二手房买卖流程长，临到交房了还不省心。柳林(化名)花了230万元买了一套房，却被赖着不走的租客烦心了一年。日前她向南都记者报料，称已向法院起诉。
　　房子被占着，还收不了租
　　“一年了，我每个月要为此房交7000元的月供，但自己还住不了，也没有房租收。”柳林万万没有想到，自己花了230万元买回来的婚房，竟会如此折腾。
　　回想一年前，当她把自己230万交到卖家王先生手中时，此房是有租客马先生在住的，租客对柳林也表示“暂时不想搬走”，她见租客一副老老实实的样子，还带着几岁的孩子，便想既然不着急装修，就继续放租个半年，等来年夏天再开始装修，之后便结婚、生孩子……于是，柳林与租客马先生重新签订了租赁合同，重新约定了租赁期和租金。但是马先生交了两个月的租金后便拒绝交租，给的理由竟是：“我才是这个房子的原始业主，卖房的王先生是我姨父。他到现在还没有把房款给我，所以我才不会搬走。”
　　之后，柳林与这位马先生开始了为期一年的博弈。先是动之以情晓之以理，再是报警，找过两次警察，但被认为此是普通民事纠纷不好出面。“管理处也抱着两边不得罪的态度。因为这个房子是以前的单位集资房，管理处的人和马先生还是老同事。”柳林说，实在没撤了，就去关闭水电表，结果没过两天又安上去了。
　　怀疑是个“局”，无奈打官司
　　柳林的尴尬之处就在于，她与王先生的买卖交易已完成。王先生收到柳林的房款后也交了房给她，至于续租，那也是柳林当初自愿的，客观上看，王先生与此已无干系。不过，柳林觉得这事就像个“局”。“为何马先生当时没有提出他没有收到王先生的房款?为何还要继续与我签订租赁合同?为何交了两个月租金才告知我此事?这分明是个恶意圈套。”
　　不管怎么说，柳林也不可能再找王先生退钱，无奈之下只好上法院起诉，要求租客搬离并补齐租金。不料，“他太太一直称他不在家。法院的传票拖了好几个月才被马先生签收”。现在终于快开庭了，其代理律师北京大成深证律师事务所刘子孺分析：“胜诉是在握的，但柳小姐花了230万买下的房子，除了每月承担月供之外，还被拖欠了一年的租金，原本的婚房至今仍未装修，这笔精神损耗很难赔偿。”
　　而通过此案例，刘子孺提醒其他买家，在买二手房时，一定要清楚房子有没有人在住，如果有人在住，那么要弄清楚是普通租客还是有一定关系的人，并且，不要急着签租赁合同。最好在买卖合同中约定，租客如果不搬走，卖家需要承担哪些违约责任，可以通过违约金的方式来保障自己的合法权益。
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看房几个要点：
1/不看白天看晚上：可考察小区物业管理是否安全、有无定期巡逻、
有无噪音干扰。
2/不看晴天看雨天：主要是看是否漏水，房屋墙壁、墙角、天花板是
否有裂痕、是否漏水、渗水等。尤其格外留意阳台、卫生间附近的地
板，看看是否有潮湿发霉的现象
3/不看墙面看墙角：墙角相对于墙面来说更为重要，墙角是承接上下
左右结构力量的，如发生地震，墙角的承重力是关键。如墙角出现严
重裂缝时，漏水问题随时会出现。
4/不看装潢看做工：好的装潢让人眼前一亮，有些高明的装潢可以把
龟裂的墙角，发霉、漏水等毛病一一遮掩。因此，必须注意收工的问
题。尤其是墙角、窗沿、天花板的收边工序是否细致。如有问题，这
些细小处进行修缮是很麻烦的。
5/不看地上看天上：除了看客厅的地板、浴厕外还要看看灯饰的路线，
看一下天花板是否有水渍。可以和小区管理员或警卫聊聊天，他们是
最了角小区内基本情况的人。
看好了房子。就是产权和房价的问题了。
1/查验卖方提供合法的证件：包括产权证书（房屋所有权证、土地使
用权证、住房质量保证书、住宅使用说明书）、身份证件（身份证、
工作证、户口簿）、资格证件（商品房出售要查验出售方房屋开发经
营资格证书；代理人要查验代理委托书是否有效，不要买到骗子的房
子了；共有房屋出售，需要提交其他共有人同意的证明书。）
2/查验所购房产产权来源：去房管局查验所购房产的产权来源。
3/查验房屋有无债务负担：抵押贷款的合同、租约等，详细了解贷款
和偿还额度、利息和租金的来源，还需了解所购房有无抵押出去，房
屋是否被法院查封等。
接下来就是谈价了。
最后也是最重要的就是签订合同办理过户。最好带上专业经理人或律
师。
要注意的是房款的金额、付款方式、是否需要按揭、何时交房、交房前与交房后
的物业管理费、水电、燃气、通信等费用由谁承担？违约责任是否约定？违约金
的数额？房地产买卖合同何时生效等等。买家应在交房前几天去当地警署查阅卖
家的户口是否已迁出。
二手房交易注意事项及流程
购二手房应该注意以下几点：
一、是否有私搭私建部分。如占用屋顶平台、走廊的情况，或
者屋内是否有搭建的小阁楼；是否改动过房屋的内外部结构，如将阳
台改成卧室或厨房、将一间分隔成两间等，阳台是否是业主自己封闭
的，这涉及到面积如何计算的问题。
二、确认房屋的准确面积。包括建筑面积、使用面积和房内的实
际面积，产权证上一般标明的是建筑面积，最保险的办法是测验量一
下房屋内从墙角到墙角的面积，即所谓地毯面积。
三、观察房屋的内部结构。户型是否合理，有没有特别不适合居
住的缺点；管线是否太多或者走线不合理；天花板是否有渗水的痕迹；
墙壁是否有爆裂或者脱皮等明显的问题。
四、考核房屋的市政配套设施。打开水龙头观察水的质量、水压；
打开电视看一看图像是否清楚，能收视多少台的节目；确认房子的供
电容量，避免出现夏天开不了空调的尴尬；观察户内外电线是否有老
化的现象；煤气的接通情况，是否已经换用了天然气；小区有无热水
供应，或者房屋本身是否带有热水器；冬天暖气的供应以及费用的收
取，暖气片数够不够，暖气温度够不够。
五、了解装修的状况。原房屋是否已装修，装修水平和程度如何，
是不是需要全部打掉；了解住宅的内部结构图，包括管线的走向、承
重墙的位置等，以便重新装修。
六、物业管理的水平。水、电、煤、暖的费用如何收取，是上门
代收还是自己去交；三表是否出户；观察电梯的品牌、速度及管理方
式；观察公共楼道的整洁程度及布局；小区是否封闭；保安水平怎样，
观察一下保安人员的数量和责任心；小区绿化工作如何；物业管理公
司提供哪些服务。
七、了解往后居住的费用。水、电、煤、暖的价格；物业管理费
的收取标准；车位的费用。
八、旧房的历史。哪一年盖的，还有多长时间的土地使用期限；
哪些人住过，什么背景，是何种用途；是否发生过不好的事情，如是
否欠人钱或者发生过盗窃案；
九、邻居的组合。好邻居会让你生活愉快。在不同的时间去社区
内看人来人往，通过衣着和生活规律判断人的社会层次；拜访上、下、
左、右的邻居，了解他们在此居住是否顺心；与居委会或者传达室的
值班人员聊天，了解情况。
除此之外，还要了解：
一、产权——原单位是否允许转卖；确认标准价购买的公房出
让时是否已经按成本价补足费用或者与原单位按比例分成；大部分公
房进行房改时原单位都保留优先回购权，因此要确认原单位是否同意
出让；一般说来，军产、院（医院）产、校（学校）产的公房必须要
原单位盖章后才能出让；注意产权证上的房主与卖房人是否是同一
人；搞清楚是成本价房还是标准价房或者是经济适用住房；产权证所
确认的面积与实际面积是否有不符之处；一定要验看产权证的正本，
而且要到房管局查询此产权证的真实性；确认产权的完整性，有没有
抵押（包括私下抵押）、共有人等。
二、买房——及时了解手续、费用、程序上的变化。公房上市是
一个新鲜事物，因此要做好心理准备，随时了解政策的变化；媒体报
道十分关注公房上市，要注意报纸的新消息；向律师及中介代理行咨
询；最可靠的还是向有关房管部门咨询，及时了解最新的信息。
三、房屋值不值这个价——通过对高层上的公房的反复比较判
断房屋的价值；委托信得过的中介公司或者评估事务所进行评估；银
行提供按揭时会做保值评估，这个价格可以看成房屋的最低保值价。
四、能否做二手房按揭——二手房按揭的条件是：满18 周岁，
有城镇户口；能提供稳定的收入，支付本息的证明；愿意将所买的房
子作为抵押，或者能够提供其他符合条件的抵押；所购房屋产权所属
真实可靠；支付有关手续费。
五、应不应该请律师——二手房买卖的情况比商品房更为复杂，
因此有律师提供建议更可靠；公房上市的时间不长，能提供这一类服
务的律师并不多，收费标准也无一定之规；建议请一位尽可能熟悉业
务的律师做全面顾问。
六、应不应该找代理行——代理行的二手房信息要更全面，但
是信息的准确程度还需要验证；在把你的业务交给代理行之前应该了
解：代理行提供的服务有哪几项？是否可以帮助申请二手房按揭？买
卖过程中若发生了问题，代理行是否有义务、有能力负责赔偿损失？
代理行的服务收费标准是多少？是否能保证买到称心的二手房？
七、选择什么样的代理行——可靠代理行应该提供两证：有效的
营业执照及房屋土地管理局颁发的中介代理行资质证书；资质证书是
行业管理部门颁发的，对保证代理行的可靠性更有作用。
八、房款和产权的交接——不要随便相信对方的信誉，先交钱再
过户还是先过户再交钱是一个重要的问题；可以考虑将房款押在一个
双方都信得过的单位，如律师楼或信誉较好的代理行处，等过户完成
后，再将房款转入卖主的帐户。
九、产权的过户——必须要经过当地房屋土地管理局办理才算完
成过户手续，有代理行、律师、公证的保证等等都不算是完成交易过
程；从买房的角度来说，一定要产权过完户以后这套房子才真正属于
你，在此之前，卖方随时可以毁约。
购二手房应注意的问题很多，下面简单说几条：
1、注意房屋所有权是否真实、完整、可靠。房屋所有权人是否
与他人拥有“共有权”关系，房屋有无其债权、债务纠纷。最要紧的是，
一定要由卖方提供合法的“房屋所有权证”。
2、注意所购二手房是否属于允许出售的房屋。因为共有住房“房
改”售房时，有些单位还保留有优先收购权。在这种情况下，一定要
征询原产权单位同意所购房屋转让的书面意见，并签章。
3、注意所购二手房的准确面积。核实“房屋所有权证”标明的面
积数与实际面积是否一致，考虑地段、环境、价位与房屋结构、格局、
采光条件以及物业等问题，清楚办理购买二手房的规定程序。
4、要谨慎签合同，拿不准时不要贸然落笔。因为二手房买卖同
样受《合同法》调整，一落笔就产生法律效力，要承担法律责任。
关于二手房过户手续：
签订房屋买卖合同后，应到市房产交易中心办理私房转移登记，
办事程序为：
（一）需提交的资料
①房屋所有权证书；
②买卖合同；
③双方当事人身份证原件及复印件；
④房屋所有权登记申请书（收件窗口领取）。
注：1、若单位购买私房，还需提交单位法人或其它组织资格证
明（营业执照或机构代码）原件及复印件（盖章），单位法定代表人
办证委托书（收件窗口领取），受托人身份证原件及复印件；
2、若非住宅转移，还需提交土地使用权证书；
3、当事人不能亲自办理，需出具委托书或公证书，受托人需出
具身份证；
4、房屋若已出租，且承购人非承租人的，需提交承租人放弃优
先购买权证明；
5、若有共有权人需出具共有权人同意出售证明和共有权证书；
6、若经法院判决的，需出具法院判决和协助执行通知书。
（二）办事程序流程示意图：收件窗口领表—收件窗口交件—
契税、收费窗口交税费—发证窗口验件、领证
（三）收费标准
1、交易手续费：交易双方各50％
①住宅：存量住房6 元/平方米；
②非住宅：10 元/平方米。
2、登记费：由购房人交纳
①住宅：80 元/套；
②非住宅：
(1)100（含100）平方米以下的80 元/宗；
(2)100——500（含500）平方米以下的120 元/宗；
(3)500——1500（含1500）平方米以下的200 元/宗；
(4)1500——3000（含3000）平方米以下的300 元/宗；
(5)3000——10000（含10000）平方米以下的500 元/宗；
(6)10000 平方米以上的800 元/宗。
3、房屋所有权证书工本费：一本免费，每增加一本收10 元。
4、印花税：5 元/本（由购房人交纳）。
5、契税：由购房人交纳
①住宅：个人购买按房产交易额的1.5％交纳，单位购买按房
产交易额的3％交纳；
②非住宅：按房产交易额的3％交纳。
（四）领取房产证需携带证件
1、已交税费的发票；
2、个人购房需持产权人身份证原件，单位购房需持受委托人
身份证原件；
3、收件清单。
注：领取房证时需产权人到场，若产权人不能到场需提交委托
或公证书
二手房交易的整个过程大致分以下几个阶段：
（1）、买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状
及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份
证件及其它证件。
（2）、如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交
纳购房定金（交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序），买卖双方
签订房屋买卖合同（或称房屋买卖契约）。买卖双方通过协商，对房
屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权
办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。
（3）、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受
审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验
有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对
无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申
请，禁止上市交易。
（4）、立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况
和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，
交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地
产卖契，即大家所俗称的“白契”。
（5）缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性
质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费
构成是不一样的。
（6）、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理
部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取
房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。
（7）、对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后
由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对
双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方
的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行
将贷款一次性发放。
（8）、买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房
屋并结清所有物业费后双方的210、二手房屋买卖合同全部履行完毕。
如果你手里有产权证，那你就先去银行问一下，银行是否同意
你还贷。一般银行超过一年的，都可以还，但有些银行要收取违约金。
到银行，电脑自动给你计算你还有多少贷款，还贷以后。拿着他项权
利证（银行给你）和产权证到房产大厦撤抵押。完事就可以卖了。如
果你自己没有那么多钱，就的要求买方付你的定金多点，达到你还贷
款的额度。用买方的钱去还好了。注意：一定先到银行去问一下，是
否允许你还款。免得你签了卖房的协议，收了定金，又卖不了，还的
赔人家定金。还有一点就是如果你提前还贷了千万不要忘了去退保险
费，会退回来不少那。
2、二手房交易十项注意
（1）.房屋手续是否齐全
房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证
的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房
产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以
抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。
（2）.房屋产权是否明晰
有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、
还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。
如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同
未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。
（3.）交易房屋是否在租
有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果
买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买
受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括
大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗
在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽
视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。
（4.）土地情况是否清晰
二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，
划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了
土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利；还应注意土地的使用
年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40 年，房主已使用十来年，
对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70 年商品房的价
格来衡量时，就有点不划算。
（5）.市政规划是否影响
有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5 到10 年左右要
面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政
规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。
（6）.福利房屋是否合法
房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性
住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权
范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律
冲突。
（7.）单位房屋是否侵权
一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住
房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于
标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先
购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法
权益。
（8.）物管费用是否拖欠
有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气（天然
气、暖气、煤气）费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人
不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。
（9.）中介公司是否违规
有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受
人提供零首付的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷
出来。买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责
任有可能自己都要承担。
（10.）合同约定是否明确
二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对
于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、
交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。
买房要注意定金性质<1426>字节
定金是我国《担保法》明确规定的债权担保的一种形式，依其性质和效力通
常可分为成约定金、证约定金、违约定金、解约定金和立约定金。最高人民法院
《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第115 条规定：“当事
人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，
无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立主合同的，应当双倍返还定金。”
该条内容是对立约定金的解释与适用。所谓立约定金是指，为保证主合同的
订立而签订的从合同。立约定金生效的时间和效力较其他种类的定金是较为特殊
的，它从性质上讲虽然是从合同，但是它并不依赖于主合同的生效而生效，它的
生效是独立的，并且是在主合同成立之前就成立的。其效力的发生与主合同是否
发生法律效力没有关系。立约定金的上述特点是由它的作用所决定的，即立约定
金的主要作用就是保证主合同的签订，当其所担保的定约行为没有发生时，违反
承诺的当事人就要受到定金处罚，立约定金也就由此发挥担保作用。值得注意的
是，成立立约定金的担保合同中应当对与主合同相关的重要内容，例如合同标的、
价格、质量、履行期限等内容进行明确约定。
在现实中往往存在这样的现象，开发商是在没有取得《商品房预售许可证》
的情况下与购房者签订《认购书》并约定立约定金的，并且在《认购书》规定的
期限内由于仍然无法取得《商品房预售许可证》而无法与购房者签订正式的商品
房买卖合同；或者由于开发商在与购房者签订商品房买卖合同时对双方在签订
《认购书》时承诺的条件进行了变更，购房者无法接受这种变更，从而导致购房
合同无法签订。在上述两种情况下，购房者可以依据《认购书》中的立约定金条
款要求开发商向其支付双倍定金。
《认购书》中的立约定金条款实际上是一柄双刃剑，购房者在签订带有这种
条款的《认购书》时应当谨慎行事，应当事先对所要购买的商品房相关状况以及
开发商所提供的购房合同示范文本(包括补充协议)有一个充分的了解，同时在
《认购书》中还应当对房屋价格、交付日期、违约责任等重要内容予以明确。在
条件允许的情况下，购房者可以直接与开发商签订正式的商品房买卖合同，以避
免在与开发商签订正式商品房买卖合同时由于某些条款达不成一致而无法签订
合同，从而损失掉先前向开发商交付的定金。北京现代商报定金是我国《担保
法》明确规定的债权担保的一种形式，依其性质和效力通常可分为成约定金、证
约定金、违约定金、解约定金和立约定金。最高人民法院《关于适用〈中华人民
共和国担保法〉若干问题的解释》第115 条规定：“当事人约定以交付定金作为
订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收
受定金的一方拒绝订立主合同的，应当双倍返还定金。”
该条内容是对立约定金的解释与适用。所谓立约定金是指，为保证主合同的
订立而签订的从合同。立约定金生效的时间和效力较其他种类的定金是较为特殊
的，它从性质上讲虽然是从合同，但是它并不依赖于主合同的生效而生效，它的
生效是独立的，并且是在主合同成立之前就成立的。其效力的发生与主合同是否
发生法律效力没有关系。立约定金的上述特点是由它的作用所决定的，即立约定
金的主要作用就是保证主合同的签订，当其所担保的定约行为没有发生时，违反
承诺的当事人就要受到定金处罚，立约定金也就由此发挥担保作用。值得注意的
是，成立立约定金的担保合同中应当对与主合同相关的重要内容，例如合同标的、
价格、质量、履行期限等内容进行明确约定。
购房前提防哪些不规范行为
房产选购
一、小心利用农村集体土地开发的房产。前些时候，有不少乡、县、郊区单
位擅自在集体的土地上建造住宅，对社会公开销售；也有一些房地产开发公司与
某个乡进行"合作"，乡里出土地，开发公司出资金，建造住宅。这种方式开发出
来的房产，购房人当然拿不到产权证，于是开发单位采取给购房者办理荣誉村民
证的办法，蒙骗消费者。不知大家是否知道，根据目前的法规，开发公司欲开发
某个项目，首先要获得计委立项，办理土地使用权出让手续，如果需占用集体土
地，还要先由国家征为国有，再向国家缴纳土地出让金，然后才能办理出让手续。
如果你打算购买的房产不具备这样的条件，我劝你最好不要购买。
二、小心双方联建开发的房产。联建房屋是城市里最近几年出现较多的房地
产项目。所谓联建是一方提供土地，另一方提供资金，双方联合起来共同开发建
设自用的住宅。由于历史的原因，有地皮一方大都拥有国家划拨的土地使用权。
按照各地区的有关联建分成规定，联建各方分得自己应得的那一部分房产只能自
用，而不能出售。但有些房地产开发公司却将联建的房产进行销售，这种房子当
然也办不下产权证，因为联建项目不是经营项目，联建方没有向国家缴纳地价款。
还有的联建项目经过多次转手，每次转手都使价格上了一个台阶，但终因无人负
责向国家交纳地价款而导致最终也办不下产权证。这样的房子，我劝你也不要买。
三、小心经过改建的房屋。有一些单位或企业因为亏损或其他原因，将自己
拥有的车间或办公楼重新装修，然后直接出租，也有的将装修后的大楼采取50
年租赁期的方式进行变相销售。这些房产原本是单位或企业自用，现在用来搞经
营，性质改变了，国家理应获得相应的土地受益。但实际上几乎没有改建单位在
出租或变相销售后会向国家交纳土地收益。这样的房产一旦被政府主管部门发
现，早晚会受到处罚。所以，我建议这种房子你也不能买。
四、小心上了代理商的当。在我国的房地产市场上，活跃着许多优秀的房地
产代理销售人员，由于他们的辛勤工作，使大量的商品房迅速完成交易。但与此
同时，也普遍存在着这样的问题——由于代理商的工作是一时性的（将客户介绍
给发展商，促成交易便大功告成），所以为了促销，许多代理商在推销房产时，
往往夸大其词地进行宣传，用不负责的许诺和严重失真的广告诱导一些客户买
房，待客户与发展商签约入住后发现实物与宣传大相径庭时，发展商往往会把责
任推到代理商身上，而代理商此时早已溜之大吉了。
五、小心违法交易带来麻烦。不规范或违法的房地产交易还较普遍，直接影
响了正常的房地产市场发展。例如有的发展商销售手续不齐全的房子；有的发展
商根本就没有销售许可证；甚至有的房地产项目从来就没有立项批复；有的发展
商公开出售没有产权只有所谓使用权的房子；有的人在私下倒卖公房；还有的人
在私下买卖私房、违章建筑和临时建筑。这些交易都是不规范或违法的，这样的
房产你也不能买。
************
买房要注意产权问题
买房要注意产权问题；还要有合同意识
有关部门的调查资料显示，目前房地产交易投诉，除房屋质量问题外，权益
纠纷的投诉正在快速上升：主要是广告失实；面积不符合楼书介绍；不征得业主
同意随意变更设计；配套设施不落实，缺这少那；物业管理收费高，水准低。
居民买房要做到明明白白，才能使自己的权益不受损害。
那么，买房应该怎么个明白法呢有关专家提醒消费者，房屋有新旧之分。
你买下的如果是旧房，首先要注意房子的产权问题：你要买的房子所有权是否清
楚现在的业主对房子拥有的是全产权还是使用权业主的产权是否与他人共享？
是否有权单独处理房屋是否已经租赁或抵押？有没有其他债权债务纠纷？如果
是新房，就要分期房和现房两种情况。如果是期房，首先要明白开发商有没有预
售许可证，有了此证，那么规划、土地使用、施工许可三证必定齐全。接下来要
考察现场，一定要亲自感受体会未来住房的环境，看看与广告所说是否相符。预
售环节至关重要的是把好签合同关，对合同要逐字逐句研究推敲，类似“进口产
品”、“高档材料”等虚词不允许存在；对预售面积与交房实测面积有差距如何处
理、擅自变更设计如何处理、逾期交房如何处理、房屋保修的范围和时间、物业
管理有什么规定等问题要写得清清楚楚，不模棱两可。合同要写得无空隙可占，
购房者的权益也就有了基本的保证。专家还特别提醒购房者，除强化合同意识
以外，务必要强化产权意识和品牌意识。产权意识就是要求购房者明白“现在买
进的房子，将来能不能上市交易”？首先看土地使用权是集体还是国有，国有的，
是出让还是划拨？如果是集体所有制土地，就无权开发商品房。如是国有划拨土
地，则购房者在今后把房屋交易时，将面临补交土地出让金的问题。近年来在一
些城市郊区盖起了很多别墅花园，其实很多项目的土地是村镇所有，开发单位根
本无权建商品房。但有不少购房者产权意识淡薄，贪图价格便宜，到头来却得不
到产权证，自己的权益将受到严重损害。
签什么样的合同文本，也是居民购房十分关键的问题。建设部和国家工商局
在１９９５年就推出了商品房销售合同的示范文本，对各类问题的处理有很详细
的规定。如果认真签订，可以避免很多纠纷。但有些开发商觉得这个文本透明度
太大，对他们不利，想方设法偷天换日，以自制的有利于他们的合同文本让购房
居民签署。有关专家告戒购房者，在目前市场不完全规范，法规也不很健全，且
购房者还不习惯花钱请律师的情况下，签什么样的合同文本，就显得更加重要。
否则，很可能会陷入开发商的圈套，到时有理说不清，即使开发商同意退房，起
码定金要被拗断。
目前提出品牌意识，尽管似乎有些超前。但明白开发商的实力与以往开发楼
盘的业绩，就可以对开发商的情况有所了解，而这些情况，往往与商品房的建房
质量有着直接联系。树立品牌意识，多明白开发商的实力状况，至少可以避免“打
一枪换个地方”的那种项目公司，遇着问题，连一个人影也找不到。挑选那些实
力开发商建造的楼盘，将来产生纠纷，至少可以找着人，可以与其对簿公堂，由
法院来还你公道。
业主收房时的注意事项十个问题
1、就开发商提供的实测面积与合同约定的面积有增减，开发商要求面积补差，
是否符合国家相关规定：
业主在办理收房时，有关实际面积与合同约定面积是否一致是必须引起高度重视
的如果不一致，则开发商实际交付的房屋与合同约定的面积之间的面积差是否符
合国家有关面积误差比例的规定，即如果交付房屋的套内面积与合同约定面积之
差在3%以内的，实行多退少补；如果超出3%，业主是有权拒绝支付超出部分面
积相应对价的。但要重点注意的是，如果公摊面积超出合同约定面积的，开发商
无权向业主收取超出部分相应对价的；如果公摊面积少于合同约定面积的，开发
商是需要承担双倍返还少于部分面积相应对价的。
2、业主收房时房屋存在质量问题，业主应如何维权：
目前上海的新建商品房都有《质量保证书》和《使用说明书》两份文件，其中《质
量保证书》对房屋各个部位的保修时间都有具体的规定，原则上在保修期内发现
质量问题，开发商首先要进行修复，如果开发商迟延修复或修复未达到标准造成
业主损失的，可以要求开发商进行赔偿，赔偿通常按照实际损失来确定。如果业
主准备通过法律途径进行维权，请务必做好如下工作：
1）做好证据收集，保证对房屋各个阶段的状况和开发商的修复过程有确定的材
料；
2）做好自己相应损失的统计和证据收集；
3）和开发商的交涉多用书面。
3、业主收房时或收房后房屋存在重大结构问题，业主应如何维权：
业主在收房时或收房后发现房屋存有重大的结构问题，已经直接影响到业主的正
常使用的，业主可直接向开发商要求退房，并按合同约定承担违约金。
4、物业公司在业主办理收房时可以收取的费用：
1) 购房人在收楼时只需按照购房合同和补充协议的约定，交齐收楼时应交纳的
购楼款，房地产商就应将钥匙直接交给购房人，如果购房人和房地产商在签订购
房合同时对《房屋使用、管理、维修公约》（也叫《物业管理公约》或《业主公
约》）进行过承诺，还应交纳自己承诺缴纳的物业管理费用。
2) 按目前相关规定，物业公司不可一次性收取一年以上的费用，这个规定是对
收费上限进行规定，并不意味着业主一定要同意物业公司一次性收取一年物业服
务费，是按月、按季、还是按年缴纳物业服务费，购房人可以和物业公司自行商
定，对有的物业公司收取物业服务费押金的做法，由于没有收费依据，购房人可
以拒绝。对物业公司收取装修押金的做法，购房人可以按《房屋使用、管理、维
修公约》中的约定，和物业公司签订装修协议，具体约定装修押金的金额和装修
押金的退回时间及条件。
3) 物业接收和物业管理是涉及不同民事关系的事情，如果物业公司利用房地产
商委托其代为交楼之便，以不接受他单方面增加的条件就不给购房人钥匙为要
挟，购房人除据理力争外，应直接找房地产商进行交涉，书面提醒房地产商，物
业公司的做法有可能造成房地产商承担延期交房的违约责任，要求房地产商直接
履行房屋买卖合同。
5、业主收房的程序：
现在上海通行的交房流程如下：1）开发商向购房者寄发《入住通知书》或通知
购房者到约定地点领取该通知书；
2）购房者在约定时间持《入住通知书》到现场售楼部或物业管理处办理收楼事
宜；
3）有关工作人员带领购房者到所购房屋进行现场勘察，对各项设施设备进行检
验，并将检测结果一一记录在《房屋验收交接单》上；
4）签收《房屋验收单》；
5）拿钥匙。
6、开发商擅自变更规划或设计，业主应如何维权：
开发商变更规划或设计，须取得买房人的书面同意。如果开发商未经买房人书面
同意而擅自变更的，买房人有权向开发商要求退房，并按合同约定要求开发商承
担违约责任。
7、验房和收房的区别：
验房与收房是完全不同却相互衔接的两个程序。验房是接到开发商交付通知后同
意前去检验房屋质量的程序；而收房则是房屋经业主验收合格，正式签收房屋，
自此与该房屋有关的一切权利义务均由业主自行负责的程序。
8、小区交付时的现状与合同约定的交房条件不符，业主应如何维权：
小区交付时的现状与合同约定的交房条件不符，主要有：小区内存有未动迁完毕
的房屋，小区绿化率未达标，
9、开发商就楼盘的广告与楼书的宣传内容是否可以视为合同约定：
销售广告在某些情形下可以成为合同内容。即出卖人就商品房开发规划范围内的
房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房
屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买
卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
10、开发商可能承担的五种适用惩罚性赔偿责任的情况：
在商品房买卖过程中因出卖人恶意违约和欺诈，致使买受人无法取得房屋的，可
以适用惩罚性赔偿责任的有五种情形：
一是商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；
二是商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人；
三是订立合同时，出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供
虚假商品房预售许可证明；
四是在订立合同时，出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
五是订立合同时，出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安
置房屋的事实。
由此五种情形导致商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除时，买受人除可
请求出卖人返还已付购房款及利息、赔偿损失外，还可以请求出卖人承担不超过
已付购房款一倍的赔偿责任。值得注意的是，只有买方最终无法取得房屋的，才
适用惩罚性赔偿责任。
房屋买卖合同中注意的问题
房地产商发出入住通知，购房人却认为房子无法入住。房子交付总不能公说公有
理、婆说婆有理，房子是否能够交付，只能看房子有没有达到合同约定的交房条
件。因此，要避免入住纠纷，必须从签好合同入手。
1、交付条件要明确
购房人在约定合同的交付期限时，最重要的是约定好交付条件。《竣工验收
备案表》和《面积实测技术报告书》作为了房地产商在交房期限前必须完成的工
作，购房人签约时千万不要同意房地产商对此约定进行更改或附加变通条件。
《竣工验收备案表》虽是房地产商自己填写，但要得到有关部门同意备案。
购房人收房时一定要看到备案表的正本，并检查上面是否有备案部门同意备案的
签署和公章。
合同中约定了购房人在实测面积和合同约定面积误差超过3%时可以选择退
房，而目前北京的法院在处理房地产纠纷案件时，通常把购房人收房视为购房人
事实接受了房屋，放弃了要求退房的权利，因此购房人在收房前能看到《面积实
测技术报告书》，是购房人能及时做出选择的必要条件。
2、别签"开口"合同
购房人特别要注意的是合同中可能会给房地产商留出的"后门"，房地产商如
果在"如遇下列特殊原因"后面添写了过多的免责条款，合同约定的期限将会变成
没有期限。"不可抗力"是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，我国《民
法通则》、《合同法》上均有清楚的定义，购房人按照法律应接受房地产商在出
现"不可抗力"时的免责。如果房地产商在免责条款的空行中填写其它免责条款，
购房人则要多加小心了。
"因天气原因"：下雨下雪，冬天气温低是房地产商事先应预估到的，如果一
定要写上，就写明大雨、大雪、气温低于多少度的天数超过多少天(以国家气象
部门确认的为准)。
"因配套工程影响"：如果土地已做好"七通一平"，这种影响基本不存在。如
果需先做"七通一平"，房地产商也应把时间事先算进去，最多给一个规定的宽限
期，而避免敞口，并要求相关的市政部门提供具体影响时间的证明。
"因施工中遇到异常困难及重大技术问题不能及时解决"：这话怎么解释都
行，而且这是房地产商自己的问题，"没有金刚钻、别揽瓷器活儿"，购房人要避
免房地产商写上这条免责理由。
"因材料供应延误"：这属于房地产商向材料供应商索赔的问题，责任不应转
嫁给购房人来承担。"因政府政策改变而带来的延误"：什么叫"政府政策改变"，
房地产商认为申请变更规划可以批准，而实际政府有关部门没有批准或批了很长
时间叫不叫政策变化？如果约定这个免责条款，最好写明以哪个部门出具的证明
为准。
最后想提醒购房人的是：在房地产商逾期交房免责问题上，不管您接受了房
地产商加上的哪一条，都要跟上一条：房地产商在免责条件发生之日起多少天内
用什么具体方式告知购房人，防止房地产商在不能按时交房时花钱买关系搞假证
明。有可能的话最好争取在"但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或
变更合同外，出卖人可据实予以延期"后面加上"但不得超过()天"。
3、避免"得不偿失"
购房人要注意该条违约金的比例是以购房人已付房款为基数
的，同样条款对不同方式付款的购房人的赔偿是不同的，购房人可以参考《最
高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七
条?quot;商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金
数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交
付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段
同类房屋租金标准确定。"算一下自己付款方式下的违约金比例是否合适。贷款
买房的人要注意在合同中约定的房地产商逾期交付使用房屋的违约金至少要高
于自己要付的贷款利息。
在此提醒购房人，一旦出现购房人可以选择退房的情况，如果房地产商只赔
偿利息，显然无法弥补购房人的损失，至少会赔进合同印花税和办理贷款时发生
的律师费、保险费等费用。因此建议购房人最好能在约定中加上一句话?quot;
买受人的实际经济损失超过出卖人支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差
额部分由出卖人据实赔偿。"
如果购房人不能在合同第八条将房地产商的免责时间封口，最好自行约定第
2 种方式，在借鉴上述方法约定房地产商逾期交房违约责任的同时，明确即使出
现了合同第八条所说的房地产商逾期交房可以免责的情况，超过合同约定的交房
时间多少日，购房人也可选择退房，退房的具体方式可参照标准合同第九条第1
种方式进行约定。
各位网友同胞们，大家一定经历过买房的左挑右选，也一定经历过买房时的
茫然和无助，为什么呢？因为大家都不太懂得建房的一些建筑知识和规范，以及
合同法的相关规定，所以被开发商们牵着鼻子走着。那么现在我就来讲一讲如何
买房如何验收自己的房子
当你看中了某个楼盘的某单元房子时，第一步，普通大众肯定是首先去售楼处听
那些长得比较妖艳的售楼小姐，昏天黑地的一阵狂吹，这房子如何如何好，多少
多少人在抢购中，再不买就会没有了等等。而且时不时的还被抛来的媚眼给弄的
天晕地旋（当然这主要是男同胞会被媚晕了自己的双眼以及大脑，），而这个时
候大老爷们也就象八戒进了高老庄，是属于智商最低下的时候，售楼小姐们也如
白骨精似的开始下手了，在她们的眼中诸位可是个个都长的象唐僧肉嫩味香，而
这些唐僧们也就不细看售楼小姐所带来的合同，就稀里湖涂的签字了，等到后面
交房的时候，出了问题才知道合同没有一项是有利于买房的，全是有利于开发商
的条款。其实这时候一定要特别的头脑保持清醒，最好随身是有夫人或红颜知已
伴着，因为她们就象孙行者一样长着火眼金晴，是不会被售楼小姐的媚眼所迷住
的。那么我们要注意那些合同内容呢。
第一首当其要的是面积，记住在面积问题上，开发商是经常做手脚的，一定要把
所购住房的面积写清楚，公摊面积是多少，一点也不能含糊全写清楚。这样如果
在交房时，你拿着皮尺去量，如果面积缩水了，你就可以要求理直气状的要求赔
付了，当然理赔的条款一定也要写进里面。
第二工期，一定要写进某年某月某天交房，如果不能按时交房，每一天开发商要
赔付多少曼尼。这一条非常重要，现在许多的楼盘都未按时完工，所以有了这一
条，开发商也是为了工期要拼命的抢时间完成。当然在写这一条的时候，一定要
注意写清楚交房的条件，不能烂泥一堆也就叫业主来验房了。这也是许多交房时
所引起的纠纷。
第三房屋质量，你只要写一条就够了，按国家“住宅施工验收标准验收03 规范执
行”就行了，唉写到这，我都有些为开发商所不忍了，算了就不再往下写了，不
然开发商是受不了的，许多商品房是达到不此规范要求的，当然这并不全是开发
商的错，其实开发商也是想把质量给弄好的，但施工队毕竟和开发商不是同一个
公司。
诸位亲爱的网友，如果你严格的按照上述三条执行，俺可以保你开心购房，至于
如何订合同的详细细则，有疑问的可以回贴告诉我或发短信息给俺，俺来给你出
主意。
险招：要求业主抵押另一套房给买家
危险级数：7 级(最高为10 级，以下同)
操作方法买家与买家、中介签订一份三方合约，并到公证处做一份公证，内
容是把该预售房卖给买家，再把另外一套价值相当的有房产证的住宅抵押给买
家，拿到房产证后再办理交易过户，把房子的产权转到买家手上，然后再取消另
一套房屋的抵押，完成整个交易。
风险点评该操作办法对于买家来说，有其他物业作为抵押，相对还保险。房
地产资深律师广东伯方律师事务所律师、副主任陈敏表示，购买房屋是以买家真
正获得房屋的产权为最终目的，该操作方法中买家无法立刻获得房屋的产权，存
在风险。因业主在取得房屋房产证后可能不把房屋卖给买家，不办理交易手续，
但业主必须按照合同赔偿损失后才能取消另一套房屋的抵押。这样，买家依然会
购买不到该房子。
险招：通过开发商内部转名
危险级数：8 级
操作方法买家多给几万元的“手续费”给中介人员，由中介人员疏通开发商
办证人员，办理内部转名，即以一手房名义进行交易。中介人员称，该办法能省
去购房两年内买卖须交的房价6.5%的税费，非常划算。
风险点评一位不愿意透露名字的开发商告诉记者，一手楼买卖内部转名仅仅
能在《预售商品房买卖合同》尚未拿到房管局办理合同鉴证之前可以操作，一旦
在房管局办理了合同鉴证，就表示确认了购房者的购房产权，不能再转名，否则
就等同于二手交易。而合同鉴证是在签购房合同后30 日内进行的，因此只能在
极短时间内操作此方法，一般签合同两三个月后根本不可能进行内部转名。
她表示，如果中介人员表示购房好几个月以后的房屋还能办理转名的，有可
能是之前已经退订的楼宇，而又一直没有办理合同鉴证的，这只是极少数。另一
种情况可能是中介人员的行骗手法。
有业内人士提醒，该种给“手续费”的操作办法并没有保障，中介人员也不
一定愿意把这些内容签入合同中，买家购房风险很大。
险招：办理房屋赠予避税
危险级数：9 级
操作方法有了房产证，但购房尚未达到2 年期限而再卖出的房屋，必须要交
房价6.5-7%的营业税和个人所得说。买卖双方虽然是买卖房屋，但却通过办理
赠予手续来实现交易过户转名。因办理房屋赠予手续只需交房屋评估价的3%的
契税和评估价2%的公证费，合共约房价的5%左右，一来一回省了1.5-2%的税费。
风险点评通过赠予来实现避税，其实业主风险很大。因为如果业主办理了赠
予过户以后，买家尚未缴清款项，有可能以业主是赠予房屋而不交尾款。而且，
通过赠予来办理交易，一旦房屋交易出现问题，双方签署的买卖合同是无效的，
难以保障买卖双方权益。
险招：拿着业主的预售合同办公证
危险级数：10 级
操作方法买卖双方和中介先签一份三方合同，并办理一份公证，签合同时买
家先付大部分的楼款，业主可以把房屋交给买住，并把预售合同等资料交给买家
保管，待房产证办下来后再办理交易转名手续，办完手续后买家付尾款。
风险点评业内人士认为，该操作办法是预售房二手买卖中风险最大的一种。
陈敏表示，在预售房二手买卖中，买家拿着业主的预售合同作用也是不大的，因
为业主只需找一家报纸登载预售合同遗失声明，再向房管局办理预售合同遗失补
领，而买家不一定能看到报纸所刊登的遗失声明，当业主办理预售合同遗失补领
后，原预售合同作废了，业主更可以瞒着买家进行新的二手房买卖交易，把房子
卖给第三方。那时候，房屋的产权属于了第三方买家，而业主又极有可能从此消
失，旧买家极有可能房屋和钱财两空。
险招：加快房产证办证速度实现交易操作方法
买家只要交几千元给中介人员“疏通”可“加急”办理房产证，办证后可以
迅速买卖房屋。这并非房管局有“加急”办证的服务，而是通过楼盘办证人员来
“加急”办理房产证手续。对于一些大型楼盘，房产证办证是分期分批办理的，
只要楼宇都进行了大确权，办证人员就有办法把部分单元的房产证办证手续提
前，实现“加急”办证。
风险点评有开发商表示，该种操作方法仅是极个别楼盘才能做到，因为大型
楼盘分期办理房产证，他们的楼宇大确权也是分期办理的。提前办理业主的房产
证必须以楼宇完成了大确权为基础，所以只有当两期楼宇都办理了大确权后才能
实现提前。另外也有一种可能是，大型楼盘同一期楼宇有上千套单位办理房产证，
办证人员对其分批办理，因此在同一期单位中提前办理个别房屋的房产证，一般
只能提前两三个月时间。
该种操作方法是办证人员的违规操作，损害同期办房产证业主的利益，开发
商禁止办证人员如此操作。因此，该种操作有极大的风险，业主极有可能付了钱
无法实现提前办证，白白受骗。
险招：合同交给中介公司作担保
危险级数：9 级
操作方法近日，梁伯不听儿子的劝告，通过中介公司购买了海珠区某楼盘的
一套二手预售房。该套房屋要在明年年中才能拿到房产证，但梁伯非常喜欢该套
单位，业主叫价也不高，而且，在签合同时，中介公司还从中作了担保，并要求
业主把原一手楼买卖合同交给中介公司保管，表示如果取得房产证后无法办理交
易手续，中介公司将承担部分责任。因此，梁伯欣然签了合同购房。
据了解，该种由中介公司作担保的预售房二手买卖常出现在一些小中介公司
里，他们往往为了取得利益而不惜冒风险。
风险点评某大中介公司有关人士表示，虽然中介公司愿意作交易的担保，但
实际上买家购房风险还是很大。因为该种操作只会在小中介公司里出现，大型中
介公司一定不愿意作出此种担保。如果一旦交易出现问题，小中介公司是否真的
愿意赔偿几十万元的损失呢？那时候，极有可能业主连同中介公司都会失踪，受
损的仍然是买家。
险招：先租房后买房租金抵扣房价
危险级数：9 级
操作方法近期，广州预售房二手买卖还出现了一种先租后买的操作办法。吕
小姐上月通过中介看中了一套刚交楼的预售房，售价40 万元。因为该套房尚未
取得房产证，吕小姐要求实行一种先租后买的操作办法。大家约定买卖房屋的总
价依然是40 万元，但在取得房产证之前都是租住该房屋，每月租金与该房子的
租价相当，为2000 元。大家更约定把这些租金抵销在以后须付的房款里。另外，
业主也要求吕小姐先交6 个月租金作为抵押金，确保未来交易的进行。打个比方，
如果1 年后取得房产证办理交易过户，那么之前所交的2.4 万元租金和1.2 万元
的抵押金全部抵作房款，即吕小姐还须交36.4 万元的房款给业主。
风险点评：满堂红法律服务部李玲表示，该操作办法虽然对双方都较有保证，
但因为其相当长一段时间内无法办理交易过户，购房的产权并不是买家的，未来
买卖两方无论哪一方反悔都会造成纠纷。
例如，1 年后房屋获得房产证时，如果楼宇跌价了，买家发现自己即使赔偿
了半年租金和抵押金，对购买另外一套房还是便宜的，买家将不愿意继续交易。
而业主的新房子不仅给了别人住，又无法按照1 年前的售价卖房。
如果楼宇涨了价，业主也可以认为买家只是租用房屋，虽然租客有先购买物
业的权利，但业主可以反悔要求买家以更高的价格购买该套单位，否则就要转卖
给别人。
看开发商的五证二书:：建设用地规划许可证，建筑工程规划许可证，国有土地
使用证，建设工程施工许可证，商品房预(销)售许可证。
“两书”是指新建住宅《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。目前商品
房销售市场鱼龙混杂，老百姓购房需处处提防陷阱，开发商挖空心思玩弄文字游
戏，为的是在购房合同约定中争取主动。因此，买房就需要格外小心。以下是买
房需要注意的几个关键环节。
一、认购书及定金
认购书，是商品房交易时开发商提供的，在购房者交纳一定的人民币后订立
的，在约定时间内与开发商签订商品房买卖合同的文书。认购书中往往约定，购
房者应当交纳一定的金钱作为定金，如果购房者违约，定金将不予退还。
定金不予退还的约定是否合法呢？根据最高人民法院《关于审理商品房买卖
合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)的明确规定，如果
因对合同条款内容如何约定而达不成一致意见时，属于不可归责于任何一方的责
任，定金应当退还。
二、销售合同
开发商拿到了预售证，便将在第一时间推出房产，以期早点回收资金。有些
房产甚至有没有达到法律规定的已完工25%就进行预售的。在签订销售合同时，
要认真看清楚合同里的每条手写的规定。尤其是对开发商的免责条款，购房者一
定要看清楚了。
三、广告的法律效力
根据最高法院《解释》的规定，商品房销售广告及宣传资料属于要约邀请，
购房者有权要求将广告的相关内容写入合同，如果不写入合同，对开发商就没有
约束力。从上述规定可以看出，购房者在签订《商品房买卖合同》时应当将广告
内容写入合同，以维护自己的合法权益。
四、要审查“五证”
“五证”即《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建筑工程规划许
可证》、《建筑工程开工许可证》和《商品房预(销)售许可证》。
五、面积的构成
商品房的面积包括建筑面积、套内建筑面积和公摊面积。实践中，最容易出
现问题的是面积的误差及公摊面积的构成。
建筑面积误差的处理方法，法律法规都有规定，合同中也有相应的约定。但
如果套内建筑面积或公摊面积发生误差怎么办，合同中却没有约定，需要购房者
另行约定。
六、规划设计变更
如果开发商在交付房屋后，将原有的景观、绿化等进行拆除，改为他用，就
会损害购房者的利益。由于合同中对此问题很少涉及，往往使购房者申诉无门。
所以，在签订合同时，如果可以，一定要尽量把相关材料附上去。}

推荐答案
北京在线咨询顾问团
2022-09-14 回复
咨询我专业分析：
购买带租约的二手房如何与租客协议 1、公司先通知业主。 2、有租约物业在出售的过程中，原来房源的租客必须签署一份“放弃优先购买权”的书面确认。否则原租客的优先购买权受法律保护。
3、如果租客没有签署“放弃优先购买权”的书面确认书，房地产经纪人应该和业主一起与租住客户协调——态度必须温和，告诉业主不要刺激客户，以免租户产生逆反心理。
4、礼貌的告诉房源租户，该物业已经售出，如果租户需要继续租用，将帮助他和新的业主协调，在新业主同意的前提下，让他重新签署协议。 5、如果租户不同意协议续约或者新业主不愿意续约给租户的话，房地产中介要根据租户的具体要求，尽快帮助他需找符合他条件要求的相似物业，解决他的问题。【注意】如果租户没有提到“优先购买权”的事情，房地产经纪人不要提醒他，因为很多人不知道优先购买权受法律保护，只是告诉他，因为业主更换，所以需要租户配合一下。
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针对购买带租约的二手房该如何与租客签协议，看完你还不没弄清楚，直接和律师在线沟通获得更多帮助！
爱心律师推荐同类普法带租约的二手房买卖纠纷
1、买卖不破租赁。对带租约的二手房买卖，我国现行法律有明确的规定的租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。
2、对于带租约的二手房买卖，买家还需注意房屋的承租人享有优先购买权。法律规定出租人出卖房屋应提前3个月通知承租人，承租人在同等条件下享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。引起二手房买卖纠纷的事由如下： 1、买卖双方缺乏诚信，隐瞒真实信息导致纠纷。 2、房价变化快。房屋价格上涨了，一方反悔，以种种借口不办理过户手续。
3、中介机构的不规范行为导致纠纷。 4、二手房交易手续复杂，导致交易过程中双方当事人产生不信任，交易难以进行。 5、房屋产权登记制度不合理，导致难以发现房屋共有人情况，引起共有人提起诉讼。
希望对您能有一定的帮助。二手房买卖的手续较多，从签订买卖合同到最终完成过户需要一段时间，而由于房屋价格上涨较快，在此期间出卖方中途违约即使需双倍返还定金，但不少卖房者仍会选择将房屋再次出售，毕竟将房屋以更高的价格转卖给他人后仍会获得更多的收益。
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