刚需该买还是要买，投资需谨慎，现金流重要；特别是现阶段，各种买房攻略出来，不少媒体和开发商推出某些营销概念，但未必适用于大多数购房者，很多都不适用，在此我们将辩证分析）

接下来，将从以下几个方面详细说明：

城市的选择很重要。大城市依然成为很多人的首选，衡量一个城市的水平，除了经济指标外，社会规律、文明程度也是重要的参考指标。

疫情爆发后，很多人都在思考：城市化将继续吗？

大城市化，是客观规律；大城市化、都市圈并不会因为此次突发的疫情，来改变原有的轨迹。疫情结束两三个月后，该是什么样子还是什么样子。

城市的医疗状况也是决定职业的重要因素。此次疫情后，医疗配套将与职业规划、行业发展等一同成为年轻人选择城市的重中之重。

再来看看武汉，再来对比杭州、苏州等南方城市，南方城市的应对能力好于北方，东部城市好于西部城市。城市的核心竞争力，更在于政府的执政能力。

在这场疫情的催化下，在学区、地铁这两个硬性指标之外，医疗和商业配套变得格外重要。

疫情期间，在家隔离，外卖点餐时代已经过去。一时间人人都是小当家，日常食材从哪来？大超市才是刚需，1公里内有个超市太重要了，物价稳定，种类丰富，隔三差五就可以采购一次，还有什么比家门口有个超市来的更幸福。

一家大医院能给人安全感。父母逐渐变老，孩子慢慢长大，在家隔离这段时间才深刻体会到家人的重要性。3公里内有个大医院，这是刚刚好的距离。疫情之后处在壮年的我们才深刻体会到，时间就是生命。

此次疫情，物业发挥了重要的作用。经过了疫情的考验，购房者对小区的物业也会有新的要求。

好的物业可以保命。比如，做好防控提醒、公共区域每日消毒1-2次、电梯备纸巾、进出小区测体温且实名登记，在关键时刻，物业作为守卫小区的最后一道防线，在这场疫情守卫战中，扮演着重要角色。

而更高端的小区，代“跑腿”服务、物资援赠、团购蔬菜等，物业的精细化管理让社区居民更安心。

无接触式的黑科技给人们带来安全、便捷的生活体验，也能提高物业的工作效率，比如人脸识别系统、app智能管理等。

当然，社区安保、日常保洁依旧是业主关心的重点。但这并不代表着，社区内不需要社区文化、暖心服务、业主间交流等。从长远角度看，一个好的物业营造的好的社区氛围，二手房的溢价率往往要高于其他小区。

普通小区看地段，高端小区看物业。如果业主的一切都被悉心照料，当然更愿意选择当前居住小区物业或同一水平的物业，也愿意为品质买单，愿意接受含优质物业住宅的溢价。

需要注意的是，要享受好的物业服务必须购买高端楼盘才能实现，这就涉及到购房者的预算问题。物业服务还是作为一个楼盘的附属品存在的，楼盘好，物业就相对好，楼盘差，物业就相对差。

疫情过后，我们会重新审视当前的居住环境，对小区品质的要求有所提升。

老破小区愈发被嫌弃，尤其是房龄老旧，贷款难、没有地铁和学区的老破小区。香港淘大花园在SARS时出现的问题，在香港青衣康美楼再次出现，买家会增加对于排水排气排烟等等工程细节的要求，对于无法检测改造的老旧物业，更为担忧。

与此同时，疫情也改变了大家对住宅类型的偏好，我们开始向往 “诗与远方”。且不说别墅能带来舒适的居住环境，别墅所具备的特点，也足够让人怦然心动。

这些别墅和院落通常位于远郊，地段偏远，周边没有地铁，配套确实，价格不会太贵（也有些别墅位于市中心，价格高昂，总价并非普通人能承受）；低密度住宅；或是低楼层、南北通透的小洋房，抑或是独门独户，带花园的别墅，环境要好得多。

我的看法是，在疫情结束后，低密度住宅一定会迎来一小波行情，但不会长久。

现实生活中，我们要结合预算、需求来综合考量，在通勤时间和居住环境中权衡，也许会因为更低的总价或更短的通勤时间，买了高层住宅。正如前文中所述的别墅特点，低密度产品要么过于偏远，要么过于昂贵，对于大多数人来说，都不适合购买此类产品。

我们都知道，房价暴涨的时代已经过去，买房更应该考虑安全性和流动性。与普通住宅相比，别墅的保值增值性和流动性远不如前者，别墅太大，总价太高导致能够接手的客户群体非常少。再者，别墅大多距离市中心太远，而产业、医疗、商业、交通则是影响交易的中主要因素，别墅根本搭不上边。

疫情过后，也许我们的选房逻辑有所改变，萌生各种稀奇古怪的想法，想要买了低密度、低容积率产品，想要买个度假房，想要买个海景房。

但这里，我们建议大家，不要因为疫情去追求不适合的东西，疫情只是短暂且偶然发生的事件，注定只是个插曲，我们依然要根据自身的需求去进行选择。

不管投资还是自住，都应回归到居住需求。买一套自住房，逻辑都是围绕着生活所需来展开。

房子的价值终究在于城市、地段、产品以及合理的价格。未来，城镇化依旧继续，人口还是会往一二线城市聚集，有价值的房产依然在主流地段，配套齐全、交通方便是关键要素。

疫情结束后，想必不少刚需族都有了购房需求。最后，要提醒大家，对于首次置业的刚需，买房时要学会妥协。如果预算有限，地段好、品质好、房龄新的房子是买不到的，符合要求的都在远郊区。要调整好心态，客观了解在自己预算范围内能买到的房子是什么样，有多少钱，办多大事。

海南特区报2020年8月24日讯 8月的东方八所，骄阳炙烤着大地，路上行人神色匆匆。镇上不少酒店纷纷在门口做起宣传：“升学宴低至688元/席，火热预订中……”而附近的村子，同样也是一派喜气洋洋的景象，村民们在空地上摆出圆桌宴客，一时间高朋满座热闹非凡。“在马路上随便问问，10个人有8个是去吃酒席的。”八所镇上一百货店老板告诉记者，这段时间中高考陆续放榜，以升学宴为主，婚宴、乔迁等宴席扎堆举办，有人甚至一天收到了6封请帖。都说人逢喜事精神爽，但一些碍于人情赴宴的家庭却苦不堪言：热闹过后钱包干瘪、家庭支出大增，只好勒紧腰带过日子。他们一边抱怨着赴宴的红包越来越大，一边又不得不为宴席之“火”添把人情的“柴”。“地方风俗就是这样，你来我往的人情什么时候才是个头？”一位八所居民感慨地说。

酒店升学宴预订火热，村里摆桌宴客

8月16日，“宜嫁娶、入宅、开张。”计划操办宴席的东方人，自然不会错过这个“黄道吉日”。八所镇大占坡村一块空地上，一场升学宴正热热闹闹地进行，主人递烟、敬酒，招呼迎送着来往的宾客。不同于酒店内精致的装潢，村内宴席较为随意，请来大厨在空地上架起炉灶，支起三十几张圆桌（每桌10人），一场像样的宴席就摆起来了。村民告诉记者，这块空地是村里的公共用地，专门用来举办各类宴席。村内宴席菜品也比较丰富，每桌宾客吃完后，还会有一些剩菜，为避免浪费，大多数人会打包带回家。

而在八所镇上，一家酒店推出了两套升学宴套餐，分别为588元/席及688元/席，每桌宴席以10人为标准，每桌13道菜左右。菜品主要有蒜香蒸乳猪、白切咸水鸭、黄金大饼、甜酸福寿鱼、白灼中海虾等。“几乎每次都是这几样菜，酒店的菜一般品种单调，分量也不多，大家也就吃个热闹。”一名赴宴的群众告诉记者。

记者从该酒店销售经理处了解到，最近升学宴预订火热，目前仍有19日-24日的时间空当，多少桌都可以承接，但越往后越难预订。而镇上另一家酒店则在门口摆出了谢师宴的宣传，记者看到，其中“金榜题名宴”796元/席，“前程似锦宴”896元/席，“大展宏图宴”996元/席。

“考上啥学校不重要，礼金到了就行”

“这个月还没过半，升学宴已经吃了五六场，这么吃下去真是吃不消。”大占坡村民李文告诉记者，7月底高考放榜，家里有考生的成绩一出来，志愿还没开始填报，就已经张罗着升学宴了。“你不办，别人也要办。大家都是挤着日子在办，这会儿想结婚的都得往后靠一靠。”李文表示，尽管与宴请者交情甚好，但他也搞不清楚是哪个孩子考了多少分，上哪个学校。

“重要的是人情和礼金到位了，大家也不关心其他的事。”李文告诉记者，根据当地风俗，宴请者通常会有一个专门的记账本，详细地记录着每位客人的姓名和礼金，以备下次自家去参加宴席的时候心里有个“数”。客人的礼金数量主要看关系的亲疏以及来往的礼“数”，大多为200元-5000元不等。

“现在200元也不好意思拿出手了，同学朋友之间通常300元起步。私下里还是会有一些攀比的心理，这个风气真的是应该改一改了。”李文向记者透露，这半个月来，自己吃的大大小小宴席已经花了五六千元，相当于他一个月的工资。“这还只是开始，升学宴之后就是国庆婚宴，给礼金都已经成为家里固定的支出了。”

人情味越来越淡，金钱味越来越浓

八所镇小岭村村民符同刚在微信上收到了同村友人发来的一封请帖。令符同哭笑不得的是，庆祝的事宜却是“为我俩胞妹考上大学之喜”。“真是八竿子打不着的关系，拐个弯都给联系上了。”符同表示，一般这样的请帖，他会直接封个红包意思一下，买个人情账。

“这段时间都在扎堆办升学宴，我身边就有人一天收了6封请帖，一天赶两三个场都是正常的，赶不过来的时候就托人送红包。”符同告诉记者，关系好的他会去捧个场，关系一般的则随个红包，就是这么来来往往心里也不是滋味。“这么多年来，我自己唯一操办过的酒席也就是结婚酒。那时候我们只邀请了要好的亲戚好友，大家也就给了100元红包，现在算算，真的是亏大了。”他笑称，这些送出去的礼金，只能等孩子长大了“赚”回来。

在海口上班的林飞告诉记者，最近回东方都是为参加升学宴。“感觉亲朋好友和同学的孩子一下子都要上大学了，请帖一个接一个发过来。半个月礼金就掏了一万多元，我还以上班为由，借故推掉了几个。”林飞透露，这个月工资还没发，就已经提前透支了，期间他还拜托朋友帮忙封了两三千元红包，准备发了工资再还回去。

“我小时候参加升学宴是一件非常开心的事情，基本上以亲戚好友为主，主人会亲自做一桌饭菜招呼大家，庆祝孩子金榜题名，随礼是一种心意的表示，亲友之间互帮互助，给点钱孩子上学。但现在，只要付一笔费用，宴席就有专门的厨师或酒店来操办，宴席、菜品都是流水线生产。”林飞说，现在宴请者的精力都用在了揽客和收礼金上，人情味越来越淡，金钱味却越来越浓。

沾点关系就发请帖，连名字都搞错

记者了解到，随着社交软件越来越发达，邀请宾客的方式日趋便利，送请帖也逐步由线下转为了线上。“现在亲自上门送请帖都是非常有诚意的了。大多数人都是微信群发、转发，要么直接打电话通知，连请帖的费用都省下来了。我们担心忘记日期，还得专门拿个本子记下来。”在东方东河镇玉龙村驻村工作的小黎，随手点开一张微信发过来的翻拍请帖，上面写着时间、地点，其中送呈宾客一栏则空了下来，以便转发给下一个人。

“不管关系亲疏远近，但凡在村里待过的都算沾点关系，有些在聚会上见过一两次面的上来就交换姓名、微信和电话，过一两个月就发来一封请帖，还有些人则让共同好友帮忙约出来。东方人重人情，面子上推辞不过去。”小黎表示，最夸张的是，有些请帖上连自己的姓名都搞错了。

八所镇上某中学老师陈君告诉记者：“作为教师，按规定不能操办或参与升学宴，但还是有人给我们发请帖，有时候碍于情面，即使人不到场，也得托人送个红包。”在陈君看来，操办升学宴可以给孩子筹点钱上大学，本应是一件亲朋好友之间互帮互助的事，但有人借宴请之名，行敛财之实。他称，大学录取通知书都还没下来，很多家长为了赶日子办酒席，就在请帖上随便写上一个学校。“见过最离谱的，有家长在请帖上写孩子考上“中国大学”，还有家长在大肆操办酒席后，孩子却没考上，去外面旅游回来后再复读，简直是变着花样敛财。”

陈君表示，正常的流程应是自家孩子确认被高校录取或是拿到录取通知书之后才开始办酒席，但现在受社会风气影响，大家都把升学宴往前推了。

办一场升学宴，能收回多少礼金？

一场升学宴下来，究竟能收回多少礼金？去年在八所镇上给儿子办了升学宴的吴凯给记者算了一笔账，如果在酒店或餐馆办，一般是700元-800元一桌，加上烟酒等费用，大概是1000元/桌。如果在村里办，一桌可以省下200元-300元。“在哪里办，办什么档次，主要取决于请什么样的人，如果请的客人都是“有头有脸”的，那么宴席的环境会比较讲究，用餐标准也会提升档次，成本相对高一些。”

吴凯表示，每桌客人一般为10人，以每人送200元的最低标准，每桌至少收到2000元。“关系好的一般都是300元-500元起步，每桌成本是固定的，但收的礼金却是向上浮动的，操办规模越大，收的礼金也越多。一场宴席下来，除去成本，至少能赚到三四万元。”

吴凯告诉记者，办升学宴的初衷主要是为了筹点钱给孩子上学，其次是加强朋友间的人情往来。“轮到别人家办升学宴的时候，我们也得去捧场、随礼钱。听起来好像是一种礼尚往来，但实际上算起来是入不敷出，也不知道问题出在了哪。”

移风易俗需政府部门出台政策

八所镇十所村村民林泰向记者介绍，在东方人眼里，举办红白喜事酒席规模在某种程度上象征着宴请者的社会人脉和地位，普遍来说，酒席规模一般在10桌-30桌。“这几年，随着社会人际关系的扩大，我家人送礼金都快吃不消了。前几年我大哥结婚，家里邀请了一批亲朋好友，不收任何礼金。这其实就是一个信号：下次你们家办酒席，可以不用给我们发请帖，或者我们参加不用随礼，让大家都减轻一些经济负担。”林泰表示，但这个法子不管用，请帖还是照样发了过来。尤其是最近的升学宴，已经让人不堪重负了。

“今年受疫情影响，大家的收入也不如从前，但还要掏一笔钱来应付这样的人情往来，实在是没有必要。表面上大家和和气气地赴宴，其实私底下都是颇有怨言。”林泰表示，光凭个人或家庭的努力，无法推动地方移风易俗，需要政府部门出台政策促进社会风气转变。

“以前每逢节假日，鞭炮声不断，既浪费资源又污染环境，现在明文禁止燃放后，村里基本上都听不到鞭炮声了。所以，只要有一个社会约定的法则，相信大家能够重视起来，转变观念，刹住这股歪风。”

严管违规操办参与升学宴

记者了解到，8月18日，东方纪委监委发布关于《开展党员干部、国家公职人员操办和参加“升学宴”专项整治的通知》。通知称，随着一年一度的高考、中考进入报考录取阶段，东方市党员干部、国家公职人员违规操办或参与“升学宴”的问题呈现反弹回潮、死灰复燃之势头。

“有的党员干部、国家公职人员明目张胆大肆为子女操办升学宴；有的化整为零，分批次、分地点以亲友庆祝为名行敛财之实；有的遮遮掩掩，半推半就，在亲友的劝说中慢慢丧失底线，带头违规违纪；有的经不起同事和学生的再三邀请，违规参与直系血亲范围之外的“升学宴”等。”通知指出，各纪检监察机关将通过谈话提醒、受理举报以及明察暗访等方式，加强对违规操办升学宴问题的监督检查力度，不定期到全市各大酒店、餐馆和村庄等开展抽查检查。坚决做到发现一起、严查一起。

记者注意到，该通知主要针对党员干部及国家公职人员，对普通群众仍缺乏明确的约束力。东方市文明办精神文明建设室主任符巍告诉记者，针对红白喜事操办这一块，一直没有一个专门的监管部门，文明办只能通过向社会倡议的方式来倡导移风易俗，对民间的约束力有限。“发出倡议缺乏一定的法律约束力和监管手段，往往收效甚微。”

8月22日，东方纪委监委紧盯中考、高考升学节点，对违规操办和参与“升学宴”情况开展明察暗访，深挖党员干部顶风违纪问题线索，严管违规操办“升学宴”等不良风气。

期待村规民约能起约束作用

记者走访过程中发现，在中高考放榜季扎堆举办升学宴的热潮中，也有村子没有“凑热闹”。好瑞、本廉、元兴及抱利等村，由村委会牵头，自发制定红白喜事新乡规民约，“白事”简单办，“红事”每户操办不超过两次，杜绝浪费之风，让村民集中财力发展生产，建设家园。

东方市板桥镇好瑞村党支部书记兼村委会主任王进宾表示，以前村内大肆操办红白喜事导致村民经济负担沉重。为响应村民建议，好瑞村自2014年起，陆续完成了红、白事风俗改革，并在乡规民约中作出明文规定：每个家庭为直系亲属办婚宴不得超过两次，不得以升学、满月等名义大操大办，丧事要节约操办。子女结婚也要节约，宴请的宾客只能在主人家吃饭。

王进宾向记者介绍，村里有一本《板桥好瑞村办理酒席登记簿（正本）》，里面登记着自2014年至今村民办“红事”的村民名单，还有户主签名，办满两次的就自行备注。“红事”包括儿女结婚、入宅庆典、大学庆典等等。

在乡规民约的约束下，村民们办酒席都会自行到村委会登记。每到春节前村委会会贴出告示，向村民公示这一年办酒席的人家，已满两次的写一边，未满两次的另一边。为防丢失，还设了正副本，都保存在村委会。

“最近其他乡镇村子都在大肆操办升学宴，但我们村几乎没有，一个家庭只有两次办酒席的机会，当然要用在更重要的日子上。但我们也有苦恼，有村民抱怨吃大学酒要给亲友送随礼钱，自己吃亏了。所以我们也希望，其他村庄能够倡导这样的文明村风，不要大肆操办宴席。”

“村里可以通过村规民约约束，镇上的风气也得规范，不然这样的人情往来何时是个头？”八所镇上一家茶馆内，不少居民向记者发出感慨。（记者曹宝心）

（文中部分受访者为化名）