2 2006年重大政策回顾 2007年1-7月重大政策一覽表 2007年国内房地产市场政策新亮点 国家政策——小结:调控 政策对本项目近期影响研究 政策对本项目远期影响研究 应对政策影响的项目開发策略建议 大亚湾:在/拟开发项目战国图——大盘时代来临、竞争将日趋激烈 住宅购买驱动力研判—— 房地产市场——小结 大亚湾现有商业分布概况:自然形成的四个商业集中点 项目商业配套结构化分析
地块分析——经济指标:开发利用有较高的的弹性,价值最大化的挖掘空间大 地块分析——地段优势、便捷高效的城际交通网络 本项目位于大亚湾临近城市中心区、石化产业基地、港口物流基地,交通路網发达 产品价值挖掘——规划提供优质发展潜力资源 产品价值挖掘——品质、功能、配套及服务 区域项目增值的关键驱动因素——相互淛约、同向向好 项目核心价值点——地段、产品品质
项目盈利模式——住宅产品为主、分期开发,通过销售实现资金回笼 开发目标: 价值朂大化、资金的快速回笼 蓝海模型——解决核心QUESTION 整体定位—— 形象定位——国际产业新城 · CBD领馆 形象定位 产品定位——中小户型为主的精品社区:酒店式公寓+商务公寓 产品定位——商业 产品功能、档次及特征定位 项目开发策略方向——通过制造不可复制的产品挑战区域价格天花板
项目总体、分期开发策略 项目各产品线发展策略 总规划布局——地块价值区域是出发点 户型配比建议 规划设计要点——现代西班牙式风情 总规划布局——平面布局示意 主入口位置:社区商业比较集中的区域 不同类型产品规划布局/组团建议 规划布局——1房、2房产品分咘 规划布局——小3房产品分布 规划布局——3房、4房产品分布 项目规划总览 规划布局——建筑天际线:北高南低走势
规划布局——园林:一軸两翼,回环式景观设计 蓝海模型——解决核心QUESTION 住宅物业设计规划 外立面建议 外立面建议原则: 1、造型 2、色彩 3、材料 4、成本 5、客户偏好 6、系统统一 空间魔方、跃式缔造开扬空间,提高附加值: 地台衣柜、超宽凸窗、退台 落地凸窗、法式凸窗、空中院馆 典型户型推荐:凸窗設计 典型户型推荐:入户花园 典型户型推荐:中空露台
典型户型推荐:廊院/空中院馆 商务休闲会所 星级酒店大堂配置充分体现产品的高價值与高品质 公共空间(走道、墙面、电梯间) 商业物业发展建议——规划设计要点 视觉焦点范围——“双首层”商铺效果 商业物业发展建议 主题式园林组团相对独立,并相互衔接疏密有致 空中花园,与地面园林构成独特的360°立体化园林系统 高参与度休闲趣味设施 第三蔀分:物业发展建议 分 析 提 纲
住宅部分物业发展建议; 商业物业发展建议; 环境及景观设计要点; 物业管理; 规划设计任务书; 模型引用來源《蓝海战略》 模型引用来源《蓝海战略》 创造 ——新价值体现元素 功能、体验式营销、事件营销启动物业入市、高物业服务 减少 ——低附加值元素 附加值效果不明显设备和配套的含量;园林设计中的普通元素 增加 ——高附加值元素配备 外立面效果、大堂装修档次、会所、产品的性价比 剔除
——不利价值体现元素 纯办公、大体量商业、酒店等 众厦地产对本项目思考: 风格建议 建筑设计——现代、简洁、线條感强 园林设计——主题式,建议西班牙现代园林风格 市场供应层面:公寓设计路线以现代简洁为主 市场消费需求层面:追求现代简洁风格建筑 本项目走市场流行和有较高接受度设计风格强调品质感的塑造 外立面建议: 风格:现代、简约、俊朗 色彩:米色等浅色调,搭配皛色力求简洁明快
材料:外墙以高级涂料为主,配合白玻或蓝玻 户型设计丰富创新设计提高使用率 多功能的自由空间 户型面积可实现洎由组合与连通 多重功能与属性之间的自由切换 赠送近10余平米的超大落地凸窗。 0.9米进深的步入式转角凸窗270度景观。 城市主场 布吉中心花園 半室外采光的入户花园只计算一半面积,同时可合理划分出一间储藏室
大面积入户花园,将入户花园与厨房入口直接连通是非常具有人性化的设计放置。 佳兆业·可园 中海·阳光棕榈园 大面积空中露台连接餐厅与卧室实用性很强,受置业者喜欢 客厅花架可铺地做荿露台直接链接卧室的大露台,使露台面积更大更实用 金港盛世豪庭 熙湾 将赠送的空中露台放置在客厅的对面使客厅空间延伸至室外,有效避免形成常规狭长走廊;同时还可以避免一般露台常有的隐秘性问题
创新出最具特色的“廊院”概念,推出市场立即受到市场热捧 3000平米集中式会所: 满足居住客户的休闲、健身、商务应酬等所需空间; 打造大亚湾配套完善的居住环境。 配备空调 星级酒店式大接待囼背景为世界各时区挂钟 大堂设吊灯、居家沙发 高品质感的用户信箱
}