怎么拿地，老板才满意？
来源：亿翰智库
做投资的朋友经常会很苦闷，好的地难抢，抢到了地，卖不好价钱，又怪地拿不好。更不要提那些飞遍大中国看10块地却只中1块的小概率工作性质了……投资人承担了下锅煮饭的第一道工序，买米！
投资人每天的生活里总有那么1、2、3、4……块地，要不就是贵了，要不就是偏了，要不就是权属关系太复杂，要不就是没抢到，反正就是，难拿到！今天我们想聊聊，怎么可以给投资人的辛勤工作一个合理的评判？
地拿得是否合适，首先看周期。这个周期分三说，一说行业市场周期，二说城市发展周期，三说企业自身拿地周期。
一、行业市场周期
借用陈啸天的地产游学微信公众号里的两张图，很高大上，很管用。
图：典型标杆企业拿地统计
我们常常从市场走势和标杆企业动态来判断周期，记得曾经有位民企老板说过，行业内典型的标杆企业动向往往很能说明问题，因为这些企业都不乏精兵强将，如果他们都往左走了，我一个人往右，那肯定是我错了。如果典型企业拿地面积已连续数月降至谷底，你也谨慎拿地，那绝不能说你错。但如果你能做到像某辉那样，还连续捡着几块底价地，就可以年底领一个勤劳小蜜蜂奖了。
二、城市发展周期
前十年地产市场的一路凯歌让我们曾自负地以为无不可破，随着2014年“分化”二字的浮出水面，每个城市的发展周期已经成为投资考量的重要标准之一。没有不能进入的城市，就看你什么时候出的手。
是不是早几年曾觉得合肥市场很一般？量价平平？今年可是让人耳目一新了吧，可你有货卖吗……杭州曾让不少企业赚得盆满钵满，挥毫大举进入的时候可有发现，单2013年度，外来新进杭州企业数量超过20家，供应量的极速攀升其实早有伏笔。城市分化的显著表现在于每个城市已经走在各自不同周期阶段。所以在当前阶段的市场下透彻的分析城市发展周期至关重要，而这当中又有所区分，连总理都发现治理市场不能一刀切了，如果城市研究还在用一刀切的方法那就OUT了。
我们需要根据不同特征的城市进行分类。比如说核心的二线城市，经济没问题，市场也较为成熟，那么更多的重心关注则在于市场的存量，竞争格局，需求导向和各区域的进入策略。像碧桂园大卖的那些三四线城市，再用市场数据去判断，估计就只能一场空了。
三、企业自身拿地周期
拿地不是你想拿，想拿就能拿。常常看到央企大刀阔斧轻松摘个地王什么的，民企的老板们应该不会允许这么血腥的事情常发生，不然投资人几个脑袋也不够掉的。但偶尔会听到企业定了全年指标，结果发现全部的货值和潜在货源加总都达不到指标的。对了，这就是老板提出的考验。企业的投资节奏潜在关系着中长期企业发展的源动力，你拿的地匹配公司战略发展需要了吗？
善于把握周期的投资人是真正的战略投资！
四、城市特征
这里说的城市特征指的是，首次进入or深耕。武汉好不好？大部分的企业都铁了心的要进武汉，全中国的铁路枢纽城市，无论是宏观指标或者市场表现都不差，外来龙头企业早就各霸一方，但是不少当地的朋友会友情提示，如果首次以招拍挂形式进入的外来企业，没啥钱赚。想获取更好的利润回报，请再接再厉继续深耕。所以根据不同的城市特征，不能仅单项目看得失。
这样的投资需要时间的验证，战略布局需要长远的眼光！
五、是否在城市中合适的区域拿地
西安很熟吧，别看存量不小，可是你去翻翻过往的数据，西安就是那种无论全国市场好或者不好，它就在那里，看云卷云舒，宠辱不惊。没有强烈的起落，却总有稳定的基数。西咸一体化的推动应运而生了大量的土地供应，国家级新区概念，听起来似乎堪比上海的浦东新区呢，如果你一激动扎进去，那一时半会估计爬不出来。即便是基本面不错的城市，也会有些还没熟的地方。
你说无锡市场不好吗？可即便是面对着40几个月的超高去化周期，依然有企业在深耕拿地，如同一句鸡汤说的，站在谷底，四面都是朝上的。又或者说，你没有真正了解这个城市。
六、拿地模式
总有那么些个性的城市，你必须要迎合他的特性。尤其在远离核心城市的时候，投资往往有了更多种选择方式。成功可以复制，不能粘贴，要学碧桂园的地价那还是颇有难度的，但不妨碍我们在进入一个新城市之前，先去了解一下最入乡随俗的方式，万科在郑州潜伏多年，收购美景立马就登台唱戏了，本地那些藏龙卧虎的企业，真是不容小觑。
做投资大多都是空中飞人，一天一城的节奏都是家常便饭；投资也多是一把手工程，压力与责任只有自己知道。这样的团队里要么是男人，要么是内心如汉子一般的女纸，有一点是共通的，就是威猛，果敢和风尘仆仆，所以感叹一句，做投资的不容易！
?培训：2018购物中心运营高级研修班
责任编辑：
声明：该文观点仅代表作者本人，搜狐号系信息发布平台，搜狐仅提供信息存储空间服务。
今日搜狐热点在地球的哪个位置上，向四面八方都是“上”_百度知道
在地球的哪个位置上，向四面八方都是“上”
我有更好的答案
不考虑实际情况，以天空为基准（“上”），这个地方是：地心
为您推荐：
其他类似问题
换一换
回答问题，赢新手礼包
个人、企业类
违法有害信息,请在下方选择后提交
色情、暴力
我们会通过消息、邮箱等方式尽快将举报结果通知您。拿错地，就一切都完蛋了
我的图书馆
拿错地，就一切都完蛋了
导读：地拿错了，或者在错误的时间拿了地，那就算设计、销售、企划推广做得再好，市场机会每次都能捕捉到，整盘做完，也就勉强及格。一个地产开发项目的成败，有个4321原则。拿地研判占了40%，设计规划占了30%，销售企划占了20%，市场机会占了10%。也就是说，地拿错了，或者在错误的时间拿了地，就算设计、销售、企划推广做得再好，市场机会每次都能捕捉到，整个盘做完也就勉强及格，赚钱是不用想了，不赔就算不错了；如果地拿对了，或者在正确的时间拿了地，哪怕设计中规中矩，哪怕后期销售、企划推广很普通，点又很背，各种小反弹，各种小阳春都没有捕捉到，这个盘还是可以拿到70多分，赚点钱没有问题。投资人每天总有那么1、2、3、4……块地，每个人都想不拿错地，不拿贵地，不漏拿地。事实却是，要不就是贵了，要不就是偏了，要不就是权属关系太复杂，要不就是没抢到，反正就是，难拿到好地！抢到的地，卖不好价钱，又怪地拿的不好，投拓狗们经常感觉里外不是人。今天，我们就聊聊投资人怎么才不会买错地。准确把握拿地周期房地产项目开发就像养猪一样，产品生产周期长，其投资-生产-销售符合蛛网周期理论。地拿得是否合适，首要取决于能否精准把握市场周期波动。从投资角度，这个周期又包括行业市场周期、城市发展周期、企业自身拿地周期。1.行业市场周期2016年以来，国内城市土地成本上涨幅度已普遍达到50%，这意味着房价预期涨幅起码要在30%，甚至很多已经翻倍。拿地成本的增加使未来房价上涨预期更加强烈，而一旦房价进入调整周期，房企很可能面临巨大的销售难题。所以，拿地也要有周期逻辑，不能盲目拿地。下图是2011年初-2014年底的市场周期，至2014年9月，18家典型企业拿地面积已连续数月降至谷底，如果你也谨慎拿地，那绝不能说你错。但如果你能连续捡着几块底价地，就可以年底领一个勤劳小蜜蜂奖了。15、16年产品推出，市场会对你的拿地成果给予最好的证明。图：典型标杆企业拿地统计对于小房企，可以从市场走势和标杆企业动态来判断拿地周期，行业标杆企业的动向往往很能说明问题，因为这些企业都不乏精兵强将，如果他们都往左走了，我一个人往右，那肯定是我错了。2.城市发展周期地产黄金时代的一路凯歌让我们曾自负地以为无不可破，随着2017年以来全国市场高度“分化”，每个城市的发展周期已经成为投资考量的重要标准。没有不能进入的城市，就看你什么时候出的手。是不是几年前觉得合肥市场很一般、量价平平？16、17年可是让所有人耳目一新了一把，可你有货卖吗……杭州曾让不少企业赚得盆满钵满，挥毫大举进入的时候可有发现，单2017年度，外来新进杭州企业数量超过20家，供应量的极速攀升其实早有伏笔。城市分化的显著表现在于每个城市的发展已处在各自不同的周期阶段。因此在当前市场阶段下，透彻地分析城市发展周期至关重要，而这当中又有所区分，城市与城市之间的产业、人口、经济甚至行政长官的施政策略分化极大，每个城市的房地产市场发展阶段不同，如果还用一刀切的方法研究城市投资布局那就out了~我们需要根据不同特征的城市进行分类。比如说核心二线城市，经济没问题，市场也成熟，更多的重心关注则在于市场的存量、竞争格局、需求导向和城市内部各板块的进入策略。像碧桂园大卖的那些三四线城市，再用市场数据去判断，估计就只能一场空了。3.企业自身拿地周期拿地不是你想拿就能拿的。政府有自己拍地的节奏，而且这个节奏是不透明的，符合公司产品发展定位的地，政府不推，政府推的地，你又看不上或做不下来；就算搞定可以“勾地”，价格也不一定能谈得拢；价格做了妥协，定位和公司预期的又不一样。当房子好卖时，想拿地，但是别人也卖得好，更想发展，肉少狼多、地价攀升，常常看到央企大刀阔斧轻松摘个地王，民企的老板们应该不会允许这么血腥的事情常发生，不然投拓狗们几个脑袋也不够掉的。同时，企业也有自己的战略布局节奏，投资人要做的就是充分了解自身企业的战略规划，以不变应万变。偶尔会听到企业定了全年指标，结果发现全部的货值和潜在货源加总都达不到指标的。对了，这就是老板提出的考验。企业的投资节奏关系着中长期企业发展的源动力，你的拿地节奏与公司战略发展需要匹配上了吗？准确把握城市特征1.城市特征这里说的城市特征指的是首次进入或深耕。武汉好不好？大部分的企业都铁了心的要进武汉，国家中心城市、全国的铁路枢纽城市，无论是宏观指标或者市场表现都不差，外来龙头企业早就各霸一方，但是不少当地的朋友会友情提示，如果首次以招拍挂形式进入的外来企业，没啥钱赚。想获取更好的利润回报，请再接再厉继续深耕。所以根据不同的城市特征，不能仅单项目看得失。这样的投资需要时间的验证，战略布局需要长远的眼光！2.是否在城市中合适的区域拿地西安很熟吧，别看存量不小，可是翻翻过往的数据，西安就是那种无论全国市场好或者不好，它就在那里，看云卷云舒，宠辱不惊。没有强烈的起落，却总有稳定的基数。西咸一体化的推动应运而生了大量的土地供应，国家级新区概念，听起来似乎堪比上海的浦东新区，如果你一激动扎进去，那一时半会估计爬不出来。即便是基本面不错的城市，也会有些还没熟的地方。你说无锡市场不好吗？可即便是面对着40几个月的超高去化周期，依然有企业在深耕拿地，如同一句鸡汤说的，站在谷底，四面都是朝上的。又或者说，你没有真正了解这个城市。阜阳是传统的农业大市、全国贫困县占了三个，市场行不行？这个三线城市有1200万人口，每年近300万农民工外出务工。近几年农民工收入持续增长、秒杀很多高级白领，农民工返乡置业形成一股强大的购买力。同时，政府史无前例的货币化棚改直接带动了当地百姓的买房需求，这两年阜阳楼市可谓量价齐升、突飞猛进，类似这样的城市还有不少。阜阳贫困县——临泉千人冒雪抢房总有那么些个性的城市，你必须要迎合他的特性。尤其在远离核心城市的时候，投资往往有了更多种选择方式。不妨碍我们在进入一个新城市之前，先去了解一下最入乡随俗的方式。比如，万科对城市进入策略有一套研究方法，通过房地产市场上升潜力的系统研究，选择在房地产市场价值实现潜力高，房价满足快速上升条件的城市进入；根据高潜力市场的进入性条件与所在区域的潜力条件，判断聚焦区域；借鉴当地成功企业的发展经验，结合自身条件最终确定进入的目标城市。万科在郑州潜伏多年，收购美景立马就登台唱戏了，本地那些藏龙卧虎的企业让人不容小觑。房地产本质是个“投资行为”，善于把握周期和城市个性的投拓人是真正的投资高手！置地通微信群由从事地产投融资业务的行业精英组成，汇聚近2万名主流房企、金融机构中高层。目前已建立30多个微信群，群类别：土地拓展群、地产融资群、地产营销群、资产租售群、地产高管群(限TOP200房企区域总以上级别)、项目总群、地产运营群、资产证券化群、地产交流群、地产人事群。微信群旨在建立志同道合、相互信任、有益个人发展的顶层地产投融资圈层。欢迎房企、金融机构从事地产投资、融资、营销、运营业务的精英加入，付费入群享有置地通初级会员权益。入群流程：扫描二维码支付300元费用(TOP200区域总以上免费)。仅限地产、金融、媒体/政府/学者等地产相关方朋友加入，中介类、推广类禁入！
喜欢该文的人也喜欢如果在南极点建一座房子，它的四面都朝什么方向
全部答案（共2个回答）
朝南的比较好的 请给我一个好评哦 谢谢
如果是建在南极点上，不论房子大小，不论房子的中点是否在极点，只要极点在房子内，那它的门窗都朝北。如果是在南极洲的其它地方，那就没什么特别的，在房子的中心确定一个...
1.既然是农村老家,你是否可以采取当地习惯的做法自己组织人去造房呢?你只要出工钱,给他们提供吃饭和点心,这样造价成本就很低.点工的做法一般是农村造防的普遍...
1.南极极点
3.等高线向高处凸出：山脊
向低处凸出：山谷
我来估算一下:
1.土建工程费
20层必须为框架结构,加必要的剪刀墙.每平方米造价大约为2000元.这样土建工程费为
20000平方米乘以2000元/每平...
答: 利用好氧微生物来吸收同化氨气
答: 2008年4月在苏州举办第十八届中国园艺与盆景艺术培训
一、培训班由中国盆景艺术家协会、中国花卉盆景杂志社主办，苏州市盆景协会和苏州市虎丘山风景名胜区管理处承办...
答: 你好. 生物科学培养掌握生物科学的基本理论、基本知识和实验技能，能够在高等和中等学校进行教学和教学研究的教师及其他教育工作者，并输送部分研究生。
答: 只有把东西全记在自己的脑袋里才是最保险的
赞同！！！！
规模以上工业企业是指全部国有企业(在工商局的登记注册类型为"110"的企业)和当年产品销售收入500万元以上(含)的非国有工业企业。
工行的网银没有软键盘，主要通过安全控件来保证安全，只有安装了工行的安全控件，才能在工行网页上输入密码。
修改密码的操作，你可以在登陆工行网银以后，在“客户服务”的“修改客户密码”里找到相关链接。
我个人认为解放后初期的土改，是农民分得了土地，而不是租土地。明确来说，当时的土改就是农民私有。我认为，当时可能是出于对“私有制”的忌讳，所以不敢直接声称是“私有”，而是用“农民的”来代替。
之所以说当时是私有，理由大致如下：
1.土改，准确来说是对生产资料的重新分配。当时参与土改的生产资料，不但包括土地，还包括牛马驴骡、农具等生产资料。而这些都是属于农民私有的。后来合作化运动之前，有些农民就曾经把牛马等牲口杀了吃肉，政府当时也只是批评他们的思想，并没有强力阻止。可见这些生产资料的确是属于私有的。
2.在一些地方的土改总结中，曾经对各阶层的土地分配量进行过汇总。在土改中，也并不是全部重新分配。例如富农和中农的土地都得到了一定保护。因此，可以推断，平均地权后的土地拥有量，仍然不是完全平等的。而如果是土地公有，那么富农中农的土地也应当予以重新分配。
3.合作化运动期间，鼓动农民用土地入股，参与合作组。如果土地不是农民私有的，那么“用土地入股”之说从何谈起？只有土地是农民私有的，才能够用“自愿”和“入股”等口号来鼓动农民。
4.当农业社会主义改造结束后，官方曾经明确认定是：把农民的土地所有制改造为集体所有制。我们知道，集体所有制才是真正具有公有制意义的，既然集体所有制是刚改造成立的，那么此前就不应该是公有制，否则也就没有这么大的政治意义了。所以，被改造之前，应当是私有制。
5.据说薄一波在《若干重大历史问题和回顾》中曾经提到：如果土改结束后，继续实行新民主主义，不急于把私有制改造为公有制，那么可能就没有后来的这么多错误。（原话记不清了，大体是这个意思）可见，当时党内高层，也是把农民所有制认定为私有制。
6.参照当时的工业情况。土改期间的工业依然是存在私有制的。直到合作化运动后，才逐渐兼并了私有企业。工业合作化期间，也曾经采用了“入股”“分红”“自愿”等手法，这和农业合作化方式是一致的。很难想像，如果农村当时真的消灭了私有制，那么这些私人企业家怎么还能够放心生产下去。所以我认为，当时的土改只能是建立了农民私有制，这样才能让私人企业家吃一个定心丸，不至于立马停工逃跑。
土地是否拥有私有权，很大程度上要看土地拥有者是否能够自由买卖土地。但是土改初期，一来，地主的财富基本被瓜分完毕；二来，地主即使留下一点财富，也决计不敢表露自己还藏有私钱；三来，刚分得土地的农民没有钱去购买土地。从而使得当时的地主无地可卖，无地敢买；农民不愿卖地，没钱买地。因此造成几乎没有土地买卖的可能性。既然没有土地买卖，其私有权也相对体现的并不明显。
不过从上述种种理由来看，虽然土地买卖并不明显，但并不能认为当时就不是私有制。土改结束后，农民的劳动积极性大大提高，当年的农业产量得到了大幅增长。在当时没有提出承包概念，没有明确承包年限的情况下，如果不是私有制，很难想像农民会有这么大的劳动积极性。要知道，三中全会后，也是明确了足够的承包年限后，农民才具有较高的积极性。如果建国初期的土改是公有制或集体所有制的，在没有承包年限的承诺下，我不太相信农民会有足够的劳动积极性。
有2个拉电子基团啊，怎么稳定，联想一下“五马分尸”~~
需看您的贷款用途，申请贷款，针对您具体申请贷款的执行利率、金额、贷款期限以及贷款还款方式的信息，需要您申请贷款后经办行在具体审核您的综合信息，贷款审核通过后才能确定。
有以下方法进食：
　1.取当归5克、黄芪3克、通草5克，每天用这三味中药煮成一碗药汁，在给产妇吃的各种食物中都加上一勺，这样中药的气味不重，又能起到补气血、通乳的作用。同时，三味中药的用量不大，适合身体虚弱的人慢慢调补，而且不会上火。
　　2.把红枣洗净后放入铁锅炒到表皮发黑，放入瓶中待用，每天取炒过的红枣4-6粒，桂圆4-6粒，冲水泡茶经常饮用。内火重的人，可以加枸杞子6-10粒一同饮用。红枣经铁锅炒制后具有暖胃的作用，同时炒制后的红枣易于泡开，能全面利用其营养成分，所以每天饮用此茶能起到补气血、调脾胃、治失眠、止虚汗的作用。
　　3.取鳝鱼1斤、瘦猪肉半斤，放入生姜5-8片、葱2-3根、蒜10瓣，再加入调味品红烧，经常食用可以起到补肾、去肾寒、补血的作用，可以治疗浑身酸痛、腰膝酸软、四肢无力等。
一、利息计算公式主要分为以下四种情况，第一，计算利息的基本公式，储蓄存款利息计算的基本公式为：利息=本金×存期×利率；
第二，利率的换算，其中年利率、月利率、日利率三者的换算关系是：年利率=月利率×12（月）=日利率×360（天）；月利率=年利率÷12（月）=日利率×30（天）；日利率=年利率÷360（天）=月利率÷30（天），除此之外，使用利率要注意与存期相一致；
第三，利息计算公式中的计息起点问题，1、储蓄存款的计息起点为元，元以下的角分不计付利息；2、利息金额算至厘位，实际支付时将厘位四舍五入至分位；3、除活期储蓄年度结算可将利息转入本金生息外，其他各种储蓄存款不论存期如何，一律于支取时利随本清，不计复息；
第四，利息计算公式中存期的计算问题，1、计算存期采取算头不算尾的办法；2、不论大月、小月、平月、闰月，每月均按30天计算，全年按360天计算3、各种存款的到期日，均按对年对月对日计算，如遇开户日为到期月份所缺日期，则以到期月的末日为到期日。
二、存期计算规定
1、算头不算尾，计算利息时，存款天数一律算头不算尾，即从存入日起算至取款前一天止；
2、不论闰年、平年，不分月大、月小，全年按360天，每月均按30天计算；
3、对年、对月、对日计算，各种定期存款的到期日均以对年、对月、对日为准。即自存入日至次年同月同日为一对年，存入日至下月同一日为对月；
4、定期储蓄到期日，比如遇例假不办公，可以提前一日支取，视同到期计算利息，手续同提前支取办理。
利息的计算公式：本金×年利率（百分数）×存期
如果收利息税再×（1-5%）
本息合计=本金+利息
应计利息的计算公式是： 应计利息=本金×利率×时间
应计利息精确到小数点后12位，已计息天数按实际持有天数计算。
PS：存期要与利率相对应，不一定是年利率，也可能是日利率还有月利率。
银行贷款面签所需准备的材料
一般银行贷款所需准备的材料销售人员都会给到，按照销售给到的去准备总是没错的，但是对于一些无房证明已经婚育证明也会根据不同的要求不同，具体还是要问所贷款的银行，有时候销售不走心，还是自己上心一点比较好
银行面签注意事项
其实在面签时不必紧张，只要你的资料核实可以通过就没什么问题了。稍微美化一点关于收入也是没有什么问题的。
迪曲及摇滚乐都属于过分激烈的音乐，长期听这种音乐，会使孕妇的神经系统受到强烈的刺激，并破坏心脏及血管系统的正常功能，使人体中去甲肾上腺素的分泌增多，从而使孕妇子宫平滑肌收缩，造成胎儿血液循环受阻，胎盘供血不足，引起胎儿发育不良，同时这也是造成流产或早产的原因之一。
格兰特，作为管道行业科技创新的新锐先锋，秉承着恒久不变的前瞻特质，以“亲水·亲情·亲生活”的品牌理念，致力于“国际绿色健康输水系统”的建设，将创新科技、节能环保、时尚设计完美结合制造高标准、高品质、高效率、高服务的输水管道解决方案，为全球消费者提供最大化的健康水环境 并引领着中国管道行业高水准时代。
我用的就是国产的化妆品，伊肤丽佰，效果很不错。
你只要找个技校甄选考《汽车修理中级证》就可以了！培训和考试费大概要960 元！
餐饮企业为了迎合消费者，打造明档厨房成了饭店的发展趋势，增加与顾客的亲和力、现点现做、顾客喜欢的菜会多点，我当时联系的科美瑞公司，他们做点菜柜这块儿，巴奴火锅里面全是用他的柜子，无论是款式还是质量和售后都是挺好的。
洛阳高考美术培训素描的基础知识有哪些？工具的选用取决于画家所想要达到的艺术效果。深入刻画，按照“从整体到局部再到整体再到局部”的规律来塑造物体的形体，塑造时候要注惫物体的体积感、质感。
洛阳美术培训机构的老师还建议学员调整画面的整体色调和虚实关系，突出主体，加强空间感，画面主、次物体之间要有空间的区分，物体附近的衬布要适当的刻画的实些。
正在加载...
Copyright &
Corporation, All Rights Reserved
确定举报此问题
举报原因(必选)：
广告或垃圾信息
激进时政或意识形态话题
不雅词句或人身攻击
侵犯他人隐私
其它违法和不良信息
报告，这不是个问题
报告原因(必选)：
这不是个问题
这个问题分类似乎错了
这个不是我熟悉的地区Copyright (C)
m.toutiao.manqian.cn 粤ICP备号}