“目前中国有15%的人在租房,未来预期有25-30%的人会租房。”

 “产业园区与长租公寓结合,出租率会更加稳定,收益也可观。”

 在"湾区产城,风云际'寓'"第一届园区经济与租赁住房融合创新峰会上,经过6年多的长租公寓摸索升级,窝趣公寓创始人兼CEO刘辉带来住房租赁行业助力产业园创新战略思考。长租公寓的发展,用一句话概括,那就是道阻且长,行则将至;行而不辍,未来可期。

 “新趋势下”租住结构性需求会发生什么样的变化?

 作为一家专注轻资产模式的品牌公寓,窝趣公寓发展足迹已迈向全国38城,目前开业房量超30000间,签约房量超过60000间。窝趣在实践研究和分析对比中发现,“中国有15%的人在租房,未来预期有25-30%的人会租房。”

 第一,小户型逐渐取代大户型。第七次人口普查的数据显示,2020年流动人口大幅增长,达3.76亿人,“刚需池”规模持续增加;家庭人口数量不断减少,第五次普查,一个家庭平均3.4人口,去年一个家庭2.6人口,城市里1-2人居住的家庭小型化趋势明显。刘辉认为,过去房地产买卖大多数以80-120平的户型为主,今天的年轻人更需要小户型,而“小家庭”的居住需求通常可通过租房解决,租住已经出现了非常大的结构性调整。

第二,政府政策的引导性逐渐加强。越来越多的年轻人会流向北上广深一线城市为主的核心城市,他们作为流动人口,前10年不一定有机会买到房,所以大部分以租房为主。从去年开始,2020年的十四五规划,政府把租赁住房作为首推的房地产政策。从实际动作上,变化也非常大,以深圳为例,今年计划供应租赁住房用地占居住用地比例超过10%,租赁用地占商品房的24.8%,这是非常大的比例;以北京为例,所有的住宅里,超28%做租赁用地,国家从源头开始给予保障,力度非常大。

第三,长租公寓资产证券化水平将会有所提高。从过往中国长租公寓行业发展情况来看,市场机构化水平不足6%,以深圳为例,如果买了住宅做出租,不到1.5%的回报率。今年6月,国务院出台了保障性租赁住房政策,允许工业用地、园区以一定比例建设保障性租赁住房,未来的租售比可以达到4-6%,这样的话,资产证券化水平也会随之提高。

 如何通过住房租赁,推动产城融合发展?

 对于产业园区做不做长租公寓的问题,刘辉认为,主要取决于两个方面。第一,经济效益如何,资金进来以后,能不能退出;第二,社会效益如何,能不能让政府和老百姓满意。作为园区的经营者,拿着一定比例的保障性租赁住房向政府申请更好的项目,这是机遇。

 那么,为什么说产业园区做租赁住房是一个比较好的选项呢?

 “窝趣帮助园区运营长租公寓能够提供更加稳定的出租率,同时有不错的收益,甚至与办公、商业相当。”刘辉表示。

 首先,园区配套政策支持。今年7月份国务院明确产业园区可将配套用地面积占比上限从7%提高到15%,建设保障性租赁住房,供地方面解决了。

 其次,适应园区经济需求的变化。随着产业园升级,在整个园区的经济发展路径上,也发生了巨大的变化。园区4.0的生态下除了产业要求外,还要引进人才,满足生活需求,把配套服务、共享空间等植入园区,统筹优化产业、居住、商贸等空间规划布局,真正实现产城融合。

 刘辉指出,如果今天还像原来一样,只是把产业园区配套当成商业出租的话,是吸引不了企业入驻,也吸引不了人才入驻的。所以,以人才公寓和白领公寓为主的产品线;甚至加入高端的酒店公寓和服务式公寓,相信会得到更高的回报。

 最后,是产城融合背景下的新职住平衡必然需求。窝趣公寓研究院对消费者结构进行分析,发现职工选择房子时,第一考虑的是价格,排在第二的是距离,同时他们绝大多数是以单身或者两个人住为主。如此看来,如今市区价格高、距离远、大户型的房源产品并不适应产城融合的需求。

 而将产业园区与长租公寓结合就能很好地解决这些问题。尤其是窝趣公寓“小空间,多场景”的产品理念,把30㎡的房子设计成有厨房、阳台、休闲区、办公区等,直接把价格降下来,保持稳定的出租率。这就是窝趣公寓和园区结合的优势所在,助力产城融合的同时也能产生不错的经济效益。

 窝趣助力园区经济融合创新的探索

 “算好两笔账,企业主导产业园区经济效益账,政府主导经济开发区社会效益账”,刘辉认为,“长租公寓绝对不是暴利行业,但效益可观。”这一点,从窝趣探索园区经济融合创新的案例中可以看出来。

 比如桂林经开区人才公寓合作项目,项目之前属于政府管理项目,存在着租金征收标准不统一,租金征收难的问题。窝趣介入后,通过1000多间高端公寓合作,把原来没有人管、服务质量不好的公寓,打造为白领公寓和专家楼,从真正意义上实现了从政府管理到市场管理的转变,窝趣的管理介入也切实让企业感受到了专业化的服务,在社会价值上成效初显。

 企业产业园区项目中,窝趣天平架轻社区项目自2015年开业后,丰富了园区配套,增强了园区吸引力,由于项目定位的精准,房租已数次上涨,租金最高增长 40%+。项目的落地带动了周边城市更新的进度,使园区成为政府参观接待指定地点,政府特拨资金支持,使整个创意园区的外部环境焕然一新。

 另外,窝趣广州高增地铁站项目的经营结果也颇具成效,出租率96.4%,比窝趣介入前提升了41%。窝趣上海张华浜地铁站公寓,出租率高达99%,坪效91%,投资回报率达12-15%。

 “在园区经济中推进租赁住房产业,不仅是响应政府号召,起到良好的社会效应,在经济回报上对比传统办公具有一定优势。”刘辉对窝趣与产业园的合作充满信心。

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