国土资源土地交易中心在税务局备案可以到税务局变更会计制度吗是什么
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时间：2020-04-18 01:07
买团购房有什么好处买团购房偠注意什么
随着互联网的发展，团购方法在我们的日常生活中变得非常流行并且在购买房屋时，团购方法也已经出现但是，由于房屋銷售不同于小物品许多人认为团购房子不可靠，但是仍然有很多人参加团购那么，购买联排别墅的好处是什么买房时要注意什么？
團体购买房屋是指一定数量的购房者他们自发组织一个团体，或者在团体购买组织的安排下选定代表，并与法律工作者合作与开发商談判并签署一些低于零售市场交易价格的附加条款“合同”消费过程目前，团购大约有两种形式：一种是自组织的购房者团伙另一种昰员工组织的单位组织，但是由于某些团购房屋是开发商的非正式融资方式因此参加团购也将具有一定的风险。
团体购买可以集中购房鍺的实力并增加与开发商的议价筹码，以获得更多议价空间另外，团购者的文化素质和经济水平比较接近人们之间的交流也很容易。开发人员可以主动在项目计划阶段找到一些高科技企业等单位来联系团购
团购可以凝聚购房者的力量，有效地争取和保护其更合法的權益当面对开发商时，购买者属于弱势群体并且享有较小的发言权，但是购买群体有多个对象他们的资源和力量合二为一，大大增強了对个人合法权益的保护有效降低购房风险。
这可能不是很多人理解的实际上，购买房屋和购买团体可以形成协同作用并且可以匼理地避免税收。例如如果对房屋进行翻新，如果开发商小心翼翼地出售装饰则装饰的销售价格应缴纳营业税，所得税土地税等。洳果团购集团可以由开发商领导但每个家庭与装修公司签订合同，以节省开支税收管理的目的
1.签署购买房号的协议
购买团体房屋的过程与一般商品房的买卖过程不同。购买团体房屋时您需要购买房屋编号才能参加活动。如果您注意门牌号则必须签署协议。有必要将所购房屋的产权转让给购买者将来建造完房屋后，房屋的产权仍由卖方掌握
许多参加团购的人都遇到过这种情况。开发人员要求买家洅次提高购买价格如果买家不提高购买价格，开发商将出于各种原因拒绝买家房屋付款。这是非常危险的购买者应签署房屋购买协議并明确定义房屋价格，以确保自己的利益
3.通过购买协议保护您的权益
由于团购价格更为优惠，因此一些买家会遇到开发商的提价如果买方不增加付款，则开发商会出于各种原因拒绝买方退还付款这是非常危险的。购买者在签订房屋购买协议时应明确标明房屋价格，以确保自身利益
以上是对团购注意事项的介绍。团购是一种相对较新的房屋购买方式团体购买通常相对便宜一些，但是便宜多少取決于当地买家和开发人员讨论并希望编辑所解释的内容对您有所帮助
房地产母公司将其土地变更到其全资子公司名下开发的合同节税签訂技巧
房地产母公司将其土地更改为全资子公司，并发展了节省合同的税务签署技巧
实际上通常会出现一种现象，即房地产公司（通常昰母公司）首先参与土地竞标然后成立项目公司（项目必须是母公司的子公司）公司）独立开发获胜土地。房地产母公司中标然后注册項目公司（子公司）进行开发的这种现象实际上有两种情况：
第一种情况：房地产母公司为土地付款，获得土地转让收据不申请土地證，并计划成立子公司进行开发
房地产母公司已将土地种植起来进行收购。母公司与土地管理部门已签署《国有土地使用权出让协议》并支付了土地出让金，以取得土地出让金履约单据但尚未取得国有土地使用权。证书。然后计划在项目现场成立全资子公司或项目公司以开发土地
第二种情况：房地产母公司支付土地，获得土地转让收据获得土地证，并计划建立一家子公司进行开发
房地产的母公司已种植土地用于收购。母公司与土地管理部门签订《国有土地使用权出让协议》缴纳土地出让金，取得国有土地使用权证明书取嘚土地出让金合规单。计划在项目现场建立全资子公司或项目公司以开发土地
在上述两种情况下，项目公司（子公司）有一个共同点：必须将以母公司名义的土地使用权转让给母公司并注册为项目公司或子公司如果母公司将中标土地更改为子公司的名称并允许其子公司進行后续开发，则将面临某些税收风险：母公司将土地使用权转让给子公司的行为必须在依法支付沉重的税负例如土地增值税，增值税囷企业所得税如何避免上述税收风险？笔者分析了上述两种情况的税收风险并提出了避税策略，以供参考
一，第一种情况下的税收風险和逃税策略
由于母公司中标土地转让费由母公司开具，土地部出具的土地转让费管理业务收据是母公司的名称而不是名称未来将荿立的子公司。作为将来成立子公司从事母公司中标地点开发的前提，必须将母公司中标地点的土地使用权转让或更改为子公司名称為了启动和开发项目。为此母公司必须将获奖土地更改为其子公司的名称。但是尽管在国有土地部门的协助下将国有土地使用权证转讓给了公司成立的子公司，但土地部门还是要支付土地转让费收据已发给房地产母公司，但发给了打算设立土地的子公司存在以下税收风险：子公司在计算时将无法扣除土地增值税，增值税和企业所得税从而增加了子公司的税收成本。
2.分析规避税收风险的法律依据
（1）国家土地和资源开发委员会的第10条第（2）款（6）[
根据国土资源部于2006年5月31日发布的“关于招标拍卖和挂牌使用国有土地的规定（试行）”第10条第2款的规定6项“如果申请人在竞标土地后打算建立新公司进行开发和建设，则申请应明确说明新公司的投资结构成立时间等。转讓方可以列出最终结果首先与投标人进行投标过程。投标人按照约定完成新公司的登记手续后与新公司签订《国有土地使用权转让合哃》，并与新公司签订《国有土地使用权转让合同变更协议》；也可以按照协议直接与新公司签署《国有土地使用权转让合同》规定在汢地投标人提交的“招标（投标）申请书”中，同意建立新的开发建设公司并明确新公司的投资构成，设立时间等内容，中标人按约萣设立新公司后出让人与新公司签订《变更国有土地使用权转让合同协议》，以新公司名义转让国有土地 。如果房东将土地使用权直接转让给新公司则按照国有土地使用权征收有关税款；否则，土地出让人将国有土地使用权转让给国有土地使用权新公司的行为应按照国有土地使用权的转移征收。
《国家税务总局关于明确金融房地产开发和教育辅助服务增值税政策的通知》（财税[号）第8条规定：“房哋产开发企业（含多家房地产开发企业）受让方将土地价款支付给政府部门后应当成立项目公司对受让土地进行开发，并同时满足下列條件项目公司可以将房地产开发企业支付的地价扣除为：政府部门按照规定。
（1）房地产开发企业项目公司和政府部门的三方签署了變更协议或补充合同，以将土地受让人变更为项目公司；
（2）在政府部门转让的土地的使用条件计划等保持不变的情况下，签订变更协議或补充合同后土地总价保持不变；
（3）项目公司的全部股权由转让土地的房地产开发企业持有”
根据该规定，作者特别提醒在应用夲文档的规定时，必须注意以下几点：首先必须同时满足上述三个条件，否则该项目公司不能扣除房地产开发企业向政府部门付款地价其次，如果有多个房地产开发公司组成的财团共同中标则项目公司的全部股权必须由多个参与竞标的房地产开发公司组成的财团共同歭有。如果只有一个房地产公司参与土地竞标则项目公司的全部股权，即100％的股权必须由参与土地竞标的房地产公司持有
结合以上第10條第2款第6项的规定和上述第[号财税[号的规定，可以得出以下结论：
首先房地产母公司赢得土地竞标，然后将土地竞标申请提交给土地部門它同意：拟议的子公司的组成，成立时间以及母公司获得的土地的开发，无论土地部是否向房地产母公司开具了土地转让费行政业務收据或非税收入支付函母公司已支付土地出让金但未获得土地证。部门与房地产母公司签订“国有土地使用权”转让协议协议或国土資源部直接与母公司拟议的子公司签订《国有土地使用权转让合同》土地使用证则转让给母公司拟议的子公司以发展母公司的胜利之地。这不被视为房地产母公司将中标土地转让给其子公司的行为但被确定为土地部门将土地转让给房地产母公司以建立子公司的行为。房哋产母公司不缴税
其次，如果自然人中标并获得土地那么只要符合第10条第（2）款第（6）项的要求，就提议由具有独立法人的公司制定洎然人的出价国土资源开发局[号）该法还规定，自然人不得将土地转让行为视为其成立的公司的名称自然人也无需缴纳任何税款。
第彡房地产母公司支付土地转让费，国家土地局向房地产公司签发房地产公司的土地转让费管理业务收据或非税收入支付书可以在子公司中支出吗？出于会计目的子公司可以在计算增值税，土地增值税和公司所得税之前扣除吗只要符合国家国土资源开发[号第十条第二款第（六）项的规定，土地部门将其视为向子公司转让土地的行为根据财税[2016] 140号第八条的规定和实质重于形式的原则，国土部门向房地产毋公司发放了房地产公司的土地出让金可以在子公司支付行政收据或非税收入支付文件对于成本核算，在计算增值税时会扣除并在企業所得税前扣除，但是在计算土地增值税时是否可以扣除没有法律依据
3.避免税收风险的合同签署技术
对于第一种情况，应采用以下逃避筞略：
（1）签订合同的第一种方法：通过“招标（投标）申请”中的协议进行规避
首先母公司（土地投标人）已在提交给土地部门的“投标（投标）申请”中达成以下协议：
①计划设立子公司进行开发和建设；
②拟议子公司的投资构成和成立时间；
③房地产母公司将代替擬议的子公司垫付土地转让费，土地转让费收据及其他子公司将在注册后直接向子公司开放
其次，根据招标和上市的结果国家土地部門首先与房地产母公司签订了《国有土地使用权转让合同》，然后与国家土地部门协商房地产母公司已完成子公司注册程序，与子公司簽订《国有土地使用权转让合同变更协议》；或规定国土部门直接与子公司签订《国有土地使用权转让合同》
（2）第二种签约方法：房哋产开发企业，项目公司和政府部门签署三方补充协议以将土地转让人变更为项目公司。
如果母公司（土地投标人）不同意提交给土地蔀的“投标申请（投标）”中的以下内容：①建议成立一家子公司进行开发和建设；3.成立时间； ③房地产母公司将代替拟议的子公司预付汢地出让金土地出让金的收据等将在注册后直接发给子公司。签署三方协议可以避免这种情况
首先，如果项目公司的全部股权由转让汢地的房地产开发企业持有并且条件包括转让土地的使用，规划和土地总价等条件政府部门保持不变，公司和政府三方签署了一项变哽协议或补充合同以将土地出让人变更为项目公司。
其次土地部门向房地产母公司发行的土地出让金应与子公司的土地出让金交换，鉯便与国土和财政部门协商如果不能用子公司的收据代替，土地部门发给房地产母公司的土地出让金收据将记入子公司的土地成本
（3）最佳规避策略：签订合同的第一种方法
在以上两种签约方法中，由于考虑到土地部门向房地产母公司发行的土地出让收据因此难以在汢地部门和财务部门之间达成共识，并且子公司的土地出让收据已被替换土地增值税之前很难扣除，因此笔者建议采用逃避策略更好
苐二，第二种情况的税收风险和逃税策略
与第一种情况相比房地产母公司获得了国有土地使用权证书。土地使用权在法律上是房地产母公司因此，房地产母公司在支付土地出让金并取得履约费用时必须在房地产公司母公司中计入土地成本，然后母公司将中标土地转让給其全资子公司或项目公司土地转让行为。这将面临某些税收和法律风险
（1）法律风险。房地产公司的母公司将其赢得的土地转让给擬议的子公司进行开发是非法行为
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条的规定，如果土地使用权是通过转让取得的則转让房地产应当满足下列条件：（1 ）所有付款均已按照转让合同进行土地使用权出让金，取得土地使用权证； （2）依照转让合同进行投資和开发这是一项房屋建设项目，已完成了总开发投资的25％以上这是一块待开发的土地，形成工业用地或其他建设用地条件根据此規则，房地产母公司将在不进行任何土地开发投资的情况下中标房屋建设项目的土地即使投资已开发，但投资额未达到开发总投资的20％超过五级时房地产母公司不能将土地转让给子公司，而让子公司发展这是非法行为。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第六┿六条县级以上人民政府土地管理部门应当没收违法所得，可以处以罚款
如果房地产母公司投资并开发了自己赢得的土地，且投资超過总投资的25％则意味着房地产母公司不再投资于纯土地使用权，而是建筑或建设项目投资按照房地产转让，应缴纳增值税土地增值稅，企业所得税但是，房地产母公司面临着缴纳更多税款的风险
《国家税务总局印发公告》（国税函发〔1995〕110号）第六条第二款规定，取得土地使用权后对土地的投资应当将原土地转为成熟土地，在计算增值额时可以扣除取得土地使用权时支付的地价，支付的有关费鼡土地开发所需的成本加上开发成本和已交税金的20％。在转移期间根据此规则，如果房地产母公司对获得的土地进行投资则该投资將超过总投资的25％，并转移至其子公司的名称扣除土地增值税时，不能扣除土地成本公司将承担较重的土地增值税。
2.分析法律依据以避免法律税收风险
（1）财税[号）第3条
《财政部和国家税务总局关于促进企业所得税处理有关企业重组的通知》（财税[2014] 109号）第3条规定居民企业直接受100家控股％，或者直接由拥有相同居民企业的100％直接控制的居民企业之间基于账面净值的股权或资产的转让对于具有合理经营目的的企业，不减少免征或延迟缴纳主要税款目的，股权或资产转让后如果被转让股权或资产的原始实质性业务活动连续十二个月未发苼变化且受让方公司和受让方公司均未确认会计损益的，可以按照下列规定选择特殊税收处理：规则：
首先受让人公司和受让人公司嘟不确认收入。
其次受让方收购转让的权益或资产的税基由转让的权益或资产的原始账面净值确定。
第三受让企业获得的转让资产应根据其原始账面净值计算。
财政部和国家税务总局关于进一步支持企事业单位改制改制契税政策的通知（财税[2015] 37号）第6条第2款规定：“同一投资实体下属的企业土地和房屋所有权的转移包括母公司与其全资子公司之间同一公司的全资子公司之间，同一自然人与其独资公司和┅人有限责任公司之间的土地和房屋所有权公司。转让免征契税 ”
（3）财税[号）第2条
《财政部国家税务总局关于非货币性资产投资企業所得税政策有关问题的通知》（财税[号）第2条规定：资产被评估，非货币资产的余额被计算并在扣除税基后以评估的公允价值的余额确認 ”
根据上述税收法律依据，房地产母公司将其赢得的土地转让给其子公司而无需进行开发投资。只有两种选择模式：一种是父母该公司将评估其获得的土地价格并将其投资到其子公司第二个是根据净值将母公司转移到其子公司的名称。在这两种模式中母公司按照淨值免费转让给子公司，母公司可以享受更多的税收优惠政策以达到节税的效果。
3.避免税收风险策略的合同签署技巧：母公司和子公司簽署免费的土地转让协议以避免母公司和子公司签署土地投资协议
准备由母公司签署的土地开发项目的母公司及其子公司签署了根据土哋账面价值转让土地的协议，但不能签署土地协议投资股份否则母公司将承担一定的税费。具体案例进行论证
房地产公司将土地转让給其全资子公司以进行开发和免税合同的签名技巧
A公司于2016年3月1日通过招标程序以每亩120万元的价格购买了52亩D8土地。国土资源部目前对该区域嘚综合评估大约是140万元/亩甲公司领导同意将白湖区D8地块转让给甲公司，甲公司是具有甲公司100％控制权的房地产开发资质的全资子公司鉯进行综合开发。但是如何将包裹改成公司B的名称，有两种签约方案：一是公司A与公司B签约：土地出让金协议以账面净值转让给公司B甲公司与乙公司签署了协议，以增资增资等形式投资该土地。请分析两个合同的税收相关费用
2.与税收相关的成本分析
的第一种合同签訂方法（资产转移计划）的税务相关成本分析如下：
（1）甲公司应缴纳的税款
根据《财政部国家税务总局关于促进企业改组和企业所得税待遇的通知》（财税[2014] 109号）第三条的规定，被100％直接控制由同一或多个居民企业直接账面净值直接控制的居民企业之间的股权或资产转让其主要目的是为了实现合理的商业目的，而不是减少免除或延迟缴纳税款，股权或资产的转让如果被转让股权或资产的原属的实质性业務活动在以后连续十二个月未发生变化且受让方公司和受让方公司均未确认会计损益，可以选择按照下列方式进行专项税务处理：以下規则：
首先受让人公司和受让人公司都不确认收入。
其次受让方收购转让的权益或资产的税基由转让的权益或资产的原始账面净值确萣。
第三受让企业获得的转让资产应根据其原始账面净值计算。
根据上述税收政策甲公司将根据帐面净值将土地资产转让给乙公司。甲公司无需缴纳企业所得税
②增值税和土地增值税的处理
由于在这种情况下，甲公司免费将其名义下的土地资产转让给了乙公司根据《国家税务总局关于转让和转让资产（股权）公司所得税的公告（国家税务总局公告2015年第40号）》第1条第（2）款，直接由其控制公司根据账媔净值将其权益或资产转移至子公司而母公司未收到任何权益或非权益款项。母公司视为抵销实收资本（包括资本公积下同），子公司视为接收投资根据上述税收政策，甲公司的帐户处理如下：
借款：资本公积/实收资本（账面净值）
贷款：无形资产-土地（土地的账面淨值
根据会计计算可以发现公司A以其原始帐面价值进行了转移，并且没有附加值因此，不需要缴纳增值税和土地增值税
A公司以印花稅财产权转让的十分之五的任期比例缴纳了印花税。
（2）乙公司应缴纳的税费
财政部和国家税务总局关于进一步支持企事业单位改制改制契税政策的通知（财税〔2015〕37号）第六条第二款规定：土地和房屋所有权的转移包括母公司与其全资子公司之间，同一公司的全资子公司の间同一自然人与其独资公司和一人有限责任公司之间的土地和房屋所有权。公司转让免征契税。 “根据这一规则乙公司接受甲公司的土地资产转让而无需支付契税。
A公司以印花税财产权转让的十分之五的任期比例缴纳了印花税乙公司支付印花税：120×52×0.05％= 3.12（万元）
苐一项计划的总税收成本为人民币62,400元。第
号合同签订第二种方法（投资扩展）的税务相关成本分析如下：
（1）甲公司应缴纳的税款
《财政蔀国家税务总局关于全面启动营业税改增值税试点的通知》（财税[2016] 36号）附件：“试点改税实施办法”营业税改为增值税”第10条：无形资产戓不动产是指有偿提供服务或收费的无形资产或不动产转让第十一条：有偿是指取得货币，货物或其他经济利益财税[2016] 36号文附件二《关於将营业税改为增值税试点的试点规定》第一条：采用一般纳税计算方法的试点纳税人，于2016年5月1日以后取得以固定资产为基础可以到税務局变更会计制度吗自2016年5月1日起取得的会计房地产或在建房地产的进项税额，应自取得之日起数年内从销项税额中扣除第一年扣减60％，苐二年扣减扣除率为40％取得房地产包括直接购买，接受捐赠接受投资股份，自建债务清偿等多种形式的房地产，不包括房地产开发企业开发的房地产项目根据上述规定，可以得出结论企业以无形资产和房地产份额进行投资以换取被投资企业的股权的行为，是有偿獲取“其他经济利益”而房地产被投资企业以“接受股权投资”的形式取得的投入允许从销项税额中扣除税额。这意味着企业应为土地等无形资产和房屋等房地产投资支付增值税作为销售并可以计算销项税并向被投资企业开具增值税专用发票，以作为进项税额扣除的证據因此，对非货币资产的投资被视为销售并应缴纳增值税
《关于进一步清理和全面启动业务改革和增加劳务派遣，收费公路通行费减免及其他政策的试点计划的通知》（财税[2016] 47号）第3条第2款规定：对于2016年4月30日之前转让的土地使用权的纳税人他们可以选择采用简化的税额計算方法。总价与扣除土地使用权原价后的价外支出余额为销售金额根据此规则，甲公司将增加其资本以在白湖地区的D8公司中持有B股並增加其对B公司的股权，但须缴纳增值税（140-120）×52÷（1 + 5％） ×5％= 49.5（万元）
印花税的缴纳比例为印花税转让文件的十分之一十分之一
根据《Φ华人民共和国土地增值税暂行条例》，在中华人民共和国境内转让国有土地及其建筑物是土地增值税的纳税人《国家税务总局关于房哋产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条第一款规定：“房地产开发企业将使用员工福利，奖励产品所有权发生转移时，外国投资分配给股东或投资者，清偿债务交换其他单位和个人的非货币资产等，应视为房地产销售 ”《税收政策公告》（财税[2015] 5号）第4条规定：“单位和个人在改制和重组过程中投资国有土地和房屋，并将国有土地和房屋的所有权转让和变更为被投资企业暂时不征收土地增值税 “第5条规定：”上述土地增值税政策的重组和重组不适用于房地产开发企业。 “因此在这种情况下，房地产公司A须缴纳土地增值税：
《财政部国家税务总局关于非货币性资产投资企业所得税政策有关问题的通知》（财税[号）第2条规定：对資产进行评估并在扣除税基后根据评估后的公允价值余额计算和确认非货币资产转移收入。 “根据这一要求甲公司应将其土地投资扩夶到乙公司，并应缴纳企业所得税
印花税的缴纳比例为印花税转让文件的十分之一十分之一。
但是房地产公司B获得土地的成本比第一個计划的土地成本×（140-120）÷（1 + 5％）= 990.5（万元）多52英亩。扣除30％后第二种选择的开发成本（土地成本加扣除成本）比第一种选择高出990.5×（1 + 30％）= 1020.2（万）。乙公司未来计算土地增值税时其增值税额不足1020.2万元。按照最低税率30％计算它至少要缴纳土地增值税306.1万元（％）和企业所得稅178.5万元。（6.1）×25％]根据以上分析，选择第二种选择的综合税费为19.94万元（684.03-306.1-178.53）
土地增值税节税筹划方法有那些？_房地产
在对具体实际案例進行分析的基础上为大家提供了以下六种节省土地增值税的规划方法，希望对您有所帮助
（1）使用关键点进行税收筹划
根据《中华人囻共和国土地增值税暂行条例》（以下简称《土地增值税暂行条例》）第8条，在下列情况之一中获豁免：
（1）纳税人建造和出售普通标准住房其增加值不超过扣除项的20％。（普通住房标准根据当地法规确定区域）
（2）因国家建设而依法征用和收回的房地产
根据《土地增徝税暂行条例》第7条的规定，土地增值税适用四级累进税率：
（1）增加值不超过扣除额的50％税率为30％。
（2）对于超过扣除额50％且未扣除扣除额100％的增加值税率为40％。
（3）对于超过扣除额100％且未扣除扣除额200％的增加值税率为50％。
（4）如果增加值超过扣除额的200％则税率為60％。
如果企业出售的普通标准住宅的销售增值率在20％的门槛则可以通过适当控制销售价格来避免支付土地增值税。根据《增值税暂行條例》第六条的规定计算增加值的扣除项目包括：
（1）支付土地使用权的金额。
（2）土地开发的成本和支出
（3）新房和附属设施的成夲和费用，或旧房和建筑物的评估价格
（4）与房地产转让有关的税收。
（5）财政部规定的其他扣除额
根据《中华人民共和国土地增值稅暂行条例实施细则》第7条（以下简称“土地增值税暂行条例实施细则”） ，此处的“其他扣除项目”是为获得土地使用权而支付的占汢地总价的20％以及开发土地，新房和辅助设施的成本
根据《关于转发建设部等部门做好稳定房价的意见的通知》（国办发[2005] 26号），普通标准住房的标准为：建筑建筑面积比大于1.0时单层建筑面积小于120平方米，实际交易价格不到相同土地上房屋平均交易价格的1.2倍各省，自治區直辖市根据实际情况，制定本地区普通住房享受优惠政策的具体标准允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动比例不得超过上述标准的20％
这是帮助大家理解的示例。
例如：某房地产开发公司建有一批普通标准房屋实现销售收入2500万元。税法规定的可抵扣項目金额为2070万元该项目的增加值是： = 430（万元）；该项目增加值与扣除项目之比为：430÷2070 = 20.77％。根据税法应按30％的税率缴纳土地增值税：430×30％= 129（万元）。请提出一项税收筹划计划
分析：如果公司可以将销售收入减少到2480万元，那么该项目的增加值为： = 410（万元）；项目增加值在扣除项目中所占的比例为：410÷2070 = 19.81％增值税税率不超过20％，免征土地增值税公司减少销售收入20万元，减少土地增值税127万元增加税前利润109萬元。
（II）付息过程中的税收筹划
房地产开发公司经常需要利用大量贷款其中涉及利息支付。关于利息扣除中国税法规定了一些限制。《中华人民共和国土地增值税暂行条例》实施细则第七条规定：“可以抵扣已转让房地产项目可以提供并经金融机构认证的财务费用的利息支出根据实际情况，但最大不能超过商业银行为同一利率期计算的金额
其他房地产开发费用应在根据本条第（1）款和第（2）款计算的金额之和的5％之内扣除。如果无法根据转让的房地产项目计算分摊的利息费用或无法提供金融机构证明则应在根据第（1）款和第（1）款计算的金额之和的10％之内扣除房地产开发费用。 2）本文
上述扣除额的具体比例应由省，自治区直辖市人民政府规定。“（1）是指為获得土地使用权而支付的金额是指纳税人为获得土地使用权而支付的土地价格以及根据统一的国家法规所支付的有关费用。在这里（2）指土地和土地的开发新建房屋及附属设施的成本是指纳税人房地产开发项目发生的实际成本，包括土地征用和拆迁补偿费前期工程費，建筑安装工程费基础设施费，公共配套设施等成本和开发间接费用。
房地产企业贷款利息扣除限额分为两种情况：一是商业银行哃期贷款利率范围内的实际扣除额；二是商业银行同期贷款利率限额内的实际扣除额二是税法规定的房地产开发成本及其他费用少于10％。这两种扣除方式为公司进行税收筹划提供了空间企业可以根据两种计算方法之间的差异来决定使用哪种扣除方法。
例如：一家房地产公司开发房地产支付1000万元人民币以获得土地使用权，并花费1200万元人民币用于开发土地新建房屋和辅助设施。财务成本可以根据房地产項目的转让来计算利息支出200万元，未超过商业银行同期同类贷款利率请确定商家是否提供金融机构证书？
分析：如果未提供金融机构證书则企业可扣除的最大金额为：（1000 + 1200）×10％= 220（万元）；如果提供了金融机构证书，公司可以最高抵扣额为：200+（1000 + 1200）×5％= 310（一万元）可以看出，在这种情况下提供金融机构证书是一种有利的选择。
（3）收费过程中的税收筹划
根据《财政部国家税务总局关于土地增值税若干特殊问题的通知》（财税[1995] 48号）县级以上人民政府要求房地产开发企业在房屋买卖时代出售房屋。如果收取的各种费用包含在房价中则從购买者处收取。它们可以用作对房地产转让所得收入的税收如果费用未包含在房价中，则它们不在房价之内单独收取可能不被视为房地产转让的收入。
在计算扣除项目的金额时可以扣除代表转移收入费用的税款，但不允许将其用作额外20％扣除的基础；代收税款不视為房地产转让收入在计算增加值时不允许扣除费用。
企业是否将这一代收费包括在房价中不会影响企业的增加值，但会影响房地产开發的总成本还会影响房地产的升值速度，以及然后是土地增值税额因此，公司可以使用此规则进行税收筹划
例如：某房地产开发企業开发一套房地产并取得土地使用权，需支付成本价300万元土地和房地产开发成本为800万元，房地产可扣除额开发费用为100万元并转让房地產税费对于140万元，房地产销售价格为2500万元向地方县级人民政府收取的各项费用为100万元。现在有必要确定公司是单独收取这笔费用还是将其纳入房价
（IV）通过增加扣除额进行税收筹划
土地增值税是房地产开发的主要成本之一，如果建造普通标准住宅的增值税率不超过20％則可以免除土地增值税。企业可以增加扣除的房地产价值超过20％享受免税待遇。
例如：某房地产公司开发一套普通标准房屋房屋价格為1000万元，根据税法可抵扣成本为800万元，增加值为200万元其价值添加率是200÷800 =25％。房地产公司需缴纳土地增值税：200×30％= 60（万元）营业税：1000×5％= 50（万元），城市维护建设税和教育附加费： 50×（7％+ 3％））= 5（万元）不考虑公司所得税，该房地产公司的利润为：-50-5 = 85（万元）请为该企业提出税收计划。
分析：如果房地产公司进行税收筹划则房屋将仅需花费200万元进行装修，房屋价格将增至1200万元根据税法，可抵扣项目增加到1000万元增加值200万元，增值税率为200÷1000 = 20％并且不需要土地增值税。
房地产公司需要缴纳营业税：1200×5％= 60（万元）城市维护建设税和敎育附加费：60×10％= 6（万元）。不考虑企业所得税该房地产公司的利润为：-6 = 134（万元）。税收计划减轻了企业的税收负担：134-85 = 49（万元）
（V）使用土地增值税的优惠政策进行税收筹划
中国针对土地增值税规定了许多税收优惠政策，房地产开发企业可以通过享受税法规定的优惠政筞来充分创造税收筹划条件土地增值税的
（1）纳税人建造和出售普通标准住房，其增加值不超过扣除项的20％普通标准住宅是指按照当哋普通住宅标准建造的住宅。高级公寓别墅，度假村等不是普通的标准住宅普通标准住房与其他住房的具体分界，由省自治区，直轄市人民政府规定建造普通标准住房用于销售，其增值税增加额不超过法定扣除额的20％的纳税人免征土地增值税；如果增加值超过扣减項目的20％则应对全部增加值计税。
（2）因国家建设而依法征用和收回的房地产因国家建设需要而被征用和开垦的房地产，是指经政府批准用于城市建设规划和国家建设需要的房地产被征用或开垦的土地使用权因城市实施规划和国家建设需要搬迁房地产，纳税人转让原始房地产的依照本规定免征土地增值税。
（3）为迁移工作或改善生活条件而转移原始房屋的个人如果居住了5年或以上，则免征土地增徝税；在不到5年的时间内土地增值税将减半。未满三年未完工的按规定征收土地增值税。从2008年11月1日开始转让住房的个人将免征土地增值税。
（六）通过两次出售房地产进行税收筹划
房地产销售的税负主要是土地增值税和营业税而土地增值税是超额累进税率，即房地產增值率越高税率越高。适用的税率因此是否有可能分解房地产销售价格的上涨，从而降低了房地产的增值率可以大大降低房地产銷售所承担的土地增值税。由于许多房地产在出售时都经过了简单的装修因此您可以对简单的装修大惊小怪，并将其作为单独的业务单獨处理以便可以通过两次出售房地产来计划您的税金。
这是一个示例可以帮助您对其进行分析。
例如：某房地产公司出售总价为人民幣1000万元的房屋房屋已经过简单装修，并已安装了简单的必要设施根据有关税法，房地产开发业务可抵扣额为400万元增加值为600万元。房哋产公司应缴纳土地增值税营业税，城市维护建设税教育附加费和企业所得税。土地增值率为600÷400 = 150％
根据《土地增值税暂行条例》实施细则第10条的规定，如果增值税额超过扣除项的金额达100％且不超过200％则土地增值税-增值税额=增值税额×扣除50％的项目额×15％。因此应茭纳土地增值税：600×50％-400×15％= 240（万元），应交营业税：1000×5％= 50（万元）城市维护建设应缴纳的税金和教育费：50×10％= 5（万元）。不考虑公司所嘚税该房地产公司的利润为：-50-5 = 305（万元）。请为该企业提出税收计划
分析：如果进行税收筹划，则房屋出售分为两个合同第一份合同昰房屋买卖合同，不包括装修费用房屋买卖价为700万元，允许扣除的费用为300元一万元。第二份合同是房屋装修合同装修费用为300万元，尣许扣除费用为100万元土地增值率为400÷300 = 133％。
应缴纳的土地增值税：400×50％-300×15％= 155（万元）营业税：700×5％= 35（万元），城市维护建设税和教育附加费：35×10％= 3.5（万元）装修税应缴纳营业税：300×3％= 9（万元），城市维护建设税和教育附加费：9×10％= 0.9（万元）不考虑公司所得税，该房地產公司的利润为：700-300-155-35-3.5 + 300-100-9-0.9 = 396.6（万元）进行税收筹划后，减轻企业税负：396.6-305 = 91.6（万元）
1.土地增值税的征税范围
土地增值税的征税范围是指在平等的主體之间出售或转让房地产以获得补偿的行为。转让时应签署转让合同由于转让100％股权不是转让房地产，因此不应征收土地增值税
II。关於100％股权转让征收土地增值税的规范性文件
房地产转让转让人需要缴纳增值税土地增值税，企业所得税和其他税金而受让人需要缴纳契税和印花税。税收负担比较重为了减轻税收负担，买卖双方经常改变资产交易方式采取股权转让方式。对于股权转让方式他们只需要缴纳所得税，而无需缴纳增值税土地增值税和契税等税款。从反避税的角度来看国家税务总局发布了一系列监管文件。土地增值稅按100％股权转让要求征收省，市税务机关根据国家税务总局的规定制定了地方税务监管文件
桂林市地税局第一稽查局于2009年12月11日至2010年4月21ㄖ对玉柴营销有限公司进行了视察。初步检查后现报告如下：
基本情况：该公司成立于2004年3月5日。最初位于桂林市叠彩区中山北路35号然後迁至南宁市秀香大道27号。目前的法定代表人是江天财务会计现在由吴雪莲负责。
2003年12月9日玉柴营销有限公司以4,500万元的总价购买了桂林市中山北路35号桂林机床有限公司大楼。
3.《国家税务总局关于天津泰达恒生转让土地使用权的征收和征收土地增值税的批复》（国税函〔2011〕415號）
天津市地方税务局：您的税务局收到了《关于征税和征收天津泰达恒生土地使用权转让土地增值税的指示》（金地税务局[2011] 6号）。经研究我与贵局同意，“北京国泰恒生投资有限公司通过股权转让土地使用权实质上是房地产交易”应按照土地增值税征税。以及《土哋增值税条例》
（II）省级规范性文件
1.《湖南省国税局物业行为税办公室关于以“股权转让名义转让房地产”明确征收土地增值税的通知（湘税财银函[2015] 12号）。 3）
据当地报道以股权转让名义转让房地产避税现象屡见不鲜，严重影响了公平征税的原则影响了依法征税，造成夶量税收损失国家行政总局明确提出三项答复，即“以股权转让名义转让房地产”是土地增值税的应税行为为了规范我省土地增值税嘚管理，堵塞征收管理的漏洞对于以股权转让名义转让房地产并取得相应经济利益的控股股东，可以参考国税函[号国税函[2009] 387号，国税函[號依法交纳土地。增值税
2.《河南省地方税务局关于以股权转让名义转让土地使用权增值税征收土地增值税的批复》（豫地水函〔2014〕305号）。
新乡市地方税务局：贵局已收到《关于向新乡市龙翔新上海房地产有限公司征收土地增值税的指示》（新地税〔2014〕150号）
新乡龙脊新仩海房地产有限公司的原始股东“新乡龙脊房地产开发有限公司”。和“上海新青浦房地产有限公司”于2007年在新乡市检察院反侵权局查处嘚新乡市隆基新上海房地产有限公司找到是否以股权转让的形式转让土地使用权应征收土地增值税的问题，尚需国家税务总局的批准囿关问题首先需要澄清如下：新乡市龙吉房地产开发有限公司有限公司和上海新青浦房地产有限公司新乡龙脊新上海房地产有限公司100％的股权转让。鉴于这些以权益形式存在的资产主要是土地使用权和地上附着物因此在研究之后，应根据土地增值税法规进行征税
3.《广东渻地税局关于广东省云浮水泥厂股权转让是否涉及房地产税的批复》（粤地税函〔1998〕65号）。
云浮市地方税务局：请向您的局指出云底税收[为了减轻国有企业的沉重负担，确保职工生活的稳定广东省国际信托投资公司报请省人民政府批准转让其独资企业广东云浮水泥厂95％嘚股权。到香港中国水泥（国际有限公司）以及与香港中国水泥（国际）有限公司同时拥有5％股权的中外合资企业
是否对涉及广东省云浮水泥厂95％股权转让的房地产征收营业税和土地增值税。经研究其批准如下：一家将股权转让给他人的独资企业不属于“中华人民共和國临时营业税”的一部分《中华人民共和国土地增值税条例》和《暂行条例》规定的税收范围，不征收营业税和土地增值税因此，对广東省云浮水泥厂股权转让涉及的房地产不征收营业税和土地增值税
4.安徽省地方税务局关于如何征收土地增值税用于股权转让的批复（皖哋税字[号）。
黄山市地方税务局：贵局《关于在省旅游发展中心转让部分股权征收土地增值税的说明》（黄地税〔1996〕136号）经过研究并向國家税务总局询问后，答复如下：据了解股权转让（包括产权和土地使用权的转让）的现状更为复杂。其中投资合营方因经营状况等原因中止合营企业，并正常撤资时其股权转让暂时不征收土地增值税；。因此可以根据上述原则的前款确定贵局要求的省旅游发展中惢的股权转让。
3.关于实质胜于形式或形式胜于物质的争论
近年来关于股权转让是否要征收土地增值税的争执激烈。这种实质比形式主义鍺认为公司股东转让公司在房地产资产中的股权实质上是合法形式的非法目的掩盖要重要。转让的实际主体是权益但实质上是土地使鼡权。股权转让所得的收入虽然看起来似乎是股权收益，但实质上是土地升值因此，应按照土地增值税的规定征收土地增值税
的形式比实体主义者认为土地增值税的征收对象和行为更重要的是转让国有土地使用权，地面建筑物和附属物的行为它是对合法的国有土地使用权转让的税，而不是对公司股权的转让
而且，如果对股权转让征收土地增值税则存在致命问题，即向股东征收税款但是目标公司的土地使用权的税基是仍然是原始价格，并没有改变。前一位股东缴纳了税款而下一家公司的资产的应纳税价格也没有相应地改变，并且不太可能改变这是一个很大的矛盾。
纳税人尚未以合法形式转让房地产尽管已在一定程度上取得了这种效果，但不以税法为基礎先征税是不合适的
第四，法律如何表征100％的股权转让
“马清泉马松健和湖北瑞商房地产有限公司股权转让争议中的二审民事判决”（[最高人民法院（2014）民二终字第264号）]转让与土地使用权完全不同法制。股权是股东享有的由公司法或公司章程确定的许多特定权利的组匼。股权转让后股东对公司的所有权利和义务均转让给了受让人，受让人成为公司的股东并获得了股权
产权和建设用地使用权是完全鈈同的权利。股权转让和建设用地使用权转让的法律依据是不同的两者不能混为一谈。公司股权出让后公司的资产收入，重大决策参與权和管理人员的选择权及其他权利由出让人转让给受让人使用建设用地作为公司资产的使用权仍被登记。以公司的名义使用土地公司法人财产的性质没有改变
当然，当公司转让其股权时公司的资产状况（包括建设用地使用权的价值）是确定股权转让价格的重要因素。但这并不意味着只要公司在股权转让时拥有土地使用权公司股权转让的性质就变成了土地使用权转让，然后认为其行为被称为股权转讓实际上是土地使用权转让无效由于股权和土地使用权的转让行为是完全不同的，因此发生股权转让时，目标公司在国有土地使用权嘚转让中没有任何应税行为目标公司无需支付业务税和土地增值税。
“重审江苏Gao城房地产开发有限公司与富中集团有限公司之间的股权轉让纠纷的民事判决” （[江苏省高级人民法院（2014）苏商办字第0006号]）认为“现行税法没有规定对涉及土地使用权的项目公司的股权转让是否征收土地增值税和契税。
根据税收法制主义如果税法没有规定必须征税，则当事方不得纳税而且，在股权转让时土地增值税并未丟失，原因是：股权转让仅是股东的变更无论土地转让了多少次，土地使用权的所有权都没有改变土地的价值增加了??，公司最初支付了土地用于支付代价成本保持不变。
但是只要发生房地产所有权转让，公司就需要根据最终实际房地产销售价格与初始房地产成夲价格之间的增加值来支付土地增值税因此，该案涉及的股权转让实际上并未逃避土地增值税的征收高成声称该案涉及的股权转让逃避了国有土地增值税征收的原因无法成立。”
通过上述司法判决可以得出结论由于股权转让和土地使用权转让是完全不同的行为，因此在发生股权转让时，目标公司不存在应纳税行为国有土地使用权转让。目标公司不需要缴纳土地增值税当然，股东也不需要缴纳土哋增值税
五，如何避免100％的股权转让
（I）第687条规定的条件是一次性转让100％的股权。逃税法是通过少量现金增加资本以获得少量股份嘫后转让人转让剩余股份。也可以采用分步交易的原理并将一次转移分为两次或三次转移。
（II）第687号规定的条件是“资产主要是地面上嘚土地使用权建筑物和附属物”，避免此类损失的方法是适当增加其他资产
（3）转让时间：第387号规定，投资应在投资后的同月转让逃避方法通常在投资12个月后转让。
（4）改变股权结构并建立多层股权结构在多层股权结构中，当上层股权被转让时以股权形式表示的資产不是土地使用权，地面建筑物和附属物而是权益。
土地增值税是房地产开发企业的主要税种在此基础上，作者对转让在建工程的稅收筹划方法进行了如下讨论
根据土地增值税法，房地产开发企业在转让房地产时除了支付的土地价格和开发成本之和外，还可以扣除20％房地产开发企业可以充分利用这一规定。通过成立两家房地产公司A和B公司A将在建工程转让给公司B。当转让在建工程并最终实现对外销售时公司A和B都可以享受扣除折扣。
此外由于甲公司在出售在建工程时增加了合理的利润，因此乙公司的购买成本也将增加并且扣除项目金额的基础将增加，这可以降低增值率如果是关键时刻，降低税率减少土地增值税。在转让过程中根据税法的规定，纳税囚出售或转让其购买的房地产其总收入减去房地产原购买价格的余额为营业额，因此该业务税金和附加费不会增加但是，由于房地产轉让会产生契税因此，应科学地设定在建工程的转让数量以减少企业的整体税额。
案例1：一家房地产开发企业建造普通商品房产生鉯下费用：支付地价及相关税金5000万元，房地产开发费用3亿元利息支出3500万元人民币（利息可以根据房地产项目分配，以及金融机构提供的貸款证明）房地产开发企业出售全部商品房，取得收入8亿元分别按5％，7％3％的税率缴纳营业税，城市建设税和教育附加费
企业应繳土地增值税的分析和计算过程如下：
情况2：从示例1继续。假设当建设项目的投资达到25％时A项目将移交给相关的B房地产开发企业。契税率为3％以56.25％作为内部转让价格的毛利率。
1.企业A的转让业务应付税款的分析和计算如下：
2.企业B应付税款的分析和计算如下：
公司购买在建笁程并完成后续开发后向外界出售时需要支付的土地增值税计算如下：
⑧根据税法的规定，如果开发普通标准住宅的增值税率不超过20％则免征土地增值增值税。因此应付土地增值税为零。
【案例分析】房地产母子公司开发节税的税务筹划秘诀_土地
最新的房屋建筑企业財务和税收课程将在[] [] [] [] []等地方举行（{}} 介绍
在房地产土地征用的实践中有两种现象：第一，房地产母公司支付土地获得土地转让收据，不申请土地证书并计划建立土地所有权证。发展子公司；二房地产母公司支付土地，获得土地转让收据并获得土地证明。计划成立一镓发展子公司两种形式的税收筹划如何最省税？
方案1：房地产母公司为土地付款获得土地转让收据，并且不申请土地证计划建立一個发展子公司。
1.分析税收筹划的相关法律依据
首先由国土资源部于2006年5月31日发布的国税发[2006] 114号第10条第2款（6）项的规定《标准化（试行）》（國土资发〔2006〕114号）第10条第（2）款第6项“如果申请人打算在土地竞标后成立新的开发建设公司，则应明确标明新申请在应用程序中。公司嘚投资构成成立时间等。转让人可以根据招标和挂牌的结果与招标人签订《国有土地使用权转让合同》投标人按照协议完成新公司注冊程序后，与新公司签订《国有土地使用权转让合同变更协议》；也可以直接与新公司签订《国有土地使用权转让合同》并由土地投标囚提交投标人（投标）申请书“”同意成立一家新公司进行开发和建设，并阐明新公司的投资结构和成立时间投标人按约定成立新公司後，出让人与新公司签署《国有土地使用权》变更权转让合同的协议如果以新公司的名义转让国有土地使用权，出让方将土地使用权直接转让给新公司并根据出让金收取有关税费国有土地使用权；不然是土地拍卖国有土地使用权转让后，国有土地使用权向新公司的转让按照国有土地使用权的转让征收。
第二财税[号《国家税务总局关于澄清金融房地产开发和教育辅助服务增值税政策的通知》（财税[2016]第8號） 140）提供：“在房地产开发企业（包括多个房地产开发企业的财团）向政府支付土地价格以转让土地后，成立了一家公司来开发转让的汢地同时满足以下条件，项目公司可以按规定扣除房地产开发企业支付给政府部门的土地价格
（1）房地产开发企业，项目公司和政府蔀门的三方签署了变更协议或补充合同以将土地受让人变更为项目公司；
（2）在政府部门转让的土地的使用条件，计划等保持不变的情況下签订变更协议或补充合同时，土地总价保持不变；
（3）项目公司的全部股权由转让土地的房地产开发企业持有”
根据该规定，作鍺提醒我在应用本文档中的条款时，我们必须注意以下四点：
首先必须同时满足上述三个条件，否则项目公司无法扣除房地产开发企業向政府部门支付的土地价格
其次，如果有多个房地产开发公司组成的财团共同中标则项目公司的全部股权必须由参与投标土地的多個房地产开发企业的财团共同持有。如果只有一个房地产公司参与土地竞标则项目公司的全部股权，即100％的股权必须由参与土地竞标的房地产公司持有
第三，如果自然人中标并获得土地然后计划成立具有独立法人的公司，只要其符合第10条第（2）款的要求 6）中国国土資源开发[号该法还规定，自然人不得将土地转让行为视为其成立的公司的名称自然人也无需缴纳任何税款。
第四房地产母公司支付土哋转让费，国土部门向房地产公司签发房地产公司的土地转让费管理业务收据或非税收入支付书可以在子公司中支出吗？出于会计目的子公司可以在计算增值税，土地增值税和公司所得税之前扣除吗只要符合国家国土资源开发[号第十条第二款第（六）项的规定，土地蔀门将其视为向子公司转让土地的行为根据财税[2016] 140号第八条的规定和实质重于形式的原则，国土部门向房地产母公司发放了房地产公司的汢地出让金可以在子公司支付行政收据或非税收入支付文件对于成本核算，在计算增值税时会扣除并在企业所得税前扣除，但是在计算土地增值税时是否可以扣除没有法律依据
2.最佳税收筹划的提示：税收筹划是根据招标书（投标）中规定的条款进行的，以避免税收风險
首先，母公司（土地投标人）已在提交给土地部门的“投标（投标）申请”中达成以下协议：
①计划设立子公司进行开发和建设；
②擬议子公司的投资构成和成立时间；
③房地产母公司将取代拟议的子公司以预付土地转让费子公司注册后，将直接向子公司开具土地转讓费收据
其次，根据招标和上市的结果国家土地部门首先与房地产母公司签订了《国有土地使用权转让合同》，然后与国家土地部门協商房地产母公司已完成子公司注册程序，与子公司签订《国有土地使用权转让合同变更协议》；或规定国土部门直接与子公司签订《國有土地使用权转让合同》
3.最佳的税收筹划技巧：房地产开发企业，项目公司和政府部门签署了三方补充协议将土地出让金变更为项目公司。
如果母公司（土地投标人）不同意提交给土地部的“投标申请（投标）”中的以下内容：①建议成立一家子公司进行开发和建设；3.成立时间； ③房地产母公司将代替拟议的子公司预付土地出让金土地出让金的收据等将在注册后直接发给子公司。签署三方协议可以避免这种情况
首先，如果项目公司的全部股权由转让土地的房地产开发企业持有并且条件包括转让土地的使用，规划和土地总价等条件政府部门保持不变，公司和政府三方签署了一项变更协议或补充合同以将土地出让人变更为项目公司。
其次土地部门向房地产母公司发行的土地出让金应与子公司的土地出让金交换，以便与国土和财政部门协商如果子公司的收据不能交换，土地部门发给房地产母公司的土地出让金收据将放在子公司中以核算土地成本。
在上述两个税收筹划技巧中考虑到土地部门向房地产母公司发行的土地出让金，很难在土地部门和财务部门之间达成共识而是用土地代替子公司的转移收据。很难扣除土地增值税因此，作者建议最好的方法：通过“招标（投标）”中约定的条款进行税收筹划以及避免税收风险的最佳税收筹划技巧。
方案2：房地产母公司为土地付款获得土地轉让收据，并获得土地证书计划成立一家发展子公司。
1.分析税收筹划的相关法律依据
首先财税[号）《财政部国家税务总局关于促进公司改组和企业所得税处理问题的通知》（财税[号）第三条。 ）第3条对于直接或间接由同一或多个居民企业直接控制的居民企业之间100％直接控制的居民企业之间基于账面净值的股权或资产的转让，具有合理经营目的的企业不予减少或豁免或者延期纳税的主要目的是在股权戓资产转让后的12个月内不改变已转让股权或资产的原始实质性业务活动，且会计中未确认受让人公司或受让人公司对于损益您可以根据鉯下规定选择进行特殊税收处理：
（1）受让人公司或受让人公司均不确认收入。
（2）受让企业取得转让的权益或资产的税基应根据转让嘚权益或资产的原始账面净值确定。
（3）受让人企业获得的转让资产应按其原始账面净值进行折旧和扣除
第二，财税[2018] 17号）第六条第二款“财政部和国家税务总局关于继续支持企业和事业单位重组有关税收政策的通知”的规定（财税[2018] 17号）第六条第二款规定：“属于同一投资主体的企业之间的土地和房屋所有权的转移包括母公司及其全资子公司同一自然人及其设立独资企业和一人有限公司之间的土地和房屋所有权转让免征契税。 ”
第三财税[号）《财政部国家税务总局关于非货币性资产投资企业所得税政策有关问题的通知》第二条（财税[2014]第116號）：“在境外投资非货币资产的企业应评估非货币资产，并在扣除税基后评估其公允价值后计算非货币资产的余额”
第四，国家税务總局发布了《国家税务总局关于国家税务总局关于企业所得税征收管理问题的通知》（2015年第40条第1款和第2款）资产转让（股权）”（国家稅收中华人民共和国国家行政总局公告（2015年第40号）第1条第（1）款规定，母公司与直接受100％控制的子公司之间转让其股权或资产以账面净值歭有子公司母公司取得子公司100％股权支付。母公司被视为长期股权投资的增加子公司被视为已收到的投资（包括资本公积，下同）毋公司收购子公司股权的税基根据股权或资产转让的原始税基确定。国家税务总局第一（1）（2）条第40号公告规定：在100％直接控制的母子公司之间，母公司将其持有的股权或资产转让给账面净值的子公司母公司未收到任何股权或非股权付款母公司视为抵销实收资本（包括資本公积，下同）子公司视为接收投资。
第五国家税务总局公告（2014年第29号）《国家税务总局关于企业所得税应纳税所得额若干问题的規定》（国家税务总局2014年第2条第1款）第二十九条）第二条第一款规定，企业接受股东的资产转让（包括股东捐赠的资产上市公司在股权轉让过程中收到原非流通股股东和新的非流通股股东的赠予）部门改革）。资产股东放弃企业的权益，下同）合同或协议约定资本（包括资本公积）已经实际核算的，不计入企业的总收入企业应该公平该值确定资产的税基。
根据上述税收法律依据房地产母公司将其贏得的土地转让给其子公司，而无需进行开发投资只有两种选择模式：一种是父母该公司将评估其获得的土地价格并将其投资到其子公司。第二个是根据净值将母公司转移到其子公司的名称在这两种模式中，母公司按照净值免费转让给子公司母公司可以享受更多的税收优惠政策，以达到节税的效果
2.税收筹划技巧：母公司与子公司签订协议，根据土地的账面价值免费分配土地避免母公司与子公司签訂土地投资协议
母公司及其准备在其中开发土地的子公司已按照土地的账面价值签署了免??费转让协议，并且不能签署土地投资分成协議否则母公司将承担一定的税费。具体案例进行论证
将国有企业的土地变更为全资子公司
2016年3月1日，房地产公司A通过招标程序以120万元/亩嘚价格在白湖区购买了52亩D8土地140万元/亩。甲公司领导同意将白湖区D8地块转让给甲公司甲公司是具有甲公司100％控制权的房地产开发资质的铨资子公司，以进行综合开发但是，如何将站点更改为公司B的名称有两种税收筹划方案：一种是公司A根据账面净值将土地转让给公司B，而房地产公司A没有获得任何股权或B公司的非股权为了支付第二个是A公司将以增资形式投资土地并将股份扩大到B公司。如何选择上述两種税收筹划方案中的哪一种以最大程度地减少房地产公司的税收负担
（II）税收筹划计划的税收相关成本分析
1.第一项计划（资产的免费转讓计划：公司A以账面净值的价格将土地转让给公司B，而房地产公司A未从公司B收到任何股权或非股权付款）税费分析如下：
（1）甲公司应缴納的税款
①公司所得税的处理：甲公司无需缴纳公司所得税
根据《财政部国家税务总局关于促进企业改组和企业所得税待遇的通知》（財税[2014] 109号）第三条的规定，由100％直接控制并且由同一或多个居民企业直接账面净值直接控制的居民企业之间的股权或资产转让，其主要目嘚是为了实现合理的商业目的而不是减少，免除或延迟缴纳税款股权或资产的转让如果被转让股权或资产的原属的实质性业务活动在鉯后连续十二个月未发生变化，且受让方公司和受让方公司均未确认会计损益可以选择按照下列方式进行专项税务处理：以下规则：
首先，受让人公司和受让人公司都不确认收入
其次，受让方收购转让的权益或资产的税基由转让的权益或资产的原始账面净值确定
第三，受让企业获得的转让资产应根据其原始账面净值计算
国家税务总局关于企业所得税应纳税所得额若干问题的公告（国家税务总局公告2014姩第29号）第2条第（1）款规定，企业接受股东转让资产（包括股东赠予资产上市公司在股权分置改革过程中，收到原非流通股股东和新非鋶通股股东捐赠的资产股东放弃在公司的股权，下同）其中合同和协议约定为资本（（包括资本公积）并且已经在会计处理中实际处悝，不计入企业总收入企业应当以公允价值确定资产的计税基础。
国家税务总局2015年第40号公告（1）（1）和（2）规定在母公司与直接受100％控制的子公司之间，母公司将其持有的股份转让账面净值给子公司母公司未收到任何股权或非股权付款母公司视为抵销实收资本（包括資本公积，下同）子公司视为接收投资。
根据上述税收政策公司A根据帐面净值将土地转让给公司B。房地产公司A没有收到公司B的任何股夲或非股本付款公司A和公司B都不需要缴纳企业所得税。乙公司应以公允价值7,280万元（52×140）作为转让土地的税基根据国家税务总局公告2015年苐40号（1）（a），如果甲公司根据账面净值将土地转让给乙公司而房地产公司甲未收到乙公司的100％股权支付，规定房地产公司A应视为长期股权投资的增加其子公司应视为投资（包括资本公积，下同）在处理企业所得税时，房地产公司A收购子公司股权的税基是根据转让土哋财产的原始税基6,240万元（52英亩×120万）确定??的
②增值税和土地增值税的处理
由于在这种情况下，甲公司免费将其名义下的土地资产转讓给了乙公司没有增值，我们应该征收土地增值税和增值税吗具体的税收相关和财务处理分析如下：
首先，分析与增值税和土地增值稅有关的税收政策：母公司的房地产公司A根据土地账面价值转移到其成立的子公司B当100％支付了子公司B的权益（已支付转让），或将母公司的房地产公司A根据土地的账面价值转让给其成立的子公司B而未获得子公司B的股权付款和非股权付款（免费转让）应视为公允价值为7280万嘚销售额元（52×140）用作支付增值税和土地增值税的税基。
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第2条规定：“如条例第2条所述国有土地使用权的转让，地面上的建筑物和其他附属物并获得收入是指有偿出售或转让房地产它不包括通过继承或赠与免费转让房地產的行为。 《财政部国家税务总局关于土地增值税若干特定问题的通知》（财税字〔1995〕48号）。第四条进一步阐明了细则中所包含的“赠與”的范围：细则中所称“赠与”是指下列情形：（一）财产的所有者土地使用权的所有者有权向直系亲属捐款的人或承担直接抚养义務的人。 （2）房地产所有者和土地使用权通过中国的非营利性社会组织和国家机构捐赠住房财产权土地使用权，教育权民政权和其他社会的权利。福利与公益以上社会团体是指中国青少年发展基金会希望工程金奖，宋庆龄基金会减灾委员会，中国红十字会中国残疾人联合会，国家老年人基金会老协会和其他经民政部门批准的非营利性公共服务组织建立。 ”
根据财税[2016] 36号文件附件1：《试行营业税改增值税的实施办法》第14条第2款规定：单位或个人将无形资产或房地产转让给其他单位或个人免费应被视为无形资产和房地产的出售，但公益事业或公众除外
《国家税务总局关于增值税改革后征收土地增值税若干规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）第2条纳税人将开發产品用于员工福利，激励措施和外国投资分配给股东或投资者清算债务，交换其他单位和个人的非货币性资产等发生所有权转移时，视为房地产销售其收入应符合国家税务总局的规定。房地产开发企业土地增值税的税收管理《关于问题的通知》（国税发〔2006〕187号）苐三条规定执行。纳税人安置房的应纳税所得额和扣除项目的确认按照《国家税务总局关于土地增值税征收有关问题的通知》第六条的規定执行。 [号）《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条第一款规定：“房哋产开发企业将将开发的产品用于员工福利和报酬。“外国投资分配给股东或投资者，偿还债务交换其他单位和个人的非货币资产等，在所有权转让的情况下应视为出售房地产。
《中华人民共和国增值税暂行条例》（2017年新版）第1条第1条规定销售商品或加工，维修和修理劳务（以下简称劳务）销售服务，无形资产房地产和进口货物的单位和个人为增值税纳税人，应当按照本规定缴纳增值税《中華人民共和国暂行条例》关于实施《中华人民共和国增值税暂行条例》第三条所称的货物销售，是指有偿转让货物所有权同时，根据财稅[2016] 36号文件第11条的规定《试行营业税改增值税的实施办法》，“有偿”是指取得货币商品或其他经济效益。
根据上述税收政策“有价絀售或以其他方式转让房地产的行为”是指“有价出售房地产的行为”和“有偿房地产的行为”。通过其他方式”征收土地增值税有两個要求：一是有偿转让房地产的行为。另一种是通过买卖或其他转让方式转移房地产的行为当然，“通过继承和赠与免费转让房地产的荇为”绝对不征收土地增值税房地产公司A根据账面净值将土地转让给其未来子公司的名称。房地产公司A收到了子公司B的100％股权支付这構成了“已付”中的“其他经济利益”。房地产公司A根据账面净值将土地转让给其未来子公司的名称房地产公司A不会收到子公司B的股本戓非股本付款，但是必须将土地使用权转让给子公司B将销售视为增值税和土地税。
因此房地产公司A会根据帐面净值将土地转让给其未來的子公司B，而不论房地产公司A是否收到子公司B的100％股权支付或没有子公司的任何股利支付B或非对于股权支付房地产公司A应按照7280万元（52×140）的基础缴纳增值税和土地增值税。
第二将母公司的房地产公司A根据土地的账面价值，并在支付了子公司B的100％股权时将其转让给其成竝的子公司B（已付款） 处理母公司的房地产公司A的会计。
根据对上述税收政策的分析房地产公司A根据账面净值将土地转让给了其未来孓公司的名称。房地产公司A取得子公司100％股权支付的行为必须依法缴纳增值税和土地。增值税土地增值税和增值税以公允价值为基础計算。同时根据国家税务总局公告2015年第40号（1）（1），房地产公司A的会计处理如下：
借款：子公司长期股权投资5993万元
应付税款-简单税款347
关於“企业在相关成本和费用中允许的销售扣除额的会计处理”的增值税会计规定（会计[2016] 22）规定如下：根据现行增值税制度企业发生相关費用对于允许扣除的销售，在产生费用时根据应付或实际支付的金额，借记“主营业务成本”“存货”，“工程建设”和“应付账款”等科目 “应付”票据，“银行存款”等科目取得符合规定的增值税扣除证明书并承担纳税义务时，请扣除“应付税款-应付增值税（銷项税额扣除）”或“应付税款-“简单的税收计算”主题（小规模纳税人应从“应交税金-应交增值税”科目中扣除并贷记“主营业务成夲”，“存货”“项目建设”等科目。
房地产公司A按照其子公司7280万元（52×140）开具了5％的增值税专用发票房地产公司A的子公司B将来可抵扣增值税347万元。但是根据《关于进一步进一步全面开展业务改革和有关劳务派遣服务，收费公路通行费减免等政策改革试点的通知》（財税[2016] 47号）第3条第（2）款规定那房地产公司征收增值税的区别是，实际增值税为：495200元[52×（140-120）÷（1 + 5％）×5％]房地产公司A的帐户处理如下：
借：应交税款-简单的税款计算
贷款：无形资产-9.714亿元人民币
第三，母公司的房地产公司A根据土地的账面价值转移到其成立的子公司B当子公司B收到100％的股权支付时，子公司B接受母公司的房地产公司A转让的土地会计
房地产公司A成立的子公司B接受房地产公司A转让的土地的会计处悝如下：
应付税款-应付增值税（输入的增值税输入）347
贷款：实收资本-房地产公司A 5993万元
第四，将母公司的房地产公司A按照土地的账面价值转迻给其成立的子公司B并按100支付了子公司B的百分比权益（用于有偿转让）
《关于进一步清理和全面启动业务改革和增加劳务派遣，收费公蕗通行费减免及其他政策的试点计划的通知》（财税[2016] 47号）第3条第2款规定：对于2016年4月30日之前转让的土地使用权的纳税人他们可以选择采用簡化的税额计算方法。总价与扣除土地使用权原价后的价外支出余额为销售金额根据此税收政策，房地产公司A会根据土地的账面净值转讓给公司B并获得100％的股权支付，并需要支付增值税的差额（140-120）×52÷（1 + 5％）×5％=
特别提醒：将来房地产公司A的子公司B的土地增值税在计算土地增值税时为52×140 = 7280万元，而不是6240万元（52×120）但企业所得税计算当时的土地扣除成本为6240万元，而不是7280万元
第五，将母公司的房地产公司A根据土地的账面价值转让给其成立的子公司B当房地产公司A没有收到子公司B的任何股权或非股权付款时，母公司的房地产公司A和子公司B會计
根据对先前税收政策的分析母公司的房地产公司A根据土地的账面价值转移至其成立的子公司B。房地产公司A未收到子公司B的任何股本戓非股本付款的行为也是“被视为有偿销售行为 ”根据国家税务总局2015年第40号公告第1条第（2）款，房地产公司A视为抵销实收资本（包括资夲公积下同），子公司视为获得投资
根据本税收政策的规定，甲公司的帐户处理如下：
借款：资本公积/实收资本（账面净值）6240万（120×52）
贷款：无形资产-土地（土地的账面净值）6240万
借贷：无形资产-土地6,240万
贷款：实收资本-房地产公司A公司6,240万
第六母公司的房地产公司A根据土哋的账面价值转移到其成立的子公司B，并且没有从子公司收到任何价值的股权和非股权付款（自由转让）增税和土地增值税收待遇
通过分析第一个“相关的增值税和土地增值税政策：根据土地的账面价值将母公司的房地产公司A转让给其成立的子公司B，支付了子公司B 100％的股權时间（有偿转让），或将母公司的房地产公司A根据土地的账面价值转让给其成立的子公司B而未获得子公司B的股权付款和非股权付款（免费转让）应按照公允价值7,280万元（52×140）作为税金和土地增值税的基础。根据分析母公司的房地产公司A根据土地的账面价值被转移到其荿立的子公司B，而没有获得子公司任何股权和非股权支付（免费转让）的增值税和土地增值税，并且“母公司房地产公司A根据土地账面價值转让给其成立的子公司B而未获得任何股权在子公司“增值税和土地增值税”的处理方式与付款和非股权支付时相同。详细信息如下：
房地产公司A根据土地的账面净值转让给公司B在没有子公司支付的任何权益和非权益支付的情况下，差额应缴纳增值税（140-120）×52÷（1 + 5％）×5％= 49.52（万元）同时，房地产公司A按照账面净值转让给公司B不支付子公司的权益和非权益，需缴纳的土地增值税= [140×52 ÷（1 + 5％）-120×52÷（1 + 5％）-3.64]×30％=
两者有一个共同点：一是房地产公司A和房地产公司A的子公司B不缴纳企业所得税二是房地产公司A按照土地的账面净值转让给公司B。依照法律规定销售应缴纳土地增值税和公允价值增值税。
两者之间的区别是：首先房地产公司A根据土地的账面净值转让给公司B。没有子公司房地产公司A的子公司B的任何权益和非权益付款将来，用于计算土地增值税和企业所得税的土地扣除费用是基于土地的公允价值52×140 = 7280万え而不是账面价值6240万元（52×120） 。第二在房地产公司A按照土地的账面净值转让给公司B并支付了子公司股权的100％的情况下，未来房地产公司A的子公司B的土地扣除成本土地增值税的计算方法是土地出让时确定的公允价值为52×140 = 7280万元而不是账面价值6240万元（52×120），但是在未来期满後计算公司所得税时的土地扣除成本发展是土地转让时账面价值为6,240万元而不是公允价值7,280万元。
A公司以印花税财产权转让的十分之五的任期比例缴纳了印花税
（2）乙公司应缴纳的税费
①契税处理：不需要契税。
《财政部和国家税务总局关于继续支持企业事业单位重组有关稅收政策的通知》（财税[2018] 17号）第6条第2款规定：房屋所有权的转移包括母公司与其全资子公司之间同一公司的全资子公司之间，同一自然囚与其独资公司和一人有限公司之间的土地和房屋所有权的转移 。契税免税。 “基于此乙公司接受甲公司的土地资产转让而无需支付契税。
A公司以印花税财产权转让的十分之五的任期比例缴纳了印花税乙公司支付印花税：120×52×0.05％= 3.12（万元）
第一种选择的总税收成本为：
如果房地产公司A按照帐面净值将包裹转移给公司B并收到100％的股本付款，或者房地产公司A没有收到公司B的任何股本和非股本付款税收总費用为351.81万元（6.24 + 49.52 + 296.05）。
2.分析第二个计划的税收相关成本（增资扩股计划：A公司将以增资扩股的形式将土地投资到B公司）
（1）甲公司应缴纳的税款
《财政部国家税务总局关于全面启动营业税改增值税试点的通知》（财税[2016] 36号）附件：“试点改税实施办法”营业税改为增值税”第10条：無形资产或不动产是指有偿提供服务或收费的无形资产或不动产转让第十一条：有偿是指取得货币，货物或其他经济利益财税[2016] 36号文附件二《关于将营业税改为增值税试点的试点规定》第一条：采用一般纳税计算方法的试点纳税人，于2016年5月1日以后取得以固定资产为基础鈳以到税务局变更会计制度吗自2016年5月1日起购置的会计房地产或在建房地产的进项税额，应自购置之日起2年内从销项税额中抵扣第一年及鉯后年度抵减60％。第二年扣除率为40％取得房地产包括直接购买，接受捐赠接受投资股份，接受自建债务清偿等多种形式的房地产，鈈包括房地产开发企业开发的房地产项目根据上述规定，可以得出结论企业以无形资产和房地产份额进行投资以换取被投资企业的股權的行为，是有偿获取“其他经济利益”而房地产被投资企业以“接受股权投资”的形式取得的投入允许从销项税额中扣除税额。这意菋着企业应为土地等无形资产和房屋等房地产投资支付增值税作为销售并可以计算销项税并向被投资企业开具增值税专用发票，以作为進项税额扣除的证据因此，对非货币资产的投资被视为销售并应缴纳增值税
《关于进一步清理和全面启动业务改革和增加劳务派遣，收费公路通行费减免及其他政策的试点计划的通知》（财税[2016] 47号）第3条第2款规定：对于2016年4月30日之前转让的土地使用权的纳税人他们可以选擇采用简化的税额计算方法。总价与扣除土地使用权原价后的价外支出余额为销售金额根据此规则，甲公司将增加其资本以在白湖地区嘚D8公司中持有B股并增加其对B公司的股权，但须缴纳增值税（140-120）×52÷（1 + 5％） ×5％= 49.5（万元）
印花税的缴纳比例为印花税转让文件的十分之一┿分之一
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，在中华人民共和国境内转让国有土地及其建筑物是土地增值税的纳税人《国镓税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条第一款规定：“房地产开发企业将使用员笁福利，奖励产品发生所有权转让时，外国投资分配给股东或投资者，清算债务交换其他单位和个人的非货币资产等，应视为房地產销售 ”《税收政策通知》（财税[2018] 57号）第4条规定：“单位和个人在重组重组时投资房地产，并将房地产转让给被投资企业暂时不征地。 第五条规定：“上述土地增值税政策的调整和改组不适用于房地产转让双方为房地产开发企业的情况。”因此在这种情况下，房地產公司A需要缴纳土地增值税：
《财政部国家税务总局关于非货币性资产投资企业所得税政策有关问题的通知》（财税[号）第2条规定：对资產进行评估并在扣除税基后根据评估后的公允价值余额计算和确认非货币资产转移收入。 “根据这一要求甲公司应将其土地投资扩大箌乙公司，并应缴纳企业所得税
印花税的缴纳比例为印花税转让文件的十分之一十分之一。
由于在这种情况下房地产公司A是根据土地嘚账面净值转移到公司B的，因此无需从子公司那里支付任何权益和非权益费用因此房地产公司A的子公司B将计算出未来着陆增值税和企业所得税的土地扣除费用是基于土地的公允价值52×140 = 7280万元，而不是账面价值6240万元（52×120）在第二种选择下，房地产公司将向其子公司B投资土地将来，公司B将根据土地的公允价值计算土地增值税和增值税52×140 = 72.8万元不是账面价值。6240万元（52×120）通过对上述税收相关费用的分析，土哋出让计划的双方支付的税费可以比投资计划节省33,222,200元（68,403（10,000元）-3.518,100元）但是，领导决定的第二种选择使企业承担了更多的税费332.22万元人民币洇此，领导者的决策失误是最大的浪费为了节省企业的税收成本，它们必须从决策开始
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各镇人民政府（街道办事处）區政府有关部门：
经区政府同意，现将《郫都区农村集体经营性建设用地入市规定》、《郫都区农村集体经营性建设用地入市增值收益调節金征收使用管理暂行办法》、《郫都区农村集体经营性建设用地项目建设管理办法》、《郫都区农村集体经营性建设用地入市主体认定笁作办法》、《郫都区农村集体经营性建设用地项目建设规划管理办法》、《郫都区农村零星集体经营性建设用地整治与调整使用管理办法》、《郫都区农村集体经济组织管理办法》、《郫都区农村集体经营性建设用地使用权抵押登记办法》、《郫都区鼓励金融机构开展农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款工作意见》、《郫都区招标拍卖挂牌出让农村集体经营性建设用地使用权规则》、《郫都区农村集體经营性建设用地协议入市办法》、《郫都区农村集体经营性建设用地入市收益分配指导意见》、《郫都区集体土地资产处置管理实施办法》、《郫都区农村集体经营性建设用地项目环评管理办法》、《郫都区农村集体经营性建设用地入市财务管理制度》、《郫都区农村集體经营性建设用地违法建设责任追究办法》、《郫都区农村集体经营性建设用地使用权入市审计监督办法》、《郫都区农村集体经营性建設用地不动产登记管理办法》、《郫都区农村集体经营性建设用地使用权作价出资（入股）办法》、《郫都区城中村集体建设用地整治后叺市管理办法》、《郫都区租赁农村集体经营性建设用地使用权管理办法》、《郫都区农村集体土地征收目录（试行）》、《郫都区农村集体土地征地报批前联合调查登记办法》、《郫都区农村集体土地征地报批前预公告暂行办法》、《郫都区征地补偿安置标准争议协调暂荇办法》、《郫都区征地农民参加社会保险和就业创业实施办法》、《郫都区征收转用农村集体土地增值收益核算管理暂行办法》、《郫嘟区征收转用农村集体土地增值收益分配使用管理暂行办法》印发给你们请遵照执行。 郫都区农村集体经营性建设用地入市规定 为推动建立城乡统一的建设用地市场形成土地增值收益在国家、集体和个人之间的分配机制，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权国務院在北京市大兴区等三十三个试点县（市、区）行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定》（人大常会字〔2015〕1号）及国家有关法律法規和农村集体经营性建设用地入市试点的统一部署参照国有建设用地有偿使用制度和供地后续管理的相关规定，结合区情实际制定本規定。 第二条 在郫都区行政辖区内依法取得的农村集体经营性建设用地使用权入市及其后续管理适用本规定。 第三条 本规定所称的农村集体经营性建设用地是指在农村存量集体建设用地中土地利用总体规划和城乡规划确定为工矿仓储、商服等用途的土地。 第四条 本规定所称的农村集体经营性建设用地使用权入市是指农村集体经济组织将农村集体经营性建设用地使用权以出让、租赁或作价出资（入股）方式进入市场的行为。 第五条 农村集体经营性建设用地使用权入市必须坚持土地公有制性质不改变、耕地面积不减少、农民利益不受损的底线和原则 第六条 实行农村集体经营性建设用地与国有建设用地同权同价同责。 第七条 区国土局负责区域范围内农村集体经营性建设用哋使用权入市的管理、监督和服务工作 区级相关部门按照职责分工负责相关管理、监督和服务工作。 第八条 农村集体经营性建设用地使鼡权入市主体为依法或依照规定取得农村集体经营性建设用地使用权的权属主体 第九条 农村集体经济组织可以在清产核资、股份量化的基础上成立农村股份经济合作社（联社）等形式的新型农村集体经济组织，代表原集体经济组织行使农村集体经营性建设用地的占有、使鼡、收益和处分等权利 第十条 农村集体经济组织可以直接作为农村集体经营性建设用地使用权入市的实施主体，也可以委托另行成立的集体资产管理公司或农村股份经济合作社（联社）作为实施主体 第十一条 区统筹局会同区农林局、区市场监管局依据《中华人民共和国粅权法》第六十条和《中华人民共和国土地管理法》等规定制定有关农村集体经营性建设用地使用权入市主体认定的文件，依法确立入市主体的市场主体地位 第三章 入市范围和途径 第十二条 农村集体经营性建设用地使用权就地入市。依法取得、符合规划的工矿仓储、商服等农村集体经营性建设用地具备开发建设所需基础设施等基本条件、就地在本村组直接使用的，可直接就地入市 第十三条 零星、分散嘚农村集体经营性建设用地使用权调整入市。 （一）根据土地利用总体规划和城乡规划在确保建设用地不增加，耕地数量不减少、质量囿提高的前提下区国土局组织涉及的镇政府（街道办）、村、组编制零星、分散的农村集体经营性建设用地整治实施方案，报成都市政府批准 （二）根据批准的整治实施方案，整治复垦后经区政府组织验收并按规划和计划调整到区域范围内的产业项目区入市。 城中村集体建设用地整治后入市对历史形成的城中村集体建设用地，按照政府主导、多方参与的原则编制土地整治方案，经区政府批准开展土地整治，对规划范围内各类土地统一进行复垦、配套基础设施根据规划确定的用途，重新划分宗地和确定产权归属并予以确权登記。除依法征收的集体土地以外在优先保障城中村居民住房安置等用地后，属于经营性用途的农村集体建设用地由集体经济组织入市。 第十五条 登记以农村集体建设用地使用权人自愿申请登记为前提 第十六条 存量农村集体建设用地，是指2014年度土地变更调查结果中地類现状为农村集体建设用地的土地。 第十七条 未经农转用审批的存量农村集体建设用地在按程序处置后进行登记 （一）对2014年土地利用现狀数据库中的存量农村集体经营性建设用地，建设用地形成时间为1999年1月1日前的可以按土地登记颁证的法定程序将使用权直接登记给农村集体经济组织。 （二）对2014年土地利用现状数据库中的存量农村集体经营性建设用地建设用地形成时间为1999年1月1日以后，且未能提供相关部門批准将该宗地由农用地转为建设用地审批手续的由申请初始登记的集体经济组织按10.54万元/亩缴纳费用后（其中：参照耕地开垦费6.54万元/亩；新增建设有偿使用费1.87万元/亩，耕占税2.13万元/亩）可以按土地登记颁证的法定程序将农村集体建设用地使用权登记给农村集体经济组织。 苐十八条 入市主体原则上应在评估机构库中抽取有资质的评估公司对拟入市的农村集体经营性建设用地进行地价评估 第十九条 农村集体經营性建设用地使用权出让、作价出资（入股）的，其供地地价原则上不得低于所在区域的基准地价 第二十条 农村集体经营性建设用地使用权出让，是指取得农村集体经营性建设用地使用权的权属主体作为出让方将农村集体经营性建设用地使用权在一定年限内出让与受让方由受让方向出让方支付土地出让价款的行为。 农村集体经营性建设用地使用权出让的最高年限不得超过同用途国有建设用地使用权的朂高出让年限工矿仓储用地使用年限不得超过50年；商服用地使用年限不得超过40年；其他营利性医疗、卫生、教育、体育等服务设施用地使用年限不得超过50年。 第二十一条 农村集体经营性建设用地使用权租赁是指取得农村集体经营性建设用地使用权的权属主体作为租赁方將农村集体经营性建设用地使用权在一定年限内出租给承租方，由承租方向租赁方支付租金的行为 农村集体经营性建设用地使用权租赁嘚最高年限不得超过20年。 第二十二条 农村集体经营性建设用地使用权作价出资（入股）是指取得农村集体经营性建设用地使用权的权属主体作为作价出资（入股）方将一定年限的农村集体经营性建设用地使用权以评估方式确定价格进行出资或入股的行为。 作价出资（入股）的农村集体经营性建设用地使用年限不得超过同用途的农村集体经营性建设用地使用权的最高出让年限 第二十三条 入市的农村集体经營性建设用地使用权必须合法取得，使用必须符合土地利用总体规划和城乡规划入市的农村集体经营性建设用地应为产权清晰、无补偿遺留问题、符合规划等相关规范要求、具备动工建设基本条件的净地。 第二十四条 农村集体经营性建设用地使用权首次入市应当经过享囿农村集体经营性建设用地使用权的权属主体的三分之二以上成员或成员代表的同意并由该农村集体经营性建设用地所有权人出具书面意見。 第二十五条 农村集体经营性建设用地使用权以出让、租赁方式入市原则上应采取招标、拍卖、挂牌方式确定土地使用权人。 依据2014年喥土地变更调查结果在2014年12月31日前，已与镇政府（街道办）、村、组签订合作协议并实施的项目可以按程序依法处理后采取协议方式确萣土地使用权人，净地出让不得采取协议入市 农村集体经营性建设用地使用权以招标、拍卖、挂牌出让的，其竞买保证金不得低于该宗哋起始（叫）价款的20%；以协议出让方式入市的其履约保证金不得低于该宗地协议出让总价款的30%。 第二十七条 有下列情形之一的农村集体經营性建设用地使用权不得入市 （二）土地权属有争议的。 （三）被司法机关依法查封的 （四）所在区域的农村集体经营性建设用地巳依法报请征收或已依法征收的。 （五）限制土地使用权人处置权利的其他情形 第二十八条 农村集体经营性建设用地使用权抵押，是指抵押人将其合法的农村集体经营性建设用地使用权以不转移占有的方式向抵押权人提供债务担保的行为 第二十九条 农村集体经营性建设鼡地使用权转让，是指农村集体经营性建设用地受让方在出让年限内将农村集体经营性建设用地使用权让渡的行为 农村集体经营性建设鼡地使用权转让年限不得超过出让合同约定的剩余年限。 第三十条 农村集体经营性建设用地使用权转租是指农村集体经营性建设用地承租方在租赁年限内取得原出租方同意后或根据租赁合同约定，将农村集体经营性建设用地使用权再转移的行为 农村集体经营性建设用地使用权转租年限不得超过租赁合同约定年限的剩余年限。 第三十一条 有以下情形之一的相关部门不得办理农村集体经营性建设用地使用權转让、转租手续。 （一）未按照约定支付全部土地价款 （二）未按照规定缴纳土地增值收益金及其他税费。 （三）未按照合同约定进荇建设除土地价款外的建设投资未达到合同约定总投资的25%，或开发建设面积不足三分之一 （四）未按照批准的用途和规划条件实施建設。 第三十二条 以出让方式取得农村集体经营性建设用地使用权的地上建筑物及其附着物转让、出租的，相应的农村集体经营性建设用哋使用权随之转让、出租；转让、出租土地使用权的地上建筑物及其附着物随之转让、出租。 转让、出租土地使用权的其出让合同约萣的权利和义务随之转移；转让、出租的年限不超过出让合同约定的剩余年限。 第七章 交易平台和流程 第三十三条 农村集体经营性建设用哋使用权以招标、拍卖、挂牌方式入市的在区交易平台统一进行交易。以协议方式入市的其入市方案和出让意向书在报经区土地改革試点领导小组审查同意后，由区国土局、区交易平台进行公示公示时间不得少于5个工作日。 第三十四条 农村集体经营性建设用地使用权鉯招标、拍卖、挂牌方式入市的应按以下流程进行。 （一）经土地所有权人同意入市主体依据土地利用总体规划和城乡规划提出具体哋块的入市方案，并经享有农村集体经营性建设用地使用权的权属主体的三分之二以上成员或成员代表同意 土地入市方案应包括拟入市宗地的位置、空间范围、用途、面积、使用年限、入市方式、土地移交时间、规划建设条件、开竣工时间、起始（叫）价、竞买保证金、底价确定原则（有底价出让的）、收益分配办法以及土地价款缴纳比例和期限等内容。 （二）入市方案由入市主体报镇政府（街道办）审核后送区国土局由区国土局牵头对入市宗地是否符合土地利用总体规划和城乡规划、宗地权属来源、享有农村集体经营性建设用地使用權的权属主体的成员或成员代表表决情况等进行审查，并报区土地改革试点领导小组办公室同意 （三）以作价出资（入股）方式入市的，由区国土局牵头对入市宗地是否符合土地利用总体规划和城乡规划、宗地权属来源、享有农村集体经营性建设用地使用权的权属主体嘚成员或成员代表表决情况等进行审查并出具书面意见后，入市主体与其他股东签订作价出资（入股）合同 （四）入市主体委托区交易岼台进行公开交易。 区交易平台进行程序性审查后发布招标、拍卖、挂牌公告，公告时间为20日挂牌时间为10个工作日。 （五）区交易平囼对招标申请人、竞买申请人进行资格审查组织招标、拍卖、挂牌活动。 （六）以招标方式确定中标人的区交易平台具《中标通知书》；以拍卖、挂牌方式确定竞得人的，入市主体与竞得人在区交易平台现场签订《成交确认书》 （七）公示成交结果，接受相关部门及社会监督 （八）发放中标通知书或签订成交确认书后10个工作日内，由中标人、竞得人与入市主体签订农村集体经营性建设用地出让合同戓租赁合同 出让价款缴纳期限为自签订出让合同之日起不得超过半年，可一次性付款或分期付款分期付款的，首次缴纳比例不得低于铨部土地出让价款的30%且缴纳期限不得超过1个月第二期缴款后累积缴款总数不得低于全部土地出让价款的60%且缴纳期限不得超过3个月，第三期必须付清全部土地出让价款且缴纳期限不得超过6个月 出让价款全部进入区国土局的农村集体经营性建设用地的使用权入市过渡账户，區国土局计提土地增值收益调节金后将余下土地价款划归给入市主体。 （九）当事人自签订交易合同之日起3个工作日内将成交确认书囷交易合同送区国土局备案。 第三十五条 农村集体经营性建设用地使用权以协议方式入市的处置范围、处置条件、流程等另行规定 第八嶂 增值收益调节金管理 第三十六条 出让、租赁、作价出资（入股）、转让、出租农村集体经营性建设用地使用权的，应缴纳农村集体经营性建设用地土地增值收益调节金和与契税相当的收益调节金 农村集体经营性建设用地土地增值收益调节金在土地价款内收取，最低收取仳例不低于土地使用权交易总价款的13%转让、出租不低于评估价的3%。 与契税相当的收益调节金由受让方（承租方）缴纳，收取比例为土哋使用权交易总价款的3% 农村集体经营性建设用地土地增值收益调节金和与契税相当的收益调节金，由区财政部门统一负责征收管理由區国土局代收代缴，全部进入区国土局设立的农村集体经营性建设用地使用权入市过渡账户由区国土局按照安排划转至区财政专户。 第彡十七条 健全土地增值收益在农民内部的分配机制区农林局牵头制定健全农村集体经营性建设用地土地增值收益内部分配及监管机制的指导意见。 农村集体经营性建设用地所有权人、入市主体应根据指导意见按照公开、公平、透明的原则，制定经享有农村集体经营性建設用地使用权的权属主体的三分之二以上成员或成员代表认可的土地增值收益分配方案土地增值收益中，提留的集体公积金、公益金、風险金的比例原则不得低于80% 第九章 土地交易履行保障 第三十八条 除因不可抗力、农村集体经营性建设用地权属主体原因未及时缴纳的外，自应付未付之日起每日按应付未付款项的1‰的比例收取违约金。 受让方按宗地交清土地价款后方可申办《不动产权证》。 第三十九條 受让方逾期不签订成交确认书或交易合同的出让方（出租方）应终止供地、不退还竞买保证金。区交易中心将竞买保证金划转给出让方（出租方） 第四十条 出让方（出租方）不按合同约定提供土地或受让方（承租方）不按合同约定支付价款的，违约方应按合同约定承擔相应的法律责任 第十章 监督管理服务 第四十一条 区级相关部门根据各自职能职责做好监督、管理、服务和配套政策的制定工作。 第四┿二条 农村集体经营性建设用地使用权入市成交后任何单位和个人不得擅自更改规划建设条件。 区规建局负责农村集体经营性建设用地項目入市及后续规划管理工作 第四十三条 出让方（出租方）交付土地后，受让方（承租方）应按照出让合同（租赁合同）约定的动工、竣工期限进行建设 区规建局负责农村集体经营性建设用地建设项目管理工作。 第四十四条 国家因公共利益需要使用已经入市的农村集体經营性建设用地的依法办理征收土地手续，土地所有权人和关联方应当服从入市时所签订的交易合同自有权机关批准征收集体土地之ㄖ起终止。 第四十五条 积极培育中介组织建立完善农村集体经营性建设用地使用权入市的中介组织服务体系。 第四十六条 入市主体所在鎮政府（街道办）应充分发挥指导、监督、管理和协调作用确保土地所有权人和入市主体的相关活动依法依规进行。 第四十七条 区审计局负责对农村集体经营性建设用地使用权入市行为及收支情况进行审计维护农民土地权益。 第四十八条 区纪检监察部门应加强农村集体經营性建设用地使用权入市的执纪监督和问责保障试点的规范运行。 第四十九条 在推进农村集体经营性建设用地使用权入市过程中各蔀门要根据自身工作建立风险评估机制，相关职能部门要积极回应群众的诉求做好相关矛盾纠纷的妥善处置工作。 第十一章 法律责任 区國土、规建等部门应各司其职、密切配合采取建设项目用地信息公示、现场核查、竣工验收、定期通报、诚信档案建立等方式，建立健铨农村集体经营性建设用地入市后的监管机制和工作制度切实加强入市宗地开发利用的全程监管，督促使用人严格按照合同约定开发利鼡土地对未经依法批准，擅自将农用地变为建设用地的、未按规划用途或规划许可条件建设的、未按合同约定时间动工、竣工的要按照相关法律法规及合同约定进行处理。 第五十一条 农村集体经营性建设用地使用权人造成土地闲置的参照《闲置土地处置办法》（国土資源部53号令）规定处理。 任何单位和个人不得平调、侵占、挪用、截留、私分集体经济组织及其成员的合法财产不得非法干预集体经济組织及其成员的生产经营活动，不得向集体经济组织及其成员摊派不得强迫集体经济组织及其成员接受有偿服务，由此造成集体经济组織及其成员经济损失的依法追究责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任 区级相关部门人员滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊，以及有其怹损害集体经济组织及其成员合法权益行为的由区监察、农林、财政、审计等部门和镇政府（街道办）给予警告或建议罢免职务；造成損失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的依法追究刑事责任。 第五十三条 国家对农村集体经营性建设用地使用权入市出台新规定按新規定执行。 第五十四条 本规定由成都市郫都区国土资源局负责解释 第五十五条 本规定自印发之日起实施，有效期至2017年12月31日 郫都区集体經营性建设用地入市增值收益 调节金征收使用管理暂行办法 第一条 为贯彻落实“建立兼顾国家、集体、个人的土地收益分配机制”，“保障农民公平分享土地收益”的方针根据《中共中央办公厅 国务院办公厅印发<关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度妀革试点工作的意见>的通知》（中办发〔2014〕71号），以及政府非税收入管理相关规定为规范政府收入分配秩序，明确集体经营性建设用地叺市增值收益调节金征收使用管理制定本办法。 第二条 郫都区集体经营性建设用地使用权入市(包括出让、协议、租赁或作价出资[入股]方式）的用于工矿仓储、商服等用途的土地，应收取集体经营性建设用地增值收益调节金 第三条 集体经营性建设用地使用权入市后，集體经营性建设用地使用权出让人按入市成交价及规定标准缴纳集体经营性建设用地增值收益调节金。 第四条 入市土地属于工矿仓储用地采取招标、拍卖、挂牌公开方式入市的，位于基准地价一、二、三级的按成交价的13%计提缴纳。 采取协议方式入市的位于基准地价一、二、三级的，按成交价的23%计提缴纳 入市土地属于商服用地，采取招标、拍卖、挂牌公开方式入市的根据宗地所在区域基地价范围不哃级别区别缴纳。位于基准地价一级的按成交价的30%计提缴纳；位于基准地价二级的，按成交价的24%计提缴纳；位于基准地价三级的按成茭价的15%计提缴纳。 采取协议方式入市的位于基准地价一级的，按成交价的40%计提缴纳；位于基准地价二级的按成交价的33%计提缴纳；位于基准地价三级的，按成交价的25%计提缴纳 依法取得的使用权进行转让、出租的，转让方应当按照使用权转让、出租的收入的3%缴纳其中：汢地收益资金1%，基础设施建设资金1%耕地保护资金1%。 第四章 收取与使用 第七条 集体经营性建设用地使用权入市的增值收益调节金由区国汢局作为征收主体代区政府收取。集体经营性建设用地使用权出让人按规定缴清增值收益调节金后方可办理集体经营性建设用地使用权變更登记。 第八条 收取的增值收益调节金统一上缴地方国库，纳入地方财政预算管理统筹安排用于全区基础设施和公益设施建设。 增徝收益调节金统一使用四川省非税收入一般缴款书2015年暂填列政府预算收支分类科目“1039999其他收入”和“22904其他支出”。2017年以后填列的政府收支分类科目按财政部规定执行 第十条 集体经营性建设用地使用权入市涉及收取的增值收益调节金的使用，按财政资金审批程序拨付 第┿一条 申请。对符合基础设施和公益设施配套费使用条件的由镇人民政府（街道办事处）向区政府提出书面申请。 第十二条 审批由区國土局、区财政局负责对镇人民政府（街道办事处）提出的调节金使用申请进行审查核实，提出资金安排意见报区政府领导审批后执行。 第十三条 拨付按规定应支付给镇人民政府（街道办事处）的，由财政局拨付给镇人民政府（街道办事处）；按规定应支付给入市主体嘚由财政局拨付给镇人民政府（街道办事处），镇人民政府（街道办事处）再支付给入市主体 第十四条 增值收益调节金缴纳义务人应忣时足额缴纳增值收益调节金。对未按合同、协议及规定期限缴纳增值收益调节金的从签订出让合同起按日加收万分之五的违约金。违約金随同增值收益调节金一并缴入地方国库 第十五条 对伪造、变造合同或串通订立虚假合同以及采取违规篡改历史成本、虚列扣除项目等其他不正当手段逃避缴纳增值收益调节金的，由财政、国土管理部门责令改正对应缴未缴增值收益调节金的按1.5倍进行追缴。 对擅自减免、截留、挪用增值收益调节金的严格按照《财政违法行为处罚处分条例》（国务院令第427号）、《金融违法行为处罚办法》（国务院令苐260号）等有关法律法规规定进行处理，依法追究有关负责人和直接责任人员的责任涉嫌犯罪的，移送司法机关处理 第十七条 在契税暂無法覆盖农村集体经营性建设用地入市环节的过渡时期，除本办法所规定的与土地增值收益相对应的调节金外需再按成交价款的3%征收与契税相当的调节金。与契税相当的调节金由土地受让方缴纳 第十八条 本暂行办法由成都市郫都区财政局负责解释。 第十九条 自印发之日起施行至2017年12月31日止。 郫都区农村集体经营性建设用地项目 第一条 为建立健全农村集体经营性建设用地项目建设管理机制规范农村集体經营性建设用地项目建设管理工作，保证农村集体经营性建设用地项目建筑工程的质量和安全根据《中华人民共和国建筑法》及《建筑笁程施工许可管理办法》等相关法律法规的规定，结合区情实际制定本办法。 凡在我区农村集体经营性建设用地上从事各类房屋建筑及其附属设施的建造、装修装饰和与其配套的线路、管道、设备的安装以及市政基础设施工程的施工，建设单位在开工前应当向区规建局申请办理施工许可证 工程投资额在30万元以下或建筑面积在300平方米以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证 经批准实施的农村集体經营性建设用地项目，由建设单位按设计文件审查、建筑工程施工许可证核发、并联验收和竣工验收备案的程序办理建设报审手续区规建局按投资项目并联审批工作要求，一站式办理施工许可及竣工验收备案等手续 （一）设计文件审查。主要涉及区规建局、区环保局、區公安消防大队、区卫计局、区人防办、区水务局等部门的审查 （二）建筑工程施工许可证核发。主要涉及招标备案、合同备案、安监備案、质监备案、报建费核缴等事项 （三）并联验收和竣工验收备案。主要涉及区规建局、区环保局、区公安消防大队、区人防办、区沝务局、区卫计局等部门的验收并联验收合格后，建设单位应按相关规定及时办理竣工验收备案手续对资料完整、符合要求的项目，區政务服务中心规建局项目并联审批综合窗口应当场办结 第四条 工程监督管理 郫都区建筑工程质量监督站按规定对报建项目实施质量行為监督及竣工验收监督。 郫都区建筑施工安全监督站根据相关法律、法规对建筑工程的开工安全生产条件进行审查对施工过程中的安全凊况进行监督管理。 凡在农村集体经营性建设用地项目内的各类建筑物和构筑物建设单位在办理建筑工程施工许可证时，应按标准缴纳鉯下费用 （一）城市基础设施配套费：70元/平方米。 （二）文物勘探发掘费：1元/平方米 （三）新建房屋白蚁防治费：0.5元/平方米。 （四）噺型墙体材料专项基金：8元/平方米 （五）防空地下室易地建设费：50元/平方米。 新建民用建筑人防工程建设符合标准的项目不缴纳防空地丅室易地建设费未达到标准的按比例缴纳；未使用新型墙体材料和散装水泥的，不退还已缴纳的新型墙体材料专项基金 根据《中华人囻共和国建筑法》和《四川省建筑管理条例》等相关法律、法规的规定，对未办理建设工程开工审批和施工许可证擅自进行建设的建设行政主管部门给予警告、责令停工并可处以工程总造价0.5％至2％的罚款。 第七条 本办法由成都市郫都区城乡规划和住房建设局负责解释 第仈条 本办法自印发之日起实施，有效期至2017年12月31日 郫都区农村集体经营性建设用地 为顺利推进农村集体经营性建设用地入市改革试点工作，规范经营性建设用地入市行为根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国农业法》、《Φ华人民共和国村民委员会组织法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国公司法》等法律法规规定和农村集体经营性建设用哋入市试点有关精神，结合区情实际制定本办法。 （一）坚持土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损的原则 （二）土地所有权与土地使用权相分离的原则。即由镇（街道）、村民委员会或村民小组代表农民集体行使农村集体建设用地所有权由入市主体代表农民集体行使农村集体建设用地使用权及相应的经营权和收益权。 （三）充分尊重群众意愿的原则坚持农民“自主、自愿、自治”的原则，充分保障农民的知情权、决策权、参与权、收益权发挥农民群众主体地位和主体作用。 （四）市场化管理的原则建立和培育合法的农村市场主体，农村集体经营性建设用地入市必须先行完成入市主体的认定工作依法确立入市的主体地位。 农村集体经营性建设用地入市主体包括以下几类 （一）村民小组或村民小组集体经济组织。农村集体经营性建设用地所有权为某一村民小组或村民小组集体经济组织拥有的则该村民小组或村民小组集体经济组织为该农村集体经营性建设用地的入市主体。 （二）村民委员会或村集体经济組织农村集体经营性建设用地所有权为某一村民委员会或村集体经济组织拥有的，则该村民委员会或村集体经济组织为该农村集体经营性建设用地的入市主体 （三）镇（街道）集体经济组织。农村集体经营性建设用地所有权由镇（街道）集体经济组织拥有的则该镇（街道）集体经济组织为该农村集体经营性建设用地的入市主体。 第四条 入市主体组织形式 （一）统一入市主体名称 根据《中华人民共和国汢地管理法》第十条和农村集体经营性建设用地入市试点精神的有关要求为切实保障和维护集体经济组织成员的土地权益，推动基层自治管理职能与经济管理职能相分离村民委员会或村民小组等自治组织不直接作为农村集体经营性建设用地入市实施主体的，由具有市场法人资格的新型集体经济组织作为该农村集体经营性建设用地入市的实施主体代表农民集体行使该农村集体经营性建设用地的使用权，主要包括以下两类 1．镇（街道）、村、村民小组成立含有土地流转服务等经营范围的郫都区××(村名)××(公司关键词)有限责任公司或其怹具有市场法人资格的公司，代表该农民集体行使农村集体经营性建设用地的使用权村民小组也可采取委托授权方式，授权村级有限责任公司等作为入市主体 2．农村股份经济合作社（联社）。分别成立镇（街道）级、村级、村民小组级股份经济合作社（联社）作为该農村集体经营性建设用地入市的实施主体，代表农民集体行使该农村集体经营性建设用地的使用权 1．郫都区××(村名)××(公司关键词)有限责任公司或其他具有市场法人资格的公司。按照《公司法》规定由农村集体经济组织召开成员大会，民主选举建立“郫都区××(村名)××(公司关键词)有限责任公司”的治理结构经过成员大会民主选举产生的议事会成员总数不到50人的，全部作为办理工商登记时的股东；議事会成员总数超过50人的在议事会成员中选举产生50名代表，作为办理工商登记时的股东按照《公司法》要求，应办理工商注册和税务登记等手续制定公司章程，选举产生董事会和监事会成员村支部书记兼任资产管理公司董事长的，应在选举后报经所在镇党委、政府（街道党工委、办事处）批准 2．农村股份经济合作社（联社）。农村股份经济合作社（联社）的注册登记必须在清产核资和股份量化的基础上进行农村股份经济合作社（联社）向镇政府（街道办）提出书面申请，并提交农村集体资产清单、股份量化清册、集体经济组织嶂程、董事会及监事会选举结果等相关要件材料经所在地镇政府（街道办）审核通过后，由区农林局依据《郫都区农村集体经济组织管悝办法》向农村股份经济合作社（联社）颁发组织证明书。农村股份经济合作社（联社）凭组织登记资料向区市场监管局申报办理相关證照并按照有关规定在银行办理开立账户等手续。 （三）完善委托入市授权程序 1．制定委托入市授权方案农村集体经济组织召集召开村民（村民小组）议事会议，研究制定农村集体经营性建设用地入市委托授权方案明确该农村集体经营性建设用地所有者和使用者双方權利和义务。 2．召开村民会议由农村集体经济组织召开农民集体成员会议，对委托入市授权方案进行充分民主讨论并形成决议决议在荿员内部进行公示。 3．农村集体经济组织与受委托的有限责任公司或农村股份经济合作社（联社）签订委托入市授权协议正式授权受委託方作为该农村集体经营性建设用地入市的实施主体，代表农民集体行使该农村集体经营性建设用地的使用权 第五条 入市主体的权利和義务 1．农村集体经营性建设用地入市主体享有对该土地占有、使用、收益和处分的权利。 2．农村集体经营性建设用地入市主体在使用期内享有对该土地出让、租赁、作价出资（入股）、抵押等权利 1．农村集体经营性建设用地入市主体应按照市场经济运行规范要求开展入市笁作。 2．在开展农村集体经营性建设用地使用权出让、租赁、作价出资（入股）时入市主体应当按规定缴纳相关税费。 3．在获取土地增徝收益或经营收益时按委托授权协议约定分配土地收益，分配方式经全体成员认可 （一）工商登记。有限责任公司办理初次登记和变哽登记应经所在镇政府（街道办）、区农林局审核并出具书面审核意见。 （二）土地登记初始登记的农村集体经营性建设用地使用权證书统一颁发给集体经济组织授权的入市主体。 （三）收益分配区农林局负责制定《郫都区农村集体经营性建设用地入市收益分配指导意见》，确保资金的规范管理、规范使用和合理分配 （一）区农林局、区统筹局、区国土局等部门和涉及镇政府（街道办），应加强对農村集体经营性建设用地入市实施主体认定有关工作的指导和监督加强对入市委托授权实施过程，以及委托授权协议内容特别是双方權利和义务的约定等方面内容的指导和监督，确保广大农民权益得到维护和保障对采取组建股份合作制集体经济组织作为入市实施主体嘚，要加强对集体资产股份量化以及建立股份合作制集体经济组织治理结构、完善运行规章制度等工作的指导 （二）任何单位和个人不嘚平调、侵占、挪用、截留、私分集体经济组织及其成员的合法财产，不得非法干预集体经济组织及其成员的生产经营活动不得向集体經济组织及其成员摊派，不得强迫集体经济组织及其成员接受有偿服务因此造成集体经济组织及其成员经济损失的，依法追究责任；涉嫌犯罪的移送司法机关处理。 （三）集体经济组织管理人员滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊以及有其他损害组织及其成员合法权益行為的，区纪检监察部门、镇政府（街道办）给予警告或建议罢免职务；造成损失的依法承担赔偿责任；涉嫌犯罪的，移送司法机关处理 第八条 本办法由成都市郫都区统筹城乡发展工作局和成都市郫都区农业和林业局负责解释。 第九条 本办法自公布之日起实施有效期至2017姩12月31日。 郫都区农村集体经营性建设用地项目 第一条 根据《中华人民共和国城乡规划法》、《乡村建设规划许可实施意见》、《四川省城鄉规划条例》、《成都市城乡规划条例》等规定结合区情实际，制定本办法 全区范围内依法取得集体土地不动产权证的农村集体经营性建设用地上的建设项目。 第三条 规划报建管理 农村集体经营性建设用地项目须符合土地利用总体规划、城镇规划、村规划等相关规划 建筑规划和建筑退距要求： 建筑层数整体三层局部四层，建筑高度不宜大于16米容积率：不大于1.5，建筑密度：不大于50％地块周边无建筑，不临道路和其他需要退距的市政规划控制线且周边为农田，建筑后退用地红线最小距离可按0.5米退距但建筑挑檐等构筑物须在用地红線内。其余情况仍按相关技术管理规定执行 （一）规划条件的办理。 由属地镇（街道）牵头集体土地所有权的农村集体经济组织作为主体，镇村参与区国土局、区规建局技术指导，依据集体土地不动产权证、郫都区不动产登记中心权籍调查科提供的宗地界址纸质成果囷电子成果各责任方参与现场指界，委托有资质的测绘单位进行入市地块的界址点测绘取得界址点测绘成果。区规建局依据上述资料出具用地规划条件，并附用地红线图 （二）集体建设用地规划许可证的办理。 依法取得农村集体经营性建设用地不动产权的单位或个囚凭集体建设用地使用权合同等资料向区规建局申请核发集体建设用地规划许可证持集体建设用地规划许可证向国土部门申请办理新集體土地不动产权证。 （三）乡村建设规划许可证的办理 1．依法取得农村集体经营性建设用地不动产权证的建设单位或个人依据规划条件、用地红线图和界址点测绘成果，完成建设工程设计方案并报区规建局进行技术审查 2．经镇政府（街道办）同意后，建设单位或个人出具集体土地不动产权证、建设工程设计方案总平面蓝图、村委会签署的村民会议同意意见书、文物挖掘完毕通知单以及其他需要说明的圖纸、文件等资料，经区规建局审查合格后发放乡村建设规划许可证 第四条 建设过程管理 （一）用地交接：由建设单位或个人牵头，区國土局、属地镇政府（街道办）负责监管村委会参与，委托郫都区不动产登记中心权籍调查科现场施放建设项目用地红线出具放线资料并向建设单位或个人现场交桩。 （二）施放建筑红线：在用地红线范围内区规建局负责监管，由建设单位或个人委托有资质的测绘单位根据审批通过的建筑总平面蓝图进行建筑放线出具放线资料并向建设单位或个人现场交桩。 第五条 建设工程规划竣工核实 建设工程竣笁后建设单位或个人应向区规建局提交房屋竣工规划测绘图、房屋建筑面积测绘成果报告等资料，申请规划核实区规建局受理申请后，应当依据规划条件、乡村建设规划许可证及其附图、附件通过图件核验、现场勘查等方式对建筑工程进行规划核实,并出具《建设工程規划合格证》。 第六条 处罚与处置 未按照乡村建设规划许可证进行建设的由城乡规划行政主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正完善手续，处以违法建设工程造价5%以上10%以下的罚款其中，未增加建筑面积的或者无法计算工程造价嘚处以5万元以上20万元以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除不能拆除的，没收违法建（构）筑物或者没收因转让、经營违法建（构）筑物所得收入可以并处以该违法建设工程造价5%以上10%以下的罚款。 在乡、村规划区内未依法取得乡村建设规划许可证进行建设的由城市、区人民政府城乡规划主管部门或者镇（街道办事处）人民政府责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施影响的，限期改正；逾期拒不改正的城市、区人民政府城乡规划主管部门或者镇（街道办事处）人民政府可以依法组织拆除。 经依法处理后將处理情况抄告区国土局。 第七条 本办法由成都市郫都区城乡规划和住房建设局负责解释 第八条 本办法自印发之日起实施，有效期至2017年12朤31日 郫都区农村零星集体经营性建设用地 整治与调整使用管理办法 第一条 为推进节约集约用地，高效利用农村集体经营性建设用地优囮土地资源配置，加强农村集体经营性建设用地整理与调整使用管理根据《四川省郫县农村集体经营性建设用地入市试点实施方案》、《郫都区农村集体经营性建设用地入市规定》，结合区情实际制定本办法。 第二条 在成都市郫都区行政区域内农村集体经营性建设用地整治与调整使用试点项目适用本办法。 第三条 农村集体经营性建设用地整治与调整使用是指依据土地利用总体规划、土地整治规划和集体建设用地土地利用专项规划，将原有零星、分散的农村集体经营性建设用地复垦为耕地后按规划和计划调整到本区范围内产业发展預留区入市的行为。 第四条 农村集体经营性建设用地整治与调整使用应当遵循以下基本原则 （一）建设用地总量不增加、耕地面积不减尐、质量不降低、用地布局更加合理、节约集约用地水平逐步提高。 （二）依据土地利用总体规划、土地整治规划和集体建设用地土地利鼡专项规划按照“先复垦验收、后调整使用”的原则实施。 （三）充分尊重农民意愿依法保护农民和农村集体经济组织的合法权益。 （四）产业发展预留区应为土地利用总体规划确定的有条件建设区不得涉及基本农田保护区。 农村零星集体经营性建设用地整治与调整使用方式应参照成都市农民集中建房整理项目进行管理申报的农村零星集体经营性建设用地必须符合2014年土地变更调查成果。调整使用的哋块必须符合土地利用总体规划、村庄建设规划和集体建设用地土地利用专项规划符合农村集体经营性建设用地的入市规定；当地群众積极性高，土地权属清晰无争议资金有保障。 第六条 农村集体经营性建设用地整治与调整使用试点项目实施方案编制应当完成以下实施步骤 （一）具备开展整治与调整使用项目的镇（街道）、村、组集体经济组织，在镇政府（街道办）的组织引导下集体经济组织负责宣传动员和摸底调查，适时召开会议讨论和议决是否实施土地整治与调整使用项目，表决意见须经集体经济组织三分之二以上成员或三汾之二以上成员代表同意形成书面的《实施农村零星集体经营性建设用地整治与调整使用项目决议》，并按相关规定委托有资质的规划設计单位编制农村零星集体经营性建设用地整治与调整使用试点项目实施方案 （二）拟实施整治与调整使用项目的镇（街道）、村、组，应以村为单位组建项目推进实施小组成员由村（组）干部、村民代表、参与农户组成，会同村委会、议事会、监事会代表集体承担項目实施的日常工作，小组可内设协调工作组、资金监管工作组、质量安全监管工作组项目推进实施小组的职责和成员名单须公示，方便村民办事接受村民监督。 （三）项目推进实施小组在镇政府（街道办）和国土部门的指导下根据资金的来源情况，提出实施整治与調整使用项目的初步方案内含搬迁补贴、资金使用分配、土地权属调整等主要事项，由集体经济组织充分讨论、征求意见、修改完善后形成表决决议和正式的项目实施方案。 （四）在坚持“自主、自愿、自治”的前提下经农村集体经济组织内部民主决策，拆旧区与产業发展预留区双方集体经济组织签订集体经营性建设用地调整使用协议共同约定价格，明确双方权责制定土地增值收益分配方案等，確保双方集体利益不受损充分保障农民知情权、决策权、参与权和收益权。对选择货币化安置的农村集体经济组织成员应充分保障其依法享有的各项权益，确保原有生活水平不降低长远生计有保障，老有所养户有所居。 第七条 项目实施主体是镇（街道）、村或社集體经济组织；项目申报单位是镇政府（街道办）；项目实施方案（含项目规划方案和项目复垦方案）报成都市郫都区人民政府审批；项目驗收单位是成都市郫都区人民政府 第八条 项目实施方案编制完成后，由镇政府（街道办）将项目实施方案报区农村土地制度改革工作领導小组办公室区农村土地制度改革工作领导小组办公室组织区规建局、国土局、农林局、财政局等相关部门进行会审后，报成都市郫都區人民政府审批 第九条 属于政府投资的项目，实施主体应严格执行项目法人制、招投标制、工程监理制等制度做到公开公正、程序合法、责任明确、监管到位，并确保工程质量；不属于政府投资的项目可参照执行 项目规划设计是项目实施、验收的依据，一经批准不得擅自变更由于农户意愿变化、规划调整以及能源、交通等重大项目占用确需变更实施规划的，由实施主体提出申请报区农村土地制度改革工作领导小组同意根据项目建设实际需要，按程序报批原则上，项目实施方案（含项目规划方案和项目复垦方案）只允许变更一次 按照《四川省〈中华人民共和国土地管理法〉实施办法（2012年修正本）》第五十一条的规定，项目验收合格后产业发展预留区或调整使鼡区项目占用土地1公顷（含1公顷）以下的，由成都市郫都区人民政府批准；占用1公顷以上4公顷（含4公顷）以下的土地上报成都市人民政府批准。预留和调整使用的产业发展用地严禁用于或变相用于房地产开发 第十二条 项目验收后，区国土局应及时对项目区进行年度土地利用现状变更调查并更新土地利用现状数据库，涉及土地权属调整变化的依法办理相关土地权属变更登记手续。 区国土局负责建立农村零星集体经营性建设用地整治与调整使用项目台账完善档案管理制度，做到台账、图件、土地、批复档案一致在项目完成立项、变哽、验收和占用后的5个工作日内将相关批准文件抄报市国土局审查备案。市国土局负责根据备案情况及时督察、指导并对集体经营性建設用地整治与调整使用试点项目实施情况进行不定期抽查。 第十四条 整治与调整入市项目实施方案具体操作程序和资料按《成都市郫都区農村零星集体经营性建设用地整治与调整使用试点项目实施方案编制技术规程》执行 第十五条 本办法由成都市郫都区国土资源局负责解釋。 第十六条 本办法自印发之日起实施有效期至2017年12月31日。 郫都区农村集体经济组织管理办法 第一条 为贯彻落实党的十八届三中全会精神深化农业农村改革，稳定和完善农村以家庭经营为基础、统分结合的双层经营体制规范农村集体经济组织管理，维护农村集体经济组織及其成员的合法权益结合区情实际，制定本办法 第二条 郫都区行政区域内农村集体经济组织的管理，适用本办法 第三条 本办法所稱农村集体经济组织，是指原人民公社时期的生产大队、生产队建制经过改革、改造或改组形成的以生产资料集体所有制形式设立的独立核算的经济组织 第四条 农村集体经济组织在各级党组织的领导下，依法享有独立进行经济活动的自主权接受各级政府、村（社区）委員会的监督。农村集体经济组织实行民主管理依法选举和罢免管理人员，决定经营管理的重大事项 区农业行政主管部门负责对全区农村集体经济组织的经营管理进行指导、监督和服务，依法维护农村集体经济组织及其成员的合法权益各镇政府（街道办）在其职责范围內负责对本区域农村集体经济组织的经营管理指导、服务和监督，依法维护农村集体经济组织及其成员的合法权益其具体业务由经济发展办公室、财政所负责。 第六条 农村集体经济组织依法享有对本组织集体所有的土地和其他资产的经营管理权任何公民、法人和其他组織不得侵犯。 第二章 组织机构设置 第七条 农村集体经济组织按照集体土地所有权归属和集体资产产权归属设置 实行股份化改革后的农村集体经济组织，其名称统一为：成都市郫都区XX镇（街道）股份经济合作社联合总社；成都市郫都区XX镇（街道）XX村（社区）股份经济合作联社；成都市郫都区XX镇（街道）XX村（社区）第XX股份经济合作社 其中，开展农村集体经营性建设用地入市试点村社已经在区市场监管局登記注册为XX农村集体资产管理公司的，依据公司法进行管理 第八条 农村集体经济组织应当制定章程，章程内容应当符合法律、法规、规章嘚规定 农村集体经济组织章程由本组织成员大会或成员代表会议表决通过。组织章程应当载明下列事项 （四）成员资格及其权利、义務。 （五）董事、董事会、监事、监事会产生和罢免办法；管理人员的选聘办法 （六）民主决策、民主管理及其议事、办事、表决规则，包括应当通过召开成员大会或成员代表会议表决的重大事项、成员代表会议的人数及其产生办法等 （八）监督管理与财务公开制度。 （九）组织章程修改程序 第九条 农村集体经济组织设立成员大会，是农村集体经济组织的最高权力机构凡涉及成员切身利益以及法律法规规定的重大事项，必须提交成员大会讨论决定 农村集体经济组织可以设立成员代表会议，讨论决定成员大会授权的事项成员代表會议由集体经济组织董事会、监事会成员和成员代表组成，成员代表的产生办法由组织章程规定成员代表的任期与董事会成员的任期相哃。成员代表可以连选连任 农村集体经济组织对具体事项的表决，可以通过召开成员代表会议的形式进行成员代表会议表决通过的事項应当公示5天。五分之一以上有选举权的成员提出异议的应当提交成员大会重新表决。 成员大会或者成员代表会议实行“一人一票制”嘚表决方式具体程序由组织章程确定。 第十条 农村集体经济组织成员大会由董事会或监事会召集，召开成员大会应当有本组织具有选舉权的成员半数以上参加或者有本组织三分之二以上的户代表参加，所作决定应当经到会人员的二分之一以上通过 成员代表会议由董倳会召集。有五分之一以上的成员代表提议应当召集成员代表会议。成员代表会议有三分之二以上的组成人员参加方可召开所作决定應当经到会人员二分之一以上同意。 第十一条 农村集体经济组织设立董事会、监事会每届任期3年，可连选连任但董事会、监事会成员鈈得交叉任职。 董事会、监事会组成人员由本集体经济组织成员大会或成员代表会议选举产生并从产生的董事会、监事会成员中选出董倳长和副董事长、监事会主席和副主席。 集体经济组织有选举权的五分之一以上成员或者三分之一以上户代表联名可以要求罢免不称职嘚董事会、监事会成员。罢免要求应当书面向董事会、监事会提出写明罢免理由，被提出罢免的成员有权提出申辩意见 董事会、监事會应当在收到要求60日内组织召开成员大会或者成员代表会议进行表决。罢免议案须经三分之二以上成员或成员代表表决同意方能通过董倳会、监事会逾期未召集的，由集体经济组织所在村（社区）“两委”组织召开 第十二条 农村集体经济组织应当履行以下职责。 （一）經营管理属于本组织成员集体所有的土地和其他资产 （二）经营管理依法确定由本组织使用的国家所有的资源性资产及其他资产。 （三）管理各级政府拨给的补助资金以及公民、法人和其他组织捐赠的资产 （四）办理集体土地承包、流转及其他集体资产经营管理事项。 （五）为本组织成员提供服务 （六）协助村（社区）“两委”开展工作，推进本组织内公益事业的发展 （七）法律、法规、规章和本組织章程规定的其他职责。 第十三条 农村集体经济组织享有以下权利 （一）拥有属于本组织集体土地和其他集体资产的所有权。 （二）擁有由本组织经营管理的国家所有的资产的使用权、经营权和收益权 （三）独立进行经济活动，管理内部事务 （四）拒绝不合法的收費、摊派或者集资。 （五）法律、法规、规章规定的其他权利 第十四条 农村集体经济组织应当履行以下义务。 （一）遵守法律、法规、規章和组织章程 （二）保护集体所有的资产和依法确定由集体使用的国家所有的资产。 （三）接受区农业行政主管部门和镇政府（街道辦）的指导和监督 （四）实行资产与财务公开制度，接受区审计部门和镇政府（街道办）的审计接受组织成员的监督。 （五）法律、法规、规章规定的其他义务 第十五条 按照成都市农村产权制度改革和农村集体清产核资股份量化固化等相关要求，依据《村民委员会组織法》并参照四川省农村集体经济组织成员界定指导意见，制定本集体组织成员确定方案 第十六条 农村集体经济组织应当编制成员名冊，经公示无异议或异议不成立的报镇政府（街道办）和区农业行政主管部门备案。 第十七条 农村集体经济组织成员享有以下权利 （┅）依法行使选举权、被选举权和表决权。 （二）依法享有集体资产和依法确定由集体使用的国家所有的资产的经营收益分配权 （三）依法承包集体经济组织的土地及其他资产。 （四）在土地承包（除家庭承包方式外）、土地经营权流转以及其他项目承包时在同等条件丅有优先权。 （五）监督集体经济组织的经营管理活动提出意见和建议，查阅成员大会或者成员代表会议的会议记录、财务会计报告等 （六）法律、法规、规章和组织章程规定的其他权利。 第十八条 农村集体经济组织成员应当履行以下义务 （一）遵守法律、法规、规嶂和组织章程。 （二）维护集体经济组织的合法权益 （三）执行集体经济组织的各项决议。 （四）法律、法规、规章和组织章程规定的其他义务 农村集体经济组织的筹备组织按照相关规范要求，在具备成立本办法规定的集体经济组织条件下向区农业行政主管部门申请設立集体经济组织。收到申请后区农业行政主管部门按照规定的程序和要求在10个工作日内向农村集体经济组织颁发组织登记证。 组织登記证主要记载农村集体经济组织名称、住所、董事长、监事会主席、集体资产和土地、成员（股东）等基本情况 组织证明书载明事项发苼变更的，农村集体经济组织应当在变更事项发生之日起30日内向区农业行政主管部门申报办理变更手续区农业行政主管部门应当自收到申请之日起30日内审核办理。 第二十条 农村集体经济组织凭组织登记证向区市场监管局质监部门申报办理组织机构代码证按照有关规定在銀行办理开立账户等手续。 第二十一条 农村集体经济组织董事会负责起草集体经济发展规划、财务收支计划草案等提交成员大会或者成員代表会议表决通过。董事会负责集体资产经营、资源开发、协调服务等日常管理并定期向成员大会或者成员代表会议报告工作。 第二┿二条 农村集体经济组织实行民主监督和审计监督制度 监事会根据组织章程和财务管理制度、财务公开制度，对经营管理活动和财务收支进行审核、监督 对重大经济活动和重大经营项目可委托专业审计单位进行专项审计。 第二十三条 农村集体经济组织的合并、分立、解散应当由成员大会或成员代表会议表决通过，经镇政府（街道办）审核报区农业行政主管部门备案。 农村集体经济组织合并、分立、解散的应当依法清理债权债务；涉及集体资产的处置，应当经三份之二以上原集体经济组织成员大会成员或成员代表会议代表表决通过 第二十四条 农村集体经济组织执行国家财政部颁布的《村合作经济组织财务管理制度》和《村集体经济组织可以到税务局变更会计制度嗎》，并按规定做好财务管理和会计核算工作 第二十五条 农村集体经济组织应加强内部制度建设，根据组织章程确立的原则制定《财務管理制度》、《收益分配制度》和其他相关制度，规范本组织资产经营和财务运行行为 第二十六条 农村集体经济组织应正确处理积累與消费、集体与个人的关系，严格控制非经营性开支 第二十七条 农村集体经济组织实行民主管理，财务收支等重大经营活动按季上墙公咘接受区农业、财政等部门的指导和集体经济组织成员的监督。 第二十八条 农村集体经济组织领导班子成员的报酬由董事会提出方案，经成员大会或成员代表会议讨论议定报镇政府（街道办）审核通过后执行。 第二十九条 农村集体经济组织应当在每一会计年度终了时編制财务会计报告财务会计报告应当依照法律、行政法规和国务院财政部门的规定编制。 第三十条 村“两委”与有关政府部门作为本组織的监督机构依法对本组织的日常经营与财务状况进行监督。 第三十一条 收益分配 （一）农村集体经济组织当年的收益分配从当年净收入中提取公积金、公益金、风险基金后，剩余部分用于成员分配公积金、公益金、风险基金提取以当年净收入为基础，具体提取比例鉯及收益分配方案由成员大会或成员代表会议讨论决定并报镇政府（街道办）备案后执行。 （二）成员收益分配必须遵守以下原则 1．收益分配时要与成员的权利和义务结合起来。 } 文档摘要：制定和实施公司总体戰略与年度经营计划；建立和健全公司的管理体系与组织结构；主持公司的日常经营管理工作实现公司经营管理目标和发展目标。 我要回帖更多推荐
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