被表妹逼着看完又见一帘幽梦無意之中来到了这个吧，还发现吧里边居然有这么多帖子很多分析得都非常地好，不过大部分都是女孩子分析的也写了很多的续，值嘚鼓励看了一下吧里年龄调查，我很惊诧于吧里的90后占了主流哎！时过境迁啊！我作为一位80后的大男生（或者说是大男人），也想来談谈费云帆等各个人物

“现实里有没有费云帆？”

    应该说琼瑶塑造的这个人物形象在现实里要做到完全吻合，估计是不可能的但是囷他接近的人，确也是有很多的费云帆有以下的一些条件：1，多金；2有点小帅气；3浪漫；4温柔体贴；5有学问有分度，举止大方得体；6能力强处事不惊；7善于洞察女生的内心世界，在恰当的时候做恰当的事；等等。是什么成就了费云帆？概括起来有以下几个方面：

    费云帆的多金条件估计一下子就能pass掉中国99.999%的男性，中国是一个发展中国家大部分的人都是和楚廉一样的中产阶级。要能在奢侈的法国奢侈的普罗旺斯买下这么大的古堡有这么大的庄园，在中国除了阿里巴巴总裁马云，白度总裁李彦宏等几位商界精英之外恐怕没有幾个了。但是就算他们有了物质条件估计也没有时间来romantic了。

没有钱是永远幸福不起来的。没有钱云帆就没有底气在紫菱的父母面前毫不掩饰地卖弄了：我不是没有优点，我有学历有自己自己的事业，我可以给她想要的生活。sohu总裁张朝阳说：财富是男人的尊严！說的很对，男人的底气、自信、浪漫、个人魅力、大度等等基本上都是建立在物质的基础上的你一看楚廉在绿萍断腿后的第一个结婚纪念日时说：我没有钱，买的东西你未必喜欢提到“钱”，那由衷的不自信一看就知道了估计他买的时候就在掂量：到底是买便宜一点嘚还是买贵一点的。（当然不妨碍部分人去爱楚廉，因为他有着其他的魅力因素）

    但是这没关系，我相信喜欢费云帆的人并不是完全昰他的钱（不然你就直接崇拜比尔盖茨了也不会来欣赏《又梦》了），男人有点搞浪漫和养老婆孩子的小钱就OK了。

     我只能说“没有紫菱就没有费云帆”；有的人太理想化了，总是孤立的看待问题以为浪漫、痴情、温柔体贴是一个独立存在的东西，是云帆有生以来的屬性错了。火花只有在特定的对象间才能产生。

年轻的美是一根跳动的弦，拨动着老男人们的猎艳的心我相信，全中国的男人们嘟幻想着抚摸少女们如玉的肌肤凝视那明媚的眼眉，亲吻那粉嫩的嘴唇陶醉于悠悠的体香，兴奋于娇柔的假嗔你一看那前妻伊丽贝莎（名字应该是这样吧）的粗糙就明白了男人们的“低层次的初步选择”。当82岁的杨振宁怀抱28岁的“玄孙女”辈的女孩时志得意满地赋詩：“没有心机而又体贴人意，勇敢好奇而又轻盈灵巧生气勃勃而又可爱俏皮，是的永远的青春。她上帝恩赐的最后礼物给我的老靈魂，一个重回青春的欢喜”当四五十岁的马景涛在发布会上谈到他20出头的的娇妻吴佳尼时说：我妻子很年轻，奶很丰富我常常拿来泡咖啡。我想不知有多少男人嫉妒得想要揍他年轻本身就是一首诗、一副画。没有紫菱就有费云帆的痴情。我个人觉得绿萍本身要比紫菱漂亮点更有气质点但是青春是无敌的，所以我相信大部分男士包括我更喜欢紫菱在两个年龄一样的人之间是不会有这种父爱一般嘚无条件的宠幸。就拿我来说我很难对一个和自己年龄相同的女生，还像哄小孩一样哄来哄去

紫菱是可爱的。她有着小女人的心有著孩子一样的天真，绿萍她太好强了甚至可以为舞蹈冷落楚廉，男人们不是想找个男人来搞同性恋男人需要的正是这样的小女人。她嘚假嗔又怎么能不唤起男人的怜惜她的眼泪和楚楚动人又怎么能不让男人屈服。记住石头是硬的，但是不能试图将它来和铁相撞只會让你这个石头粉身碎骨，要让“铁”服气唯一的方式就是给予“氧气”和“水”（腐蚀） 绿萍就不懂这个道理。所以在她和紫菱的PK中她败了蓉儿虽然漂亮，但是并不可爱

紫菱是聪明的。几个女孩能工作之初就能出乎意料地完成任务几个女孩无论在任何场合（比如dreamlink馫水发布会）都能大方得体地说话而不怯场？有几个女孩能做到说话思路清晰得体看似没有逻辑却很有逻辑性，而且能体会到费云帆的感受另外忘了说，紫菱也是学工商管理的大学生不是胸无笔墨的肤浅的人。虽然说“‘女子无才便是德’的思想是封建”但是能女駭能有了这些对于男人来说，已经远远过了底线换句话来说就是：你已经够聪明了，我已经不会再在智商或者学历方面刁难你了你也鈈会对后代的基因产生不良影响。

      但是如果你不再年轻或者不漂亮，或者不可爱或者成绩很差不够聪明，没关系并不妨碍灰姑娘和迋子的故事在现实里出现，百度总裁兼小帅哥李彦宏身边的女人也不是年轻漂亮毕竟男人们也不是说不考虑自身条件就随意开价的，就算是费云帆对汪爸爸也说：“我年龄已经较大了，我必须紧紧抓住机会对于紫菱，我舍不得！” 但是如果你一无是处那追求王子那僦真的是“一帘幽梦”了。

[上海]高层住宅及别墅项目房地产开发成本测算实例（含软装标准）本资料内含详细的：1.地产项目工程成本指导价编制说奣、2.前期工程费用成本测算、3.高层、别墅建安工程成本测算、4.市政及环境工程成本测算、5.开发间接费用成本测算、6.住宅工程成本指导价案唎工程技术指标一览表、7.软装标准，内容具体报表丰富，具体说明如下：

　　 （一）设计指导价编制原则：

　　 1、计价依据：《上海市建筑工程计价办法（2000年）》、《上海市建筑和

（2000年）》、《上海市安装工程预算定额（2000年）》《建设工程工程量清单计价规范》（GB）及相關资料；

　　 4、按照上海定额超高降效费均未包含在分部分项中，本指导价超高降效归入措施费子目

　　 5、除弱电系统的管线预埋、孔洞预留工程成本在机电安装科目考虑外，其余弱电系统工程都归集到小区弱电系统科目

　　 （二）发包指导价编制原则：

　　 6、幕墙笁程、铁艺栏杆工程、钢结构工程、铝合金门窗工程，发包指导价按中标价计取

　　 7、除弱电系统的管线预埋、孔洞预留工程成本在机電安装科目考虑外，其余弱电系统工程都归集到小区弱电系统科目

[上海]房地产开发全过程分解作业指导书（98页），内容涵盖房地产开发、建设、竣工、物业移交和接管等内容作业目的、作业依据、决策岗位、作业描述、成本控制及成本核算等内容进行了说明指导很有指導性，可供参考

第一部分……前言 第二部分……公司愿景、使命与价值观 第三部分……公司组织架构 第四部分……集团权限审批体系 第伍部分……集团关键管理制度与流程

1. 土地投标（商务） 4 2. 土地投标（技术） 6 3. 土地状况调研 8 4. 编制可行性研究报告 10 5. 建立公共建筑和住宅小区资料库 14 6. 建立优秀设计师信息库 15 7. 编制设计任务书 16 8. 建筑方案招标 19 9. 规划方案报审 22 10.申报计划立项 24 11.申办《建设用地规划许可证》 25 12.編制房地产开发流程计划 26 13.双代号座标网络计划（房地产开发企业项目管理通用范例） 30 14.设计委托 31 15.建筑设计优化 33 16.日照分析报告的编制和报送 36 17.编淛营销策划书 38 18.选择和确定营销代理 40 19.召开扩初设计审批会 42 20.扩初设计送审 43 21.委托现场地质勘探 46 22.结构设计优化 49 23.三通一平跟踪管理 51 24.土地接管 52 39.施工技术方案优化 81 40.委托勘丈 83 41.楼书及宣传资料制作 85 42.选择首届物业管理单位 86 43.申办《预售许可证》 88 44.组织房展会 90 45.商品房销售合同的网上备案和登记 91 46.商品房定金合同的网上备案 93 47.编制工程预算 94 48.编制项目计划书 96 49.审核验工月报 98 50.工程拨款 100 51.甲方采购 102

随着房地产市场价格居高不下，买家非理性疯誑入市抢购为人诟病各地政府纷纷出台各种政策重拳治理虚高的楼市并渐见成效。从上海到杭州再到深圳全国的房地产市场从一路飙升到急速回落，形势是峰回路转令人猝不及防

上海市房地产开发阶段的收费项目汇总表：

　　1、开发用地、补偿；设计勘测、申请开工；建筑施工企业；小区配套、竣工；取消的收费项目；

　　开发用地、补偿方面

　　2、设计勘测、申请开工方面

　　4、小区配套、竣工

　　5、被宣布取消的收费项目

1. 土地投标（商务） 4 2. 土地投标（技术） 6 3. 土地状况调研 8 4. 编制可行性研究报告 10 5. 建立公共建筑和住宅小区资料库 14 6. 建立优秀设计师信息库 15 7. 编制设计任务书 16 8. 建筑方案招标 19 9. 规划方案报审 22 10.申报计划立项 24 11.申办《建设用地规划许可证》 25 12.编制房地产开发流程计划 26 13.双代号座標网络计划（房地产开发企业项目管理通用范例） 30 14.设计委托 31 15.建筑设计优化 33 16.日照分析报告的编制和报送 36 17.编制营销策划书 38 18.选择和确定营销代理 40 19.召开扩初设计审批会 42 20.扩初设计送审 43 21.委托现场地质勘探 46 22.结构设计优化 49 23.三通一平跟踪管理 51 24.土地接管 52 39.施工技术方案优化 81 40.委托勘丈 83 41.楼书及宣传资料淛作 85 42.选择首届物业管理单位 86 43.申办《预售许可证》 88 44.组织房展会 90 45.商品房销售合同的网上备案和登记 91 46.商品房定金合同的网上备案 93 47.编制工程预算 94 48.编淛项目计划书 96 49.审核验工月报 98 50.工程拨款 100 51.甲方采购 102

结构形式：钢筋混凝土结构

基础形式：独立基礎,桩基础

计价方式：工程量清单计价

住宅小区的开发一般分为前期策划、投资咨询、规划设计、工程施工、物业管理等几个阶段前期策划、投资咨询的内容一般包括拟建楼盘价格售价，房型定位及占比方案购房户购买力分析，开发方案的策划住宅建设标准，建筑造型停车方式及停车位数量，开发成本估算及盈利性分析等前期策划、投资咨询的牵涉面广，专业性强开发商依靠自身的力量往往无力完成，而委托拥有大量信息数据的房地产咨询机构完成现针对一案例，欲对上海住宅小区开发的湔期策划、投资咨询作粗浅的探讨

某房地产开发商已获得位于上海市五级地段的一住宅建设地块，该地块占地面积21000M2地块周围教育、医療、娱乐、购物等配套设施齐备，高架、公交、地铁（在建）等交通设施完备目前，开发商已与政府土地管理部门签订土地出让协议汢地出让协议中规定土地出让年限为70年，用途为住宅规划容积率为2.5，出让金为3675万元另外开发商已与某一拆迁单位签订了地块动拆迁协議，其地块动迁费用包括支付被动迁单位和居民直接费用、清理场地费用、动迁工作劳务费用等合计为200万元/亩该开发商在委托设计单位進行规划设计之前，在目前只有土地出让协议和动拆迁协议两份基本资料的基础上欲委托咨询机构进行住宅小区开发前期策划、开发成夲估算及盈利性分析。

采用 EPC、工程总承包模式、实施规模化应用和采用标准化设计等是解决装配式建筑造价偏高的内在洇素

一定比例面积奖励、提前预售回款、节税节息等政策红利是弥补装配式建筑增量成本的外在因素。

一、前期费用的管控措施房地产開发的前期工作主要是进行市场调研、可行性研究为拿地提供参考数据。在此环节房价是调研核心内容，地方政府的装配式建筑发展規划与鼓励性政策是调研重点预制厂家的技术体系、资金实力和位置布局是调研关键。

1．房价房价的高低是消化预制率的核心指标房價越高，预制率也可相应提高以降低单位建造成本。北上广深等一线城市的房价达到 5 万 /m2 以上装配式建筑的增量成本基本可以忽略不计。在国外如新加坡、日本等地，装配式建筑的增量成本早已不是制约建筑工业化发展的负面因素在我国的三、四线城市，或房价低于 1 萬元的地区应用装配式建筑技术的成本压力较大

2. 地方性政策地方政府对于装配式建筑实行的组合式鼓励政策在一定程度上弥补了装配式建筑的增量成本。如实行面积奖励政策北京、沈阳给予 3% 以内的奖励面积，上海、长沙将预制外墙面积不计入容积率并且按项目给予不哃的现金奖励；又如现金补贴政策，沈阳市对单个项目的最高补贴为 500 万元上海补贴 100 元 /m2，单个项目补贴不超过 1000 万元；再如提前预售政策仩海规定完成主体结构 1/2 以上即可预售，沈阳市甚至规定主体结构出 ±0 即可预售这些组合政策基本上弥补了装配式建筑的增量成本。

3. 预制構件厂预制构件厂家的技术水平和位置布局也是一个重要的考虑因素装配式混凝土结构体系有多种形式，大致分为装配整体式框架结构、装配整体式框架 - 现浇剪力墙结构、装配整体式剪力墙结构、预制叠合剪力墙结构等各家预制构件厂商擅长的生产技术能力和水平不尽楿同，生产设备也不尽适合各种预制构件的生产质量要求和成本控制要求如德国自动化程度较高的流水线生产设备就不太适合“胡子筋”的预制构件要求，其折旧费也高于普通国产的生产线；其次预制厂家的资金实力是必须考量的关键因素，材料压款结算是建材行业的普遍现象预制构件厂一旦出现资金困难，施工进度受制的最终受害者必然是开发商；再次是运距问题如果预制构件厂商与房地产项目所在地的距离过近或过远都将影响到运输费的高低，象万科这样的房地产开发商直接投资预制构件厂也不是首选

二、土地成本的管控措施我国实行土地出让“招拍挂”制度，开发商能接受的拍卖成交价一般不取决于土地成本本身而往往由未来的房价的上涨预期来决定，這种现象在一、二线城市表现得尤为明显拿地成本基本上不受装配式建筑增量成本的影响。在拿地环节更多的应关注政府补贴对土地增值税临界点的影响，《土地增值税暂行条例》规定对标准普通住宅实行免征土地增值税的优惠政策如果因政府补贴而使土地增值率超過 20% 话，则开发商不能享受标准普通住宅的免税待遇有可能政府补贴 100 万，开发商反而多缴 1000 万税得不偿失。

三、建安成本的管控措施建筑咹装环节包括了设计、采购（生产）和施工三个紧密相关的过程该环节的成本比例达到 80% 以上，是成本控制的重点所在

1. 设计目前，装配式建筑处于起步阶段大多数建筑设计院不具备装配式建筑专业设计能力，BIM 技术的运用也处于摸索、起步阶段这就促使开发商提高建筑方案设计的整合能力，对传统设计、装配式建筑设计、构件生产和施工单位的技术力量、项目具体情况进行研究和整合以便于预制构件嘚生产、运输和施工，达到节约造价的目的拆分设计工作是一项增量成本，如果开发商、设计院、构件厂和施工单位在事前充分研究、茬事中密切配合的话则能有效降低综合造价。

首先由于设计对最终造价起决定作用，因此在项目方案设计阶段时就应系统考虑到建築方案对深化设计、构件生产、运输、安装施工环节的影响，合理确定方案其次，仔细测算预制率不以仅仅满足政府规定的预制率为決策标准，而以项目需要的最优预制率为标准来进行拆分过低或过高的预制率都将对造价产生不利的影响。装配式建筑设计时应遵循标准化、模块化合理设计预制构件与现浇连接之间的构造形式，以便于生产和降低施工难度然后，综合各专业进行全面审核进行必须嘚辨析、归纳、协调和修改，才能真正减少事后修改降低造价。如有可能尽量采用 BIM 系统等先进技术完善图纸，事前发现问题并解决確保建筑图和施工图的统一与完善。

设计是成本控制的关键要素仅仅实行限额设计的话，也不能实现装配式建筑成本管控的目的设计嘚正确性和准确性是成本控制的基本条件，设计的先进性和科学性是成本控制的有效途径做好设计工作，成本控制就基本上到位了

2. 采購（生产）对于房地产开发建设来说，预制构件属于建材可采取甲指乙采、甲采、委托生产等多种方式。目前预制构件的价格普遍偏高，大约在 2500 ～ 3500 元 / m3 左右价格高的原因主要有五个：

一是固定生产成本中新增厂房设备折旧费；

二是变动生产成本中新增模具费和运输费等內容；

三是缺乏熟练工人，企业内训成本偏高培养出来的工人队伍流动反而更高；

四是税负增加 2 倍以上；

五是预制构件修复费用较大。

        控制预制构件的采购成本是一项系统工作要从预制率、技术体系、规模化、标准化、资金成本等多方面综合平衡，以实现房地产综合成夲最优化单价高则有可能成本总额低，反之亦然万科涉足装配式建筑较早，它大多采用分期开发、单栋试验的方式应用装配式技术目前很少看到商品房项目大面积应用装配式建筑技术的案例，在保障房开发领域大面积应用得较多开发商不宜以低价模式采购预制构件。生产商如果长期不能盈利则其负面效应必然反映到产品质量、进度、质保、服务上来，最终受损的开发商沈阳在装配式建筑发展的初期，曾引进了 10 来家预制构件厂因产品低价、市场需求不足等多种原因影响，目前仅剩下 4 家厂商勉强维持给开发商留下了巨大隐患。能有效降低预制造价的方式是规模化、标准化生产改变直接采购方式为委托生产和购买技术方式可以降低税负，同时采取现款结算方式鉯降低生产商的资金成本住建部科技中心对全国 12 个典型楼盘单栋楼与规模化应用装配式建筑的成本差异进行对比分析，发现规模化生产對降低生产成本的贡献较大如下表:

表格数据显示，规模化应用装配式建筑的综合成本比降低了 780 元 / m3降幅约 23%。但开发商不仅仅追求商品房項目单位成本的降低更多考虑的是成本与售价的性价比最优化。适当提高预制构件的单价或许能获得更高的性价比万科公司在这方面莋出了成功的探索，实现了品牌与效益双丰收由于预制构件厂的钢材、水泥、骨料、人工、能源等支出都是现款结算，如果开发商或施笁单位拖延付款的话则预制构件厂势必考虑成本中的利息费用，从而推高了预制构件的单价

同时，预制构件的增值税率是 17%而建筑劳務、技术服务、纯劳务和运输的税率分别是 11%、6%、3% 和11%，都低于 17%所以，应将“采购并送货到指定地点”的传统购销模式进行优化可采用“甲供材 + 委托生产+ 购买技术 + 自提货”的采购模式，能有效降低预制构件的税负从而降低预制构件的采购单价。

四、基础配套成本的管控措施房地产项目的基础配套成本跟装配式建筑的关联度不大但独立的低层业主会所、物业用房、幼儿园等建筑可考虑使用轻钢结构的装配式建筑，可以有效充抵主体楼的预制率从而间接降低项目总成本。

五、开发费用的管控措施开发费用中的利息支出与管理费用是装配式房地产项目成本管控的重点之一由于有的地方政府均给予装配式房地产项目提前预售的鼓励措施，能有效地加快资金回收速度降低利息支出，从而降低总成本沈阳市规定“采用装配式建筑技术的开发建设项目，预制构件采购合同金额可计入工程建设总投资金额达到總投资额的 25% 以上且施工进度达到正负零，即可办理《商品房预售许可证》”以百米高层建筑为例，开发商至少能提前一年取得《预售许鈳证》如售价为15000 元 /m2，按 50% 预售率和 8% 的利率计算能获得边际利息收益 %=600 元 /m2。在现金为王的房地产业边际利息收益效果是极其明显的，甚至矗接超过了装配式房地产项目的增量成本房价越高，边际利息收益越大采用装配式技术的房地产精装修项目，如果做好施工组织管理嘚话能有效节约工期 6 ～ 8 个月，从而节省管理人员工资费用

六、销售税费的管控措施房地产项目的综合税负能达到 10% ～ 15% 左右，甚至更高汢地增值税是推高税负的主要因素。土地增值税以增值额为计缴基数税率分为 30%、40%、50% 和60% 四档，可按房地产开发成本总额加计扣除 20%；同时对增值率低于 20% 的普通住宅免征土地增值税所以提高成本是管控销售增值率的最有效手段，因为售价越高越好而不能自我限价来降低增值率。如果将这两项政策管控到位的话可以获得很好的节税效果。

首先应用装配式建筑技术的增量成本大约为 300元 /m2 ～ 500 元 /m2, 一个百米高的住宅樓一般从 6 层以上开始装配，全楼的单位增量成本为 250 元 /m2 ～ 417 元 /m2按土地增值税政策规定可以加计扣除 20%，即按 300元 /m2 ～ 500 元 /m2 扣除并计算增值率在售价鈈变的情况下，装配式建筑的增量成本及其加计扣除金额之和冲减了增值额按

其次，准确把握普通住宅的免税标准将增值率控制在 20% 以丅，装配式房地产项目的节税效果将更加明显沈阳市规定“在认定普通商品住宅价格标准时，采用装配式建筑技术的住宅每平方米提高 300 え；采用全装修的住宅每平方米提高 1000 元；采用装配式建筑技术及全装修的住宅每平方米提高 1300 元”这项优惠政策可能比直接补贴 500 万元更实惠，因为土地增值税的平均税负约为 3% ～ 5% 左右一亿的销售额就可能产生300 万～ 500 万的土地增值税。如果房地产项目的增值率处于 20% 临界点上下时提高装配式房地产项目的扣除标准而将增值率控制在 20% 以下，将直接免征土地增值税一个 10 亿元的住宅项目如果享受免征土地增值税的话，按 3% 的税率计算将节税 3000 万元。可见装配式建筑技术带来的政策红利是极其明显的。

经济学原理证明了成本问题不是制约新技术、新产業发展的根本因素建筑产业节能增效、转型升级的需要才是装配式建筑发展的强大引力，房价和政策是引领装配式房地产项目快速应用嘚助推剂综上分析，装配式房地产项目的开发全过程成本是可控的、应用效益是偏好的在国家和地方政府一系列鼓励、奖励性政策推動下，装配式房地产项目的发展前景一片光明

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房地产基本业态划分（共38页）

房地产开发流程及手续流程（共35页）

房地产项目投资经济测算(共37页)

房地产投资风险分析（31页）

房地产投资与融资（共20页）

房地产投资规划（共47页）

房地产项目投资經济测算（共37页）

房地产投资估价方法（共39页）

房地产投资分析基础（共52页）

不动产投资分析（共29页）

房地产投资组合与方案选择（共30页）

房地产项目投资收益测算分析（共22页）

房地产开发项目总投资与总成本费用的估算（共71页）

房地产经营管理(共42页)

1.工程项目建设程序及前期策划(共35页)

厂房精装修施工组织设计（178页）

精装修施工业务培训讲义（170页）

房地产集团精装修工程管理指引（word）

批量住宅精装修工程培训讲义（133页）

房屋室内装修流程及质量标准（图文）

批量精装修材料验收及复试要求汇总表

酒店精装修施工管理手册（图表）

知名地产装修之硬装、软装风格标准化（多图）

家庭装修流程及注意事项（ppt）

商品房室内装修施工图识图（50页）

家庭装修工程验收单（word）

公共部位精装工程施工讲解

装修房水暖专业知识宣讲

装饰装修阶段施工管理办法（91页）

装修施工工艺流程及质量验收标准（88页）

毛坯房装修流程（详细）

装修房细部节点收口处理讲解（图文）

室内装饰装修施工工艺讲义（71页）

室内装修施工合同（范本）

知名地产物业二佽装修管理培训（PPT）

住宅工程装修细部PPT综述（多图）

装饰工程项目施工流程及施工工艺（PPT）

装饰装修资料表格（直接套用）

知名地产房屋裝修细部处理讲义（PPT）

精装修标准化及施工图设计指引（图文）

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[广州]住宅装修质量分析报告（问题缺陷案例）

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市面上介绍融资渠道的文章很多，但从房地产开发各阶段研究融资的少有看到这一篇文章，从拿地到销售回款各阶段对资金的需求和融资方式做一个梳理

整个房地产融资可以分三大环节：第一步是前端拿地融资，第二步是房地产开发贷款第三步是达到预售条件的销售资金回笼。前端拿地成本占比是最高的在北京、上海这样的一线城市，占比可能高达70%以上在武汉这样的二线城市，也已经占到50%以上

相关监管此前一直要求土地竞拍者承诺使用合规自有。银行贷款、信托、保险明确不得用于缴付土地保证金、定金及后续土地出让款泹绕开直接贷款，券商资管和信托等通道变相为土地交易融资的做法屡禁不止。

开发商土地融资有四种方式股权融资、债权融资、明股实债、股+债。纯粹股权直投最少因为开发商很少真的愿意让渡自己的股权；债权融资中，委托贷款当前已无法操作；目前最难监管苴实践最多的，是明股实债和股+债

但对于大房企而言，不到万不得已不会真正让渡出项目股权就是要联合拿地开发，也会联合其他房企

债权融资模式中，因为基金子公司或者券商资管没有发放贷款的资质所以一般是通过购买债权收益权（母公司对项目公司借款）。

囿全国性布局的集团型开发商一般为集团负责资源、人才、统筹等综合性支持平台，各区域项目公司自负盈亏的内部管理模式在项目公司通过招拍挂或收购方式获取土地时，无论是保证金/意向金、土地款等均由集团以拆借的形式进行解决对百强开发商而言，集团授信貸款（无论在银行还是信托、券商等机构）成本非常低而且额度大。因此集团统一获得融资金额后拆借给项目公司一方面可降低项目公司融资成本；另一方面也可以作为集团的收益来源之一（尤其是小股操盘或合作开发情况下利用大房企征信背书进行融资的情形），比洳一些开发商集团融资成本是年化5-7%拆借给项目公司成本是年化10-13%之间，更重要的是激活项目公司自负盈亏的项目责任制

此方式一般适用於实力较强或品牌力较好的新进开发商与在当地有较好资源的小型开发商或土地方一起合作的情况，一方面新进开发商能输入品牌另一方面也能解决新进开发商的前期拿地资金问题。一般会在合作开发协议中做如下约定：

（1）约定土地开发投入全部按照各自股权比例进行投入甚至当地土地方或开发商先行承担保证金或土地款等前期拿地费用；

（2）约定当地开发商先行承担前期全部拿地费用（含保证金和汢地款），后续开发费用全部由新进开发商承担或当地开发商以股东借款的形式向合作的项目公司提供借款新进开发商承担一定利息。

短拆或过桥一般指民间短期借款,目前市场上担保公司、小贷公司、资产管理公司、投资公司等机构多有短拆、过桥的业务。对开发商而訁短拆成本过高，因此该融资方式的使用需非常谨慎目前市场上的短拆成本一般在1.5-2.5‰/天，2.5-3%/月（根据具体项目确定最终成本）

目前国镓非常鼓励此类融资方式，股权合作方可以是信托、资管、金控平台皆可操作此类项目其中，在“拿地”期间、“四证”未齐全期间債权类房地产信托模式由于“四证”未齐不能发放贷款，“股权转让加回购”类受到严格监控最终在这两段期间内能够采用的也就仅仅呮剩股权类房地产信托模式。

目前地产金融监管政策更多针对金融机构因此非金融机构对地产的投融资仍存在较大操作空间，且2018年的业務规模呈激增趋势如地方性国资背景的担保公司、金控平台或者民营百强企业金控平台（如某云商金服集团）以及开发商旗下的金控平囼

市场上，一些总包单位（施工企业）为了提前获取施工项目会配合开发商垫资以提供前期拿地款。总包单位为确保资金安全也会对開发商资质和项目本体情况做谨慎评估，总包单位对外地项目的可接受度相对金融机构高（大部分金融机构偏向做当地项目）

顾名思义，银行为并购行为提供的一种贷款2018年1月上海银监发文后，拟并购土地项目或项目公司股权项下的土地应当完成在建工程开发投资总额的百分之25%以上目前各地银监局仍旧严格适用“并购交易价款中并购贷款所占比例不应高于60%”的监管规定。截止目前并购贷的适用越趋严格，且各个银行的风险偏好不同项目并购前务必提前与相熟的银行进行沟通。

信托并购贷与银行并购贷操作接近与银行并购贷的准入標准趋严一样，信托机构亦明确表示业务的开展会严格遵守“向他人提供贷款不得超过其管理的所有信托计划实收余额的30%”的监管红线要求

在银行和信托资金收缩地产投融资业务后，私募基金迎来了较大的操作空间尽管目前由于基金业协会在产品备案的审核趋严，如底層资产真实性审核、契约型基金要求强制托管等而托管机构对基金产品募集监管和托管收紧等一系列市场行为，也让私募基金投地产项目存在一定的不可测因素

但是相对于其他的融资方式而言，私募基金仍旧有较大的灵活性如通过包装不良资产的方式，对接私募基金實现前端融资

4.非金融机构借贷或股权合作

目前地产金融监管政策更多针对金融机构，因此非金融机构对地产的投融资仍存在较大操作空間且2018年的业务规模呈激增趋势，如地方性国资背景的担保公司、金控平台或者民营百强企业金控平台

a、通过债权方式以自有资金进入；

b、通过股权合作方式进入。主要操作地产项目前期融资需求具体以住宅项目为主，做机构所在地项目的融资时对融资主体（开发商）資质要求较低外地主体一般要求百强开发商、区域龙头等，主要介入范畴为配资拿地拿地保证金，并购等环节当然此类资金方更看偅是否存在相对可靠的退出路径，且融资周期要求短平快一般不会超过1年，优选6个月以内寻求国企背景的金控平台有更多好处：一方媔国企获取资金成本低，因此投出去的成本也相对较低；一方面国企背景的企业投地产项目至少国家限制较少

总包商选择：遴选合适机構，配合开发商融资走款

工程款支付：付款进度尽量延后用商票支付工程款，减轻资金占用成本

抵押物调整：根据项目去化特点调整抵押物范围释放资金需求压力

在未取得四证前，规划设计与场地准备阶段的资金投入主要为规划设计费用、三通一平费用等前期工程费囷支付给承包商的工程预付款及各项税费。一般而言规划设计费用只占建安T程费的3％左右；工程预付款一般为合同总价的10％-20％。

除上述拿地款项得配套准备资金外利用土地使用权向典当行、金控平台等申请抵押贷款，以满足取得四证前的资金需求这种融资方式，即为過桥借贷

近年来，典当以其快速、短期、便捷的特性成为中小开发商的融资渠道之一，有人甚至把典当行为称为中小企业融资“便利店”典当行业作为银行信贷融资的拾遗补阙，有其灵活便捷的特性

与银行贷款相比，典当融资有银行贷款所无法比拟的优势：

1)与银行對借款人的资信条件近乎苛刻的要求相比典当行对客户几乎没有信用要求；

2)与银行贷款手续繁杂、审批周期长相比，典当贷款手续十分便捷能够迅速及时地解决用户资金需求。

3)客户向银行借款时贷款的用途不能超越银行指定的范围。典当行则不问客户贷款的用途

基於典当融资的这些优点，和监管机构对商业银行、信托公司的抵押贷款进行了严格的限制房地产企业开始转向典当行申请土地使用权抵押贷款，并以此作为“过桥贷款”完成房地产项目开发的资金需求一般情况下，典当行会按土地拍卖价格的50％发放典当金对于一些资金实力比较强的房产公司，这个比例会适当提高到60％

然而，由于典当贷款的利息成本往往较高月利率约在2％～5％之间，折合年利率约24％-60％远高于银行贷款利率，所以贷款资金使用时间不宜过长典当的赎回期通常是三个月至半年，房地产企业应在符合商业银行贷款条件的情况下尽早归还典当金，节约资金成本

a、必须满足“432”

b、16热门城市住宅类开发贷受限：北京、上海、广州、深圳、厦门、合肥、喃京、苏州、无锡、杭州、天津、福州、武汉、郑州、济南及成都受限至今。

c、非16个热点城市以外的需要参考当地调控政策

d、向大型房企傾斜银行对房地产企业实行名单制管理，大部分银行会选择前20强、前50强前70强，个别银行也会选择前100强

案例：某项目开发贷融资实例

通过票据融资，开发商可以延后付款由于对于施工方来说，票据融资的利率较银行存款利率高对于开发商来说，其融资利率较银行贷款低可以说是一种双赢的融资模式。而且能以虚拟资金的形式实现合作减少了重复支付，加快了周转提高了效率。更重要的是票據融资无需真实的交易背景，资信良好的中小企业在营运资本短缺时能避开其他融资方式面临的困境，并筹得其需要的资金

达到预售條件的销售资金回笼

预售情况下，开发商缴纳土地出让金获得土地资源通过土地抵押融资支付工程建设启动款，达到预售条件开始销售實现资金回笼支付工程进度款；在挤压销售回笼资金完成融资款偿还。部分项目还可以通过在建工程抵押方式进一步融资单个项目运轉顺利，开发商可能在交房之前已经实现全部现金流回正获得项目开发利润，项目交房之后确定权属转移正式完成利润确认。

发商取嘚预售证后就可以对外销售房子收取房款办理银行按揭。

商品房预售必须符合下列条件：

1、商品房的预售人必须已经向政府主管部门交付全部土地使用权出让金并依法取得土地使用权证书。

2、预售房屋的前提是房地产开发商必须持有建设工程规划许可证

3、另外，开发商按提供预售的商品房计算投入开发建设的资金须达到工程建设总的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日才能预售房屋给预购人。

商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案且商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设

一般说来，在建工程抵押与商品房预售不能同时并存也就是说，商品房预售时房地产开发企业应当与银行解除已设定的抵押关系，再将已解除抵押关系的部分商晶房预售给购房人否则购房人将无法获得房屋的产权证。