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用微信扫码二维码分享至好友和朋友圈房地产短期看政策的导向，中期看土地的拍卖情况，长期看人口的发展。普通百姓认为，人口的出生率在不断的降低，未来的房价就会如马云说的一样：买房子就像是买葱一样。今天我阐述的观点，可能会引起质疑，也会受到大众的反驳，但是我还是得说明，人口降低，房价就会大跌的观点，是错误的，片面的看待房地产发展，以及城市的发展规律。城市与农村两极分化谈到农村这个话题前，展现在你的印象中，当下的农村和你曾经呆过的农村还一样吗？现在进入到农村除了逢年过节的时候还能看到多一些年轻人，特别是春节后村里还能剩下几个青壮年。原来每个村都有一所小学，现在也已经并到乡镇上，农村的人口正在以缓慢的速度消失。城市的繁华不分日夜，送外卖可以送到凌晨，代驾可以通宵达旦，现在连超市配送也能到送到凌晨12点。各大城市的人口流入增长主要还是集中在华东，华南，珠三角等地，西北部的人口持续在流出，东南沿海城市的人口并未出现负增长的情况。继而可以很确定，未来再过20年，城市的人口密度依然要高于农村的人，这种现象只会递增不会缩减。从日本的东京，韩国的首尔，这两个大城市就可以看出，城市的人口密度几十年以来仍然处于高位，而农村的人不断的缩减。且韩国的出生率已经出现负增长的情况，但是城市的房价仍然处于高位。因此可看出，城市仍然会有众多流动人口，房价也不会像大家所说的会有暴跌的现象，现在买不起，未来你可能还是买不起。虹吸效应明显这里先解释一下什么是虹吸效应：物理上指由于液态分子间存在引力与位能差能，液体会由压力大的一边流向压力小的一边。虽然水两边大气压强相同，但由于水位差，水压大的一边由于重力下流，水压小的一边由于大气压上流，直到两边的大气压力加水压相等。从城市的角度上看可以这么理解：大城市周边有诸多的小城市，因为大城市更容易就业，福利更好，生活配套更加齐全，导致小城市的人口不断的流入大城市的一种现象。这种情况十分的普遍，全国的一线，准一线城市不断的在增大增强，如上海，北京，深圳，广州这种大型城市就是最典型的例子。当地人不多，每年增加的人口均是来自五湖四海的打工族，当他们有能力的时候，就会成为准城里人了。我个人觉得虹吸效应最主要的还是经济收入不平衡导致，从2022年全国人均可支配收入，分城乡看，城镇居民人均可支配收入53817元，增长5.2％，扣除价格因素实际增长3.3％；农村居民人均可支配收入24987元，增长7.6％，扣除价格因素实际增长5.7％。福州人均可支配收入为：46418。而南平的人均可支配收入为：30995。从南平乘坐高铁到福州只要35分钟的时间，开车也不过2个小时以内的时间，虹吸效应已经非常的明显，而且随着科技的发展速度越快，大城市的吸引力也就会越强。这里也可以很直观的看出，你们认为未来人口缩减后，房价会大跌的情况基本不会在大城市的发生，反而是四线，五线这种小型的城市更应该提前把房子卖了。谁动了老百姓的奶酪数据显示，中国总共有4.95亿个家庭，其中城镇家庭的数量达到2.43亿个，欠下银行房贷的家庭是43.4%，大概在1.05亿户。资料还显示，中国普通家庭资产达到300多万，而房产就占到家庭资产总数的77%，另有23%才是金融资产。而在这些房产当中，很大一部分是欠银行的贷款还没有偿还。当然还有很多普通家庭的资产达不到300万，即便是在县城购房，或者是自建房，也有多数家庭的资产都在房子里。2022年全国人均收入36883元，老百姓的收入有很大一部分要用于偿还月供，扣除20%的中产以上的人群，还有80%老百姓生活是很拮据的，买套房子一家人的工资用于生活与月供。各种数据已经证明，中国的房地产是不仅是民生，更是老百姓的主要资产，这个“奶酪”实在是太大了，房价不断的缩水，最后导向的结果便是老百姓辛苦赚来的钱，随着泡沫一起消失。这种情况下，稳房价的意义就变得更加重要，即使未来的人口缩减，但是只要房子没有变现，仍然是老百姓的最主要资产，房价大跌的概率与可能性并不大。房价短期内波动属于市场经济的一种正常波动，从长远的发展规律不难看出，中国改革开放以来，不断的在拉动经济的增长，一直持续到2019年。近几年由于俄乌战争，美国贸易战，加上疫情三年导致经济衰退的现象，这并不是中国出现这种情况，全世界都是如此。对于经济复苏的周期需要时间去发展，房地产过去十年发展过快，开发商利用杠杆撬动资金，开发更多的项目的时代 已经过去。房地产新的周期已经到来，不论今天站在哪个角度去看待房地产未来的趋势，城市的房价并不会像大家口中说的那样：出生率这么低，未来的人口缩减，房价就会大跌的情况。房产教练周小方，做客户的房产教练；更多内容可看主页。特别声明：以上内容(如有图片或视频亦包括在内)为自媒体平台“网易号”用户上传并发布，本平台仅提供信息存储服务。Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.相关推荐热点推荐
2023-07-04 18:42:44
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文丨曹镜明题丨专家：生育率下跌不是因为房价过高！给出的原因，不愧是经济学家欢迎大家留评交流各自的看法！看到一个很有意思的观点，是出自于著名的经济专家、金融专家于海颖的口中。先不聊这个观点，就来说一说这个人，笔者在网络上搜索了很久的消息，都没能找到关于这个人的一些比较确实的个人信息，即便是偶尔报道，也都是针对于一些言论观点的分享，并不涉及到个人的介绍。这里也不是说否定一个普通人发声的权利，只是说一个自称是专家，却在浩瀚的互联网之上，很难找到资料的一个专家，真的有够“专”吗？就好像近段时间，笔者集中讨论了一些关于房地产行业的看法，结果就被许多同行或者吃瓜群众批评，在这些人的口中，笔者也莫名其妙的成为了“专家”，可实际是咋回事，咱自己心里是有数的，算什么专家？关于生育率下跌的问题，随着人口老龄化和人口红利的逐渐消失，已经成为了一个社会，乃至于全世界的共性问题，不光是咱们国家，几乎全世界经济比较发达的国家、地区都在面临着类似的问题，比如说邻国日本和韩国的情况就更加的严峻。既然出现这个问题了，那么如何解决这个问题，变成了一个热门的社会问题，随即便也吸引到了很多专家教授的参与讨论。在这里笔者也先向正常参与讨论的专家教授表示感谢，正所谓“众人拾柴火焰高”，要想解决这个问题，肯定是少不了群策群力的，可其中也不乏滥竽充数者，什么话都往外蹦。一些都不需要思考，就能够凭直觉辨别出来很不靠谱的提议，那些专家教授就不要在往外蹦了，难道还嫌自身的名头不够拉？为什么现在的“专家教授”慢慢地都沦落成为“砖家叫兽”，也别怪现在的网友越来越厉害，只能说是这个群体自身不争气，怎么能怪别人？于海颖：近几年出现生育率的下降，有些人认为是因为房价过高，所以大家怕养不起孩子，但是房价最高的是2017年，新生儿的出生率反而是最高的。其实这几年新生儿出生率持续下降的根本原因，是受到1978年的计划生育的影响，1978年出生的女性，今年已经43岁以上，基本不会再生了，而1973年以后出生，目前20-40岁的育龄女性，因为基本都是独生子女的缘故，总体数量偏低，所以未来20年，即便是出现解决办法，鼓励多生，新生儿的出生率也会持续下降。这个观点怎么说呢？于海颖直接将出生率持续下降的问题，归结于育龄女性人口偏少，这个解释也是无敌了，哪怕是说当今的育龄女性基本都是独生子女长大的，在思想认知上已经习惯了独生子女的概念，拒绝多生孩子，笔者也算于海颖说了句人话，没有在信口雌黄。于海颖列举的是2017年的例子，说2017年的新生儿出生率是近些年来的最高，同时这一年的房价也是非常的恐怖，便自以为是的得出所谓的后面的结论。然而，2017年是一个怎样的时间节点？国家是从2016年1月1日正式开始全放开放二胎的，对于一些想要二胎的家庭，准确地说是经济情况比较好的家庭，算上几个月的备孕时间，在2017年生二胎不是一个很正常的事情吗？算上这一年正常的新生儿出生量，在数据上肯定要漂亮一些，说是近些年来的最高也不为过！在笔者看来，这才是2017年人口出生率上涨的根本原因，而不是像于海颖说的那样，什么受到计划生育的影响，使得育龄女性的数量减少。诚然，多少还是会有这方面的影响，不过在占比上肯定算不得主要因素，那么高房价难道就是主要原因呢？关于这个问题，笔者认为需要延伸来分析，现在人口生育率下跌除却人们观念上的转变之外，更主要的就是经济问题，害怕孩子生下来养不起，影响到未来发展。说得直白一些就是没钱闹得。然而，现在的年轻人也都在努力的工作怎么就没钱呢？关键还得要看支出，而在固定支出中占比比较高的，应该就是由高房价而引起的房贷问题，这个实在是太恐怖了。就以笔者所在的四线小城为例，普通家庭每个月的房贷基本上都得要四千元左右，而薪水呢？在不当管理层的前提下，一般的后勤工作人员的薪酬，也就是在三千出头的样子。换而言之，一个人的薪酬都不一定能够供得起房贷，更何况在日常的生活中，还有一些其他的支出，比如说教育、医疗、人情往来、百货日化、食材……如若说现在年轻人之所以不愿意生孩子的原因是因为生存压力过大，那么如何造成的这个生存压力，其中高房价的问题，绝对可以算得上是主要影响因素，哪怕是直接略过里面的中间环节，说是高房价影响到了生育率也不为过。实事求是地讲，现在的年轻人过得实在是太艰难的，如今早已经不是当初那个饿不死，就算是活了的艰苦时代了，那个时代的人都艰苦，尤其是物质艰苦，而现在呢？很多人打着物质资源丰富的旗帜，肆意地批评年轻人各种不上进，负能量，实在是“站着说话不腰疼”，比如说苏芒就曾谈到“内卷”的话题，说现在的年轻人之所以内卷，是因为欲望大！类似于这样的观点，要是放在那个特殊时期，是需要插上招子，拉到大街上游行的。不过要是真赶上那个时期，估计这些“专家教授”早跑回自己的主子那里去了。现在的这些专家教授，说起话来从来都没有让吃瓜群众失望过，让人不得不感叹不愧是专家教授！本文系【曹镜明】原创，图片来源网络！}