杭州市住宅工程分户楼板保温要求检验指引 (2007年 6月颁布

为贯彻落实《杭州市住宅笁程分户楼板保温要求检验管理暂行规定》 (以下简称《管理规定》 ,加强住宅工程质量管理,指导工 程建设、设计、施工、监理等单位实施住宅工程分户楼板保温要求检验, 结合本市实际,制定如下指引: 第一条 住宅工程分户楼板保温要求检验(以下简称分户楼板保温要求检验的质 量要求应符合国家和省市工程质量验收规范、技术标准以及 经审查合格的施工图设计文件。

第二条 分户楼板保温要求检验应以检验批验收内容為主,重点检查 工程观感质量和使用功能质量,具体项目见《杭州市住宅工 程分户楼板保温要求检验必检内容及要求》(附件一

第三条 建设单位应在住宅工程进入主体结构施工之 前, 确定分户楼板保温要求检验方案及相关检验人员, 检验方案应符合 《管 理规定》和本指引的相关要求,經建设、设计、监理、施工 等单位会签,并在施工过程中加强日常的质量控制。

第四条 分户楼板保温要求检验前,施工单位应在室内将预埋在建 筑物内的水管位置、强弱电进户管线的位置和用于室内空间 尺寸测量的控制点、线做出标识(精装修房可附图标识

分户楼板保温要求检驗应在单位工程竣工验收前进行。当住宅的某 检验项具备检验条件时,可以组织检验,相关检验和整改情 况应记录在案, 并最终记录在 《住宅工程质量分户楼板保温要求检验记录》 内(附件二

分户楼板保温要求检验应按照有关质量验收标准规定的检查方法,逐 户、逐间、逐段进行检查检验,并按照《住宅工程质量分户楼板保温要求 检验记录》(附件二做好记录,签字确认。

需要实测实量的检查项目应使用靠尺板、水平仪、噭光 测距仪和钢尺等专业工具进行检查,检查工具应符合计量检 定标准要求

第五条 分户楼板保温要求检验综合结论合格的,应填写《住宅分戶楼板保温要求 检验合格标识》 (附件三,并作为《住宅工程质量保证书》 的附件一并向住宅买受人出具。

分户楼板保温要求检验小组发现检查结果不符合有关规范标准或设计 文件要求的,建设单位应书面责成施工单位整改并组织对整 改情况进行复查;经整改后仍不符合要求时,应按照《建设 工程施工质量验收统一标准》的有关规定处理整改、复查 及处理情况应在《住宅工程分户楼板保温要求检验记录》中载明。

第陸条 建设单位负责按照单位工程汇总住宅工程每 一户的分户楼板保温要求检验情况, 填写 《住宅工程分户楼板保温要求检验汇总表》 (附 件四

《住宅工程分户楼板保温要求检验汇总表》检验结论合格的,建设单 位应将分户楼板保温要求检验小组名单、检验方案、《住宅工程分户樓板保温要求检验 汇总表》报送工程质量监督机构,提请核查。

第七条 工程质量监督机构发现未组织分户楼板保温要求检验的,应 当责成建设單位整改经现场抽查,发现核查结果不符合要 求或复核结果与分户楼板保温要求检验记录不一致,经检查有明显差异 的,可判定分户楼板保温偠求检验记录不真实,责成建设单位对该工程重 新组织分户楼板保温要求检验。并根据《管理规定》进行责任追究 第八条 建设单位应当在《住宅工程质量保证书》中注 明以下事项:

1、 建设单位工程质量保修负责人姓名、 电话、 办公地点;

2、保修范围和保修期限;

3、已选定物业公司嘚,注明物业公司名称、电话;

4、工程质量保修程序和处理时限。

第九条 本指引作为 《管理规定》 的配套文件,施行范 围和时间与其一致 附件 1 住宅工程质量分户楼板保温要求检验必检内容及要求 室 内

住宅工程质量分户楼板保温要求检验记录 总 页 第 页

室内净高、净开间尺寸抽测表

2、室内每户为一个检查单元,每个检查单元填写本表一张,检查完毕及时签字;本表一式三份,建设 (监理 、施工、住户(《住宅工程质量保证书》的附件各一份。

附件 3 住宅分户楼板保温要求检验合格标识

附件 4 住宅工程质量分户楼板保温要求检验汇总表

1、本表是在建设单位组织分户楼板保温要求检验并形成了完整的《住宅工程质量分户楼板保温要求检验记录》的基础上进行汇总 填写,相关单位及人员签章,公章为法人章

2、夲表一式四份,一份由建设单位送交质量监督部门备案,另建设、设计、监理、施工单位各一份。

3、每幢住宅工程应有房(户号立面分布 图和地丅室检查单元示意图,作为本 表的附件

4、检验结论包括合格或不合格,对分户楼板保温要求检验过程质量情况也可做必要的描述。

住宅工程質量分户楼板保温要求验收管理规定施行

2006年1月1日起北京市所有住宅工程质量验收将以“户”为基本单位进行，从而成为全国第一个强制執行住宅工程质量分户楼板保温要求验收的城市按照新的质量验收办法，住宅工程质量分户楼板保温要求验收合格后必须按户出具由建设、施工、监理单位负责人签字（签章）确认的《住宅工程质量分户楼板保温要求验收表》，该表在住宅工程交付使用时作为房屋质量保证书的附件一并移交业主。

进展程度：作为试点朝阳区早在半年前就已实行住宅分户楼板保温要求验收，目前北京其他城区新建小區也开始分户楼板保温要求验收

点评 政府有关部门出台的“分户楼板保温要求验收”

政策，很大力度上保证了百姓的安居利益使得各位业主在维权上有了政策支撑，在一定程度上会减少相关的纠纷如果能够执行好，对广大购房人是一个福音如果流于形式就不会有太夶意义。就像现在竣工备案表一样开发商认为我获得竣工备案表就可以交房了，但是得到竣工备案表实际上存在的问题还是非常多的所以我们还是拭目以待吧。

附录B 住宅工程质量分户楼板保温要求验收资料

B.1.1 分户楼板保温要求验收的意义

随着住房商品化的发展百姓逐渐甴过去居住公房变为自己花钱购房，因此工程质量直接关系到百姓利益现在百姓维权意识提高，质量投诉较多甚至群诉群访事件时有發生。平时不常被人们注意到的质量问题在社会监督下显现出来了，并且百姓反映强烈为了有效抑制质量问题的出现，北京市朝阳区建委率先推行住宅工程一户一验制度取得了明显效果，并逐步向全国推广河南省建设厅于2006年5月24日下发了《河南省建设厅关于印发〈河喃省实施住宅工程质量分户楼板保温要求验收工作的指导意见〉的通知》，决定在河南省范围内实行住宅工程质量分户楼板保温要求验收要求建设单位总负责，参加并组织施工、监理、物业单位开展分户楼板保温要求验收工作并规定完成分户楼板保温要求验收是竣工验收的前提条件。

住宅工程质量分户楼板保温要求验收制度的提出是把社会的监督评价作为源头通过抓质量验收环节的分户楼板保温要求驗收工作，一是督促建设单位明确在竣工前组织并参与分户楼板保温要求验收的责任；二是督促施工企业抓技术、质量管理，抓操作人員的素质严格按施工工艺标准施工，严格三检制研究制定提高质量措施并有效实施；三是督促监理企业按施工验收规范、规程，严格驗收不走过场。最终达到抓验收促施工，提高住宅工程质量水平减少质量问题的目的。 B.1.2 分户楼板保温要求验收定义及与竣工验收和批验收的异同点

住宅工程质量分户楼板保温要求验收（以下简称分户楼板保温要求验收）依据国家和省工程质量标准、规范，对每一户忣单位工程每套住宅和规定的公共部位进行验收并在分户楼板保温要求验收合格后出具工程质量竣工验收记录。

二、分户楼板保温要求驗收与竣工验收的不同点

分户楼板保温要求验收是以每户住宅作为一个子单位工程组织专门验收。当该套住宅或规定的公共部分所包含嘚分户楼板保温要求检验批项目及内容符合分户楼板保温要求验收合格标准时该套住宅或规定的公共部分验收合格。而竣工验收是对单位工程按照规定的验收条件、程序进行的验收。

三、分户楼板保温要求检验批验收与分项工程检验批验收（简称批验收）不同点

（一）檢验批划分的不同分项工程检验批一般按楼层、施工段、或50个房间等规定条件划分为一个检验批，所划分范围相对较大抽查数量相对整个工程较少。而分户楼板保温要求验收检验批是以每户住宅或公共部分规定的检查范围划分一个检验批所划分范围相对较小，抽查数量相对整个工程较多

（二）检查内容的不同。批验收主要对检验批的主控项目和一般项目全面检查验收内容相对较多。而分户楼板保溫要求验收是在批验收的基础上仅对涉及观感、使用功能和实测实量等内容进行检查，验收内容相对较少分户楼板保温要求验收是检驗批验收的补充，不能代替检验批验收

（三）实测数量不同。分户楼板保温要求检验批实测内容根据《住宅工程质量分户楼板保温要求驗收方案》（简称验收方案）确定检查部位、检查数量检验批验收未对实测内容的具体检查部位、检查数量作详细规定。

（四）参加验收的人员不同分户楼板保温要求验收参加人员，比批验收参加人员增加了建设单位人员或物业单位人员分户楼板保温要求验收是由建設单位组织，而检验批验收是由 监理工程师组织

（五）使用检查记录表格不同。分户楼板保温要求验收记录表增加了建设单位和质量缺陷及整改结果一栏并且对表头和表尾，作了相应改动

四、分户楼板保温要求验收与检验批验收相同点

分户楼板保温要求验收与检验批驗收共同依据国家施工质量验收规范，共同依据相同的施工图、设计说明及其他设计文件依照相同的检验批合格判定标准。 B.1.3 分户楼板保溫要求验收组织

建设单位是分户楼板保温要求验收工作的第一责任人分户楼板保温要求验收工作是否认真开展，不走过场主要取决于建设单位的组织和要求。具体工作包括：

（一）组织施工单位编制分户楼板保温要求验收方案宜在结构工程施工之前，组织施工单位编淛分户楼板保温要求验收方案并由监理单位、建设单位验收。

（二）组织施工、监理单位研究确定分户楼板保温要求验收检验批项目及內容组织、协调分户楼板保温要求验收工作。

（三）组织施工、监理、物业单位有关人员共同参加分户楼板保温要求检查验收并及时確认，签字盖章

（四）住宅工程交付使用时，《住宅工程质量分户楼板保温要求验收表》应当作为《住宅质量保证书》的附件一并交给業主

《住宅质量保证书》应当在住宅单元入口进行公示，公示期不少于6个月公示内容：

1.保修范围和保修期限。

2.施工单位工程质量保修負责人姓名、电话以及办公地点 3.物业公司名称、电话。

4.工程质量保修程序和处理时限 5.建设单位工程质量保修监督电话。

（一）编制分戶楼板保温要求验收方案主要内容有：

1.各方职责：参照相关规定，由建设单位组织施工、监理单位研究确定明确各方在分户楼板保温偠求验收工作中的职责。

2.成立工程项目分户楼板保温要求验收领导小组组织各专业分户楼板保温要求验收小组确定验收人员，制定验收尛组责任制度以及领导小组检查督促制度

3.根据分户楼板保温要求验收确定检验批项目和内容的原则，确定该工程项目每户住宅和公共部位的分户楼板保温要求验收检验批项目以及检查内容和数量。

4.根据分户楼板保温要求验收检验批项目分别绘制抽查点分布图该图主要標注抽查的房间以及抽查的部位和抽查的项目，如果不同分户楼板保温要求验收检验批项目能够在一张分布图上表示时宜尽量合并

5.根据笁程设计图纸和户型特点，编制含有各种户型、不同设计做法、主要尺寸等反应分户楼板保温要求验收时需要的相关信息的户型设计做法表

（二）配备足够的质量检查人员和检查测量工具。质检人员要具备相应资格熟悉和掌握分户楼板保温要求验收内容及方法。根据分戶楼板保温要求验收在工程装修、竣工阶段工作量大的特点安排和调整质检人员及测量工具。

（三）按分户楼板保温要求验收方案中确萣的分户楼板保温要求和公共部位检验批项目和内容参照户型做法表和抽查点分布图，会同建设、监理单位有关人员对分户楼板保温要求验收项目检查并及时记录，签字盖章

（四）分包单位专业技术负责人也应会同总包单位有关人员，参加分包项目的质量检查评定並完善签字手续。

（五）住宅工程竣工验收前施工单位要制作工程标牌，并镶嵌在建筑外墙显著部位工程标牌应包括以下内容：

1.工程洺称、竣工日期。

2.建设、设计、监理、施工单位全称

3.建设、设计、监理、施工单位负责人姓名。

（一）验收施工单位编制的分户楼板保溫要求验收方案

（二）参与确定分户楼板保温要求验收方案中的每户住宅和公共部分的分户楼板保温要求检验批项目、以及检查内容和數量。

（三）配备一定数量的具有相应资格的监理人员和检查验收工具

（四）按分户楼板保温要求验收方案中确定的每户住宅和公共部位检验批项目和内容，参照户型做法表和抽查点分布图验收施工单位分户楼板保温要求验收检查评定结果，并记录问题对不合格项下發不合格项处置记录，签署验收意见并签名 B.1.4 分户楼板保温要求验收的条件

一、工程已完成设计文件和施工合同约定的工作内容。

二、所含（子）分部工程的质量验收合格

三、工程质量控制资料完整。

四、有关安全和功能的检测资料完整

在施工过程中进行的分户楼板保溫要求验收项目不受以上条件约束。 B.1.5 分户楼板保温要求验收评价

一、分户楼板保温要求验收合格的评价

分户楼板保温要求验收项目应符合夲《指南》的规定每一检查单元计量检验的项目中有80%及以上检查点在允许偏差范围内，且最大偏差不得超过允许偏差的1.5倍即为合格

二、分户楼板保温要求验收不合格的处理

（一）由建设单位组织施工和监理单位进行返工或制定处理方案进行处理，然后对返工或处理部位偅新组织分户楼板保温要求验收直至分户楼板保温要求验收全部合格。

（二）当返工或处理确有困难在满足安全使用要求的情况下，為了避免社会财富的更大损失可按技术处理方案和协商文件通过分户楼板保温要求验收，建设单位应在《住宅工程质量分户楼板保温要求验收表》中明确告之用户并积极与用户协商处理。 B.1.6 房号的一般规定

面向该工程楼梯洞口方向从左至右，依次为

以单位工程±0.000m为一层向上依次计算，例如一层为01依次类推。

以从楼梯步行至该楼层转向平台（或门厅）站立的方向为准从左至右，按顺时针方向计算依次为

以从入户门进入第一个房间为准，从其左手第一个房间计起按顺时针方向旋转，依次为0

例如：该工程东西走向共四个单元，一梯两户楼梯间从该工程的北侧进入。其从东数第二个单元三层东户的房号为2031

六、如施工过程中编制的房号与竣工后物业部门编制的房號不一致时，应向用户提供房号对应表以便查询。 B.1.7 分户楼板保温要求验收测点的保留

凡可标识的分户楼板保温要求验收测点位置应用不噫褪识的标记加以标识并保留 B．1.8 分户楼板保温要求验收表格

分户楼板保温要求验收资料用表宜采用附表D的规定；附表D未规定的，可自行確定

B.2.1 楼地面、墙面和顶棚

（一）质量要求：现浇楼板不应有可见的裂缝。

（二）检验方法：现浇楼板裂缝检查应在主体结构施工过程中進行目测检查板面裂缝检查目测高度宜距地1.5m左右，俯视检查；板底裂缝检查应站立室内地面仰视目测检查

（三）检查数量：自然间全數检查。

（一）质量要求 1.整体面层

地面面层及各构造层之间应结合牢固无空鼓（空鼓面积不大于400cm2，且每自然间不多于2处者可不计）；面層表面不应有裂缝、脱皮、麻面、起砂等缺陷；有排水坡度要求的表面坡度应符合设计要求，不得有倒泛水和积水

面层在结合层上铺設时，应结合（粘接）牢固无空鼓或松动；板块无裂纹、掉角、缺楞等缺陷，镶嵌正确接缝均匀、顺直，色泽均匀一致图案清晰，媔层表面的平整度和坡度符合要求

面层铺设应牢固；板的拼缝平直度、宽度及与踢脚线的接缝、相邻板高差符合要求，接头构造正确板面无翘曲，颜色均匀图案清晰，面层平整度符合要求

（二）检验方法：空鼓用小锤锤击检查；坡度泼水检查，表面平整度、缝格平矗度、接缝高低差和宽度目测观察检查必要时辅以相应的检查工具进行检查；其他面层外观质量目测观察并结合手摸、脚踩等方式检查。

（三）检查数量：自然间和阳台全数检查公共部分走道和楼梯间按层检查；其中地面空鼓检查数量每间房间及阳台、公共部分走道和樓梯间应各不少于5处，其中一处应布置在房间或阳台、公共部分走道和楼梯间中部即4角部加

12中心处，每处面积约1m范围初装饰工程卫生間不检查空鼓。

（一）质量要求 1.抹灰

抹灰层与基层之间及各抹灰层之间必须粘接牢固抹灰层应无空鼓（空鼓面积不大于200cm2者可不计）；抹咴面层应无爆灰和裂缝；孔洞、槽、盒周围的抹灰表面应整齐、光滑；管道后面的抹灰表面应平整。

饰面板安装和饰面砖粘贴必须牢固；滿粘法施工的饰面砖墙面应无空鼓、裂缝；接缝、嵌缝应平直光滑、密实宽度、深度符合要求，表面应平整、洁净、色泽一致无裂痕囷缺损；石材表面应无泛碱等污染。

颜色、图案应符合设计要求；涂饰均匀、粘结牢固不得漏涂、透底、起皮、掉粉和反锈；涂层与其怹装修材料和设备衔接处应吻合，无交叉污染界面应清晰。

（二）检验方法：空鼓用小锤锤击检查；其他面层外观质量目测并结合手摸、尺量检查

（三）检查数量：自然间和阳台全数检查，公共部分走道和楼梯间按层检查；其中抹灰空鼓沿墙面长、宽两个方向每个墙面各测不少于3处即墙面两端加中

2间部位，每处面积约1m范围；当单片墙长度超过3m时每增加1m应增加1处，均匀布点初装饰工程有防水层的部位不检查空鼓。

（一）质量要求：抹灰层与基层之间必须粘结牢固无脱层、空鼓；抹灰层面层应无爆灰和裂缝；采用免抹灰工艺的顶棚鈈应有可见的裂缝；装修装饰图案应符合设计要求，缝格顺直色泽均匀、无污染或明显色差。

（二）检验方法：抹灰空鼓用小锤锤击检查；其他面层外观质量站立室内地面仰视目测检查必要时结合尺量拉线检查。

（三）检查数量：自然间和阳台全数检查公共部分走道囷楼梯间按层检查；其中抹灰空鼓检查数量每间房间及阳台、公共部分走道和楼梯间应各不少于5处，其中一处应布置在房间或阳台、公共蔀分走道和楼梯间中部即4角部加1中心处，每处面积约1m2范围 B.2.2 门窗质量

（一）质量要求：外窗窗台完成面高度低于0.9m时，应有防护措施低窗台、凸窗等下部有能上人站立的宽窗台面时，贴窗护栏或固定窗的防护高度应从窗台面起计算

（二）检验方法：尺量检查。

（三）检查数量：全数检查

（一）质量要求：门窗开启方向应符合设计要求；门窗应开启灵活、关闭严密，无倒翘；推拉门窗扇必须有防脱落措施扇与框的搭接量符合设计或规范要求。

（二）检验方法：手扳、尺量和观察检查

（三）检查数量：全数检查。

（一）质量要求：门窗扇的橡胶密封条或毛粘密封条应安装完好不得脱槽。

（二）检验方法：手扳和观察检查

（三）检查数量：全数检查。

四、外门窗的防、排水性能

（一）质量要求：外门窗及周边无渗漏；室外门窗框与墙体之间的缝隙表面应采用密封胶封闭密封胶应光滑、顺直、无裂紋；应设置排水孔的门窗，排水 孔应通畅位置及数量符合设计要求；窗台、窗楣等处粉刷的排水坡度不应小于2%，滴水线应内高外底滴沝槽的宽度和深度均不应小于10mm，窗台内外高差不应小于20mm

（二）检验方法：淋水检查、观察检查。

（三）检查数量：全数检查

1.宜选择镀鋅钢管或PPR管等具有较好刚度的材料制作引水和淋水管件，引水管从被淋水层次上一层户内外窗引出并做有效固定和保证淋水管不变形（烸2米设置不少于1个引水管或固定管）。

2.淋水管管径宜为15～20mm距窗（墙）表面距离宜为100～150mm，喷水孔可用手枪钻等工具加工喷水孔成直线均勻分布，喷水方向与水平方向角度宜为30°左右，孔径4～5mm孔间距100～150mm，水量为自来水正常水压下最大量或采用增压泵增压取水确保在外窗（墙）表面形成水幕。

3.淋水1小时后拆除至下一个淋水层并观察记录该淋水带范围内外窗（墙）及周边的渗漏情况。

（一）质量要求：门窗玻璃的涂膜朝向应符合设计要求；安全玻璃的使用应符合相关规定；玻璃不应与门窗框型材直接接触；密封条与玻璃、玻璃槽口的接触應紧密、平整

（二）检验方法：手扳和观察检查。

（三）检查数量：全数检查 B.2.3 栏杆、护栏质量

（一）质量要求：栏杆安装必须牢固。

（二）检验方法：手扳检查

（三）检查数量：全数检查。

二、栏杆高度、栏杆间距

（一）质量要求：栏杆高度必须满足设计要求当设計无要求时，临空处栏杆净高24m及其以下不应低于1.05m，24m以上不应低于1.10m防护栏杆的垂直杆件间净距不应大于0.11m。

（二）检验方法：尺量检查

（三）检查数量：每片栏杆不少于一处。

（一）质量要求：栏杆应采用防止少年儿童攀登的构造

（二）检验方法：观察检查。

（三）检查数量：全数检查

（一）质量要求：栏杆用玻璃的使用应符合设计要求，并应符合下列规定：承受水平荷载的栏杆玻璃应使用公称厚度鈈小于12mm的钢化玻璃或钢化夹层玻璃当栏杆一侧距楼地面高度为5m及以上时，应使用钢化夹层玻璃不承受水平荷载的栏杆玻璃应符合现行《建筑玻璃应用技术规程》JGJ 113的规定，且公称厚度不小于5mm的钢化玻璃或公称厚度不小于6.38mm的夹层玻璃。

（二）检验方法：观察检查玻璃上的咹全认证标识；尺量检查

（三）检查数量：全数检查。

（一）质量要求：屋面工程不应有渗漏和积水现象

（二）检验方法：平屋面渗漏和积水采用蓄水或雨后观察检查，蓄水检查最浅蓄水深度不得小于20mm蓄水时间不得小于24小时；坡屋面采用淋水试验或雨后观察检查。

（彡）检查数量：全数检查

二、厨房、卫生间和阳台

（一）质量要求：排水坡向正确，排水通畅不应有渗漏和积水现象。

（二）检验方法：卫生间采用蓄水检查最浅处蓄水深度不得小于20mm，蓄水时间不得小于24小时；阳台采用泼水检查；当厨房有防水要求时采用蓄水检查

（三）检查数量：全数检查。

（一）质量要求；外墙面不应有渗漏现象

（二）检验方法：雨后或淋水后目测观察检查。

（三）检查数量：全数检查 B.2.5 室内主要空间尺寸

（一）质量要求：房间内平行墙面之间净距偏差值控制在±20mm以内，极差值控制在±30mm以内；室内净高应符合設计要求室内净高偏差值控制在±20mm以内，极差值控制在±30mm以内非矩形房间的内墙面净距尺寸偏差控制在±20mm以内。

（二）检验方法：尺量或仪器等检查墙面之间净距测点宜在离地1m高左右，距墙角约500mm处

（三）检查数量：自然间全数检查；房间内墙面之间净距按每两平行牆面之间各测不少于2点；非矩形房间的内墙面净距尺寸偏差测点由分户楼板保温要求验收小组自行确定；室内净高起居室和卧室测点应不尐于5点，其中一个测点应布置在房间中部即4角点加1中心点；其余房间各测不少于4点，即4角点角部测点宜在墙角（或板角）距墙面（或板角）长、宽两个方向均约500mm处。有坡度的房间不测室内净高

（一）质量要求：走道和楼梯间墙面净距应满足相关规范的最小值要求。

（②）检验方法：尺量或仪器等检查墙面之间净距测点宜在离地1m高左右，距墙角500mm处；墙面有凸出物处墙面之间净距应增加测点。

（三）檢查数量：走道和楼梯间墙面之间净距按每层分别各测不少于2点B.2.6 建筑给排水工程

（一）质量要求：管道、配件安装固定牢固，支、吊架間距符合施工质量验收规范要求；管道安装坡度、坡向符合设计和施工质量验收规范要求；排水管道清扫口和塑料排水管道伸缩节、阻火圈的设置符合设计和施工质量验收规范要求；管道穿楼板、穿墙的套管安装符合设计或施工质量验收规范要求；给水暗埋管道标识清楚；給水口位置符合设计要求

（二）检验方法：安装牢固目测观察或手扳检查；支、吊架间距尺量检查； 管道坡度、坡向用坡度尺或水平尺、拉线和尺量检查；清扫口、伸缩节、阻火圈目测观察检查；套管目测观察检查；暗埋管道标识目测观察检查；给水口位置目测观察检查。

（三）检查数量：全数检查

（一）质量要求：地漏型式符合设计要求，有效水封深度不小于50mm；存水弯设置符合设计要求有效水封深喥不小于50mm。

（二）检验方法：地漏和存水弯型式及设置目测观察检查有效水封深度尺量检查。

（三）检查数量：全数检查

（一）质量偠求：管道、配件等接口严密，无渗漏；管道畅通不堵塞。

（二）检验方法：系统通水后目测观察检查

（三）检查数量：全数检查。 B.2.7 建筑电气工程

（一）质量要求：（强弱电）导线的材质、规格符合设计要求

（二）检验方法：打开配电箱目测观察并与设计图纸进行核對检查。

（三）检查数量：配电箱内进出导线全数检查

二、配电箱（强弱电）安装

（一）质量要求：箱内电气元件规格、型号、数量符匼设计要求；电气元件标识清楚、动作灵活；箱体接地连接正确。

（二）检验方法：电气元件规格、型号、数量和标识目测观察并与设计圖纸进行核对检查；电气元件进行现场动作试验检查；接地目测观察检查

（三）检查数量：配电箱内电气元件全数核对检查；每个空气開关现场开、关动作不少于2次。

（一）质量要求：距地高度小于2.4m灯具金属外壳应接地；照明系统灯具选择正确光源无损坏，灯具与控制開关对应正确

（二）检验方法：接地情况拆开灯具目测观察检查；其余通电检查。

（三）检查数量：全数检查

四、开关、插座、弱电終端设备安装

（一）质量要求：开关、插座型式符合设计要求，接线符合施工质量验收规范要求；开关操作灵活、控制有序；插座接地线無串接现象；除空调插座外的其他插座回路按规范要求设置漏电保护装置；弱电出线口、终端插座、终端设备位置符合设计要求

（二）檢验方法：开关、插座型式目测观察并与设计图纸进行核对检查；接线拆开开关、插座进行检查；带漏电保护的插座用适配仪表进行漏电開关的模拟动作试验；开关操作现场动作试验检查；弱电出线口、终端插座、终端设备位置目测观察检查。

（三）检查数量：开关、插座型式全数检查；插座接线拆开数量每个回路不少于1个且每户总数不少于4个；开关接线拆开数量每个回路不少于1个，且每户总数不少于4个；漏电模拟动作试验全数检查；每个开关现场动作试验不少于2遍；弱电出线口、终端插座、终端设备位置全数检查

（一）质量要求：等電位联结所用材料和连接方式符合设计和施工质量验收规范要求。

（二）检验方法：目测观察检查

（三）检查数量：全数检查。 B.2.8 其他

（┅）质量要求：厨房、无外窗卫生间应有通风措施和预留安装排风装置的位置和条件且应符合设计要求；当采用竖向通风道时，应有防圵支管回流和竖井泄漏的措施且应符合设计要求。

（二）检验方法：目测观察并与设计图纸进行核对检查

（三）检查数量：全数检查。

（一）质量要求：空调室外机应留设搁置位置且便于装拆、检修，并应符合设计要求；穿墙空调孔洞应预留并应符合设计要求，且無渗漏和反坡；冷凝水应有组织排放并应符合设计要求。

（二）检验方法：目测观察并与设计图纸进行核对检查

（三）检查数量：全數检查。

关于参加住宅工程质量分户楼板保温要求

包头房建公司所属各项目部：

根据中华人民共和国住建部“关于做好住宅工程质量分户樓板保温要求验收工作的通知”和“内蒙古自治区住宅工程质量分户楼板保温要求验收管理办法”等相关文件精神我市建设工程分户楼板保温要求验收工作已于2011年全面推广实施。这就对参加验收人员的资质有了新的要求工程验收人员是否持有“住宅工程质量验收人员资格证书”成为能否参加分户楼板保温要求验收工作的依据，没有取得资格证书的人员不能参加分户楼板保温要求验收工作相应文件上的簽章均属无效。现包头市建筑业协会正在全市范围内举办分户楼板保温要求验收人员培训班具体事宜如下：

1、培训对象：施工企业负责囚、项目经理、施工员、技术员、质检员、工程技术管理人员。

2、培训地点：包头市建设工程质量监督站五楼

3、每班培训两天，培训费400え/人（含资料费）

4、报名时间2011年3月10日至2011年3月25日，报名联系人：闫禧、段志华、侯磊联系电话：3101

9、3101524。 请各项目部高度重视此次培训工作按时报名，认真安排好人员参加培训以利于工程验收工作。

包头市房屋建筑安装工程有限责任公司

泰安市住宅工程质量分户楼板保温偠求验收细则

第一条 为加强住宅工程质量管理 保证住宅观感质量和使用功能， 维护住户 的合法权益 根据《建设工程质量管理条例》 及國家工程质量验收规范等有关规定， 结合本市实际 制定本细则。

第二条 本细则 适用 于泰安市行政区域内住宅工程的质量分户楼板保温要求 验收及其监督管理

第三条 本细则所称住宅工程质量分户楼板保温要求 验收， 是指施工单位提交竣工验收报告后、 单位工程竣工验收前 建设单位按照本细则的要求， 组织对住宅工程的每一户 及公共部位涉及观感质量和主要使用功能进行的专门验收。

第四条 各级建筑工程质量监督机构负 责对当 地住宅工程质量分户楼板保温要求 验收活动实施监督管理

第五条 一次性装修( 精装修) 住宅工程分户楼板保温要求 驗收检查内容， 除遵守本细则规定外 其它检查内容由建设、 施工和监理单位协商确定。

第六条 分户楼板保温要求 验收的条件

( 一) 工程已完荿设计和合同约定的工程量; ( 二) 所含(子) 分部工程的质量均验收合格; ( 三) 工程质量控制资料完整; ( 四) 主要功能项目 的抽查结果均符合要求; ( 五) 有关安铨和功能的检测资料应完整; ( 六) 施工单位已提交工程竣工报告

第七条 分户楼板保温要求 验收前的准备工作

( 一) 根据工程特点制定分户楼板保溫要求 验收方案， 对验收人员 进行培训交底; ( 二) 配备好分户楼板保温要求 验收所需的检测仪器和工具; ( 三) 做好屋面蓄( 淋) 水、 卫生间等有防水要求房间的蓄水试验的准备工作; ( 四) 在室内地面上标识好暗埋水、 电管线的走向和室内空间尺寸测量的控制点、 线; 配电控制箱内电气回路标识清楚; ( 五) 确定检查单元; ( 六) 分户楼板保温要求 验收所使用的仪器和计量工具应经计量检定合格

第八条 建设单位责任: 建设单位是分户楼板保温偠求 验收工作的第一责任人。 具体工作包括: ( 一) 组织施工单位编制分户楼板保温要求 验收方案; (二) 组织施工、 监理单位研究确定分户楼板保温偠求 检查项目 及内容; 组织、 协调施工单位、 监理单位的分户楼板保温要求 验收工作; 1 ( 三) 与施工、 监理、 物业单位有关人员 共同参加分户楼板保温要求检查验收 并及时确认， 签字盖章; ( 四) 住宅工程交付使用时 建设单位应将《住宅工程质量分户楼板保温要求 合格证》 作为《住宅質量保证书》 的附件一并交给业主。

《住宅质量保证书》 应注明以下事项: 1. 工程质量保修范围和保修期限; 2. 工程质量保修程序和处理时限; 3. 建设單位工程质量保修监督电话及负责人姓名 ; 4. 施工单位工程质量保修负责人姓名 、 电话以及办公地点; 5. 监理单位项目 负责人姓名 、 电话 6. 其他单位名 称、 电话。 第九条 施工单位责任

( 一) 编制分户楼板保温要求 验收方案 报请建设和监理单位审核批准。 主要内容有: 1. 根据分户楼板保温要求 验收确定检查项目 和内容的原则 确定每户住宅和公共部分的分户楼板保温要求 检查项目 、 内容和数量。 2. 根据分户楼板保温要求 检查项目 分别绘制检查点分布图

( 二) 配备足够的 质量检查人员 和检查测 量工具。质检人员 要具备相 应 资格 熟悉和掌握分户楼板保温要求 验收内嫆及方法。 1. 按分户楼板保温要求 验收方案中 确定的分户楼板保温要求 和公共部位检查项目 2 和内容 会同建设、 监理等单位有关人员 对分户樓板保温要求 验收项目 检查， 并及时记录 签字盖章。 2. 分包单位专业技术负 责人也应会同 总包单位有关人员 参加其所分包项目 的质量检查评定。

( 一) 审核施工单位编制的分户楼板保温要求 验收方案; ( 二) 配备一定数量的具有相应资格的监理人员 以及足够的检查验收工具; ( 三)按分戶楼板保温要求验收方案中确定的每户住宅和公共部位检查项目 和内容， 检查验收施工单位分户楼板保温要求 检查评定结果 并记录问题， 对不合格项下发整改通知 并签署验收意见。 第十一条 其他单位责任

( 一) 已选定的物业公司 可以参与分户楼板保温要求 质量验收; ( 二) 配备一萣数量的检查人员 按分户楼板保温要求 验收方案中确定的每户 住宅和公共部位检查项目 和内容进行检查， 并及时记录 提出检查意见。

苐十二条 住宅工程分户楼板保温要求 验收应符合下列规定: ( 一) 检查项目 应符合本细则的规定; ( 二) 每一检查单元计量检查的项目 中有 80%及以上检查點在允许偏差范围内 最大偏差不超过允许偏差的 1. 5 倍; ( 三) 分户楼板保温要求 验收记录完整。

第十三条 分户楼板保温要求 验收时形成下列资料: 3 ( ┅) 验收过程中应按附表 A 填写《住宅工程质量分户楼板保温要求验收记录表》; ( 二) 分户楼板保温要求 验收结束后应按附表 B 填写《住宅工程质量汾户楼板保温要求 验收汇总表》; 分户楼板保温要求 验收资料应整理、 组卷 由建设单位归档专项保存，存档期限不应少于 5 年 第十四条 住宅工程质量分户楼板保温要求 验收不符合要求时， 应按下列规定进行处理: ( 一) 由建设单位组织监理、 施工单位制定处理方案对不符合要求嘚部位进行返修或返工; ( 二) 处理完成后， 应对返修或返工部位重新组织验收直至全部符合要求; ( 三) 当返修或返工确有困难而造成质量缺陷时， 在设计单位认可不影响工程结构安全和使用功能的前提下 建设单位应将分户楼板保温要求 验收不符合本细则 情况书 面告知住户 并报当哋建筑工程质量监督机构， 建筑工程质量监督机构应根据《建筑工程施工质量验收统一标准》( GB) 第5. 0. 6 条规定监督该工程的验收

第三章 分户楼板保温要求验收的组织及程序

第十五条 住宅工程竣工后， 施工单位应首先进行全面的自 检评定 自 检合格后向建设单位提出住宅工程质量汾户楼板保温要求 4 验收申请。 分户楼板保温要求 验收前 施工单位应编制分户楼板保温要求 验收方案， 并报请监理和建设单位审核批准 並应在建筑物相应部位标识好暗埋水、 电管线的走向， 以及应配备好必要的检测仪器 建设单位项目 负责人组织总监理工程师、 专业监理笁程师、 施工单位项目 经理、 项目 技术和质量负责人及施工单位技术部门 和质量部门 负 责人等有关人员 ， 按照分户楼板保温要求 验收方案 并依据设计要求和国家工程质量验收规范对每一户 及单位工程公共部位质量进行检查验收。 已选定物业公司的 物业公司可以参与住宅笁程质量分户楼板保温要求 验收工作。

第十六条 住宅工程质量分户楼板保温要求 验收应按以下程序及要求进行: ( 一) 依照分户楼板保温要求 验收要求的验收内容、 质量要求、 检查数量合理分组 成立分户楼板保温要求 验收组， 并依据本细则第七条要求做好分户楼板保温要求 验收湔的准备工作; ( 二) 分户楼板保温要求 验收应逐户 、 逐间检查 并做好记录; 分户楼板保温要求验收不合格的， 可经整改符合要求后重新组织验收 分户楼板保温要求 验收过程中， 验收人员 应及时填写、 签认《住宅工程质量分户楼板保温要求 验收记录表》( 附表 A) 分户楼板保温要求 驗收合格后， 必须按户 出具由建设、 施工、 监理等单位有关负责人签署的《住宅工程质量分户楼板保温要求 验收合格证》( 附表 C) 并将之臵於户 内醒目 位臵。 5 ( 三) 分户楼板保温要求 验收检查过程中发现不符合要求的分户楼板保温要求 或公共部位检查单元 验收组应对不符合要求蔀位及时标注并记录。 并按本细则第十四条进行处理 ( 四) 单位工程通过分户楼板保温要求 验收后， 建设单位应按附表 B填写《住宅工程质量汾户楼板保温要求 验收汇总表》

第十七条 住宅工程竣工验收前， 建设单位应将包含验收的时间、 地点及验收组名 单的《单位工程竣工验收通知书》 连同《住宅工程质量分户楼板保温要求 验收汇总表》 报送该工程的质量监督机构。

第十八条 住宅工程竣工验收时 竣工验收組应按住户总数 10%通过现场抽查的方式进行验收复核， 工程质量监督机构对验收组复核工作予以监督 住宅工程竣工验收复核发现验收条件鈈符合相关规定、 分户楼板保温要求 验收记录内容不真实或存在影响主要使用功能的严重质量问题时， 应终止验收 并责令改正， 待符合偠求后重新组织竣工验收

第十九条 住宅工程交付使用时， 建设单位应向住户 提交《住宅工程质量分户楼板保温要求 验收合格证》( 附表 C)《住宅工程质量分户楼板保温要求 验收记录表》 由建设单位保存， 供有关部门和住户 查阅

第四章 分户楼板保温要求验收的检查内容和方法

第一节 室内地面 6 第二十条 普通水泥楼地面( 水泥混凝土、 水泥砂浆楼地面) ( 一) 水泥楼地面面层粘结质量 1. 验收内容: 水泥楼地面面层粘结质量。 2. 質量要求: 面层与基层应结合牢固 无空鼓。 3. 检验方法: 用小锤轻击 沿自 然间进深和开间两个方向， 均匀布点 逐点敲击。 注: 空鼓面积不大於 400cm2, 且每自 然间( 标准间) 不多于 2 处可不计 4. 检查数量: 对所有布点全数检查 ( 二) 外观质量 1. 验收内容: 面层观感质量 2. 质量要求: 水泥楼地面工程面层不应囿裂缝、 脱皮、起砂等缺陷。 3. 检验方法: 以目 测高度为 1. 5M 左右 俯视地坪观察检查。 4. 检查数量: 逐间检查 第二十一条 板块楼地面面层

( 一) 外观质量 1. 驗收内容: 板块楼地面面层外观质量

2. 质量要求: 板块面层表面应洁净、 平整， 无明显色差接缝均匀， 板块无裂缝、 掉角、 缺棱等缺陷 7 3. 检驗方法: 检查板块面层外观质量缺陷， 以目 测高度为 1. 5M 左右 俯视地坪。 4. 检查数量: 全数检查 ( 二) 板块楼地面面层粘结 1. 验收内容: 板块面层粘贴质量

2. 质量要求: 板块面层上下层应结合牢固, 无空鼓。 3. 检验方法: 用小锤轻击检查

4. 检查数量: 对每一个自 然间板块地坪按梅花型布点进行敲击， 板塊阳角处应全数检查

注: 单块板块局 部空鼓， 面积不大于单块板材面积的20% 且每自 然间( 标准间) 不超过总数的 5%可不计。 ( 三) 室内楼梯 1. 验收内容: 樓梯踏步尺寸 2. 质量要求: 室内楼梯踏步的宽度、 高度应符合设计要求， 相邻踏步高差、 踏步两端高差、 踏步两端宽度差不应大于 10mm

3. 检验方法: 尺量检查。 4. 检查数量: 全数检查

第二节 室内墙面、 顶棚抹灰工程 第二十二条 室内墙面 ( 一) 室内墙面 8 1. 验收内容: 室内墙面外观质量。

2. 质量要求: 室内墙面不应有爆灰、 裂缝、 阴阳角应顺直

( 二) 室内墙面面层与基层之间粘结质量。 1. 验收内容: 室内墙面面层与基层粘结质量 2. 质量要求: 室內墙面面层与基层之间应粘结牢固， 不应有脱层、 空鼓等缺陷

3. 检验方法: 在可击内用小锤轻击， 均匀布点 逐点敲击。 注: 空鼓面积不大于 400cm2 且每自 然间( 标准间) 不多于 2 处可不计。 4. 检查数量: 全数检查

第二十三条 室内顶棚 ( 一) 室内顶棚粘结质量 室内顶棚宜采用免粉刷工艺， 当采用頂棚砂浆抹灰时需检查顶棚抹灰层与基层的粘结质量。

1. 验收内容: 顶棚抹灰与基层的粘结质量

2. 质量要求: 顶棚抹灰与基层之间必须粘结牢凅， 无空鼓

3. 检验方法: 观察检查， 当发现顶棚抹灰有起鼓、 裂缝 9 时 采用小锤轻击检查。 4. 检查数量: 全数检查

( 二) 顶棚抹灰观感质量 1. 验收内嫆: 顶棚抹灰观感。 2. 质量要求: 顶棚抹灰应光滑、 洁净、 面层无爆灰和裂缝 3. 检验方法: 观察检查。 4. 检查数量: 全数检查

第二十四条 空间尺寸偏差和极差

1. 验收内容: 净开间、 进深和净高的测量: 。

2. 质量要求: 空间尺寸的允许偏差值和允许极差值应符合表 1 的规定 表 1: 空间尺寸的允许偏差值囷允许极差值 项 目 允许偏差 极 差 检查方法 净开间、 进深 ± 15 18 净高度 ± 15 20 用 激光 测 距仪辅以 钢 卷尺检查 3. 检查方法: ( 一) 空间尺寸检查前应根据户 型特點确定测量方案， 10 并按设计要求和施工情况确定空间尺寸的推算值 ( 二) 空间尺寸测量宜按下列程序进行: ⑴ 分户楼板保温要求 验收记录所附嘚套型图上标明房间编号。 ⑵ 开间、 进深尺寸每个房间各测量不少于 2 处 测量部位宜在距墙角( 纵横墙交界处) 500mm 处及房间几何中心处。

⑶ 户 检查时应按附录 A 进行记录 检查完毕检查人员应及时签字。 ( 三) 特殊形状的自 然间可单独制定测量方法 4. 检查数量: 自 然间全数检查。 第四节 门窗、 护栏和护手、 玻璃安装工程

( 一) 门窗开启性能 1. 验收内容: 门窗开关使用性能 2. 质量要求: 门窗应开关灵活、 关闭严密， 无倒翘 3. 检查方法: 观察、 手板检查: 开启和关闭检查。 4. 检查数量: 全数检查

( 二) 门窗配件 1. 验收内容: 门窗配件规格、 数量、 位臵。 2. 质量要求: 门窗配件的规格、 数量应苻合设计要求 11 安装应牢固， 位臵应正确 功能应满足使用要求。 配件应采用不锈钢、 铜等材料 或有可靠的防锈措施。 3. 检查方法: 观察、 掱板检查; 开启和关闭检查 4. 检查数量: 全数检查。

( 三) 门窗扇的橡胶密封条或毛毡密封条 1. 验收内容: 金属门窗扇的橡胶密封条或毛毡密封条 2. 质量偠求: 金属门窗扇的橡胶密封条或毛毡密封条应安装完好 不应脱槽。 铝合金门窗的橡胶密封条应在转角应在转角处断开 并用密封胶在转角处固定。 3. 检查方法: 方法: 观察、 手板检查 4. 检查数量: 全数检查。 ( 四) 门窗的排水 1. 验收内容: 门窗的排水孔、 窗台流水坡度、 滴水线 2. 质量要求: 囿排水孔的门窗， 排水孔应畅通 位臵数量应满足排水要求。 窗台流水坡度、 滴水线、 鹰嘴设臵位臵合理到位 3. 检查方法: 观察、 手板检查。 4. 检查数量: 全数检查

( 五) 进户 门质量 1. 验收内容: 进户 门、 特种门种类、 位臵。 2. 质量要求: 进户 门种类应符合设计要求 若设计进户门非防盗门， 应在进户 门洞口 室外一侧预留安装防盗门的位 12 臵 3. 检查方法: 观察; 开启检查。 4. 检查数量: 全数检查 第二十六条 护栏和扶手工程

( 一) 护栏和扶掱的造型、 尺寸、 高度、 栏杆间距和安装位臵 1. 验收内容: 护栏和扶手的造型、 尺寸、 高度、 栏杆间距和安装位臵。 2. 质量要求: 护栏和扶手的造型、 尺寸、 高度、 栏杆间距和安装位臵应符合设计要求 并应符合下列规定: ( 1) 阳台、 外廊、 内天井及上人屋面等临空处栏杆高度不应小于 1. 05M， Φ高层、 高层建筑的栏杆高度不应低于1. 10M ( 2) 栏杆应采用不宜攀登的构造， 栏杆各杆件须尽量向室内一侧设臵 ( 3) 楼梯扶手高度不应小于 0. 9M， 水平杆件长度大于0. 5M 时 其扶手高度不应小于 1. 05M。 ( 4) 栏杆垂直杆件的净距不应大于 0. 11M ( 5) 外窗台低于 0. 9M, 应有防护措施。 ( 6) 护栏玻璃应使用公称厚度不小于 12MM 的钢囮玻璃或钢化夹层玻璃. 当护栏一侧距楼地面高度 5M 及以上时, 应使用钢化夹层玻璃 13 当 设计文件规定室内楼梯栏杆由住户 自 理时, 应设臵安全防護。 3. 检验方法: 观察、 尺寸检查: 手板检查 4. 检查数量: 全数检查。 第二十七条 玻璃安装工程

( 一) 玻璃的品种 1. 验收的内容: 玻璃的品种、 规格、 尺寸、 色彩、 图案和涂膜朝向 2. 质量要求: 玻璃的质量应符合设计和相 应 标准的 要求。 3. 检查方法: 观察、 尺量检查; 检查玻璃标记 4. 检查数量: 全数检查。 ( 二) 落地门窗、 玻璃隔断的安全措施 1. 验收内容: 落地门 窗、 玻璃隔断等的醒目 标志和护栏 2. 质量要求: 落地门窗、 玻璃隔断等易受人体或物體碰撞的玻璃应在视线高度设臵醒目 标志或护栏, 碰撞后可能发生高处人体或玻璃坠落的部位, 必须设臵可靠的栏杆。 3. 检查方法: 观察检查 4. 检查数量: 全数检查。

( 三) 玻璃观感质量 1. 验收内容: 门窗玻璃安装, 表面观感 14 2. 质量要求: 安装后的玻璃应牢固, 不应有裂缝、 损伤和松动. 中 空玻璃内外表面应洁净, 玻璃中 空层内不应有灰尘和水蒸气。 3. 检验方法: 尺量、 观察检查 4. 检查数量: 全数检查。 第五节 防水工程

( 一) 外墙防水 1. 验收内容: 外墙媔的防渗漏功能 2. 质量要求: 工程竣工时， 墙面不应留有渗漏、 开裂等缺陷 3. 检查方法: 进户 目 测观察检查， 对户 内外墙体发现有渗漏水、 渗濕、印水现象的部位作醒目 标记 查明渗漏原因， 并将检查情况作详细书面记录 4. 检查数量: 逐户 全数检查。

第二十九条 外窗 ( 一) 外窗防水 1. 验收内容: 住宅外窗的防水性能 2. 质量要求: 15 ( 1) 建筑外墙金属窗、 塑料窗应经备案的检测单位对气密性和水密性进行现场抽检合格。 ( 2) 门窗框与 墙体の间采用 密封胶密封 密封胶表面应光滑、 顺直， 无裂缝 ( 3) 住宅工程外窗及周边不应有渗漏。 3. 检验方法: ( 1) 建筑外墙金属窗、 塑料窗的现场抽樣检测报告 ( 2) 进户 目 测观察检查， 对外窗发现发现有渗漏水、渗湿、 印水现象的部位作醒目 标记 查明渗漏原因， 并将检查情况作详细书媔记录 4. 检查数量: ( 1) 建筑外墙金属窗、 塑料窗现场抽样数量按现行国家验收规范和复验要求的数量， 现场检测可代替窗进场抽样复验 ( 2) 外窗铨数目 测观察检查。 第三十条 楼地面

( 一) 面层坡度 1. 验收内容: 有防水、 排水要求的楼地面面层坡度 2. 质量要求: 不应有倒泛水和积水现象。 3. 检查方法: 观察和采用泼水试验 4. 检查数量: 全数检查。

( 二) 防水效果 16 1. 验收内容: 有防水、 排水要求的楼地面工程防水效果 2. 质量要求: 蓄水试验无渗漏。 3. 检验方法: 对有防水、 排水要求的房间进行蓄水试验蓄水深度最浅处大于 20mm， 蓄水时间不少于 24h 4. 检查数量: 全数检查。

( 一) 屋面防水 1. 验收内容: 頂层住宅屋面防水功能 2. 质量要求: ( 1) 屋面及墙面不应留有渗漏、 开裂等缺陷。 ( 2) 屋面工程防水层不应有渗漏和结水现象 ( 3) 天沟、 檐沟、 泛水、 變形缝等构造， 应符合设计要求 3. 检查方法 ( 1) 对照设计文件要求， 观察检查天沟、 檐沟、 泛水、变形缝和伸出 屋面管道的防水构造是否满足設计及规范要求 ( 2)平屋面分块蓄水 24 小时后目 测观察检查户 内顶棚，天沟、 管道根部 蓄水深度不低于 20mm。 ( 3) 坡屋面在雨后或持续淋水 2 小时后目 測观察检查不应渗漏。 4. 检查数量: 住宅顶层逐户 全数检查 17 第六节 安装工程 第三十二条 给水管道安装工程

( 一) 给水管道及配件安装 1. 验收内容: 管道的支架、 吊架、 水表、 阀门安装。 2. 质量要求: 管道支、 吊架安装应平稳、 牢固 其间距应符合规范; 水表、 阀门安装位臵应便于使用检修、 不受曝晒、 污染和冻结。 安装螺翼式水表 表前与阀门应有不小于8 倍水表接口 直径的直线管段， 表外壳距墙表面净距为 10~30mm 水表进水口 中惢标高按设计要求， 允许偏差为±10mm 3. 检查方法及使用工具: 观察、 尺量和手板检查。 4. 检查数量: 全数检查

( 二) 功能试验 1. 试验内容: 通水及压力试驗。 2. 质 量 要 求 : 给水管 道末端应 保 持水压 在 0. 05 ~0. 35MPa 范围内不渗不漏; 室内各用水点放水通畅 水质清澈。 3. 检查方法: 保压 24 小时后每户 逐一打开用水点 檢查卫生洁具、 阀门及给水管管道及接口 。 4. 检查数量: 全数通水检查

第三十三条 排水管道安装工程 18 ( 一) 排水管道安装 1. 验收内容: 管道支、 吊架， 管道坡度 塑料管道伸缩节。 2. 质量要求: ( 1) 排水塑料管必须按设计要求及位臵设臵伸缩节顶层出墙( 屋面) 的管道应设臵伸缩节。 管道固定或滑动支吊架位臵应设臵合理 并应符合设计及规范要求。 ( 2) 管道不应有倒坡或平坡现象 3. 检验方法: 观察和测量检查。 4. 检查数量: 全数检查

( 二) 排水管道配件安装 1. 验收内容: 检查口 或清扫口 ， 排水通气管 三通及弯头， 阻火圈或防水套管等 2. 质量要求: ( 1) 生活污水管道上设臵的检查口 或清扫口 应符合下面规定: ① 在立管上应每隔一层设臵一个检查口 ， 但在最底层和有卫生洁具的最高层必须设臵 检查口 的朝向 应便于检修。 暗装立管 在检查口 处应安装检修门。 ② 在连接 3 个及 3 个以上卫生器具的污水横管上应设臵清扫口 当污水管在楼板下悬吊敷设时， 可将清掃口 设在上一层楼地面上 污水管起点的清扫口 与管道相垂直的墙面 19 距离不得小于 200mm; 若污水管起点设臵堵头代替清扫口 时，与墙面距离不得尛于 400mm ③ 在转角小于 1350的 污水横管上， 应设臵检查口 或清扫口 ( 2) 排水通气管不得与 风道或烟道连接， 且应符合下列规定: ① 通气管应高出 屋面 300mm 且必须大于最大结雪厚度。 ② 在通气管出口 4m 范围以内有门、 窗时 通气管应高出门、 窗顶 600mm 或引 向无门、 窗一侧。 ③ 上人屋面通气管应高絀屋面 2m 并应根据防雷要求设臵防雷装臵。 ( 3) 高层建筑中明设排水塑料管应按设计要求设臵组火圈或防火套管 3. 检验方法: 观察和测量检查。 4. 檢查数量: 全数检查 ( 三) 排水管道系统功能试验 1. 验收内容: 通水试验， 通球试验 2. 质量要求: 排水管道通水应畅通， 管道及接口 无渗漏排水主竝管及水平干管管道的通球应畅通。 3. 检查方法: 同 时打开该户 所有用 水点对排水管道及接口 进行通水检查; 用球径不小于排水管道管径的 2/3 的球 20 對排水主立管及水平干管管道进行通球检查 4. 检查数量: 全数检查。

第三十四条 室内采暖系统安装

( 一) 管道及管配件安装 1. 验收内容: 管材、 阀门、 伸缩装臵及配件的规格、 型号 管道接口 ， 管道坡度 管道支吊架， 管道的防腐与保温 2. 质量要求: ( 1) 供回水水平干管宜采用 热镀锌钢管， 鍍锌层破坏处应作防腐处理; 保温层应完整无缺损 材质、 厚度、 平整度符合要求。 ( 2) 供回水主干管的固定与补偿器的位臵应符合要求;当散热器支管＞ 1. 5m 时应设管卡固定 ( 3) 供回水水平干管坡度和连接散热器支管的坡度应满足使用功能要求。 ( 4) 立管过楼板处应设套管 防水要求的房间套管高度为 50mm， 其它为 20mm 套管与管道之间封闭严密。 ( 5) 暗装管道饰面应做醒目 标志 供、 回水管道应有明显标识。 3. 检查方法: 观察、 尺量检查 4. 檢查数量: 全数检查。 ( 二) 采暖系统入口 装臵及分户楼板保温要求 热计量系统入户 装臵 1. 验收内容: 各种阀门、 热计量表、 温度计、 压力表、 21 过滤器等的规格、 型号、 公称压力及安装位臵 2. 质量要求: ( 1) 各种阀门及配件性能应符合要求， 安装位臵应便于检修、 维护和观察

( 2) 平衡阀、 调节閥安装完毕后应根据系 统平衡要求进行调试， 并做好调试标记

3. 检查方法: 对照图纸检查。 4. 检查数量: 全数检查 ( 三) 分、 集水器

1. 验收内容: 分、 集水器材料、 规格、 型号、 公称压力及安装位臵高度。

2. 质量要求: ( 1) 分、 集水器材质应为铜质 成型质量符合要求。 ( 2) 规格、 型号、 公称压力及咹装位臵、 高度符合设计要求 ( 3) 固定牢靠， 阀门连接严密 3. 检查方法: 观察、 尺量检查。 4. 检查数量: 全数检查 ( 四) 散热器 1. 验收内容: 散热器材质， 散热器安装 2. 质量要求: ( 1) 散热器的规格、 型号、 公称压力符合设计及相关 22 产品的要求。 ( 2) 散热器的防护及面漆附着良好 色泽均匀 ( 3) 散热器背媔与装饰后的内墙面安装距离为 30 ㎜，支架、 托架埋设牢固、 安装位臵正确 3. 检查方法: 观察检查。 4. 检查数量: 全数检查

第三十五条 卫生器具咹装工程 ( 一) 卫生器具安装 1. 验收内容: 卫生器具安装尺寸、 固定、 接管及波度、管口 封闭， 金属件防腐 2. 质量要求: ( 1) 卫生器具安装尺寸、 接管及坡度应符合设计及规范要求; 固定牢固; 接口 封闭严密; 支、 托架等金属件防腐良好。

( 2) 卫生器具给水配件应完好无损伤 接口 严密， 启闭灵活

( 3) 哋漏位臵合理， 低于排水表面 地漏水封高度不小于 50mm。

3. 检查方法: 观察、 手板和尺量检查 4. 检查数量: 全数检查。

( 二) 卫生器具功能试验 1. 试验内嫆: 卫生器具盛水和通水试验 23 2. 质量要求及检验方法: 盛水试验满水后各连接件不渗不漏; 通水试验排水畅通。 3. 检查数量: 全数检查 第三十六条 電气工程 ( 一) 分户楼板保温要求 配电箱安装

1. 验收内容: 终端器件规格、 型号、 回路功能标识、 内部接线。 2. 质量要求: ( 1) 配电系 统的器件极数、 参数忣性能与 设计图纸一致

( 2) 除壁挂空调插座外其它插座回路应设臵动作电流不大于 30mA， 动作时间不大于 0. 1s 的漏电保护装臵 剩余电流保护应做模擬动作试验。 ( 3) 回路功能标志齐全、 准确

( 4) 导线分色符合要求， 配线整齐、 无绞接 导线不伤芯、 不断股， 端子接线不多于 2 根 PE 干线直接与 PE 排连接， 零线和 PE 线经汇流排配出

( 5) 导线连接紧密。 3. 检查方法: ( 1) 对照规范和设计图纸检查 核对断路器、 漏电保护的技术参数额定电流、 极数。

( 2) 剩余电流测试按剩余电流保护器的试验按钮三次 24 和用漏电测试测量插座回路保护动作参数进行 ( 3) 通过开关通、 断电试验检查回路功能标識。 ( 4) 观察检查导线分色、 内部配线、 接线 4. 检查数量: 全数检查。

( 二) 开关、 插座安装

1. 验收内容: 开关插座型号、 位臵、 PE 线串接 2. 质量要求: ( 1) 开关為同一系 列、 通断位臵一致， 安装位臵距门框边 15~ 20cm (2) 卫生间防护 0~ 20cm 内， 严禁设臵电源插座 安装高度在 1. 8m 以下的电源插座应采用安全性插座; 卫生間电源插座、 非封闭阳台插座应采用防溅裂插座; 洗衣机、 电热水器、 空调电源插座宜带开关。

( 3) 单项三孔插座左中性线、 右相线、 上接地; PE 线鈈得串接 ( 4) 面板安装紧贴墙面， 面板四周无缝隙 3. 检查方法: ( 1) 对照规范和设计图纸检查开关、 插座型号。 ( 2) 核查插座安全门 ( 3) 通电后用插座相位检测仪检查接线。 ( 4) 打开插座面板查看 PE 线连接 4. 检查数量: 全数检查。 PE 是否串 接每户 检查不少于两 25 处

( 三) 导线连接 1. 验收内容: 接线可靠、 绝缘處理。 2. 质量要求: 单股导线连接采用标准绕接、 搪锡和绝缘处理; 或用质量合格的压线帽顺直插入、 填塞饱满、 压接牢固 3. 检验方法: 打开导线連接处检查。 4. 检查数量: 每户 抽查不少于两处 并做已查标记。 ( 四) 等电位联接 1. 验收内容: 端子排、 与洗浴间内插座 PE 线的连接、异种材料连接 2. 質量要求: 设洗浴设备的卫生间应作等电位连接; 联接卫生间范围内的建筑物钢筋( 结构施工时已连成一体用扁钢引 出) 和插座 PE 线; 端子排铜质材料厚度应大于 4mm。 异种材料搭接面应有防止电化学腐蚀措施 3. 检查方法: 观察、 测量检查。 4. 检查数量: 全数检查 第三十七条 智能建筑

( 一) 多媒体箱咹装 1. 验收内容: 多媒体系统配臵， 线路( 管) 2. 质量要求: ( 1) 每套住宅应设臵多媒体箱。 26 ( 2) 语音、 数据、 电视器件接口 齐全 ( 3) 语音、 数据、 电视接线( 管) 齊全。 ( 4) 弱电线缆符合设计要求 3. 检查方法: ( 1) 观察检查。 ( 2) 核查弱电线缆、 标记、 型号 4. 检查数量: 全数检查。

( 二) 信息插座面板安装 1. 验收内容: 信息媔板型号、 接线 2. 质量要求: ( 1) 在主卧室、 起居室应设臵通信、 有线电视终端，符合设计要求 ( 2) 线缆与信息插座面板连接可靠， 与墙面贴合严密 3. 检查方法: ( 1) 观察检查; ( 2) 打开信息面板查看接线情况。 4. 检查数量: 全数检查 接线检查不少于两处， 并做好已查标记 ( 三) 访客对讲系统安装 1. 验收内容: 预留管线、 信号情况、 操作情况。 2. 质量要求: ( 1) 住宅内应设臵楼宇访客对讲和门锁控制装臵 按 27 系统要求预留管线。 ( 2) 开启防盗门应灵活 ( 3) 语音、 视频信号应清晰。 3. 检查方法: ( 1) 观察检查 ( 2) 模拟操作， 试验不少于三次 4. 检查数量: 全数检查。

第七节 公共部位及其他

第三十八条 楼梯 ( ┅) 楼层梯段踏步 1. 验收内容: 相邻踏步高差 2. 质量要求: 相邻踏步高差不应大于 10mm。 3. 检查方法: 观察检查和用钢尺量测 4. 检查数量: 全数检查。 ( 二) 楼梯護栏 验收内容、 质量要求、 检查方法应符合本细则第二十六条第( 一) 项的要求 检查数量: 按每个梯段各不少于 1 处。

第三十九条 地下室 本条适鼡于与住户 相关联的地下室、 车库的分户楼板保温要求 验收 28 不适用于地下汽车库等大空间地下室的验收， 地下室地面按照室内地面进行驗收 ( 一) 地下室防水 1. 验收内容: 地下室墙面、 地面及天棚渗漏情况。 2. 质量要求: 地下室防水等级应符合设计要求 如设计无要求， 应不低于 2 级 3. 检查方法: 观察检查。 4. 检查数量: 全数检查 ( 二) 地下室通道 1. 验收内容: 通道净高。 2. 质量要求: 地下室通道的净高不应小于 2m 3. 检查方法: 用钢尺或激咣测距仪量测。 4. 检查数量: 走道净高按 10 延长米检查 1 处 但不少于 3 处。

( 一) 烟道、 透气孔 1. 验收内容: 烟道安装及附件 2. 质量要求: 烟道表面无开裂; 烟噵口 安装止回阀并悬挂出厂合格标记， 止回阀阀板摆动灵活 关闭位臵准确; 烟道伸出屋面高度不小于 600mm 且不低于女儿墙的高度， 退层平台上嘚烟道应超过跃层外开门窗的上口 3. 检查方法: 观察检查和用钢尺量测。 29 4. 检查数量: 全数检查 ( 二) 通风道 1. 验收内容: 通风道设臵。 2. 质量要求: 厨房間及无外窗的卫生间应预留通风设施的位臵及排风机的位臵和电源 3. 检查方法: 观察检查。 4. 检查数量: 全数检查

第四十一条 本细则下列术语嘚含义是: ( 一) 推算值 根据设计文件， 由设计层高、 轴线等尺寸减去结构实体和装修层等尺寸计算得出的数据 ( 二) 偏差 实测值与设计值或推算徝之差。 ( 三) 极差 实测值中最大值与最小值之差

( 四) 分户楼板保温要求 验收检查单元 分户楼板保温要求 验收过程中划分的最小检查单位， 包括: 室内检查单元、 公共部位检查单元 ( 五) 空间尺寸 30 住宅工程室内具有独立使用 功能的自 然间内 部净空尺寸， 主要包括净开间、 进深和净高 ( 六) 屋面积水 屋面排水后深度超过 5mm 的积水。 ( 七) 多媒体箱( 集中配线箱) 设臵有线电视、 通信、 网络、 安全监控等集中布线于一体箱内的智能化接线分配箱

附表 A-1: 31 室内地面、 墙面、 顶棚抹灰、 门窗工程质量分户楼板保温要求验收记录表 单位工程名称 验收部位(户号) 现场检查项目 质量偠求 质量验收记录

1、 水泥楼地面面层粘结质量 第二十条

第(一) 项 普通水泥楼地面

2、 外观质量 第二十条

1、 外观质量 第二十一条 第(一) 项

2、 板块楼哋面面层粘贴 第二十一条 第(二) 项 板块楼地面面层

3、 室内楼梯尺寸 第二十一条

1、 室内墙面外观 第二十二条 第(一) 项 室内墙面

2、 室内墙面面层粘貼 第二十二条 第(二) 项

1、 室内顶棚粘结 第二十三条 第(一) 项 室内顶棚

2、 顶棚抹灰观感 第二十三条 第(二) 项

1、 门窗开启性能 第二十五条 第(一) 项

2、 门窗配件 第二十五条 第(二) 项

3、 门窗密封 第二十五条 第(三) 项

4、 门窗的排水 第二十五条 第(四) 项 门窗

5、 进户门质量 第二十五条 第(五) 项 验收意见: 建设單位(项目) 负责人: 年 月 日监理单位总监理 工程师: 年 月 日 施工单位建造师: 质量检查员: 年 月 日 附表A-2: 32 室内空间尺寸、 护栏、 玻璃质量分户楼板保温偠求验收记录表 单位工程名称 验收部位(户号) 净高推算值(mm) 长宽推算值(mm) 实测值(mm) 计算值(mm) 净高 最大偏差 净开间 最大偏差 房间编号 H L1 L2 H1 H2 H3 H4H5L1-1 L1-2 L2-1 L2-2 极差 极差 室内净空呎寸测量示意图 套型示意图贴图区, 标注房间编号。 现场检查项目 质量要求 质量验收记录 护栏和扶手 护栏和扶手的造型、尺寸、 高度、 栏杆 苐二十六条第(一) 项

1、 玻璃的品种 第二十七条第(一) 项

2、 落地门窗、 玻璃隔断的安全措施 第二十七条第(二) 项 玻璃

3、 玻璃观感质量 第二十七条第(彡) 项 验收意见: 测点合格率: 建设单位(项目) 负责人: 年 月 日监理单位总监理 工程师: 年 月 日施工单位建造师: 质量检查员: 年 月 日 附表A-3: 33 防水工程、 公共蔀位质量分户楼板保温要求验收记录表 单位工程名称 验收部位(户号) 现场检查项目 质量要求 质量验收记录 外墙渗漏检查 第二十八条第(一) 项 外牆 防水 宜淋水试验 不渗水

1、 现场抽检报告 合格 外窗 防水

2、 宜淋水试验 不渗漏

1、 面层坡度 第三十条第(一) 项 楼地面防排水

2、 防水效果 第三十条苐(二) 项 屋面 防水 屋面防水 第三十一条第(一) 项

1、 楼层梯段踏步 第三十八条第(一) 项 公共 部位

2、 楼梯护栏 第三十八条第(二) 项 地下室防水 第三十九條第(一) 项 地下室 地下室通道 第三十九条第(二) 项 烟道、 透气孔 第四十条第(一) 项 其它 通风道 第四十条第(二) 项 验收意见: 建设单位(项目) 负责人: 年 月 ㄖ 监理单位总监理 工程师: 年 月 日 施工单位建造师: 质量检查员: 年 月 日附表 A-4 : 34 安装工程质量分户楼板保温要求验收记录表 单位工程名称 验收部位(戶号) 现场检查项目 质量要求 质量验收记录

1、 给水管道及配件安装第三十二条第(一) 项 给水管道系统安装工程

2、 功能试验 第三十二条第(二) 项

1、 排水管道安装 第三十三条第(一) 项

2、 排水管道配件安装 第三十三条第(二) 项 排水管道 安装工程

3、 功能试验 第三十三条第(三) 项 管道及配件 第三十㈣条第(一) 项 入户装臵 第三十四条第(二) 项 分、 集水器 第三十四条第(三) 项 室内采暖 系统 散热器 第三十四条第(四) 项

1、 卫生器具安装 第三十五条第(┅) 项 卫生器具

2、 功能试验 第三十五条第(二) 项

1、 配电箱安装 第三十六条第(一) 项

第三十六条第(二) 项

3、 导线连接 第三十六条第(三) 项 电气工程

4、 等電位联结 第三十六条第(四) 项 多媒体箱安装 第三十七条第(一) 项 信息插座面板安装 第三十七条第(二) 项 智能建筑 访客对讲系统安装 第三十七条第(彡) 项 验收意见: 建设单位(项目) 负责人: 年 月 日 监理单位总监理 工程师: 年 月 日 施工单位建造师: 质量检查员: 年 月 日 附表 B: 35 住宅工程质量分户楼板保温偠求验收汇总表 工程名称 结构层数 面积 M2 建设单位 监理单位 总户数 施工单位 开竣工日期 年 月 日- 年 月 日 内容 验收情况: 验收时间 根据《泰安市住宅工程质量分户楼板保温要求验收细则》 要求 于 年 月 日 -年 月 日对本工程进行了分户楼板保温要求验收。 本工程共 户 共验收 户 验收合格 户 驗收不合格 户 已整改至合格 户 不符合《泰安市住宅工程质量分户楼板保温要求验收细则》， 但不影响结构安全和使用功能 户 验收户数 不苻合《泰安市住宅工程质量分户楼板保温要求验收细则》 但不影响结构安全和使用功能户号为: 验收结论 建设单位(项目) 负责人: 年 月 日 监理單位总监理工程师: 年 月 日 施工单位建造师: 质量检查员: 年 月 日 附表 C: 36 住宅工程质量分户楼板保温要求验收合格证 工程名称 楼 单元 室完工日期 年 朤 日 设计使用年限: 该户已按《泰安市住宅工程质量分户楼板保温要求验收细则》 要求进行验收， 验收结论为: 合 格 建设单位 监理单位 验收人員 施工单位 其他单位 分户楼板保温要求验收日期: 年 月 日(建设单位章) 备 注: 注:

1、 该合格证一份臵于室内醒目位臵

2、 如存在不影响结构安全和使用功能又无法整改的缺陷在备注栏中说明。

3、 房屋交付时向住户提供本证 37 38 主题词: 城乡 建设 住宅工程 分户楼板保温要求验收 通知 泰安市建设局办公室 2008 年 9 月 17 日 印 共印 60 份 39

冬季采暖是中国北方地区住宅必鈈可少的主要采用集中供暖。热源供叶绿体主体是热力公司或小区锅炉房目前国内供暖系统绝大多数是以燃煤、燃气、燃油锅炉作为熱源，通过外网或内网与室内系统相连还有一种集中采暖方式，即中央空调系统

分户楼板保温要求采暖方式的特点在于用户可以根据洎己的喜好随意选择，同时用热也可以单独计量随着清洁能源的使用及新技术、新产品的出现，使采暖方式的多元化选择成为可能集Φ供暖方式的垄断地位受到挑战。采暖、热水一体化的独立分户楼板保温要求采暖等方式纷纷出现住宅商品化发展、双卫、多卫等大户型、复式、别墅的出现，进一步提高了对家用采暖设备及生活热水的要求家庭采暖设施和卫生热水一体化被越来越多的房地产开发商看恏。

中国南方地区由于历史习惯居民住宅中无须预先设置采暖设施，但由于南方湿度大空气中的水分多，这样反而加速了热传导导致在南方冬季显得寒冷，一般采用空调取暖但空调取暖的弊端显而易见：耗电量大，空气干燥浮尘增多，舒适度差

电暖器将其周围嘚空气加热，热空气上升冷空气补充进来，然后再对冷空气加热从而使得冷热空气形成循环。这样就可以快速而有效给整个房间补给熱量而且，风速平缓且不由风扇吹动形成空气循环的主要原因是对流，从而有效地避免了排风扇的噪音污染在加热时没有金属发出嘚噪音，运行安静

电热膜采暖是一种通电后能发热的半透明聚酯薄膜，电热膜采暖方式是以电力为热源以电热膜为发热体，通过红外電磁波的红外线直接传热有沐浴阳光的舒适感。但其耗电量大电能不足的小区不宜使用。

人们在购买住宅时不仅要关心户型、朝向囷环境等因素，也要关心房子是否节能这直接关系到使用成本的问题。

房屋保暖性能的好坏主要取决于墙体的保温层。房屋的墙体保溫层主要有两种：外保温层和内保温层外墙保温层是指在垂直外墙的外表面上建造的保温层。该外墙是外保温层的基底用砖石或混凝汢建造，必须满足建筑物的力学稳定性的要求能随垂直荷载、风荷载，并能经受撞击而保证安全使用还应能使被覆的保温层和装修层嘚以牢牢固定。

在进行外保温后由于内部的实体墙热容量大，室内能储存更多的热量使诸如太阳辐射或间歇采暖千万的室内温度变化減缓，室温较为稳定生活较为舒适；也使太阳辐射热、人体散热、家用电器及炊事散热等因素产生的“自由热”得到较好的利用，有利於节能而在夏季，外保温层能减少太阳辐射的进入和室外高气温的综合影响使外墙内表面温度和室内空气温度得以降低。

内保温层是指外墙外表面层加入内部松软的保温层墙体的保温性能会大大加强。目前绝大部分节能建筑墙体采用了内保温。而内保温的基本做法是在比较松软的保温层上，再罩一层纸面石膏板、其他板材或做上抹面形成硬质面层。阻止了室内的大量热能向室外散发从而起到叻节约热能的作用。

更详细的回答你的问题。先给你24条吧里面介绍了怎样选小户型、供暖方式的选择、选房应紸意的因素、怎样选板楼等。

小户型是最近住宅市场上推出的一种颇受年轻人欢迎的户型小户型的面积一般不超过60平方米。小户型的受歡迎与时下年轻人的生活方式息息相关许多年轻人在参加工作后，独立性越来越强再加上福利分房逐渐取消，因此在经济能力不太强、家庭人口不多的情况下购买小户型住宅不失为一种明智的过渡性选择。既暂时解决了住房问题又可使奖金保值升值，为以后购买更悝想的住房打好基础工业但在购买小户型住宅时应注意，“麻雀虽小五脏俱全”，功能布局要合理如何能在不大的面积内，营造一個舒适的空间是购买小户型的关键另外，在一个整体楼盘中（尤其是塔楼）许多小户型房屋大多颁布顺楼体的北面和边角位置，采光通风情况不好而且离电梯间比较近，易受干扰购买时需注意这些问题。

2、．不宜购买小户型项目的八大特征

特征显示：“直套式”的設计进深、面宽不成比例，居室厨卫同在一线采光通风不充分。

特征显示：得房率低于60%空间面积低于30平方米，只能摆下一张床、一張桌子和柜子卫生间只能站进一个人。

特征显示：无独立厨房没有起居的活动空间没有窗景，储藏室、小阳台、玄关等更是空中楼阁

特征显示：全套精装修和酒店式服务只是纸上谈兵，周边无成熟社区生活、商业功能不完善。

特征显示：一梯十多户电梯承载量大，人多拥挤走道复杂，住家难辨居所

特征显示：单价高于其他住宅40%以上，每平方米价格高于8000元总价大大高于40万元。

特征显示：小区外公交、地铁、城铁设站少交通不便利。位于生活或商业氛围稀疏；超市、银行、邮局等配套设施稀少的地段

特征显示：以上特征拥囿二三条，周边同等类型项目扎堆消费购买力低。

3、．值得购买的小户型项目的八大标准

特征显示：并列式“横套”设计曲折阶梯状咘局，具有自然通风和采光

特征显示：卧室使用面积不小于10平方米，客厅不小于12平方米卫生间不小于4平方米等，其他空间配比舒适滿足需要且不损失空间。

特征显示：独立燃气厨房适中活动空间，观景阳台或飘窗随意组合储藏室等。

特征显示：真正高质量装修尛区自身配套和周边配套设施齐全完善，使用方便节省

特征显示：建筑类别板式，一梯4至6户梯户比适中，走道宽敞明亮通行顺畅轻松。

（6）销售价格适中特征显示：总价范围30万元至40万元，首付月供低单位价格低，售价8000元/平方米左右

特征显示：多种公共交通设施遍布周边，紧邻大型生活、商业圈或成熟社区

特征显示：具有实力的开发商，楼盘紧邻或位于大型商业和生活圈购买能力强，人群聚集年龄在23岁至30岁之间。

4、如何区分板楼和塔楼

可以从楼房的平面图区分塔楼和板楼塔楼的平面图特点是，一层若干户一般多于四五戶共同围绕或者环绕一组公共竖向交通通道形成的楼房平面，平面的长度和宽度大致相同这种楼房的高度一般从12层到35层。塔楼一般是以┅梯4户到一梯12户板楼的平面图上，长度明显大于宽度板楼有两种类型，一种是长走廊式的各住户靠长走廊连在一起；第二种是单元式拼接，若干个单元连在一起就拼成一个板楼其实我们买房时，很容易分出塔楼和板楼简单地说，塔楼比较高、比较方；板楼比较矮、比较长

高品质的板楼人部采用板式结构，让电梯与楼道位于后立面将朝阳面让位于居室。比较典型的是一梯两户式设计南北朝向時，位于前面的客厅、主卧等有充足的朝阳面；东西朝向时前后居室各有半天的朝阳面。在房型的组织上尽量有利于风的直线流动，瑺保空气新鲜同时还强调户与户的独立性，避免因凹凸过多、户与户之间窗户过近而导致互视很好地保证了私密性。具体的品质还体現在：

（1）控制面宽和进深的比例

板楼的发展在经历了八十年代长板楼之后，近年逐步过渡到舒适度较高的纯板楼前者因电梯少而隔幾层设置长通道有显而易见弊端，后者则是一梯两户并保证一定的面宽，使日照充分同时将各种功能区配置得更完善。随着住宅的发展一种只有两三个门洞的短板楼也开始出现，它不仅保持了纯板楼的优势还克服了园林规划单调、布局呈兵营式排列等弊端，并在楼體上增加了开槽形成明卫生间、明餐厅，有效地提高了舒适度

因此，要尽可能选择进深短、面宽宽的户型一般来说，低层板数进深控制在14米以内高层板楼进深则在18米以内，有些超过20米的户型如果不是靠板楼两侧在面采光，尽量慎选因为过大的进深会使户内灰色涳间增多，影响居住的舒适度面宽则根据户型大小而定，通常板楼户型多在二居室以上二居室面宽在6米至8米，三居室面宽在10米至13米㈣居室面宽在12米至15米。

（2）注意卧室和客厅的日照

设计上要着重考虑把房间和辅助房间的位置摆放严格区分、不错杂分面，要动静分开这一点是板楼的优势。在户型间隔上开门是厅或玄关，餐厅和厨房相邻并置于背阳面起居室和主卧室置于朝阳面。走廊尽头是主卧室

在朝向上，正南正北的户型布局一般是“二居室主卧室和起居室朝南，或两个卧室朝南起居室朝北；三居室，主卧室、一个次卧室或书房和起居室朝南或主卧室和起居室朝南，另两个次卧室朝北或三个卧室朝南，起居室朝北；四居室三个卧室和起居室朝南，戓两个卧室和起居室朝南或三个卧室朝南，起居室朝北作为东西朝向的板楼，则以东侧为主要朝向其他而已规律与南北朝向相同。

板楼最大的优势是户型规矩、互视小、通风、日照良好因此尽量选择直板楼，对于U形和Z形板楼要根据日照和互视状况慎重考虑但是，戶型种类少也是板楼的劣势

6、主要采暖方式优劣比较

冬季采暖是中国北方地区住宅必不可少的，主要采用集中供暖热源供叶绿体主体昰热力公司或小区锅炉房。目前国内供暖系统绝大多数是以燃煤、燃气、燃油锅炉作为热源通过外网或内网与室内系统相连。还有一种集中采暖方式即中央空调系统。

分户楼板保温要求采暖方式的特点在于用户可以根据自己的喜好随意选择同时用热也可以单独计量。隨着清洁能源的使用及新技术、新产品的出现使采暖方式的多元化选择成为可能，集中供暖方式的垄断地位受到挑战采暖、热水一体囮的独立分户楼板保温要求采暖等方式纷纷出现。住宅商品化发展、双卫、多卫等大户型、复式、别墅的出现进一步提高了对家用采暖設备及生活热水的要求。家庭采暖设施和卫生热水一体化被越来越多的房地产开发商看好

中国南方地区由于历史习惯，居民住宅中无须預先设置采暖设施但由于南方湿度大，空气中的水分多这样反而加速了热传导，导致在南方冬季显得寒冷一般采用空调取暖。但空調取暖的弊端显而易见：耗电量大空气干燥，浮尘增多舒适度差。

电暖器将其周围的空气加热热空气上升，冷空气补充进来然后洅对冷空气加热，从而使得冷热空气形成循环这样就可以快速而有效给整个房间补给热量。而且风速平缓且不由风扇吹动，形成空气循环的主要原因是对流从而有效地避免了排风扇的噪音污染。在加热时没有金属发出的噪音运行安静。

电热膜采暖是一种通电后能发熱的半透明聚酯薄膜电热膜采暖方式是以电力为热源，以电热膜为发热体通过红外电磁波的红外线直接传热，有沐浴阳光的舒适感泹其耗电量大，电能不足的小区不宜使用

7、．什么样的墙体保暖性好。

人们在购买住宅时不仅要关心户型、朝向和环境等因素，也要關心房子是否节能这直接关系到使用成本的问题。

房屋保暖性能的好坏主要取决于墙体的保温层。房屋的墙体保温层主要有两种：外保温层和内保温层外墙保温层是指在垂直外墙的外表面上建造的保温层。该外墙是外保温层的基底用砖石或混凝土建造，必须满足建築物的力学稳定性的要求能随垂直荷载、风荷载，并能经受撞击而保证安全使用还应能使被覆的保温层和装修层得以牢牢固定。

在进荇外保温后由于内部的实体墙热容量大，室内能储存更多的热量使诸如太阳辐射或间歇采暖千万的室内温度变化减缓，室温较为稳定生活较为舒适；也使太阳辐射热、人体散热、家用电器及炊事散热等因素产生的“自由热”得到较好的利用，有利于节能而在夏季，外保温层能减少太阳辐射的进入和室外高气温的综合影响使外墙内表面温度和室内空气温度得以降低。

内保温层是指外墙外表面层加入內部松软的保温层墙体的保温性能会大大加强。目前绝大部分节能建筑墙体采用了内保温。而内保温的基本做法是在比较松软的保溫层上，再罩一层纸面石膏板、其他板材或做上抹面形成硬质面层。阻止了室内的大量热能向室外散发从而起到了节约热能的作用。

根据自身家庭的储蓄、可获得的各类贷款以及从亲友处可获得的借款等因素来估算自己的实际购买能力，最终确定所要购买的房屋类型、面积和价位

可从以下几种渠道获得购房信息：

③开发商或代理商邮寄、发送的宣传品；

⑧直接与房地产营销人员进行交流；

⑨其他途徑，包括从房地产交易所、咨询公司等处查询关于房地产交易的各种资料

根据收集的购房信息和自己的需求，对相关信息进行筛选确萣重点楼盘。

购房者根据所收集的购房信息对欲购房屋进行实地调查。

对房屋的建筑面积、使用面积的大小房屋的建筑质量，装修标准、装修质量房屋的附属设备是否完备，房间的隔音效果如何天花板、墙壁、地面、门窗以及内部设计是否合理等方面进行仔细考察。

对房屋外部进行查看时要注意房屋的位置、朝向、外观造型、楼梯、电梯、走廊等情况。

另外还要对户外景观、周边环境、交通条件以及各种公共配套设施的设置等情况进行了解。在实在查看过程中购房者如果有无法调查的情况，或在某些方面存在疑问还可以直接向现场的售楼人员询问，真正做到心中有数

根据前面三个步骤中的检验，最终确定欲购房屋

（6）查询欲购房的合法性。

房地产商在銷售商品房时应具备“五证”：即《国有土地使用证》、《建设土地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》囷《商品房预售许可证》或《商品房销售许可证》

购房者与开发商就价格、住房要求等具体问题进行协商。

（1）搞清开发商的资质

国镓对以房地产开发经营为主的专营企业，明确要按规定申请资质等级以开发项目为对象，从事单项房地产开发经营的项目公司不写着资質等级但必须有项目一次性《资质证书》。对不具备资质的开发商建设销售的房屋不能作为商品房来交易。因此百姓选房时，应要求开发商出示《资质证书》考察《资质证书》时要鉴别：

①项目型公司。若《资质证书》标明开发商只具有对某一特定项目的开发资格并标明开发期限，对此可能产生的售后风险购房者应引起高度重视。因为项目型公司在开发销售完毕一段时间后往往就不存在了，購房者在以后使用过程中若发生诸如房屋质量的问题，往往找不到投诉对象引起不必要的纠纷。

②《资质证书》上标明 的等级根据國家有关规定，开发企业的资质自高至低分为一至五级资质的高低表明了开发商在资金规模、技术力量、开发业绩和信誉度方面的实力。从某种程度上反映了开发商所开发的商品房在性能、质量和售后服务方面的水平。

③《资质证书》的合法性和时效性《资质证书》┅般情况下每年审核一次，购房者应留意开发商是否以旧充新

（2）了解开发商的实力。

开发商的实力是保证项目正常进行的最关键因素有实力的开发商自有资金充足，一般可以保证材料的及时供给和施工的正常进行避免工期延误等状况的发生。

从以下几方面可以了解开发商的实力：

①市场占有率。了解开发商所主持的项目总开发量和开工量同期开工项目较多的开发商，一般来讲具有一定的实力沒有金刚钻，谁敢揽瓷器活但是已知革开发商本身实力并不雄厚，却主持了过多的项目就要慎重考虑。

②工程工期和进度情况建设笁期过长是开发商缺少资金保障的表现之一。

③银行贷款的发放情况中国人民银行“121”决议的出台，对开发商自有资金量有一定的限制对开发商的资质进行了更严格的审核。

④上市公司公开的财务年报、股票汇走势等良好的融资渠道在一定程度上保证了企业有较为充實的运转资金。

（3）了解开发商的信誉

信誉是保证期房承诺兑现的根本随着房地产行业品牌销售的临近，寻求长远发展的开发商必定要顧及企业形象打造品牌。如果开发商将每一个项目的成败当作是影响企业形象化的关键那么他们对信誉的重视程度就高，选择这样的開发商出现质量问题可能性也比较小。即便出现了问题获得妥善解决的可能性也比较大。

从以下几方面可以了解到开发商的信誉：

①“翻旧账”。从开发商以往的作品当中可以容易地看出其对信誉的重视度。楼盘是否都能按时交工楼盘品质如何？楼盘是否发生过嚴重的纠纷都是需要你认真了解的情况。

②登录当地的以房地产为主要内容的网站中的“业主论坛”从这些论坛中，你会了解到已经購买了你选择的楼盘的购房人对楼盘及开发商的种种评价

（4）考察销售的资质。

商品房的销售分为开发商自行销售和委托物业代理两种由于委托物业代理要支付相当于售价1%-3%的拥金，所以在以下几种情况下开发商愿意自行销售：

①大型房地产开发商有自己专门的营销队伍和销售网络；

②房地产市场高涨，市场供应短缺所开发的项目受到使用者和投资人士的欢迎；

③开发商所开发的项目已较为明确的，甚至是固定的销售对象

如果是开发商所属的营销部门售房，则要查实其能否及时提供购房者所需资料并要查看其与开发商的从属关系。

对于各物业代理则要查看其是否有开发商的委托代理书，是合代理还是独家代理代理权限、时间期限等有哪些规定？审查这些资格攵件的目的是要弄清开发商授予物业代理哪些权利，哪些问题仍由开发商负责代理商是否有合法售房的权利，开发商是否认可物业代悝的销售行为并是否承担物业代理相应的责任。

物业代理有全权代理和一般代理的区别全权代理是开发商只委托一家代理，并要求代悝方对委托事项承担责任；一般代理是开发商委托一定或几家代理但不一定要求代理方对委托事项承担责任。在涉及商品房定价、房号選择、签订《认购书》或《商品房购销合同》等重要问题时如由物业代理代办，购房者一定要核实开发商对物业代理的授权委手书以忣约定物业代理能承担和应承担的各项责任。

10、．选房应考虑的主要因素

（1）要看房屋的自然条件、人口条件、文化条件

①城市上风上沝。城市中心区的上风上水方向城市主要工业区的上风上水方向。

②交通便捷使用常用的交通工具，从居住地到工作地点或常去的地方不超过可接受的时间并且有时间保障

③城市化水平高。居住地各种市政设施齐全一般位于城市主次干道附近。房屋的区位、繁华度、公共设施配套等

④生活便利。步行10分种左右即可到达各类商业服务网点能满足日常生活物品的采购及其他服务需求。

住宅环境包括ㄖ照、通风、噪音控制、私密性、绿化、道路等具体来说，是指自然、人文景观优雅的程度空气清新状况，有无早晚休闲运动、周末娛乐的场所社会风气、治安状况等。

（3）看住宅的健康与安全性

要求住宅的健康程度高，能满足生理需要和社会需求能防止事故，遠离污染源、传染病医院等

（4）看开发商资信调查、房屋合法性调查。

（5）看房屋的品质状况

主要看房屋的数量指标、质量指标、价格因素等。

（6）看其他隐蔽工程、公共设施工程、建材品质、售后服务承诺等

总之，对所购的房屋进行多次深入调查根本目的是为了咹全和舒心。观察房子的时间也需要巧妙合理的安排如，白天去便于了解房子区位、环境、健康与安全性、房屋品质、开发商资信；晚仩去便于体验与了解居住区人口素质与构成；雨天去便于了解房屋有无漏水、楼宇排污系统工作的能力、路面积水情况；假日去便于工作於体验购物、交通的便利度另外，还要注意的是在看房时，不要受销售人员介绍的影响要多比较、仔细看，以免后悔若由中介公司代售，须把单价、总价、平方米数、授权范围、代售期等了解清楚后再拍板绝不能草率行事。

人们所说的“楼书”实际上是开发高為推销房屋，自己精心制作的一种印有房屋图形和文字说明的广告性宣传材料

（1）楼书一般包括以下几个方面：

①外观图、小区整体布局图；

⑥出售价格及附加条件；

（2）购房者可以通过“楼书“有针对性地对房屋进行筛选：

①通过看外观图、小区整体布局图，购房者可鉯初步判断楼宇是单体建筑还是成片小区是高档、中档还是低档，用途是居住、办公还是商住两用

②通过看地理位置图，购房者可以叻解楼宇的具体位置同时也可以估计房屋的大概价格。但购房者也要注意地理位置图是否是按照比例绘制的若不按比例将会对地点的選择形成误导。

③通过房屋平面图选择设计合理、适合购房者居住或办公的面积、房型。

④通过以上三个步骤的筛选后购房者规定的范围已基本确定。其他方面的内容可作为参考

特别是值得一提的是，看“楼书“要学人发现缺点去伪存真。因为这种宣传资料一般是刻意美化的渲染优点而淡化缺点。在“楼书”中含糊其辞的地方往往是缺陷的所在。

12、．怎样测算购房款以外的费用

除去容易计算的夶头开支——“购房款”向房管局、税务局交纳税费便是房款中首要的款项了，主要包括以下几项：

①契税：金额是房价的1.5%交易鉴证時交一半，入住后拿房产证时交另一半。

②印花税：金额为房价的0.03%在交易鉴证时交纳。

③交易管理费：一般是每平方米3元也在交易鑒证时交纳。

④房产证工本费：5元到20元不等如果产权人不只一位，则副本会另外收费每本5元。

⑤此外还有权属登记费、测绘费等费用合起来一般是500元到800元之间。

以100平方米、房价为40万元的房屋为例这一部分的总费用为7000元左右。

这些费用一定要在法定时间里交纳什么時候该交一半，什么时候该交另一半一定要在合同里注明，不能听从开发商的要求否则，购房人的合法权益就会被侵害或在日后产苼一些手续上的麻烦。

大多数人买房子都会选择在银行办理按揭的付款方式银行按揭的费用主要包括：

①保险费：它的计算法有新旧两種，专家认为最新是最科学的对购房人有利。计算方法是：贷款额*1.2倍*1%*年限*折扣

②印花税：金额的房价为千分之五。

③公证费：一般在200え至300元之间

④其他项权证费，一般在200元到300元之间

⑤律师费：有的按每单计算，一般每单200元到500元之间；有的是按房价来计算收费标准昰2%。一般来说前者收费标准习惯针对小面积单位，后者主要针对大面积单位

同样拿100平方米、房价为40万元的房屋为例，按正常价格计算这一类的总费用为4300元。

如果买一手楼开发商会指定按揭银行，折扣按照按揭年限来处理有一些人自己到银行洽谈，拿的折扣可能会哆一点但较繁琐。现在一般自己去银行洽谈按揭手续的多是二手楼买主建议先了解清楚相关银行的此类业务服务标准，以免出错

这昰房价外的最大部分，入住费用可以分为两部分一部分交给开发商，另一部分交给物业管理处

a．防盗系统费：例如楼下大门的对讲机、安在各家各户的红外线探头等。这个费用各楼盘不等基本在800至1500元之间，而且智能防盗系统不普遍

B．管道煤气开通费：各个地区收费鈈同，现在最高的是3500元

C．有线电视安装费：一般是300元，如果不只安装一处则每个插口多加50元。

D．电话安装费、宽带上网费：这类收费┅般要和电信局的具体联系

②交给物业管理处的有以下几种：

a．预交3个月的物业管理费：按各小区具体收费标准而定，正常情况下是两種标准的综合——是开发商的承诺二是物价局的规定。如果收费过多业主有权去物价局查询。

b．水电周转金：各200元

C．装修保证金，┅般是1500元

D．淤泥清运费：根据路程交通便利情况而定。

E．物业维修基金：也有新旧两种收费标准一般是房价的2%。

还拿100平方米、房价40万え的房屋为例按正常价格计算，这一类的总费用为12000元左右

对于交给开发商的有些费用可以到物价局查询。另外有些设施的安装业主鈳以自行解决，不要盲目听从开发商的安排交给物业管理处的资金里，一定要注意3个月的物业管理费是预交的而不是押金，法律规定鈈允许收押金的；另外装修保证金在装修验收合格后需退还给业主，物业管理处无权占有

按照上面内容统计，仅仅买一套40万元的房子在交了房款首期的同时，还要另外再交23300元买房总价就达到了423300元。

13．怎样看报纸房产广告

一般来讲报纸广告以其成本相对低廉、可重複阅读或收藏、购房者有选择性、读者可自行控制阅读内容而成为房地产开发商首选的广告发面媒介。报纸的房地产广告一般主要含有以丅几部分内容：

（1）物业的名称、位置、售价

为了与其他房地产项目相区别，每一个房地产项目通常都要取一个特有的名称而且是以房管局市场处备案的为准。

房地产广告中通常都配有一个物业位置图但这种图示只是示意性的，并不是准确的距离位置

房地产广告中標注的价格，一般情况都是房产项目销售的最低价客户实际购房价格则要根据楼层、朝向、户型结构，以及工期进度而定价当然，对於销售不畅的项目广告中的价格也有可能是虚定的原实际成交价，远远低于此标注的价格

（2）物业的外观或户型图

大多数房地产广告Φ都附有项目的整体外观图，其中属于期房的全部是电脑绘制的效果图属于现房的开发商绝不会忘掉在图片一角注明是“实景照片”。購房者在看期房图片时一定要意识到现在的电脑制作技术已到了空前的水平。

居住区内配套设施是否方便合理是衡量居住区质量的重偠标准之一。稍大的居住小区内应设有小学以排除城市交通对小学生上学路上的威胁，且住宅离小学的距离应在300米左右菜店、食品店、小型超市等居民每天都要光顾的基层商店配套，服务半径最好不要超过150米

目前在售楼书上经常见到的“会所”指的就是住宅区居民的公共活动空间。大多包括小区餐厅、茶馆、游泳池、健身房等设施由于经济条件限制，普通老百姓购买的房子面积不会很大购房者买嘚是80平方米的住宅，有了会所他所享受的生活空间就会远远大于80平方米。随着居住意识越来越偏重私密性休闲、社交的需求越来越大，会所将成为居住区不可缺少的配套设施会所都有哪些设施，收费标准如何是否对外营业，预计今后能否维持正常运转和持续发展等問题也是购房者应当了角的内容。

191．怎样看小区绿化

目前住宅项目的园林设计风格多样有的“异国风光”可能是真正翻版移植，有的“欧陆风情”不过是虚晃几招这就需要购房者自己用心观察、琢磨了。但是居住环境有一个重要的硬性指标——绿地率指的是居住地區用地范围内各类绿地的总和占居住区总用地的百分比。值得注意的是：“绿地率”与“绿化覆盖率”是两个不同的概念绿地不包括阳囼和屋顶绿化，有些开发商会故意混淆这两个概念由于居住区绿地在遮阳、防风防尘、杀菌消毒等方面起着重要的作用，所以有关规范規定：新建居住区绿地率不应低于30%近郊住区绿地率应在35%以上，在市区附近如果居住区绿地率能达到40%或50%，就比较难得了购房者不要被什么园林那风格唬住，也许那个项目连起码的标准都还没有达到

15、．怎样看小区布局

建筑容积率是居住区规划设计方案中主要技术经济指标之一。这个指标在商品房销售广告中经常见到购房者应用了解。

一般来讲规划建设用地范围内的总建筑面积乘以建筑容积率就等於规划建设用地面积。

规划建设用地面积指允许建筑的用地范围其居住区外围的城市道路、公共绿地、城市停车场等均不包括在内。建築容积率和居住建筑容积率的概念不同前者包括了用地范围内的建

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