一、住宅、住宅小区的概念

住宅，就是供人们居住并具备可供人们生活起居的功能和设施的房子。住宅是人工建造而不是自然形成的。

一般称“居住小区”，是被居住区级道路或自然分界线所围合，并与居住人口规模 7000～15000人相对应，配建有一套能满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。

二、按建筑结构分类的住宅

砖混结构住宅中的“砖”，指的是一种统一尺寸的建筑材料，也有其他尺寸的异型粘土砖、如空心砖等。“混”是指由钢筋、水泥、砂石、水按一定比例配制的钢筋混凝土配料，包括楼板、过梁、楼梯、阳台、排檐。这些配件与砖做的承重墙相结合，可以称为砖混结构住。由于抗震的要求，砖混住宅一般在5层、6层以下。

框架结构住宅，是指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、蛭石、陶粒等轻质板材隔墙分户装配而成的住宅。适合大规模工业化施工，效率较高，工程质量较好。 经久耐用等优点，并且房间的开间、进深相对较大，空间分割较自由。目前，多、高层住宅多采用这种结构。其缺点是工艺比较复杂，建筑造价较高。

这类住宅的结构材料是钢筋混凝土，即钢筋、水泥、粗细骨料（碎石）、水等的混合体。这种结构的住宅具有抗震性能好、整体性强、抗腐蚀能力强、经久耐用等优点，并且房间的开间、进深相对较大，空间分割较自由。目前，多、高层住宅多采用这种结构。其缺点是工艺比较复杂，建筑造价较高。

三、什么是住宅的进深、开间、层高、净高？

住宅的进深，在建筑上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实际长度。为了保证建成的住宅具有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求。在住宅的高度（层高）和宽度（开间），确定的前提下，设计的住宅进深过大，就使住房成狭长型，距离门窗较远的室内空间自然光线不足。进深大的住宅可有效地节约用地。

在住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称为开间。与住宅的进深一样，住宅的开间在设计上也有严格的规定。就我国目前大量建造的砖混住宅来讲，住宅开间一般不得超过.cn网站，足不出户就可以看到您要卖的房子。我们提供给您的是让您放心值得您信赖的阳光中介，操作流程透明清晰，绝对不会出现在其他小中介公司出现的诸如买空卖空等。

5、 求租方未到期就不租了，该怎么办?

答：您可以在签订合同时约定如果求租方提前退租则预付租金或押金自动转为违约金不予退还。

6、 完租赁合同是不是出了事你们就负责了？

答：如果有事双方可以协商，若协商不成一切按照合同约定执行，我们公司只是签订合同的见证方，可以帮助你们协商解决，但没有仲裁的权利和义务。

7、 有套房子想卖，房主是我的××（亲属），他现在人在国外，该如何办手续？

答：首先要到当地大使馆或总领事馆办理委托XX人办理房屋相关事宜的委托公证手续，然后由受托人在本地公证处对此委托公证手续进行二次公证。之后就可以由受托人代为办理该房屋相关的受托事宜。

8、 二手房能提取公积金吗？

答：如果您购买的是带有产权的私产房，付款方式是一次性付款或按揭贷款都可以提取公积金。

9、 当客户签完三方后，其中一方违约导致该房屋交易无法继续，双方要求退还中介费时，应这样向客户解释。

答：我公司所收取的费用是居间服务费只要合同签字便已生效，证明我们提供的信息已成交，所以服务费不退。（附：关于合同的解除与终止：在三方合同定立后，买卖双方任何一方出现违约情况导致此房屋交易无法继续，我公司居间服务费一律不退。违约方可以与另外两方终止合同，请注意措辞，不要同意双方解除合同。终止合同是表示一方要求不再履行合同，但我公司已完成房屋信息成交，居间服务费不退；解除合同则表示双方自愿解除此合同已恢复到合同定立之前，所以我方无权收取信息服务费。）

10、当买卖双方想自行交接房款，你应这样说服客户。

既然您双方到中介公司来进行房屋买卖交易,为的就是您双方的利益均能够得到保障。为了保障卖方的利益，我们要求买方将房款全部交齐到公司后，方可为双方办理过户手续。为了保障买方的利益，我们在房产过户完毕之前不会将房款交于卖方。所有房款及权属证明的交接均保证在双方同意认可及三方全部在场的前提下进行，从而实现对您双方利益的保证。对于自行交接的房款如果中途出现问题我们不负担任何居间担保的责任。但是如果您双方一定要自行交接房款的话，如果房屋买卖交易进行中途出现问题对于自行交接的房款我们不负担任何居间担保的责任。

11、客户想出租的房屋恰巧是店内有客户需求登记的房屋或此房恰是买卖市场稀缺的房源时，如何说服客户将此房屋转为出售？

答：向客户渲染出租房屋手续的烦琐以及后期可能出现的风险。在其允许的前提下可为其房屋进行评估，价格适中不可偏低，同时向其介绍出售此房的利益所在。

12、知道该房是我司收购的，该如何解释？

答：向其解释我们收购房屋是要实现再销售的，故对于低质量的房源不会进行收购的，其综合情况只可能优于同等条件下的房屋，否则作为企业将无法实现其利润。因此购买收购房事实上是最明志的选择。

13、 当有客户提到你们的收购价格太低了，你应如何解释？

答：一方面向客户适当提供同类房屋的曾有的成交情况(做一定的修正)，另一方面着重强调该房屋的劣势。如果客户仍然不认可，且欲不卖该房，可劝说客户采取代卖形式。

14、对于收购盈利很多人还认识的不够，仅仅想到是从中盈利。而我司推出的收购更多的是一项服务，是为了更可能的满足客户的需求，是为了让房主省去等买房人来反复看房，反复恰谈价格，而花去了很多精力以及时间。所以我们公司推出了这项不已盈利为目的的服务正如我们的三免六限服务一样。是为了让每

房屋建筑从不同的角度可以进行不同的分类。

1、按建筑物使用性质分类

――居住建筑和公共建筑通常又被称为民用建筑。

2、按建筑物（住宅）的层数分类

――建筑结构是指建筑物中由承重构件（基础、墙体、柱、梁、楼板、屋架等）组成的体系。

－描述：这类建筑物的主要承重构件是用砖、木做成。其中，竖向承重构件的墙体和柱采用砖砌，水平承重构件的楼板、屋架采用木材。

－特点：层数较低，一般在3层以下。1949年以前建造的城镇居民住宅，20世纪50～60年代建造的民用房屋和简易房屋，大多为这种结构。

－描述：这类建筑物的竖向承重构件采用砖墙或砖柱，水平承重构件采用钢筋混凝土楼板、屋顶板，其中也包括少量的屋顶采用木屋架。

－特点：建造层数一般在6层以下，造价较低，但抗震性能较差，开间和进深的尺寸及层高都受到一定的限制。所以，这类建筑物正逐步被钢筋混凝土结构的建筑物所替代。

－描述：承重构件如梁、板、柱、墙（剪力墙）、屋架等，是由钢筋和混凝土两大材料构成。其

围护构件如外墙、隔墙等，是由轻质砖或其他砌体做成。

－特点：结构适应性强抗震性能好，耐用年限较长。

－描述：主要承重构件均是用钢材制成。

－特点：建造成本较高，多用于高层公共建筑和跨度大的工业建筑，

如体育馆、影剧院、跨度大的工业厂房等。

4、按建筑施工方法分类

－这种建筑物的主要承重构件均是在施工现场浇筑和砌筑而成。

－这种建筑物的主要承重构件均是在加工厂制成预制构件，在施工现场进行装配而成。

⑶部分现浇现砌、部分装配式建筑

－这种建筑物的一部分构件（如墙体）是在施工现场浇筑或砌筑而成，

一部分构件（如楼板、 楼梯）是采用在加工厂制成的预制构件。

一幢建筑物一般由基础、墙体（或柱）、楼地层（或梁）、楼梯、屋顶、门窗等六大部分组成。

基础是建筑物地面以下的承重构件，它支撑着其上部建筑物的全部荷载，并将这些荷载及自重传给下面的地基。地基不是建筑物的组成部分，是基础下面的土层，它承受着由基础传下来的荷载。地基分为天然地基和人工地基。基础按构造形式不同，可分为：

（1）条形基础－是指呈连续的带形基础，包括墙下条形基础和柱下条形基础。

（2）独立基础－是指基础呈独立的块状，形成有台阶形、锥形、杯形的等。

（3）筏板基础－是一块支承着许多柱子或墙的钢筋混凝土板，板直接作用于地基上，一块整板把所有的单独基础连在一起不仅使地基上的单位面积压力减小,也使整个地基的承载力增大。

（4）箱形基础－主要是指由底板、顶板、侧板和一定数量内隔墙构成的整体刚度较好的钢筋混凝土箱形结构。对于抵抗地震荷载的作用极为有利。

（5）桩基础－由设置于土中的桩和承接上部结构的承台组成。

墙体和柱均是竖向承重构件，它支撑着屋顶、楼板等，并将这些荷载及自重传给基础。

A.按在建筑物中的方向，分为：

  外墙－位于建筑物四周，是建筑物的围护构件。

内墙－位于建筑物内部，主要起分隔空间的作用。

B.按在建筑物中的方向，分为：

  纵墙－沿建筑物长轴方向布置的墙称为纵墙。

  横墙－沿建筑物短轴方向布置的墙称为横墙。外横墙通常称为山墙。

C.按接受力情况，分为：

  承重墙－凡直接受梁、楼板、屋顶等传下来的荷载的墙称为承重墙。

  非承重墙－不承受外来荷载的墙称为非承重墙。

⑵柱－是独立支撑结构的竖向构件。柱承担、传递梁和板两种构件传来的荷载。

楼地层包括楼板和地面（首层地面），是分隔建筑空间的水平承重构件，主要作用是承受人、家具等荷载，并把这些荷载及自重传给承重墙、柱或基础。

⑴楼板－楼板的基本构造层是面层、结构层、顶棚。

⑵首层地面－是指建筑物底层的地坪。

⑶梁－是跨过空间的横向构件。

楼梯一般由3部分组成：楼梯段、休息平台和栏杆扶手。按楼层间楼梯的数量和上下楼层方式的不同，可分为直跑式楼梯、双跑式楼梯、多跑式楼梯等。

既是建筑物顶部起覆盖作用的围护构件，又是建筑物顶部的承重构件。屋顶由屋面、承重结构层、保温隔热层和顶棚组成。常见的屋顶类型有平屋顶、坡屋顶。

6．门窗－门和窗都是建筑物的围护构件。

    是反映和衡量建筑用地使用强度的一项重要指标，是指地块内建筑物的总建筑面积与地块面积的比值，即：容积率＝总建筑面积÷建筑用地面积。其中，总建筑面积是地上所有建筑面积之和。这个比值越小，意味着小区容纳的建筑总量越小，居住生活质量就会越高。

    是指住宅净使用面积占销售面积的百分比。由于住宅销售面积的计算是以楼为单位的，所以相同的房型在不同的楼号内，虽然使用面积相同，但销售面积会有不同。

    是指小区住宅分户门内的卧室和起居室等的净面积的总和。

    是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。目前天津市规定的新建小区绿化率应在30％以上。

层高是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计上有个要求，这个高度就叫层高。具体地说，层高是指下层地板面或楼板上表面（或下表面）到相邻上层楼板上表面（或下表面）之间的竖向尺寸。《住宅建筑模数协调标准》（GBI100-87）中规定，住 宅的层高采用下列参数：2.6米、2.7米、2.8米。净高则是指层高减去楼板厚度的净剩值。

住宅的长度和进深，在建筑学中是指一间独立的房屋或一幢居住建筑内从前墙的定位轴线到后墙的定位轴线之间的实际长度。根据《住宅建筑模数协调标准》（GBI100-87）规定，住宅的进深采用下列常用参数：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。

    在住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。住宅的开间在住宅设计上有严格的规定。根据《住宅建筑模数协调标准》（GBI110-87）规定：住宅建筑的开间常采用下列参数：2.1米、

九、商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则节选

   1．商品房整栋销售，商品房的销售面积即为整栋商品房的建筑面积（地下室作为人防工程的，应从整栋商品房的建筑面积中扣除）。

   2．商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。 商品房销售面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积

   （2）套内墙体面积（商品房各套之间的分隔墙、套与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙包括山墙均为共用墙，共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积，非共用墙墙体水平的投影面积的全部计入套内墙体面积）

  套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积

（1）电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑物服务的公共用房和管理用房建筑面积。

（2）套与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（山墙）墙体水平投影面积的一半。

整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用

空间销售或出租的地下室、车棚、及人防工程等建筑面积，即为整栋建筑物的公用建筑面积。

   8．分摊的公用建筑面积＝公用建筑面积分摊系数×套内建筑面积

十、商品房面积误差的处理方式

按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的，按以下原则处理：

1．  面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的，据实结算房价款；

2．  面积误差比绝对值超过3％时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在

买受人提出退房日期30日内将买受人已付房价款退还给买受人, 同时支付已付房价款利息。买受人不退房的,产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％之内（含3％）的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由房地产企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3％（含3％）以内部分的房价款由房地产企业返还买受人；绝对值超过3％的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。

十一、房地产开发企业将住宅商品房交付使用时，应当向购房人明示

   《住宅商品房准许交付使用证》，提供《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。

十二、商品房销售包括商品房现售和商品房预售

商品房现售，是指房地产开发企业将已经完成所有权初始登记和取得准许交付使用证的商品房出售给购房人，由购房人支付房价款的行为。商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给购房人，由购房人支付房价款的行为。

十三、购房人将预购的商品房在初始登记交付使用前转让给他人的，应当按照下列规定办理

1．  尚未付清商品房总房价款的，转让人应当事先征得房地产开发企业的同意；

2．  已付清商品房总房价款的，转让人应当与受让人订立预购商品房转让合同，并书面通知房地产开发企业；

3．  贷款购房的，转让人应当事先征得贷款银行同意，有保证人的应当征得保证人同意；

4．  转让人和受让人应当自签订预购商品房转让合同之日起三十日内，持原商品房买卖合同和预购商品房转让合同向房地产行政主管部门备案。

十四、商品房销售须具备以下五证

   《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《施工许可证》和《商品房销售许可证》。

房地产业已成为国民经济中发展最为迅速的产业，房地产与住宅已成为国民经济生活中最为活跃的领域。随着住房制度改革的深化，国家经济建设的发展和市场化程度的提高，以及中国“入世”后经济大环境的变化，人们对房地产、住宅的需求发生了根本的变化，法律意识也增强了，因此对房地产知识的全面了解将成为置业顾问不可缺少的一部分。

新体制的“成都市房地产交易中心”负责成都市房地产市场管理和房屋产权产藉管理。具体包括：房地产交易、房地产抵押、房屋租赁、房地产评估、房屋产权登记、房地产测绘、房地产档案等管理工作。

根据《成都市城镇房屋权属登记条例》的规定，房屋权属登记程序分为5个步骤：

受理登记申请→权属审核→发布公告→核准登记→颁发房屋权属证书。

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