1. 对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。

依据：《财政部 国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》（财税〔2005〕45号）第一条

2. 对易地扶贫搬迁贫困人口按规定取得的住房建设补助资金、拆旧复垦奖励资金等与易地扶贫搬迁相关的货币化补偿和易地扶贫搬迁安置住房（以下简称安置住房），免征个人所得税。

依据：《财政部 国家税务总局关于易地扶贫搬迁税收优惠政策的通知》（财税〔2018〕135号）第一条第（一）项

对安置住房用地，免征城镇土地使用税。

在商品住房等开发项目中配套建设安置住房的，按安置住房建筑面积占总建筑面积的比例，计算应予免征的安置住房用地相关的城镇土地使用税。

依据：《财政部 国家税务总局关于易地扶贫搬迁税收优惠政策的通知》（财税〔2018〕135号）第二条第（三）项至第（四）项

1.产权转移书据，是指单位和个人产权的买卖、继承、赠与、交换、分割等所立的书据。因此，公司取得拆迁安置的房产，应缴纳印花税。

依据：《中华人民共和国印花税暂行条例施行细则》第五条

2.对易地扶贫搬迁项目实施主体（以下简称项目实施主体）取得用于建设安置住房的土地，免征印花税。

对安置住房建设和分配过程中应由项目实施主体、项目单位缴纳的印花税，予以免征。

在商品住房等开发项目中配套建设安置住房的，按安置住房建筑面积占总建筑面积的比例，计算应予免征的项目实施主体、项目单位相关的印花税。

对项目实施主体购买商品住房或者回购保障性住房作为安置住房房源的，免征印花税。

依据：《财政部 国家税务总局关于易地扶贫搬迁税收优惠政策的通知》（财税〔2018〕135号）第二条

1. 因国家建设需要依法征收、收回的房地产，免征土地增值税。

上述所称因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。

依据：《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条第二款、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条第三款

2. 因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。

因“城市实施规划”而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民（指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；因“国家建设的需要”而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。

依据：《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条第四款、《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）第四条

农村居民在规定用地标准以内占用耕地新建自用住宅，按照当地适用税额减半征收耕地占用税；其中农村居民经批准搬迁，新建自用住宅占用耕地不超过原宅基地面积的部分，免征耕地占用税。

农村烈士遗属、因公牺牲军人遗属、残疾军人以及符合农村最低生活保障条件的农村居民，在规定用地标准以内新建自用住宅，免征耕地占用税。

依据：《中华人民共和国耕地占用税法》第七条第二款至第三款

问：房开公司拆迁还房，因面积差异，拆迁户需补差价款给房开公司，拆迁户补的差价款如何纳税？

答：您在我们网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：如果您是收款方（房开公司）主要会涉及增值税、所得税等；如果是付款方契税库参阅：《财政部 国家税务总局关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知》 （财税〔2012〕82号）：“ 三、市、县级人民政府根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关规定征收居民房屋，居民因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋，并且购房成交价格不超过货币补偿的，对新购房屋免征契税;购房成交价格超过货币补偿的，对差价部分按规定征收契税。居民因个人房屋被征收而选择房屋产权调换，并且不缴纳房屋产权调换差价的，对新换房屋免征契税;缴纳房屋产权调换差价的，对差价部分按规定征收契税。”  

上述回复仅供参考。有关具体办理程序方面的事宜请直接向您的主管税务机关咨询。

问：我公司于2010年通过招拍挂与当地政府签订了土地出让合同，但是由于拆迁原因导致部分土地未实际交付也未办理产权证书，我公司也未实际使用，对于这部分土地的城镇土地使用税是否需要缴纳？

答：请参考财政部 国家税务总局关于房产税 城镇土地使用税有关政策的通知(财税〔2006〕186号)第二条规定，关于有偿取得土地使用权城镇土地使用税纳税义务发生时间问题，以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。（若您对此仍有疑问，请联系您的主管税务机关咨询）

3.关于安置房的土地增值税清算问题

问：如何理解国税函2010年220号文件关于安置房的处理：1.按规定价格计入拆迁补偿费的同时，是否可以同时扣除安置房的实际建造成本？2.如果异地安置或者用划拨用地自建安置房，是否需要视同销售处理？

答：根据《中华人民共和国企业所得税法》第八条 企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。如安置房建造成本属于与企业实际发生与收入有关的合理支出，则可以在企业所得税税前扣除。

根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号）另根据《国家税务总局关于印发<土地增值税清算鉴证业务准则>的通知》（国税发〔2007〕132号）

（二）房地产开发成本，包括：土地征用及拆迁补偿费、因此异地安置或者用划拨用地自建安置房需视同销售。

具体建议与主管税务机关联系咨询。

4.关于土地政府收回是否可免增值税、土增税

问：我公司是一房产公司，原通过拍卖在铜陵市取得一块商业性质用地，现政府同意将此地块1.17亿收回，变更为住宅用地后再挂牌拍卖。请问政府收回土地，我司需要交纳增值税和土地增值税吗？

答：根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第一条第三十七款规定，土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者，免征增值税。

因国家建设需要依法征收、收回的房地产免征土地增值税。

5.政府低价回购幼儿园，是否免征土增税

问：有政府的会议纪要，有回购协议，政府以低于成本价的方式回购企业所建的幼儿园，是否免征土地增值税。

答：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例 》（国务院令第138）第八条规定：（二）因国家建设需要依法征用、收回的房地产。

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号） 第十一条规定：条例第八条（二）项所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。

国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）第4条规定：关于因城市实施规划、国家建设需要而搬迁，纳税人自行转让房地产的征免税问题，《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条第四款所称：因“城市实施规划”而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民（指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；因“国家建设的需要”而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。

若符合上述条款，可疑免征土地增值税。

6.个人独资企业拆迁补偿款是否征收个人所得税？

问：请问 :个人独资企业按政府的拆迁补偿标准获得的补偿款是否征收个人所得税？按照  财税[2005]45号对房屋征收部分不征，但在实际拆迁工作中一般都是连同土地及地上建筑物一起补偿的，是否可以一起享受免征个人所得税？谢谢！

答：根据《财政部 国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》(财税〔2005〕45号)文件的规定，被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。

上述规定的“被拆迁人”，原则上是指自然人，主要解决自然人满足基本生活的居住用房等，不包括个体工商户、个人独资企业和合伙企业从事生产经营活动的商业用房。

问：您好！我是一个人独资企业，我企业的土地及房屋被政府征收，并按政府的标准取得了拆迁补偿款，是否可以按财税[2005]45号享受免征个人所得税？

答：根据《财政部 国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》（财税[2005]45号）的规定，对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。因此，个人独资企业取得的拆迁补偿款不需要缴纳个人所得税。

问：我单位（个人独资企业）于2017年因为修建高速公路占用生产及办公场地，经评估公司进场评估后和当地政府项目办达成如下协议。

（2）一次性取得停产停业补偿款50余万元。

请问：（1）个人独资企业取得的政策性搬迁补偿款是否交纳个人所得税？财税（2005）45号文件有关城镇房屋搬迁有关税收政策的通知还是否有效？如果不交纳个人所得税，会计账务上如何处理？个人所得税年度纳税申报表中如何填报所取得的补偿款？

（2）个人独资企业在2018年1月1日至2020年底新购设备、器具，单位价值不超过500万元的，是否可以一次性税前扣除？个人独资企业取得的政策性搬迁所得税的管理是否适用总局2013年11号公告《关于政策性搬迁所得税管理的公告》

答：1、根据《财政部 国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》（财税〔2005〕45号）第一条规定：“一、对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。”会计处理遵循财务制度的规定。

2、《国家税务总局关于企业政策性搬迁所得税有关问题的公告》（国家税务总局公告2013年第11号）、《国家税务总局关于发布《企业政策性搬迁所得税管理办法》的公告》 （国家税务总局公告2012年第40号）、《财政部 税务总局关于设备 器具扣除有关企业所得税政策的通知》（财税〔2018〕54号）文件中规定的主体都是企业。

7.回迁房视同销售收入确认为房地产开发项目的拆迁补偿费，能否在计算增值税销售额时扣除？

根据《财政部 国家税务总局关于明确金融 房地产开发 教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税〔2016〕140号）文件规定，“七、《营业税改征增值税试点有关事项的规定》(财税〔2016〕36号)第一条第(三)项第 10点中“向政府部门支付的土地价款”，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。”

旧城改造中，房地产开发企业并不向政府部门支付土地价款，而是通过采取产权调换方式偿还被拆迁人。即房地产开发企业拆除被拆迁人旧房，按照标准补偿新房并给予一定现金补偿。房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时，其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益的交换。房地产开发公司将所拥有的不动产所有权转移给了被拆迁户，并获得了相应的经济利益，营改增后，我们认为该业务“以不动产所有权为表现形式的经济利益的交换”的性质并未发生变化。因此，房地产开发企业应按照规定缴纳增值税，同时如能取得被拆迁人开具(代开)的增值税专用发票，可以按照规定抵扣进项税，不应确认为拆迁费用在计算增值税销售额时扣除。

实际征管建议联系主管税务机关进一步判定。

8.营改增后，视同销售房地产的土地增值税应税收入应如何确认？

根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号)第二条规定：“纳税人将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入应按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第三条规定执行。纳税人安置回迁户，其拆迁安置用房应税收入和扣除项目的确认，应按照第六条规定执行。”

问：房地产开发企业以产权调换方式形成的土地征用及拆迁补偿费，是否应按财税【2004】134号规定纳入契税计税依据？

答：您好，根据《财政部 国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税〔2004〕134号）的有关规定，属于出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。

10.关于拆迁补偿费的增值税扣除

问：按照财税【2016】140号文件规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。请问这里的拆迁补偿费除了以货币支付所形成的拆迁补偿费，是否还包括房地产开发企业以拆迁还房的形式支付所形成的拆迁补偿费？

答：目前仅可扣除对应的现金补偿,物业补偿需要按照建筑成本加成10%视同销售额。

问：请问城中村改造中，房地产企业拿地后采取货币补偿的形式，由村实体公司立项建设还建用房。在房屋交付给村民的过程中，怎样征收增值税？如果合同协议有约定还建面积的部分是否征税？土地增值税税需不需要预征（清算时大概率是退税）？

答：您好！您提交的问题已收悉，现针对您所提供的信息回复如下：

增值税，根据财税〔2016〕36号文件附件2：营业税改征增值税试点有关事项的规定第一条第（三项）10.房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。

根据附件3：营业税改征增值税试点过渡政策的规定第一条规定，下列项目免征增值税：（三十七）土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者。

根据财税〔2016〕140号文件第七条规定，《营业税改征增值税试点有关事项的规定》(财税〔2016〕36号)第一条第(三)项第 10点中“向政府部门支付的土地价款”，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。

房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目(选择简易计税方法的房地产老项目除外)，在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。

根据《湖北省地方税务局 湖北省国家税务局关于明确营改增后若干业务问题的通知》（鄂地税发〔2016〕117号）文件第二条规定，关于拆迁补偿收入征收增值税问题。纳税人将国有土地使用权交由土地收购储备中心收储，取得的建筑物、构筑物和机器设备的补偿收入征收增值税，取得的其他补偿收入免征增值税。

土地被收回或征用，纳税人享受土地使用权补偿收入免征增值税政策时，需向主管国税机关出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，包括县级（含）以上地方人民政府出具的收回土地使用权文件以及土地管理部门报经县级以上（含）地方人民政府同意后由该土地管理部门出具的收回土地使用权文件。

据此，如果属于上述政策规定的情形，则可以免征增值税；反之，如果不符合上述政策规定的情形，则需要按照规定缴纳增值税。

土地增值税，根据土地增值税暂行条例文件第八条规定，有下列情形之一的，免征土地增值税：（二）因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税。

根据土地增值税暂行条例实施细则第十一条规定，条例第八条（二）项所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。

第十六条规定，纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。

根据国税函〔2010〕220号文件第六条规定，关于拆迁安置土地增值税计算问题。（一）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。（二）开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发〔2006〕187号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。

（三）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。

根据《国家税务总局湖北省税务局关于我省土地增值税预征率和核定征收率有关事项的公告》（湖北省税务局公告2018年第6号）文件第一条规定，土地增值税预征率，按普通住房、非普通住房及其他类型房地产三种划分，分别为1.5%、4%、6%。各市、州税务机关可在此基础上，根据当地房地产市场实际情况，对所辖县（市、区）非普通住宅、其他类型房地产两类预征率上下浮动0.5%予以确定。

第五条规定，房地产开发项目中，对建造的政府廉租房、公共租赁住房等保障性住房、以及建造的限套型、限房价、限销售对象等“双限”、“三限”房屋，暂停预征土地增值税。

上述规定自2018年6月15日起执行。

12.问：拆迁补偿支出不是用现金，而是用免交物业费的形式给予补偿。在计算增值税时，可以作为收入的减项？（销项税额=（收入-地价款-拆迁补偿等）*适用税率）

答：上述情况，支付补偿款及收取物业管理费是两项不同的事项，只是贵司在操作上将支付补偿款给省略了，直接以免交物业费的形式给予补偿。因此，你司应该分别做税务处理。不得以冲减收入的方式不计提物业管理费收入的销项税额。

13.关于视同销售回迁安置房计入拆迁成本

问：关于将视同销售回迁安置房收入确认为拆迁补偿费后，其视同销售部分拆迁补偿费是否允许在计算销售额时扣除？

答：江苏12366纳税服务热线：您好！根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函〔2010〕220号)第六条第(一)款的规定，房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第三条第(一)款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。

二、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字〔1995〕6号)第七条的规定，条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：(二)开发土地和新建房及配套设施(以下简称房增开发)的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房增开发成本)，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

因此，房地产企业安置回迁户所建造房子的成本可以确认为开发成本，在计算土地增值税时进行扣除。

本次咨询仅供参考，具体以法律法规及相关规定为准。

14.拆迁补偿收入如何开票和缴税

问：我公司被纳入政府拆迁范围，政府部门拟向我公司支付拆迁补偿款，要求我公司开具发票。请问从政府部门取得拆迁补偿款是否可以可以开票？开具什么发票？是否属于免税范围？如果开具增值税普通发票，属于哪个税收分类编码？

答：根据您的叙述，如贵公司是属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的情形，可以免征增值税。可以按照”转让土地使用权“开具增值税普通发票。

文件依据：根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》规定：“一、下列项目免征增值税

（三十七）土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者。“

15.集体土地办理房产证，属于拆迁安置房，契税如何缴纳？

12366咨询热点问题解答（2019年5月）