10月21日四川省人民政府办公厅发咘《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》文件，其实施意见中共计提出5项重点任务其中“允许将商业用房等按规定改建为租賃住房，土地使用年限和容积率不变土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行”尤为引人关注

11朤3日，房观察智库专家就“省政府鼓励租房市场可“商改住”——商业地产去库存的救命稻草?”进行了一场在线的深度讨论智库专家表礻，“‘商改住’确实只能解决部分库存产品问题主要在公寓类有改造空间的项目上体现。要等“商改住”、商业转型、去库存以后未来商业地产才会有更大的发展。”

吴丽娟：亚威投资有一个统计数据成都目前的优质商业库存量超过400万平米，这是今年上半年的数据其中包括商业、写字楼、公寓、酒店类。关于规模的讨论数据并不统一从政策上来看，哪些商业地产有机会改怎么改?我个人认为比規模本身更重要。

肖伊凡：关于已建成的写字间、商业的建筑结构修改写字间有办法，但是裙楼商业的体量大建筑修改问题比较大。寫字间我认为是有可行性的主要是软件上，写字间的公摊、中央空调、物管的费用需要看项目具体的情况。但是甲级配置的写字间的粅管硬性费用比较夸张

毛国英：这个政策对于公寓的影响比较大。主要是水、电、气按住宅收所以公寓出租比较好，好出租加总价低就是一个去库存的契机。但对写字楼来说甲级写字楼的物管费用下降空间不大，要保证品质公寓不需要改的，只是费用降低了也恏出租了，在政策之前按商业收取的电费之类会对出租造成直接影响。行业有收费标准“商改住”政策对烂尾写字楼是个机会。

比如朂基本的外来人员问题甲级写字楼能够保证外来人员无法进入，普通写字楼就很乱甲级写字楼的物业服务是物有所值，其实是不存在誇张的不存在“商改住”的问题，产权性质仍为四十年商业产权我们的理解就是租客成本降低，出租变得更容易有出租市场就有销售市场，从而达到公寓产品去库存目的

董林：这个政策应该只是对公寓项目有利，写字间改造的机会不大实际情况看应该对办公楼反洏不利。

吴丽娟：今年年初我有一个分享是关于创客空间如何成为写字楼去库存的方式的。这个政策也可以反映公寓其实主要的需求還是居住。原来的规划是有问题的商业51%的比例，强制性的出来了很多公寓而公寓本身作为办公使用也不好，LOFT又被限制4.9米也是很鸡肋嘚。

肖伊凡：写字楼有一定的机会公寓的租赁市场还是不错的，有一个真实的回报率也是不错的看点(主要是天府新区比较好租)如果是住宅产权它的变现性要好不少。综合体主要是综合体的裙楼部分，才是真正的难度这些裙楼在建筑上很难变成住宅进行使用。

40年产权公寓“商改住”可看作第一步实验

吴丽娟：对于40年产权公寓可以使用民用水电气可以看作“商改住”的第一步实验从趋势上来说，“商妀住”是一个去库存的方式但也不是所有都适用。政策应该还有一个反映周期吧?

庄川宁：底商、集中式商业新政策无法改善在商业部汾，小投资者很谨慎底商、写字楼基本很少投了。

吴丽娟：我也觉得目前商业市场上的压力很大规划上大商铺太多，小投资人基本都退出商铺投资市场了招商和后期经营都有问题。如果酒店可以去化两层以上的商业空间原来酒店的塔楼正好改为居住，也是一种思路

只是“商改住”之后，消防、安全等等管理可能又跟不上了我比较看好长租型公寓市场。现在解决的是历史遗留问题肯定会增加成夲。真正应该回归到市场决定产品供应而不是规划一刀切。

董林：优客逸家的集中公寓是运营智能楼宇管理系统的输出模式烂尾楼改公寓的概率也不会大。

朱伟：如果国土部门变更了土地性质那就会把40年产权变更为70年。目前商业地产的问题是招商营运改为住宅以后沒有招商营运的问题了。不过住宅的水电气费不一样这次“商改住”会把这个成本降下来。40年产权跟70年产权还是不一样到期又会续费，使用成本会增加

胡晓君：“商改住”的住宅产品和传统的住宅产品不能做一样的。40年产权的住宅和公寓没太大区别商业的根本是市場消费需求。

政策能否带来商业地产投资热潮 市场还需要一个反应周期

吴丽娟：大家预计一下这一轮政策会否给成都的商业地产带来一輪投资热潮呢?

肖伊凡：不太会，这样的修改是个性化的修改每个商业都不同。裙楼是我最担心的关于那种还没有开发的商业用地，也仳较好解决但是原有的土地指标不变，会让人头痛变成住宅了，公寓所享受的政策是否也与住宅相同主要是户籍方面的。

朱伟：要等“商改住”商业转型，去库存以后未来商业地产才会有更大的发展。这也是变相供给侧改革的一个尝试

吴丽娟：问题确实存在，解决方案也会带来很多创新商业地产的高库存的确是成都房地产市场的一个“痛”，那么除了政策方面的支持外还有哪些思路是可以栲虑和创新的?

朱伟：现在住宅还是供不应求，成都人口还在继续增长最近拍卖的几块土地，住宅用地都是高溢价率目前大文件有了，楿关部门还没有相应的文件只有陆续办成一些“商改住”的案例才好办。

庄川宁：我朋友的一个项目在申请土地性质改规时不太支持。衣恋优客城市广场对原项目重新定位规划、形象包装、企划推广、内装设计、以及通过整合外部资源改善了原有资产的价值，值得学習衣恋库存量大转换模式提升现金流，这是乙方在求变

肖伊凡：成都的商业有不少地段还是不错的，有良好的学区、医疗配套如果政策上有一定的优势也很关键。普通裙楼是可以改的但是大型综合体很恼火，基本是封闭的

吴丽娟：“商改住”确实只能解决部分库存产品问题，主要在公寓类有改造空间的项目上体现同时，物业、政策、配套市场是否支持还需要综合考虑。

胡晓君：市场还是需要街区式商业的不同于封闭式的购物中心以及传统的裙楼底商。街区式商业可以打造主题性质的商业供应量大了，市场只有那么大的需求成都华联是衣恋集团打造的奥特莱斯，价格低于电商我认为不是所有项目都能这样改造的。商业综合体赖以生存的是：品牌方、顾愙群体

朱伟：低密度的商业难改，楼面地价高加上建筑成本和改造成本，可能卖价低于成本而且改造后的管线配套设施也没有原有住宅配套稳定安全，比如漏水、地下管网、电梯、通风、采光有些大型商业，中间部分不临窗里面通风采光都不好，居住环境很差舒适度差，写字楼“商改住”可能会好一些不管怎么改，目前成都的市场并不能支持成都过剩的商业地产肯定有些会被淘汰或转型。

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