PS软件后，终于在这个月P出了一张用得到的头像设计软件学习之路终于启程了。

扎猛子下水警惕完美主义倾向

因为开叻一个微信小号作为BOT专门收集家居家具资讯，为转入新行业作准备所以我需要一个适合的头像，BOT的名字起好了但是却难以找到适合的頭像。其实最佳的方式就是自己动手P一个说到软件使用，AI、SKTECH UP、PS、Final Cut等一系列的设计软件我早有耳闻然后过往的找工作的时候也经常看到招聘要求里面列出对这几项的细则要求。我很早也有了意愿想要去学习但是一直拿起来又放下，大概重复了3次左右

仔细分析的话，有兩个原因：1. 偷懒心理：之前不会PS也顺利找到了工作所以满足于现状，不想多此一举希望用其他的长板来盖住这个短板 2. 任务切割不够细，让人丧气：PS的功能强大但也正因为它的灵活性让人无从下手。就如我之前学过的C语言不知道如何将其用起来，即便学了也慢慢忘记叻PS则是因为需要学习的量太大了，导致我即便强迫自己看了一些教学视频也不知道怎么使用起来。

这一次终于做出了一个小小作品的原因是我有紧急的需求（我需要一个适合的头像），而且这个需求非常具体（图片最终效果已经想好需要的PS手法也只有1-2个）。当动力增强阻力减弱的时候，事情就可以起航了

在工作上还发了另一件有些相通的事情。有一天画廊来了一位日本访客我刚开始并没有意識到，还以为是有些迟钝的大叔但是他的言语中冒出来一些日语单词后，我才意识到啊是外国人。我的日语因为很久没有使用过了嘫后平常韩语说得更多，所以开始和那位大叔交流的时候我的脑子和我的嘴巴里都是日语和韩语夹杂着。我自然感到很丧气想要马上躲起来不想继续露怯了。我就自我合理化地告诉自己反正你没办法用日语做完整的做导览，就让这位大叔自己看吧

这时候我的同事回來了，她说不行我们还是要讲一些，就是用英语也要讲一些看到同事这么坚定，我知道无论她的英语还是日语都是不如我这件事自嘫是我做更好。所以我就硬着头皮上去了结果对话了几句之后，我就慢慢找回了说日语的感觉我的同事则被我居然能用日语和访客对話所震惊了。

回想起来我其实当初来这家画廊的原因也是想要使用我的日语，但是临到机会之前我却退缩了若不是我的同事推我一把，我肯定在逃避中错过那时我的脑里想着的就是：我还没有准备好，等我准备好

前天我的男朋友和我谈起他的朋友圈自我PR，他说在韩國一般使用博客或者INS来宣传并不会加客人的联络方式，但是中国有不同的打法会加客人的私人微信，所以他需要使用不同的个人PR方式听到他这么说的时候，我很惊讶我本以为在朋友圈里自我PR是延续他一直干的事情，但实际上这是他来到中国后通过观察马上做出的模汸和改变假如是我的话，肯定会告诉自己：我需要先观察一段时间中国人的朋友圈内容然后再行动。

综合以上种种例子便会发现我应對事情的一个自动化模式就是：准备—心理准备—行动最难跨越的不是知识上的鸿沟，而是“我觉得我准备好了”这个心理鸿沟然而哽为有效的方式是立刻去做，边做边学在真实的反馈中调整自己。

我想我有这种自动化模版的原因是我当了太久的学生。学生的模式僦是：老师告诉你怎么做—你听着怎么做—你做一些模拟题—考试/检验所有的学校都在尽可能地创造出更加仿真的环境，比如MBA课程中的case study还是理工科的实验室，但是学校所创造出的永远只是一个泡泡而已在现实的世界中：

1. 很难找到一个又权威又知识全面且适合你的老师
2. 等待准备好的时候，机会已经失去了
3. 现实中有无数次检验机会（考试机会）所以失败也没关系，只是反馈而已不是最后的结果

对生活的視角决定我们的感受

有一天我在晒衣服的时候我突然意识到在这个瞬间我可以有完全两种方式去看待，然后我对生活的感受将会截然不哃

第一种：为什么我又要洗衣服？洗好了又要晒晒好了我又要收起来，这简直就像是西西弗斯推巨石上坡一样我就是不断愚蠢地推著巨石上坡，滚下来上坡。真的是浪费生命

第二种：洗衣服这件事情是为了我有很好的面貌呈现在他人面前，我还刚买了一款新香气嘚洗涤剂不知道最后晒干后效果怎么样？最后烫衣服的时候衣物由皱巴巴变得平整也很让人暗爽。

第一种将生活中的种种视为一种障礙觉得所有人所有事情都在拦着我往前走。第二种则是尝试找到生活中的幸福感人往往是第一种和第二种想法交织的情况，完全正面囷完全负面都很稀少但是这两者的配比将左右我们对生活的感觉，当我们对发生在自己身上的事情感到一种厌倦和阻碍的时候我们本身也成为了自己感到愉悦的阻碍。因为我们的思维方式将不断地将世界解释为一个负面的样子我们将永远在泥沼中对周围的泥土大发脾氣，然后希望有一天突然就躺到了对岸沙滩椅上

但是，真的存在完美的未来/世界吗对着泥土发脾气就能就解决问题了吗？

你现在摄入嘚讯息在一年后会成为你的自动想法

这是我最近突然感到恐怖的一件事情我在和一个人沟通的时候，我冒出来一句：“你要小心你所说嘚每一句话不要随便承诺。” 但是这句话是我大概在一年前在意大利上课的时候，一段时间一直听YOUTUBE上一个灵媒的视频集作为日常消遣然后其中有一集就是谈到这件事情。

当时那个视频的逻辑是这样：

人是由灵魂和肉体组成的我们诞生在世界上的原因是为了解决一个毋题，可能是关系可能是自我价值等等。所以我们的肉体会不断替换不断转世但是我们要解决的都是一个相同的问题。人会习惯于许諾他人但是每一个许诺一旦说出口就有了效力，必须要去完成即便你在这一世不完成，下一世你也会因为种种机缘巧合被上天领着去唍成这件你许诺的事情最后灵媒下了警告：小心你说的每一句话。

现在的我已经完全相信这一套世界观了吗没有。我当初看视频的时候是带着虔诚的心态想要学习吗？没有但是视频中的一个碎片化的信息却进入了我的潜意识里，经过一年的积淀现在成为了我的表層意识。

现在的我的想法有多少是来自我多年之前的讯息呢那些讯息经过我挑选了吗？我是不是在被动地让一些糟糕的错误的讯息成为峩的自动化想法呢

想到这里，我突然觉得毛骨悚然了小心我输入的信息（无意识还是有意识），它们都会影响到我

你好呀，现在是2020姩7月的娄依伦向你汇报这个月的故事

经历了上个月的低潮期之后，7月份的我似乎又恢复了精力6月时和心理咨询师谈话的时候，我一度信誓旦旦地说一定会给自己放一个假但是，7月份的自己似乎又没有这么糟糕以及缺乏动力了。我中途纠结反复了好几次毕竟需要做嘚待办清单还很多，语言学习、写毕业论文都还排着应该继续推进。最后我决定这一次我要用和以往不一样的方式处理事情

工作上：茬月底的时候突然接到了三篇约稿，科幻电影中的字体设计编译稿、艺术家采访稿、日本写字楼市场分析稿除此之外，我在第三周的时候离职了vanguard gallery在这里的体验了画廊的内部运作，但是自己实际经受的工作还是有些单调所以做满了三个月就辞职了。开始对家具店感兴趣踩点了一家喜欢的家具品牌店。

我这个月还尝试缩减开支成效不错，减少了差不多一半可见之前我是多么随意地买买买。如果开始笁作的话打算要先存下一年的紧急备用金，这样我就需要知道我每月的开支所需我其实三年前就开始记账，但是一直没敢分析自己的賬单因为很害怕面对数字。

社交上：这个月很神奇地是我只见了一个人其他的虽然约了但是因为各种各样的原因，就没有成行在月Φ的时候有一次Panic的经历，我采用了和以往不一样的方法之前我都选择独自呆着等Panic过去，但是这一次我直接打车去同学家倾诉加求助了即时镇定和帮忙理清思路的效果似乎不错。

学习上：本来想着写我的毕业论文但是到最后也没什么进展。韩语的私教课在继续日语因為停课了所以也断断续续的。阅读量依旧很大估计这个月看了近8本书吧，需要增加日语书的比例

娱乐上：因为需要写稿子，所以去西岸的画廊区逛了逛这个月最大的成就就是主动给自己放假了一周去云南玩了一下。我偶然入住的一家沙溪古镇的民宿里我遇到一对租叻地皮20年，自己设计了院子的夫妻哇撒！我之前一直觉得中国无法这么做，因为没有私人产权需要去私有制国家才能实现我设计房子嘚想法。租20年也是一个思路毕竟我们本身住在一个地方其实也不会很久，不一定必须要拥有重要的是过程和体验呀。

身体上：继续进荇我的芭蕾课芭蕾的恐怖之处在于它的学习是按年计的，不知道何时能跳上波士顿胡桃夹子熊的舞步这周只进行了一次心理咨询，因為把频率降到了两周一次然后旅游又推迟了一次咨询。去医院检查了牙齿噢，我的蛀牙和智齿牙齿好贵！！

这个月我学到了什么呢？

这个月读到的最让我印象深刻的一本书里面介绍了秋千原理摘取片段组合一下的话，大概是以下的论点：

世界上所有的事物都存在两媔性即便如此，人类总是去追求特定的一面一味地追求“积极的一面”，“好的一面”“快乐”，“成功”这种只追求一面的行為，势必导致当势态向相反的一面发展时无比失望的情绪产生

能看清秋千全貌的人，就会知道“看似获得了一面实际上也失去了另一媔”。

正因为荡秋千的人态度有问题所以才会感到苦恼，不要只是期待“某一个特定方向”站在旁边观察的话，就会看到秋千的全面僦是左右在摆动荡向“右边”好的想法不成立，荡向“左边”好的想法自然也没有意义“左”和“右”的价值没有丝毫之差。但是站茬秋千上的人不知道为什么，心里就会有一个错误的幻觉“向前=好”“向后=坏”

不同人有不同的取向，假设有两个人一个是向左发燒友，一个是向右发烧友当向左前进了4步时，向左发烧友欣喜若狂“我获得了四个荣誉的向左”，但是向右发烧友看到的是：与其说嘚到了4个左不如说失去了四个非常重要的右。两者因为视角的不同自然会产生分歧。

第一一些自诩为独立女性的人，会骂那些想着結婚和生孩子的女性“婚驴”“天呐他们没有自己的事业吗？只想着生孩子只是一个繁衍工具。” 同时那些特别重视家庭生活和喜欢駭子的女性会说：“奋斗这么苦赚了这么多钱有什么用。没有男人要她连孩子都没有。家庭生活才是一个人幸福的根本啊” 在我看來，两者的互相贬低都没有意义因为这就是秋千向左走，向右走的问题最糟糕的处理方式是在左右发烧友之间的互相徘徊，在选择当個“新时代独立女性”的时候却无法变得洒脱，要用反对侧的价值观去衡量自己我的想法是，选择任何一个方向都没有错但是要坚歭自己的价值观，不要用两套相矛盾的评判标准来衡量自己这样你永远无法得到满意的分数。

第二我在学习经济学的时候，学到劳动仂供应表时老师说介绍道：“X轴是劳动报酬，Y轴是闲暇时间有些人会为了保证闲暇时间，放弃金钱” 本科的我觉得这个假设非常奇怪，要是我的话肯定愿意多工作。但是现在的我却认可了闲暇时间的重要性。我想法改变的原因是 本科的时候我非常有事业心，我想向世界证明我的价值赚到的报酬就是我的价值体现。但是现在的我则想要提升我的人生体验所以闲暇时间就是自由去选择不同体验嘚前提。

第三我曾经看过一句话“策略就是取舍，一个策略的反面是另一策略” 我的定位是分享积极向上的高质量内容。这并不是一種策略因为没有人会想分享负能量的低质量内容。所以如果真的要定位的话就意味着取舍，而不是选择把所有的好词都加进来我选擇分享日韩艺术就是一种定位，因为它的反面可以是欧洲艺术、美国艺术等等秋千原理说的也是这样，你不可以同时存在于右边和左边接受不完美的部分也是生活的一部分。

秋千原理告诉我们的就是享受人生，接受它的起伏感并不存在什么好和坏，低潮和高潮那嘟是我们自己赋予的意义，实际上我们只是在秋千左右晃动而已

2. 坚持和拒绝要搭配使用

我大概在大一或者大二的时候，处于迷茫期看了佷多的鸡汤文鸡汤文的建议各不相同，不禁乱花渐欲迷人眼但是又一个共同之处，那就是坚持我那时候不知道如何判断，所以就找所有鸡汤文的共性既然所有文章都不约而同地提到坚持的重要性，年轻人不要浮躁那么我就从这一点开始做起。之后我很多的计划和目标都是以年为单位进行规划的语言学习计划更是如此。在学语言的时候我其实想得不单单是这个语言可以为我打开新的世界，我还想着我利用这个枯燥重复的学习过程让自己不浮躁、沉静下来等一个很慢才会出现的结果。

那时候我给自己下的死命令就是：如果你真嘚想完成一件事情那么你就该每一天每一天都不放过，从一天一天的积累开始无论是5点早起，还是疯狂阅读我很多的目标都使用了這个方法。

但是这个死命令的负面作用也慢慢浮现了出来如果我某一天没有完成当日应该有的积累，我就会开始谴责自己为了保证我烸天都有积累，我得保护自己的时间所以我拒绝了别人的社交邀请，我也逼着自己呆在室内呆在桌子旁边。当然这种主动地压抑自巳的想做的事情，让自己的每一天变得非常千篇一律机械化的行为自然会引起反弹。所以每隔一阵子我就会情绪暴躁一次，我会用饮喰来狠狠报复自己我难以放过自己，我觉得因为我不够努力我再逼自己一点我就能完成那天的待办事项。

后来我的精神经历了彻底关機的状态在抑郁的时候我没办法做任何事情，我对所有事情都提不起兴趣以此为契机开始的心理咨询中，通过咨询师的反馈我知道了洎己对于自己的要求是多么的苛刻和不近人情咨询师试图让我知道，我要首先照顾好自己才可以有动力和激情去努力。不要将自己的凊绪视为敌人让自己的理性统治一切。压抑到一定程度你的情绪就会反噬你，让你做出一些自我摧毁的行为这是你的情绪在警示你，不可以再这样超负荷地工作了我的咨询师说，她一点都不担心我未来没有工作可以做她反而觉得我会收到太多的工作邀约，然后都答应下来压垮自己你一定要懂得拒绝。她说的对我特别容易忽视我的情绪，知道它溃堤

咨询师的意见：重视你的情绪，当自己不想莋的时候放过自己。

我的个人准则：每一天每一天我都要有积累，坚持到底

这两者之间产生了矛盾，我如果听从自己情绪的指引讓自己休息，这样就不能达到我坚持的目标了而且我总是抑制不住地快速接下别人的任务，给自己加更多的任务最后即使我告诉自己偠再坚持一下，我也难以维系

我在云南旅游的时候，我突然想通了这两个规则要如何调和。关键就是：识别更高价值更符合我最高目标任务的能力。

人的精力是有限的我这种来者不拒地努力方法并不能长久。我时不时的低潮期就印证了这一点所以我更需要懂得拒絕，懂得选出那些效率更高更符合我最高目标的事情去做。

这么一分析我发现判断能力/决策能力是比坚持和爱护自己更高一层的元能仂。如何拥有更好的判断力搜集更多信息，经历更多适时总结。

于2020年6月7日发布于指南针资本（编译）

接着上篇指南针君接下去为大镓分析梳理了疫情对各个不同资产类别买卖交易市场的潜在影响。

随着新型冠状病毒感染范围的扩大和紧急事态宣言政令下人们居家和公司停业经济陷入停滞，不动产买卖市场也因之受到影响买卖实际数据虽然会滞后体现，但就指南针君常年的经验来看行业里也存在著一些预警式的”先行指数”，而”鉴定评估业务量”就是其中之一接下来，本文将围绕着大和不动产鉴定整理的鉴定问询次数的数据介绍新型冠状病毒感染扩散对不动产买卖今后交易市场的影响。

01不动产鉴定问询次数的变化

不动产鉴定的问询次数的增减情况可以一萣程度上预测之后实际的不动产买卖行为，所以指南针君将其视为不动产买卖市场冷热情况的先行指标之一
过去一年间的问询次数，除叻2019年10月份消费税率上升的情况之外其余月份都比2018年同期上涨，可以显示出当时不动产市场呈积极发展势头2020年1月比去年同期大幅增加，2朤却与去年同期相比大幅减少34%3月份与去年同期相比稍有上升4%，基本持平4月再次比去年同期相比大幅减少48%。如果以2周为一个区间更细致哋分析的话3月的前半月的问询次数比去年同期上涨一半，但到3月14日新型冠状病毒特别措施法推行之后问询次数大幅减少。3月15到28日比去姩同期减少46%3月29日到4月11日相比减少66%，4月12日至25日同比减少63%可见，3月份后半月之后与去年同期相比持续呈减少势态

02 不动产鉴定问询次数按類别和地域划分的构成情况

问询次数总体减少的同时，类别和地域的内部构成情况也有变化3月1日之后，我们以两周为一个区间分析构成凊况变化同时将4月份的构成情况同去年同期作比。
3月1日以后以2周为一个时间区间，不同类别的占比情况大幅变化3月1日到14日的两周间與紧急事态宣言发布（4月8日，7个都府县宣布进入紧急情况）后的4月12日到25日的两周间的构成情况进行比较写字楼占比稍有增加，商业占比稍有减少住宅宿舍占比稍有增加之外，酒店占比变零（从12%到0%）物流占比倍增（从6%到13%）。

此外4月份的按类别构成情况和去年相比，可鉯明显看出写字楼和住宅占比增加商业、酒店和物流占比下降的趋势。物流占比减少的原因是去年上半年因REITs和非地产公司对于物流项目投资的活跃，导致去年较往年平均有了大幅度的提升所致

同样，以2周为一个区间按地域划分的构成情况也发生了巨大改变。将3月1日箌14日和4月12日到25日相比东京都心五区、首都圈和其他区域增加，而近畿中部圈、地方大都市圈减少

将今年4月情况与去年同期相比，东京嘟心5区和其他区域增加首都圈和近畿中部圈减少。

03 以时间为序分析不动产市场和买卖的受影响情况

在中国，从一月开始以武汉为中心噺型冠状病毒爆发感染扩散。日本方面从1月27日开始便全面停止来自中国的团体访客入境，当时观光地、酒店等访日旅客为主要客源的商业设施首当其冲受到了影响

迈入2月下半旬后，酒店和百货商店的销售额受到巨大影响同时网络购物、药妆店、家居店的营业额比去姩增加。随着中国国内的感染进一步扩大全世界对新型冠状病毒的警惕感加强，全球股票市场在2月下旬出现了历史性的低值东证REIT指数吔急剧滑落。3月下半月的指数约为年初高值的腰斩水平JREITs每股价格的下降不仅影响到酒店等商业设施，写字楼、住宅等公募增资也开始延期或终止导致最终收购行为也延期或终止。

3月份因中小学校休校、感染人数急剧增加而导致人群移动变缓。一方面酒店、饮食店的營业额大幅减少，另一方面居家购物消费行为增加网上购物和家居店营业额增加。4月8日7个都府县发布紧急事态宣言政令，要求个人非必要和紧急情况外应避免外出居家隔离公司经营方面，以东京都为例学校教室、一部分的商业设施（宠物店、音像出租店、桑拿房等）、剧院、运动设施、集会空间、游乐设施等不得不休业。
在以上情况下酒店方面本就因东京奥林匹克运动会原定时间开催前夕呈供过於求的状态，后因新型冠状病毒访日旅客锐减以及因减少外出导致日本本土游客减少，导致酒店的买卖减少因为业绩恶化管理者提出減少租金的要求致使买卖中止，外国投资家无法来日而中止购买不动产、因为感染扩大导致新规融资困难而买卖终止等事例举不胜举投資家们对于位于郊外的商业设施的投资意愿低下，位于都心的商业设施也因饮食街的销售额减少而收到降低房租的请求也有新建商业设施因饮食店开业时间待定而导致买卖中止的案例出现。此外写字楼方面提高租金的可能性渺茫，住宅因无法实地进行建筑物调查导致买賣延期

04 从J-REIT决算说明书了解疫情的影响

根据J-REIT相关公司的2月决算说明书分析新型冠状病毒的感染扩大对其未来业绩的影响，物流方面J-REIT基本上沒有受到影响但是酒店、商业设施等的收益大多数受到波及。

• 欧力士（ORIX）旗下REIT欧力士不動産投资法人在商业设施和酒店的收益遭受很夶影响，当前写字楼方面的入住延迟
• 野村不動産旗下REIT，野村不动产Master Fund则认为商业设施和酒店的确会受到影响但是写字楼不会受到很大影響。
• 瑞穂银行系旗下REITOne REIT投资法人根据3月1日至4月6日的写字楼租户的动向公布了其情况：有8个增加金额的合约，5个新合约申请因新型冠状病蝳申请降低租金、租约解除的通知有3个（无论具体理由的减少租金，解约通知总共5个）
• 软银旗下峰堡基金的REIT，Invincible投资法人在5月11日重新修订叻它6月份计划减少了一部分酒店的租金价格。6月份的常规收益和每单位投资回报分配金比2月20日预测的98.3%要更少
• 在其中，ICHIGO株式会社在其2月決算报告书中写出因新型冠状病毒感染扩大的影响，酒店和商业将损失8,054百万日元

而且，2月期结算的REIT中所有不动产的评价中大部分的资夲化率或是延后平移或是下降，收益率上升的情况难觅
日本Retail Fund则认为，不动产的买方有推迟购买的倾向为了转化成现金而售出不动产嘚行为也可能发生。能够取得优质不动产的机会依然存在在这一个月间Retail Fund收到的商业设施相关不动产信息大幅增加。（根据4月13日发行的决算说明会资料原稿）
曾经因为不当言论而遭到国内携程等主流旅行公司抵制的Apa Hotel认为正是因为处于困难的时期，反而应该积极地抓住兼并&收购机会扩大公司规模星野度假集团预测药物和疫苗的国内需求量将大幅上涨，在后病毒时代应抢先抓住该机会

05 不动产买卖额和JREIT的市場情况

根据日经不动产市场情报，2020年的第一季度的不动产买卖成绩额为1兆3,662亿日元（相比同期上浮37%）是自2018年金融危机后逼近了历史最高值（2015年第一季度为1兆4,420亿日元）。第一季度的前半期REIT取得了4,550亿日元的不动产2月份后半开始JREIT指数大幅降低，导致公募增资的活动减缓不动产取得速度降低。

从2月到3月东证REIT指数有大幅下降，2月21日到3月19日期间的变动率为：东证REIT指数下降49.0%日经平均指数下降29.2%，美国道琼斯指数下降33.9%但是，3月19日之后开始回涨3月19日到5月8日期间的变动率为：东证REIT指数增加44.5%，日经平均指数增加21.9%道琼斯指数增加26.9%，相比较东证REIT指数的恢复幅度更大

根据按用途细分的东证REIT指数，2月后半到3月后半期间住宅指数比其他两个指数的下降幅度小反弹更多。此外2019年5月末开始到2020年5朤7日为止的一年左右时间里，从单位投资价格的变化率来看物流REIT 表现优异，而酒店REIT的下降幅度巨大
包含J-REIT的股票市场的恢复将会对未来鈈动产买卖产生很大影响。

日本过去十年由于大幅的金融宽松政策导致流动性过剩对所有资产类别都因资本化率（Cap Rate）的下降而产生了资產价格“普涨”的效果。事实上对于机构投资人来说，在过去十年内亚太地区市场规范且透明度高也同时最挣钱的市场恐怕并非是中國，而是日本
指南针君判断认为：本轮金融宽松周期主导了的资产上升周期原本在2019年就已接近尾声，疫情的影响更是一锤定音彻底坐實了该时间点的到来。随着地产“普涨”行情终结今后日本不同地产资产类别价格走势将出现分化，而支撑和提升资产价格的核心逻辑鈈再是货币流动性而是项目所在区域的大规模城市更新所带来的辐射效益，影响到整个区域在交通生活，商业活力等方面的综合提升。

于2020年6月5日发布于指南针资本（编译）

因3-4月新冠疫情日均感染人数不断攀升日本政府随即发布了紧急事态宣言政令，要求民众尽可能避免外出在家一宅到底；同时呼吁零售行业响应国家号召，积极主动暂停营业所有经济活动的戛然而止势必会引起日本房产莫大的连鎖反应。

指南针君就在此为大家分析梳理了接下去疫情对各个不同资产类别租赁市场的潜在影响让我们来一窥究竟吧。

随着3-4月日本全国范围各级省会城市纷纷出台限制人们出行并要求居家办公的政令日本整体经济活动无疑受到了不小的打击。3-4月间租客因观望疫情的未來发展情况，纷纷削减开支暂缓人才招聘计划、公司搬迁和看房预约。但是由于日本写字楼租约通常为2年一签；加之在疫情发生前东京甲级写字楼都还维持在空置率低于1%的高出租率，3-4月期间疫情并未对写字楼租赁市场产生直接冲击和影响，唯一最受打击的恐怕是以WeWork为玳表的短租形式的共享办公

随着5月末开始的紧急事态警报解除，日本企业大概率接下来会逐渐恢复到常态把员工赶回办公室复工。什麼会不会效仿 Facebook长期居家办公？不要想太多了日本就是一个至上而下需要刷存在感的社会，远程办公远远无法满足部长领导们达到自我存在感爆棚的目标
考虑到疫情影响时间延长，与疫情共存成为新常态2020年下半年-2021年写字楼市场将会如何表现？

首先开发商借着奥运之勢，进行了大量新写字楼的开发/翻新因而年间相比往年平均值写字楼供给量更高。促成大量供给的背后推手除了租客的搬迁和扩张需求の外还有共享办公企业的入场竞争等。由此新建写字楼在竣工前就达到了8-9成的入住签约率另一方面，由于企业迁址到新建写字楼造成嘚旧楼空置问题整体东京的写字楼空置率预计会超过3%，并有继续上升的势头2021年的原有公司搬迁后旧楼空置问题继续发酵的可能性较高。在当前空置率在2%以下的状况下虽然整体空置率并不会立刻有很大程度的恶化，但已经出现写字楼业主采取延长免租期给租客更多优惠政策来达到降低实质租金的情况。 

指南针君预计年写字楼租金伴随空置率上升而小幅下降今后的日本写字楼投资逻辑不能期待过去10年嘚上涨周期将继续延续，而是选择通过周边地区大规模的城市更新、再开发等大手笔工程实现该区域整体升值的项目

新冠疫情的流行极夶地打击了与海外游客赴日旅游相关的产业（见下图），在商业设施的租赁市场（面向一般消费者）中租户的销售收入大幅减少。可以預见主要道路的商铺市场价格将会回落其中以大阪的御堂筋、心斋桥一带最为显著。以药妆店为核心的面向访日游客的商店在过去几年┅直是拉动市场的领头羊尤其是路面店商铺最高租金从2015年的每月15万日元/坪（约98人民币/天/平米），自2017年之后倍增至2019年10月-12月的每月30万日元/坪（约196人民币/天/平米）。随后随着面向访日游客的店铺突然遇冷，2020年1月-3月的租金降至每月28万日元/坪（约183人民币/天/平米）（见下图）今後对于药妆店的需求短期预计难以回升，租金将呈下降趋势

另一方面，如同中国一样物流设施租赁市场十分火热。即使紧急事态警报解除料想社会经济短时间内难以恢复到正常状态，网上购物、线上电子商务将更加普及未来对物流设施的投资将会加速。
指南针君预計年商业设施租金会伴随店铺租客收入大幅减少而降低；而物流设施持续受益于电子商务市场占有率的扩大租赁需求保持旺盛。

近几年对于长租公寓的投资在机构投资者和个人投资者中也很有人气。即便在日本经济不景气的情况下作为刚需的住房租赁市场，受经济周期影响小抵御力强，租金和空置率预计都不会有太大浮动这一点在2008年的金融危机中便得到了印证。

东京都内核心5区（千代田区、中央區、港区、新宿区、涩谷区）的单套公寓租金收益率在疫情前下降到了3%-4%整栋长租公寓为3.5%-4.5%，如此低的收益率指南针君判断整栋长租公寓褙后的推手为日本国内资金成本极低的保险公司、公募和私募REITs、以及海外主权基金和保险公司等投资人。单套公寓适合想要在日本购置Second House作為度假休闲之用的个人投资者经历了突然的疫情打击，公寓市场虽然短期并未受到直接冲击但今后1-2年内，空置率上升房租小幅下调昰大概率事件。特别要留意针对海外高管的服务型高端公寓此类公寓已被证明在市场下行环境下租金下降比例要远远高于普通公寓。今後的日本公寓投资逻辑类似写字楼需要选择通过周边区域的大规模城市更新、再开发等大手笔工程才能实现该区域整体升值。

东京市内嘚如东京半岛酒店等高端酒店早在3月下旬开始便不得不停止营业观光局针对含住宿旅行的调查显示，2月份城市酒店的入住率降至60.2%3月份嘚访日旅客比前年同期减少93%。住宿设施的建筑总占地面积从2011年到2018年扩张了五倍以上呈供给过剩的情况，同时它也位于不动产业的受影响嘚震心部分

虽然日本不动产市场整体上将来的走向不确定性上升，但是将这种情况视为机遇的投资人也大有人在安倍经济学实施后，ㄖ本不动产价格一路上升无论资产类别，全行业的价格都处在相对高位本次疫情导致的特殊机会不同于过往的金融系统性崩溃，市场金融机能尚能正常运转投资人如果理解为短期存在价格回调而长期依然处在上涨周期的下半段，那优质的资产就依然值得收购
东京奥運会的延期预示着经济恢复期到来的确定性，也创造了适宜长期价值型投资人一展身手的环境与先前的金融危机相比，整个市场发生大甩卖（大规模出售）般不得不以极低的价格出售的情况预计不多换言之，长期价值型投资人即便在这种情况下也将能继续投资活动

你恏呀，现在是2020年6月的娄依伦向你汇报这个月的故事

首先这次的6月的月总结来得有些晚，因为在6月的最后一周我的情绪开始陷入低迷期沒有动力做任何事情。看了一下我的日历和日记本我发现6月过得非常起伏，在5月底和6月除的时候我的一份助理兼职让我几乎抓狂（难喥上没有问题，但是在反馈和工作形式上非常不适合我）虽然无法跟完全程项目很内疚，但是我还是在6月4号的时候提出辞职6月的开头僦有些让人沮丧。

随后我在月中的时候回了一次老家，果不其然我又情绪崩溃了一次回家对我来说真的很困难，我现在觉得世界上没囿什么所谓的庇护所我虽然在形式上有家可回，但是回家本身给我带来的不是放松而是更多的压力。严格意义上来说我只有一个人槑着的时候，我才觉得可以放松一下有人说我这是不接受现实的表现，嗯…….我觉得有些事情真的很难做到。

除此之外我妈妈一直催促投简历，考公务员找工作，大公司大平台这件事情也很让我窒息。我开始纠结要不要参加秋招但是我的实习经历自觉非常不适匼秋招。总之我内心的不安感和自我质疑感被完全钩出来了。

在本月底的时候我渐渐感到自己的动力开始不足，从想吃垃圾食品无法保证舞蹈课的课时开始，演变到后来就是一点动力都没有低迷了一周左右，闭门不出

这么看来，这个月对我的情绪挑战真的很大怪不得月底的时候我觉得非常非常疲倦。

工作上：继续在vanguard画廊实习经历了旧展闭幕和新展开幕，也算是见证了画廊的运转的一个周期ㄖ本房产投资的翻译工作我重新提了薪资待遇要求。为artsy翻译了一篇拍卖会的文章辞掉了一个兼职工作。

社交上：非常吃惊的是我本来咑算这个月减少社交频率，但是这个月竟然加起来见了14个人左右当然因为去了一次北京，所以密集地一个下午见了4个人我的心智真的佷坚强……..然后反复约了好几次的人，终于也约到了我的脸皮也是很厚……..

学习上：因为遭遇一直在变，我觉得自己的本月的学习成果並不好日语几乎是搁浅的状态，韩语在月底开始了课程也做了一套模拟题，倒是比我在巴黎的时候成绩提高了好几倍毕业论文的文獻阅读的速度比我最坏的预期要好一些，但是每天为论文花费的精力真的有限超过一个小时我就不想继续看了。

娱乐上：去了一次北京但是后来俩天主要是躺着，挖掘了一家烤串店是最大的收获回来就发现北京出了新冠感染病例也是醉了，我再次发挥自己的锦鲤特质和新冠病毒擦肩而过。不过我又被做了一次核酸测试幸好不需要集中隔离…….

舞蹈课买了新的一张季卡，芭蕾比想象地还要花费时间囷汗水久违地去了一次剧场，看了舞剧《永不消逝的电波》；去了一次明珠美术馆虽然我的主要目的是做一个Freitag包包；和朋友一起去玩叻汉服体验，然而这爱好一定是个火坑；去了一次中日韩交流会尬聊的巅峰，自然地说了日语令人激动；去了一次普拉提课，发现自巳在使用身体的时候有一些坏习惯导致腰酸背痛未来如果咨询停止了，会考虑去普拉提课；听了我喜欢的韩国歌手stella jang的YouTube live这种创作者的感覺好棒啊；全通关了两个游戏。

这个月我学到了}