首先清楚截断再抵押是做什么？

截断再抵押就是你有一套房子，价值300W，目前还欠银行60W，你想获得一笔大额低息长期贷款，你把你现在房子贷款结清，叫截断，然后去办理经营贷，贷出210W，这个叫抵押，合起来就是截断再抵押，到手210W，还掉原有欠款60W，这样还能贷到150W。

90%的人对于抵押贷款的理解都是错误的，在他们心中，抵押贷款是一种“劣质贷款”。

好比在买房的时候，因为种种原因无法申请到个人住房贷款，干脆一口气付全款，然后再申请抵押贷款，这是一种退而求其次的做法。

按揭贷款：最长三十年，贷七成，LPR基准利率4.65%（目前有上浮），无手续费。

抵押贷款：最长二十年，贷七成，利率4.85%-8%，有手续费。

（目前抵押贷款还有个新方案，十年先息后本，年利率4.65%，可贷七成，完胜按揭贷款，甚至是2000年以后最好的经营性贷款，贴息贷款暂不做比较，要求太高了！！！）

由此可见，抵押贷款全方面较差。

不少人沾沾自喜，觉得自己手中的贷款“高度优化”。每一笔贷款都是优质按揭贷款，七成三十年，简直是太完美了。

真的是这样吗？我们往下看

抵押贷款的真正价值：应该是把你的按揭贷款还了，重新再抵押。

有的人就要问了：为什么要把优质贷款置换成劣质贷款？

答案就是：你可以获得更多的现金。

打个比方：老王2015年买了一套价值300万的房子，贷款210万。到了2020年，贷款越还越少，贷款余额还剩195万，但此时老王的房子已经从300万涨到了600万以上。195/600=32.5%，他的资产负债率已经下降到了32.5%。如果老王申请一笔七成的抵押贷款，可以到手接近54%的现金，这年头，现金的价值可谓是十分宝贵，对于做生意的人来说，更是“生命之水”。即便老王拿去投资，回报率都比银行贷款利率要高，而且货币贬值的风险还是银行在承担。所以这时候老王就可以考虑“再抵押”了，用行业术语叫做“截断”。把三十年的按揭贷款给截了，重新抵押出来。

以老王为例子来计算下他再抵押的融资成本：

按揭尾款剩余195万，还有25年，利率是5.88%，总利息1776369。

假设截断，则可以抵押出600X70%=420万，周期二十年，利率我们暂时算作4.85%，则抵押贷款总利息是2369112，另有服务费2%。

实际上有部分银行的20年抵押已经可以做到4.65%，甚至更低，已经远远低于按揭贷款的利率了，个别银行还可以做到30年的抵押。

在往期文章中， 已经说明过比较的方法，也就是把年限拉到一致：

我们实际到手的现金减去服务费，是420X98%-195=216.6万。

通过反推，一笔216.6万元的贷款，贷20年，总利息998532，对应的利率约4.05%。

也就是截断再抵押，获得的216.6万元现金，实际融资成本为4.05%。

还有一种就是抵押再抵押，比如原来是全款抵押再买的，利率6.37%或更高，过个三五年，重新申请一次抵押，不仅能贷出更多的钱，也能优化债务。

有些银行抵押做的是最高额抵押，如中信，无法再做二押，或者做二押只能在同一家银行，又或者做二押利率太高。所以一般操作中，都是“先还旧，再借新”。

你需要自己筹措一笔资金，把原有的贷款还清。然后重新抵押出来。

知道了“再抵押”的用法，一个好处：是当你缺钱的时候，通过截断再抵押，就可以获得一笔大额、长期、低息资金。

“金额加大，年限拉长，月供降低”。

“再抵押”不一定增加你的负担。做得好的话，甚至借得一笔钱的同时，月供还会减少。

因为涉及到月供的，主要是你“剩余年限”数量。

好比一笔120W元的贷款，分十年还，年化利率6.37，每个月还款13546.5元。

等你还了五年了，还剩69.5W的时候，你每个月还是月供13546.5元。

而向银行申请“再抵押”。把这69.5W置换成成一笔十年期贷款，月供立刻降到7845.7元。如果我们此时在按揭银行申请一笔装修贷款,加到99.5W元。

则你平白获得30W元现金，而且月供11232.32元。比原先还少。

“现金和月供”都优化了。

所以持续不断的“再抵押”，是极大化优化你的财务结构的。没事你也可以考虑进行周期性的“再抵押”,这样你就可以看见你的月供不停往下降，利息也越还越少。

尤其是当市面上出现银行10年先息后本，20年，30年等额本息的抵押贷时。你应该把手中所有的“剩余年限”很短的贷款，或者利率很高的贷款全部都截掉，全部都置换成10年先息后本，或者20，30年等额本息。

你仔细计算一下的话，这样你可以获得几百万的现金，而且你的月供还降低了。

答主苏宁银行北京地区房产抵押大客户经理。

从业经历，供职过一家银行信贷客户经理。

有点失眠，详细写一下。现在凌晨0:40 。

房产抵押和个人信用贷款哪个好，其实是在问两个贷款方式贷款额度多少、利息多少、还款周期多久、是否签约放款方便。

A：如何办理房产抵押贷款，给你放一个我写的知乎链接，已经被百度+知乎收录，你搜这个问题，第一条就是鄙人，哈哈哈。专业，你能满意。

B个人信用贷款的最高上限。网上很多文章真的能扯，难道都不记得银行看征信会卡征信查询次数的么？

动不动就来个300多w的信贷，银行没风控，不看征信记录的么？

XXX时间 XXX银行/机构 某项查询原因

查询原因：贷款审批，信用卡审批，担保资格审查，保前审查，法人资格审查，资审审查等等都算，贷后管理不算。（贷后管理是银行定期的自发的对客户借款账户审查，监控客户征信状态，防止逾期及时提前催收，非客户主动申请的征信查询。当然如出现某银行在频繁的刷贷后管理，基本上确定，客户的当前情况不太好，已经列重点关注名单。如果是信用卡，而且使用率很高，基本确定客户现在还款能力不足，负债偏高，在频繁套现。如是贷款账户，也能侧面说明客户的某些方面，比方说负债逾期偏高，风险偏高）

比较普遍的银行看查询次数的要求是2个月4次以内。也就是说2个月之内基本上你也就最多申请4家银行。比方说这份征信现在时间6月14日，近2个月向前推2个月，也就是4月14日，到当前6月14日不能超过4次查询，客户已经有了3次查询，所以，客户只能再申请1次贷款。

如果客户近2个月查询次数为0，那他可以申请4家。

北京地区有3-4家查询次数标准不是这样，可以沟通后相对放宽松，甚至不看查询次数，但是对优质的客户群体开放，所以知乎上的用户不用想太多。

很多客户被银行拒贷的原因之一就是查询次数过多。

然后，还需要看的征信部分是负债和逾期次数，银行信贷要求逾期2年内不超连3累6，没有当前逾期，是没跑的。连3，连续3个月以上逾期。累6，两年内连续累计逾期6次以上。当前逾期，不是说你本月有逾期。因为征信系统是由放款方或者发卡方银行上报央行征信中心，央行再更新征信，所以当前征信更新不是即时性的。基本上延迟一个月左右更新。部分银行也会上报速度快，更新快。不一样。

负债：如果说你征信上已有信用负债是你月工资的30倍，50倍，那恭喜你，你的负债率已经很高了，想再申请点银行贷款，还是聊点别的吧。除非某家银行资金存量偏高，不定期的推出宽松政策，你才有机会再拿些银行贷款。但凡有些负债，银行风控在计算授信额度的时候都要减去负债再授信。

银行信用贷款额度，基本都是30w，有几家可以单家做到50w，100w，120w，但是对客户资质有特殊要求，比方说没有任何小贷，网贷；在该行的白名单系统，或者企业高管，国有单位，世界500强等。平安银行50w封顶（无网贷小贷），宁波银行3个产品同时做最高100w额度（要求超优质单位，无网贷，而且当前政策无渠道的话不允许客户单签，要团办）。南京银行有2个产品一个是30w等额本息，一个是120w的先息后本，没有渠道的话，去普通支行，行里没有权限办120w的授信。还有几家行长特批就不说了，普通客户没路子。

而且封顶额度是为最优质的客户设定的，征信4方面ok（综上所述+网贷小贷数量）资质非常好，单位优良，无不良记录。另外几项好理解，资质这块，很多人很难对自身定位。我举个例子来说你公积金个人缴纳1200，这不算最优质的客户。北京地区最高个人单边缴纳是3334元/月，所以，个缴1200的公积金仅仅算的上普通客户。征信上有些瑕疵，就掉落到差等客户的行列，银行授信偏难。

银行风控信审考虑的出发点一定是客户历史征信记录，还款意愿，还款能力。来避免客户逾期，给本行资产造成损失。

所以，个人信用贷款最高额度，不是你的最高额度，你要根据自身定位来评估。那是别人的。基本上，每一个人自身资质固定在那，征信在那，他能申请多少额度，基本就大概确定了。行里有一种说法，每一个人在银行会有一个固定授信总额，每个人都不一样。超了，就用完了，只能想其他渠道融资，车抵，房抵，或者小额贷款公司。

我们（包括我）经常接到贷款公司的广告推销电话，利息多低多低，额度多大多大，产品多有优势，很多人爱听这个吧，人啊，都这样，爱听好听的，就跟着去了人家公司签了约，然后就各种碰壁，然后征信花了，款没下来多少，还耽误了自己的用款，钱还花了一大堆。当然，任何行业都有良心中介。

我下款最高的一个客户230w银行信用贷款，是国家电网石景山的一个，封顶公积金3334，非白户，基本无负债，无逾期，征信查询2月内0 ，无网贷。国企事业单位，首选南京120先息后本，当时宁波整顿政策，没有选，平安银行等额本息50w，工商银行30w（月息0.35%，年化4.2%）中国银行30w（等本年化4%，月息0.33%）。当时是客户够用了，还有2家银行可以同时操作一下（行里沟通查询次数，放宽政策）

再说一遍，那是别人。不是你。

从那以后，银行信贷大额普遍的都是100多w到200w，信贷超出200的都是极少的。大部分客户总有这样那样的问题，也就是说，完全优质的客户是极少数的，客户都是分三六九等的。能拿到的利息和额度都不一样。银行总会给最优质客户以优待，只会锦上添花，没有任何一家银行雪中送炭，人性也是这样。所以不要奢望，自己能拿到最好的，你期待越高，越容易相信别人的花言巧语，然后，越容易吃亏。

C 额度 。 房抵普遍额度在房产评估值的7成，像平安银行和哈尔滨银行的高评值，福建地方银行/珠江银行的高成数（可贷金额占总评估值的占比高），大部分最高额度w

封顶额度。像华夏可以做到4000w，厦门银行对公业务可以做到分行审批2亿，总行无上限。福建地方银行封顶2亿。

北京市面上的所有银行产品我都对接，也做思维导图，所以随便拿出来产品政策很轻松。

总的来说，房产抵押比信贷额度要高出很多。

D：利息：信贷和房抵最低利息都是差不多的，在年化3.5%-4%这样，其实这么小的差别，也差不了太多。但是利息低了，对客户的各种资质要求就严了，你能不能申请到，和你的运气有关，能不能选到合适银行，这个银行政策是否适合你，是否能批贷。咱是看得上人家的利息，人家未必看得上咱的资质。相亲谈对象也需要门当户对，对吧，这个道理想明白了，应该就放下了对利息的追求。银行普适利息在年化5%-6%之间，还有些政策宽松的，利息就稍高一些，在7-8%这样，客户人群质量定位就低一些，也就是说，还款能力，抵押物值，征信情况自身资质等相对宽松一些，这样的话逾期率也就高一些。利息的区别，从银行角度，是风险定价。

还款周期：信贷，3-5年。不会超过5年。30年河东，30年河西，3-5年之后，客户情况不一定什么样，没有抵押物抵押，很难说届时的客户有还款能力。还款方式各银行政策不一样，有先息后本，有等额本息。先息后本，到期前不需要归还本金，每月付利息，资金一直在自己手上，资金利用率高，但是对银行来说，周转率低。信贷银行不太愿意放先息后本。等额本息，按月归还本金+利息，这也是收一部分客群喜欢的还款方式，因为一些客户怕选了先息后本手里存不住钱，到期的时候不能一次归还本金

房抵：3-5年先息后本居多，很常见，不少；10年先息后本也有的，需要循环授信，到第三年的时候归本金或者不归本金重新审批，极少。剩下的周期再长的就是等额本息还款了，比方说比较有代表性的恒丰银行光大银行等额本息还款，借款周期20年，

F放款速度。信贷有当天放款到账，基本三天内都可以做到，少数银行审批慢，或者以信用卡形式发放，需要寄送，会周期稍长。

房产抵押宽松的银行也需要7天左右，简化了流程，正常利息低年化…6%的银行，普遍时效在15个工作日以上，整个流程 --准备资料---下户---批贷---签约----公证----上抵----放款，一圈走完，耗时不少。效率这块，房产抵押没有优势。

综上，房抵 Or 信贷，优势各有千秋。两种方式好或者不好，还是看哪种方式更适合你自身，解决你最需要的痛点需求，这对你来说就是最好的。

没有最优解，鱼和熊掌不可兼得，只有看你的需求，是要额度大，还是利息低，还是放款速度快，或者，授信周期长。这个世界上没有完美的人，也没有完美的产品。

不说银行名字，只说利息多低多低，额度多大多大，周期多久多久，还款方式多好多好，不算科普，只算耍流氓，吹牛B，韭菜收割机。

我说这话，并没有针对谁。

时间凌晨3:22， 长文耗时 2小时零42分钟。