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　　2020年上海限购政策

　　一、单独名下有房，限购

　　二、单独名下无房，本人和父母在之前共有不超过2套（含2套），可新购一套住房

　　三、单独名下无房，本人和父母在之前共有超过3套（含3套），限购

　　一、夫妻双方都是沪籍

　　a、夫妻双方在之前各自和父母共有不超过2套（含2套）可新购二套住房

　　b、夫妻一方在之前和父母共有3套，另一方无房，可新购一套住房

　　c、夫妻一方在之前和父母共有3套，另一方与父母共有1套，可新购一套住房

　　d、夫妻一方在之前和父母共有3套，另一方与父母共有2套，可新购一套住房

　　e、夫妻一方在之前和父母共有超过4套（含4套），限购

　　二、夫妻双方有一方是沪籍，另一方是非沪籍

　　a、购买首套房产证可单独上非上海户籍一人，但需提供满5年社保或满5年个税证明

　　b、购二套房产证必须上海户籍的人上产证，否则限购

　　三、夫妻双方都是非沪籍

　　限购1套，但夫妻双方必须至少有一人社保或个税，自购房之日前连续缴纳满5年及以上。

　　买房需要资料：借款人夫妻双方户口簿、身份证及复印件、与售房单位签订的购房合同或协议、借款人首期房款存款证明及复印件。个人住房贷款申请表（格式银行提供）等。

　　注：根据2016年3月24日发布的《上海市人民政府办公厅转发市住房城乡建设管理委等四部门关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展若干意见的通知》：非上海市户籍居民家庭在上海购房，需自购房之日前连续缴纳满5年及以上个人所得税或社会保险。

　　外地人在上海购房需要什么条件？

　　1.外地人已婚在上海只能购买1套（商品房）住宅。

　　2.非沪籍家庭限购一套上海住宅，但夫妻双方必须至少有一人社保或个税，自购房之日前连续缴纳满5年及以上。

　　3.外地人在外地的房产不计算在内，只要上海没有房产就可以购买！

　　4.居住证满三年（免交房产税）

　　所需证明：1、身份证2、结婚证3、户口薄4、收入证明5、纳税证明6、居住证

　　一、本市集体户口：

　　按上海户籍政策执行，但需要注意户籍证明号：如90、98、97为上海户籍。户籍证明号：99是挂靠上海地区户口，并非上海户籍，按外地户籍政策执行。

　　二、外国籍或港澳台同胞：

　　提供满一年的上海劳务合同和税单，可购买一套住房。（要求劳务合同和税单公司必须一致）

　　三、在读博士、博士后：

　　要求已婚并提供学校证明（学历证明），无需提供满五年社保或满五年个税，可购买一套住房。

　　四、部队人员购买住房：

　　原籍是上海户籍，按上海户籍政策执行。单身可购买一套、结婚可购买2套。

　　原籍非上海户籍，按外地户籍政策执行。单身不可购买、结婚可购买一套。

　　①部队须出具证明，并写明身份证号、军官证号、户籍状况、结婚状况、有无未成年子女，出生证编号；

　　②部队人士指的是军官、士兵或士官原籍非上海是不可买房的。

　　2020年上海购房贷款政策

　　（1）居民家庭购买首套住房（即居民家庭名下在本市无住房且无商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录）申请商业性个人住房贷款的，首付款比例不低于35%。

　　（2）在本市已拥有1套住房的、在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房，商业贷款首付款比例不低于50%；购买非普通自住房的，商业贷款首付款比例不低于70%。

　　（1）购买首套住房且从未使用过公积金的缴存职工家庭，公积金首付比例仍为30%（住房面积大于90平），面积小于或等于90平低首付比例为20%。

　　（2）调高对第二套改善型购房的首付比例至普通商品房50%和非普通商品房70%、二套普通商品房贷款利率上浮10%；二套普通商品房个人贷款高限额下调10万元。

　　（3）停止向已有两次公积金贷款记录的职工家庭再行发放贷款。

　　（4）借款人以公积金缴存账户余额确定贷款额度的倍数从40倍下降到30倍。

　　（5）严格执行住建部还款能力的计算比例调减为每月还本额占工资基数不超过40%。

　　附：上海普通住宅和非普通住宅的区别

　　普通住房应该同时在房屋类型、成交价格、建筑面积三个方面满足如下标准。不能同时满足条件的为非普通住房。

　　（1）房屋类型：五层以上(含五层)的多高层住房；不足五层的老式、新式里弄、旧式里弄等。

　　（2）成交价格：内环以内：≤450万元/套；内外环之间：≤310万元/套；外环以外：≤230万元/套。

　　（3）建筑面积：单套建筑面积≤140平方米。

　　35%首付官方标准原文：居民家庭名下在本市无住房，且通过人民银行征信系统显示在全国各地无商业性住房贷款记录、无公积金住房贷款记录的，按照首套房贷政策执行，首付款比例不低于35%。

　　50%或70%首付官方标准原文：居民家庭名下在本市无住房，但通过人民银行征信系统显示在全国各地有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的；或在本市房地产交易系统内查询到已拥有1套住房的（无论其是否有住房贷款记录，无论其住房贷款是否结清），均执行二套房贷政策，即购买普通自住房的，首付款比例不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

　　简言之：上海有房或全国有贷款记录的，买非普通住房首付70%，以家庭为单位。

　　2020年上海一手新房购买流程

　　1.新盘取得了盖章生效的《商品房预售许可证》、《准售房源公告及一房一价表》

　　2.在上海，高层住宅基本结构封顶才可以报批预售证。

　　1.认筹意向金费用，一般要求不能超过房源最低房价的20%。

　　2.支付认筹意向金，才有参与摇号的资格。

　　3.必须保留银联pos单、收据必须有开发商盖章。

　　4.认筹早晚不影响摇号概率，所以不用急着排队。

　　1.认筹时，购房者提供限购资格审查的材料。

　　2.认筹结束后，公证处还会再次审核一遍。

　　（1）购买人身份证、户口本、婚姻证明（结婚证、离婚证及离婚协议）、未成年子女出生证明；

　　（2）社保证明或纳税证明；（非上海户籍需要提供，上海户籍不需要提供）

　　（3）购房人及家庭成员名下住房相关资料:购房合同或预告登记或产证等；（只要是购房人名下的产证均需要提供，与父母共有、动拆迁、宅基地）

　　1.上海新盘统一由东方公证处进行电脑摇号排序。

　　2.根据摇号顺序选房。

　　3.选好房，签订认购书，将认筹金转为定金，在开发商要求的时间内补首付款、签订贷款合同。

　　4.没选房，没签订认购书，全额退筹。

　　5.一般开发商都在30个工作日内退回认筹金。

　　一.认筹可以授权他人吗？

　　理论上可以委托，以售楼处为准。

　　二.如果人数过多，认筹会提前终止吗？

　　不会。按照公示的时间来进行认筹。

　　三.可以一家三口分别参与认筹吗？

　　理论上可以，以售楼处为准！但预售合同上名字和认筹意向书上的名字要保持一致

　　四.摇号选房现场，能看到实时房源情况吗？

　　外场看不到，进入内场才能知道。

　　五.摇号到选房一般间隔多久？

　　看情况，有马上选房的，也有次日选房的。

　　六.摇号选房当天因故授权别人，可以吗？

　　理论上认购书需要本人签字，建议进行公证。

　　七.开盘后剩下的房源，还需要摇号吗？

　　不需要摇号，开发商自行安排。

　　八.摇到号，购房意向书上的名字，可以替换吗？

　　《摇号规则》明确规定了不可以。

　　九.已签认购书，贷款没批下来或者没批够怎么办？

　　1.没批下来，可以换银行。

　　2.没批够，补房款给开发商。

　　2020年上海二手房过户流程

　　提交过户所有资料：上下家全部到场

　　隔天/当天领证：交易完成

　　核价：第一天开始交易中心预受理单：4个工作日后

　　PS：最新不动产交易登记已缩至5个工作日！

　　一口受理、内部流转、并联审批、统一时限。即由受理窗口统一收件后，房屋状况查询限购审核、税收征管和不动产登记内部流转，并提供EMS快递服。

　　2020年上海房产税征收标准

　　上海房产税怎么缴？

　　2020年，上海房产税分界线来了

　　新购房单价≤元，税率为0.4%

　　新购房单价＞元，税率为0.6%

　　（市统计局公布的上年度新房销售均价*2）

　　?购首套房，无论面积多大，免收房产税。

　　?新购且属于第二套及以上住房，人均60㎡建筑面积免征房产税，超出面积视为“应税面积”应缴纳房产税。

　　基于以上条件计算：本年度应缴房产税=按人均建筑面积60㎡计算超出部分面积×新购房单价×70%×税率（0.4%或0.6%）*新购房单价≤元，税率为0.4%*新购房单价＞元，税率为0.6%

　　例如3口之家，免征面积应为180㎡。他们首套房建筑面积为100㎡，购买第二套房120㎡，单价为元/㎡。因此两套总面积相加为220㎡，超出免征面积40㎡。则他们本年应缴房产税为：40××70%×0.4%=5600元

　　每年的12月31日前。纳税人应当在该日期前，凭有效身份证明原件自行向主管税务机关申报缴纳税款，缴清当年度应纳税款。未按时足额缴纳的，逾期缴纳的税款从次年1月1日起按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。

　　渠道一：登录付费通网站或使用付费通APP、“付费通账单查缴”。

　　渠道二：登录电子税务局网站

　　渠道三：就近的上海银行、上海农村商业银行、中国邮政储蓄银行等。

　　渠道四：应税住房所在区的房地产交易中心税务窗口。

　　有本市长期居住证满3年可免交房产税（如只满1年先交2年到满3年可退前面2年交的房产税）。没有长期居住证的外地人需每年全额（不以人均面积计算按产证面积全部缴纳）缴纳房产税直到卖掉为止。

　　每年全额（不以人均面积计算按产证面积全部缴纳）缴纳房产税直到卖掉为止。

　　上海房产税征收范围是上海市全市，只要超过规定免征的面积都需要依照相关规定缴纳个人房产税。

　　1.沪籍居民家庭在沪新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房(包括新购的二手存量住房和新建商品住房)；

　　2.非沪籍居民家庭在本市新购的住房。

　　1.如果你是上海户籍：

　　(1)房产的人均住房面积小于60平方米就不用交税；

　　(2)人均住房面积大于60平方米的：

　　(3)如果新房单价超过上海市平均售价，那么税率由0.4%改为0.6%：

　　2.如果你不是上海户籍：

　　(2)如果新房单价超过上海市平均售价，那么税率由0.4%改为0.6%：

　　应缴税额=房屋总面积*2011年后购买的房屋价格*70%*0.6%÷1.05

　　注：具体计算金额与实际金额可能会有误差，实际缴纳金额应该与网上核算金额或当地税务机关书面通知金额为准。

　　纳税人到银行和税务专窗缴税时，应携带产权人之一的居民身份证原件。

　　1.银行：上海银行、上海农村商业银行、中国邮政储蓄银行都可以缴纳房产税。

　　3.付费通网站：纳税人可以按照提示流程进行缴税。付费通是上海市税务局唯一指定的个人房产税缴税渠道，可以查询房产税、缴纳房产税、逾期税款和滞纳金。

　　上海房产税退税标准及材料

　　在新购一套住房后的一年内出售该居民家庭原有唯一住房的，其新购住房已按本暂行办法规定计算征收的房产税，可予退还。

　　2、非本市户籍家庭

　　持有本市居住证不满3年，其所买住房先按照暂行办法规定计算收取上海房产税，待居住证满3年后，再去办理并退税。还有一种情况是，所持有的居住证不满3年，但居住证积分满120分，也可退还。

　　1、产权人之一居住证积分满120分

　　(2)积分达标通知书

　　(3)购房合同(预售合同还需提供交接书)

　　(5)房产税认定通知书

　　(7)所有上述材料复印件

　　2、产权人之一居住证连续满3年

　　(2)购房合同(预售合同还需提供交接书)

　　(4)房产税认定通知书

　　(6)所有上述材料复印件

　　还需要注意以下几点：

　　1、如居住证正好满三年，又到了每年开缴房产税期间，是否需要缴本年度的房产税，建议咨询税务窗口。

　　2、无论是缴房产税，还是办理退税，请尽量避开年底高峰。

　　南泉北路201号2、7楼（周一至周五）

　　南泉北路201号1楼（对公业务：周一至周五）

　　张杨路受理处：张杨路2899号（近德平路）

　　惠南受理处：惠南镇人民西路1559弄1支弄5-16号

　　中山北路2930号

　　老沪太路1233号（运城路99号）

　　长岭路111号（近抚顺路）

　　浦江分中心：浦晓南路166号

　　（对私业务：周一至周六）

　　松江新城文诚路1611号（近三新路）

　　金山区石化卫零路478号

　　望园南路1529弄1-3号C裙楼底层

　　城桥镇翠竹路1501号

　　市受理处南泉北路201号二楼（周一至周五）静安区老沪太路1233号长宁区剑河路606号普陀区中山北路2930号徐汇区上中路466号浦东新区南泉北路201号浦东新区张杨路2899号黄浦区鲁班路158号嘉定区嘉戬公路118号二楼虹口区东体育会路359号杨浦区长岭路111号宝山区宝杨路1369号闵行区水清路159号闵行区浦江分中心浦晓南路166号(周一至周六)松江区文诚路1611号金山区石化卫零路478号浦东新区惠南镇人民西路1559弄1支弄5-16号奉贤区望园南路1529弄1-3号C裙楼底层青浦区青浦镇城中西路121号崇明区城桥镇翠竹路1501号

　　赠予:就是把你名下的房子，无偿赠送给你直系亲属，腾出你的一个房票，然后你可以继续贷款买房；继承或赠予直系亲属只收3%的契税不交个税，再出售时，不满五唯一需交20%个税。

　　比方说你可以把上海名下的房子赠送给你外地户口的爸妈。不管你爸妈有几套套房，不管户口是哪里，不管有没有社保税单，通通不管。只要是你的爸妈，只要你有出生证独生子女证派出所证明户口本等任意能证明父子母子关系即可。

　　数个一二线城市关闭了赠予破限购的通道，要求被赠予人也要有购房资格。因为本身就是个政策的漏洞。

　　但是，上海目前还是没有要求。但是，这个通道可能即将要关闭了。比如:北京之前的拍卖房也开始要求有购房资格了，而上海的拍卖房和赠予仍然不用购房资格。

　　所以今天我再次提醒下，如果你的房子几乎没有贷款了，可以考虑把房子赠予给你的爸妈，腾出自己的房票。因为你还年轻，你可以贷款，而你爸妈是不能贷款几年了。并且还有多人的爸妈并不是上海户口，没有购房资格。机会稍纵即逝，房票十分宝贵。

　　下面总结出大家比较关心的几个问题

　　①产证上只有我一个人名字，送给丈母娘可以吗？

　　可以:小夫妻没有离婚的话，不管产证上有几个人名字，都可以赠予给对方的父母。

　　②有贷款的房子能赠予吗？

　　不可以。必须是清房，即房子没有任何贷款，没有任何抵押。但是对于老破小或者买入很早的房子几乎就只是几十万贷款的问题，还清少量贷款即可，就滕了一张房票，房票宝贵。

　　③赠予后的房产证时间是新的，会不会影响满五唯一的年限判定？

　　不影响，时间可追溯。譬如，小王的房子原来房产证日期是2012年5月1日，小王2017年5月将房子赠予给他老爹，虽然新房产证登记日期显示为2017年5月1日。但是将来卖这套房子的时候，仍以2012年5月1日为基准计算税费。

　　④赠予后的房子再卖出，怎么样可以免除20%个人所得税吗？

　　首先，你想想你是不是有能力赠予超过2套的上海房子给你爸妈和丈人丈母娘，如果没有这个能力，就不用考虑个人所得税。

　　只要你爹妈名下只有你赠送给他们的唯一一套上海住宅，那么满五年后卖出就没有20%的个人所得税。

　　那么你可以送一套给你爸妈，再送一套给你老婆的爸妈，这样绝对没有个人所得税。

　　有人又说，我爸妈名下本来就有几套上海的住宅怎么办？例如小王的爹老王名下有AB两套房子，小王又把自己的房子C赠送给他，如果老王把C卖掉，则会产生20%个人所得税。

　　破题:先卖A和B两套房子，最后卖赠予所得的C房，即可免去20%个人所得税。另外，京沪深房产原则上不断买进，不要卖出，完全不用考虑这个个税。

　　⑤最最重要的问题来了，非常BUG的存在

　　我把房子送给我爸妈，我爸妈外地户口，也没有居住证，是不是要交房产税？我爸妈上海户口，名下已经有几套房子了，再送给他们就超面积了，要不要交房产税？

　　答案是:一毛钱不用交。赠予所得的房产一毛钱房产税都不用，这是无偿得来的。即使新的政策的出台，一般也不回追溯过往。

　　最关键的，是腾出你的房票。有条件的，请把你的老破小送给爸妈，送给丈母娘，去贷款买更好的房子吧。

　　知道拍卖房和赠予政策，不限购不需要购房资格的核心目的是什么吗？

　　每个城市都要富人啊！能全款的富人欢迎您！欢迎来上海定居！给土豪大爷们开绿灯，你们爸妈也可以来买房子，你们无限购房创造消费，创造优质gdp，就是这么残酷。

　　但是呢，这种漏洞也是很不稳定的因素，为了房地产市场的健康长远发展，随时关并且也关了很多城市了。不要低估调控.

　　赠与费用如何计算受赠人不需要查限购

　　二手房（住宅）赠与过户需要缴纳的费用如下：

　　赠与过户免征营业税和个人所得税（直系亲属免征个人所得税）

　　赠与过户免征营业税，但是个人所得税需要缴纳，合同评估价格*20%不可选择（非直系亲属需要缴纳20%个税）

　　契税的征收：不论房产什么情况都需要征收全额契税（评估价格*3%）

　　其他费用和正常过户都一样（工本费80元／单）

　　二手房（住宅）赠与过户所需材料有：

　　1.赠与方权利人（原产证权利人）身份证复印件一套、

　　2.受赠方权利人（现在产证权利人）身份证复印件一份，

　　3.产权证复印件一套

　　4.户口本（若是直系亲属，能证明直系亲属证明或直系亲属公证书）

　　5.经公证的赠与书和受赠书（此表格交易中心窗口有文本，只需窗口直接填写，交易中心会自行公证，无需自己办理。）

　　二手房（住宅）赠与注意点：

　　1.交易房屋评估价格是系统直接给到的评估价格，此价格一旦受理，不可变更，现场打好税单，需要当天缴纳契税。

　　2.赠与的房子不需要查询限购，当天即可办理完毕全部流程;

　　3.税费当天需要缴纳，请带好银行卡（有些卡会限额，请自己开通大额刷卡，交易中心不接受现金交税，小额费用可现金支付）

　　4.产证会当天直接被交易中心直接收掉，如有需要使用，请提前复印备用。

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买房作为大部分人人生中数一数二的大事，本文主要讲解购买二手房的整个流程及你可以避开的一些雷。

1、确定房子的几个要素

很多朋友开始买房，首先就打各种买房app开始看，左看看右看看，其实看不出来什么东西。买房不是租房，不能像租房一样的去看房子。盲目的看房会把自己累死，而且效率很低。所以首先，你得确定房子对你来说最重要的几个要素：

a.区域。买房的时候你得确定你买哪个区域吧，不能说哪个区域我都行吧，那你到时候看房得累死。一定要确定你买房的一个或者两个区域，并且内心有主次。例如如果工作在福田区，工作属于金融行业，深圳主要的金融行业都在福田区，而且福田中心区的房子比较保值，所以确定的区域就是福田，再缩小范围就是福田中心区5公里以内。

b.交通。是否一定要临地铁口、是否一定要临某条线的地铁口，这个很关键。有没有地铁口价格差别很大。买房的时候就要确定周围一定要有方便的地铁口，而且是临近地铁，不能走去地铁口很远。距离地铁口一定要500米以内的。但是临地铁口的房子就相对来说价位会高一些了。有些朋友如果对地铁口没有要求，也可以看看公交路线，是不是附近一定要有公交路线。如果有些朋友有车，可能对于地铁和公交的需求就弱一些。

（2）学位。特别是一线城市，例如深圳虽然教育质量不高，但是也有学位房，学位房差价很大。要根据家庭实际情况看看是否需要买学位房，特别是有些朋友已经有了小孩可能就要提前考虑。

（3）户型。这个问题很关键了，户型很大程度是由你现在的需求以及近五年内的需求决定的，而且户型是对你购房总价影响很大的因素。你是个小家庭，有小孩或者结婚了这两年要小孩的，那至少要买个两室或者三室，考虑到以后小孩可能由爸妈来带着，才能住得下。如果你是男生，这个房子可能是你的婚房，那你至少要买两室。

（4）年限。房子的年限不一样，价位差别也很大。这个地方说的年限，是指房子建成的年代距离现在的时间，不是指房产证拿地的年限。既然本文说的是二手房，你就要确定你能接受房子的新旧程度。

（5）配套。房子周围的配套也是你房子日后保值增值以及你自住是否方便的很重要因素。配套包括是否有大型超市、公园、餐饮等，意思就是生活是不是方便。还有一点，小区是否有花园。很多小区其实没有花园的，虽然是住宅属性的房子，但是楼下4层都是商户，4层以上才是住户，配套好的房子会贵一些。

（6）楼层和朝向。楼层和朝向对价格的影响很大，低楼层的采光差，噪音相对来说大一些。朝向呢一般有限排序是：南,东南,西南,东,西,东北,西北,北。朝向涉及到房子的阳光照射，这个要根据地域来的。深圳的夏天很长，所以朝正西的房子会很晒很热。

买房的预期总价没有写出来，因为这个因素大家肯定都会考虑的，而且以上几个因素也会影响你的房子总价。关于房子总价我要说一句，一定要按照自己的能力来，不要太超过能力范围，不然你和你的家庭都会很辛苦。而且后期中介总会推荐给你比你心里价位更高的房子，不要受诱惑！！要按照自己的计划来！

（1）线上选房。当你确定好以上的几个因素之后，看房就很简单了。可以多看几家房产平台作为比较参考。

（2）线下选房。你既然已经确定了区位和地段，那你就自己实地去转转，看看有没有你喜欢的小区。小区门口或者附近一般都有中介开的店铺，进去看看在卖房子的价格，跟中介聊聊。

买二手房一定要选对中介。中介大概有这么几类：大中介（中介费较高）、小中介（中介费可压低），大中介的房源会比较多，小中介房源偏少，但是中介费会低很多，但是所有的中介都有一个特点，都会劝你买买买，赶紧买，不买就没了。

我对选中介有以下几个建议：

（1）从业年限久。中介一定要找个至少从业5年以上的，除非你自己很有经验，找个年轻的中介没太多意义。但是老中介有个特点，特别会忽悠，特别能说服你。这个时候你就要自己把握了，一定要有自己的判断。

（2）房源要多。这个可能就要找大的中介了，小中介的房源很少。

（3）靠谱。是不是有问必答，客观。

买房过程中可能你会认识一堆中介，但是主要还是靠1到2个中介就可以了，不然会分心。

当你把你确定买房的几个因素和价格告诉中介之后，他会推荐给你房，把房子的大概情况包括结构、房子优缺点告诉你，然后把图片发给你。一般会挑附近几个小区的几套带你一起去看。

不在选房因素内的房子不要看不要看！超过你价格预期的房子不要看不要看！不然真的很浪费时间和精力！

a.白天。白天可以看出来一个房子光线是不是好，所以我很多时候会白天去看房。其实朝向、楼层、房屋间距基本就能确定一个房子光线问题了。

（2）物业。大的房地产公司一般物业都很好，比如万科。但是很多城市，都是本土的小的房地产公司，这种可以看看物业和小区保安的服务态度基本能够判断出来基本情况。

（3）几房几梯。当然是梯比较多房比较少好，这样住户和人就少，电梯的不会那么挤。户型越大，房就会越少。

（4）房子结构（一些基本房产知识）

房子是否方正。方正的意思就是没有斜边、没有户型等。

房子是否有浪费空间。有的房子写的面积很大，但是很多浪费空间，比如有个什么储藏室也算了面积。一定要看清楚。

房子结构是否合理。这个地方的结构说的是各个区域面试分配是否合理，有的房子厨房和厕所很大，但是卧室和客厅很小。有的房子卧室很大，客厅很小。现在的房子，一般要求客厅够大，客厅餐厅一体。我之前看过一些房子，生活阳台特别大，很浪费空间。或者是生活阳台不好利用。这些都会很影响你其他地方的使用面积。

房子进深。通俗来说就是每个区域多长多宽。客厅一般需要看电视，所以一定要保证房子宽度够。这个可以在房间户型图看上看出来，一般房子宽3米多。当然跟户型有关，一室一厅的一般宽度不到3米。房子如果太狭长，采光就不好。还有，凹型厨房是空间利用率最高的，一字型厨房是空间利用率最低的。

（5）其他。其他因素其实在你来看房之前就需要了解清楚，比如是否有阳台，是客厅出阳台还是卧室出阳台。房子的地理位置、楼层、层高等。如果房子里有租户，一定要问问租户，因为租户的观点一般都很客观。问问房子的优缺点，住的方不方便。

当你看过不少房子之后，你也算是半个专家了。就到了确定房的时候。

1、讲价。房子肯定有一些讲价空间，你要对比其他已经成交和最近在售房子的价格，尽量把房子价格降低。如果能够买到那种急售的房是最好的，讲价空间比较大。如果一个小区有几套都在卖，你觉得都可以，那价格因素肯定是首要考虑的。

2、税费。每个城市的税费都不一样，这些可以提前在网上或者跟中介了解一下；是否有贷款，贷款的欠款谁来还。业主自己还就是最简单的，如果是买家负责还贷款，就要找赎楼公司赎楼，承担一定的赎楼费。最好的就是红本在手，没有欠款的房子。

3、交房时间。房子里是不是有租客、租约是否能马上解除，如果是业主自住什么时候能搬出来，都要事先了解好。

选好了房子之后，准备签约之前，一定要让中介把所有的税费算出来。房子的过户评估价和实际价格不一样！过户评估价比你成交价一般都要低。

一般的税费包括以下部分：

（4）贷款评估费。这个是评估公司收的，在办理贷款的时候收取的。

（5）按揭服务费。！！！这个一定要注意了，按揭服务费其实是交给中介的，银行贷款是不收取任何中间费用的。所以在算费用的时候，一定要跟中介说好，按揭服务费要包含在中介费里算一个打包价格就好了。

（6）中介费。现在的中介费一般都会报3%，然后给你个折扣，一般一些大平台可以折扣到1.6%左右吧，看个人的议价能力。我之前找的小中介，中介费是1%，比较低。中介费你们商量好之后一定要签一个类似于合同的中介费单据，我建议大家补充一条：本费用已包含所有中介应该收取的费用，包括按揭服务费等，除本费用以外再也不向中介交其他费用。

作为买方，一定要仔细读条款，然后选择对自己有利的条款。特别是一些惩罚条款。

（1）定金比例。现在一般定金比例是5%左右，签约的时候就要交。而且一定要从你名字的卡打到业主名字的卡，转账的时候备注好，是购房定金。

（2）首付款交付比例和时间。一般是3成首付款，交付时间你要按照自己能够筹到首付款的时间然后稍微延后几天，给自己留一些充足的时间。当然，如果你资金充足，又想早点拿到房，也可以把时间写短一些。我当时首付款交付时间写了三周。

（3）罚息。这个很重要，例如深圳二手房购买合同里，对于如果不能按时付首付款有两种选择，一种算直接违约，按成交价的20%赔偿。一种是算每天的利息，按很低的利息付给卖方。建议买方选择后一种。

（4）交房时间。一般都会写卖方收到尾款后的3天内交房，这个根据实际时间来。对买方来说当然越早越好。

（5）补充条款。合同最后可以写一些补充内容的，如果你跟卖方协商好了一些东西，比如他的家电家具哪些要留给你的，一定要写清楚备注，以及其他对你有利的条款，不要口头约定，要写在合同里。只有合同里写进来的东西对你才有保障。

商贷+公积金组合贷款。我建议大家有公积金的都用这方式进行比较划算。

（1）贷款折扣。贷款之前有个征信，如果听到有风声贷款折扣要提高，就提前去银行做贷款征信查询，一般可以保留一个月。也就是说，你提前做了贷款征信查询，一个月以内，如果银行贷款折扣提高了，你还是可以按之前查征信的低折扣来贷款。记得是去找客户经理做贷款征信，不是自己在机器做的征信查询哦。

（2）放款速度。贷款的时候碰巧国家开始出政策，放缓银行住房贷款速度和额度，所以提前跟客户经理沟通好大概的放款速度很重要，也可以问问中介最近的放款速度，他们会比较了解。

（3）提前还款的罚息。每家银行贷款的政策不一样，比如招行很好，贷款满一年提前还款没有罚息。每个银行提前还款的罚息不一样，了解清楚。

2、商业贷和公积金贷款都是在贷款的银行做。你跟银行说要做公积金贷款，他们都会帮你弄好材料给公积金中心的。

3、还款的银行卡最好选择公积金卡。公积金和商业贷款在一个银行卡还款，最好都放在公积金卡，对你以后是很方便的。

贷款的流程是去银行办理业务，首付款托管在银行-银行把材料弄好送去公积金中心（3天左右）—公积金中心批复（5个工作日）—银行商业贷款批复（3个工作日）—拿贷款审批函—办理过户—5个工作日拿新的房产证，并办抵押—5个工作日左右银行放首付款给业主—1周左右银行和公积金中心放尾款

尾款放款的实际要看银行贷款额度，快的一周，慢的几个月的都有。注意在拿到新的房产证后要多复印几份哦~

尾款放完之后就是交房啦，交房之前要办理电、煤气、管理费的过户，水和管理费是一起的。

拿着房产证复印件、过户的税费清单去供电局和燃气中心办理过户，很快的，一般当场就能够办好，再去小区办理物业过户。

交房前，一定要看看房子是否漏水啊等等。让业主把小区门禁卡、钥匙、空调板都给你。

居然一不小心就写了这么多，买二手房还是挺多烦心事的~所以按暖暖写的这个流程来，希望能帮大家省去很多麻烦~！