新加坡的楼市到底什么样？价格还高吗？与国内有什么区别？
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新加坡的楼市到底什么样？价格还高吗？与国内有什么区别？
新加坡的房地产的平均售价，按照官方统计数据，已经连跌12个季度。请注意，是季度，也就是整整三年。那么，是不是政府对房地产的下跌束手无策呢？其实还真不是，实际上这轮下跌取决于三年前政府的政策调整，对海外买家征收高额印花税（其实主要就是针对来自中国的买家了。美国和新加坡有互惠协议，美国人在新加坡买房，和公民享受同等税率，但不能购买只限公民购买的房产，后面会有介绍。） 除了这个税费的问题，对房地产开发商也做出了非常严格的规定，严禁捂盘惜售，如果房产不能在有效时间内完成销售，开发商将要给予重罚，所以现在几乎所有尾盘都在降价促销，常见的幅度在10%-22%之间，最近我看到有个地段非常好的楼盘，尾盘的三层连排别墅直降了100万新币促销（和去年对比只是减少了一些赠送电器家具而已，最多几万新币的东西）。　　在年初的时候，因为当时房产已经连降10个季度，开发商日子很不好过，很多从业者就呼吁政府减少对房产的限制性政策，新加坡每年财政部长都会发表政策讲话，几乎所有老百姓都会收看，因为很多细节和每个人都密切相关（医疗保险，婴儿补助，低收入家庭补助等各种七七八八，还有对雇主发展生产力和提升本地员工能力的一些鼓励和资助条款，以及外劳的限制政策等等），今年部长面对记者的提问，就特别提到，房产政策不放松，继续坚持现有的控制政策。　　1、新加坡的房地产类型，其实包含四大类型　　HDB，中文叫做，组屋，我们可以理解为保障房。　　Condo，中文叫做公寓，我们可以理解为商品房。这里又有一个特殊的分支，叫做EC Condo，中文叫做执行共管公寓，我们可以理解为，按照商品房标准建造的中产阶级保障房。　　公寓的产权，最常见的是99年，少见有103年的，此外有999年和Freehold（永久产权），不过后两者一般不会有太多区分。有些人会觉得，那么长产权有意义么，我这样讲，我见过一些产权999的小区，是从1882年开始计算的，楼盘虽然新的，但是其产权已经延续了130多年，追溯到英殖民时期。（还记得我提过的，政府的信用么？）　　Landed House，中文名，有地私宅，我们可以理解为别墅。有意思的是，新加坡人没有别墅这个词，房产经纪，会跟中国人说别墅，本国人根本不用这个词。　　Commercial ，商业地产，这里又分工业地产，铺面类地产，办公类地产，不过今天就不提这块了。（只说一句，由于办公类地产租金较高，其实很多办公室都使用轻工业地产，很多属于轻工业地产类型的大厦环境，和我们中国人所常见的写字楼基本没区别。比如位于one north著名的新加坡IT孵化基地，就是工业地产改建来的）　　2、新加坡的房价　　外面很多媒体说全球房价排名，新加坡一直还是蛮高的，在前几名，大家可能觉得新加坡人买房也很贵，其实这个是一个错觉，这个价格指的是公寓价格，也就是商品房价格，但组屋的价格，远低于公寓，我们做个简单的比较，假如说，同一个地段，同样年份落成的不同类型的房产，其尺价（单位面积价格），如果公寓是1的话（永久产权或者999产权的大约是1.1，但不一定，也可能比1还低），那么EC 公寓，是0.7，转售组屋（满五年可以在二手市场交易的）大约是0.5，而新组屋是0.35-0.4，也就是新组屋大约是新公寓价格的1/3。　　新加坡一套郊区的普通两居室（面积90平米左右，因为新加坡没有公摊一说，相当于国内110平米的样子）组屋，大约35万-40万新币即可（合人民币不到200万，别说北上深，你厦门试试看能买到不。）。这个价格还贵么？当然本国人会不屑的说，好偏的有没有，有多偏呢？你大约十分钟走到地铁站，然后乘坐地铁大约四十分钟到市中心。 整个国家面积到不了两个海淀区，你再偏也偏不到通州去。　　那组屋是不是很难申请呢？　　首先，只有本国公民才可以申请购买新的组屋，但说个数据，新加坡有80%多的公民是住在组屋的，也就是基本全覆盖了，有人说，剩下的是不是买不起房的？对不起，剩下的是有钱人，住公寓和别墅的。　　新加坡本国人很少有租房的，我几乎就没见过本国人有租房的。　　但组屋申请有一个特点，就是歧视单身，必须以夫妻联名申请，如果是单身，必须35岁以上才能申请。 此外，夫妻联名申请的第一套组屋，批准率几乎是100%，此外政府还会根据你申请的户型，地段给予数万新币的补贴。基本上新夫妻买组屋是毫不费力的。但是单身就惨了，35岁以上才能申请还要抽签，中签率特别低。所以新加坡很多大龄单身都是跟父母住的。（离婚后政府强制收回组屋，这个特别狠。不过不知道满五年后是否收回）　　新加坡没有要房子的丈母娘，因为结婚后才能申请组屋，而组屋申请后算上政府补贴，只要夫妻有工作，基本上都担负的起，所以让女婿先买房的丈母娘，在新加坡人眼里是不可思议的事情。　　那有些人会觉得，组屋是保障房，是不是很简单很丑，或者很偏很远。　　来看一下新加坡最牛组屋　　感受一下这个组屋的气场，这是绝对的黄金地段，离新加坡最贵的写字楼群，步行距离，楼顶有开放花园，视野极好。周边地铁站，商业中心，学校，一应俱全。当然，这个组屋的价格肯定比郊区的要贵一些，其转售价格甚至会超过公寓，当然，是超过郊区的公寓，和所处地段的公寓相比，依然便宜了一半。　　组屋的位置并不偏僻，甚至大部分组屋的位置可能比很多公寓都要好，政府的潜台词是，住组屋的人大部分是要做公共交通出行的，而住公寓的人大部分是开车的，一些交通不便，周边配套一般的地方，通常都只盖公寓或有地私宅，没有组屋的。　　那么其他的价钱，可以按上面说的对比，郊区一套转售组屋的价格，会比新组屋贵，是的，转售比新的贵，因为购买者无需申请，购买者范围也更大一些，但也只限公民或满三年的永久居民购买，而且政府没有补贴。　　有地私宅，也就是别墅，对不起，只卖给本国公民，特殊情况下永久居民也可以去申请购买，需要找政府要一个批准，我就去问房产经纪可以不可以去申请，他们说你就算了，如果是李连杰肯定可以。不过新加坡国土狭小，有地私宅普遍占地面积很小，院子停两部车就全满了，偶尔有些面积超大的，属于非典型的，这个不能跟澳洲，加拿大这种国家比。　　有地私宅的价格并不贵，因为只限本国公民购买，所以市场上成交非常不活跃，我住所楼下不远，有个带独立泳池的有地私宅，我看它挂牌出售挂了两年半，最近终于卖出去了。　　公寓开放给外国人购买，但价格基本相当于同等年份组屋的三倍，而且要交昂贵的印花税，累计下来外国人购买公寓要交的税是18%（3%+5%+15%）。 所以说新加坡房价贵，说的是这块。　　由于公寓尺价高，最近新加坡的公寓普遍面积变小，比如以前一个公寓的三居室差不多要120-150平米左右，现在很多新公寓都是90-110平米。（不含公摊）　　新的EC 公寓也只有本国人可以购买，其小区建筑标准与公寓基本相当，价格相当于公寓的70%，住满五年可以转售，转售可以卖给外国人。这种房子主要是针对国内中产阶级，收入超过组屋资格的上限门槛，但不算最富裕阶层的人。　　此外，新的公寓比旧的贵，大的公寓小区比小的公寓小区贵，因为大的小区配套丰富，不过新加坡的公寓普遍都不大，我数了数，超过1000个单位的不到10个小区，超过500个单位的都算大小区了。　　公寓房价均含一到两个免费车位（看户型而定）。　　我注意到很多freehold（永久产权）的公寓小区，因为面积小，单位少，泳池基本只能泡澡，比旁边的99年产权的大型公寓小区还要便宜10%以上。　　3、新加坡的房租　　新加坡的房租和房价一样，连续十二个季度下跌。　　下跌原因主要是，上面提到的，严格限制新移民涌入，导致市场供过于求，此外因人力资源匮乏，商业机构撤离也很严重，商业地产出租率也不乐观。　　一般来说，同等地段同等面积的房租，公寓只比组屋贵30%左右，你没看错，售价贵三倍，但租金只贵30%，不过组屋你要想出租政府是有很多规矩的，没有公寓那么灵活。（有人会说，我偷偷出租政府怎么知道，真有开airbnb赚钱，被邻居报警的，新加坡的法律不开玩笑的。）　　所以回过头来说，组屋真的是新加坡政府给老百姓最大的福利，因为只要你申购到组屋，满五年后，不管是转售，还是出租，回报率都非常好，就住房保障而言，新加坡胜过香港实在太多。　　此外，多说一句，新加坡建屋局连年亏损，主要亏损来自于给新购房的公民的补贴，一个单位直接补贴2万-6万新币，可以直接用于首付，真金白银。年轻人只要肯结婚，有稳定工作，就没有买不起房一说。　　此外，小户型出租回报率远高于大户型。　　新加坡最便宜的房子租金，放在中国都会觉得很贵，比如租公寓里的一个单间都要600-800新币，组屋最便宜的一居室通常也要新币左右。但是豪宅的租金，比如海边别墅，其租金也不会贵到哪里去，放在中国就觉得很便宜。整个消费的档次没有中国分化的那么严重。 所以屌丝去新加坡会觉得生存压力极大，而土豪会觉得比中国还便宜很多。　　4、配套　　组屋和公寓最大的区别是，组屋是没有围墙的，基本上人，车，都可以进，可以横穿，有时候马路赛车出租司机就从组屋区里面穿过去。公寓是有围墙，有物业保安的，严格的说非公寓住户，进公寓必须要登记的，但并不是每个公寓都执行的很到位，我经常能大摇大摆的蹭进去。　　组屋一般有健身设施，儿童设施，而且这些定期有检修，有停车场甚至停车楼，有的有水池等装饰设施，有些甚至有篮球场，羽毛球场，有公共的休息区，一些福利机构比如托儿所或者养老中心（私营承包或政府补贴，具体不清楚了）。 公寓不同的是，有游泳池（基本都有，部分20年前的没有，500单位以上的大小区基本都有一个50米泳道的泳池，小的小区就没这么大了，通常有儿童池，成人池和温水池等等，新加坡四季如夏，全年免费开放），有健身房，有烧烤台，有会所，有网球场，有些大的小区里面还会有一些商业机构如餐饮，超市等，小的就没有。 而且如上健身房，泳池，烧烤台都是免费提供的，会所如果要搞活动，需要预约，有些会适当收一点钱，有些不会。公寓小区经常会有业主请朋友开泳池烧烤party，成本极低，我参加过几次，感觉还不错。　　在一片组屋里通常有一个社区中心，都是各种小的店铺和商业机构，通常包括食阁（大排档），菜市场，饮料店，面包店，超市，银行，全科诊所，牙科诊所，家具店，电器店，卖服装衣帽的店，自行车店，宠物店，理发店，按摩美容店等等，基本上是这样一个概念，普通人过日子柴米油盐理发吃饭，在社区中心都可以满足。这样减少了出行成本。 此外更大范围内的组屋区里通常也会有一个运动中心，但新加坡四季如夏，所以也就游泳池会比较有人气。这种收费标准是，平时成人1个新币，儿童0.5新币，周末成人1.5新币，儿童0.7新币。不限时，水质还可以，没有刺鼻的消毒水味道。通常有深水区和浅水区，50米标准泳道是标配。这种是组屋区老百姓游泳的地方。　　公寓区的用户一般也就是到附近组屋区享受同等配套，还记得么，组屋区是随意穿行不受限制的。　　组屋和公寓的车位都很充足，加上车牌昂贵，基本上不会遇到说车位不足的情况，很多组屋都有停车楼。　　5、翻新　　新加坡的小区，无论组屋还是公寓，到一定时间都会重新粉刷外墙，所以很多三十多年的小区，看上去跟只有十年的一样，非常漂亮。当然里面可能会旧一点。　　当然，羊毛出在羊身上，公寓的这个费用是业主共同承担的。组屋就不知道了。　　6、房产经纪　　这个和中国太不一样了　　第一，房产经纪人几乎一水的高学历，名校博士一抓一把。后来我了解了一下，因为房产经纪需要考试，而且很多法律条款还挺难考的。（一个新国立大学毕业的新移民告诉我他考了三次才过）。所以基本上只有学霸才有机会当房产经纪人。　　第二，街边没有房产中介公司，中国满大街都是，新加坡街边真的没有。　　但有时，有在地铁站有散传单的，有在商场里搭临时柜台的，有在一些展会时期，在展览中心临时租个小房间做演示推介的。 主要找中介的方式是通过网上搜索房源，或者朋友介绍，其实房产经纪人在新加坡还是很多的，几乎总有朋友，或朋友的朋友是房产经纪人。　　房产经纪人其实工作非常自由，属于挂靠在一些知名中介公司，公司只收很少的佣金分成，经纪人没有底薪，靠佣金吃饭。　　第三，房产经纪分卖方经纪和买方经纪。　　卖方经纪主要是控制和获取房源，和房东沟通。　　买房经纪就是到处寻找潜在购房者，带着购房者去看房。　　所以卖方经纪人，主要在特定区域活动，做特定房产。　　买方经纪则不同，全岛所有房产都可以带你看，都可以帮你找。　　当然，卖方经纪自己也在网上打广告，有些客户找上去可以直接成交，但从严格的法律来说似乎新加坡政府不允许这样做，不知道是为什么。大约是要保护双方利益的原因。　　第四，所有数据公开透明　　新加坡所有房产交易和出租都可以在网上搜的到，这个小区的房子之前都多少钱卖的，什么户型多少钱卖的，走势如何，全部都是真实成交数据。出租也是。srx网站都可以查的到，一开始我以为这是个政府网站，后来别人跟我说这其实是个商业公司，真是厉害。　　中国人可能会觉得，做双面交易，降低成交金额减少税费不就可以了，在新加坡，真没人敢这么干。当然，买卖双方如果是亲戚熟人，或许存在私下交易可能，但从中介而言，他们绝对不敢冒这样的风险来做这样的事情。　　公开数据有个坏处，就是如果你想获得开发商的特殊折扣，是很难的，这个数据咔嚓一上网，别人都搜得到，他后面的房子就很难卖了。但现在一些尾盘，开发商就顾不上了，因为再卖不掉就要吃政府罚单了。　　那么，那么多高学历的房产经纪，是不是做事很专业很负责呢，这个，根据我的接触，有些还好，有些就呵呵了。　　7、学区房　　新加坡几乎没有学区房的概念，当然理论上离名校（主要是小学，入中学要考试的）越近，录取机会越大，但由于名校基本都要抽签，而且公民抽签都挺难进的。（永居以前可以跟公民一起抽，现在不行了）　　所以越是好学校，你买学区房其实也就是一个优先抽签的机会，想想就不值得了。　　8、豪宅　　最贵的豪宅主要分几个区域，一个是圣淘沙，圣淘沙是唯一外国买家可以买别墅的地方，但是由于外国买家额外印花税的限制，这个区域的豪宅价格跌幅最大，很多小区的跌幅达到了40%以上。　　乌节路目前垄断了坡国豪宅的前几名。　　此外是CBD附近。 怡丰城附近，圣淘沙对岸的海湾豪宅我一直以为会超贵，后来发现并没有想象的那么贵，至少比乌节路便宜了不少。　　非常有意思的是，我经常会在房产新闻里看到哪个中国土豪移民新加坡了，比如去年创下豪宅成交记录的一笔交易，来自于孙彤宇，（这是公开新闻，所以我敢说，私下知道土豪的豪宅购买我可不敢讲出来）。今年又看到一个豪华别墅被来自中国的张勇买走，嗯，特别标注，海底捞的创始人。那，还要特别说一下，从这个新闻可以看出，张勇已经拿到了新加坡的公民身份，否则是不可能买别墅的。 （海底捞在新加坡生意很好，刚开了第四家分店了好像）　　9，银行贷款　　我刚去ocbc做了一个银行贷款评估，受制于你的收入能力和年龄，银行会评估你可以贷款的额度，那么肯定很多人会关心贷款利率，我告诉你我最新得到的数据，年利率是1.45%，你没看错，房贷的年利率1.45%（头两年更低一些），最高可以贷款三十年，因为我岁数大了，只给24年。　　而且新加坡有个很有意思的事情，就是银行的贷款package，是每三年一签，也就是三年后你可以免费更换银行，因为不同银行贷款利息还是有差距的，每三年可以根据当时的市场情况选择一个你认为最优的银行来签。　　据说最近这些年，房贷利率没有超过2%的时候，现在其实也并不是最低点。　　最高贷款额度是房价的80%。　　由于贷款利率极低，所以就同等年限同等贷款金额来说，月供压力比中国大概会少1/3到1/4。　　10、一些杂谈　　关于房价，按说，现在的降幅，即便算上外国买家印花税，很多楼盘也比三年前要便宜了，为什么外国人依然不来买呢。　　主要有几个原因，第一，以前投资移民可以用买房做投资，现在被禁止了。第二，新加坡移民政策对中国投资移民的收紧力度极大，基本上可以说除非是巨头高管或上市公司创始人，否则光是有钱人，基本都不太欢迎了。所以买房不能让你留在新加坡，有钱人也不再受到欢迎。第三，也是最重要的，由于政府坚持遏制房价的政策和力度，让投资者看不到房价上升的希望，你又不能持续去住，又买不到上升空间，这个房子便宜和贵又有什么意义呢？
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新加坡独立服务器是指一台放在新加坡机房的已经接好的网络的主机服务器；新加坡云服务器指的是一种采用虚拟技术把上百上千的服务器虚拟成一台可分配资源的虚拟服务器（云服务器）。新加坡云服务器与新加坡独立服务器目前都是最常用的新加坡网络服务产品之一，现在我们就来说说新加坡独立服务器与新加坡云服务器的区别。
数据处理能力
新加坡独立服务器的数据处理能力主要受限服务器硬件，比如CPU性能、内存的读取速度、硬盘的交换速度等等。新加坡独立服务器数据处理速度还能通过更换更高的配置来实现，一般认为新加坡独立服务器的数据处理能力是非常强的。
新加坡云服务器使用的是虚拟化技术，其能很容易通过增加CPU核心数、内存大小、硬盘大小等方式增加数据处理能力。但由于技术方面的限制，新加坡云服务器的数据处理能力还弱于新加坡独立服务器。
安全性是服务器最重要的指标之一，新加坡独立服务器与新加坡云服务器的安全性能都非常高。
新加坡独立服务器可以通过组建raid等冗余方案大大加强服务器的数据安全，新加坡独立服务器能通过接入高防线路，架设各种硬件防火墙的方式抵御各种流量攻击，大大加强新加坡独立服务器安全性。
新加坡云服务器本身提供了冗余备份功能，一份数据出错了，可以通过冗余备份机制回滚到前一个时间节点的备份数据中。新加坡云服务器也能接入高防线路，但新加坡云服务器的高防线路一般比较小，新加坡云服务器往往无法抵御大流量攻击
新加坡独立服务器的可拓展性不强，升级或者更换硬件时，新加坡独立一般要停机一段时间。甚至会服务器供应商会无法提供该服务器配置的情况，新加坡独立服务器增加硬件配置会比较困难，增加带宽、IP等方面会相对容易点。
新加坡云服务器的可拓展性能非常强，用户只需要在配置清单中选择好自己需要升级配置，然后点击提交，系统就会自动升级好你所需要的配置。
在拓展性能方面，新加坡云服务器远强于新加坡独立服务器。
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