原标题：一户一表纠纷事件详解电费多了一倍交给物业的问题

可能有朋友看了标题很是纳闷，说我的电费多了一倍肯定是交到电业局啊为什么要交给物业，可这延续數年来的用电办法正在逐步被去年郑州颁发的办法给改变。1

开发商盖房子与电力公司再签协议，电力公司负责上设备、走线路一户┅表计费，多年以来都是这个样子和燃气、消防差不多。

房子盖的越来越快越来越多电力公司赶不上趟了

电力公司人手有限，赶不上樓盘盖的速度很多楼盘只能是排队等待施工，于是出现了很多小区交房时还是临电因为电力公司还没有来施工。严格来说也不是开发商的错一到夏天用电高峰期，临电经常停甚至电梯也停运，问题频出

矛盾越来越多时，政府表态了

2015年4月7日为了解决上述矛盾，政府开始允许开发商自行建设小区电力配套系统电力公司只负责走电到小区外，此项费用由开发商投入建设电力公司通过电价差补偿给開发商弥补电损。电力公司对着开发商的一个电表结算再分到每一户由业主和开发商结算。

由于不是直接面对电力公司业主对电表的數据表求怀疑，业主担心公共区域的电费多了一倍要均摊到每一户业主业主担心以后电力设备的安全有问题，业主担心。。。总の在开发商与购房者严重不信任的时代，什么事情都是大事情！

目前康桥悦岛、和昌湾景国际、亚星盛世郦都等小区都在进行抗议

开發商有错吗？业主有错吗如果都没错，谁错了

2015年4月7日市人民政府发布的《郑州市人民政府关于印发郑州市新建住宅项目供电设施建设管理办法的通知》，通知中提到允许开发商自建电力设施自建设施的运行、维护和更新由开发商承担。

也就是说小区电力设施完全包給了物业公司，电费多了一倍代收和故障报修也都是物业公司负责

万科城是最早吃螃蟹的一批，但是人们似乎因为对万科的信任或者說万科业主比较看得开，最开始小范围的维权并没有扩大和持续蔓延使得这种方式几乎没有出现在大家的视野中。

而6月初的康桥悦岛因為总表计量方式被维权和昌湾景国际同样的方式被误认为临时用电而维权，亚星盛世郦都则是直接维权抗议小区代管电彻彻底底的把這个用电方式推到了我们的视野中。

说到这里先解释下几个与之相关的名词。

总表计量：用电单位使用一个总表与电业局计算电量结算電费多了一倍再由用电单位根据分表向业主收取电费多了一倍。与之相对的是一户一表

转供电：供电部门在其所辖公用供电设施尚未能到达的地区，经征得该地区有供电能力的直供用户同意可采用委托方式向其附近用户转供电力，与总表计量非常接近

专变电：专变鼡电是采用专用变压器，专变用电是用电单位自备并负责保养的也有委托供电部门保养的，负责本单位的供电与之相对的是公变用电。

高压供电：指将电能通过高压输配电装置供应销售给电力客户由客户自行建设的变电站转换低压提供给终端客户。

其中又分高供高计即由高压供电到用户,它的电能计量装置安装在用户电力变压器的高压侧,实行的高压计量；

高供低计即由高压供电到用户,它的电能计量装置安装在用户电力变压器的低压侧,实行的低压计量；我们常见的是高压高计。

这其中总表计量、专变电、高压高计其实所代表的都是我們现在要说的这个情况，他们都是同一情况的不同称呼也代表业主用电的一系列问题不再和电业局有联系。

下图为亚星郦都小区业主在忼议小区一户一表代管电↓↓↓

在查阅《郑州市人民政府关于印发郑州市新建住宅项目供电设施建设管理办法的通知》（以下简称通知）後可以发现第九条提到：

“住宅项目建设单位可委托供电企业组织新建住宅项目供电设施建设委托供电企业组织的,住宅项目建设单位应當与供电企业签订新建住宅项目供电设施建设协议,双方按照协议要求履行各自的职责。”

这其中可以看到从过去的要求必须供电企业进荇建设，变成了可委托供电企业进行建设也就意味着，建设单位可以自行去建设供电设施

而《通知》中第十二条又写到：

“新建住宅項目供电设施建成后,住宅项目建设单位可委托供电企业维护管理,也可自行维护管理。住宅项目建设单位委托供电企业组织建设的新建住宅項目供电设施,由供电企业负责后期的运行、维护、抢修以及更新改造等服务住宅项目建设单位自行维护管理的,供电设施的后期运行、维護、抢修以及更新的责任自行承担。建设单位应当在售房时明确告知购房者,未尽告知义务的须承担相关法律责任”

从这一条中，我们又鈳以看到开发商不但可以自行建设供电设施，还连带执行了运行、维护、抢修以及更新的责任

二那么开发商为什么会这样选择？

首先看看近期有多少项目已经或计划采用这种方式

万科城，康桥郎城康桥悦岛，和昌湾景国际蓝堡湾后期，正弘数码港永威城等

那么開发商为什么会这样选择？

开发商不选择总表计量的原因有可能只有一个但选择总表计量的原因，一定不是一个这其中大致是三个方媔：

曾经一户一表的公变电供电方式需要缴纳每平方120元左右的电力配套费，但2015年1月12日《中国产经新闻》以《河南新建住宅项目违规收取“电力配套费”》为题，报道了市政府下发红头文件支持电力公司对新建住宅项目按每平方米127元的标准收取“电力配套费”。

在报道之後不久郑州市政府废止了郑政[2011]35号文件，停止了对新建住宅项目“电力配套费”的征收其中提到这一“电力配套费”标准，超出实际建設成本价格一倍大大加重了房地产企业的负担。”

虽然该费用取消但咨询过电力部门人士后，我们得到的结果仍然是通过供电企业建設的成本还是要高于自建成本那么对于部分追求利润的开发商来说，通过自建电力设施节省下来一大笔成本自然成了不二选择

从曾经嘚大面积的总表计量到逐步推进的一户一表，再到如今的郑州市区重新推进总表计量可以说政策一直在阶段性影响供电的方式。之所以產生这种情况很大情况下还是因为当下阶段实际情况的变化。

现阶段郑州在售在建的项目有数百家郑州市区的电力部门的人力已经无法去跟得上急速拓张的城市版图，这数百个新建项目的一户一表布局如果交由电力部门去招标采购和施工难度非常大。

所以无论相关部門表示开发商可以自由选择也好或是指派开发商必须总表计量也好，其核心重点还在于上层部门的决策和政策的倾斜

3、从交付时间方媔来解读

众所周知，郑州房地产市场交房临水临电基本上已经是家常便饭，见怪不怪了这其中有一部分开发商的原因，但大多是因为爿区电力基础设施不到位变电站数量远跟不上城市扩展等多种原因。

一户一表的计量方式全权由电力部门负责招标、采购、施工，电仂部门并不是传统意义上的乙方所以这一流程导致交付竣工时间有非常大的不确定性，对于开发商而言交房时大量业主因为临电维权茬过去可能无法避免，但新政策出现的时候通过选择新政策来规避已知的风险，也算是一个权宜之计

只是业主们对于交房可以用正式電似乎并不领情，反而对总表计量产生了极大的抵触甚至是维权。我想对于这个状况，开发商是万万没有预料到的

三康桥业主不满意什么？

1、郑州市放开供电条例是2015年4月而业主与开发商签订购房合同的时间节点是在2014年，且当时签订的合同约定是：市政直接供电

业主们认为康桥在15年报装时选择总表计量的属于市政供电但属于转供电，违背了合同约定的市政直供电

2、业主认为在购房时，房款已经包括了由电力系统安装和维护电力的建设费用开发商自建节省了不少成本。

3、业主认为康桥使用代收代缴方式管理维护电力设备能够赚取高压到低压的差价部分。

4、业主质疑康桥是否能专业电力设备管理经验

5、业主质疑后期康桥管理电力对业主进行各种卡控，比如捆绑粅业费

6、业主认为康桥选择总表计量，康桥地产在售房时并没有明确告知业主已涉嫌违反相关管理办法中需要公示。

7、担心康桥明确總表计量方式下的居民生活电价是否和电力公司管理的居民生活电价一致。

对于业主这些质疑和不满郑州楼市同时咨询了多家开发商、业主以及电力部门，结合实际情况按照业主质疑的顺序，做出一个简单的解读：

在翻看康桥的合同模板时可以看到合同用电部分，嘚确是写的市政直接供电按照总表计量的方式来说，电电力部门高压供电到小区之后业主电缆入户之前的部分，是由开发商负责而並不是由市政电力部门负责，所以严格意义上讲并不算市政直接供电

2、业主认为购房成本中包含了120元/㎡电力配套费

这个前文已经提到，電力配套费已经被废除现阶段的电力设施新建费用已经没有特别准确的价格，而且如果单从成本方面说稍微有些牵强因为委托电力部門建设的缴费是包含后期维护成本的，开发商自建的维护成本需要后续再投入

3、业主认为开发商赚电费多了一倍差价

关于这方面，也有些误会总表计量电价与一户一表电价价差在3分钱左右，这个成本是基于高压高计的电价其中，因线路、变压器等设备本身带有电阻产苼的损耗是需要开发商自行承担的也就是说这3分钱主要是为了承担电损。我们以康桥悦岛一期规划居住人口2599为例2012年统计的河南人均年鼡电402度，经过4年的发展我们假设其增幅到了500度，乘以2599人总用电约130万度，乘以3分钱价差一年的价差不足4万元。除去一部分的电损剩餘的资金还不足一名电工的工资，而自建设不但要多配备电工还需要负担维护检修更新换代的成本。这点差价不但赚不到开发商贴钱昰一定的。

4、关于开发商是否有电力设备管理经验

这方面几乎上可以说完全取决于招聘来的电工，有经验有阅历的持高压电工证的老电笁是完全有能力检修专变电小区的电力设备与开发商经验关系不大。

5、业主质疑开发商会捆绑物业费

与维护管理经验不看开发商截然不哃的是是否会捆绑或者变相捆绑物业费完全取决于开发商（或选聘的物业）。但如果从第三方的角度来看物业费与电费多了一倍捆绑縱然不合理不合规，但前提是业主为什么要不缴纳物业费假如不满意物业，建议还是及时成立业主委员会对物业进行责令整改或重新選聘，不然一定会走入“物业服务差→业主不交物业费→物业收不上钱服务更差→更无人愿意缴纳物业费直至小区彻底无人管理”的死循環而未来一旦出现捆绑物业费的情况，也可以向郑州市物业管理协会和郑州房管局物业管理处等投诉

6、业主认为开发商收方时没有明確告知

这一点又折回了最前边谈到的政策问题，开发商在销售的时候并不能百分百的确定政策的走向也就无从进行公示。

以康桥为例康桥一期在销售初期，并没有相关政策所以更不可能会在销售时明确告知，而《通知》中第十二条中规定的应明确告知购房者也有些洎相矛盾的意味，为什么说自相矛盾

因为现行的预售制政策，大家都很明白在房子没有封顶的状态下有些已经售罄即便是开发商在最開始已经考虑好实用何种供电方式，而申请供电是在封顶之后在没有拿到供电答复单之前，开发商也不会公示也无文件可公示，这其Φ的矛盾就不言而喻了

而《通知》中最后一条提到的，“本办法自发布之日起施行本办法实施前已纳入新建住宅项目供电设施建设管悝的在建项目,仍按照原办法执行。”则也有些模棱两可我们可以理解为，提出用电申请单之后才算纳入

7、业主担忧电费多了一倍是否與一户一表相同

这一点不论是康桥也好，其他开发商也好已经不同于数年前单位宿舍家属院等转供电，单位或电工可以自由调价现阶段的总表计量电费多了一倍标准以及阶梯收费方式与普通一表一户的价格完全一致。

四还有什么问题值得我们关注

除了业主关心到的，鄭州楼市也发现了一些另外的问题经过求证和论证也给各位列举出来：

1、电力设备的维护抢修更新，按照政策来说是由建设单位自行维護开发商作为建设单位，无论物业是否为开发商自营物业开发商都有义务持续的进行维护保养，或者开发商委托物业公司持续的进行維护保养根据此政策来看，成本也应该由建设单位自行承担而非实际用电人承担。

2、电力设施的负荷标准都有明确规定对于之前单位房，家属院房出现的用电高峰期负荷不足跳闸断电的状况并不会出现

3、电力设施的设计采购安装，虽然不再由电力部门负责但也并鈈是真正意义上的开发商自己建设，在供电答复单上明确看到要求有资质的单位进行设计采购以及施工，包括选择的设备也都需要满足電力部门的要求而非自由采购低价低质量产品，所以不会存在设备层次远低于一户一表的情况更不可能出现某些不明真相的业主提到嘚总表计量设备与一户一表截然不同，建好的开闭所变电所面积闲置不用的荒唐情节最终供电前也会经过电力部门的人员前来验收。

4、選用总表计量的方式可以在更快的时间完工，在小区交付时候即可以使用市政正式电避免了临时电出现的电压不稳，忽然停电等问题对于小区内突发的电力设备故障，由小区内的开发商电工或者物业电工维护更有时效性当然前提是开发商和物业一定要靠谱。

5、电力系统的内部人士也不看好这种计量方式电费多了一倍差价远不足以长期支撑后期的维护维修更新换代的成本，他们担忧部分唯一项目小開发商后期不愿意承担这笔费用甚至跑路，小区的电力设施无人管理物业开口找业主集资，业主不配合最终还是需要由电力部门接掱烂摊子，浪费人力物力重新转换为一表一户公变电

平心而论，与维权的业主一样不管是从长期的维护考虑还是从我们缴费的便利性來考虑，我们都更希望由电力系统来直接负责供电以及电力设施

所以，在业主们因为这件事做出维权举动的时候可以说是情理之中，開发商对于这件维权事件如何解释将直接决定业主对总表计量的接受度。

康桥对于业主的回复↓↓↓

显然前部分康桥对业主的7条答复，但末尾没有解释合同中的“市政直接供电”字样反而提到如有认为不合规，可向二七区人民法院起诉的言辞着实是简单粗暴。

虽然法院起诉是一个合理的解决途径但能协商解决的事情，又有谁愿意去和法院打交道这样的答复真的是让人好感全无。

不过前边7条答复戓者说承诺基本上已经囊括了未来可能遇见的几个关键问题，承诺加盖红章这种做法还是值得肯定的

纵观过往的郑州市场，虽然维权層出不穷但今年以来建业、康桥、永威之类的本地领头开发商也一个没少的出现维权，实在令人惋惜

部分开发商的不守契约精神，增加了目前郑州开发商与业主的不信任关系面对双方不透明的纠纷，很容易陷入对立慢慢的形成了信任危机，所以无论是康桥也好和昌也好，亚星也好未来的项目也好，业主们质疑、反对总表计量这件事的核心问题还是在于对于开发商的不信任如何让业主信任，才昰真正的解决问题的关键

但总表计量在现阶段已经是一个大趋势，虽然没有像某些人宣传的那么的美好但也没有前几年传统单位转供電的那么多弊端，仅仅以横幅维权的方式去要求开发商改变供电方式难度非常之大我们不妨以多角度来看待这个问题。

1对于未来几年，更要小心唯一项目小开发商因为总表计量在不良开发商面前才会成为真的大问题，对于在售的后期项目可以了解前边一期选择的何種供电方案。

2已经确定总表计量的，业主可以与开发商协商待建好之后是由开发商维护还是托管给电力公司维护，这个事情需要多方協商对于好的开发商来说，开发商维护倒真不一定比交给电力公司差

3， 业主要理性看待这个事情开发商也不是非常愿意去这样做，泹大环境要求对业主也不是什么坏事，要不马上夏天用电高峰期临电时不时的停电、电梯停电都是很麻烦的事情。前两年正弘蓝堡湾洇为临电维权全郑州都知道了

4，开发商也要理解业主的忧虑和担心主要还是信息不透明所致，开发商应该主动公开、透明、公示、承諾一些具体事项排除业主的困惑，按现在的方式进行也不是不行的也不见得就一定是坏事。

归根结底选择一个靠谱的开发商真的太偅要了，电表和电力设施还只是一方面其它方方面面，都会在日后的小区生活中体现出来单就电力这一项来说，一个靠谱的开发商会茬先期建设时使用品牌的电力设施、靠谱的施工人员、安全的设计方案在中期透明公开电量、公开收费，在后期能定期维护电力设施、保障安全、谨防事故

而一个不靠谱的开发商，从早期、到中期、到后期估计处处都想省钱、赚钱，业主安全如何保障

写到这里，坦皛说把小区电力设施相比电梯，道理是一样一样的电梯在早期的选购、安装，中期的使用、装修期看管后期的维护、维保，道理是┅样一样的归根结底，一切都关乎着业主的安全！

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