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来源：佳爷房谈，作者：伊伊呀

燕郊这座城市真的是一个神奇的存在，紧邻北京城市副中心通州。在06年前后，燕郊的房价一直徘徊在三四千一平，但是在2008 年金融危机前短暂冲高到了七八千，随后又回落到五千多。

然而燕郊真正被大家认知、购房热度真正开始攀升是在2011年2月份北京出台限购政策后，对非京籍人员要满足五年以上的社保或纳税证明才可以在北京买房。这一政策一出让很多想在北京买房的北漂买不了房子了，因此开始关注环京，而环京最重要的一个地方就是燕郊，但是这样的关注并没有带来燕郊房价的飙升，因为燕郊房价是要看北京的，老话说的好北京一咳嗽，周边就发烧。

恰好在那一年北京是一个政策年，因为北京限购了，所以燕郊房价也没有大起大伏，有的只是价格下跌，跌至五六千一平。随着2010年北京的房价起色，燕郊房价已经冲到了一万一平，后因北京限购又一次回落到了五千多。

燕郊真正辉煌的时刻是在2016年，这一年北京房价大涨，燕郊也跟上了北京的脚步，甚至有个别楼盘一度涨到4万多一平。但是随着2017年6月2日河北廊坊颁布了限购政策外地人需要提供3年及以上在当地缴纳社保或纳税的证明才能在当地买房。结果燕郊的房价达到了史上最强的崩塌，最惨的时候有些业主不惜以单价一万的价格出售自己当初高价购买的燕郊房产。

计算起来燕郊限购已两年有余，但最近关于燕郊限购松绑的消息传的满天飞，有说为了打破制约京津冀一体化发展的行政区划瓶颈，要将河北一分为三，燕郊或划入北京市，但经过核实这纯属造谣；也有说燕郊要解除限购，解除限购意味着什么呢？那也就是说外地人可以不用满足在燕郊缴纳三年的社保和公积金这一条件，就可以在燕郊买房，也有落户的可能，但是仅限于新房，二手房不能过户交易。要解除限购这一类消息，搞得我都快信以为真了。所以我决定亲自去燕郊看看，看看现在的市场行情到底是怎样的。

我选了几个是这趟必看的楼盘：首先第一个港中旅海泉湾，因为这是2015年后燕郊新房的翘楚，开发商是央企港中旅，这是名企呀，而且现在还有新房在售，所以这个楼盘必看；然后会去汇福悦榕湾，因为它是21世纪以来燕郊位置最好，认知度最高的楼盘，地处刚刚到燕郊并且临近北京的路边；最后我会去一个燕郊老牌开发商福成地产开发的楼盘，也是比较新的一个楼盘--上上城理想新城。看完这三个楼盘后，燕郊目前的楼市状态我就大致能摸清楚了~

港中旅海泉湾燕郊第一个央企、名企开发的楼盘。项目北侧就是通燕高速，从项目出发开车只需要几分钟就可以上高速，不堵车的情况下20分钟直达通州副中心，40分钟到国贸，比西丰台、房山到国贸都近。由于项目是处于正在开发的区域，所以附近还有部分村子没有拆迁，零星有几个小商店是开着的，从路边的爷爷奶奶口中得知：住在这的人越来越少了。

项目现在一共有两期，一期已经交房入住了，门口有保安站岗，进小区也是车牌号识别，非本小区车辆需要进行登记才可进入。

小区外面的空地相当于是一个大型露天停车场，即使是工作日的上班时间也有很多车停着，问了一个小区业主，说目前外面停车是免费的。

项目售楼处是在一期北侧，有一栋白色的楼。目前在售的二期共有四种户型，我了解到的均价是24000元/平方米。这个价格在燕郊新房领域可以说是拔尖儿得了，但人家贵有贵的道理，小区私密性安全性很高，售楼处小姐姐在门口登记了好久我们才进去，这还是来看房的，可想而知平时你要想随便进去看看是根本不可能的。当然我也不会忘了我这次来的目的呀，我就问小姐姐说我是外地户口可以买房子吗，原本还笑脸给我讲着项目的小姐姐突然冷下来脸说：不行！然后小姐姐又和我寒暄几句我就灰溜溜的走了。

汇福悦榕湾这小区一共分两期，得房率都在80%左右，一期交房时间在15/16年，二期17/18年交的房，房价在23000元/平方米左右。我个人是不建议买一期，因为楼间距比较小，视野也不是特别好。但是这小区后排29/21/33/35/32这几栋楼，均价25000元/平方米左右，

至于为什么这么贵呢，因为它是朝河的河景房，前面就是潮白河，视野好。这几栋楼都是两梯四户，但是分东塔西塔，两户和两户之间有一个小走廊相连，也相当于一梯两户了。小区中间有一块空地本应是三期建设用地，现在市政府已经收回，据说是有建学校的规划。车位全都是地下车位，人车分流，车位租金280元/月，安全性也得到了保障。

这个楼盘的特别之处就在于是整个燕郊只有汇福悦榕湾的几栋楼是朝南正对潮白河，其他的楼盘都是一个角度或一面可以观景潮白河，野还真的是不错的。

但是因为楼间距的问题，光线遮挡非常严重！！（如上图）总高34层，部分楼的遮挡可以达到20多层，冬天的话就更没有阳光了，这是小区的一个弊端，如果您在这买房子那就要好好考虑这一点了。

这小区很突出的一点就是底商特别特别多，生活特别便利，无论是您孩子上幼儿园课外班啊，还是您理个发吃碗面买个菜什么的等等，都不用走远，下个楼就全都解决了。小区的底商也不是大家所想象的那种街边无名小店，也是稍微有点档次的小点，并且有一排统一建设的小木屋美食街，看着也非常整齐，总的来说居住舒适度是真的高。

我还是表示我的立场和中介大哥说我是外地人可以买这儿的房子吗？中介大哥说二手房交易不了，但是委婉地告诉我说新房可以买，我就说刚从港中旅海泉湾过来，那儿的销售说我不能买啊，大哥说那就看看别的，不能在一棵树上吊死，我一看这意思是其他盘可能有戏呀，就继续问，结果这大哥说要带别的客户看房，我就只能和他说再见了。

上上城一系列的房产都是福成地产地产开发的项目，也是燕郊的老牌开发商了，当时宣传说让所有人都买得起的房子，所以可能在一些服务和质量上面就...你懂得。上上城理想新城是2016年建成的板楼，是福成比较新的房子了，均价1.8万元/平方米，楼间距才20多米，很密集，遮挡也挺严重。小区人车不分流，摩托车汽车等等都是随便停的，大门和单元门都是没有门禁，可以说是随意进出了。

上上城的房子的质量以及物业服务的口碑一直是我比较关心的问题，坊间一直流传的的评价都不是很好。最搞笑的是我问中介小姐姐上上城的物业怎么样呀？她回答说上上城的物业是自己的物业，那是相当的好了，我当时差点没憋不住笑出来。但总的来说小区的入住率比较高，也是上上城这一系列绿化最好的一个小区了，但得房率是真的低，仅有72%。

教育方面有燕灵路小学，三河市第八小学，三河市冯家府小学，中央美术学院(燕郊校区)。生活上有基本的超市小吃店等等，也可以满足日生活的需求。

就在我问中介外地人能不能买这儿的房子的时候，她就说能，还一直强烈推荐我一个新房项目御东XX，就一直问我还有没有时间开车带我去看看，盛情难却啊，我就去了。一进售楼处我就看见超级多看房子的人，销售们也是忙得不亦乐乎，还一直告诉我就这几栋这些套，也没开样板间都快卖没了，结果我回来第二天就被封了,从这也能看出政策并没有松动。

如果您是本地人我还是很建议在这儿买一套房子的，考虑生活便利和配套的问题可以买燕郊北部的楼盘；想买新房或者近几年不考虑住的情况下可以看一看燕郊南部，现在正在开发中。如果您当前想投资燕郊房产还是要谨慎斟酌的，别说是燕郊了，北京房产投资还需要思考再三呢，现在的大环境就是这样，况且政策变动也还未确定，并且您要是去看房最好有熟人带着去，不然很容易被一些中介带跑偏啊！有的中介门口放个喇叭循环播放着：燕郊一手房，70年产权，外地人可购买，送燕郊户口。即使还没有文件下达说限购松绑这一消息，但当地中介口中确实是按照已松绑在执行，带我去的御东XX售楼处也被封了。所以您说燕郊限购松绑了吗？我真没看到，我也没有看到燕郊房价有升温，如果相关政策变动对燕郊利好的话，那房价升温我觉得还是有可能的。您要是外地人现在想买燕郊房产的话，我的建议是还没有红头文件或者官方文件下达的情况下您还是多观察观察吧。

您认为燕郊房价有望大幅升温吗？欢迎大家评论区留言讨论说出自己的见解！