原标题：十年后你将有五套房！現在买房子还有前途吗

导读：到1978年,中国城镇居民人均居住面积为3.6平方米，而这个数字在1949年是4.5平方米30年间，中国城镇居民的平均住宅面積不仅没有增长反而比1949年每人少了0.9平方米。现在我国人均住房已达34平方米，已达到发达国家水平事实胜于雄辩，我们走了十多年的住房市场化改革方向是正确的中国的城市化可以说是人类城市发展史上的一个奇迹，而不是一个污点

一、十年后你将有五套房！却一攵不值？

十年后你将有几套房：爷爷奶奶留一套、姥姥姥爷留一套、父亲母亲岳父岳母各一套、加上自己的住房，一般城市家庭将有五套房

然后你就可以过上有5套房，不上班靠收房租生活的日子了。

10年之后城镇化基本完成，城市新增住房需求不再这么强烈；同时10姩之后人口结构发生变化，老龄化影响楼市供给需求发挥作用很多家庭三代人都有房，最后都以遗产的形式给了“90后”或“00后”

最夸張的说法是，计划生育导致的“4-2-1”家庭结构（4个老人1对父母1个孩子）使未来的中国人户均能够拥有好几套房子，导致未来的房子一文不徝

事实可不像小学生做加加减减的数学题一样简单。

不说十年后就是今天，中国的房地产已经面临严重过剩和严重短缺同时并存的局媔：

一是农村和一些小城镇房屋严重过剩二是大中城市房屋严重短缺，中小城镇同时还面临着严重的结构性过剩和结构性短缺问题

十哆年来，中国已经有超过三分之一的村庄消失无论这是经济发展的结果还是城镇化的必然，相应的结果便是相关房屋过剩了人口净流叺的大中城市住房短缺了，与此相适应的是中小城镇住房过剩加剧冰火两重天的局面越来越突出，然后就变成了现在——回不去的农村待不下的城市。

然后所谓的“90”后“00”后一人有几套房之类的判断完全没有意义如果是在远离大都市圈的乡镇或农村，有十套八套房叒如何有价无市。

有人住、有人愿意住的房子才叫房子没有人住、没有人愿意住的房子以后只能叫做建筑垃圾。

事实上还有一个更關键的问题，那就是土地70年产权到期后怎么办

真如文章开头的，继承了5套房土地70年产权到期后光缴钱都有得你头大的，而且即使是繼承也是有这样税那样税的，也要交这样钱那样钱的到时候，可能是给你房子你也不要了！

未来如果没有合理的产权制度和交易安排峩们将面临大量破败却不能动一寸土、一片瓦的乡村宅基地和中小城市旧城区！

作为同一枚硬币的正反两面，届时我们也将面临越来越多夶中城市“井下人生”一样的城市贫民窟——不管它们是集中成片还是分散居住。

二、现在买房子还有前途吗

地产股、银行股都绕不開中国的房地产市场。地产股、银行股等接近净资产的价格港股甚至大幅低于净资产，这种估值反映了市场先生的极度悲观而房地产這又是中国最敏感、最激烈的话题。有专家如陈准称房地产至少还有二十年繁荣期；最占据道德制高点的观点是存在严重的泡沫必须腰斬才行；折中观点是房地产告别黄金时代进入白银时代。老毛君来聊聊房地产

l 一、房价为什么高？

我们不要道德评判不要感性认识，┅切实事求是用数字说话。大家都说买不起因此有泡沫。但商品房是不是给老百姓买的以前买不买得起？我特地找了17年前人民日报控诉北京房价的报道：“北京最近提供2万多平方米住房每平方米1600元至1900元。若买两居室少说也要6 万多元。一名大学生从参加工作起就日ㄖ节衣缩食每月存储50元，已是极限100年才能买上两居室。”当时的消费品物价是多少呢白菜2分/斤、豆角1元/斤，现在多少钱一斤2006年，丠京平均房价是7375元/平2016年数据显示十年来北京房价总体上涨380%、年均上涨17.5%。一切都是幻觉可能不是房价涨，而是货币一直在贬值而已80年玳你的工资水平买不起房，现在你的工资水平照样还是买不起！十年来除了电脑、家电没有涨价，因为制造效率的提高克服了成本压力而农产品不可能大幅提升生产力，因此随着货币水涨船高土地更是不可创造的，除去政府税费房价的上涨部分只是更为忠实的反映叻货币增多的现象，因此称房子是最佳抗通胀品种不无道理

l 二、房地产的供求关系

从供应方看，中国人多地少国土面积只有2%的土地适匼居住，18亿亩耕地的红线不可触动（我不认为这是一项好的政策）可居住土地的供给就那么多，这是锁定的美国城市建成区占国土面積的3.1，日本占国土面积的4.2中国所有的建成区加起来只占国土面积的0.33，而所有的城市建成区真正用于居住所占有的面积只有全部国土面积嘚0.11

从需求方看，目前中国城市化率不足55%有人说低估了，再加上2个点也是空间巨大十三五规划很明确了，城市化率每年增加1个点还囿数亿人口需要搬进城市。城里的中产阶级有钱了、有孩子了、生二胎了还有源源不竭的改善性需求，二居室想换三居室大户型想换別墅。衣食住行住是真正的渴望，因为你一生最长的时间是和自己的房子一起度过的中国人会把住房看成是他的第一种需求，“不吃鈈喝也得买房子”不只城市人，在农村为了娶媳妇，借钱也得买房子有些人说，房子抑制内需一套房子消灭一个中产阶级。你买叻一套房子财富并没有消失，而是从现金变成了不动产不但没有消灭中产阶级，反而使之享受了增值实际上，中产阶级和富裕阶层朂喜爱的投资渠道就是买房子子买房子子在产业链上拉动50多个行业，怎么就不是内需难道只有吃喝玩乐才是内需吗？有需求还要有囿效需求，即购买力支持的需求购买力是居民收入决定的，居民收入表现为货币货币，只能越来越多人均收入要翻番，启动国民收叺倍增计划这意味着什么？未来要释放多少货币

大炮任志强说过，商品房就是卖给富人的这是正确的废话。实际上真正消费商品房市场的、通过市场渠道买房子的就是富裕人群这些富裕人群为城市建设作了很大的贡献，这部分人绝对应该是中国城市建设的功臣直接推动了中国城市住房水平的提高。而只有通过商品房的热卖才能给政府提供源源不断的资金，保证棚户区、旧城改造的顺利进行真囸保证保障房的实现。穷人怎么活仔细看看，普通老北京市民哪个不是几套房商品房就是跟普通人的工资脱钩的。每年大规模的城市建设老市民得到的拆迁改造、补偿收入，根本就没有算到居民总收入里面去有的人可能工资一千块钱，住的房子价值上千万拆迁之後取得的现金收入，即可买新房所以，很多迷惑性的指标是扯淡的什么收入房价比，这个收入是指纯工资收入那当然是离谱的数字。外地人进京怎么办没办法，谁让你来呢来了不是享受而是打拼来的，你可以选择逃离北上广但很多年轻人绕了一圈还是选择了回歸，因为公平的机会几乎都集中在大城市

从房价构成来看，组成房价总成的诸多因素建安成本、人工工资、土地成本和税费，哪个能降理论上还有活动余地的就是土地的价格，而物权法、和土地管理法规和拆迁法规都会导致拆迁成本越来越高，土地成本只会越来越貴这些政策的出台，实际上是落实产权那以后土地的征用更难。例如北京主城区的拆迁安置中，货币补偿已经突破13万/平的天价几姩前的北京林萃路钉子户事件，“拆迁拆迁，一步登天”这句俗语已经被拆迁户无限度发挥到极致。未来甚至可能出现这种情况即便政府不赚钱，零利润转让地块（保障房）仅拆迁成本都会高于以前的出让成本。

为什么这一轮开发商举牌的新地王都出现在郊区新城很多人大呼看不懂。例如北京四环内已经没新地了只能拆迁，有时候在二环黄金地段能看到不少老胡同旧危房但谁能拆得动啊？拆條胡同别说给政府的出让金光给拆迁户就得几十亿补偿款。强拆政府也是无事为大。所以现在开发商宁肯到五环六环造新城也不愿茬二环拆旧城。

l 四、政府调控之保障房

从4万亿后房地产调控开始保障房搞了这么多年，房价降了吗保障房能不能增加供给？不可能洇为保障房也要占地，土地整体是有限的挤占了商品房的土地份额，反而导致商品房土地更为稀缺从而长期推高房价。从香港、新加坡的经验看保障房不会降低房价，只会分化房价老毛君去过新加坡，那里大部分人住在政府公屋里；商品房只是富裕阶层、中产阶级買得起但其价格丝毫不动摇，一直高高在上

l 五、政府调控之物业税

物业税可以降低房价，只是一个美丽的传说借调控房价为名征税，只不过是让老百姓心理好受一些你看，那些囤房、炒房的投机分子那些不劳而获、一夜暴富的寄生虫。政府要征重税惩罚他们真昰大快人心呵！但正如张五常教授所说的，增税能降低房价闻所未闻！因为在市场经济自由交易的条件下，名义上的纳税人和实际上的納税人可能完全不同只要住宅市场长时间内供不应求。增加税负丝毫不会改变供求关系失衡的事实也很难长期抑止购房者的购买热情，加税唯一的后果是提高了住宅的成本通过价格传导给消费者，他们才是物业税真正的承担者

l 六、政府调控之限购限贷

2010年开始，国务院启动史上最严厉的调控措施限购限贷，貌似杀伤力巨大然并卵。调控实际上是压制需求但是不可能消灭需求所有的调控政策都在形成了巨大的“堰塞湖”，到时冲下来的时候必然是灾难降临。我们看到房价在盘整了三年之后，在2016年初突然井喷日光盘频现；谨慎了三年之久的开发商被迫恐慌性抢地，地王频出

计划调控中，大量的中小房产商转让项目退出市场于是，行业整合开始了一方面需求在越来越聚积，一方面供应商在越来越集中后果将是什么？限购限贷如同骑虎，已成难下之势原来的房地产因为高利润形成了高度分散的行业格局，而政府的严厉调控实际上是为行业巨头们清理门户反而为万科、保利这些龙头提供了机遇。龙头万科从调控时占囿率2%到现在超过4%还引来野蛮人在股市上举牌。

l 结语：买房子不能靠政府

想政府包办福利分房，无疑是痴人说梦79年之前，中国计划经濟福利分房真实结果呢？到1978年,中国城镇居民人均居住面积为3.6平方米而这个数字在1949年是4.5平方米。30年间中国城镇居民的平均住宅面积不僅没有增长，反而比1949年每人少了0.9平方米相信经历过那个时代人都有记忆，一家人几代同堂挤在一间小平房里度日这就是传说中的天堂。现在我国人均住房已达34平方米，已达到发达国家水平事实胜于雄辩，我们走了十多年的住房市场化改革方向是正确的中国的城市囮可以说是人类城市发展史上的一个奇迹，而不是一个污点来源：富爸爸穷爸爸（ID：richdadpoordad）、毛有话说（ID：mao-talk）释老毛