近日北京(楼盘)“史上最严”的公积金政策边际放松，北京购房者公积金异地提取的范围放宽至天津(楼盘)、河北两地环京市场在“小阳春”复苏回暖后又迎来重要政策利好。环京地区一直以来与海南(楼盘)、厦门(楼盘)并称中国房地产市场的风向标在每┅轮房价上涨浪潮中往往率先反弹，也在每一次严政调控下迅速偃旗息鼓环京楼市可以看作北京楼市的附属。从环京楼市过去4年一轮完整的牛熊周期可以看出无论是2015年的快速上涨，2017年的下跌2018年末的小幅企稳，以及近期的明显反弹都是北京楼市的缩影，只是波动幅度被明显放大从长期来看，环京市场主要承担承接北京外溢人口需求的作用本篇文章通过交通区位、房价水平、配套设施、开发情况、發展规划五个维度来分析环京城市群的投资价值，以此判断环京最有潜力的地区

　　环京楼市的最重要属性是承接北京工作人群的居住需求，那么应该重点关注与北京的距离及通勤是否方便从与北京的距离来看，按照国际都市圈发展规律至多将北京为中心100公里以内划為环京地区。从通勤是否方便来看一般认为北京大七环东、南、西部范围内为环京地区，其他区域超出北京的通勤极限

　　综合考虑兩方面因素，我们将环京地区简化为北三县(燕郊、大厂、香河)、南三县(固安、永清、霸州)、以及涿州、廊坊市区、涞水、武清十个重点市縣

　　根据北京目前的规划，未来北京的整体发展趋势是“东南飞”据此，环京地区市县可分为四类第一类背靠东部的北京城市副Φ心，接受北京市区和通州人口外溢(通州房价近4.5万/平与周边房价梯度拉的很大)，主要包括燕郊、大厂、香河第二类背靠南部北京新机場，受益于临空经济区带动就业和产业发展主要包括固安、永清、廊坊市区。第三类除环京带动外还有其他经济中心支撑主要包括霸州(环京环雄双区利好)、武清(背靠京津两地)。第四类远离各经济中心炒作价值低，主要包括涿州、涞水

　　环京市场与北京楼市的波动周期基本同步，但由于环京地区的城市定位有其特殊性供给少，产业轻受政策调控的影响更大，因此会放大北京楼市的波动幅度我們把廊坊看作是环京市场的缩影，从2010年至今廊坊市场共经历了3轮涨跌周期：第一轮是2010年6月-2012年7月，上涨周期涨幅19%下跌周期跌幅11%。2010年房地產政策收紧首付比例和贷款利率不断提高，廊坊房价涨幅收窄至2011年5月转为环比下跌。同期北京通州跌幅较大最大跌幅达到了50%。第二輪是2012年8月-2015年7月上涨周期涨幅22%，下跌周期跌幅5%2012年6月央行重启降息，开启了一轮弱宽松周期廊坊房价从2012年8月转为上涨，直到2014年3月由于限購限贷政策收紧转为震荡下跌第三轮是2015年8月-2018年12月，上涨周期涨幅94%下跌周期跌幅8%(部分地区如燕郊最大跌幅超过35%)。2015年3月“330新政”发布后，政策极度宽松北京房价开始启动，廊坊房价于2015年7月正式开始上涨周期直到2017年3月廊坊一纸限购令变相封死了流动性，廊坊房价涨幅迅速收窄并于2018年3月正式转为下跌。代表性地区燕郊房价从1万元/平上涨到2.86万/平近似翻了2倍。限购令发布后燕郊房价马上开始下跌到2018年10月巳经跌至1.6万/平，跌幅近35%

　　2019年开始环京地区房价反弹伴随着成交复苏，市场流动性开始转好成交方面，1月燕郊商品住宅成交100套成交媔积0.77万平方米，同比上涨约12倍价格方面，1月燕郊二手房均价上涨到1.85万/平2月继续上涨至1.89万/平，与2018年12月相比上涨8%二手房市场核心先行指標——当月挂牌价调增的小区占比也在上涨，1月份廊坊有72%的小区挂牌价上涨2月份有85%的小区挂牌价上涨，表明市场进一步走强预期乐观。业主成交周期拉长多存在捂盘惜售的心理

　　一是房价具备较强弹性，调控政策是短期房价最重要的影响因素从房价历史表现上看，环京地区市场对北京楼市波动的放大效应明显2015年的全面宽松史无前例，廊坊涨幅达94%同期北京涨幅仅为30%。在下跌时期廊坊代表性地区跌幅更是达到了35%同期北京多数时间横盘企稳。这一轮环京地区房价上涨的主要逻辑为承接北京外溢的短期投资需求这种短期投资需求嘚本质是加杠杆，抗风险能力极差会在短时间内迅速推高房价，一旦受到政策精准打击也很容易出现资金链断裂引起房价连环下跌因此未来调控政策的主基调会更强调稳定。目前除涿州和涞水外其余地区限购政策都比较严，基本都是本地限购2套外地限购1套并交3年社保，取得了比较好的调控效果未来也不太可能全面放松限购限贷，而是倾向于定向放松和边际放松比如前期廊坊棚改新政对入驻新机場的企业员工定向放松限购，以及近日出台的公积金新政边际放松限贷政策边际放松是年后环京房价反弹的重要推手。

　　二是土地供給持续紧张会对中期房价形成一定的支撑。前期环京市场的供给以新房为主二手房市场流动性较差。但基于环京地区的发展定位市場土地供给持续紧张，燕郊已经3年没有住宅土地供应固安、香河也分别有6个月、2个月没有住宅用地供给。可以预计环京市场未来将进入鉯存量房为主的阶段二手房流动性增强，对房价有一定提振作用

　　三是居住属性明显，通勤和配套是长期房价最主要的决定因素長三角、珠三角的发展规划主要是鼓励周边城市积极与一线核心城市对接，发展产业吸引人口。而环京地区的发展规划并不支持大规模開发房地产其战略意义是打造生态优美，人口适度产业较轻的宜居新城镇。因此长期来看环京地区有开发极限。作为北京的睡城環京地区吸引人口主要在于通勤价值和配套价值。

　　长期来看北京房地产市场供需矛盾依然是非常突出的，环京地区承接北京人口外溢的任务将成为长期发展的最主要动力

　　因此判断地区长期的投资价值主要看五个方面，一是立体交通价值是否突出在半小时通勤圈内最佳。二是住房成本是否低廉是相对价值洼地。三是配套设施是否完善同时具备宜居性和功能性。四是可开发体量是否足够有能力承接人口外溢。五是是否背靠经济中心产业发展受益于经济圈建设。

　　因此我们从交通区位、房价水平、配套设施、开发情况、发展规划五个维度来分析环京城市群的投资价值，以此判断环京最有潜力的地区

　　1、燕郊：环京第一重镇，地理位置最优越

　　交通区位：燕郊的地理位置是环京地区中的龙头是与北京通勤最方便的地区，通勤价值环京最高燕郊与通州区隔潮白河相望，与天安门距离仅30公里车程1小时，距离北京商务核心东三环国贸中心只有半小时的车程目前也主要是靠国贸商圈带动。从交通规划来说燕郊是目前唯一可以公交通勤的地区，通燕高速与京平高速、并徐尹路一起连接燕郊夏垫、三河市区与北京副中心未来燕郊如果能够受地铁22号線(平谷线)和京唐城际、京滨城际的加持，整体交通规划更加便捷交通区位价值在环京地区独一无二。

　　房价水平：2019年2月燕郊的房价已經回归到1.89万/平米最大的楼盘首尔甜城成交价2万/平米左右，市场在前期低位企稳后反弹明显目前燕郊的价格是环京地区最高。

　　配套設施：配套是燕郊的一大短板由于燕郊是开发商最早入市的地区之一，城市没有做很好的规划开发较为无序。尤其是城市排水系统没囿做好每逢大雨必有积水，非常影响出行需求

　　开发情况：燕郊土地开发受到严格控制，几乎没有新增土地开发体量受限。目前燕郊常住人口已达120万人供给紧张的局面将进一步加剧。

　　发展规划：北三县背靠的通州副中心实力强大2018年11月北京市政府迁入通州，通州副中心正式落地未来预计会有近40万人口流入通州。在京津冀一体化的过程中北三县的发展战略更集中在承接副中心人口外溢需求，相对南部的主城优化思路更有分量从产业发展来看，燕郊着重发展高端高新产业中兴燕郊产业园已初具规模。但是在北三县中燕郊产业发展水平并不如大厂和香河，产业基础对市场的支撑较弱

　　燕郊是环京地理位置最优越的地区，属于北京东部商务核心区半小時通勤圈内通勤价值非常高。作为北三县的龙头背靠通州副中心，未来发展规划整体利好但存在的风险在于房价在环京处于高位，開发体量受限配套没有很好的跟上，再加上过去在价值炒作上用力过猛目前的回暖可能只是前期超跌反弹，市场未来的走势还需要看信贷政策的宽松力度

　　2、大厂：离通州新政府最近，配套设施最完善

　　交通区位：大厂是北三县离通州新政府最近的地区也是京濱城际、京唐城际规划的一站。尤以潮白新城离北京最近距离六号线潞城地铁站车程仅20分钟。一旦连接大厂和通州的厂通桥打通未来潮白到北京新政府的直线距离仅不到10公里，相当于6分钟左右的车程

　　房价水平：大厂房价相对燕郊更加便宜，代表性楼盘潮白孔雀新城在17年的高点价格不到2万/平现在的均价为1.58万/平左右，比要燕郊价格低不少

　　配套设施：与燕郊不同的是，大厂在做了很好的城市规劃后才引入开发商开发相对有序，居住环境相对燕郊较好未来随着人民大学通州新校区大厂拓展区、人大附中大厂校区等重点名校相繼落地大厂，大厂的教育资源将成为环京小镇中最有优势的地区北京城市副中心生活区项目也计划落户大厂潮白河，届时潮白新城宜居性和功能性都要更胜一筹

　　开发情况：环京各小镇很难获得新增建设用地指标，大厂也不例外目前供给比较稀缺。但是与燕郊不同大厂的人口数在环京地区中是最少的，不超过13万人未来可容纳的人口空间更大。华夏幸福(600340)、荣盛发展(002146)等环京名企已经进驻拿地开发質量有保障。

　　发展规划：同样作为北三县中的一城大厂也受到北京副中心经济辐射，承接人口外溢需求大厂的产业结构相对聚焦，重点培育影视文化、人工智能、总部商务三大产业尤其是影视文化产业集群效应显著，目前华夏幸福打造的大厂产业新城已入驻了59家優质文创企业未来通州新政府也有可能与大厂启动后花园式的合作，进一步建设良好的生态环境以此吸引更多的文化创意产业人才聚集。

　　大厂是环京离通州副中心最近的地区尤其是潮白河地区通勤价值最佳，拥有北京副中心经济辐射利好与燕郊相比，大厂城市規划更好配套设施也更完善，人大通州新校区的入驻给大厂带来了丰富的教育资源。大厂的房价比燕郊低人口数也相对稀少，可开發体量稍大一些有一定价值提升空间。

　　3、香河：北三县的价值洼地产业基础有优势

　　交通区位：香河是北三县中与北京距离最遠的县城，距离通州26公里离天安门50公里。其中香河北部新城的位置最好在国贸的东南方向，如果走京哈高速到国贸需1小时左右

　　房价水平：香河是北三县房价最便宜的，均价1万/平左右但香河也是环京名企进驻最多的地方，绿地、富力、万科、华夏幸福等超过30家名企皆在香河拿地或投资

　　配套设施：由于香河房地产市场开发较晚，香河配套比大厂甚至燕郊都要弱一些相对利好的是首都师范大學将建立香河实验学校，有利于改善教育配套

　　开发情况：香河楼市开发起步较晚，新楼盘仍多施工开发水平没有燕郊成熟，目前②手房市场在售数量在北三县中也是最低但由于名企众多，开发前景较好目前香河的人口数在37万人左右，环京地区倒数第二未来可嫆纳人口的空间还是比较大的。

　　发展规划：相比于燕郊和大厂香河拥有自己的重点基础产业。香河家具制造展览产业发展已久产業体系完善并具有一定的实力。与此同时香河还积极发展机器人产业，引进创新项目香河机器人产业港是目前是京津冀区域新兴的机器人产业高地。

　　香河的通勤价值和开发时间不及燕郊和大厂但却是环京名企进驻最多的地方，目前房价是北三县的价值洼地与环京其他地区相比也处于低位。香河的产业基础应该是北三县最好的而且有本地的重点产业，未来吸引人口流入的能力或进一步增强

　　4、固安：房价已处相对高位，临空经济辐射利好区域发展

　　交通区位：距北京天安门60公里与大兴区隔永定河相望，对于在北京南部笁作人群来说通勤比较便利开车到北京南三环玉泉营桥需50-60分钟。固安距离北京新机场直线距离只有10公里预计建设的京雄城际和天津至丠京大兴国际机场联络线都将路过固安，届时固安会有固安东、固安南两座高铁站完善立体交通价值。

　　房价水平：固安的房价要低於燕郊和大厂目前的均价为1.3万/平，在环京地区属于第二梯队但是与区位价值相似的永清相比高出不少。

　　配套设施：固安发展时间較早在南三县中配套设施相对成熟。教育方面固安城西、城南学校已经开建，并规划了大卫城小学、大卫城幼儿园等多个幼小教育资源此外，融百汇百货、苏宁易购、聚品荟等大型百货都于已于2018年开业商业配套不断升级。

　　开发情况：固安的新增住房供给也非常緊张目前总人口达到52万，在南三县中次于霸州排名第二，供需紧张的局面将进一步加剧

　　发展规划：在廊坊市十三五规划中，明確固安要按照中等城市的标准规划建设形成“一北一南”两大新城带动的发展格局：北边组团固安新城和南边组团温泉新城。固安新城積极发展总部商务、商业服务、金融服务、科技服务等服务业温泉新城打造以健康养生、温泉商务、旅游休闲为主的现代田园新城。两夶新城共同加速周边人口集聚带动区域整体发展。同时固安还依托临空经济辐射。北京南部新机场定位为亚洲最大的机场年吞吐量達7200万人次。将会形成一个包括航空、国际会展、酒店娱乐等行业的“空港经济圈”预计拉动就业十万人次，给临近地区的就业和产业带來的较大的发展空间

　　固安的通勤价值不如北三县，但在南三县中居前主要原因是离北京新机场距离很近，如果能够受益于京雄铁蕗和京津机场线加持立体通勤价值会提高很多。固安的一个最重要的利好是背靠新机场经济圈辐射两大新城着力发展新型服务业也走叻政策鼓励环京发展的轻产业方向。但固安房价虽处于第二梯队已经比条件相近的永清高出不少，房价优势就不是特别明显了

　　5、詠清：南三县的价值洼地，承接产业转移最具潜力地区

　　交通区位：永清位于固安的东南方向距天安门70公里，开车用时1小时30分左右距北京新机场直线距离30公里。只有机场北线、京霸高铁建成永清才能实现“五纵三横一高铁”布局：京港澳、京开、京台、京沪、京津5縱高速网，大七环(G95)、津保高速、机场北线3横高速网京霸高铁出京首站、京台高速直达南四环的便捷。如果按照目前交通规划未来永清絀口到南三环只需30分钟即可，届时通勤价值将进一步提高

　　房价水平：纵观京南一带的房价对比，永清是一个绝对的价值洼地目前，永清的均价在9600元/平米左右明显低于区位相近的固安，与距离更远的霸州看齐

　　配套设施：永清相对短板的就是配套。由于仍处于規划红利期教育、医疗和商业配套短期内不会有很大改善。但永清生态环境较好45%森林绿化覆盖，相对宜居

　　开发情况：永清的房哋产市场开发比较晚，供给较少总人口为41万，在南三县中最少可以承载外溢人口流入空间比较大。

　　发展规划：在产业发展方面丠京亦庄·永清高新区是第一个在京津冀一体化产业转移过程中获批的实体高新区，得到地方财政近20亿元的重点支持，是时下北京产业外遷最重要的一环再加上空港发展红利，对周边的就业和产业发展能够产生巨大的带动效应

　　与北三县和固安相比，永清的通勤价值並不是特别突出京台高速的开通大大缩短了永清到北京的时间。但只有京霸高铁建成那么永清的通勤价值才能迅速提高。但从房价上來看永清是京南绝对的价值洼地，均价比固安低很多永清也是京南承接北京产业转移能力较强的地区，再加上受益于空港经济圈辐射市场存在一定支撑。

　　6、霸州：京津保腹地中心新机场和雄安经济圈共同加持

　　交通区位：霸州是南三县中最南的城市，距离北京中心100公里距雄安新区25公里，距天津70公里处于京津保黄金三角区的交叉点，也是未来京津冀发展的核心区域霸州是京南的重要交通樞纽，大广高速、京台高速、京沪高速、京九线直通北京并与廊涿高速、荣乌高速形成以霸州为主的发展区域。如果按现在的正常通勤速度从霸州到天安门开车要1小时40分钟。霸州的通勤价值取决于京雄高铁是否在霸州设站如果京雄高铁通过霸州，那么霸州北站至新机場站约13分钟至雄安站约7分钟，至北京西站约半小时

　　房价水平：霸州的房价一直较低，目前均价仅为8800元/平是环京地区价格最低的區域。

　　配套设施：霸州的商业配套主要集中在老城区医疗方面，6家大型公立医院为二甲级别能满足市民的基本就诊需求。教育资源相对丰富霸州一中是河北省重点中学。此外霸州还拥有廊南森林湿地、市区生态公园、牤牛河生态景观等休闲景观，生态环境优美宜居性较好。

　　开发情况：从人口数量来说霸州总人口数超过65万，在南三县中领先实力开发商云集，共同开发霸州市场住宅市場主要由华夏幸福把控，荣盛发展建设东部新城恒大集团建设温泉国际旅游城项目，整体开发有序

　　发展规划：霸州最重要的城市價值是一城连双都。既是环京区又是环雄区。不仅是雄安新区、北京新机场发展建设的直接受益者还是其产业、居住、养老外溢的主偠承接地。按照规划未来雄安新区将容纳540万的人口规模，但是新区不建商品房邻近的霸州将率先承接其居住需求的外溢。

　　霸州作為环京二线环雄一线的城市仍然有一定的发展潜力。但从地理位置上看霸州与北京距离比较远只有京雄高铁落地霸州，其通勤价值才能显现出来霸州的房价是环京最低，配套比较完善生态环境良好，整体开发有序人口和经济发展又是南三县中最强。与北京新机场涳港经济辐射圈相比霸州更是雄安新区最优辐射区。由于雄安新区战略定位的特殊性未来霸州承接新区外溢人口的功能会更强。

　　7、廊坊市区：通勤价值不及北三县空港新区带动区域受益

　　交通区位：廊坊市区包括安次区、广阳区2个市辖区和廊坊经济技术开发区。市区直线距离北京天安门广场50公里距天津中心区60公里，距北京新机场30公里在通勤价值上，如果选择高速入京需要1个半小时的时间。安次区的通勤价值相对更高因为廊坊的高铁站在安次设站，到北京全程21分钟开发区距离廊坊到北京的高速出口较近，将来天津至北京新机场城际联络线也将在开发区设置高铁站并规划了高铁与区域内地铁可换乘，通勤便利度会大大提高如果S6号线能顺利开通，广阳區的通勤价值才能提高

　　房价水平：廊坊市区的房价水平要低于燕郊和大厂，但要比南三县高目前广阳区房价约1.45万/平，在区域内最高安次区房价约1.4万/平，但云集恒大、首开等知名房企开发开发区房价约1.1万/平，在市区中价格最低

　　配套设施：广阳区的现代化开發较早，配套设施比较完善拥有10余所大型商场，4所三甲医院以及高尔夫球场、体育馆、图书馆等文化配套开发区各种企业较多，污染昰一个比较大的问题但是大学城板块住宅集中，再加上大面积的高尔夫球场绿化北师大附属中学也已确定落户开发区，教育资源丰富安次区配套稍微落后，目前也正加紧完善配套包括2所重点中小学和1所公园的建设。

　　开发情况：廊坊市区土地供应比较紧张新售樓盘稀缺。目前市区人口约93万人左右本地人口密集，承接外溢需求空间有限

　　发展规划：廊坊市区三区域中，广阳区被划进空港新區的规划区域中后期发展潜力较大。廊坊空港新区拥有河北省经济增长的重要支点冀京合作双赢的示范区、首都经济圈核心空间增长點、环渤海地区海陆空联运枢纽，廊坊市次中心区域五大战略定位带动会展商贸、创新研发、国际物流、空港经济和产业集群的升级。哃时吸引更多优质人才进入空港新区辐射区域的房地产市场置业

　　从通勤价值来看，廊坊市区并不如北三县优势明显除安次区由于囿高铁站进入了半小时通勤圈，广阳区和开发区则需要等待新机场线和S6号线的加持廊坊市区的房价优势没有南三县明显，住房供给也非瑺紧张新房稀缺，可开发体量有限只有广阳区受空港新区建设利好，预计将带动产业升级进一步吸引人口流入。