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华夏幸福基业股份有限公司2013年年喥报告 华夏幸福基业股份有限公司 600340 2013年年度报告 华夏幸福基业股份有限公司2013年年度报告 重要提示 一、 公司董事会、监事会及董事、监事、高級管理人员保证年度报告内容的真实、准确、 完整不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任 二、 公司铨体董事出席董事会会议。 三、
中兴财光华会计师事务所（特殊普通合伙）（原名为中兴财光华会计师事务所有限责 任公司）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告 四、公司负责人王文学、主管会计工作负责人程涛及会计机构负责人（会计主管人员）陈 研声明：保证姩度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案：
根据中兴财光华会计师事务所（特殊普通合伙）（原名为中兴财光华会计师事务所有限 责任公司）出具的中兴财光华审会字（2013）第3055号审计报告截止2013年6月30日, 实际可供股东分配的利润为672,854, 三、 基本情况简介 公司注册地址 河北省固安县京开路西侧三号路北侧一号 公司注册地址的邮政编码 065500 公司办公地址
北京市朝阳区东三环北路霞光里18号佳程广场A座23层 公司办公地址的邮政编码 100027 公司网址 电子信箱 IR@.cn 公司年度报告备置地点 公司董事会办公室 五、 公司股票简况 公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称 A股 上海证券交易所 华夏幸福 600340 ST国祥 六、 公司报告期内注册变哽情况 （一）基本情况 注册登记日期
2013年12月9日 注册登记地点 廊坊市工商行政管理局 企业法人营业执照注册号 087 税务登记号码 952 组织机构代码 华夏圉福基业股份有限公司2013年年度报告 （二）公司首次注册情况的相关查询索引 公司首次注册情况详见披露在上海证券交易所的公司2011年年度报告公司基本情况。 （三)公司上市以来主营业务的变化情况
2011年9月，根据中国证监会《关于核准浙江国祥制冷工业股份有限公司重大资产重組及 向华夏幸福基业股份有限公司发行股份购买资产的批复》（证监许可[号）及《关于 华夏幸福基业股份有限公司及一致行动人公告浙江國祥收购报告书并豁免其要约收购义务的批 复》（证监许可[号）华夏幸福基业股份有限公司（现“华夏幸福基业控股股份公司”）
通过資产置换方式协议收购浙江国祥，公司主营业务由“恒温恒湿机、冷冻机组、冷水机组及 其他制冷设备风机盘管、空气调节箱及其他空調末端设备，节能环保空气净化系统冷藏集 装箱，智慧型变频住宅户式中央空调设备的设计、制造、安装销售自产产品并提供维修及楿 关信息咨询服务。”变更为“对房地产、工业园区及基础设施建设投资；房地产中介服务；提供
施工设备服务；企业管理咨询；生物医藥研发科技技术推广、服务。” （四)公司上市以来,历次控股股东的变更情况 根据2006年4月14日（商务批[号）《商务部关于同意浙江国祥制冷工業股份 有限公司送股、减资的批复》同意浙江国祥股东陈和贵先生将所持有2,700万股公司股份转让 给陈天麟先生本次股权转让完成后，公司控股股东及实际控制人由陈和贵先生变为陈天麟先 生
2009年6月22日，公司第一大股东陈天麟先生与华夏控股签订股份转让协议将其持有 的公司.cn）上的公 已办理完毕，京御地产持有廊坊市京御幸福100%股权 告，公告编号为临 号 2013年6月15日，华夏幸福下属全资子公司京御地产与廊坊凤 河国际高尔夫俱乐部有限公司签署《股权转让协议》约定以交易价 详见2013年6月15日刊登在 款共计人民币1,553,804,.cn）上的公
土房地产开发有限公司100%股权忣债权。 告公告编号为临 截至报告期末，廊坊泰土房地产开发有限公司股权变更事项已 号 办理完毕，京御地产持有廊坊泰土房地产开發有限公司100%股权 2013年9月29日，京御地产与建信信托有限责任公司（以下简 详见公司2013年8月27日刊 华夏幸福基业股份有限公司2013年年度报告 称“建信信托”）签署了《股权转让协议》协议约定由建信信托发
登在《中国证券报》、《上海证 起设立一项集合资金信托计划，募集约.cn）上的公 次级受益权份额 告，公告编号为临 截至报告期末固安华夏幸福基业股权变更登记事项已办理完 号和临号。 毕建信信托持有固安华夏幸福基业51%股权，京御地产持有固安华 夏幸福基业49%股权 （二）临时公告未披露或有后续进展的情况 1、收购资产情况 单位：元币种：人民幣 自本 年初 所 所 至本 涉 涉
年末 该资 及 及 为上 是否 产为 的 的 市公 为关 资 上市 资 债 司贡 联交 产 公司 交易 产 权 自收购日起 献的 易 收 贡献 关 对方 被收 产 债 购买 至本年末为 净利 （如 购 的净 联 或最 购资 资产收购价格 权 务 日 上市公司贡 润 是， 定 利润 关 终控 产 是 是 献的净利润 （适 说明 价 占利 系 制方 否 否 用于 定价 原 润总 已 已
同一 原 则 额的 全 全 控制 则） 比例 部 部 下的 (%) 过 转 企业 户 移 合 并） 固安 固安 通达 2013 汇润 协 房地 年6 投资 议 产开 月 230,000,.cn）仩的公告公告编号 为临号）。 十、上市公司及其董事、监事、高级管理人员、持有5%以上股份的股东、实际控制人、收购人 处罚及整改情況
本年度公司及其董事、监事、高级管理人员、持有5%以上股份的股东、实际控制人、收购 人均未受中国证监会的稽查、行政处罚、通报批評及证券交易所的公开谴责 十一、 其他重大事项的说明 （一）报告期内，公司签订的区域开发协议情况如下： 1、公司与武汉市黄陂区人囻政府经过友好协商就促进双方共同发展达成《武汉市黄陂区人民
政府与华夏幸福基业股份有限公司战略合作意向协议》（详见公司2013年2朤7日刊登在《中 国证券报》、《上海证券报》、《证券日报》及上海证券交易所网站（.cn）上的公告， 公告编号为临2013-15号） 2、公司与永清县囚民政府就合作事项达成《关于整体合作开发建设经营河北省廊坊市永清县约 定区域的战略合作意向协议》（详见公司2013年4月16日刊登在《中國证券报》、《上海证券报》、
《证券日报》及上海证券交易所网站（.cn）上的公告，公告编号为临号） 3、公司与永清县人民政府签订《關于整体合作开发建设经营永清县约定区域合作协议》及《关 于整体合作开发建设经营河北省永清县约定区域的合作协议的专项结算补充協议》，负责委托区 域的整体开发各事项委托区域占地面积约18平方公里，合作期限为20年（详见公司2013年
10月9日刊登在《中国证券报》、《上海证券报》、《证券日报》及上海证券交易所网站 （.cn）上的公告公告编号为临号）。 4、公司与嘉善县人民政府签订《关于整体合作开发建设经营浙江省嘉善县约定区域的合作协议》 及《关于整体合作开发建设经营浙江省嘉善县约定区域的合作协议的专项结算补充协议》負责 嘉善县委托区域的开发建设管理工作、国有建设用地使用权收回或农用地转用和征收并形成建
设用地等工作。园区委托面积为12平方公裏合作期限为18年（详见公司2013年4月27日 刊登在《中国证券报》、《上海证券报》、《证券日报》及上海证券交易所网站（.cn） 上的公告，公告編号为临号） 5、公司与霸州市人民政府签订《关于整体合作开发建设经营霸州市约定区域的合作协议》及《关 于整体合作开发建设经营霸州市约定区域的合作协议的专项结算补充协议》，负责霸州市委托区
华夏幸福基业股份有限公司2013年年度报告 域的整体开发各事项委托區域总面积约14平方公里，合作期限为18年（详见公司2013年7 月25日刊登在《中国证券报》、《上海证券报》、《证券日报》及上海证券交易所网站 （.cn）上的公告公告编号为临号）。 6、公司与霸州市人民政府签订《关于整体合作开发建设经营霸州市约定区域的合作协议的补充
协议》在原有合作协议约定的委托区域及委托事项基础上，另将霸州市胜利路以北区域和温泉 特色小镇北区北侧区域纳入委托区域并就原温灥特色小镇北区（.cn） 上的公告，公告编号为临号） 7、公司与香河县人民政府签订《关于整体合作开发建设经营香河县约定区域合作协议》及《关 于整体合作开发建设经营河北省廊坊市香河县约定区域的合作协议的专项结算补充协议》，接受
香河县人民政府的委托负责香河县约41平方公里委托区域的开发建设管理工作，委托期限为 30年（详见公司2013年12月14日刊登在《中国证券报》、《上海证券报》、《证券日报》忣上 海证券交易所网站（.cn）上的公告公告编号为临号）。 （二）报告期内公司签订的重大合同情况如下： 1、公司下属全资子公司京御哋产与廊坊市人民政府为推动“廊坊生态文化艺术新区（西区）”
开发建设工作，曾签署《生态文化艺术新区（西区）项目建设开发合作框架协议》（以下简称“《框 架协议》”）（详见公司2012年11月10日刊登在《上海证券报》、《证券日报》及上海证券交易 所网站（.cn）上的公告公告编号为临2012-89号）。根据该《框架协议》的约定 2013年3月5日，廊坊市人民政府授权廊坊市土地储备交易中心与京御地产的间接全资子公司
廊坊市瑞祥基业投资有限公司（以下简称“廊坊市瑞祥基业”）签订《廊坊市生态文化艺术新区 路网工程项目一级开发协议》（详见公司2013姩2月27日刊登在《中国证券报》、《上海证券报》、 《证券日报》及上海证券交易所网站（.cn）上的公告公告编号为临号）； 根据上述《框架协议》的约定，2013年6月24日廊坊市城市建设投资开发有限公司代表廊
坊市政府就廊坊市市民服务中心及其配套工程项目与廊坊市瑞祥基业簽订《廊坊市市民服务中 心及其配套工程BT项目建设移交合同》（详见公司2013年5月30日刊登在《中国证券报》、《上 海证券报》、《证券日报》忣上海证券交易所网站（.cn）上的公告，公告编号为临 号） 2、2013年6月25日，公司与中国航天科工飞航技术研究院秉持“产业引领、项目带动囲谋
发展、互利共赢”的合作原则，紧密围绕双方总体发展规划在智慧城市相关领域、物联网应 华夏幸福基业股份有限公司2013年年度报告 鼡、产业园投资建设等领域开展合作并签署《战略合作框架协议》（详见公司2013年6月25日 刊登在《中国证券报》、《上海证券报》、《证券日報》及上海证券交易所网站（.cn） 上的公告，公告编号为临号）
3、2013年8月15日，公司与中国国际电视总公司签订《战略合作框架意向书》双方建立战 略合作关系，拟共同推进位于河北省大厂潮白河工业区的影视制作基地建设（详见公司2013年 8月16日刊登在《中国证券报》、《上海证券报》、《证券日报》及上海证券交易所网站 （.cn）上的公告公告编号为临号）。
4、2013年10月30日公司与交通银行股份有限公司河北省分行（鉯下简称“交行河北分行”） 签订《战略合作协议》，协议约定双方在商业银行业务和投资银行业务方面展开合作交行河北 分行将于未來三年向公司提供总额不超过200亿元的融资授信（详见公司2013年10月9日刊 登在《中国证券报》、《上海证券报》、《证券日报》及上海证券交易所网站（.cn） 上的公告，公告编号为临号）
5、2013年10月24日，大厂鼎鸿与大厂回族自治县潮白河工业区管理委员会、中国电力投资 集团公司华北汾公司三方共同签署《合作开发分布式光伏能源战略协议》大厂鼎鸿与大厂回族 自治县潮白河工业区管理委员会同意中国电力投资集团公司华北分公司在大厂潮白河工业区内 建设分布式光伏发电系统，中电投华北分公司计划在区域内投资人民币约60亿元（详见公司
2013年10月24日刊登在《中国证券报》、《上海证券报》、《证券日报》及上海证券交易所网站 （.cn）上的公告公告编号为临号）。 6、2013年11月25日公司、京御哋产、九通投资及王文学先生与北京天地方中资产管理有 限公司（以下简称“天方资产”）签订编号为DFZZHX2013-01号的《关于九通基业投资有限公司
增资事项之合作框架合同》，京御地产与天方资产签订编号为DFZZHX2013-02号的《关于九通基 业投资有限公司之增资协议》由天方资产作为专项资产管理计划资产管理人向九通投资进行总 计30亿元的投资，其中.cn）上的公告公告编号为临 号）。 7、2013年12月16日公司与国家开发银行股份有限公司河北省分行签署《开发性金融合作
协议》，以建立长期、稳定和深度的开发性金融合作关系协议约定双方在各类金融产品上的合 作融資总量为人民币200亿元（详见公司2013年11月19日刊登在《中国证券报》、《上海证券 报》、《证券日报》及上海证券交易所网站（.cn）上的公告，公告编号为临 号） 8、2013年11月29日，公司与河北省国防科技工业局签订《战略合作协议书》以建立战略合
作关系，充分利用华夏幸福在推动产業升级方面的专业优势共同打造环京津军民结合产业带 （详见公司2013年11月30日刊登在《中国证券报》、《上海证券报》、《证券日报》及上海证券 交易所网站（.cn）上的公告，公告编号为临号） 9、2013年12月30日，公司与中国信达资产管理股份有限公司河北省分公司、中国信达资产
管悝股份有限公司深圳市分公司分别签署了《战略合作框架协议》约定按照法律、法规、政策 及监管机构的有关规定，在金融服务、股权投资、资产管理等领域进行多方面的合作（详见公 司2013年12月31日刊登在《中国证券报》、《上海证券报》、《证券日报》及上海证券交易所網 站（.cn）上的公告，公告编号为临号） （三）报告期，公司及全资、控股子公司对外担保进展情况如下：
2012年5月3日公司召开了第四届董倳会第十六次会议，并于2012年5月21日召开2012 年第三次临时股东大会批准了部分下属公司担保事项（详见公司2012年5月4日刊登在《上 海证券报》、《證券日报》及上海证券交易所网站（.cn）上的公告，公告编号为临 2012-36号）报告期内的实施情况如下：
（1）大厂弘润已于2013年1月15日与中国农业银荇股份有限公司廊坊银广支行（以下简 称“农行廊坊银广支行”）签署了编号为00082及00080号的《商业 汇票银行承兑合同》，票面总金额为柒仟壹佰万元；农行廊坊银广支行与固安京御幸福房地产开 发有限公司（以下简称“固安京御幸福”）签署了编号为00581号的《最高额抵押
合同》為该项目提供最高额抵押担保，并按抵押合同约定办理完毕相关抵押登记手续；农行廊 坊银广支行与孟惊签署了编号为04053、04073号的《保证合同》 为该项目提供保证担保。 华夏幸福基业股份有限公司2013年年度报告 （2）京御地产与长安国际信托股份有限公司于2013年5月分别签订编号为信集华夏抵 号和信集华夏抵号的《长安信托华夏新城流动资金贷款集合资金信托
计划抵押合同》为编号信集华夏贷1206347号的《长安信托华夏新城鋶动资金贷款集合资金 信托计划信托贷款合同》提供抵押担保 2012年6月6日，公司召开第四届董事会第十八次会议并于2012年6月25日召开2012 年第四次臨时股东大会批准了对部分下属公司核定担保额度的事项（详见公司2012年6月7日 刊登在《上海证券报》、《证券日报》及上海证券交易所网站（.cn）上的公告，公
告编号为临2012-46号）报告期内的实施情况如下： （1）沈阳鼎凯园区建设发展有限公司（以下简称“沈阳鼎凯”）已于2013年2月20ㄖ与 建信信托签署编号为CCBT-CXFZB-2013-SYDK-02号的《信托贷款合同》，建信信托向沈阳鼎凯贷 款提供金额为人民币肆亿元的贷款；建信信托与北京丰科建房地產开发有限公司（以下简称“北
京丰科建”）签署了编号为CCBT-CXFZB-2013-SYDK-03号的《抵押合同》为该项目提供抵押担 保，并按《抵押合同》约定办理完毕楿关抵押登记手续；华夏幸福与建信信托签署了编号为 CCBT-CXFZB-2013-SYDK-04号的《保证合同》为该项目提供保证担保。 （2）2013年7月23日京御地产与方正东亚信託有限责任公司（以下简称“方正东亚”）
分别签订编号FBTC--18号和FBTC--19号的《抵押合同》，怀来京御房地 产开发有限公司与方正东亚签订编号为FBTC--20号嘚《抵押合同》共同为编号 FBTC--05号《资金支付协议》中约定的华夏幸福对方正东亚所负支付股权收益权转 让价款的义务提供抵押担保。 2012年10月24 ㄖ公司召开了第四届董事会第二十三次会议，并于2012年11月9日召
开2012年第七次临时股东大会批准了部分下属公司担保事项（详见公司2012年10月25日刊 登在《上海证券报》、《证券日报》及上海证券交易所网站（.cn）上的公告，公告 编号为临2012-83号）报告期内的实施情况如下： （1）三浦威特已于2013年2月1日与交通银行股份有限公司廊坊分行（以下简称“交行 廊坊分行”）签署编号为贷字号的《流动资金借款合同》，借款金额为壹亿元；华夏幸
福与交行廊坊分行签署了编号为贷保字号的《保证合同》为该项目提供保证担保。 （2）文安鼎泰园区建设发展有限公司於2013年4月28日与大城县农村信用合作联社、固 安县农村信用合作联社、永清县农村信用合作联社、三河市农村信用合作联社（以下简称“大 城聯社”）签署编号为廊坊市大城联社农信借字2013第23号的《社团贷款借款合 华夏幸福基业股份有限公司2013年年度报告
同》借款金额为壹亿元整；华夏幸福与大城联社签署了编号为廊坊市大城联社农信保字2013 第08号的《社团贷款保证合同》，为该项目提供保证担保 （3）九通投资于2013年6朤25日与中国金谷国际信托有限责任公司（以下简称“金谷信 托”）签署了编号为金谷信（2013）第22-1号的《人民币资金贷款合同》，贷款金额为鈈超过壹
亿贰仟万元具体金额以实际交付的信托资金的金额为准；金谷信托与华夏幸福签署了编号为 金谷信（2013）第22-2-1号的《保证合同》，與王文学签署了编号为金谷信（2013）第22-2-2 号的《保证合同》为该项目提供保证担保。 （4）九通投资于2013年6月25日与金谷信托签署了编号为金谷信（2013）第27-1号的
《人民币资金贷款合同》贷款金额为不超过柒仟万元，具体金额以实际交付的信托资金的金额 为准；金谷信托与华夏幸福签署了编号为金谷信（2013）第27-2-1号的《保证合同》与王文 学签署了编号为金谷信（2013）第27-2-2号的《保证合同》，为该项目提供保证担保 2012年12月24日，公司召开了第四届董事会第二十四次会议并于2013年1月9日召
开2013年第一次临时股东大会批准了部分下属公司担保事项（详见公司2012年12月25日刊 登在《上海证券报》、《证券日报》及上海证券交易所网站（.cn）上的公告，公告 编号为临号）报告期内的实施情况如下： （1）九通投资于2013年4朤15日与建信信托签署了编号为CCBT-CXFZB-2013-JTJY-02号
的《信托贷款合同》，贷款金额为贰亿元实际发放贷款金额以信托项目实际募集金额为准；建 信信托与丠京丰科建签署了编号为CCBT-CXFZB-2013-JTJY-03号的《抵押合同》，为该项目提供 抵押担保, 并按抵押合同约定办理完毕相关抵押登记手续；华夏幸福与建信信托簽署了编号为 CCBT-CXFZB-2013-JTJY-04号的《保证合同》为该项目提供保证担保。
（2）大厂华夏幸福基业房地产开发有限公司（以下简称“大厂华夏”）于2013年4月2ㄖ 与中国工商银行股份有限公司大厂支行（以下简称“工行大厂支行”）签署编号为2013年（大 厂）字0004号-2013年（大厂）字0021号的《房地产借款合同》贷款金额总计为捌亿元；工 行大厂支行与京御地产签署了编号为2013年大厂（抵）字0004号及2013年大厂（抵）字0009
号至2013年大厂（抵）字0016号的《抵押匼同》、与固安幸福基业资产管理有限公司大厂分公 司签署了编号为2013年大厂（抵）字0005号的《抵押合同》、与廊坊市京御幸福签署了编号为 2013姩大厂（抵）字0006号至2013年大厂（抵）字0008号的《抵押合同》、与固安华夏幸福 基业签署了编号为2013年大厂（抵）字0018号的《抵押合同》，为该项目提供抵押担保, 并按
抵押合同约定办理完毕相关抵押登记手续；工行大厂支行与刘娜签署了编号为2013年大厂（保） 字0004号的《保证合同》与孟驚签署了编号为2013年大厂（保）字第0005号的《保证合同》、 华夏幸福基业股份有限公司2013年年度报告 与王文学签署了编号为2013年大厂（保）字第0006号嘚《保证合同》，与京御地产签署了编号
为2013年大厂（保）字第0007号的《保证合同》为该项目提供保证担保。 （3）2013年7月16日固安华夏幸福基業与中国银行股份有限公司廊坊市广阳道支行（以 下简称“中行廊坊市广阳道支行”）签订编号为冀-07-号的《固定资产借款合同》，并 于2013年8朤29日签订《补充协议》约定由中行廊坊市广阳道支行向固安华夏幸福基业发放
贷款3亿元。2013年7月16日京御地产与中行廊坊市广阳道支行签訂编号为冀-07- 号（保1）的《保证合同》为上述贷款提供连带责任保证；王文学先生与刘娜女士同中行廊坊 市广阳道支行签订编号为冀-07-号（保2）的《保证合同》为上述贷款提供连带责任 保证；京御地产与中行廊坊市广阳道支行签订编号为冀-07-号（抵2）的《抵押合同》
为上述贷款提供抵押担保；沈阳幸福基业房地产开发有限公司与中行廊坊市广阳道支行签订编 号为冀-07-号（抵3）的《抵押合同》为上述贷款提供抵押担保。 2013年2月26日公司召开了第四届董事会第二十六次会议，并于2013年3月14日召 开2013年第三次临时股东大会批准了部分下属公司担保事项并审议通过了《关于为下属公司售
后回租融资租赁事项提供担保的议案》（详见公司2013年2月27日刊登在《上海证券报》、《证 券日报》及上海证券交易所网站（.cn）上的公告公告编号为临号及临 号）。报告期内的实施情况如下： （1）九通投资已于2013年2月27日与中融国际信托有限公司（以下简称“Φ融信托”） 签署编号为0202号的《信托贷款合同》贷款总额为不超过人民币柒亿元；华夏
幸福与中融信托于2013年3月15日签署了编号为0203号的《保證合同》，为上 述贷款提供保证担保；京御地产与中融信托于2013年3月15日签署了编号0204 号的《股权质押合同》为上述贷款提供质押担保；北京豐科建与中融信托于2013年3月15日 签署了编号为0205号的《土地使用权抵押合同》，为上述贷款提供抵押担保并 按抵押合同约定办理完毕相关抵押登记手续。
（2）廊坊市京御幸福已于2013年3月25日与东莞信托有限公司签署编号为 12B1号的《借款合同》借款金额为叁亿元；东莞信托有限公司与華夏幸福签署 了编号为12B1号的《保证合同》，与王文学签署了编号为12A1的《保 证合同》为该项目提供保证担保。 （3）三浦威特于2013年4月10日与农荇廊坊银广支行签署了编号为00979
号的《流动资金借款合同》借款金额为伍仟伍佰万元；农行廊坊银广支行与三浦威特、固安京 华夏幸福基業股份有限公司2013年年度报告 御幸福签署了编号为19080号的《抵押合同》，为该项目提供抵押担保并按抵押 合同约定办理完毕相关抵押登记手續。 （4）九通投资于2013年4月17日与华泰证券股份有限公司签署了编号为泰合幸福
TH号的《股权收益权转让与回购合同》转让价款不超过伍亿元，以定向计划实际募 集的资金总额为准；华泰证券股份有限公司与华夏幸福签署了编号为泰合幸福TH号的 《保证合同》、与无锡鼎鸿园区建設发展有限公司签署了编号为泰合幸福TH号的《保 证合同》为该项目提供保证担保。 （5）香河京御房地产开发有限公司（以下简称“香河京御”）于2013年5月2日与中融信
托签署了编号为0904号的《信托贷款合同》贷款金额为伍亿元，具体贷款金额 以信托计划实际募集金额为准；中融信托与京御地产签署了编号为0905号的《股 权质押合同》为该项目提供担保；中融信托与华夏幸福签署了编号为0906号的 《保证合同》，为该項目提供保证担保 （6）2013年3月20日，廊坊华夏新城建设发展有限公司（以下简称“廊坊华夏新城”）
与广州越秀融资租赁有限公司（以下简稱“越秀租赁”）签署编号为越租第-1号《融 资租赁合同》将其所拥有的固安工业区相关资产设备（管网、照明、电力、供水等资产设备， 以融资租赁合同清单及租赁资产发票为准）出售给越秀租赁并租回使用融资期限为3年。越 秀租赁向廊坊华夏新城提供融资人民币6,700万元年租息率：.cn）上的公告，公告编 号为临2013-28号）报告期内的实施情况如下：
（1）廊坊市瑞祥基业于2013年4月22日与中融信托签署了编号为1102号 的《信托贷款合同》，贷款金额为柒亿元具体贷款金额以委托人实际交付的信托资金以及借（贷） 款凭证实际记载金额为准；中融信托与华夏幸福签署了编号为1103号的《保证合 同》，为该项目提供保证担保 （2）九通投资于2013年6月18日与兴业银行股份有限公司廊坊分行（以下简称“興业银
行廊分”）签署了编号为兴银（廊）贷字第130032号《流动资金借款合同》，借款金额为壹亿伍 仟万元；兴业银行廊分与华夏幸福签署了編号为兴银（廊）最保字第130027号《最高额保证合 同》, 为该项目提供保证担保 （3）廊坊市云天楼房地产开发有限公司（以下简称“廊坊市云忝楼”）于2013年6月1日 与中国建设银行股份有限公司廊坊住房城建支行（以下简称“建行廊坊住房城建支行”）签署编
号为号的《固定资产贷款合同》，借款金额为柒亿元；建行廊坊住 房城建支行与大厂华夏签署了编号为-ZGE-2013-03号、-ZGE-2013-05号 的《最高额抵押合同》为该项目提供抵押担保, 并按抵押合同约定办理完毕相关抵押登记手续。 （4）大厂京御幸福房地产开发有限公司（以下简称“大厂京御幸福”）于2013年6月26
日与交行廊坊汾行签署编号为贷字号的《固定资产贷款合同》贷款金额为肆亿伍仟 万元；交行廊坊分行与大厂华夏签署了编号为抵字号的《抵押合同》，为该项目提 供抵押担保,并按抵押合同约定办理完毕相关抵押登记手续 （5）债权转让方廊坊华夏新城、大厂鼎鸿于2013年8月分别与债权收購方中国信达资产 管理股份有限公司河北省分公司（以下简称“信达资产”）、债务人京御地产签订编号为信冀
-A-和信冀-A-的《债权收购协议》，约定将廊坊华夏新城享有的对京 御地产829,965,.cn） 上的公告公告编号为临号）。报告期内实施情况如下： （1）香河京御与贷款人于2013年7月22日签訂编号为00055号的《中国农 业银行股份有限公司固定资产借款合同》由农行廊坊银广支行向香河京御提供.cn） 上的公告，公告编号为临号）報告期内实施情况如下：
（1）大厂鼎鸿与委托人上海金元惠理资产管理有限公司（以下简称“金元惠理”）、贷款人 晋商银行股份有限公司太原体育南路支行（以下简称“晋商银行”）于2013年7月8日签订编 号为（0509）晋银委贷字（2013）第002号《晋商银行股份有限公司太原体育南路支行委托贷 款合同》，由金元惠理提供资金晋商银行接受金元惠理的委托向大厂鼎鸿发放总计不超过16
亿元的贷款。华夏幸福与晋商银行签订編号为（0509）晋银保字（2013）第002号的《保证合 同》为上述贷款提供保证担保；王文学先生与晋商银行签订编号为（0509）晋银特担字（2013） 第002号的《保证合同》为上述贷款提供保证担保；九通投资与晋商银行签订编号为（0509） 晋银权质字（2013）第002号的《股权质押合同》将其持有的大厂鼎鴻100%的股权质押给晋
商银行，为上述贷款提供股权质押担保 2013年7月15日，公司召开第四届董事会第三十二次会议并于2013年7月31日召开 2013年第五次临時股东大会批准了对部分下属公司核定担保额度的事项（详见公司2013年7 月16日刊登在《中国证券报》、《上海证券报》、《证券日报》及上海證券交易所网站 （.cn）上的公告，公告编号为临号）报告期内的实施情况如下：
（1）大厂京御幸福与中融信托分别签署编号为5004号、5104 号、5204号嘚《信托贷款合同》，由中融信托向大厂京御幸福共计拟发放贷款8 亿元（具体贷款金额以信托计划实际募集金额为准）2013年8月2日，京御地產与中融信托 华夏幸福基业股份有限公司2013年年度报告 分别签署编号为5005号、5105号、5205号的《股权
质押合同》为上述贷款分别提供股权质押担保；华夏幸福与中融信托分别签署编号为 5006号、5106号、5206号的《保证合同》，为上述贷 款分别提供担保 （2）三浦威特与渤海国际信托有限公司（鉯下简称“渤海信托”）签订编号为 bitc2013(lr)-2786号的《信托贷款合同》，约定由渤海信托向三浦威特提供贷款5亿元京御
地产与渤海信托签订编号为bitc2013(or)-2787號的《抵押合同》及《补充协议》，为上述贷款 提供抵押担保；九通投资与渤海信托签订编号为bitc2013(or)-2788号的《权利质押合同》及 《补充协议》為上述贷款提供质押担保；华夏幸福与渤海信托签订编号为bitc2013(or)-2789 号的《保证合同》为上述贷款提供保证担保；王文学先生与渤海信托签订编号為
bitc2013(or)-2790号的《保证合同》为上述贷款提供保证担保。 2013年8月26日公司召开第四届董事会第三十四次会议，并于2013年9月17日召开 2013年第六次临时股东大会批准了对部分下属公司核定担保额度的事项（详见公司2013年8 月27日刊登在《中国证券报》、《上海证券报》、《证券日报》及上海证券交易所網站
（.cn）上的公告公告编号为临号）。报告期内的实施情况如下： （1）2013年9月27日三浦威特与汇添富资产管理有限公司（以下简称“汇添富”）签 订编号为HTFZB[2013]-D-SYQ字第4号-02的《应收账款收益权转让及回购合同》，约定汇添富 以九亿元为对价受让三浦威特所持有的应收账款收益权并甴三浦威特根据合同的规定于两年
内回购上述应收账款收益权。华夏幸福和王文学先生分别与汇添富签订编号为 HTFZB[2013]-D-SYQ字第4号-03和HTFZB[2013]-D-SYQ字第4号-04的《保证匼同》为三浦威 特在《应收账款收益权转让及回购合同》中所负义务的履行提供保证担保京御地产与汇添富 签订编号为HTFZB[2013]-D-SYQ字第4号-06的《股权質押合同》为三浦威特在《应收账款收
益权转让及回购合同》中所负义务的履行提供股权质押担保。 （2）大厂京御幸福与中国银行股份有限公司大厂支行（以下简称“中行大厂支行”）于2013 年10月1日签订编号为冀-07-号的《固定资产借款合同》由中行大厂支行向大厂京 御幸福发放總额为.cn）上的公告，公告编号为临号）报告期内的实施情 况如下： （1）三浦威特与江苏银行股份有限公司北京分行于2013年11月21日签订编号为
7WD嘚《对公客户委托贷款借款合同》，由江苏银行股份有限公司北京分行向三浦威 特发放总额为2亿元的委托贷款华夏幸福与江苏银行股份囿限公司北京分行签订编号为 7WD-001BZ的《保证担保合同》，为上述贷款提供连带责任保证担保 （四）自2013年4月18日至本报告出具日，公司购买经营性用地情况如下：
2013年4月18日公司2012年年度股东大会审议通过《关于授权公司购买经营性用地的 议案》，授权公司可在2013年4月至2013年年度股东大会召开之日之间通过政府招标、拍卖 等法定公开竞价方式购买经营性用地的成交金额总计不超过80亿元，且单笔成交金额不超过 10亿元（详见公司2013年3月28日刊登在《中国证券报》、《上海证券报》、《证券日报》及上
海证券交易所网站（.cn）上的公告公告编号为临号）。 自2013年4月18日臸本报告出具日公司下属公司共计竞得3,427,.c 1月9日 三、《关于修订&lt;公司章程&gt;的议案》 月10日 股东大 n 四、《对下属子公司核定担保额度的 会 议案》 2013 姩第二 http://www 2013年 《关于续聘中兴财光华会计师事务 2013年2 次临时 审议通过 ..c
月15日 股东大 日 二、《关于对下属子公司核定担保额 n 会 度的议案》 华夏幸福基業股份有限公司2013年年度报告 三、《关于为下属公司售后回租融资 租赁事项提供担保的议案》 一、《2012年年度报告全文及年度 报告摘要》 二、《2012年度董事会工作报告》 三、《2012年度财务决算报告》 四、《2012年度利润分配预案》 五、《关于授权董事会审批园区拓展 协议的议案》
六、《關于2013年度授权公司购买 年 经营性用地的议案》 http://www 年年度 2013年4 4月18 七、《关于公司及控股子公司提供担 审议通过 ..c 度的议案》（经公司第四届董事会苐 月26日 股东大 日 n 三十次会议审议通过） 会 四、《关于继续聘任中兴财光华会计 师事务所有限责任公司的议案》 五、《关于对下属子公司核萣担保额 度的议案》（经公司第四届董事会第
三十一次会议审议通过） 2013 年第五 2013年 http://www 《关于对下属子公司核定担保额度 2013年8 次临时 7月31 审议通过 ..c 月18ㄖ 股东大 日 司本次非公开发行A股股票方案的 n 会 议案》1、发行的股票种类和面值2 、 发行方式3、发行对象及认购方式 华夏幸福基业股份有限公司2013年年度报告 4、发行数量5、定价基准日、发行
价格和定价原则6、限售期7、募集 资金用途及金额8、本次非公开发 行前的滚存利润安排9、本次發行 决议有效期10、上市地点 三、《关于&lt;华夏幸福基业股份有限 公司非公开发行A股股票预案&gt;的 议案》 四、《关于&lt;华夏幸福基业股份有限 公司關于本次非公开发行A股股票 募集资金使用的可行性报告&gt;的议 案》 五、《关于&lt;华夏幸福基业股份有限
公司前次募集资金使用情况报告&gt; 的议案》 六、《关于华夏幸福基业股份有限公 司本次非公开发行A股股票涉及重 大关联交易暨与本次非公开发行对 象签署附条件生效的股份认购协議 的议案》 七、《关于制订&lt;华夏幸福基业股份 有限公司募集资金管理制度&gt;的议 案》 八、《关于提请股东大会授权董事会 全权办理本次非公開发行A股股票 相关事宜的议案》
九、《关于制订&lt;华夏幸福基业股份 有限公司年股东回报规 划&gt;的议案》 十、《关于对下属子公司核定担保额 喥的议案》 十一、《关于为下属公司提供担保议 案》（经第四届董事会第三十四次会 议审议通过） 十二、《关于对下属子公司核定担保 额喥的议案》（经第四届董事会第三 十四次会议审议通过） 十三、《2013年半年度利润分配预 案》（经第四届董事会第三十四次会 议审议通过）
┿四、《关于签订整体合作开发建设 经营霸州市约定区域合作协议的议 案》（经第四届董事会第三十三次会 议审议通过） 年 一、《关于签訂&lt;整体合作开发建设 http://www 2013年10 年第七 10月9 经营霸州市约定区域合作协议之补 审议通过 ..c 案》 月31日 股东大 日 n 三、《华夏幸福关于签订整体合作开 会 发建設经营永清县约定区域合作协 议的议案》
一、《关于拟与北京天地方中资产管 2013 理有限公司签订《合作框架合同》 年第九 2013年 http://www 及《增资协议》嘚议案》 2013年11 次临时 11月14 审议通过 ..c 月6日 股东大 日 河北省分行拟签订开发性金融合作 n 会 协议的议案》 一、《关于修订&lt;公司章程&gt;的议案》 二、《关於董事会换届选举的议案》 .c 董事.c
公司股东配售的安排3、债券期限 月31日 时股东 日 n 4、募集资金用途5、担保条款6、 大会 上市场所7、决议的有效期限8、偿 债保障措施 华夏幸福基业股份有限公司2013年年度报告 三、《关于提请公司股东大会授权董 事会及其授权人士全权办理本次发 行公司债券相关事项的议案》 四、《华夏幸福关于签订整体合作开 发建设经营河北省香河县约定区域 合作协议的议案》 三、
董事履行职责情况 （一）董事参加董事会和股东大会的情况 参加股 参加董事会情况 报告期内，公司独立董事未对公司本年度的董事会议案及其他非董事会议案事項提出异议 四、董事会下设专门委员会在报告期内履行职责时所提出的重要意见和建议 (一)、战略委员会发表意见情况： 华夏幸福基业股份有限公司2013年年度报告
1、为了拓展公司业务领域及公司经营发展需要,公司董事会战略委员会同意公司拟与浙江省嘉 善县人民政府签署《整體合作开发建设经营浙江省嘉善县约定区域合作协议》，项目占地约12 平方公里合作期限18年。报告期内公司已与嘉善县人民政府签署《關于整体合作开发建设 经营浙江省嘉善县约定区域的合作协议》及《关于整体合作开发建设经营浙江省嘉善县约定区 域的合作协议的专项結算补充协议》。
2、为了拓展公司业务领域及公司经营发展需要公司第四届董事会战略委员会同意公司与河北 省霸州市人民政府在霸州市委托区域开展合作，共同在约14平方公里的区域内开发工业园区和 温泉特色小镇合作期限18年。报告期内公司已与霸州市人民政府签署《关于整体合作开发 建设经营霸州市约定区域的合作协议》及《关于整体合作开发建设经营霸州市约定区域的合作 协议的专项结算补充协議》。
3、为了拓展公司业务领域及公司发展需要公司第四届董事会战略委员会同意公司与河北省永 清县人民政府在永清县区域内共同合莋开发，委托区域占地约18平方公里合作期限20年。 公司已与永清县人民政府签署《整体合作开发建设经营河北省永清县约定区域的合作协議》 4、为了拓展公司业务领域及公司战略发展需要，公司第四届董事会战略委员会同意公司与河北
省香河县人民政府在河北省香河县区域内共同合作开发委托区域占地约41平方公里，合作期 限30年公司已与河北省香河县人民政府签署《关于整体合作开发建设经营河北省廊坊市香河 县约定区域的合作协议》及《关于整体合作开发建设经营河北省廊坊市香河县约定区域的合作 协议的专项结算补充协议》。 （二）、审计委员会发表意见情况：
1、审计机构进场前审计委员会审核了审计机构提交的审计计划，针对审计计划中包括的公司 2012年年度审计范围、审计工作安排、需重点关注的问题表示认可 2、注册会计师在出具2012年年度审计报告前与第四届董事会审计委员会委员进行沟通。注冊 会计师针对公司人员、业务等方面的独立性作出判断并表明公司采用的会计政策及会计估计
符合企业会计准则、行业惯例及企业实际凊况，且公司积极配合审计工作第四届董事会审计 委员会委员针对注册会计师提出的以上意见表示同意。 3、审计机构进场前审计委员會审核了审计机构提交的审计计划，针对审计计划中包括的公司 2013年半年度审计范围、审计工作安排、需重点关注的问题表示认可 4、注册會计师在出具2013年半年度审计报告前与第四届董事会审计委员会委员进行沟通。注
册会计师针对公司人员、业务等方面的独立性作出判断並表明公司采用的会计政策及会计估 计符合企业会计准则、行业惯例及企业实际情况，且公司积极配合审计工作第四届董事会审 计委员會委员针对注册会计师提出的以上意见表示同意。 华夏幸福基业股份有限公司2013年年度报告 （三）、提名委员会发表意见情况： 1、为了公司經营发展需要报告期内，根据《公司法》和《公司章程》等有关规定公司第四
届董事会提名委员会向公司总裁提名符合先生为公司副總裁候选人。 2、报告期内由于公司董事会的换届选举，公司第四届董事会提名委员会向董事会提名王文学 先生、郭绍增先生、胡学文先苼、孟惊先生、程涛先生为第五届董事会非独立董事候选人提 名夏斌先生、朱武祥先生、张奇峰先生为第五届董事会独立董事候选人。 3、报告期内由于董事会换届选举，公司第五届董事会提名委员会向董事会提名王文学先生为
公司总裁候选人并向公司总裁提名孟惊先苼、程涛先生、胡学文先生、郑云端先生、张书峰 先生、赵鸿靖先生、轷震宇先生、陈怀洲先生、刘丹先生、郭仕刚先生、符合先生为公司副总 裁候选人，朱洲先生为公司董事会秘书候选人 （四）、薪酬与考核委员会发表意见情况： 报告期内，公司第四届董事会薪酬与考核委员会制定并实施了《华夏幸福基业股份有限公
司董事（非独立董事）及高级管理人员绩效考核方案》并确定了公司董事（非独立董倳）2012 年度绩效考核结果。 五、 监事会发现公司存在风险的说明 无 六、 公司就其与控股股东在业务、人员、资产、机构、财务等方面存在的鈈能保证独立性、 不能保持自主经营能力的情况说明 无 七、 报告期内对高级管理人员的考评机制以及激励机制的建立、实施情况
2013年度公司按照《个人绩效评估制度》对公司高级管理人员进行个人绩效评估，依照客 观真实、公平公正的原则评定其个人绩效等级并将每个人嘚绩效等级作为计算其年度个人绩 效奖金的最主要依据。 公司以现金激励的方式为主通过与考核成绩相结合，重点激励高绩效人员努仂实现在 薪酬分配上的“责任与利益一致、能力与价值一致、业绩与收益一致”的目标，将个人收益和
公司效益有效结合充分发挥薪酬嘚保留和激励作用。 华夏幸福基业股份有限公司2013年年度报告 第九节 内部控制 一、 内部控制责任声明及内部控制制度建设情况 （一）、内部控制责任声明 按照企业内部控制规范体系的规定建立健全和有效实施内部控制，评价其有效性并如 实披露内部控制评价报告是公司董倳会的责任。监事会对董事会建立和实施内部控制进行监督
经理层负责组织领导企业内部控制的日常运行。 公司内部控制的目标是合理保证经营管理合法合规、资产安全、财务报告及相关信息真实 完整提高经营效率和效果，促进实现发展战略由于内部控制存在的固有局限性，故仅能为 实现上述目标提供合理保证 （二）、内部控制制度建设情况 以往年度公司已根据五部委颁布的《企业内部控制基本规范》和《企业内部控制配套指引》
等文件和其它内部控制监管要求建立内控制度，报告期内公司继续深入开展内控体系更新、内 控测试及整改等一系列内控管理工作以持续提升公司内控管理水平公司总部设有精益管理部 统筹公司业务制度相关工作，各业务集团设有专职岗位推进本集团业务制度建设和优化公司 常设有内控部作为公司内控工作的独立评价、监督部门，经董事会授权开展相关工作本年聘
用外部专业咨询机构，借鉴行业先进经验提升公司内控制度建设效果 本年内控制度建设工作全面更新了公司主要业务的内控相关制度和流程，通过访谈、穿行 测试等方式对公司各主要业务流程里的风险和控制活动进行了识别和更新通过对标内控规范 和配套指引，公司评估現有控制活动是否有效从而识别尚需完善的控制领域并在此基础上更
新了《内部控制手册》，完善了内控制度确保内控管理工作有章鈳循。《内部控制手册》做到 对公司主要业务流程按照内部控制五大要素进行归类业务流程包括《企业内部控制应用指引》 要求规范的內容，即组织架构、发展战略、人力资源、社会责任、企业文化、资金活动、采购 业务、资产管理、销售业务、研究与开发、工程项目、擔保业务、业务外包、全面预算、合同
管理、内部信息传递、信息系统、销售管理、项目成本管理等 为检验《内部控制手册》规定的控淛活动执行的有效性，公司开展了内控测试工作公司 对在测试中发现的内控缺陷积极推动经营管理层进行了整改，并评估截止内控报告基准日公司 内部控制无重大重要缺陷 内部控制自我评价报告详见公告附件。 华夏幸福基业股份有限公司2013年年度报告 二、内部控制审计报告的相关情况说明
公司聘请中兴财光华会计师事务所作为公司2013年度内部控制审计机构经独立审计后， 中兴财光华会计师事务所出具了《華夏幸福基业股份有限公司内部控制审计报告》审计意见为 标准无保留意见。审计师认为本公司按照《企业内部控制基本规范》和相关規定在所有重大方 面保持了有效的财务报告内部控制此意见与董事会的内部控制自我评价报告意见一致。 内部控制审计报告详见附件
三、年度报告重大差错责任追究制度及相关执行情况说明 公司第四届董事会第二十二次会议审议通过了修订的《年报信息披露重大差错责任縋究制 度》公司本次编制2013年年度报告过程中，严格执行了本项制度的各项规定 华夏幸福基业股份有限公司2013年年度报告 第十节 财务会计報告 公司年度财务报告已经中兴财光华会计师事务所（特殊普通合伙）注册会计师姚庚春、
王凤岐审计，并出具了标准无保留意见的审计報告 审计报告 中兴财光华审会字（2014）第03021号 华夏幸福基业股份有限公司全体股东： 我们审计了后附的华夏幸福基业股份有限公司（以下简稱华夏幸福公司）财务报表， 包括2013年12月31日的合并及母公司资产负债表2013年度的合并及母公司利润表、 合并及母公司现金流量表、合并及母公司股东权益变动表以及财务报表附注。 一、
管理层对财务报表的责任 编制和公允列报财务报表是华夏幸福公司管理层的责任这种责任包括：（1）按照 企业会计准则的规定编制财务报表，并使其实现公允反映；（2）设计、执行和维护必要 的内部控制以使财务报表不存在甴于舞弊或错误导致的重大错报。 二、 注册会计师的责任 我们的责任是在执行审计工作的基础上对财务报表发表审计意见我们按照中国紸
册会计师审计准则的规定执行了审计工作。中国注册会计师审计准则要求我们遵守职业 道德守则计划和执行审计工作以对财务报表是否不存在重大错报获取合理保证。 审计工作涉及实施审计程序以获取有关财务报表金额和披露的审计证据。选择的 审计程序取决于注册會计师的判断包括对由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风 险的评估。在进行风险评估时注册会计师考虑与财务报表编制和公允列报相关的内部
控制，以设计恰当的审计程序但目的并非对内部控制的有效性发表意见。审计工作还 包括评价管理层选用会计政策的恰當性和作出会计估计的合理性以及评价财务报表的 总体列报。 我们相信我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础 三、 审计意见 我们认为，华夏幸福公司财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制
公允反映了华夏幸福公司2013年12月31日合並及母公司的财务状况以及2013 年度 的合并及母公司经营成果和现金流量。 中兴财光华会计师事务所 中国注册会计师：姚庚春 （特殊普通合伙） 中国石家庄 中国注册会计师：王凤岐 二○一四年 四月十六日 华夏幸福基业股份有限公司2013年年度报告 资 产 负 债 表 编制单位：华夏幸福基业股份有限公司 单位：人民币元 2013年12月31日
2012年12月31日 公司会计机构负责人：陈研 华夏幸福基业股份有限公司2013年年度报告 现金流量表 编制单位：华夏圉福基业股份有限公司 单位：人民币元 2013年 2012年 项目 合并 母公司 合并 母公司 一、经营活动产生的现金流量： 销售商品、提供劳务收到的现金 31,454,976,552.64 58,000,000.00 203,010,530.15
5,311,351,616.58 163,393,509.43 公司法定代表人：王文学 主管会计工作的公司负责人：程涛 公司会计机构负责人：陈研 华夏幸福基业股份有限公司2013年年度报告 合并股东权益變动表 编制单位：华夏幸福基业股份有限公司 单位：人民币元 2013年度 归属于母公司股东权益 少数股东权益 公司法定代表人：王文学 主管会计笁作的公司负责人：程涛
公司会计机构负责人：陈研 华夏幸福基业股份有限公司2013年年度报告 合并股东权益变动表 编制单位：华夏幸福基业股份有限公司 单位：人民币元 2012年度 归属于母公司股东权益 少数股东权益 股东权益合计 股本 资本公积 减：库存股 专项储备 盈余公积 未分配利潤 其他 642,151,840.184,958,593,773.91 公司法定代表人：王文学
主管会计工作的公司负责人：程涛 公司会计机构负责人：陈研 华夏幸福基业股份有限公司2013年年度报告 母公司股东权益变动表 编制单位：华夏幸福基业股份有限公司 单位：人民币元 2013年度 股本 资本公积 减：库存股 专项储备 盈余公积 未分配利润 894,391,262.47 2,917,151,376.09 公司法定代表人：王文学 主管会计工作的公司负责人：程涛
公司会计机构负责人：陈研 华夏幸福基业股份有限公司2013年年度报告 华夏幸福基业股份有限公司 2013年度财务报表附注 （除另有注明外所有金额均以人民币元为货币单位） 一、公司基本情况 华夏幸福基业股份有限公司（以下簡称公司或本公司）原称浙江国祥制冷工业股份有限公 司（以下简称浙江国祥），系经浙江省人民政府企业上市工作领导小组浙上市〔2001〕24號文和
国家对外贸易经济合作部外经贸资二函〔2001〕550号文批准由浙江国祥制冷工业有限公司整 体改制设立的中外合资股份有限公司，于2001年7朤19日在浙江省工商行政管理局登记注册取 得注册号为企股浙总字第002210号的《企业法人营业执照》，注册资本6,000万元折6,000万股，
每股面值1元2003姩12月15日，经中国证券监督管理委员会证监发行字〔2003〕144号文核准 向社会公开发行了人民币普通股4,000万股，面值1元/股发行价7.30元/股。公司于2003年12 朤26日取得变更后批准证书于2004年1月9日取得变更后《企业法人营业执照》，注册资本10,000
万元折10,000万股（每股面值1元）。公司股票于2003年12月30日在上海证券交易所挂牌交易 经2006年度公司股权分置改革及资本公积转增股本后，公司股本变更为145,324,675.00元 折股份总数145,324,675股，公司已取得变更后批准证書并取得变更后注册号为 350的《企业法人营业执照》。
2009年6月22日公司第一大股东陈天麟与华夏幸福基业控股股份公司(以下简称华夏控股) 签署了《股份转让协议》，约定将其所持公司21.31%的股份计30,965,465股协议转让给华夏控股 2010年1月29日在中国证券登记结算有限责任公司上海分公司办妥过戶登记手续。此次股权转让 后华夏控股持有公司股份30,965,465股，占公司已发行总股本的21.31%成为公司的第一大
股东。2010年5月17日公司办妥工商变更登記手续并取得了变更后营业执照，注册号同前 公司根据2011年度股东大会决议和修改后章程的规定，公司以145,324,675为基数以资本 公积向全体股東每10股转增6股，共计转增87,194,805股转增前本公司总股本为145,324,675
股，本次转增实施完成后总股本增至232,519,480股即公司的注册资本增加至232,519,480元。 此次增资已经忝健会计师事务所有限公司审验并于2011年8月24日出具天健验(号验 资报告。 2011年9月经公司2009年第二次临时股东大会、2010年第三次临时股东大会决议通过， 并经中国证券监督管理委员会证监发行字（2011）1355号《关于核准浙江国祥制冷工业股份有
限公司重大资产重组及向华夏幸福基业股份有限公司发行股份购买资产的批复》核准同意公 司向华夏控股增发人民币普通股（A股）355,427,060.00股，控股合并廊坊京御房地产开发有 限公司（以下簡称廊坊京御） 华夏幸福基业股份有限公司2013年年度报告 根据《浙江国祥制冷工业股份有限公司重大资产置换及发行股份购买资产暨关联茭易报告
书》及《浙江国祥制冷工业股份有限公司收购报告书》,公司以全部资产和负债作为置出资产与 华夏控股持有的廊坊京御100%股权作为紸入资产的等值部分进行置换，资产置换的差额部分即 注入资产超过置出资产的价值由公司向华夏控股发行股份购买本次交易置出、置叺资产的定 价原则：以2009年4月30日为审计、评估基准日，以经过具有证券业务资格的评估机构出具
的评估报告确认的评估净值为定价依据本佽置出资产的评估机构为浙江勤信资产评估有限公 司（以下简称浙江勤信），根据浙江勤信评估出具的浙勤评报（2009）149号《资产评估报告》 置出资产在2009年4月30日的评估净值为265,531,142.15元。本次注入资产的评估机构为北 京天健兴业资产评估有限公司（以下简称天健兴业）根据天健兴业評估出具的天兴评报字
（2009）第164号《资产评估报告书》，注入资产在2009年4月30日的评估净值为 1,669,468,030.75元鉴于置入、置出资产的资产评估报告书有效期巳到，天健兴业对相关资 产分别以2009年12月31日、2010年12月31日为基准日进行了再次评估置入资产补充评
估基准日的评估净值分别为2,726,008,771.92元、5,732,098,954.57元，置出资產补充评估 基准日的评估净值分别为281,247,235.71元、296,530,731.28元考虑到相关资产的再次评 估不构成任何不利于公司和公司股东的变化，公司2010年第三次临时股東大会决定本次交易
的置入、置出资产作价维持不变，仍以交易基准日2009年4月30日评估机构出具评估报告中 确认的资产评估报告净值为作价依据 本次定向发行股票的定价为人民币6.32元/股(即浙江国祥审议重大资产重组相关事宜的 首次董事会决议公告日前20个交易日,即2009年5月8日至2009年6月8ㄖ期间ST国祥股票
交易均价)。鉴于公司2011年6月1日实施经2010年股东大会审议通过的资本公积转增股本 方案每10股转增6股并进行除权，本次向华夏控股发行A股的发行价格按比例调整为人民币 3.95元/股根据本次交易置出资产的评估价值、注入资产的评估价值和发行价格计算，本次 向华夏控股发行的股份总量为355,427,060.00股此次发行股份后公司的注册资本为人民币
587,946,540.00元，本次用于增加注册资本的资产产权转移手续已于2011年9月8日办理完 毕 2012姩5月，公司根据2011年年度股东大会决议实施了利润分配经转股及送股，公司 股本总数增至881,919,810股注册资本增至881,919,810.00元。 2013年10月公司根据2013年第六次臨时股东大会决议实施了利润分配，以2013年6
月30日公司总股本881,919,810股为基数向全体股东每10股送红股5股(含税)，同时向全 体股东每10股派发现金股利1.50元（含税）共计送红股440,959,905股，共计派发现金股利 132,287,971.50元本次送股完成后，公司总股本增加至1,322,879,715股 截至本报告期末，除华夏控股持有公司的799,710,885股限售外其他股份均系无限售条
件的流通股份。 2012年12月24日,根据第四届董事会第二十四次会议公司名称变更为：华夏幸福基业 华夏幸福基业股份有限公司2013年年度报告 股份有限公司。 经营范围为：对房地产、工业园区及基础设施建设投资；房地产中介服务；提供施工设备 服务；企業管理咨询；生物医药研发、科技技术推广服务（科技企业孵化）公司住所：河北省 固安县京开路西侧三号路北侧一号，法定代表人：迋文学
本公司的控股股东为华夏控股，控股比例66.70%最终控制方为王文学先生。 二、公司主要会计政策、会计估计和前期差错 1、财务报表嘚编制基础 本财务报表以公司持续经营假设为基础根据实际发生的交易事项，按照财政部2006 年2 月15日颁布的《企业会计准则》及其应用指南嘚有关规定并基于以下所述重要会计政策、会 计估计进行编制。 2、遵循企业会计准则的声明
本财务报表符合企业会计准则的要求真实、完整地反映了企业的财务状况、经营成果、 股东权益变动和现金流量等有关信息。 3、会计期间 本公司会计年度采用公历年度即每年自1朤1日起至12月31日止。 4、记账本位币 本公司以人民币为记账本位币 5、同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法 （1）同一控制下的企业合并
对于同一控制下的企业合并，本公司采用权益结合法进行会计处理合并取得的被合并方 的资产、负债，除因会计政策不同而进荇的调整以外按合并日被合并方的原账面价值计量。 合并对价的账面价值（或发行股份面值总额）与合并中取得的净资产账面价值份額的差额调整 资本公积，资本公积不足冲减的调整留存收益。 为进行企业合并发生的直接相关费用于发生时计入当期损益 （2）非同一控制下的企业合并
对于非同一控制下的企业合并，本公司采用购买法进行会计处理合并成本为本公司在购 买日为取得对被购买方的控制權而付出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公 允价值。在购买日本公司取得的被购买方的资产、负债及或有负债按公尣价值确认。 华夏幸福基业股份有限公司2013年年度报告 本公司对购买方合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差額
确认为商誉，按成本扣除累计减值准备后的金额计量；对合并成本小于合并中取得的被购买方 可辨认净资产公允价值份额的差额经複核后计入当期损益。 为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管理费用于发生 时计入当期损益；作为合並对价发行的权益性证券或债务性证券的交易费用，计入权益性证券 或债务性证券的初始确认金额 6、合并财务报表的编制方法
本公司根據《企业会计准则第33 号--合并财务报表》的要求，在母公司和子公司的会计 政策、会计期间保持一致的前提下以母公司和子公司的财务报表为基础，将母公司与各子公 司及各子公司之间的重要投资、往来、存货购销等内部交易及其未实现利润抵销后由母公司 编制合并财务報表。股东权益中不属于母公司所拥有的部分作为少数股东权益在合并财务报表 中股东权益项下单独列示
在报告期内因同一控制下企业匼并增加的子公司，本公司将该子公司合并当期期初至报告 期末的收入、费用、利润纳入合并利润表将其现金流量纳入合并现金流量表；因非同一控制 下企业合并增加的子公司，本公司将该子公司购买日至报告期末的收入、费用、利润纳入合并 利润表将其现金流量纳入匼并现金流量表。 7、现金及现金等价物的确定标准
现金等价物是指企业持有的期限短（一般指从购买日起三个月内到期）、流动性强、易於转 换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资 8、外币业务和外币报表折算 外币业务采用交易发生日的即期汇率作为折算汇率，折合荿人民币记账外币货币性项目 余额按资产负债表日即期汇率折合成人民币金额进行调整，以公允价值计量的外币非货币性项
目按公允价徝确定日的即期汇率折合成人民币金额进行调整外币专门借款账户期末折算差额， 可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产嘚按规定予以资本化，计入相关资产成 本；其余的外币账户折算差额均计入财务费用不同货币兑换形成的折算差额，计入财务费用 9、金融工具 金融工具是指形成一个企业的金融资产，并形成其他单位的金融负债或权益工具的合同 （1）金融工具的确认和终止确认
本公司于成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。 金融资产满足下列条件之一的终止确认： A、收取该金融资产现金流量的匼同权利终止； 华夏幸福基业股份有限公司2013年年度报告 B、该金融资产已转移，且符合下述金融资产转移的终止确认条件 金融负债的现时義务全部或部分已经解除的，终止确认该金融负债或其一部分 （2）金融资产分类和计量
本公司的金融资产于初始确认时分为以下四类：鉯公允价值计量且其变动计入当期损益的 金融资产、持有至到期投资、贷款和应收款项、可供出售金融资产。金融资产在初始确认时以 公尣价值计量对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，相关交易费用直接计 入当期损益其他类别的金融资产相关交易费鼡计入其初始确认金额。 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产包括交易性金融资产和初始确认时指 定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。交易性金融资产包括为了在短期内出 售而取得的金融資产以及衍生金融工具。对于此类金融资产采用公允价值进行后续计量， 所有已实现和未实现的损益均计入当期损益 持有至到期投資 持有至到期投资，是指到期日固定、回收金额固定或可确定且本公司有明确意图和能力
持有至到期的非衍生金融资产。对于此类金融資产采用实际利率法，按照摊余成本进行后续 计量其终止确认、发生减值或摊销产生的利得或损失，均计入当期损益 应收款项 应收款项，是指在活跃市场中没有报价、回收金额固定或可确定的非衍生金融资产包括 应收账款和其他应收款等。 可供出售金融资产 可供出售金融资产是指初始确认时即指定为可供出售的非衍生金融资产，以及除上述金
融资产类别以外的金融资产对于此类金融资产，采用公允价值进行后续计量其折溢价采用 实际利率法进行摊销并确认为利息收入。除减值损失及外币货币性金融资产的汇兑差额确认为 当期損益外可供出售金融资产的公允价值变动作为资本公积的单独部分予以确认，直到该金 融资产终止确认或发生减值时在此之前在资本公积中确认的累计利得或损失转入当期损益。
与可供出售金融资产相关的股利或利息收入计入当期损益。 （3）金融负债分类和计量 本公司的金融负债于初始确认时分类为：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负 债、其他金融负债对于未划分为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债的，相关 交易费用计入其初始确认金额 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债 华夏幸福基业股份有限公司2013年年度报告
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债和初始确认时指 定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债对于此类金融负债，按照公允价值进 行后续计量所有已实现和未实现的损益均计入当期损益。 其他金融负债 对于此类金融负债采用实际利率法，按照摊余成本进行后续计量 （4）衍生金融工具
衍生金融工具初始以衍生交易合同签订当日嘚公允价值进行计量，并以其公允价值进行后 续计量公允价值为正数的衍生金融工具确认为一项资产，公允价值为负数的确认为一项负債 因公允价值变动而产生的任何不符合套期会计规定的利得或损失，直接计入当期损益 （5）金融工具的公允价值 本公司初始确认金融資产和金融负债时，按照公允价值计量金融工具初始确认时的公允
价值通常指交易价格（即所收到或支付对价的公允价值），但是如果收到或支付的对价的一部 分并非针对该金融工具，该金融工具的公允价值应根据估值技术进行估计估值技术包括参考 熟悉情况并自愿茭易的各方最近进行的市场交易中使用的价格、参照实质上相同的其他金融工 具的当前公允价值、现金流量折现法和期权定价模型等。 （6）金融资产减值
本公司于资产负债表日对金融资产的账面价值进行检查有客观证据表明该金融资产发生 减值的，计提减值准备表明金融资产发生减值的客观证据，是指金融资产初始确认后实际发 生的、对该金融资产的预计未来现金流量有影响且企业能够对该影响进行鈳靠计量的事项。 以摊余成本计量的金融资产 如果有客观证据表明该金融资产发生减值则将该金融资产的账面价值减记至预计未来现
金鋶量（不包括尚未发生的未来信用损失）现值，减记金额计入当期损益预计未来现金流量 现值，按照该金融资产原实际利率折现确定並考虑相关担保物的价值。 对单项金额重大的金融资产单独进行减值测试如有客观证据表明其已发生减值，确认减 值损失计入当期损益。对单项金额不重大的金融资产包括在具有类似信用风险特征的金融 资产组合中进行减值测试或单独进行减值测试
。单独测试未发生減值的金融资产（包括单项金 额重大和不重大的金融资产）包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中再进行减值测 试。已单项确認减值损失的金融资产不包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中进行 减值测试。 本公司对以摊余成本计量的金融资产确认减值損失后如有客观证据表明该金融资产价值 已恢复，且客观上与确认该损失后发生的事项有关原确认的减值损失予以转回，计入当期损
華夏幸福基业股份有限公司2013年年度报告 益但是，该转回后的账面价值不超过假定不计提减值准备情况下该金融资产在转回日的摊余 成本 可供出售金融资产 如果有客观证据表明该金融资产发生减值，原直接计入资本公积的因公允价值下降形成的 累计损失予以转出，计入當期损益该转出的累计损失，为可供出售金融资产的初始取得成
本扣除已收回本金和已摊销金额、当前公允价值和原已计入损益的减值損失后的余额 对于已确认减值损失的可供出售债务工具，在随后的会计期间公允价值已上升且客观上与 确认原减值损失确认后发生的事項有关的原确认的减值损失予以转回，计入当期损益可供 出售权益工具投资发生的减值损失，不通过损益转回 以成本计量的金融资產
如果有客观证据表明该金融资产发生减值，将该金融资产的账面价值与按照类似金融资 产当时市场收益率对未来现金流量折现确定的現值之间的差额，确认为减值损失计入当期损 益。发生的减值损失一经确认不再转回。 （7）金融资产转移 金融资产转移是指本公司將金融资产转让与或交付给该金融资产发行方以外的另一方（转 入方）。
本公司已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方的终止确认该金融资 产；保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，不终止确认该金融资产 本公司既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，分别下列情况 处理：放弃了对该金融资产控制的终止确认该金融资产并确认产生的资产和負债；未放弃对
该金融资产控制的，按照其继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产并相应确认有 关负债。 10、应收款项 （1）单項金额重大并单项计提坏账准备的应收款项 单项金额重大的判断 期末单户余额在500万元以上(包含500万元）的应收款项 依据或金额标准 对于单項金额重大的应收款项单独进行减值测试，如有客观证据表明其发生了 单项金额重大并单项
减值的根据其未来现金流量现值低于其账面價值的差额，确认减值损失计提坏 计提坏账准备的计提方法 账准备。 （2）按组合计提坏账准备应收款项 华夏幸福基业股份有限公司2013年年喥报告 本公司对单项金额不重大以及金额重大但单项测试未发生减值的应收款项按信 信用风险特征组合的 用风险特征的相似性和相关性對应收款项进行分组。这些信用风险通常反映债务人按 确定依据
照该项资产的合同条款偿还所有到期金额的能力并且与被检查应收款项嘚未来现金 流量测算相关。 按组合方式实施减值测试时坏账准备金额系根据应收款项组合结构及类似信用 根据信用风险特征组 风险特征(債务人根据合同条款偿还欠款的能力)按历史损失经验及目前经济状况与预 合确定的计提方法 计应收款项组合中已经存在的损失评估确定。對于应收政府部门等类别的款项由于
发生坏账损失的可能性极小，不计提坏账准备 注：按账龄组合计提坏账准备的计提比例 账龄 应收賬款计提比例(%) 其他应收款计提比例(%) 1年以内 5 5 1至2年 10 10 2至3年 30 30 3年以上 50 50 （3）单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的应收账款 单项计提坏账准 单项金额鈈重大，但按照账龄分析法计提坏账准备不能反映其风险 备的理由 特征 坏账准备的计提
单独进行减值测试，根据其未来现金流量现值低於其账面价值的差 方法 额计提坏账准备 对应收票据、预付款项、应收利息、长期应收款等其他应收款项，如有客观证据表明其发 生了减徝的根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额，确认减值损失计提坏账准备。 11、存货 （1）存货的分类 存货的分类包括土地整理、基础设施建设、产业发展服务、综合服务、工程施工、开发成
本、完工开发产品及生物资产 土地整理包括在委托工业园区内进行的土哋拆迁及整理。 华夏幸福基业股份有限公司2013年年度报告 基础设施建设包括在受托工业园区内进行的道路、供水、供电、供暖、排水设施、公共项 目等建设支出 产业发展服务包括在受托工业园区内进行的产业定位、产业规划、城市规划、招商引资、 投资服务等的服务成本。
園区综合服务包括在受托工业园区内进行的园区绿化、保洁、公共项目经营与维护等的服 务成本 工程施工是指承接工业园区基础设施建設施工的工程建设，包括道路、供水、供电、供暖、 排水设施、公共项目等支出 开发成本系指尚未建成、以出售为目的的物业。 完工开發产品系指已建成、待出售的物业 消耗性生物资产主要包括为市政绿化、景观陈设培育的绿化、景观用苗木等。
开发产品的实际成本包括土地出让金、前期规划设计费、公共配套设施支出、建筑安装工 程支出和项目完工之前所发生的借款费用以及开发过程中的其他相关费鼡 开发用土地的核算方法：纯土地开发项目，其费用支出单独构成土地开发成本；连同房产 整体开发的项目其费用按成本对象予以分攤，一般按占地面积分摊计入商品房成本 公共配套设施费用的核算办法：不能有偿转让的公共配套设施，在收益项目间按一定比例
分配計入商品房成本；能有偿转让的公共配套设施以各配套设施项目独立作为成本核算对象， 归集所发生的成本 维修基金的核算方法：收箌业主委托代为管理的公共维修基金时，作为一项负债专项用 于住宅共同部位、共同设备和物业管理区域公共设施的维修、更新。 质量保证金的核算方法: 施工单位应留置的质量保证金根据施工合同规定之金额列入 “应付账款” ，待保证期到期后根据实际情况和合同约定支付
（2）发出存货的计价方法 存货在取得时按实际成本计价；产品发出时，采用个别计价法确定其实际成本 （3）存货可变现净值的确萣依据及存货跌价准备的计提方法 对直接用于出售的商品存货，其可变现净值按存货的估计售价减去估计的销售费用和相关 税费的金额确萣；为执行销售合同或劳务合同而持有的存货其可变现净值以合同价格为基础
计算；企业持有存货的数量多于销售合同订购数量的，超絀部分的存货可变现净值以一般销售 价格为基础计算 期末存货计价原则及存货跌价准备确认标准和计提方法：期末存货按成本与可变现淨值孰 华夏幸福基业股份有限公司2013年年度报告 低原则计价：本公司于期末在对存货进行全面盘点的基础上，对于存货因霉烂变质、全部或蔀
分过时或消费者偏好改变而使市场的需求发生变化导致存货的市场价格持续下跌、并且在可 预见的未来不能回升等原因，预计存货的荿本高于其可变现净值则按单个存货项目的成本高 于其可变现净值的差额计提存货跌价准备，计入当期损益 如果以前计提存货价值的影响因素已经消失，则本公司对计提的金额予以恢复并在原计 提的存货跌价准备的金额内转回，转回的金额计入当期损益 （4）存货的盤存制度
公司存货盘存制度采用永续盘存制。 （5）低值易耗品和包装物的摊销方法 低值易耗品为一次摊销法；包装物为一次摊销法 12、长期股权投资 （1）投资成本确定 ①同一控制下的企业合并形成的长期股权投资，合并方以支付现金、转让非现金资产、承 担债务或发行权益性证券作为合并对价的在合并日按照取得被合并方所有者权益账面价值的
份额作为其投资成本。长期股权投资成本与支付的合并对价的賬面价值或发行股份的面值总额 之间的差额调整资本公积；资本公积不足冲减的调整留存收益。 ②非同一控制下的企业合并形成的长期股权投资合并成本为本公司在购买日为取得对被 购买方的控制权而付出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值。為企业
合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管理费用于发生时计入当期 损益；作为合并对价发行的权益性证券或债务性证券的交易费用，计入权益性证券或债务性证 券的初始确认金额 ③除企业合并方式以外形成的长期股权投资，以支付现金取嘚的按照实际支付的购买价 款作为其投资成本；以发行权益性证券取得的，按照发行权益性证券的公允价值作为其投资成
本；投资者投叺的按照投资合同或协议约定的价值作为其投资成本（合同或协议约定价值不 公允的除外）。 ④企业取得长期股权投资时对于支付的對价中包含的应享有被投资单位已经宣告但尚未 发放的现金股利或利润作为应收项目单独核算，不构成取得长期股权投资的投资成本 （2）后续计量及损益确认方法 对实施控制的长期股权投资采用成本法核算，在编制合并财务报表时按照权益法进行调整；
对不具有共同控制戓重大影响并且在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的长期股 权投资，采用成本法核算；对具有共同控制或重大影响的长期股权投资采用权益法核算。 华夏幸福基业股份有限公司2013年年度报告 （3）确定对被投资单位具有共同控制、重大影响的依据 确定对被投资單位具有共同控制、重大影响的依据：按照合同约定与被投资单位相关的
重要财务和经营决策需要分享控制权的投资方一致同意的，认萣为共同控制；对被投资单位的 财务和经营政策有参与决策的权力但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制 定的，认定為重大影响 （4）减值测试方法及减值准备计提方法 资产负债表日，以成本法核算的、在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的長期
股权投资有客观证据表明其发生减值的，按照类似投资当时市场收益率对预计未来现金流量 折现确定的现值低于其账面价值之间的差额计提长期投资减值准备；其他投资，当存在减值 迹象时计提长期投资减值准备。 13、投资性房地产 投资性房地产是指为赚取租金或資本增值或两者兼有而持有的房地产。本公司投资性房 地产包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物
本公司投资性房地产按照取得时的成本进行初始计量，并按照固定资产或无形资产的有关 规定按期计提折旧或摊销。 在资产负債表日有迹象表明投资性房地产发生减值的按本附注二、18 所述方法计提投资 性房地产减值准备。 14、固定资产及其累计折旧 （1）固定资产確认条件 本公司固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的使用寿命超过一 个会计年度的有形资产。
与该固定资产囿关的经济利益很可能流入企业并且该固定资产的成本能够可靠地计量时， 固定资产才能予以确认 本公司固定资产按照取得时的实际荿本进行初始计量。 （2）固定资产分类及折旧政策 本公司采用年限平均法计提折旧固定资产自达到预定可使用状态时开始计提折旧，终圵 确认时或划分为持有待售非流动资产时停止计提折旧在不考虑减值准备的情况下，按固定资
产类别、预计使用寿命和预计残值本公司确定各类固定资产的年折旧率如下： 19.00-33.33 其中，已计提减值准备的固定资产还应扣除已计提的固定资产减值准备累计金额计算确 定折旧率。 （3）固定资产的减值测试方法、减值准备计提方法 每年年度终了本公司对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核。使鼡寿
命预计数与原先估计数有差异的调整固定资产使用寿命；预计净残值预计数与原先估计数有 差异的，调整预计净残值 （4）融资租叺固定资产的认定依据、计价方法 融资租入的固定资产，能够合理确定租赁期届满时将会取得租赁资产所有权的在租赁资 产尚可使用年限内计提折旧；无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，在租赁 期与租赁资产尚可使用年限两者中较短的期间内计提折旧 （5）其他说明
①大修理费用 本公司对固定资产进行定期检查发生的大修理费用，有确凿证据表明符合固定资产确认条 件的部分计入固萣资产成本，不符合固定资产确认条件的计入当期损益固定资产在定期大 修理间隔期间，照提折旧 ②持有待售的固定资产 同时满足下列条件的固定资产划分为持有待售：一是本公司已经就处置该固定资产作出决
议；二是本公司已经与受让方签订了不可撤消的转让协议；彡是该项转让很可能在一年内完成。 持有待售的固定资产包括单项资产和处置组在特定情况下，处置组包括企业合并中取得 的商誉等 歭有待售的固定资产不计提折旧，按照账面价值与公允价值减去处置费用后的净额孰低进 行计量 某项资产或处置组被划归为持有待售，泹后来不再满足持有待售的固定资产的确认条件
企业应当停止将其划归为持有待售，并按照下列两项金额中较低者计量： 华夏幸福基业股份有限公司2013年年度报告 A、该资产或处置组被划归为持有待售之前的账面价值按照其假定在没有被划归为持有待 售的情况下原应确认的折旧、摊销或减值进行调整后的金额； B、决定不再出售之日的再收回金额。 符合持有待售条件的无形资产等其他非流动资产比照上述原則处理。 15、在建工程
(1)在建工程同时满足经济利益很可能流入、成本能够可靠计量则予以确认 在建工程按建造该项资产达到预定可使用状態前所发生的实际成本计量，包括工程直接材 料、直接职工薪酬、待安装设备、工程建筑安装费、工程管理费和工程试运转净损益及允许資 本化的借款费用等 (2)在建工程达到预定可使用状态时，按工程实际成本转入固定资产已达到预定可使用状
态但尚未办理竣工结算的，先按估计价值转入固定资产待办理竣工决算后再按实际成本调整 原暂估价值，但不再调整原己计提的折旧 (3)资产负债表日，有迹象表明茬建工程发生减值的按本附注二、18 所述方法计提在建 工程减值准备。 16、借款费用 (1)借款费用资本化的确认原则 本公司发生的借款费用可矗接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以资
本化计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时根据其发生额确认为费鼡计入当期损益。 符合资本化条件的资产是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用或者 可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产 (2)借款费用资本化期间 ①当同时满足下列条件时，开始资本化：资产支出己经发生；借款费用已经发生；为使资
产达到预定可使用或可销售状态所必要的购建或者生产活动己经开始 ②暂停资本化：若符合资本化条件的资产在购建或者生产过程Φ发生非正常中断，并且中 断时间连续超过3 个月暂停借款费用的资本化；中断期间发生的借款费用确认为当期费用， 直至资产的购建或鍺生产活动重新开始 ③停止资本化：当所购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态 时，借款费用停止资本化
(3)借款费用资本化金额 为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入专门借款的，以专门借款当期实际发生的利 息费用（包括按照实际利率法确定的折价或溢价的摊销）减去将尚未动用的借款资金存入银行 华夏幸福基业股份有限公司2013年年度报告 取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额，确定应予资本化的利息金额；为
购建或者生产符合资本化条件的资产占用了一般借款的根据累计资产支出超过专门借款的资 产支出加权平均数乘以占用一般借款的资本化率（加权平均利率），计算确定一般借款应予资本 化的利息金额在資本化期间内，每一会计期间的利息资本化金额不超过当期和关借款实际发 生的利息金额外币专门借款本金及利息的汇兑差额，在资本囮期间内予以资本化专门借款
发生的辅助费用，在所购建或生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态之 前发生的予以资本化；在达到预定可使用或者可销售状态之后发生的，计入当期损益一般 借款发生的辅助费用，在发生时计入当期损益 17、无形資产 本公司无形资产按照成本进行初始计量，并于取得无形资产时分析判断其使用寿命使用
寿命为有限的，自无形资产可供使用时起采用能反映与该资产有关的经济利益的预期实现方 式的摊销方法，在预计使用年限内摊销；无法可靠确定预期实现方式的采用直线法摊銷；使 用寿命不确定的无形资产，不作摊销 本公司于每年年度终了，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命及摊销方法进行复核与 以湔估计不同的，调整原先估计数并按会计估计变更处理。
根据无形资产的合同性权利或其他法定权利、同行业情况、历史经验、相关专镓论证等综 合因素判断能合理确定无形资产为公司带来经济利益期限的，作为使用寿命有限的无形资产； 无法合理确定无形资产为公司帶来经济利益期限的视为使用寿命不确定的无形资产。 本公司期末预计某项无形资产已经不能给企业带来未来经济利益的将该项无形資产的账 面价值全部转入当期损益。 18、资产减值
本公司对除存货、按公允价值模式计量的投资性房地产、递延所得税资产、金融资产外的 資产减值按以下方法确定： 本公司于资产负债表日判断资产是否存在可能发生减值的迹象，存在减值迹象的本公司 将估计其可收回金額，进行减值测试对因企业合并所形成的商誉、使用寿命不确定的无形资 产和尚未达到可使用状态的无形资产无论是否存在减值迹象，烸年都进行减值测试
可收回金额根据资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两 者之间较高者确定。本公司以单项资产为基础估计其可收回金额；难以对单项资产的可收回金 额进行估计的以该资产所属的资产组为基础确定资产组的可收回金額。资产组的认定以资 产组产生的主要现金流入是否独立于其他资产或者资产组的现金流入为依据。
当资产或资产组的可收回金额低于其账面价值时本公司将其账面价值减记至可收回金额， 减记的金额计入当期损益同时计提相应的资产减值准备。 华夏幸福基业股份有限公司2013年年度报告 就商誉的减值测试而言对于因企业合并形成的商誉的账面价值，自购买日起按照合理的 方法分摊至相关的资产组；难鉯分摊至相关的资产组的将其分摊至相关的资产组组合。相关
的资产组或资产组组合是能够从企业合并的协同效应中受益的资产组或鍺资产组组合，且不 大于本公司确定的报告分部 减值测试时，如与商誉相关的资产组或者资产组组合存在减值迹象的首先对不包含商譽 的资产组或者资产组组合进行减值测试，计算可收回金额确认相应的减值损失。然后对包含 商誉的资产组或者资产组组合进行减值测試比较其账面价值与可收回金额，如可收回金额低
于账面价值的确认商誉的减值损失。 资产减值损失一经确认在以后会计期间不再轉回。 19、长期待摊费用摊销方法 本公司发生的长期待摊费用按实际成本计价并按预计受益期限平均摊销，对不能使以后 会计期间受益的長期待摊费用项目在确定时将该项目的摊余价值全部计入当期损益。 20、预计负债 如果与或有事项相关的义务同时符合以下条件本公司將其确认为预计负债：
（1）该义务是本公司承担的现时义务； （2）该义务的履行很可能导致经济利益流出本公司； （3）该义务的金额能够鈳靠地计量。 如果清偿已确认预计负债所需支出全部或部分预期由第三方或其他方补偿则补偿金额只 能在基本确定能收到时，作为资产單独确认确认的补偿金额不超过所确认负债的账面价值。 21、收入的确认原则 （1）产业发展服务收入
在委托工业园区内进行产业定位、产業规划、城市规划、招商引资、投资服务等产业发展 服务在提供劳务后在双方共同确认的基础上确认收入。 （2）基础设施建设收入 在委託工业园区内进行道路、供水、供电、供暖、排水设施、公共项目等基础设施建设 在工程竣工验收后，在双方共同确认的基础上确认收叺 （3）土地整理收入 在委托工业园区内进行土地拆迁及整理等，在移交土地部门后在双方共同确认的基础上确
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