小李和小菲离婚之后，房屋产权作为共同财产成为了两人的分割对象。双方协议之后，要将房产证上小李的名字改为小菲的名字，但是在办理更名的时候，发现非婚期间的房产证更名，只能以赠与的方式更名，这是怎么回事呢？

说到房产更名，还有一个类似的“房产过户”概念。不管是新房还是二手房交易，都有可能涉及到房产更名和过户。但是有的人并不了解“房产过户”和“房产更名”这两个词的意思，也分不清它们到底有什么区别。那么什么情况下用更名，什么情况下是过户，两者有什么差别？夫妻离婚之后的房产转移属于房产更名吗？过户之后什么时候能拿到房产证呢？下面一一介绍：

房产过户是指通过转让、买卖、赠予、继承遗产等方式获得房产，去房屋权属登记中心办理的房屋产权变更手续，使得房屋的所有权发生转移，所有权人发生变化。即产权转移从甲方转移到乙方的全过程。

房产过户有几种不同的情形，有继承的房产过户、赠与的房产过户、二手房过户等。一般存在于二手房交易。这个流程需要过户双方去房管局办理，同时房管局会收取相应的过户税费。

卖方需要的材料：身份证原件及身份证复印件一份。如果是已婚的话需要结婚证原件及复印件一份、房产证原件;如果夫妻双方有一人无法到场的话，必须要先写份委托书再去公正局公证，户口本及复印件一份。买方需要的材料：身份证原件及身份证复印件一份、户口本及复印件，如果是单身的话，需要去市民政局开单身证明。

指在不动产证还没办好的情况下，便对房屋买卖合同上的名字进行变更，使房产的所有权通过签订合同的形式发生转让。或者说是在房屋还没正式在房管局登记之前，把房屋过户给其他人的操作。一般存在于新房未交付或交付初期。

房产更名通过开发商完成的，购房者在购房阶段通过更改与开发商签订的购房合同，使房屋的所有人转变成另一个人或者是多人共有，该过程的房屋所有权人不会发生变化。还有一个情况就是房屋合同已经备案的，我们就需要去房管所办理合同更名。

比如看好了房子资金不够，就转给朋友，那么开发商就收回原先的合同，重新签订一份；而开发商会收取一定的更名费，之后，开发商会通知被更名者来共同办理不动产证。也就是说，还没有房产证，只是跟开发商签订了合约，然后把房子转给他人名下的行为就是房产更名。

房产过户和房产更名的区别

房产过户是建立在“有不动产证”的前提下；而房产更名的前提是“不动产证”还没办好。

房产过户是在不动产登记中心完成，通过转让房屋所有权实现过户，房屋的所有权人会发生变化。

房产更名则是在开发商处完成，通过在开发商处登记备案，且重新签订购房合同，来使房屋的所有人变成另一人或多人共有。

此外，如果房屋合同已在有关部门备案，那就需要去房管部门办理合同更名了。

不管是哪一种过户方式，房产过户都带有交易的性质，在办理过户过程中，会产生各种税费，如契税、个税等，且金额不会很小，少则几千，多则几万。

而房产更名是开发商在与购房者重新签订合同后，只收取一定的更名费。

以下情况的“更名”不属于房产更名：

婚姻存续期间，房产属夫妻共同财产，如果想增加配偶的名字，可通过“析产”方式。只需只需携带结婚证、房屋两证、身份证原件及复印件到房产交易中心（不动产登记中心）的“变更登记”窗口办理增名手续即可。这种情况的“更名”不属于“房产更名”。

二、非婚姻存续期间（离婚）

夫妻双方离婚后，以析产的方式分割房产，从而使房产的拥有者发生转变，如从A变成B，或从A+B共同所有变成A或B等情况的“更名”，不属于“房产更名”。这里的“更名”需办理房屋产权转移登记，或双方订立书面赠与合同，同时，受赠人应拿到房屋产权证原件。

过户不仅发生在买卖双方，也可能是父母过户给孩子等等，总之转让房产的过程都叫过户。那么房产过户怎么办理呢？

以二手房买卖为例子，过户流程如下：

1、确定交易意向。只要卖家的房产没有法律纠纷或其他问题就可以交易，买家可以交购房定金，并签署相关协议。

2、签订房屋买卖合同。注意一定要写清楚双方的责任、义务和房屋情况，再小的内容也要写上去，比如房子坐落位置、产权状况、成交价格、交付时间、付款方式、产权办理，甚至家具是否留下都要写好，签订好一式三份的合同。

3、办理过户手续的流程。因为需要提交的资料很多，比如房地产转移登记申请表、身份证明、房产证、以抵押的应提交抵押权人同意的书面文件等等，提前按照房管局官网提供的资料清单准备，买卖双方到场按照流程办理就可以了。

4、缴纳税费。要注意的是房屋性质会影响税费，一定要提前算好。

5、领取房产证。二手房过户之后，房管局一般会给买家一个取件单，上面有具体的领取房产证时间。一般来说如果是全款买房，过户后15个工作日内就可以领取到房产证了。如果是贷款买房，那过户后25个工作日内可以拿到房产证，但拿到就要给银行进行抵押。

还有个比较特殊的是公积金和商业组合贷，过户后45个工作日内才能拿到房产证，因为涉及的单位比较多，流程也比较复杂，拿到房产证后要交给公积金管理中心进行抵押。如果有其他需要用到房产证的，可以领取房产证复印件。

无论是房产更名还是房产过户，在处理的过程中，都会产生一定的费用。下面以长沙2020年房产过户费用为例：

2020年长沙房产过户费用：

二手房若是正常过户的话，按相关规定则需要缴纳以下费用：

(1)增值税：税率5.55%，由卖方缴纳，同时规定：

若是转让出售购买时间不足2年的非普通住宅，需按照全额征收增值税;

若是转让出售购买时间超过2年的非普通住宅或者转让出售购买时间不足2年的普通住宅，需按照两次交易差价征收增值税;

若是转让出售购买时间超过2年的普通住宅，则免征增值税;

如果所售房产是非住宅类如商铺、写字间或厂房等，则不论证是否过2年都需要全额征收增值税;

(2)个人所得税：税率交易总额1%或两次交易差的20%，由卖方缴纳

征收有两个条件：家庭唯一住宅以及购买时间超过5年。

如果两个条件同时满足可以免交个人所得税;

任何一个条件不满足都必须缴纳个人所得税;

另外如果所售房产是非住宅类房产则不管什么情况都要缴纳个人所得税。

(3)印花税：税率1%，买卖双方各半，不过至今国家暂免征收。

(4)契税：基准税率3%，优惠税率1.5%和1%，由买方缴纳，同时规定

若买方是首次购买面积不足90平的普通住宅缴纳交易总额的1%;

若买方首次购买面积超过90平(包含90平)的普通住宅则缴纳交易总额的1.5%;

若买方购买的房产是非普通住宅或者是非住宅则缴纳交易总额的3%。

(5)测绘费:1.36元/平米，总额=1.36元/平米*实际测绘面积;一般说来房改房都是需要测绘的，商品房如果原产权证上没有房管局的测绘章也是需要测绘的。

(6)二手房交易手续费总额：住宅6元/平米*实际测绘面积，非住宅10元/平米

(7)登记费：工本费80元，共有权证:20元。

另外，之前提到房产过户是建立在“有不动产证”的前提下，而房产更名的前提是“不动产证”还没办好。那么不动产证和房产证有什么区别呢？

房产证和不动产证区别：

一、性质不同。不动产证是包含房产证和土地使用权证合二为一，更具备法律效力。

二、版本不同。房产证目前只有一个通用版本，而不动产证有一个单一版本和集成版两个版本，单一版的不动产证书是记载了一个不动产单元上的不动产权力，而集成版证书是记载了同一权利人，拥有多个不动产权利。

三、内容不同。不动产就是包含了房产证、土地证、林地证等多个内容，而是房产证的内容只包括，房子坐落位置，房屋所有权人、共有权人、登记时间等等，而不动产证除了以上的内容都包括以外，还加了一个使用年限。

以上就是房产过户和房产更名的介绍和相关科普，希望能给您答疑解惑。