北京地铁线路以及站点名称

苹果园、八角游乐园、八宝山、玉泉路、五棵松、万

寿路、公主坟、军事博物馆、木樨地、南礼士路、复

兴门、西单、天南门西、天安门东、王府井、东单、

建国门、永安里、国贸、大望路、四惠、四惠东。

复兴门、阜成门、车公庄、西直门、积水潭、鼓楼大

街、安定门、雍和宫、东直门、东四十条、朝阳门、

天宫院、生物医药基地、义和庄、黄村火车站、黄村

西大街、清源路、枣园、高米店南、高米店北、西红

门、新宫、公益西桥、角门西、马家堡、北京南站、

陶然亭、菜市口、宣武门、西单、灵境胡同、西四、

平安里、新街口、西直门、动物园、国家图书馆、魏

圆明园、西苑、北宫门、安河桥北。

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我是北京房姐，资深专家。目前已为10000+人提供买房解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

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提问：房姐好，西二旗后厂村码农，大概400，总价格500-800之间，考虑自住，核心诉求是自住+，短期不生小孩。想问一下 1. 如果自住诉求优先，距离相对近一些推荐什么盘，新盘还是老盘？逻辑是什么 2. 如果距离相对远一点，优先，推荐什么盘。 多谢房姐指点～

回答：1. 从中关村到后厂村，是以码农产业为核心的区域。 中国互联网的座金矿在这片区域诞生，持续十几年的财富挥洒浸润，这一大片区域形成了一片小世界。 高收入码农，成功上市大佬，互联网高薪泡沫，创业大潮击鼓传花，中关村到后厂村，在充足的购买力和产业寡头的背景下，形成了码农之间的买卖循环。 具备购买力溢价，区域锁定，学区追捧，所以这片区域异常高昂，对于房产投资而言很不友好。附近的新盘基本没有性价比，多是位置偏远价格高的溢价盘，附近还有性价比的板块集中在 睡城回龙观，以及海淀部分学区溢价相对小的板块，推荐看看 回龙观的金域华府、国风美唐等，海淀的 上林溪、莱镇、当代城市花园等 2. 远一点就看看望京的 澳洲康都、首开知语城、季景沁园都不错

提问：新人首问！房姐您好，我们最近在看婚房，不知道应该选个小两居不考虑学区，还是一步到位有学区的大三居，东南西北都看过，跑断腿还是很迷茫。 我男朋友海淀京籍，名下一套昌平不打算卖，父母住清河。 我是非京籍，租在崇文门。 我们工作性质原因在北京工作地点不固定不坐班，积极换工作中，但怕一时半会换不掉，未来可能工作地点在阜成门，东单，丽泽或者望京，所以现在住崇文门偏中心的去哪都差不多的位置。 预算在全款，如果有特别满意的可以到1800，含各种税和重新。 我们看过的三环左右: 丽都悦府、天坛府、西钓御玺、世贸天誉、宋家庄金茂府、懋源璟岳、北京书院、中海甲叁、长安太和、东直门8号… 虽然希望买三环内新房，但新房交楼几年后，今年如果结婚很难住进去，面临继续的情况，觉得二环的天坛府和东8很好可是都没证，永定府又没消息。 我们看过的地铁二手房: 双井富力城（单价12w觉得同品质应该有别的？除了没有好学校，其他也没有硬伤） 国瑞城西区（没有小区，学校很一般，有风险？中区回迁多太密集，商品房很少） 雍和家园（维护得没有富力城好，没有国瑞城好，户型差，但偏北也离地铁近学校也可以） 主语家园（离商业远，我们平时很少去海淀，但是学区好，适合一步到位） 其他还看了很多就不提了都是泪。 我们考虑了很久需求排序是: 1. 要离双线地铁站500米内，偏北边离父母西小口30内 2. 户型尚可 3. 两个 可能两年后才要孩子，不了解学区政策不断变化要不要考虑10年后孩子上学的事，但学区又是保值前提。如果是刚需婚房，我们希望能保值好卖的，所以看了维护的较好的富力城。如果是一步到位的大三居，就希望有较好的学区和。现阶段看房看得很迷茫，不知道应该选哪些高保值的次新地铁。也不知道该不该等新，望房姐指点几个可以上车的小区！

回答：10年后孩子上学，现在完全不用考虑学区问题，过早持有学区，才是的风险，最近上海对的新政，对一批优质都是利空 现在重点考虑自住就好，未来再单独购买一套学区标的，学位房+的配置，即能满足需求也能将风险化 淘二手为主，建议看下双井九龙山的 首城国际、富力城D。崇文门新世界、新怡家园。还有奥森板块的 国奥村、澳天、美伦堡、倚林佳园、上林世家。

提问：房姐您好，小白首次提问：目前角门有一套（价值380左右），手里有150子弹。未来5.6年孩子上学还要。 请问现在是置换一套700左右的自住？还是购置亦庄橡树湾的小两居作为投资好呢（有首套资质）？ 如果置换700左右南边和东边哪些盘空间大？ 购买远郊新房投资趋势如何？ 谢谢解答！！

回答：有首套资格建议置换，在北京总价越低的盘溢价越高，需要上车的人太多，竞争导致的结果。700+的标的刚刚脱离红海区 选筹建议看下九龙山、朝青、双井 例如 国美城、苹果社区南区、风度柏林、首城国际，丰台看下 星河城、万年花城 远郊新房要看位置，没有地铁和交通不便利的慎选

提问：你好，房姐，请问我去年在临潼新区买的金骊福郡的房子，133平米，投资用，不知道这个是否合适做长线投资？买了一年不升反微降，哪怕维持也行，感觉没有信心了（自住西咸三桥和小寨，去年也看过沣东、沣西的房子，但考虑再买西咸太高，压力大，临潼压力小，最终考虑选择临潼，也考虑到了临潼缺产业缺人口，短时间内没有空间，不知未来十年如何呢？）

回答：因为月供压力小就去选择一个冷谈的市场，而且还选了项目的一个133平方的，不知道你的投资逻辑在哪里？哪怕是去买咸阳都会比临潼要好一些。 不过木已成舟，就不要再对过去耿耿于怀了。 一个看的是未来规划，另一个就是；而且配套和规划之间也有很微妙的关系，在规划的情况下，当下配套或者规划的配套一般都不会差。 就中金骊福郡这个项目，在临潼新区和老区的夹缝中的感觉，距离地铁站点近4公里，步行最起码在40。学校教育配套1公里范围内空白，完全看不出来他的价值增长点在哪里。 所以，个人觉得这套房子不具备投资价值；至于说未来5年、10年想要通过这套房子获利也很难。 临潼没有人口支撑点，它的未来是承接西安的需求外溢，但这是个非常遥远的过程，就目前西安的核心的产业布局，未来的承接点也不在临潼。 港务区虽然名声很好，但后劲不足，走得艰难，短期也无力还到人口外溢状态，因此不要抱太大希望，个人觉得找机会转手才好。

提问：房姐好，感谢你的指点迷津。还想问，郑州金水北还有值得投资的盘吗？总价150w左右的。

回答：金水区北的位置未来发展空间比较好，底子比较厚，但近些年被郑东新区抢尽风头，发展增速靠后。 连以前破败不堪隔着贾鲁河的惠济区如今也是人气很旺。 所以金水的未来就在金水北了。 金水北看好的几个很重要的特质是： 1、地铁红利即将兑现，4号线2020年底预计通车、二号线北延线已经通车;2、金水北的教育很优质，省实验、文化路一小、纬五路一小等等名校； 3、金水区就业副CBD，除了大玉米CBD，还有金水区城市副CBD、高铁商务区副CBD，就业人流量大，不愁接盘人。 金水北二手房，可以考虑普罗旺世六期，房龄比较新。新房：保利海德公园（央企品质距离北龙湖一路之隔，劣势没有地铁） 瀚宇天悦城（教育资源也不错，双地铁，劣势容积率偏高户型一般）。 郑州投资的板块 具体详见知识星球内部分享

提问：房姐好！新人首问。之前关注您的头条号已经有大半年了，从平时的问答精选中学习到了很多关于买房选筹的知识，对于北京的主要价值板块也都有了很多了解，特别感谢房姐在公号上免费传授房产买卖的知识，为了表示支持特意付费加入知识星球会员，同时近期我也打算买房了，想说一说我的情况和想法，还请房姐指点。 基本情况：我和女朋友都是北京户口，都是SFSD，近期登记领证后买房。两人税后年收入50-60，首付预计350-400，因为考虑婚后要孩子，不想压力太大，准备就贷303，因此在关注总价650-700的房子，暂时不考虑学区，自住加保值。我们工作地点在北海北、朝阳门附近，重点关注房姐一直推荐的几处价值版块，实地去看了十里堡、青年路、四惠附近的主要次新商品房小区，目前有几个问题请教房姐： 1.从交通、商业配套的角度来说，青年路版块略有优势，地铁6号线我们上班都会比较方便。以我们的预算，青年路附近小区可以买珠江罗马、青年汇、华纺易城的两居室，但由于今年以来价格已经有所上涨，一些朝向和户型较好的两居价格已经超过了700，并不是都能买。国美城的小三居目前也能够得上，考虑到未来一两年有孩子之后家里老人要过来帮忙带孩子，三居更能满足家庭使用需求，但国美城的居住密度、物业环境等要比其他小区略差一些，在此情况下该以怎样的思路进行选择考虑，想听听房姐的意见。 2.关于购房时机，目前市场不太稳定，很多业主对未来房价持上涨预期，很多房源挂的价格比较高，业主并不诚心卖房，加上去年年底成交量比较大，目前市场供应略显不足，选筹范围小、价格高是当前区域的基本特点。房姐能否从历史情况帮我分析一下，青年路区域的房价波动和房源供给是否有一定的季节性特点，如果我们今年二季度买房是否是一个比较合适的时机？ 3.看了很多房子之后，发现真正南北通透的房子价格都超预算了。以国美城为例，由于塔楼设计本身就有角度，东南、西南向的房子哪个朝向会更好一些，另外如果只能选靠北的房子的话，东北、西北和正东、正西比起来，哪个更好一些？另外楼层的话，在选择上有哪些需要注意和避开的地方呢？ 感谢房姐的指点！

回答：1. 你是刚需首套，自住为主，先满足使用需求，看你描述，3居是正好满足你们，那其它的环境密度这些就可以往后放，国美这个盘没有问题，增值也能跟上大盘。 2. 春节后基本都有小阳春，会持续到5月左右。我的建议是没必要等时机，你真到年底的淡季再出手，价格可能已经升高，踏空才是真的可怕。你们是刚需自住不要看短期涨跌，只要你能拿住5年以上，都不会低 3. 塔楼的特点就是户型多样，结构上容易改造，朝向：南北>南>东南\/西南>东西>东\/西>东北\/西北>北

提问：房姐，总价2000万，望京保利中央公园vs丽泽西宸原著，哪个更有价值？ 丽泽华为会不会导致暴击？

回答：华为租丽泽SOHO，可能帮丽泽脱坑，但不能帮丽泽改命。 租赁的能量，也不如直接搬迁盖楼过来。 丽泽商务区，还是有前景的； 但是，房产投资，和一个地块有没有前景，关联度太小 要说地段前景，望京要比丽泽高好几个段位 最关键的，有钱的买家，2000万的购买力，望京才是主力集中区。 保利中央公园，到20万一平不是很难。 （注意，保利123期，不同楼栋户型，差别比较大。）

提问：老师好，今年打算把老人清缘里的小三居换到亦庄或旧宫，同时把翠城的2居换到同一区域，先生在亦庄上班，我在北二环上班，孩子今年上大学，想选新一点的楼盘，如何操作更好？

回答：在亦庄上班，不一定要买在亦庄。 亦庄，北二环，两个地方都不是特别适合建仓，一个远郊产业和人口偏不足，一个老城区没有产业人口交通弊病较多，除了学区基本没有价值支撑。 清河一带地段没有大错，码农一时半会儿不会跑光，清缘里比较老可以考虑这轮过后出掉优化； 翠城是指翠城馨园？ 翠城目前中规中矩，2居也没有必要更换，同样，这两套都可以抵出来。 先计算这两套抵出来，以及手上的资金可以到多少？ 然后计算下一步的选筹。 你们距离这么远，要么周末团聚，要么还是以其中一人工作为主。 投资+居住的话，建议双井； 投资，望京-朝青。

提问：您好，新人首问。90后，目前北京集体户口，有通州资格，首房首贷，单身，工作地点国贸，年收入36w，首付可以300w，考虑在500-600的区间选筹。看到您一直推荐通州和亦庄板块作为长期进攻型资产，所以一直在看这两个板块的新房。 问题1:因为未来要自住，去国贸上下班方便，考察了八通线上通州北苑旁边的京澜誉府，顾虑是不知道未来增值空间是不是会受累于周边老城区，错过通州长期价值增长，不知道您怎么看。如果有这个可能，运河附近的新盘不知道您更看好哪些项目； 问题2:个人对亦庄生活环境非常喜欢，为了兼顾通勤，因此考察了17号上的台湖新盘，对明月听兰这个项目比较看好，但是比较担心这个区域因为其尴尬位置而缺少发展动能，不知道您怎么观察，这个缺少动能的问题能否随着未来的规划得到一部分解决； 问题3:如果在上述的通州北苑和台湖两个板块做权衡的话，您更看好哪个片区？

回答：1. 京澜誉府这个盘品质还行，但老城区板块已经固化，未来新的规划和发展方向大多集中在运河区域，通州我推荐看看 京贸国际城 2. 明月听兰还是通州的，现在有限购问题，将来也是两区交界概念。太湖那个 位置处于两区交界，而且是两个郊区的交界，本身这就是买房的一个忌讳，另外那附近现在啥都没有。虽然有规划但是这里没有通州运河和亦庄河西的概念强 3. 通州北苑和台湖相比，我更推荐通州北苑

提问：您好。现在持有回龙观龙华园四层两居室，孩子25年上小学。希望换房到东、西、海。综合上学、将来出售等因素，请问您能给些建议吗？ 什么时候买，买在哪里？衷心感谢！

回答：不清楚您的预算，说下现在学区的大概情况 西城：传统+高干路线 海淀：高级知识分子路线 东城：佛系路线 所以，选择哪个区，还是要看自家孩子的具体情况： 如果娃中等偏上，又能拼得了爹，就去西城；如果娃特别聪明就去海淀、参加择校；如果既拼不了爹，也拼不了娃，但还是希望娃能接受较好的教育，就去东城。 但无论如何，还是要选择相对均衡的片区，这样比较保险一些。 比较均衡的片区： 西城：德胜、金融街、月坛。德胜片区，拼爹远没有金融街、月坛那么严重，所以被称为平民学区。 海淀：中关村、海淀、万寿路、上地。 东城：除了天坛、永定门外和东花市、崇文门、前门2个学区外，其他都还算可以。 时间上建议等一等，5月左右出完政策细则再入。

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