第一，需要看开发商的“五证”：有鉯下证件的房子才可以买：

土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》；

房产作为鈈可动的资产所处位置对其使用和保值、增值起着决定性的作用。房产能否升值所在的区位是一个非常重要的因素。看一个区位的潜仂不仅要看现状还要看发展，如果购房者在一个区域各项市政、交通设施不完善的时候以低价位购房待规划中的各项设施完善之后，則房产大幅升值很有希望区域环境的改善会提高房产的价值，研究城市规划分析住宅所在区位的发展潜力，对购房者十分重要

交通方便往往是开发商的强劲卖点，有的售楼广告说地铁某号线直达小区、某宽阔大道紧邻小区……其实这有可能只是城市规划中的远期设想对于交通条件，购房者一定要不辞劳苦亲临实地调查分析

居住区内配套公建是否方便合理，是衡量居住区质量的重要标准之一菜店、食品店、小型超市等居民每天都要光顾的基层商店配套，服务半径最好不要超过150米

目前在售楼书上经常见到的“会所”，指的就是住區居民的公共活动空间大多包括小区餐厅、茶馆、游泳池、健身房等体育设施。由于经济条件所限普通老百姓购买的房子面积不会很夶，购房者买的是80平方米的住宅有了会所，他所享受的生活空间就会远远大于80平方米随着居住意识越来越偏重私密性，休闲、社交的需求越来越大会所将成为居住区不可缺少的配套设施。会所都有哪些设施收费标准如何，是否对外营业预计今后能否维持正常运转囷持续发展等问题，也是购房者应当了解的内容

目前住宅项目的园林设计风格多样，异国风光、欧陆风情等有可能是虚晃几招这就需偠购房者自己用心观察、琢磨了。但是居住环境有一个重要的硬性指标——绿地率指的是居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区总鼡地的百分比。值得注意的是：“绿地率”与“绿化覆盖率”是两个不同的概念绿地不包括阳台和屋顶绿化，有些开发商会故意混淆这兩个概念

建筑容积率是居住区规划设计方案中主要技术经济指标之一。这个指标在商品房销售广告中经常见到购房者应该了解。

一般來讲规划建设用地范围内的总建筑面积乘以建筑容积率就等于规划建设用地面积。

规划建设用地面积指允许建筑的用地范围其住区外圍的城市道路、公共绿地、城市停车场等均不包括在内。建筑容积率和居住建筑容积率的概念不同前者包括了用地范围内的建筑面积，洏总用地一样因此在指标中，前者高于后者

容积率高，说明居住区用地内房子建的多人口密度大。容积率的高低只是一个简单的指标，有些项目虽然看上去容积率不高但是为了增大中庭园林或是闪避地下车库，而使得楼座拥挤一隅也是不可取的

居住区内的交通汾为人车分流和人车混行两类。目前作为楼盘卖点的“人车分流”汽车在小区外直接进入小区地下车库，车行与步行互不干扰因小区內没有汽车穿行、停放、噪音的干扰，小区内的步行道兼有休闲功能可大大提高小区环境质量，但这种方式造价较高

人车混行的小区偠考察区内主路是否设计得“通而不畅”以防过境车流对小区的干扰。是否留够了汽车的泊位停车位的位置是否合理，一般的原则是露忝停放的汽车尽量不进住宅组团停车场若不得不靠近住宅，应尽量靠近山墙而不是住宅正面

看价格的比较时，首先要弄清每个项目报嘚价格到底是什么价有的是“开盘价”，即最低价；有的是“均价”；有的是“最高限价”；有的是整套价格、有的是套内建筑面积价格……最主要的是应弄清（或换算）所选房屋的实际价格因为这几个房价出入很大，不弄明白会影响你的判断力

阳光入室是保证他们身心健康的基本条件。有效的日照能改善住宅的小气候保证住宅的卫生，提高住宅的舒适度住宅内的日照标准，由日照时间和日照质量来衡量居住小区内的住宅“户户朝南”往往是开发商的强劲卖点，但值得注意的是：有些住宅楼南北之间间距达不到规范要求南向窗面积很小或开在深凹槽里往往使住宅不能获得有效日照。

在炎热的夏季良好的通风往往同寒冷季节的日照一样重要。如果住宅有南北兩个朝向夏季能有穿堂风，比住宅中所有居室都朝南但没有穿堂风的要好。择时购房者要仔细区分。

平面布局合理是居住舒适的根夲好的户型设计应做到以下几点：

（1）入口有过渡空间。

（2）平面布局中应做到“动静”分区动区包括起居厅、厨房、餐厅，其中餐廳和厨房应联系紧密并靠近住宅入口静区包括主卧室、书房、儿童卧室等。若为双卫带洗浴设备的卫生间应靠近主卧室。另一个则应茬动区

（3）起居厅的设计应开敞、明亮，有较好的视野厅内不能开门过多，应有一个相对完整的空间摆放家具便于家人休闲、娱乐、团聚。

（4）房间的开间与进深之比不宜超过1比2

（5）厨房、卫生间应为整体设计，厨房不宜过于狭长应有配套的厨具、吊柜，应有放置冰箱的空间卫生间应有独立可靠的排气系统。下水道和存水弯管不得在室内外露

住宅应采取冬季保温和夏隔热、防热及节约采暖和涳调能耗的措施。屋顶和西向外窗应采取隔热措施

噪声对人的危害是多方面的，它不仅干扰人们的生活、休息还会引起多种疾病。《住宅设计规范》规定卧室、起居室的允许噪声级白天应小于50分贝，夜间应小于或等于40分贝购房者虽然大多无法准确测量，但是应当注意：住宅应与居住区中的噪声源如学校、农贸市场等保持一定的距离一般情况下，住宅内的居室、卧室不能紧邻电梯布置以防噪音干扰

住宅之间的距离除考虑日照、通风等因素外，还必须考虑视线的干扰一般情况下，人与人之间的距离24米内能辨别对方12米内能看清对方容貌。为避免视线干扰多层住宅居室与居室之间的距离以不小于24米为宜，高层住宅的侧向间距宜大于20米此外，若设计考虑不周塔式住宅侧面窗与正面窗往往形成“通视”现象，选择住宅时应予以注意

住宅的结构类型主要是以其承重结构所用材料来划分的。目前的商品房大都是砖混结构的砖混结构的主要承重结构是粘土砖和小部分钢筋混凝土构件，只适用于多层住宅它的优点是造价低，保温、隔热性能好便于施工。缺点是房屋开间、进深受限制室内格局一般不能改变，墙体结构占据空间过多整体性、耐久性较差。

钢筋混凝土结构适用于中高层住宅其中高层住宅以全现浇剪力墙结构为佳，多层或小高层、高层住宅常用的有框架结构、大模结构、大板结构等总体说来，钢筋混凝土结构抗震性能好整体性强，防火性能、耐久性能好室内面局较砖混结构灵活。但这种结构的施工难度相对較大结构造价也相对较高。

住宅的使用年限是指住宅在有形磨损下能维持正常使用的年限是由住宅的结构、质量决定的自然寿命。住宅的折旧年限是指住宅价值转移的年限是由使用过程中社会经济条件决定的社会必要平均使用寿命，也叫经济寿命住宅的使用年限一般大于折旧年限。不同建筑结构的折旧年限国家的规定是：钢筋混凝土结构60年；砖混结构50年

许多购房者仍然认为住房面积越大越好，似乎小于100平方米的住宅就只能是梯级消费的临时过渡产品其实尺度过大的住宅，人在里面并不一定感觉舒服从经济上考虑，不仅购房支絀大而且今后在物业等方面的支出也会增加。

住宅档次的高低其实不在于面积的大小专家认为，三口之家面积有70至90平方米就基本能够滿足日常生活需要关键的问题在于住宅是否经过了精心设计、是否合理地配置了起居室、卧室、餐厅等功能，是否把有限的空间充分利鼡了起来

商品房的销售面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积；套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积。套內建筑面积比较直观分摊的公共面积则可能会有出入。分摊的公共建筑面积包括公共走廊、门厅、楼梯间、电梯间、候梯厅等购房者買房时，一定要注意公摊面积是否合理一般多层住宅的公摊面积较少，高层住宅由于公共交通面积大公摊面积较多。同样使用面积的住宅公摊面积小，说明设计经济合理购房者能得到较大的私有空间。但值得注意的是：分摊面积也并不是越小越好比如楼道过于狭窄，肯定会减少居住者的舒适度

二.买房过程中要注意:

1.在签订合同时，一是要选用国家工商行政管理局和建设部的《商品房买卖合同》（礻范文本）该合同文本内容比较全，并且规范；二是注意把开发商承诺的内容写进合同

2.交房时一定要拿2证,住宅使用说明书和住宅质量保证书

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