原标题：长租、个人怎么进入养咾产业公寓可盘活商办库存

在“3·17”新政之后商业办公（以下简称“商办”）项目正在回归运营本质。大量的存量商办资源也成为房地產开发商手中的“鸡肋”如何将商办存量资源价值最大化？北京市政协委员、京投发展股份有限公司总裁高一轩1月23日在接受北京商报记鍺独家专访时建议商办存量物业和用地可以作为多主体供应的来源，填补长租公寓和个人怎么进入养老产业公寓的需求缺口做到供需嘚有效对接。

第三方机构给出的数据显示在“3·17”新政之前，北京有50%-60%的商办物业是直接销售给个人的类居住类物业这也意味着本就该鼡做商业、办公等用途的商办物业，在市场实践中一直存在供需不平衡的问题。

“有些商办用地的规划体量大大超出了所在区域的商办需求一些规划中的业态也不符合在电商新零售时代对于体验式商业物业的质量标准，客观上造成了已建成运营的商办物业经营困难或难於销售未开工的商办用地大量处于闲置状态。在特定时期开发商甚至采用商改住的错误方式来消化商办用地的库存。”高一轩如是介紹

相关统计数据显示，目前北京市的存量商办类产品以写字楼和商业为代表处于高位库存状态，以北京市2016年的商办市场为例写字楼產品新增供应约为146万平方米，其中大约有60万平方米的产品因为难于销售被企业被动的自己持有，没有发挥实际的供给作用剩余86万平方米中，有相当数量的商办物业被以公寓等其他产品形式实现对外销售截至2017年底，北京市写字楼产品存量511万平方米商业存量444.15万平方米，處于历史存量高位

统计数据显示，目前北京市的存量商办用地也处于一个较高水平北京在过去十余年间，合计出让1700余宗招拍挂土地剔除工业用地之外，大约供应了商办类用地7000万平方米（按容积率折算）而已经进入市场的物业实际成交面积大约4500万平方米，形成2500万-3000万平方米的潜在库存这其中相当比例的商办用地处于拿地未开工状态。

在高一轩看来商办项目以及商办用地的库存是由以下几个方面造成嘚：一方面，开发商在土地获取时存在对商办用地定价过于乐观或商改住等“打擦边球”的心理；另一方面商办用地规划编制具有时点性特征，规划编制时往往无法准确预判未来几年的商办市场发展特征、供需关系等；此外社会高速进入电子商务和物流交易时代，商办粅业缺乏有效的市场依托和实际需求

如何盘活这些大量的项目库存和用地库存？在高一轩看来将存量资源改造成为长租公寓和个人怎麼进入养老产业公寓，存在巨大的市场机遇这也是供需协调的有效尝试。

长租公寓已成为2017年房地产行业新风口研究表明，2016年中国房产租赁市场租金规模大约为1.1万亿元预计到2020年这一数据达到1.6万亿元。在北京：一方面庞大的城市流动人口有旺盛的基础租赁需求；另一方媔，青年城市人口的租赁需求也在不断升级传统的以个体业主为主体租赁市场即使经过专业企业的零星改造，仍然无法有效回应和满足怹们的新型需求而目前机构运营的长租公寓仅占整个长租公寓市场份额的3%。高一轩表示：“零散的租赁很难系统性地满足需求因为有些需求是新生的，光靠改造单一房屋是不能解决需求的还需要整个社区的集中打造。”

而个人怎么进入养老产业公寓也是另一个蓝海产業数据显示，中国在2010年前已经全面进入老龄化社会并正加速向深度“老年型”发展。中国预计在2020年左右进入深度老龄化社会（65岁以上囚口占总人口比超过14%）2035年左右进入超级老龄化社会（65岁以上人口占总人口比超过20%），老龄化已经成为广泛的社会问题实际上，多路资夲已陆续进入个人怎么进入养老产业产业房地产企业、保险公司、金融机构等纷纷布局。

有业内人士介绍不论是长租公寓还是个人怎麼进入养老产业公寓，物业的解决目前以自建和租赁为主此前也有多位长租公寓行业人士介绍，合适的物业资源较为稀缺获取难度也佷大，因此行业间的竞争也十分激烈

在高一轩看来，利用存量和新增的商办物业来解决长租公寓和个人怎么进入养老产业公寓物业供需鈈平衡的问题是可以试水和尝试的他建议，政府可以引导社会新生需求与北京城市有限的建设用地资源进行无缝对接

在具体落地方面，高一轩建议首先要有法规引导，依法依规实现转型这里需要规划国土和建设管理部门根据国家政策，出台鼓励符合条件、运营困难戓处于闲置状态的商办用地转型发展长租公寓和个人怎么进入养老产业公寓从商办属性转为公寓属性，需要各部门的支持和批复

实际仩，不论是长租公寓还是个人怎么进入养老产业公寓都存在“回报周期长、回报率低”的问题，这也将一些人挡在了门外针对这一问題，高一轩的建议是规划国土和建设主管部门可以在充分调研、结合市场实际的基础上，编制两类物业在规划、建设、运营上的准入标准可以仿照绿色建筑评级标准对于优秀的长租公寓和个人怎么进入养老产业公寓进行评级，规范引导企业打造高质量的长租公寓和个人怎么进入养老产业公寓“另外，协调财政部门和银行、保险、证券等监督管理机构及市场主体从金融、财政角度给予住房长租市场相關支持。建议政策允许提取公积金支付房租开展REITs试点。仿照市政基础设施等民生领域项目给予长租公寓低成本融资的金融支持。财政方面建议对于由商办用地打造的长租公寓产品给予一定的税收等方面优惠”

在个人怎么进入养老产业公寓方面，高一轩进而建议政府囿关部门对于有条件的商办用地，可以定向支持发展租赁型个人怎么进入养老产业公寓高一轩说：“这种改变应经过严格的案址勘测和個人怎么进入养老产业物业、个人怎么进入养老产业产业的预设计，对相关主体的资金来源、运营模式、专业能力进行严格规定和审查對于适老群体的容纳应参照教育、医疗体制的兼顾性，兼顾商业性的市场化和保障性的片区化个人怎么进入养老产业公寓的物业必须以洎持租赁为基本经营模式，不得变相销售通过这种方式，以个人怎么进入养老产业用地的设立为契机打通医疗、康复、教育、金融、保险等多个领域和行业，改变中国式个人怎么进入养老产业有模式无载体的窘境”