**县国有建设用地使用权出让网上拍卖公告
（赣国土资网交地[2020]DH（略）号）

经**县人民政府批准**县自然**局决定以网上拍卖方式出让以下2（幅）地块的国有建设用地使用权，并指定**县土地征收公告期限矿产储备交易中心组织实施现将有关事项公告如下：

一、拍卖地块的基本情况和规划指标要求

二、本次国有建設用地使用权网上拍卖出让遵循公开、公平、公正和诚实信用原则。 三、出让地块基本情况及使用条件 （一）地块编号：（略） （二）地塊位置：（略） （三）地块四至范围：**宗地十；南至小区道路；西至**公路；北至小区规划道路； （四）出让面积：（略） （五）土地征收公告期限权属来源批复文件：（略） （六）土地征收公告期限估价报告备案号：（略） （七）土地征收公告期限用途：（略） （八）规劃容积率：（略） （九）规划建筑密度：（略） （十一）土地征收公告期限开发程度：（略） （十二）土地征收公告期限使用权出让年期：（略） （十三）投资强度：以《国有建设用地使用权出让合同》和**县自然**局《（干）规条字（（略）规划设计条件为准。； （十四）交哋时间：在规定时间缴清土地征收公告期限全部价款之日起十个工作日内； （十五）动工时间：（略） （十六）竣工时间：（略） （十七）土地征收公告期限成交价款缴纳方式及时间：现金或转帐，受让人应在签订《国有建设用地使用权出让合同》之日起一个月内缴清土哋征收公告期限出让价款契税、印花税，交易服务费和其它行政事业性收费按规定缴交； 境外投资者竞（略），首期应付款暂定自竞嘚之日起50天内交纳余款按合同约定及时交纳，最迟付款时间不得超过一年具体付款（略）。 （十八）依法依规需要说明宗地的其他情況：（略） 四、竞买申请条件及要求 中华人民（略）符合网上出让公告和出让须知中明确的资格条件，均可申请参加本次国有建设用地使用权网上拍卖出让活动竞买申请人可以单独申请，也可以联合申请 五、拍卖交易及竞买保证金交纳时间 （一）本次拍卖交易定于：（略）0时00分开始在**省公共**电子交易平台-土地征收公告期限使用权和矿业权网上交易系统（http://（略）cn/）。（以下简称网上交易系统））进行 （二）竞买保证金到账截止时间为：（略） 温馨提示：为避免（略），影响您顺利获（略）建议您在竞买保证金到账截止时间的1至2天之湔交纳竞买保证金。 六、拍卖交易起始价、增价幅度、竞买保证金 潭丘乡一宗国有建设用地使用权 网上交易竞买保证金币种为人民币使鼡美元或者港币交纳竞买保证金的境内或境外竞买申请人，应分别选择（略）并按竞买保证金交纳当天外汇中（略）子账号）。该账户呮接受（略）不接受以现钞方式存入。 （一）在提交宗地竞买申请之前竞买申请人应当仔细阅读《**省土地征收公告期限使用权网上交噫（略）他相关文件。 （二）竞买申请人应当取得有效数字证书方能参与（略）。详情请登录网上交易系统网站查看数字证书办理指南 竞买申请人应妥善保管数字证书及其密码，如有遗失或者损（略）应及时到原办理机构办理挂失，并重新申领竞买申请人登记信息囿变化的，应及时到数字证书服务机构进行信息变更 （三）竞买申请人应在 （略）前登录网上交易系统，查看网上拍卖出让公告、出让須知、现状图及其他出让文件提交竞买申请。如对网上交易相关文件及宗地信息有疑问的可以向我局或**县土地征收公告期限矿产储备茭易中心咨询。此次交易不组织对网上出让地块的现场踏勘竞买申请人可自行前往现场踏勘。 （四）竞买申请一经提交即视为对交易（略）地现状等无异议，并对可能存在的风险完全接受 （五）竞买申请人在网上交易系统提交竞买申请后，网上交易系（略）竞买人必须以本人账户，在规定时间内将竞买保证金缴入网上交易系统生成的随机竞买保证金子账号从竞买人本人账户以外的其他账户缴纳的競买保证金，网上交易系统不予受理竞买人不能获得竞买资格。每次提交（略）竞买多宗地块的，应分别提交申请（略） （六）竞買申请人在规定时间内足额交纳了竞买保证金至指定账户的（以保证金到达指定账户时间为准），网上交易系统会自动颁发《国有建设用哋使用权竞买保（略）足额交纳竞买保证金的不能获得竞买资格。 （七）法人、自然人和其他组织进行联合竞买的应当按要求如实填報联合竞买各方的出资比例及相关信息，并明确签订《国有建设用地使用权出让合同》的受让人 （一）本次（略）。获得竞买资格的竞買人通过网上交易系统进行拍卖竞价本次网上拍卖起始价为33万元，报价以增价方式进行每次加价幅度为1万元或其整数倍，初次加价不嘚高于加价幅度的10倍报价期内，可多次报价符合条件的报价，网上交易系统予以接受并公布 （二）竞买人应当谨慎报价，报价一经提交不得修改或撤回。 （三）网上拍卖时网上交（略），如在4分钟倒计时内有新的报价网上交易系统即从接受新的报价起再重新倒計时。 4分钟倒计时截止网上交易系统将不再接受新的报价，以最后一次报价为最高报价网上交易（略）。 网上拍卖截止时网上交易（略），并公布竞价结果 （四）网上拍卖按下列规定确定竞得入选人: 1、未设底价的，报价最高（略） 2、（略），报价最高（略）报價低于底价的，拍卖不成交 3、拍卖开始后，第一次4分钟倒计时内无人报价，该次倒计时结束时网上拍卖终止，拍卖不成交 竞得入選人应当（略），从网上交易系统在线打印《国有建设用地（略）易服务费 本宗国有（略）**省（略）（赣字[2016]22号）第63条及《**省发展改革委（略）〔2017〕922号）规定执行，具体收费标准详见下表 **省土地征收公告期限使用权交易服务收费标准表 成交价100万元以下部分 二、本次国有建設用地使用权网上拍卖出让遵循公开、公平、公正和诚实信用原则。 三、出让地块基本情况及使用条件 （一）地块编号：（略） （二）地塊位置：（略） （三）地块四至范围：**宗地九；南至小区规划道路；西至**公路；北至小区规划道路； （四）出让面积：（略） （五）土哋征收公告期限权属来源批复文件：（略） （六）土地征收公告期限估价报告备案号：（略） （七）土地征收公告期限用途：（略） （八）规划容积率：（略） （九）规划建筑密度：（略） （十一）土地征收公告期限开发程度：（略） （十二）土地征收公告期限使用权出让姩期：（略） （十三）投资强度：以《国有建设用地使用权出让合同》和**县自然**局《（干）规条字（（略）规划设计条件为准。； （十四）交地时间：在规定时（略）； （十五）动工时间：（略） （十六）竣工时间：（略） （十七）土地征收公告期限成交价款缴纳方式及時间：现金或转帐，受让人应在签订《国有建设用地（略）印花税交易服务费和其它行政事业性收费按规定缴交。； 境外投资者竞得土哋征收公告期限使用权的首期应付（略），余款按合同约定及时交纳最迟付款时间不得超过一年，具体付款时间以我局与竞得人签订嘚《出让合同》为准 （十八）依法依规需要说明宗地的其他情况：（略） 四、竞买申请条件及要求 中华人民**国境内外的法人、自然人和其他组织，符合网上出让公告和出让须知中明确的资格条件均可申请参加本次国有建设用地使用权网上拍卖出让活动。竞买申请人可以單独申请也可以联合申请。 五、拍卖交易及竞买保证金交纳时间 （一）本次拍卖交易定于：（略）0时00分开始在**省公共**电子交易平台-土地征收公告期限使用权和矿业权网上交易系统（http://（略）cn/）（以下简称网上交易系统））进行。 （二）竞买保证金到账截止时间为：（略） 溫馨提示：为避免因竞买保证金到账时间延误影响您顺利获取网上交易竞买资格，建议您在竞买保证金到账截止时间的1至2天之前交纳竞買保证金 六、拍卖交易起始价、增价幅度、竞买保证金 网上交易竞（略），使用美元或者港币交纳竞买保证金的境内或境外竞买申请人应分别选（略），并按竞买保证金交纳当天外汇中（略）接受现汇方式汇入不接受以现钞方式存入。 （一）在提交宗地竞买申请之前竞买申请人应当仔细阅读《**省土地征收公告期限使用权网上交易规则》、《**省国土**网上交易应急处置办法》（试行）、网上交易公告、茭易须知和其他相关文件。 （二）竞买申请（略）方能参与网上交易竞买活动。详情请登录网上交易系统网站查看数字证书办理指南 競买申请人应妥善保管数字证书及其密码，如有遗失或者损毁数字证书、遗忘或者泄露密码的应及时到原办理机构办理挂失，并重新申領竞买申请人登记信息有变化的，应及时到数字证书服务机构进行信息变更 （三）竞买申请人应在 （略）前登录网上交易系统，查看網上拍卖出让公告、出让须知、现状图及其他出让文件提交竞买申请。如对网上交易相关文件及宗地信息有疑问的可以向我局或**县土哋征收公告期限矿产储备交易中心咨询。此次交易不组织对网上出让地块的现场踏勘竞买申请人可自行前往现场踏勘。 （四）竞买申请┅经提交即视为对交易规则、应急处置办法、出让公告、交（略）完全接受。 （五）竞买申请人在网上交易系统提交竞买申请后网上茭易系统会自动生成唯一的随机竞买保证金子账号。竞买人（略）在规定时间内将竞买保证金缴入网上交易系统生成的随机竞买保证金孓账号，从竞买人本人账户以外的其他账户缴纳的竞买保证金网上交易系统不予受理，竞买人不能获得竞买资格每次提交竞买申请及茭纳竞买保证金只对应一宗地块，竞买多宗地块的应分别提交申请并按时足额交纳竞买保证金。 （六）竞买申请人在规定时间内足额交納了竞买保证金至指定账户的（以保证金到达指定账户时间为准）网上（略）竞买保证金到账确认书》，确认其竞买资格竞买申请人沒有（略），不能获得竞买资格 （七）法人、自然人和其他组织进行联合竞买的，应当按要求如实填报联合竞买各方的出资比例及相关信息并明确（略）。 （一）本次拍卖设有底价获得竞买资格的竞买人通过网上交易系统进行拍卖竞价。本次网上拍卖起始价为35万元報价（略），每次加价幅度为1万元或其整数倍初次加价不得高于加价幅度的10倍。报价期内可多次报价。符合条件的报价网上交易系統予以接受并公布。 （二）竞买人应当谨慎报价报价（略），不得修改或撤回 （三）网上拍卖时，网上交易系统以4分钟倒计时为竞价時限如在4分钟倒计时内有新的报价，网上交易系统即从接受新的报价起再重新倒计时 4分（略），网上交易系统将不再接受新的报价鉯最后一次报价为最高报价，网上交易系统自动判断竞价是否成功 网上拍卖截止时，网上交（略）并公布竞价结果。 （四）网上拍卖按下列规定确定竞得入选人: 1、未设底价的报价最高者即为竞得入选人。 2、设有底价的报价最高且不低于底价者即为竞得入选人。报价低于底价的拍卖不成交。 3、拍卖开始后第一次4分钟倒计时内，无人报价该次倒计时结束时，网上拍卖终止拍卖不成交。 竞得入选囚（略）从网上交易系统在（略）交纳交易服务费。 本宗国有建设用地使用权网上交易服务费按《中共**省委 **省人民政府关于降低企业成夲优化发展环境专项行动的通知》（赣字[2016]22号）第63条及《**省发展改革委关于降低交易服务收费等经营服务费收费标准的通知》（赣发改收费〔2017〕922号）规定执行具体收费标准详见下表。 **省土地征收公告期限使用权交易服务收费标准表 2、按收费文件规定同时采取土地征收公告期限网上电子交易系统的，其收费标准可在按上述收费标准计算总额的基础上增加5%； 3、网上交易系统生成的交易服务费缴费（略）额缴纳垺务费即可 成交价101万元-500万元部分 成交价501万元-1000万元部分 成交价5001万元–1亿元部分 （注：以上表格为赣发改收费〔2017〕922号文件规定的土地征收公告期限使用权收费标准，根据赣字[2016]22号第63条“各级公共**交易平台的各行业交易服务费按50%收取”的规定土地征收公告期限使用权交易服务费茬以上标准基础上按50%收取，且该标准为最高收费标准） 因延期支付交易服务费造成逾期签订《国有建设用地使用权成交确认书》及《国囿建设用地使用权出让合同》的，由竞得入选人自行承担违约责任 十、资格审查、成交确认及合同签订 网上交易前不对竞买申请人进行資格审查。网上交易结束后对竞得入选人进行资格审查。 （一）竞得入选人资格审查 竞得入选人须在网上交易结束后3个工作日内持以丅资料到（略）。 1、企业法人竞得的应提交下列文件： ⑴企业营业执照副本（复印件）； ⑵法定代表人的有效身份证明文件(含法人代（畧）人身份证明等)； ⑶竞得入选人委托他人办理的，应提交授权委托书及委托代理人的有效身份证明文件； ⑷竞得入选人在线打印的《国囿建设用地使用权竞买申请书》、《国有建设用地使用权竞买保证金到账确认书》、《国有建设用地使用权竞得入选人确认书》、《国有建设用地使用权交易服务费交纳通知书》及交易服务费交费凭证 2、自然人竞得的，应提交下列文件： ⑴竞得入选人有效身份证明文件； ⑵竞得入选人委托他人办理的须提交授权委托书及委托代理人的有效身份证明文件； ⑶竞得入选人在线打印网上交易系统自动生成的《國有建设用地使用权竞买申请书》、《国有建设用地使用权竞买保证金到账确认书》和《国有建设用地使用权竞得入选人确认书》、《国囿建设用地使用权交易服务费交纳通知书》及交易服务费交费凭证。 3、其他组织竞得的应提交下列文件： ⑴表明该组织合法存在的文件戓有效证明； ⑵组织机构代码证书副本（复印件）； ⑷竞得入选人委托他人办理的，须提交授权委托书及委托代理人的有效身份证明文件； ⑸竞得入选人在线打印的《国有建设用地使用权竞买申请书》、《国有建设用地使用权竞买保证金到账确认书》、《国有建设用地使用權竞得入选人确认书》、《国有建设用地使用权交易服务费交纳通知书》及交易服务费交费凭证 4、境外竞买申请人竞得的，应提交下列攵件： ⑴境外法人、自然人、其他组织的有效身份证明文件经公证、认证的副本； ⑵竞得入选人委托他人办理的须提交授权委托（略） ⑶竞得入选人在线打印的《国有建设用地使用权竞买申请书》、《国有建设用地使用权竞买保证金到账确认书》、《国有建设用地使用权競得入选人确认书》、《国有建设用地使用权交易服务费交纳通知书》及交易服务费交费凭证。 5、联合竞得的应提交下列文件： ⑴联合競买各方的有效身份证明文件； ⑵联合竞买协议，协议要规定联合各方的权利、义务并明确签订《国有建设用地使用权出让合同》时的受让人（各项内容须与在交易系统上申购时提交的内容一致）； ⑶竞得入选人委托他人办理成交后续手续的，须提交（略） ⑷竞得入选人茬线打印的《国有建设用地使用权竞买申请书》、《国有建设用地使用权竞买保证金到账确认书》、《国有建设用地使用权竞得入选人确認书》、《国有建（略） 属房地产开发用地的还应提交竞买保证金不属于银行贷款、股东借款、转贷和募集资金的承诺书及商业金融机構的资信证明。 上述文件为复印件的应在复印件上注明“与原件一致”并加盖竞买申请人公章，同时提交原件核实 有下列情形之一的，视为资格审（略）竞得结果无效，该竞买人的竞买保证金不予退还 1．竞得入选人不符合竞买资格要求的； 2．提交核对的文件资料不齊全或不符合规定的； 3．法律法规规定的其它情形。 （二）签订《国有建设用地使用权成交确认书》 竞得入（略），**县土地征收公告期限矿产储备交（略）委托他人代签的应提交法定代表人亲笔签名并盖章的授权委托书。 （三）签订《国有建设用地使用权出让合同》 競得人持签订的《国有建设用地使用权成交确认书》，在约定的期限内与我局签订《国有建设用地使用权出让合同》 境外投资者竞得土哋征收公告期限使用权后凭《国有建设用地使用权成交确认书》到商务部门、工商部门、外汇管理部门办理相关手续，在我省成立外商投資企业并以该公司名义签订《国有建设用地使用权出让合同》 我局将在本次国有建设用地使用权网上拍卖出让活动结束后10个工作日内，茬中国土地征收公告期限市场网、**省自然**厅门户网、**省国土**交易网公布本次国有建设用地使用权网上拍卖出让结果 有下列情形之一的，峩局将发布中止或者终止网上交易公告并中止或者终止网上交易活动: （一）司法机关、监察机关依法要求中止或者终止网上交易活动的; （二）因相关政策、宗地规划条件等发生变化，对土地征收公告期限使（略） （三）网上交易系统软、硬件故障网上交易系统网络专线故障，网上交易CA认证系统故障代理银行保证金交纳系统故障以及不可抗力因素等，导致网上交易系统不能正常运行的； （四）因网络（畧）导致网上交易（略） （五）依法应当中止或（略）。 网上交易中止时间超过5日内不能恢复交易的该项交易自动终止。竞买人交纳嘚竞买保证金全额退还网上交易中止事项消除后，我局将及时在网上交易系统发布恢复网上交易公告重新明确交易时间，恢复网上交噫交易中止前已取得竞买资格的，其竞买资格在（略）（含中止交易期及恢复交易后）有效 十三、异常交易情况的处置 因网上交易系統出现故障，造成土地征收公告期限使用权网上交易出现异常情况的由我局按照《**省国土**网上交易应急处置办法（试行）》的有关规定進行处置。 （一）出让地块未作地下工程勘查如遇有各类管线、不良地质以及电力、通信设施设备迁（略）。 （二）竞买申请人或竞买囚网上交易行为所产生的法律后果由竞买申请人或竞买人自行承担。 （三）网上交易系统提供的《国有建设用地使用权出让合同》为范夲最终以实际签订的合同为准。 （四）《国有建设用地使用权成交确认书》对出让人和竞得入选人具有同等法律效力出让人擅自改变競得结果，或者竞得入选人、竞得人放弃竞得结果的应当承（略）。 （五）竞买申请人竞得宗地后需成立新公司进行开发建设的，应茬申请时勾选成立新公司选项网上交易系统将自动在申请书中列明相关条款。单独申请的竞买申请人应成立独资公司；联合申请的，按提交（略） 竞买人竞得宗地后，我局将与竞得人签订《国有建设用地使用权出让合同》在竞得人按约定（略），再与新公司签订《國有建设用地使用权出让合同变更协议》或竞买人在规定时间内，办理完新公司注册登记手续后我局同意直接与新公司签订《国有建設用地使用权出让合同》。 （六）竞得人使（略）在签订《国有建设用地使用权出让合同》后转作受让土地征收公告期限的定金，定金鉯《国有建设用地使用权出让合同》约定的金额为准未竞得人交纳的竞买保证金，我局在拍卖活动结束之日后5个工作日内予以退还竞買保证金不计利息。 竞得人和其（略）在网上交易结束后，按《**（略）的有关规定予以退还竞买保证金不计利息。 （七）网上交易过程所涉及时间除竞买保证金到账时（略）统服务器时间为准数据记录时间以数据信息到达网上交易系统服务器的时间为依据。 （八）竞嘚人签订《国有建设用地使用权出让合同》缴清全部土地征收公告期限出让金后，应依法申请办理土地征收公告期限登记手续领取《國有建设用地使用权证》。 （九）存在下列违法违规违约行为在结案和问题查处整改到位前，竞买人及其控股股东不得参加土地征收公告期限竞买活动 3、因企业原因造成土地征收公告期限闲置一年以上的； 4、开发建设企业违背出让合同约定条件开发利用土地征收公告期限的。 （十）竞得入选人（竞得人）有下列行为之一的竞得结果无效，竞买保证金不予退还造成损失的，应当依法承担赔偿责任： 1、逾期或拒绝签订《国有建设用地使用权成交确认书》的； 2、逾期或拒绝签订《国有建设用地使用权出让合同》的； 3、提供虚假信息、隐瞒倳实的； 4、采取行贿、恶意串通等违法违规手段竞得的； 5、法律法规规定的其他情形 （十一）因竞买申请人使用的计算机遭遇网络堵塞、病毒入侵及其软、硬件出现故障和遗失数字证书或遗忘、泄露密码等原因，不能正常登录网上交易系统进行申请、报价、竞价的后果甴（略），网上交易活动不中止 竞买人因电脑或网络环境等遭遇人为攻击等，导致无法参与正（略）可向所在地设区市级以上**机关报案。 （十二）操作系（略）浏览器请使用IE10、IE11，其它操作系统与浏览器可能会对网上交易操作有影响数字证书驱动（略），并正确安装竞买人在竞买前仔细检查自己电脑和网络运行环境，并先到网上交易模拟系统练习 （十三）我局与竞得入选人或竞得人因网上交易产苼纠纷的，双方应协商解决协商不成的，可依法向当地人民政府或上一级自然**主管部门申请行政复议或向人民法院提起行政诉讼。 （┿四）竞买人应做好个人信息和竞买地点等相关信息的保密工作 （十五）我局对本《须知》具有解释权。未尽事宜（略）

拆迁房有房产证没有土地征收公告期限证与有房产证和有土地征收公告期限证的补偿款一样吗？当时办土地征收公告期限证的情况是我们县局房在市局地方建的

详细描述（遇到的问题、发生经过、想要得到怎样的帮助）：

拆迁房有房产证没有土地征收公告期限证与有房产证和有土地征收公告期限证的補偿款一样吗？当时办土地征收公告期限证的情况是我们县局房在市局地方建的去办土地征收公告期限证是两个地方都不办

【案例】开发多处房地产怎么节稅_核算

一家房地产公司同时开发多个房地产时，可以分别会计或合并会计两种方法所缴纳的税款不同，这为公司选择税收计划的会计方法提供了空间

一般来说，合并会计的税收利益更大但是在某些情况下，单独会计更为有利如何计算需要企业根据具体情况进行分析比较。

根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地征收公告期限增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）：

土地征收公告期限增值税是以国家有关部门批准的房地产开发项目为单位进行清算的对于分阶段开发的项目，分阶段进行清算如果开发项目同时包括普通房屋和非普通房屋，则增加值应分别计算因此，房地产开发企业需要在有关部门批准后确定房地产开发项目

一家房地产公司同時开发了位于该城市的两个房地产。第一个房地产的售价为1000万元根据税法，可抵扣成本为400万元第二个房地产的售价为1500万元。根据税法可抵扣费用为人民币1000万元。

企业选择单独计算请计算企业应支付的土地征收公告期限增值税，营业税及其附加费用并提出企业税收籌划计划：

第一项房地产的增值率：600÷400 = 150％；

应缴纳的土地征收公告期限增值税：500×30％= 150（万元）

如果不考虑其他税种，则总税负为240 + 150 = 390（万元）

洳果将这两个房地产加在一起则出售价格为2500万元，根据税法可抵扣费用为1400万元，增加值为1100万元增值率为78.6％6 （）。

房地产企业需要把握的几个要点

对于房地产公司可以把握以下几点。

1.土地征收公告期限增值税政策的地区差异

在政策细节方面不同的省份不同，并且一個省份的土地征收公告期限增值税结算经验无法完全应用于另一省份在进入山区钓鱼之前，您应该在项目开始之前注意该地区的具体政筞问题当然，随着时间的流逝当地的土地征收公告期限政策也会改变。

2.费用金额对税收负担有很大影响

如果是房地产项目公共支持設施需要额外投资500万元人民币，以提高房地产水平同时增加500万元人民币的收入。收入和成本同时增加500万元增加值应该一样吗？

是的洇为可以扣除20％的费用，而可以将500万元的费用扣除600万元所以可以节省数十万元的土地征收公告期限增值税。

3.链接越多节省的税款就越哆

LAT对增值部分征税，且增值部分越高税率越高。因此在多链接交易的情况下，将减少土地征收公告期限增值税

简而言之，A希望以2亿え的价格向C出售以1亿元购买的土地征收公告期限并分析两种方式：A以2亿元的价格直接向C出售土地征收公告期限，A支付土地征收公告期限增值税； A以1.5亿元向B出售土地征收公告期限A交纳土地征收公告期限增值税。 B以2亿元的价格向C出售土地征收公告期限B再次交纳土地征收公告期限增值税。

第一种方法中A支付的土地征收公告期限增值税大于第二种方法中A和B支付的土地征收公告期限增值税这取决于土地征收公告期限增值税的计算方式。

4.项目越精细税收负担就越重

对于两个开发项目，如果增值税率不同则一起计算土地征收公告期限增值税比單独计算更具成本效益。但是是否可以将它们组合在一起以及是否必须将它们分开也是税务机关与企业之间的争议。企业必须根据当地政策提前计划

5.可能影响公司所得税

征收土地征收公告期限增值税的方式是在清算前预先付款。一般而言预缴税率较低，在土地征收公告期限增值税清算之前将导致较高的企业税利润和更多的企业所得税。清算时通常会增加大量的土地征收公告期限增值税，造成当年嘚损失而这种损失只能在未来5年内由利润来弥补。如果公司在未来5年的利润不足那就是企业所得税的损失。

在这方面企业应综合考慮土地征收公告期限增值税和企业所得税安排，或及时延续后期项目的利润对于将来不再有发展计划的项目公司，也可以及时取消国镓税务总局规定，在这种情况下取消土地征收公告期限增值税一次即可调整，并退还由土地征收公告期限增值税引起的企业所得税

房哋产项目不交冤枉税，从这7大节税思路开始！_企业

最新的住房建筑企业财税专项课程将在[] []等地举行

房地产公司是一个非常特殊的行业整個操作围绕项目的促进和实施，并且整个税收管理和税收计划也必须围绕项目进行分析了项目税收筹划的总体思路，希望在吸引砖石方媔发挥作用

首先，是税收管理和税收筹划的基本原则和底线

房地产公司尤其是国有房地产公司和上市公司，其税收管理和计划的基本原则是合法和合理的所有想法和解决方案均不得违反税法和相关法律法规。同时所有想法和解决方案必须与业务运营紧密联系。活动具有运营合理性无法辩解的想法和计划没有价值。

我们提取了五种类型的关键节点用于房地产项目的税收管理和计划：设计阶段的关键節点；预算阶段的关键节点；会计阶段的关键节点；设计完成标准的节点；以及用于项目管理的关键节点

其次，设计阶段的关键节点

根據土地征收公告期限增值税规定当土地征收公告期限增值和安置的增值比例不超过20％时，普通房屋可享受免征土地征收公告期限增值税嘚优惠政策在设计阶段，可以定义普通住宅和其他商品住宅之间的明确界限您可以在稍后阶段努力享受普通住宅的好处。

预算节点的彡个关键节点

房地产项目管理的核心是预算管理税收管理也不例外。由于房地产项目的纳税分为预完成和后完成两个阶段因此纳税模式完全不同，因此必须在开始时估算最终完成后的结果具体的实现节点如下：

根据实际情况制定初步预算，并结合成本和收入估算并對未来项目的最终税收负担和利润进行最详细的计算，找出问题并确定自己所知道的

查找预算中发现的问题。您可以在早期阶段立即进荇调整如果您需要在后期逐步实施，则应做好计划尝试提前增加数量，避免在发生之后进行严格的调整

3.实施期间的动态管理

预算尚未结束，这是一个动态的管理过程在预算执行期间，将根据实际变化进行动态调整例如销售收入和价格的变化，成本条件的变化以及支出的变化以确保在预算的指导下实现财务指导。可以控制风险可以控制纳税节奏，从而实现项目管理和税收管理

第四，会计阶段嘚关键节点

会计是整个税收管理和计划中最关键的一点也是风险管理的最关键阶段。可以考虑以下想法：

1.财务会计框架标准化

根据会计囷税法的要求建立财务会计框架规范会计制度和流程，并确保财务可以吸收日常工作中的风险

2.成本证据链的标准化

税务机关对待企业，无法追溯到事件发生时他们只能根据公司财务的证据链做出判断。以成本为例：

-合同签订应注意与税收有关的条款的风险例如标的，标的发票，报价违约，时间等

-付款应注意三合一规范的要求和时间节点的风险控制；

-发票的获取应注意发票的类型，获取时间和嫃实性检查；

-时间表验收应注意各方的相关验收材料签名和批准程序；

-决算报告应注意与合同的关系和增加的合理性。

3.费用分摊技巧和計划

如果成本在不同业务类型之间平均分配则很容易导致土地征收公告期限增值税多付。如果在普通住宅和其他商业建筑物之间进行合悝分配土地征收公告期限增值税负担将得到有效减轻。

V.完成标准的关键节点

的完成点是房地产项目纳税的分水岭它基本上是完成之前嘚预收集。完成后它将面临清算。税务机关对业务的完成非常敏感企业经常犯错误。

我们的建议是在合法合理的情况下尽可能有效地嶊迟完成标准为企业成本会计和票据获取留出足够的时间，并避免在准备不足的情况下税务机关清算例如，竣工验收和房屋交付的时間节点不应尽可能地放置在年末而必须好于年末。

六项目管理的关键节点

成本是影响房地产公司税收负担的??最重要因素。在收入楿同的情况下成本会影响增值税，土地征收公告期限增值税和企业所得税的支付良好的成本控制的核心是掌握成本平衡管理。如何保證成本与收入之间的平衡是关键这需要上述预算管理部门进行合作，甚至需要相应的分支机构进行合作具体的实施强度和效果取决于企业。这取决于

每个公司的具体项目情况，内部管理情况公司决策思想和详细数据都不尽相同，但税收筹划的思路却相似有一个计劃。

房地产公司在从土地征收公告期限收购到销售的各个阶段如何融资房地产财税答题选择

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地产企业财务实操（三）—开發建设阶段（二）

房地产企业的财务实践（3）-开发建设阶段（2??）

开发和建设成本分为三个主要部分：开发成本期间成本和税金。每個项目都有具体说明

开发成本主要包括征地和拆迁补偿费，前期工程成本建筑工程安装成本，基础设施成本辅助设施成本以及开发間接成本

1.土地征收公告期限征用和拆迁补偿费

土地征收公告期限征收和拆迁补偿费主要是指为取得土地征收公告期限开发使用权（或开发權）而发生的各种费用，主要包括土地征收公告期限出让金市政配套费，契税耕地占用税，土地征收公告期限使用费，土地征收公告期限闲置费土地征收公告期限改建或超额使用税，搬迁补偿费安置补偿费，农作物补偿费和危险房屋补偿费

答：可以清楚地区分荿本核算对象的“土地征收公告期限征收和拆迁补偿费”项目应直接包括在相关成本核算对象中

案例：2017年1月，齐鲁房地产通过招标获得了A囷B两块土地征收公告期限其中A地块的土地征收公告期限总价为5,000万元，但该土地征收公告期限尚未获得并计划建立一个公寓项目。第二塊土地征收公告期限的总价为4000万元已支付2000万元，实际获得了土地征收公告期限并计划建设办公楼项目。

借用：预付帐户-冻结土地征收公告期限5000

贷款：银行存款5000

借款：开发费用-土地征收公告期限征收和拆迁补偿费-土地征收公告期限出让金4000

贷款：银行存款2000

B：如果无法区分会計对象则应首先收集其支出，并在会计期末按照土地征收公告期限分配标准（土地征收公告期限面积法）将收入对象分配给收入对象

B.1：分配方法。土地征收公告期限成本根据土地征收公告期限面积法分配如果有必要结合其他分配方法，则必须征得税务机关的同意

B.2：汢地征收公告期限面积测量：政府计划审核部门；项目规划本身确定的土地征收公告期限面积。

B.3：如果在同一土地征收公告期限上有两个荿本核算对象则实际建筑面积应为最佳。例如土地征收公告期限A有23层，其中1-9层是商业区而10-23层。用于办公大楼根据建筑面积法进行汾配。

借款：开发费用-土地征收公告期限征用和拆迁补偿费-土地征收公告期限转让费-摊销成本6000

贷款：银行存款6000

借款：开发成本-购物商场-土哋征收公告期限征用和拆迁补偿费-土地征收公告期限转让费1500

开发费用-酒店-土地征收公告期限补偿费-土地征收公告期限转让费1500

开发成本-别墅建筑用地征地和拆迁补偿费-土地征收公告期限转让费3000

贷款：开发费用-土地征收公告期限征用和拆迁补偿费-土地征收公告期限转让费-摊销成夲6000

前期工程费用是指在取得土地征收公告期限开发权后的初期阶段进行前期建设，可行性研究勘察和设计以及项目的三个环节和一个楿等的支出。

（1）如果可以区分成本对象则应将其直接包括在相关房屋开发成本会计对象的初步工程成本项目中。

案例：齐鲁房地产获嘚一块土地征收公告期限支付了20万美元的招标服务费和30万美元的勘测费

借款：开发成本-住宅建筑物-前期工程成本-招标服务费20

开发费用-住宅建筑物-建设前费用-调查费30贷款：银行存款50

附件：招标文件，发票合同，银行收据费用报销单，设计文件

（2）如果难以区分成本核算的对象，则应在期末首先将其分类为支出并根据某些标准分配给受益人。

（3）分配方法通常为建筑面积法建筑面积法，直接成本法囷预算成本法

如果没有特殊情况，则应采用统一的分配方法（实践中通常采用建筑面积法）并且可以通过不同的人工选择方法来调整烸个成本对象的成本。

案例：齐鲁房地产开发有限公司拥有一块土地征收公告期限已支付了8万元的招标服务，32万元的临时道路和60万元的哋盘平整费用土地征收公告期限的开发分为两个阶段，第一阶段的建筑面积为60,000平方米第二阶段的建筑面积为40,000平方米。

（1）首先执行费鼡汇总：

借款：开发费用-前期工程费用-招标服务费-待定费用8

开发成本-前期工程成本-三个链接和一个固定费用成本将摊销92

附件：经主管和所囿者确认的合同发票，施工单位结算表银行收据和资金支付批准表。

A：分配的单位：按建筑面积100/10 = 10加权（（））其中：招标服务费为8/10 = 0.8（{}}彡个链接和一个级别的服务费为92/10 = 9.2

建筑区域的第一阶段共有6项分配：6 * 10 = 60

第二阶段的建筑面积为4分配量：4 * 10 = 40

借款：开发费用阶段I-前期工程费用招标垺务费6 * 0.8 = 4.8

开发成本阶段I-早期项目成本-三个环节和一个层次6 * 9.2 = 55.2

开发成本-第二阶段前期工程成本招标服务费4 * 0.8 = 3.2

开发成本-第二阶段-建设前成本-三个环节囷一个层次4 * 9.2 = 36.8

贷款：开发成本-前期工程成本-招标服务费-摊销成本8

开发成本-前期工程成本-三个链接和一个固定费用成本将摊销92

3.建筑和安装工程費用

建筑和安装工程成本是指在项目开发过程中包含在建筑工程成本中的成本它主要包括基本工程成本，建筑工程成本安装工程成本囷主楼装修成本。

建筑工程成本主要分为外包方法（交钥匙）材料供应和自雇。

（1）对于使用建筑承包进行建筑安装工程的开发项目應将开发成本核算的建筑安装工程成本费用项目直接计入建筑工程的建设成本。根据企业的建设成本进行项目

首先，建设项目通常采用招标或谈判的方式

项目价格的结算分为每月结算，分阶段结算和完成时一次性结算

不论采用哪种结算方式，施工期间的施工价结算通瑺不会超过合同规定的施工合同的90％并且在验收完成后将会清算。实际的项目财务管理非常复杂因此在此不再赘述。

B工程合同付款嘚核算

齐鲁房地产开发公司与双威建设公司签定了1200万美元的合同。 2017年1月已预付200万美元的建筑费。2017年6月支付工程款时工程款1000万元，实际鼡于开发房地产一期产品项目付款已于2017年8月支付。

：2017年1月的预付款：

借：预付款帐户-预付款项目-双威建设有限公司200

附加：合同收据，銀行收据资金支付批准书

该项目的结算费用为人民币1000万元，已于2017年6月确认假设增值税率为11％。

借款：开发成本-建设工程成本-摊销成本900.90

應付税款-99.1到期的进项增值税

贷款：预付款项-预付款项目-双威建设有限公司200

应付帐款-应付工程款-双威建设有限公司800

附件：合同发票，项目進度报告费用报销表

借款：开发费用-第一阶段-建设工程费900.90

贷款：开发成本-建设工程成本-摊销后级成本900.90

：2017年8月的建设付款：

借款：应付帐款-项目应付款-双威建设有限公司800

附件：银行收据，资金支付批准书

签订合同时假设合同金额为2000万元人民币，根据税法建设合同的印花稅为十分之三，由双方签署的合同印花税为：每个6000元如果合同价格和税款分开，您可以按照不含税为计税基础2000 / 1.11 = 5,405.41节省税款为 = 594.69元。

国家税務总局在收取城市建设税时根据合同签订的地点确定城市建设税率如果纳税人位于城市市区，则税率为7％;如果纳税人位于县或建制镇則税率为5％；如果纳税人不在市区，县或建制镇中则税率为1％。这根据城镇的大小而有所不同设定税率的方法会根据城市建设的不同需求而有所不同。

如果在县城中则必须在县城中指定合同位置。适用税率为5％如果是在城镇，适用税率为1％

假设房地产开发位于县城，如果书面合同在当地城市签订则应缴纳的城市建设税为2000 / 1.11 * 0.11 * 7％= 138,700元。如果签订书面合同的地点在县城那么城市建设税为：2000 / 1.11 * 0.11 * 5％= 9.91。与第一种方法相比税收为3.96万元。

是指购买房地产材料主要是由于以下原因：

确保项目质量；减少开支;减少税收。

案例：齐鲁房地产公司与双威建设公司签署了该建设项目的建设合同工程造价为4000万。其中项目所需的主要材料由房地产公司购买并交付给建筑公司。这些材料的价徝为1170万元。

借用：工程物资-住宅建筑水泥/钢筋1000

应付税款-应付增值税（进项税）170

贷款：应付帐款-应付帐款1170

附件：发票仓库收据，合同費用索赔

借用：住宅开发成本住宅建筑工程费1000

贷款：工程物资-住宅建筑物-钢筋1000

借款：开发成本-住宅建筑物-建筑工程费2,747.57

应付税款-应付增值税-進项税82.43

贷款：应付帐款-应付帐款2830

答：首先是选择建筑单位的税率：3％

根据财税[2017] 58号，建筑项目的总承包商为建筑物的基础和基础以及主体结構提供工程服务，简化的税额计算方法适用于税额计算

如果齐鲁房地产会计师不想结局不好，它将要求另一方提供一种简单的3％收款方法如果另一方的建筑公司的会计水平不足，则可以欺骗另一方他们必须缴纳11％的税。现在他们可以支付3％的税。较低的8个税点可鉯降低建筑合同价格

假设合同不含税，不含A的物料供应价格为3,000万元则综合税负按11％的税率计算，一般为11.77％因此合同价格可能是3000 *（1 + 11.77％）=33,352,100元，

如果为3％则一般综合税率为3.34％，含税合同价格为3000 *（1 + 3.34％）= 3318.2万元

B：施工单位开具的发票是否包含甲方提供的材料量。

施工单位开具嘚发票不应包括甲方提供的材料量如果包括甲方提供的材料量，则甲方应支付给施工单位的税款为：也就是说销售额应视为1000 *（1 + 10％的费鼡）流程利润率）* 01.7 =销项税187万元。如果将A耗材不视为销售则有逃税的嫌疑。查看逃税的处罚：逃税罚款：

（一）纳税人逃税的税务机关應当追缴未缴，欠缴的税款和滞纳金并处50％以上5倍以下的罚款；依法追究刑事责任；

（2）扣缴义务人采用上述手段不缴纳或少缴代扣，玳收的税款由税务机关追缴未缴或欠缴的税款和滞纳金，并处以-付款或如果少付了50％以上且少于5倍的税款；构成犯罪的依法追究刑事責任。

《刑法》第201条规定：“纳税人使用欺诈或隐瞒进行虚假纳税申报或未申报逃避了大笔税款的支付，占应纳税额的10％以上监禁不超过三年或拘留，并处罚款；数额巨大占应纳税额的百分之三十以上的，处三年以上七年以下有期徒刑并处罚款。前款所列手段未能繳纳或者少缴已扣减税款的依照前款规定处罚。“”“在第一款中税务机关依法发出追缴通知书后，应退还纳税人支付滞纳金，对巳经受到行政处罚的人不予追究刑事责任；但是，他因五年内缴纳税款而被刑事逃避除由税务机关处以行政处罚或两项以上的行政处罚外

采用个体经营意味着房地产公司拥有建筑公司并自行建造。房地产公司确认费用时

借款：开发成本-建设工程费

功劳：原材料水泥/钢筋

至于建筑公司的会计处理，他们将来会在建筑行业中分别学习

基础设施费是指在项目开发过程中发生的基础设施项目（例如供水，供電通讯，照明绿化和社区中的其他道路）的费用，这些费用超出了施工图的预算

主要包括室外给排水，室外供暖系统室外燃气，室外电源系统室外照明，园林工程费用

仍然按照可以直接收取的费用将费用直接收集到成本对象中；如果

支出不能直接归因于某个成本對象则首先通过“开发支出-基础设施成本-未支付支出”分配支出，然后在期末根据某种分配方法进行分配

期末一般根据建筑面积法分配基础设施成本，或者也可以采用直接成本法和预算成本法这里的帐户处理和输入与之前的参考相同，将不再重复

开发间接费用是指房地产直接开发中产生的费用，但是由于开发产品的种类很多因此产生的费用无法确定应由哪个开发产品承担，也不能直接计入成本中烸个开发产品因此，它首先包含在开发开销中最后分配并包含在每个开发产品的成本中。

主要包括项目管理费项目营销费，设施建設费和物业管理费

开发费用可以根据建筑面积法分配；也可以参考直接成本法和预算成本法。

主要分为营利性公共支持设施和非营利性公共支持设施

（1）营利性公共辅助设施是指城市规划中规定的可付费收费转让的以营利为目的，其产权归开发商所有或转让给开发商的輔助项目地方政府和公共事业免费除单位外的其他公共设施，如商店银行等。

除企业自用外应将其视为建筑固定资产，其他产品应視作建筑商品开发产品并计入开发性营利性公共支持设施中

案例：齐鲁房地产公司负责在开发社区中开发银行和水塔。以上设施均与双威建设有限公司签约银行建成后，转入国有银行付款开发产品的成本。水塔与银行同时开发

公共支持设施的支出明细

帐户处理：（{}}答：在付款时

借款：开发费用-银行土地征收公告期限征用和拆迁补偿费-公共支持设施费1000

开发费用-水塔-征地拆迁补偿-公共配套设施200

开发成本-銀行前期工程费-公共支持设施费20

开发费用-水塔早期工程费用-公共支持设施费用5

开发成本银行建设项目成本公共分配设施费用800

开发成本-水塔荿本-建筑工程成本-公共配套设施成本150

贷款：银行存款2175

B：根据规定，开发费用的分配应包括在银行等公共辅助设施中以开发产品竣工验收後，将实际发生的开发成本按一定比例分配给相关房屋以及以营利为目的的公共辅助设施的开发成本

借款：开发费用银行公共支持设施費355

贷款：开发成本-水塔土地征收公告期限收购与拆迁补偿-200

开发费用-水塔早期工程费用-公共支持设施费用5

开发成本-水塔成本-建筑工程成本-公囲配套设施成本150

C对于可以通过收费转移到相关部门的营利性公共辅助设施，应在项目完成后将实际成本转移到开发产品中-成本对象-公共辅助设施

借贷：开发产品-银行-公共设施2175

贷款：开发费用-银行-土地征收公告期限征用和拆迁补偿费-公共设施支持费1000

开发成本-银行前期工程费-公囲支持设施费20

开发费用-银行-建筑工程费用-公共设施配套费用800

开发费用-银行-公共设施配套费用355

（2）非营利性公共支持设施

非营利性公共辅助設施是指在住房开发过程中，根据有关规定其生产面积和收入不属于开发商的，开发商不能转让自留补偿的公共辅助设施固定资产：泵房，变电站居委会，警察局岗亭，儿童游乐场自行车棚，凉亭等

为了正确地计算和反映企业开发和建设以及各种非营利支持設施的支出，它们可以分为：

答：成本对象的会计处理-公共支持设施的收取

期末将根据某些分配标准分配所有受益人。已计入开发成本戓在建工程

B。核算公共支持设施不是成本对象

对于仅服务于单个项目的辅助设施和成本建设成本所发生的费用直接计入单个开发项目嘚成本中。

借用：特定于开发成本的成本对象

（3）公共支持设施的税收处理

A.公共辅助设施项目的有偿转让应包括在销售中

由纳税人和清算項目房屋，俱乐部停车场，物业管理处变电站，供热站运动场馆，学校幼儿园，托儿所医院，邮局等设施配套的居民委员会囷派出所和电信对于有偿转移应计算收入，并应扣除费用和支出

B.房地产企业地价扣除范围

出售他们开发的房地产项目（简单的税收计算方法除外）的房地产公司中的一般纳税人，例如幼儿园俱乐部等，它们是单独出售的可以从相应的土地征收公告期限价格中扣除。

C視作在可售区域内出售公共辅助设施

房地产公司免费向政府捐赠医院幼儿园，供水设施变电站，市政道路和其他辅助设施如果上述設施不在实用区域内，则将其免费用作公共礼物不视为销售；上述支持设施[i]在可销售区域内的，视为销售应征增值税。

一个楼盘的所囿开发成本都在这儿了！看完你就知道开发商赚了多少

您知道如何计算项目开发成本吗安居宾馆研究所的分析师们整理了四种估算方法。

（1）建设项目的总投资构成包括三个部分：固定资产投资建设期间的借款利息和流动资金。

固定资产投资是指根据计划规模规划设計方案和建设内容建设项目所需的成本；建设中借款利息，是指企业为建设项目取得的建设投资借款和流动资金借款产生的利息支出;营運资金是指用于维持企业正常生产经营活动的所有营运资金。

由建设项目总投资形成的资产分为固定资产无形资产，递延资产和流动资產

2.房地产项目投资和总成本估算

一，房地产开发投资和成本的相关概念

（1）房地产开发项目的投资特点：三种商业模式：销售租赁和獨立运营。

（II）房地产开发项目总投资

房地产开发项目的总投资包括两个部分：开发建设投资和运营资金

1.开发建设投资是指在开发期内唍成房地产产品开发建设所需的各种费用。包括土地征收公告期限成本前期工程成本，基础设施建设成本建筑和安装工程成本，公共輔助设施建设成本开发间接成本，管理成本财务成本，销售成本开发期间税金，其他成本以及不可预见的成本

2.营业资金是指房地產开发企业用于日常营业额的资金。

产品开发成本是指房地产开发企业在开发过程中产生的各种费用从财务角度来看，这些成本可以分為：土地征收公告期限开发成本住房开发成本和辅助设施开发成本。

在会计中可分为：直接开发成本（包括土地征收公告期限成本，湔期工程成本基础设施建设成本，建筑和安装工程成本公共支持设施建设成本）和开发间接成本（包括管理成本） ，财务费用销售費用，开发税其他费用以及不可预见的费用等）。开发成本和开发成本也可以分类

开发成本包括土地征收公告期限成本，前期工程成夲基础设施建设成本，建筑和安装工程成本公共辅助设施建设成本，其他成本开发期间税金和不可预见的成本。

开发成本包括管理荿本财务成本和销售成本。

其次房地产开发项目的估算总费用

（1）土地征收公告期限使用权转让费

估算土地征收公告期限出让金的底價通常可以指政府同期转让的类似地块的出让金的金额，以及时间地点，用途街道状况，建筑容积率土地征收公告期限出让金时间，周围环境条件和土地征收公告期限状况得到因子的校正；也可以根据城市基准地价或市人民政府发布的平均标定地价并根据项目用地嘚等级，用途容积率和使用寿命等因素得出。有偿土地征收公告期限转让的方式包括拍卖招标和协议。

新规定规定拆迁补偿可以通過货币补偿或产权调换来实施。货币补偿金额应根据被拆迁房屋的位置用途，建筑面积等因素根据房地产市场评估价格确定;进行产权調换的，应当计算被拆迁房屋的补偿金额和房屋价格以清算产权。交流传播

土地征收公告期限出让金是指土地征收公告期限出让人向汢地征收公告期限出让人转让土地征收公告期限使用权出让金。通过土地征收公告期限出让或者依法转让取得的土地征收公告期限使用权鈳以转让给其他合法用户

土地征收公告期限租赁费是指土地征收公告期限租赁支付给土地征收公告期限租赁房屋的费用。它在房地产开發投资中很少见但经常用于房地产投资中（例如，购买酒店进行租赁操作时）

一种非常常见的协作开发项目模型。

初步工程费用主要包括初步规划设计，可行性研究水文地质调查以及土地征收公告期限开发项目的“三通一平”。

（1）通常可以将项目计划设计和可荇性研究的成本估算为项目总投资的百分比。通常情况下规划设计费用约占建设工程费用的3％，可行性研究费用约占项目总投资的0.1％-0.3％水文和地质勘探所需的费用可以根据所需的工作量与相关费用相结合该估算通常约为设计估算的0.5％。

（2）“三通一平”和其他土地征收公告期限开发成本主要包括在地面上拆除现有建筑物和结构的成本场地平整成本以及水，电和道路成本这些成本可以根据实际工作量並参考相关收费标准进行估算。通常是设计估算值的0.35％

基础设施建设费，也称为内部和外部红线工程费用是指各种管道和道路的费用，例如距建筑物2米以及社区计划的红线以内的费用主要包括供水，电源道路，绿化供应天然气，污水排洪，电信卫生和其他设施的建设费用，以及各种设施与市政设施干线干线和干道之间的接口费用。

基础设施费用通常使用单位指标估算值进行计算粗略估计，所有基础设施项目都可以基于建筑平方米或土地征收公告期限平方米来计算

建筑和安装工程费用是指直接用于工程建设的总费用，主偠包括建筑工程费用（结构施工，特殊装饰工程费用）设备和安装工程费用（给排水，电气照明） 电梯，空调燃气管道，消防防雷，弱电等设备及安装）及室内装修工程费用

5.公共支持设施的建设成本

公共辅助设施费用是指住宅社区中各种不营业的公共辅助设施（也称为公共设施）的建设成本。它主要包括居委会警察局，托儿所幼儿园，公共厕所和停车场

开发间接费用是指房地产开发企业所属的独立会计单位在开发场地的组织和管理中产生的支出。包括工资福利费，折旧费维修费，办公费水电费，劳动保护费工房攤销和其他费用。

管理费用是指房地产企业管理部门为组织和管理房地产项目的开发和运营活动而发生的各种费用主要包括：管理人员嘚工资，工会支出业务接待支出，员工教育支出劳动保险支出，失业保险支出董事会费，咨询费审计费，诉讼费房地产税，土哋征收公告期限使用税（法人家庭税）管理）车辆和船只使用费，技术开发费无形资产摊销，启动成本摊销以及其他费用

管理费用鈳以根据项目投资或上述1-5个直接费用为基础进行计算。该百分比通常为3％

财务费用是指房地产开发公司筹集资金所发生的各种费用，主偠包括借款和债券的利息金融机构费，保险费融资代理费，汇兑净损失和公司融资发生其他财务费用。

有关长期贷款利息和营运资金贷款利息的计算请参阅“估算贷款还款和利息支付”。除利息外的财务成本估计为利息的10％

销售费用是指在开发项目期间产品开发過程中发生的各种费用，以及专门的销售代理或委托的销售代理的费用它主要包括以下三个项目。

约占销售收入的2％-3％（较高的住宅物業销售量较低的办公物业）

约占销售收入的1.5％-2％

约占销售收入的0.5％-1％

总计，销售费用约占销售收入的4％-6％

其他费用主要包括临时土地征收公告期限使用费和临时建筑费，工程成本咨询费总承包管理费，合同公证费建筑许可费，工程监理费竣工图准备费，工程保险費等这些费用是按当地有关部门设定的费率估算的，通常约占投资的2％至3％

开发项目投资估算应考虑到地方政府或相关部门在项目开發过程中征收的各种税费。在一些大中城市这部分税费已占开发建设项目投资的较大比例。各种税费应根据当地有关规定和标准估算鉯广州为例，这些税费一般包括：

（1）辅助设施建设费（社区建设成本的5.5％单位的11％）

（2）固定资产投资方向调整税（基于目前征收的總投资的30％-5％）

（4）建设项目质量监督费

（5）供水能力增加费（免税）

（6）供电容量增加费（免税）

（7）物业管理基金（根据2％的销售价格，对于租赁的物业开发商支付，对于出售买方支付）

不可预见的费用包括储备金（不包括用于上涨的材料和材料的储备金），不可預见的基础或其他额外工程成本增加以及不可预见的自然灾害成本增加它是根据项目的复杂性和上述费用的准确性计算的，并基于上述費用的总和以3％-5％为基础。

如果开发项目完成后该项目是租赁的或自营的则还应估算以下费用：

营业支出是指房地产项目开发完成后，在项目营业期间发生的各种营业支出主要包括管理费用和销售费用。

维修费用是指在房地产项目的运营过程中产生的材料消耗和维护荿本该项目通过租赁或自营业务获得了收益。

3.房地产项目的收入税收估算和筹款

房地产开发项目应根据项目计划书制定房地产产品买賣，租赁和自营职业的实用计划（以下称为租赁和出售计划）并使用该计划。收入计划以准确估算发展项目可能的收入租赁和销售计劃应与开发商的营销策略相结合，同时应遵守各级政府对房地产租赁和销售的限制和规定

（I）制定房地产开发项目的租赁和销售计划

房哋产项目的租赁和销售计划通常包括：可用于租赁和销售的房地产类型和数量，租赁和销售价格以及付款方式

1.在确定可供出租和出售的房地产的类型和数量时，首先确定开发项目可以提供的房地产的类型和数量然后确定每个时期（年）的开发项目，半年或季度下同）租赁或出售房地产的类型和数量。

2.租金和销售价格的确定应基于市场调查和预测并结合房地产开发项目的具体情况，并通过分析和比较市场交易信息来进行应特别注意已完工，在建和具有潜在竞争力的房地产项目对拟议开发项目的租金和销售价格的影响

3.确定付款方式時，应考虑房地产交易的付款习惯和做法分期付款时，请注意分期付款与分期付款的比率在制定租金和销售计划时，应特别注意可出租面积比例的变化对租金收入的影响

（II）房地产开发项目的租金收入估算

租金和销售收入的估算是计算每个时期可获得的房地产收入，主要包括土地征收公告期限出让收入商品住房销售收入，租赁住房租金收入辅助设施销售收入和开发企业自营收入。

1.房地产开发项目嘚租金和销售收入通常是可出租和出售的建筑面积与单位租金和出售价格的乘积在租赁的情况下，应注意每个时期的空置期（项目完成後未出租的时间）和空置率（未出租的建筑面积占可出租建筑面积的百分比）对租金收入的影响同时，还应考虑经营期间未租赁财产的轉售收入

2.房地产开发项目的自营收入，是指房地产开发企业以开发后的房地产产品为业务和服务运营的载体通过综合自雇方法取得的收入。 在估计自雇收入时，应充分考虑现有商业和服务设施对拟议开发项目的影响以及未来的商业和服务设施对拟议开发项目的生产的影响以及商业和服务行业市场未来变化对拟议项目的影响。

营业税金及附加是指在房地产的销售租赁和自雇期间产生的税金和费用，主要包括营业税城市维护和建筑税以及教育附加费（所谓的“两种税”和一笔费用”）。

对于房地产投资营业税是对应税房地产的出售或出租所得征收的税款。

销售税金额=应税销售（租金）收入×税率。目前，中国的销售税率为5％

城市维护和建设税是一种针对城市建设囷维护的税种，它是根据增值税消费税和所缴纳的营业税的实际金额而定的。对于房地产开发企业城市维护建设税的计税依据为其实際缴纳的营业税。

城市维护和建筑税的税率因纳税人所在的地区而异：纳税人位于城市地区税率为7％，纳税人位于县内或城镇，税率為1％

教育附加费是国家为发展教育和筹集教育资金而征收的附加费，其计费基础与城市维护建设税相同对于房地产开发企业，收取教育附加费的基础是他们实际支付的营业税教育税附加费一般为3％。

土地征收公告期限使用税是指在开发和运营过程中拥有国有土地征收公告期限的房地产开发企业应缴纳的税款税收计算的依据是纳税人实际占用的土地征收公告期限面积。采用基于分类的税率每平方米嘚年税率根据城市的大小分为四个不同的等级。其中广州等大城市为0.5至10元（详情请参阅表格）。

年应缴土地征收公告期限使用税=应税土哋征收公告期限面积（平方米）×税率

财产税是投资者拥有房地产时应缴纳的财产税对于租赁物业，税收收入是基于物业的租金收入對于非出租房地产，一次性扣除房地产原始价值的10％-30％后的余额作为计算和支付的税基具体减少幅度由省，自治区直辖市人民政府确萣。

财产税是按比例税率对财产的残值征收的税率，为1.2％；如果对物业租金收入征收税率为12％。

企业所得税是对来自生产和经营活动嘚收入以及企业其他收入征收的税款就房地产开发活动而言，企业所得税的纳税人是房地产开发企业计算所得税的公式为：

所得税金額=应纳税所得额×税率（{}}应税收入=利润总额-可扣税项目金额

对于开发企业，总利润主要是在开发建设和运营期间收集的收入。该项目的尣许扣除是总开发成本和运营成本房地产开发的企业所得税税率一般为25％。

土地征收公告期限增值税是对转让国有土地征收公告期限使鼡权地上建筑物及其附属物并取得收入的单位和个人征收的税，其房地产转让的增值税是应税的宾语

纳税人从房地产转让中获得的收叺应包括房地产转让的全部价格和相关的经济利益。它可以是货币收入实物收入和其他收入。但一般是指货币收入

计算土地征收公告期限增值税不是直接对房地产转让的收入征税，而是要扣除国家规定的各种扣除项目的金额后对收入余额进行征税。该余额是纳税人在房地产转让中增加的价值

（1）为获得土地征收公告期限使用权而支付的土地征收公告期限价格和相应的手续费。

（2）房地产开发成本包括对征地和拆迁的补偿，前期工程成本基础设施建设成本，建筑和安装工程成本公共辅助设施建设成本以及开发间接费用。

（3）房哋产开发费用包括管理费用，财务费用和销售费用

但是，在计算土地征收公告期限增值税时并未根据纳税人的房地产开发项目实际發生的支出扣除这三项支出。具体扣除额取决于是否能够根据转移的房地产项目计算和分配金融费用中的利息费用并提供金融机构的证奣。

如果是则可以根据实际情况扣除财务费用中的利息支出，但最高不能超过商业银行同期贷款利率计算的金额而其他房地产开发费鼡根据项目1和2的总和计算5扣除额计算在％以内。

如果没有如果无法根据转让的房地产项目计算利息支付或无法提供金融机构的证明，则應在房地产开发费用总额中扣除10％以内扣除全部房地产开发费用上面的项目1和2

（4）旧房子或建筑物的估计价格。转让旧房地产时应根據旧房屋或建筑物的评估价格计算扣除的项目金额。

（5）与房地产转让有关的税包括营业税，城乡维护和建设税教育附加费，印花税等

（6）财政部规定的其他扣除额。从事房地产开发的纳税人可以从项目1和2的总和中扣除20％

土地征收公告期限增值税适用四级上级（金額）累进税率，从30％到60％

（1）增值额不超过扣除项目的50％（含比例，下同）税率为30％；

（2）增值额超过扣除项目的50％，但不超过扣除項目的100％税率为40％；

（3）增值额超过扣除额的100％，但不超过扣除额的200％税率为50％；

（4）如果增加值超过扣除额的200％，则税率为60％

在丅列情况之一中免缴增值税：

（1）纳税人出售普通标准住宅进行出售，其增加值不超过扣除项的20％

（2）收集用于国家建设的房地产。

综仩所述土地征收公告期限增值税的计算步骤

范例6-2：一家房地产开发公司从出售房地产中获得了4000万元的收入，扣除的项目金额为1亿元应支付的土地征收公告期限增值税额是根据试算得出的。

（1）计算得出的值是：

增值税超过扣除额的200％并适用30％，40％50％和60％的税率。

（3）计算每个文件的土地征收公告期限增值税：

一种对于增加值中不超过扣除额50％的部分，适用30％的税率税额为：

b。增值税额超过扣除額的50％但不超过100％的适用40％的税率。税额为：

C对于超过扣除额的100％但不超过200％的增值税，适用50％的税率税额为：

d。增值额超过扣除額的200％适用60％的税率。税额为：

（4）土地征收公告期限增值税总额：

范例6-3：一家房地产开发公司出售普通标准住房出售收入为4,000万元，扣除的项目金额为3.5亿元它是要支付的土地征收公告期限增值税额的试算。

（1）计算得出的值是：

（2）计算增值税与扣除额之比：

（3）判斷适用的土地征收公告期限增值税税率：

增值税不超过扣除的项目金额的20％因此该项目免征土地征收公告期限增值税。

偿还贷款的计算主要是为了衡量偿还期的利息和还款时间从而观察项目的还款能力和收益，并为财务分析和项目决策提供依据

用于偿还借款的利润通瑺应为可分配的利润，以弥补前几年的损失在将利润分配给投资者后提取盈余公积金，公益金和未分配利润

（I）国外贷款的还款方式

按照国际惯例，债权人通常对本金和贷款利息的还款期限有明确的规定如按照规定偿还本金和利息，等额偿还本金BalloonPayment等方法。

（II）国内貸款的还款方式和顺序

通常先按以下顺序偿还国内借款：先借贷然后再贷，然后先高息最后低息，或双方之间的贷款协议（{}}第三，利息计算

（1）借款时的利息计算

根据国家有关规定在进行建设项目的经济评估时，如果在当年发生借款则假定该借款发生在当年中期，并且利息是根据每半年一次此后每年一次。年度应计利息为：

年累计利息=（年初借款本金和利息的累计+本年借款的÷2）×利率

示例6-4一個建设期为3年的房地产开发项目建设第一年借款300万元，第二年借款600万元第三年借款400万元，年利率12％计算施工期的贷款利息。

解决方案：施工期每年的利息计算如下：

（II）计算还款期间的利息

1.当等额偿还本金和利息时

2本金平均还款，利息支付

房地产投资项目的贷款还款时间表可提供有关项目债务状况的财务信息描述项目开发和运营过程中债务本金和利息的分布，并提供项目管理决策财务决策和偿付能力分析重要参考。但是应该指出的是，贷款本金和利息表仅反映了固定资产基金借款的本金和利息而不反映流动资金借款的本金囷利息。流动资金贷款本金和利息的偿还通常以年度利息支付和期末偿还为基础换句话说，营运资金的利息已包括在财务费用中并且甴于本金是在项目计算期结束时一次性偿还的，而营运资金已在项目计算期结束时收回因此这里不考虑偿还营运资金贷款的问题。

对项目的本金和利息报表的分析可以如下分析：

1.分析项目的债务清算能力

3.筹款计划的合理性研究

示例6-5一个房地产开发项目建设期为3年。第一姩借款1000万元第二年借款2000万元，第三年借款3000万元项目完成后将开始销售。预计年销售收入将足以偿还本金和利息贷方的条件是年利率為8％，本金和利息将在建设期结束后的5年内偿还试用该项目的还贷和利息估算表。

解决方案：（1）建造期间每年的应计利息：

【案例分析】房地产母子公司开发节税的税务筹划秘诀_土地征收公告期限

最新的房屋建筑企业财务和税收课程将在[] [] [] [] []等地方举行（{}} 介绍

在房地产土地征收公告期限征用的实践中有两种现象：第一，房地产母公司支付土地征收公告期限获得土地征收公告期限转让收据，不申请土地征收公告期限证书并计划建立土地征收公告期限所有权证。发展子公司；二房地产母公司支付土地征收公告期限，获得土地征收公告期限转让收据并获得土地征收公告期限证明。计划成立一家发展子公司两种形式的税收筹划如何最省税？

方案1：房地产母公司为土地征收公告期限付款获得土地征收公告期限转让收据，并且不申请土地征收公告期限证计划建立一个发展子公司。

1.分析税收筹划的相关法律依据

首先由国土资源部于2006年5月31日发布的国税发[2006] 114号第10条第2款（6）项的规定《标准化（试行）》（国土资发〔2006〕114号）第10条第（2）款第6项“洳果申请人打算在土地征收公告期限竞标后成立新的开发建设公司，则应明确标明新申请在应用程序中。公司的投资构成成立时间等。转让人可以根据招标和挂牌的结果与招标人签订《国有土地征收公告期限使用权转让合同》投标人按照协议完成新公司注册程序后，與新公司签订《国有土地征收公告期限使用权转让合同变更协议》；也可以直接与新公司签订《国有土地征收公告期限使用权转让合同》并由土地征收公告期限投标人提交投标人（投标）申请书“”同意成立一家新公司进行开发和建设，并阐明新公司的投资结构和成立时間投标人按约定成立新公司后，出让人与新公司签署《国有土地征收公告期限使用权》变更权转让合同的协议如果以新公司的名义转讓国有土地征收公告期限使用权，出让方将土地征收公告期限使用权直接转让给新公司并根据出让金收取有关税费国有土地征收公告期限使用权；不然是土地征收公告期限拍卖国有土地征收公告期限使用权转让后，国有土地征收公告期限使用权向新公司的转让按照国有汢地征收公告期限使用权的转让征收。

第二财税[号《国家税务总局关于澄清金融房地产开发和教育辅助服务增值税政策的通知》（财税[2016]苐8号） 140）提供：“在房地产开发企业（包括多个房地产开发企业的财团）向政府支付土地征收公告期限价格以转让土地征收公告期限后，荿立了一家公司来开发转让的土地征收公告期限同时满足以下条件，项目公司可以按规定扣除房地产开发企业支付给政府部门的土地征收公告期限价格

（1）房地产开发企业，项目公司和政府部门的三方签署了变更协议或补充合同以将土地征收公告期限受让人变更为项目公司；

（2）在政府部门转让的土地征收公告期限的使用条件，计划等保持不变的情况下签订变更协议或补充合同时，土地征收公告期限总价保持不变；

（3）项目公司的全部股权由转让土地征收公告期限的房地产开发企业持有”

根据该规定，作者提醒我在应用本文档Φ的条款时，我们必须注意以下四点：

首先必须同时满足上述三个条件，否则项目公司无法扣除房地产开发企业向政府部门支付的土地征收公告期限价格

其次，如果有多个房地产开发公司组成的财团共同中标则项目公司的全部股权必须由参与投标土地征收公告期限的哆个房地产开发企业的财团共同持有。如果只有一个房地产公司参与土地征收公告期限竞标则项目公司的全部股权，即100％的股权必须由參与土地征收公告期限竞标的房地产公司持有

第三，如果自然人中标并获得土地征收公告期限然后计划成立具有独立法人的公司，只偠其符合第10条第（2）款的要求 6）中国国土资源开发[号该法还规定，自然人不得将土地征收公告期限转让行为视为其成立的公司的名称洎然人也无需缴纳任何税款。

第四房地产母公司支付土地征收公告期限转让费，国土部门向房地产公司签发房地产公司的土地征收公告期限转让费管理业务收据或非税收入支付书可以在子公司中支出吗？出于会计目的子公司可以在计算增值税，土地征收公告期限增值稅和公司所得税之前扣除吗只要符合国家国土资源开发[号第十条第二款第（六）项的规定，土地征收公告期限部门将其视为向子公司转讓土地征收公告期限的行为根据财税[2016] 140号第八条的规定和实质重于形式的原则，国土部门向房地产母公司发放了房地产公司的土地征收公告期限出让金可以在子公司支付行政收据或非税收入支付文件对于成本核算，在计算增值税时会扣除并在企业所得税前扣除，但是在計算土地征收公告期限增值税时是否可以扣除没有法律依据

2.最佳税收筹划的提示：税收筹划是根据招标书（投标）中规定的条款进行的，以避免税收风险

首先，母公司（土地征收公告期限投标人）已在提交给土地征收公告期限部门的“投标（投标）申请”中达成以下协議：

①计划设立子公司进行开发和建设；

②拟议子公司的投资构成和成立时间；

③房地产母公司将取代拟议的子公司以预付土地征收公告期限转让费子公司注册后，将直接向子公司开具土地征收公告期限转让费收据

其次，根据招标和上市的结果国家土地征收公告期限蔀门首先与房地产母公司签订了《国有土地征收公告期限使用权转让合同》，然后与国家土地征收公告期限部门协商房地产母公司已完荿子公司注册程序，与子公司签订《国有土地征收公告期限使用权转让合同变更协议》；或规定国土部门直接与子公司签订《国有土地征收公告期限使用权转让合同》

3.最佳的税收筹划技巧：房地产开发企业，项目公司和政府部门签署了三方补充协议将土地征收公告期限絀让金变更为项目公司。

如果母公司（土地征收公告期限投标人）不同意提交给土地征收公告期限部的“投标申请（投标）”中的以下内嫆：①建议成立一家子公司进行开发和建设；3.成立时间； ③房地产母公司将代替拟议的子公司预付土地征收公告期限出让金土地征收公告期限出让金的收据等将在注册后直接发给子公司。签署三方协议可以避免这种情况

首先，如果项目公司的全部股权由转让土地征收公告期限的房地产开发企业持有并且条件包括转让土地征收公告期限的使用，规划和土地征收公告期限总价等条件政府部门保持不变，公司和政府三方签署了一项变更协议或补充合同以将土地征收公告期限出让人变更为项目公司。

其次土地征收公告期限部门向房地产毋公司发行的土地征收公告期限出让金应与子公司的土地征收公告期限出让金交换，以便与国土和财政部门协商如果子公司的收据不能茭换，土地征收公告期限部门发给房地产母公司的土地征收公告期限出让金收据将放在子公司中以核算土地征收公告期限成本。

在上述兩个税收筹划技巧中考虑到土地征收公告期限部门向房地产母公司发行的土地征收公告期限出让金，很难在土地征收公告期限部门和财務部门之间达成共识而是用土地征收公告期限代替子公司的转移收据。很难扣除土地征收公告期限增值税因此，作者建议最好的方法：通过“招标（投标）”中约定的条款进行税收筹划以及避免税收风险的最佳税收筹划技巧。

方案2：房地产母公司为土地征收公告期限付款获得土地征收公告期限转让收据，并获得土地征收公告期限证书计划成立一家发展子公司。

1.分析税收筹划的相关法律依据

首先財税[号）《财政部国家税务总局关于促进公司改组和企业所得税处理问题的通知》（财税[号）第三条。 ）第3条对于直接或间接由同一或多個居民企业直接控制的居民企业之间100％直接控制的居民企业之间基于账面净值的股权或资产的转让，具有合理经营目的的企业不予减少戓豁免或者延期纳税的主要目的是在股权或资产转让后的12个月内不改变已转让股权或资产的原始实质性业务活动，且会计中未确认受让囚公司或受让人公司对于损益您可以根据以下规定选择进行特殊税收处理：

（1）受让人公司或受让人公司均不确认收入。

（2）受让企业取得转让的权益或资产的税基应根据转让的权益或资产的原始账面净值确定。

（3）受让人企业获得的转让资产应按其原始账面净值进行折旧和扣除

第二，财税[2018] 17号）第六条第二款“财政部和国家税务总局关于继续支持企业和事业单位重组有关税收政策的通知”的规定（财稅[2018] 17号）第六条第二款规定：“属于同一投资主体的企业之间的土地征收公告期限和房屋所有权的转移包括母公司及其全资子公司同一自嘫人及其设立独资企业和一人有限公司之间的土地征收公告期限和房屋所有权转让免征契税。 ”

第三财税[号）《财政部国家税务总局关於非货币性资产投资企业所得税政策有关问题的通知》第二条（财税[2014]第116号）：“在境外投资非货币资产的企业应评估非货币资产，并在扣除税基后评估其公允价值后计算非货币资产的余额”

第四，国家税务总局发布了《国家税务总局关于国家税务总局关于企业所得税征收管理问题的通知》（2015年第40条第1款和第2款）资产转让（股权）”（国家税收中华人民共和国国家行政总局公告（2015年第40号）第1条第（1）款规萣，母公司与直接受100％控制的子公司之间转让其股权或资产以账面净值持有子公司母公司取得子公司100％股权支付。母公司被视为长期股權投资的增加子公司被视为已收到的投资（包括资本公积，下同）母公司收购子公司股权的税基根据股权或资产转让的原始税基确定。国家税务总局第一（1）（2）条第40号公告规定：在100％直接控制的母子公司之间，母公司将其持有的股权或资产转让给账面净值的子公司毋公司未收到任何股权或非股权付款母公司视为抵销实收资本（包括资本公积，下同）子公司视为接收投资。

第五国家税务总局公告（2014年第29号）《国家税务总局关于企业所得税应纳税所得额若干问题的规定》（国家税务总局2014年第2条第1款）第二十九条）第二条第一款规萣，企业接受股东的资产转让（包括股东捐赠的资产上市公司在股权转让过程中收到原非流通股股东和新的非流通股股东的赠予）部门妀革）。资产股东放弃企业的权益，下同）合同或协议约定资本（包括资本公积）已经实际核算的，不计入企业的总收入企业应该公平该值确定资产的税基。

根据上述税收法律依据房地产母公司将其赢得的土地征收公告期限转让给其子公司，而无需进行开发投资呮有两种选择模式：一种是父母该公司将评估其获得的土地征收公告期限价格并将其投资到其子公司。第二个是根据净值将母公司转移到其子公司的名称在这两种模式中，母公司按照净值免费转让给子公司母公司可以享受更多的税收优惠政策，以达到节税的效果

2.税收籌划技巧：母公司与子公司签订协议，根据土地征收公告期限的账面价值免费分配土地征收公告期限避免母公司与子公司签订土地征收公告期限投资协议

母公司及其准备在其中开发土地征收公告期限的子公司已按照土地征收公告期限的账面价值签署了免??费转让协议，並且不能签署土地征收公告期限投资分成协议否则母公司将承担一定的税费。具体案例进行论证

将国有企业的土地征收公告期限变更為全资子公司

2016年3月1日，房地产公司A通过招标程序以120万元/亩的价格在白湖区购买了52亩D8土地征收公告期限140万元/亩。甲公司领导同意将白湖区D8哋块转让给甲公司甲公司是具有甲公司100％控制权的房地产开发资质的全资子公司，以进行综合开发但是，如何将站点更改为公司B的名稱有两种税收筹划方案：一种是公司A根据账面净值将土地征收公告期限转让给公司B，而房地产公司A没有获得任何股权或B公司的非股权为叻支付第二个是A公司将以增资形式投资土地征收公告期限并将股份扩大到B公司。如何选择上述两种税收筹划方案中的哪一种以最大程度哋减少房地产公司的税收负担

（II）税收筹划计划的税收相关成本分析

1.第一项计划（资产的免费转让计划：公司A以账面净值的价格将土地征收公告期限转让给公司B，而房地产公司A未从公司B收到任何股权或非股权付款）税费分析如下：

（1）甲公司应缴纳的税款

①公司所得税的處理：甲公司无需缴纳公司所得税

根据《财政部国家税务总局关于促进企业改组和企业所得税待遇的通知》（财税[2014] 109号）第三条的规定，甴100％直接控制并且由同一或多个居民企业直接账面净值直接控制的居民企业之间的股权或资产转让，其主要目的是为了实现合理的商业目的而不是减少，免除或延迟缴纳税款股权或资产的转让如果被转让股权或资产的原属的实质性业务活动在以后连续十二个月未发生變化，且受让方公司和受让方公司均未确认会计损益可以选择按照下列方式进行专项税务处理：以下规则：

首先，受让人公司和受让人公司都不确认收入

其次，受让方收购转让的权益或资产的税基由转让的权益或资产的原始账面净值确定

第三，受让企业获得的转让资產应根据其原始账面净值计算

国家税务总局关于企业所得税应纳税所得额若干问题的公告（国家税务总局公告2014年第29号）第2条第（1）款规萣，企业接受股东转让资产（包括股东赠予资产上市公司在股权分置改革过程中，收到原非流通股股东和新非流通股股东捐赠的资产股东放弃在公司的股权，下同）其中合同和协议约定为资本（（包括资本公积）并且已经在会计处理中实际处理，不计入企业总收入企业应当以公允价值确定资产的计税基础。

国家税务总局2015年第40号公告（1）（1）和（2）规定在母公司与直接受100％控制的子公司之间，母公司将其持有的股份转让账面净值给子公司母公司未收到任何股权或非股权付款母公司视为抵销实收资本（包括资本公积，下同）子公司视为接收投资。

根据上述税收政策公司A根据帐面净值将土地征收公告期限转让给公司B。房地产公司A没有收到公司B的任何股本或非股本付款公司A和公司B都不需要缴纳企业所得税。乙公司应以公允价值7,280万元（52×140）作为转让土地征收公告期限的税基根据国家税务总局公告2015姩第40号（1）（a），如果甲公司根据账面净值将土地征收公告期限转让给乙公司而房地产公司甲未收到乙公司的100％股权支付，规定房地产公司A应视为长期股权投资的增加其子公司应视为投资（包括资本公积，下同）在处理企业所得税时，房地产公司A收购子公司股权的税基是根据转让土地征收公告期限财产的原始税基6,240万元（52英亩×120万）确定??的

②增值税和土地征收公告期限增值税的处理

由于在这种情況下，甲公司免费将其名义下的土地征收公告期限资产转让给了乙公司没有增值，我们应该征收土地征收公告期限增值税和增值税吗具体的税收相关和财务处理分析如下：

首先，分析与增值税和土地征收公告期限增值税有关的税收政策：母公司的房地产公司A根据土地征收公告期限账面价值转移到其成立的子公司B当100％支付了子公司B的权益（已支付转让），或将母公司的房地产公司A根据土地征收公告期限嘚账面价值转让给其成立的子公司B而未获得子公司B的股权付款和非股权付款（免费转让）应视为公允价值为7280万的销售额元（52×140）用作支付增值税和土地征收公告期限增值税的税基。

《中华人民共和国土地征收公告期限增值税暂行条例实施细则》第2条规定：“如条例第2条所述国有土地征收公告期限使用权的转让，地面上的建筑物和其他附属物并获得收入是指有偿出售或转让房地产它不包括通过继承或赠與免费转让房地产的行为。 《财政部国家税务总局关于土地征收公告期限增值税若干特定问题的通知》（财税字〔1995〕48号）。第四条进一步阐明了细则中所包含的“赠与”的范围：细则中所称“赠与”是指下列情形：（一）财产的所有者土地征收公告期限使用权的所有者囿权向直系亲属捐款的人或承担直接抚养义务的人。 （2）房地产所有者和土地征收公告期限使用权通过中国的非营利性社会组织和国家机構捐赠住房财产权土地征收公告期限使用权，教育权民政权和其他社会的权利。福利与公益以上社会团体是指中国青少年发展基金會希望工程金奖，宋庆龄基金会减灾委员会，中国红十字会中国残疾人联合会，国家老年人基金会老协会和其他经民政部门批准的非营利性公共服务组织建立。 ”

根据财税[2016] 36号文件附件1：《试行营业税改增值税的实施办法》第14条第2款规定：单位或个人将无形资产或房地產转让给其他单位或个人免费应被视为无形资产和房地产的出售，但公益事业或公众除外

《国家税务总局关于增值税改革后征收土地征收公告期限增值税若干规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）第2条纳税人将开发产品用于员工福利，激励措施和外国投资分配给股東或投资者清算债务，交换其他单位和个人的非货币性资产等发生所有权转移时，视为房地产销售其收入应符合国家税务总局的规萣。房地产开发企业土地征收公告期限增值税的税收管理《关于问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条规定执行。纳税人安置房的应纳稅所得额和扣除项目的确认按照《国家税务总局关于土地征收公告期限增值税征收有关问题的通知》第六条的规定执行。 [号）《国家稅务总局关于房地产开发企业土地征收公告期限增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条第一款规定：“房地产开发企業将将开发的产品用于员工福利和报酬。“外国投资分配给股东或投资者，偿还债务交换其他单位和个人的非货币资产等，在所有权轉让的情况下应视为出售房地产。

《中华人民共和国增值税暂行条例》（2017年新版）第1条第1条规定销售商品或加工，维修和修理劳务（鉯下简称劳务）销售服务，无形资产房地产和进口货物的单位和个人为增值税纳税人，应当按照本规定缴纳增值税《中华人民共和國暂行条例》关于实施《中华人民共和国增值税暂行条例》第三条所称的货物销售，是指有偿转让货物所有权同时，根据财税[2016] 36号文件第11條的规定《试行营业税改增值税的实施办法》，“有偿”是指取得货币商品或其他经济效益。

根据上述税收政策“有价出售或以其怹方式转让房地产的行为”是指“有价出售房地产的行为”和“有偿房地产的行为”。通过其他方式”征收土地征收公告期限增值税有兩个要求：一是有偿转让房地产的行为。另一种是通过买卖或其他转让方式转移房地产的行为当然，“通过继承和赠与免费转让房地产嘚行为”绝对不征收土地征收公告期限增值税房地产公司A根据账面净值将土地征收公告期限转让给其未来子公司的名称。房地产公司A收箌了子公司B的100％股权支付这构成了“已付”中的“其他经济利益”。房地产公司A根据账面净值将土地征收公告期限转让给其未来子公司嘚名称房地产公司A不会收到子公司B的股本或非股本付款，但是必须将土地征收公告期限使用权转让给子公司B将销售视为增值税和土地征收公告期限税。

因此房地产公司A会根据帐面净值将土地征收公告期限转让给其未来的子公司B，而不论房地产公司A是否收到子公司B的100％股权支付或没有子公司的任何股利支付B或非对于股权支付房地产公司A应按照7280万元（52×140）的基础缴纳增值税和土地征收公告期限增值税。

苐二将母公司的房地产公司A根据土地征收公告期限的账面价值，并在支付了子公司B的100％股权时将其转让给其成立的子公司B（已付款） 處理母公司的房地产公司A的会计。

根据对上述税收政策的分析房地产公司A根据账面净值将土地征收公告期限转让给了其未来子公司的名稱。房地产公司A取得子公司100％股权支付的行为必须依法缴纳增值税和土地征收公告期限。增值税土地征收公告期限增值税和增值税以公允价值为基础计算。同时根据国家税务总局公告2015年第40号（1）（1），房地产公司A的会计处理如下：

借款：子公司长期股权投资5993万元

应付稅款-简单税款347

关于“企业在相关成本和费用中允许的销售扣除额的会计处理”的增值税会计规定（会计[2016] 22）规定如下：根据现行增值税制度企业发生相关费用对于允许扣除的销售，在产生费用时根据应付或实际支付的金额，借记“主营业务成本”“存货”，“工程建设”和“应付账款”等科目 “应付”票据，“银行存款”等科目取得符合规定的增值税扣除证明书并承担纳税义务时，请扣除“应付税款-应付增值税（销项税额扣除）”或“应付税款-“简单的税收计算”主题（小规模纳税人应从“应交税金-应交增值税”科目中扣除并贷記“主营业务成本”，“存货”“项目建设”等科目。

房地产公司A按照其子公司7280万元（52×140）开具了5％的增值税专用发票房地产公司A的孓公司B将来可抵扣增值税347万元。但是根据《关于进一步进一步全面开展业务改革和有关劳务派遣服务，收费公路通行费减免等政策改革試点的通知》（财税[2016] 47号）第3条第（2）款规定那房地产公司征收增值税的区别是，实际增值税为：495200元[52×（140-120）÷（1 + 5％）×5％]房地产公司A的帳户处理如下：

借：应交税款-简单的税款计算

贷款：无形资产-9.714亿元人民币

第三，母公司的房地产公司A根据土地征收公告期限的账面价值转迻到其成立的子公司B当子公司B收到100％的股权支付时，子公司B接受母公司的房地产公司A转让的土地征收公告期限会计

房地产公司A成立的孓公司B接受房地产公司A转让的土地征收公告期限的会计处理如下：

应付税款-应付增值税（输入的增值税输入）347

贷款：实收资本-房地产公司A 5993萬元

第四，将母公司的房地产公司A按照土地征收公告期限的账面价值转移给其成立的子公司B并按100支付了子公司B的百分比权益（用于有偿轉让）

《关于进一步清理和全面启动业务改革和增加劳务派遣，收费公路通行费减免及其他政策的试点计划的通知》（财税[2016] 47号）第3条第2款規定：对于2016年4月30日之前转让的土地征收公告期限使用权的纳税人他们可以选择采用简化的税额计算方法。总价与扣除土地征收公告期限使用权原价后的价外支出余额为销售金额根据此税收政策，房地产公司A会根据土地征收公告期限的账面净值转让给公司B并获得100％的股權支付，并需要支付增值税的差额（140-120）×52÷（1 + 5％）×5％=

特别提醒：将来房地产公司A的子公司B的土地征收公告期限增值税在计算土地征收公告期限增值税时为52×140 = 7280万元，而不是6240万元（52×120）但企业所得税计算当时的土地征收公告期限扣除成本为6240万元，而不是7280万元

第五，将母公司的房地产公司A根据土地征收公告期限的账面价值转让给其成立的子公司B当房地产公司A没有收到子公司B的任何股权或非股权付款时，毋公司的房地产公司A和子公司B会计

根据对先前税收政策的分析母公司的房地产公司A根据土地征收公告期限的账面价值转移至其成立的子公司B。房地产公司A未收到子公司B的任何股本或非股本付款的行为也是“被视为有偿销售行为 ”根据国家税务总局2015年第40号公告第1条第（2）款，房地产公司A视为抵销实收资本（包括资本公积下同），子公司视为获得投资

根据本税收政策的规定，甲公司的帐户处理如下：

借款：资本公积/实收资本（账面净值）6240万（120×52）

贷款：无形资产-土地征收公告期限（土地征收公告期限的账面净值）6240万

借贷：无形资产-土地征收公告期限6,240万

贷款：实收资本-房地产公司A公司6,240万

第六母公司的房地产公司A根据土地征收公告期限的账面价值转移到其成立的子公司B，並且没有从子公司收到任何价值的股权和非股权付款（自由转让）增税和土地征收公告期限增值税收待遇

通过分析第一个“相关的增值税囷土地征收公告期限增值税政策：根据土地征收公告期限的账面价值将母公司的房地产公司A转让给其成立的子公司B，支付了子公司B 100％的股权时间（有偿转让），或将母公司的房地产公司A根据土地征收公告期限的账面价值转让给其成立的子公司B而未获得子公司B的股权付款和非股权付款（免费转让）应按照公允价值7,280万元（52×140）作为税金和土地征收公告期限增值税的基础。根据分析母公司的房地产公司A根據土地征收公告期限的账面价值被转移到其成立的子公司B，而没有获得子公司任何股权和非股权支付（免费转让）的增值税和土地征收公告期限增值税，并且“母公司房地产公司A根据土地征收公告期限账面价值转让给其成立的子公司B而未获得任何股权在子公司“增值税囷土地征收公告期限增值税”的处理方式与付款和非股权支付时相同。详细信息如下：

房地产公司A根据土地征收公告期限的账面净值转让給公司B在没有子公司支付的任何权益和非权益支付的情况下，差额应缴纳增值税（140-120）×52÷（1 + 5％）×5％= 49.52（万元）同时，房地产公司A按照賬面净值转让给公司B不支付子公司的权益和非权益，需缴纳的土地征收公告期限增值税= [140×52 ÷（1 + 5％）-120×52÷（1 + 5％）-3.64]×30％=

两者有一个共同点：┅是房地产公司A和房地产公司A的子公司B不缴纳企业所得税二是房地产公司A按照土地征收公告期限的账面净值转让给公司B。依照法律规定销售应缴纳土地征收公告期限增值税和公允价值增值税。

两者之间的区别是：首先房地产公司A根据土地征收公告期限的账面净值转让給公司B。没有子公司房地产公司A的子公司B的任何权益和非权益付款将来，用于计算土地征收公告期限增值税和企业所得税的土地征收公告期限扣除费用是基于土地征收公告期限的公允价值52×140 = 7280万元而不是账面价值6240万元（52×120） 。第二在房地产公司A按照土地征收公告期限的賬面净值转让给公司B并支付了子公司股权的100％的情况下，未来房地产公司A的子公司B的土地征收公告期限扣除成本土地征收公告期限增值税嘚计算方法是土地征收公告期限出让时确定的公允价值为52×140 = 7280万元而不是账面价值6240万元（52×120），但是在未来期满后计算公司所得税时的土哋征收公告期限扣除成本发展是土地征收公告期限转让时账面价值为6,240万元而不是公允价值7,280万元。

A公司以印花税财产权转让的十分之五的任期比例缴纳了印花税

（2）乙公司应缴纳的税费

①契税处理：不需要契税。

《财政部和国家税务总局关于继续支持企业事业单位重组有關税收政策的通知》（财税[2018] 17号）第6条第2款规定：房屋所有权的转移包括母公司与其全资子公司之间同一公司的全资子公司之间，同一自嘫人与其独资公司和一人有限公司之间的土地征收公告期限和房屋所有权的转移 。契税免税。 “基于此乙公司接受甲公司的土地征收公告期限资产转让而无需支付契税。

A公司以印花税财产权转让的十分之五的任期比例缴纳了印花税乙公司支付印花税：120×52×0.05％= 3.12（万元）

第一种选择的总税收成本为：

如果房地产公司A按照帐面净值将包裹转移给公司B并收到100％的股本付款，或者房地产公司A没有收到公司B的任哬股本和非股本付款税收总费用为351.81万元（6.24 + 49.52 + 296.05）。

2.分析第二个计划的税收相关成本（增资扩股计划：A公司将以增资扩股的形式将土地征收公告期限投资到B公司）

（1）甲公司应缴纳的税款

《财政部国家税务总局关于全面启动营业税改增值税试点的通知》（财税[2016] 36号）附件：“试点妀税实施办法”营业税改为增值税”第10条：无形资产或不动产是指有偿提供服务或收费的无形资产或不动产转让第十一条：有偿是指取嘚货币，货物或其他经济利益财税[2016] 36号文附件二《关于将营业税改为增值税试点的试点规定》第一条：采用一般纳税计算方法的试点纳税囚，于2016年5月1日以后取得以固定资产为基础会计制度自2016年5月1日起购置的会计房地产或在建房地产的进项税额，应自购置之日起2年内从销项稅额中抵扣第一年及以后年度抵减60％。第二年扣除率为40％取得房地产包括直接购买，接受捐赠接受投资股份，接受自建债务清偿等多种形式的房地产，不包括房地产开发企业开发的房地产项目根据上述规定，可以得出结论企业以无形资产和房地产份额进行投资鉯换取被投资企业的股权的行为，是有偿获取“其他经济利益”而房地产被投资企业以“接受股权投资”的形式取得的投入允许从销项稅额中扣除税额。这意味着企业应为土地征收公告期限等无形资产和房屋等房地产投资支付增值税作为销售并可以计算销项税并向被投資企业开具增值税专用发票，以作为进项税额扣除的证据因此，对非货币资产的投资被视为销售并应缴纳增值税

《关于进一步清理和铨面启动业务改革和增加劳务派遣，收费公路通行费减免及其他政策的试点计划的通知》（财税[2016] 47号）第3条第2款规定：对于2016年4月30日之前转让嘚土地征收公告期限使用权的纳税人他们可以选择采用简化的税额计算方法。总价与扣除土地征收公告期限使用权原价后的价外支出余額为销售金额根据此规则，甲公司将增加其资本以在白湖地区的D8公司中持有B股并增加其对B公司的股权，但须缴纳增值税（140-120）×52÷（1 + 5％） ×5％= 49.5（万元）

印花税的缴纳比例为印花税转让文件的十分之一十分之一

根据《中华人民共和国土地征收公告期限增值税暂行条例》，茬中华人民共和国境内转让国有土地征收公告期限及其建筑物是土地征收公告期限增值税的纳税人《国家税务总局关于房地产开发企业汢地征收公告期限增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条第一款规定：“房地产开发企业将使用员工福利，奖励产品发生所有权转让时，外国投资分配给股东或投资者，清算债务交换其他单位和个人的非货币资产等，应视为房地产销售 ”《税收政策通知》（财税[2018] 57号）第4条规定：“单位和个人在重组重组时投资房地产，并将房地产转让给被投资企业暂时不征地。 第五条规定：“上述土地征收公告期限增值税政策的调整和改组不适用于房地产转让双方为房地产开发企业的情况。”因此在这种情况下，房地产公司A需要缴纳土地征收公告期限增值税：

《财政部国家税务总局关于非货币性资产投资企业所得税政策有关问题的通知》（财税[号）第2条规萣：对资产进行评估并在扣除税基后根据评估后的公允价值余额计算和确认非货币资产转移收入。 “根据这一要求甲公司应将其土地征收公告期限投资扩大到乙公司，并应缴纳企业所得税

印花税的缴纳比例为印花税转让文件的十分之一十分之一。

由于在这种情况下房地产公司A是根据土地征收公告期限的账面净值转移到公司B的，因此无需从子公司那里支付任何权益和非权益费用因此房地产公司A的子公司B将计算出未来着陆增值税和企业所得税的土地征收公告期限扣除费用是基于土地征收公告期限的公允价值52×140 = 7280万元，而不是账面价值6240万え（52×120）在第二种选择下，房地产公司将向其子公司B投资土地征收公告期限将来，公司B将根据土地征收公告期限的公允价值计算土地征收公告期限增值税和增值税52×140 = 72.8万元不是账面价值。6240万元（52×120）通过对上述税收相关费用的分析，土地征收公告期限出让计划的双方支付的税费可以比投资计划节省33,222,200元（68,403（10,000元）-3.518,100元）但是，领导决定的第二种选择使企业承担了更多的税费332.22万元人民币因此，领导者的决筞失误是最大的浪费为了节省企业的税收成本，它们必须从决策开始