农村不动产确权登记发证工作问答

不管多少钱，很多有土地的农户仍然忧心，因为虽然好像退出土地拿到了眼前的几万块的利益，但这也意味着以后将失去了土地的收入来源。如果又没有其他收入来源，这就造成了许多人对土地仍是进退两难。

按照《广东省自然资源厅关于印发广东省加快推进“房地一体”农村不动产登记发证工作方案的通知》和《关于印发韶关市“房地一体”农村不动产登记发证工作方案的通知》要求，全市各县（市、区）人民政府应以“总登记”形式开展“房地一体”的农村不动产登记发证工作，并于2020年底前基本完成。此项工作是维护农民合法权益，促进农村社会秩序和谐稳定的重要举措；是党中央确定的重大惠民利民工程。为便于广大干部群众学习了解“房地一体”农村不动产登记发证工作相关知识，市自然资源局根据法律法规和省市有关文件精神，总结乳源县试点经验，结合实际，采用“一问一答”形式，将大家普遍关心、重点关注的问题收集成册，供大家参考学习。

工作实践中，具体实施政策要求以各县（市、区）政府正式公布文件为准。

1.什么是“房地一体”的农村不动产确权登记发证?

答：是指对农村宅基地和集体建设用地使用权及地上的建（构）筑物实行统一权籍调查、统一确权登记、统一颁发“房地一体”不动产权证书的工作。

2.房地一体确权登记发证和原来的宅基地登记有什么区别？

答：原来的宅基地登记只登记了土地，并未对房屋进行确权登记，现在是将房屋和土地一并确权登记。

3.是不是农村所有宅基地房屋都能确权发证？

答：只要是依法使用集体土地建设的具有永久存续、结构完整的用于居住的房屋，又符合“一户一宅”要求的，都可以确权发证。但不包括简易房、棚房、农具房、圈舍、厕所等临时性、辅助性的建（构）筑物。

4.单独建设的厨房可以登记吗？

答：不能。独立成宗的厨房原则上认定为生活辅助性建筑物，不独立成宗登记。

5.我家的院子能不能发证？

答：不能。此次发证登记仅对结构完整的用于居住的房屋及其所占用宅基地进行登记。

6.我家的老泥砖房能不能发证？

答：老泥砖房等属于征拆范围、“三清三拆”村庄整治范围、三旧改造范围的，暂时不纳入这次“总登记”的确权登记范围。

7.我原来在县城周边买了别人使用自己承包集体土地建的房子，能不能发证？

答：不能发证。您说的这类型可能涉嫌私自非法买卖土地行为。

8.我家的房子现在还正在建，能不能发证？

答：不能，此次登记只对结构完整的已用于居住的主要房屋进行登记。经依法批准在建的房屋待建好后按正常程序申请登记。

9.我家现在建了新房子，旧房子也还有人住，能不能一起发证？

答：您说的这种情况，首先考虑旧房子是否已纳入征拆范围、“三清三拆”村庄整治范围、三旧改造范围？如果是，暂时不纳入这次确权登记范围。其次，如果不属于以上范围内的，符合“一户一宅”登记要求，则可予以确权登记。

10.家里的小孩还没结婚，能不能申请发证？

答：申请发证必须符合“一户只能拥有一处宅基地”的规定。如果“一户多宅”，您的子女已满18周岁，那无论是否结婚，由户主申请，经农民集体经济组织确认，可单独认定为一户，并按规定申请使用并登记其中一处宅基地。

11.户主年纪大了，能不能办到其他人的名下？

答：可以。只要符合一户一宅的登记要求，并经家庭其他成员同意。

12.“小产权房”可以登记吗？

答：不能。使用集体所有土地开发建设的商品房，即俗称“小产权房”，一律不得确权登记。

13.宅基地占用耕地的怎么办？

答：对符合规划（土地利用总体规划、村庄或集镇规划），且占用非基本农田（不超面积）的，可补办用地批准手续后登记发证；不符合规划的，只统计备案，暂不予登记发证。

14.哪些情形不得进行登记发证?

答：(1)土地权属争议尚未解决的;(2)土地违法违规行为尚未处理或正在处理的;(3)以兴办“乡镇企业”“乡镇村公共设施和公益事业建设”为名，非法占用(租用)农村集体土地进行非农业建设的;(4)“以租代征”使用农村集体土地进行非农业建设的;(5)城镇居民未经批准在农村购买和建造住宅申请宅基地使用权登记等情形。

15.如何确定“房地一体”宅基地登记发证的“户”？

答：确定农村宅基地使用权及其地上房屋所有权以“户”为单位，夫妻与未成年子女应认定为“一户”，不动产权利申请人为户主或经全体家庭成员同意的其他家庭成员。“一户多宅”的，其年满18岁的成年子女可按“一户”申请使用其中一处宅基地，并予以登记。一处农村宅基地由两户以上集体经济组织成员共同使用的，可确定为共有，并根据协议确定为共同共有或按份共有。

16.已经有“三证”（即房屋宅基地、集体建设用地使用权证书和房屋所有权证书）的房屋，要怎么登记？

答：遵循“不变不换”的原则，原证书依然合法有效。“总登记”换发不动产权证书的，原证书应收回注销。

第四部分 申请登记主体

17.这次“房地一体”宅基地登记发证的主体是集体经济组织成员，哪些人属于集体经济组织成员？

答：“房地一体”宅基地登记发证的主体为集体经济组织成员。下列人员可认定为农村集体经济组织成员：（1）由集体经济组织成员繁衍，并在该集体经济组织共有的土地上生产生活的后代；（2）与集体经济组织成员形成法定婚姻关系的配偶；（3）父母或一方具有集体经济成员资格的子女，符合承包经营条件，但未承包到集体土地的；（4）家庭成员经过合法程序收养的子女；（5）因国家政策性迁入或经法定程序加入农村集体经济组织的；（6）国家行政事业单位及国有企业录用的在编人员虽未迁出户口，但不得认定为农村集体经济组织成员。若其身份转变前已经取得宅基地并建成房屋，且成为国家行政事业单位及国有企业在编人员后未再进行拆建、改建的，可依申请登记。

18.原来老家建的房子，后来因工作户口迁出了，还能发证吗？

答：原农村集体经济组织成员合法取得宅基地使用权或房屋所有权，因婚姻、就业、投靠等原因将户口迁出的，可按规定予以登记发证。

19.退休回老家建的房子能发证吗？

答：历史上经批准回原籍定居的退休、退职的职工，持合法用地证明材料，可按规定申请登记发证。

20.离休回家建房子能发证吗？

答：经批准回原籍定居的离休职工，持合法用地证明，可按规定申请登记发证。

21.华侨回老家建的房子可以发证吗？

答：经批准回原籍定居的华侨、侨眷，持合法用地证明，可按规定申请登记发证。

22.我的房子能不能登记到子女的名下？

答：年满18周岁，符合“一户只能拥有一处宅基地”，经其他家庭成员同意的，可以作为申请登记主体。

23.我家是从山区迁入到本村的，能否发证？

答：要分具体情况：如果是非本农村集体经济组织成员因扶贫搬迁、地质灾害防治、新农村建设、移民安置等按照政府统一规划和批准使用宅基地建房的，可按规定申请登记发证；如果是个人私自买卖，暂不予以确权登记发证。

24.农村妇女作为家庭成员，如何体现不动产权益？

答：农村妇女作为家庭成员，其宅基地和房屋权益应记载到不动产登记簿及权属证书上。农村妇女因婚嫁离开原农村集体经济组织，取得新家庭宅基地使用权和地上房屋所有权的，应予以确权登记。同时注销其原宅基地使用权和房屋所有权。

25.这次发证需要怎么申请办理？

答：村民只需要配合工作人员对该房屋的权属进行指界，并提供确权登记所需要的身份证、户口本等所需材料。

26.我们村民要去哪里申请登记发证？

答：您们只需要配合工作人员对该房屋的权属进行指界，并提供确权登记所需要的身份证、户口本等所需材料，在申请材料上签字确认即可。

27.什么时候开始登记发证？

答：待资料收集齐全并公示后，审查通过即开始登记发证。

28.我家房子发证要不要邻居家签名同意？

答：不需要的。“总登记”权属调查采用单边指界方式进行，由乡镇府统一组织村委、村集体经济组织召集权利人对本宗地进行现场指界，签字确认权属界线，指界完成后进行并宗审查。

29.这次发证要提供哪些材料？

答：分两种情况：1、申请人为本集体组织成员的：填写《宅基地及房屋确权登记申请审批表》；个人身份证明、户籍证明材料。2、非本集体经济组织成员的，填写《宅基地及房屋确权登记申请审批表》；个人身份证明，户籍证明材料，不动产权属来源证明，并经村小组（村民事务理事会）、 村委会确认。

30.这次发证要不要收费？

答：不收费。权籍调查经费、证书工本费等统一由县（市、区）人民政府承担，不会向群众收取任何费用。

31.这次发证有哪些步骤？

答：包括权籍调查、入户丈量、收集资料、公示和经村小组、村委会、乡镇府审批确认宅基地合法使用权，以及不动产登记机构颁发证书等步骤。

32.对符合“总登记”要求的土地及其地上房屋，不动产登记机构审核结果公告包括哪些主要内容?

答：(1)权利人的姓名或者名称、地址;(2)准予登记的土地及其地上房屋座落、面积、用途、权属性质、使用权类型和使用期限;(3)权利人及其他利害关系人提出异议的期限、方式和受理机构;(4)需要公告的其他事项。公告期满，当事人对审核结果无异议，或者异议不成立的，不动产登记机构报经人民政府批准后办理登记。

33.对初始登记公告有异议的怎么办?

答：(1)申请复查。权利人和利害关系人在登记审核结果公告规定的期限内，对公告结果有异议的，可向县(市)不动产登记机构申请复查。申请复查时，复查申请人应提交登记复查申请表、身份证明文件和异议证明文件。(2)复查。不动产登记机构根据使用者、所有者、他项权利者及其有关土地权益者提出的复查内容进行复查。经复查无误的，予以登记;经复查确有差错的，更正后再登记。

第六部分 登记相关规定

34.原来没有办用地手续的房子可以申请发证吗？

答：无合法的宅基地使用权来源材料，地上房屋已经竣工的，查明土地历史使用情况和现状后，经集体经济组织、村委会、镇人民政府审核确认宅基地合法使用权的，可以申请办理。

35.没有办规划报建手续的，可以申请发证吗？

答：没有办理规划报建手续的，地上房屋已经竣工的，查明土地历史使用情况和现状后，经集体经济组织、村委会、镇人民政府审核确认宅基地合法使用符合规划的，可以申请办理登记发证。

36.我家的房子超了面积的，可以登记发证吗？

答：不属于严重违反规划需要拆除的，可按规定申请登记，但登记部门将在登记簿和权属证书附记栏中注明合法面积及超出面积，超占、超建部分待今后拆建、翻建时处理。

37.建设面积比批准面积小的，怎么办理？

答：按实际建筑面积办理。

38.合伙共建的房子可以发证吗？

答：您说的合伙共建的房子，是属于多户使用宅基地合建房屋，以分套分层方式拥有的，经整栋合法权利人签名确认后，报农民集体经济组织同意的，可确定宅基地使用权为全体权利人共有，按房屋权属予以确权登记（以楼梯为界的，楼梯作为共有面积，不分摊登记）。但如果合伙人中有不符合“一户一宅”规定的，不能给予其登记申请资格，仅登记符合条件的合伙人。

39.原已经单独出具了规划许可、用地审批的，但实际建设为多户共同使用的，如何登记？

答：原批准为一户的，实际建设为多户的，如果全部符合条件，则经村小组、村委会和乡镇政府确认同意后，宅基地和房屋登记为共同共有或按份共有；如果不符合条件的，则只能登记在符合条件的户的名下。

40.阳台的面积能不能登记发证？

答：阳台面积按照相关规定计算面积一并计入房屋建筑面积，登记发证。

41.因继承、交换、分家析产等造成宅基地使用权和地上房屋权利人不一致的，如何确定登记的权利主体？

答：查明宅基地和房屋历史使用情况和现状后，经农民集体经济组织、村委会认定或提供调解协商证明材料，明确宅基地使用权和房屋所有权确权登记的权利主体。但应按正常程序依申请登记，不纳入此次“总登记”。

42.私下买卖的房屋怎么登记？

答：属本集体经济组织成员的补办过户手续，登记在购买人名下。购买方不属本集体经济组织，且卖方符合登记条件的，由卖方申请登记。

43.赠予的房屋未办理过户手续的怎么登记？

答：父母赠予子女的可补办过户手续，但子女必须是本集体经济组织成员；其它赠予行为，受赠人属本集体经济组织成员，且符合“一户一宅”规定的，补办过户手续，登记在受赠人名下；受赠人为非本集体经济组织成员的，不能补办过户手续，符合登记条件的只能登记在赠予人名下，以防通过赠与方式规避“一户一宅”政策。只有经合法登记的房屋不动产，才能通过赠与方式办理到非本集体经济组织成员名下。

44.两个以上土地使用者共有的宗地和房屋的指界人是谁？

答：两个以上土地使用者共有的宗地和房屋，可共同委托代表指界，并出具委托书和身份证明。有两个以上符合规定使用人的宗地，能查清的要查清各自使用部分或共同使用部分，能单独立宗的，分别按独立宗地处理；不能单独立宗的，按共有宗地处理。

45.哪些房屋建筑面积可以计算？

答：能够计算建筑面积的房屋一般应具备以下普遍性的条件：（1）应具有上盖；（2）应有墙、柱、栏杆等围护物；（3）结构牢固，属永久性的建筑物；（4）层高（屋顶面至屋地板面的垂直距离）在2.20m及2.20m以上；（5）可作为人们生产或生活的场所。

46.有土地权属来源材料的农村集体建设用地上未报建的房屋的如何确权登记？

答：农村集体建设用地房屋应区分经营性集体建设用地房屋和非经营性集体建设用地房屋。对经营性集体建设用地上未报建房屋严格按照法律法规规定依法处理，并办理规划报建和工程报建以及竣工验收等批准手续后才能确权登记；对文化活动室、卫生站和村委办公楼等集体公益性房屋，在确保安全情况下可参照宅基地相关政策规定办理，具体按照各县（市、区）规定办理。

文章来源：韶关市自然资源　

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