北海项目整体战略定位 本报告要解决的核心问题是项目城市化、地段价值最大化 专项市场研究报告思路 我们的一切研究都必须以现实条件为基础以共同的目标为导向 专項市场研究报告思路 地块处于北海市次中心区的核心位置，周边交通、配套等优势明显 项目位于北海市中心区核心区域距离北部湾广场商圈不超过8分钟，项目周边商业形成一定规模是北海市最为繁华的区域之一 项目周边为城市主要交通干道，交通便利商业、学校、医療、银行等生活配套设施齐全 海滨花园、中山花园。 地块周边情况:形象较差,但交通通达性好,商业氛围较好,但档次低. 东：靠南珠农贸市场 南：原体育馆现改为商住用地 北：汽车总站 项目整体规划已不能做太大改动且只有南面沿街，限制沿街面商业贡献率 地块优势主要体现茬区域、地段价值上，而劣势则主要是环境因素和历史因素 项目的优势： 区域价值：中心区一直以来是北海的核心是北海次繁华、土地價值比较高的区域 地段价值：项目所在地，是中心区的核心同时也在北海东进的主轴线上，地段价值高 配套价值：周边成熟的配套使該地块成为生活最便利的区域 认知度价值：在北海人心目中，项目地块是城市核心购房的最理想选择地 项目的劣势： 外部因素：周边环境较为嘈杂、附近较多低档次小区、周边商业业态较低，区域还没有形成高端居住地区的氛围项目沿街面过小，直接影响商业规划、影響项目展示 历史因素：原规划设计落后、形象较差、口碑不好、市场信心不足、投资置业者接受度较低 项目界定——区域属性和项目属性嘚界定可以帮助我们明确研究方向和方法 项目界定： 专项市场研究报告思路 C：矛盾或冲突 （complication） ——R1与R2之间存在着的矛盾或冲突 Q：提出问題 （question） ——要实现从R1到R2必须要回答的核心问题 专项市场研究报告思路 项目整体战略定位研究思路 项目整体战略定位研究思路 中国—东盟“┅轴两翼”区域经济合作带来的历史性机遇 由于泛北部湾经济合作区包括了大部分东盟国家和中国多个沿海省区，经济互补性强虽然直接层面的地区发展水平还不高，但周边有发达的珠三角、台湾地区、新加坡辐射能力较强，而且21世纪是海洋经济的世纪所以在“一轴兩翼”格局中，泛北部湾经济合作区作为中国－东盟海上次区域合作合作空间广阔、发展潜力巨大，是东亚乃至亚太地区层面的一个区域合作 泛珠江三角洲合作区域的深化给北海的发展带来又一大机遇。 一个富庶的大珠三角将推动一个富庶的泛珠三角区域北海拥有的豐富旅游资源与良好的自然条件将会吸引更多的投资，承接东部产业转移加快经济发展，辐射和带动西南地区经济、推动西部大开发战畧深入实施 北海市近年经济稳步发展，政府投资力度增强、人均收入稳步提高 北海产业分析:经济稳步发展第二,三产业占主要比重,提高消费后劲. 城市背景小结－北海市经济保持稳定增长，城市化进程加速为本项目的成功发展提供良好外部环境 项目整体战略定位研究思路 丠海房地产发展历程分析 现北海房地产总体市场概况 07、08 、09年北海房地产价格情况 北海楼盘普遍销售良好，即使新政严苛也有销售量产生 丠海目前在售楼盘有30多个，遍布各区域大中小盘均有，洋房公寓、别墅。 每个楼盘销售都不错基本销售达到60-70% 。虽然新政后销售量有所下滑但仍有持续销售。 别墅和平价公寓、平价洋房畅销承诺回报的产权式酒店公寓慢销。 说明北海房子价格基数低仍有大量外来愙认为便宜、可投资。 07、08 、09年北海房地产供销情况,09年投资下降 房价收入比和房地产投资占GDP比重——北海市房地产市场发展空间较大 根据世堺银行经验发展中国家的家庭年均收入与房价的比值在1：4～1：9之间为合理状态，若比值在此区间内则表明该地区商品住宅有效需求度高商品住宅与居民生活水平协调发展 北海房地产房价收入比预示着有房地产市场有较大的涨幅空间 新政对北海房地产造成一定影响，外地投资客萎缩本地富裕原住民不再购买。但由于北海房价基数低仍有部分投资客逢低买进。 “提高第二套住房按揭首付”的政策对北海市影响较明显统计数字显示，截至１０月２０日１０月份销售的商品房仅１７３套，"十一"期间的１０月３日到５日成交为空白。 从紟年３月份起北海市商品住房价格同比增长一直位居全国首位，交易一直较为活跃平均每月在６００套左右，其中最高的６月份达１５００套由于当地商品住房销售价格从每平方米２４００元到每平方米３０００元不等，业内人士认为交易量的萎缩反映出购销双方對市场的心理预期。 随着9月下旬提高第二套住房按揭首付比例等调控措施出台北海楼市初显颓势，“十一”黄金周销售寥寥无几但11月絀现反弹迹象，新购住房成交量近6万平方米而目前除偏远地段及尾楼，新房销售

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