我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

提问：房姐你好！想买一套单位集资房，是以前粮食部门盖的，现在单位没有了，有风险吗，能买吗

回答：这个应该是指的集资房，买这类房子风险特别大，不能因为便宜而不顾法律风险。 这类房子土地一般是划拨土地，在转让时一般要经过原来单位同意，且在转让时根据具体需要要补交一定土地出让金。 更重要的是，这个粮食部门不复存在，到时要去协调相关部门协助办理过户手续比较繁琐。 总体看来，集资房价格虽然便宜，但风险倍增，建议慎重选择和购买。 另外说说容易入坑的几类低价房，买了之后卖不出去，基本就套在手里了。

1、公寓房。公寓房总价低，不限购，但是这类房产权年限只有40年，到期后也不能自动续期，不能办理落户，生活成本高，交易税费高，流通性差，而且公寓房一般都是三梯十几户，安全性和私密性差，既不好住，又不好转手，基本是入手就贬值。

2、房龄大的房子。房龄大的房子，不仅房屋质量存在隐患，而且房龄越大，房产的价值越低，能获得的银行贷款就越少，甚至还有可能被限贷，房产流动性会大打折扣，如果你买了，很可能就砸手里了。

3、只有使用权的房子。小产权房、经济适用房和拆迁安置房等，这类型房子的价格远远低于市场平均水平。 但是，没有法律保障，因为房子只有使用权没有产权，因此这类房子没有法律保障，无法办理房产证或者不动产权证，不能落户，也不能获得教育、房屋受益等权利。一旦遇到房屋拆迁、回收，将面临房财两空的局面。 必须全款买房，这类房屋不能到银行进行贷款，购买这类房屋必须全款付清，购买压力可能会比较大。

4、城市远郊房。很多城市都在向外扩张，大搞新区、开发区、高新技术区等，炒作政策利好和未来规划，一但规划长期不能落地，到出手时这样远郊城区的房子根本无人愿意接盘。 很多小白买家会贪图便宜，而买这类房子。得不偿失，尽量不要碰！

提问：房姐，北京城六区以外，目前推荐哪个板块？总价范围不限。

回答：昌平的回龙观、天通苑地区 400-700的刚需-次新2-3房 400-700的刚需2、3房，大面积低单价3万内好户型好楼栋

提问：房姐，你好，关注你很久了，目前有个问题想跟你请教 目前在广渠家园有个71平米的房子，目前市场价570贷款120，在长安6号商住公寓40平米， 因为要积分落户，需要搬到城六区外，之前看你推荐亦庄，所以对亦庄了解了一下 问题1.我是在亦庄临时买个一居室，在市里租房住，等积分落户后再换回东城或者西城孩子上学，还是亦庄一步到位买个学区房？ 2.如果在亦庄一步到位，我选择上海沙龙周边学区还是金茂悦周边学区？买限竞房还是二手房？推荐一下，把广渠门房出了，想首付控制在500万之内

回答：1. 亦庄的学区和西城是没法比的，这个要看你们对教育的重视程度了，需要你们自己来决策 2. 亦庄建议看金茂悦属于人大附学区，未来升值也有保障

目前正焦虑，急盼您回复！名下有西城德胜学区满五老破小一套，燕郊两套两居。目前在孩子学校边租住，买房主要自住兼顾保值。原计划年前出售学区房置换一套三居室。现学区房爆雷，很犹豫接下来怎么走？一个选择学区房降价坚决出售加钱朝阳换房，另一个选择是等几年期待回暖再换？目前家庭名下仅一套，夫妻均京籍，还有一张房票，手上现金近二百万，可承受月供一万，是另买一套小两居还是换三居？再买一套您推荐哪里？因有家人上地上班，考虑昌平县城地铁边或天通苑是否合适，也有推荐买房山的长河御墅的，这样十来年后退休自住。请问就资产保值角度哪里更合适？但现在买房带来新问题是学区房子将不是满五唯一了，会不会导致更难卖。烦请指点，谢谢！！[玫瑰][玫瑰]

回答：1. 按现在的趋势，学区房投资的雷点会越来越多，无需求尽早出掉。可在今年底找一个好的价格出手 2. 直接置换三居，在上地上班，建议买回龙观或清河板块，备选天通苑，昌平县城不建议，长河御墅别碰。

提问：房姐好：我是京户，目前望京新城（西园四区）一套96平的小三居自住（目前市价750万左右，剩余贷款280万）；顺义花梨坎地铁站附近的蓝星花园一套35平的大开间（住宅、无燃气）出租。蓝星花园的开间是2017年200万购入（120万公积金贷款），目前市价193万左右，应该说是亏损。目前手头无积蓄。原先的计划是卖掉顺义的房子，置换到市区，但顺义这套房子持有4年仍然亏损。 从家庭资产配置和长远的来看，现在我应该怎么办 ？ 是割肉卖掉顺义的房子，还是继续持有，等房子涨了再置换 ？ 或者说北京不考虑了，到外地去 ？

回答：望京新城本轮先持有 如果缺最后100万，蓝兴花园可以卖掉（现在先挂牌） 先计算手上的现金有多少，一共可以凑到多少钱？ 好比打牌，先摸到所有牌面，才知道该怎么出牌。

提问：房姐您好，sfsd目前在中关村上班，想兼顾望京，cbd，首付200左右，总价想在500以内，首套先不考虑学区以自住和投资为主，目前看了安华西里，预计去看小关北里，房姐可以帮忙分析一下这两个盘，再给推荐一下其他盘吗？谢谢！

回答：这个价位基本都是跟随大盘。 安华西里里面的交通部部长楼，带地下车库，不过出房比较少，有合适的标的，可以优先考虑。小关北里小区环境稍差，地理位置也一般，可以做为备选 还可以看看华严北里、安慧北里、慧忠里、安贞里、安贞北里。

提问：房姐老师您好！北京，已签买房合同，中介是链家，合同中签的是签合同时全额交中介费，链家口头说网签时全额交中介费。签完合同后觉得不妥，一次性把中介费都交了，怕后续服务不给力。现在就快网签了，链家催交中介费，我们想先交一部分，链家不同意。请教，该怎么办？ 不要用链家，想办法悄悄退出来。 给你一个1%的中介，还比链家专业。 ——三方合同已经签了，要怎样悄悄退出来呢？还请神具体指点则个！

回答：到了现在这个步骤，年份，很难 链家既然收费这么高，自然就有对应的法律建设支出。 链家的合同，像练习册一样的厚度，大量的条款都在实际制约上下家，维护链家的利益。 任何一方想要解约，首先链家的利益不会得到任何损失，中介费需要照付。 多付的中介费，最后自然又加强了法务支出。 从商业的角度来讲，无可厚非； 从商业竞争的角度来讲，是削弱自己的竞争力。 但垄断平台已经形成，短期局面不会有大的改变。

提问：房姐老师您好： 请问bobo自由城和运河湾您推荐么？有运河cbd配套和副中心交通枢纽，未来涨幅怎么评估？ 感谢！

回答：不推荐 现在来看通州，越来越明显，通州的缺点是人口不足，产业不足。 规划抬得过高，未来大概率是跑平大盘的行情，而不是领涨。 老通州稍微好点，华业，K2等

提问：房姐，求教几个问题。 1.你是怎么看待广州城中村的拆迁改造的。我个人感觉在这点上广州相对比隔壁特区在魄力行动上欠缺很多。特别是核心区域的城中村，石牌、员村等均是可以说5内看不到任何实质进展。为何? 2.在广州核心区域而言，考虑到升值和收租，房产周边是高端商业购物中心好，还是一个没有产出但是适合散步游玩的天河公园好? 3.巨型楼盘，分数期开发。普遍而言，买入它的第一期，优劣势各是啥?

回答：1、广州人地主意识很强，特别是主城区的老广，自己建的房子自己收租多爽，凭啥要卖地，卖地了就只有高楼了，自己的始终是自己的，可以传给子孙的。 因此城中村的拆迁改造土地收储成本极高。郊区的会特别受欢迎。至于深圳，主要还是深圳土著太少太少了。 2、天河公园并不是仅仅只有一个公园，它质上是一个地段的交汇中心节点，是东部人流往西、中心流动的汇集点。它周边的商业配套等等也不见得少了。 但是如果考虑平常的地位来说，接近高端购物中心的房子，会相对高租金比例一点，而升值还是宜居环境更佳。 大型商业体核心区域不远不近为佳，千米范围内都可以接受。 3、一般大型楼盘，第一期发展一定是最便宜的，而且很多时候为了做好后续的口碑，第一期会相对高质量，表现在多绿化，楼间距稍大，楼外墙比较考究，做出口碑。 而坏处就是，可能会处在地铁开发的地段稍远的地方，以达到后续期数平衡，而当开发十年后，第一期的房子会略显陈旧，而当地铁越发成熟深入的时候，第一期的劣势又会扳回不少。

提问：房姐，您好，现在徐州工作，刚需，今年年前买还是明年再买？谢谢

回答：很多购房者在年前有买房的想法，但是他们还是采取观望的态度，想看看年后会不会有调控，总是想着能够希望有更好更便宜的房子出现。 所以到了年后，买房的需求量就会大大增大，从而导致购房竞争激烈，这个时候房价也会蹭蹭的往上涨。 而此时购房者可以选择的房源相对来说也会少很多。 所以一般建议年前考虑： 1、年后购房者较多 。 很多购房者是年底观望，等到年后再买，这样会导致需求量压到年后，造成年后市场井喷，在这样的情况下买房，不但房价更高，房源选择机会也更少。所以年底的房价相对是处于低点，选择余地大，更有可能买到更好的房子。 2、年底房价较稳定，年后涨幅大。 根据近几年的房地产市场显示，年后涨幅平均在5%以上，有的甚至达到10%以上，而且每年3月涨幅较大，主要原因就是：年前观望需求积压，年后释放市场井喷。 3、年底房源较多。 一般在年底购房者由于工作繁忙，会把买房推到年后，这样无形中会减少需求竞争，为年前入手购房者制造良机，可选房源较多，能更好地进行对比筛选，自然能选到优质称心的房子。 4、年底购房优惠力度大 无论是新房还是二手房，年底买房可议价的空间大，年底这种现象很宝贵，如果到年后再买，供不应求，“僧多粥少”，无形中增加很多成本。一句话“买房赶早不赶晚，年底买房年后住，早买早享受”。

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编者按：8月1-4日，博鳌论坛将连续第十八次在海南举办。十八年来，几乎所有房地产英雄人物及标杆企业，都参与了这个全行业年度盛会。

我们寻找中国地产商业统领们的独特故事与视野，寻找指引中国地产创新与发展的力量。当他们的故事放置于中国房地产的宏大背景时，我们也就拥有了一种不一样的解读中国房地产的路径与模式。

与陈劲松约定采访时间后，我们来到了世联行总部。当天深圳30度的高温，我们在楼下稍作休整，然后搭乘电梯到了15楼，接待的工作人员边走边说，陈董正在研究采访提纲。

见面的地点就选在了陈劲松的办公室，面积不大，装修布置都很简单。一张办公桌，原先还垒着一层层的书，因知我们要来，这些书便都被搬到了一旁的椅子上。除此之外，还有一套沙发以及一些书柜。

这不太像是一家上市公司董事长的办公室，但陈劲松向来简单、直接，就像在大部分场合里，他的装束永远是白衬衫、黑裤，或许还搭件深色的西装外套。

看到我们进来，陈劲松站起迎了出来，笑声爽朗。过去几年，我们跟他有过多次对话，所以这次见面，很多客套话就省略了。简单寒暄之后，他往椅子上一坐，双手一摊，“放开来谈吧”，很爽快。

陈劲松是很典型的东北人，能说能侃，那天一共聊了两个多*，他一直很兴奋，激动时抚掌大笑，说到核心处，他敲着桌面，语速极快；谈到市场一些奇怪的现象时，他有些痛心疾首，但这种情绪很快就过去了，因为他对中国房地产的发展一直很乐观。

用他的话来说就是：“要对前途不乐观还怎么玩？”

陈劲松的履历很简单，1964年出生在哈尔滨，1981年到上海同济大学读书，1988年毕业后去了中国建筑，两年后又被外派到香港做中海的项目经理，1993年与妻子一起创业，注册世联行。

陈劲松在同济一开始学的是建筑工程，到毕业的时候，才发现自己并不适合这个领域，“不喜欢画图，也不喜欢算力学”，所以他又继续考取了同济经管学院的研究生。

据陈劲松所言，研究生这段求学生涯对他的影响极深。当时正处于改革开放初期，全国思想界和学术界非常活跃，他的一些导师经常督促学生通过广泛阅读去关注中国乃至世界的经济走向，还时不时组织讨论课，谈论一些宏观、重大的问题。

这些习惯陈劲松一直保持，现在他也经常发表对经济、行业、市场的一些看法，其中不乏独到、辛辣的见解。后来说多了，有人就叫他“地产侃爷”。此外，他还极为推崇经济学家张五常，自称是其非嫡传弟子和信徒。

所以一开始，我们本来打算以他跟张五常的渊源作为谈话的开头，但见了他之后，话题不知不觉就转到了运动。因为现年55岁的陈劲松，身材精瘦，精神十足，整个人看起来比实际年龄要小几岁，所以我们就问他是否经常跑步。

“我玩赛艇，跟王石他们一起。”他回答，每年至少会有三次公开比赛，参加中国大师杯，平时一周也至少有4到5天的运动，“不一定在河里划，很可能就是在家里用划船机。”

他说得很兴奋，还一边用双手比划，看得出来，对于赛艇，他是由衷地喜欢，也一直在大力推广。过去一两年，他时常在微博上发一些与王石等人一起比赛、训练的照片。2016年的时候，他还以个人的名义向母校同济大学捐了2000万元，部分用于建立同济大学世联行深潜赛艇队。

在世联行，他特意为员工设置了一个健身休闲室，除了跑步机等基本器材之外，还摆上了六七架划船机。那天采访，他本想我们让上“船”试试，但看我们都穿着裙子，他索性自己上去示范划了几下。

天命之年，他对自己的身体管理很严格。他认为，人一旦到了50岁，体力、脑力、智力、创新能力都会急剧下降，所以这时候就需要做出一些改变，“拉平一点，这样人的生活质量就会好很多。”

对于企业的经营管理，他也有类似的看法。他说，企业就是一个S型，一开始迅速上涨，然后走平，这时候企业一定要在衰退之前重新画出一个S型，这大概也是他在2014年开始主导世联行转型的缘由。

说到这里，陈劲松很自然地聊起了自己的创业史：“我创业的时候不到30岁，基本上和郭广昌、孙宏斌是同一年下海的，而且都是卖楼的，我们年龄也差不多。”

“我们是92派，或者说是在1992年南巡之后下海的。”南巡前后，一大批在政府机构、科研院所的知识分子辞职下海，潘石屹、冯仑、易小迪扔下“铁饭碗”，去了海南，25岁的郭广昌带着从亲戚朋友处借来的)。