二手回迁房买卖注意事项房

回迁房遭偷偷放卖&价格低于周边二手房
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原标题:回迁房遭偷偷放卖 价格低于周边二手房
  林和村回迁房夜晚外观。信息时报记者 郭柯堂 摄"&
  图为林和村回迁房夜晚外观。信息时报记者 郭柯堂 摄
  信息时报讯 (记者 罗莎琳) 日前,天河区林和村终于完成了城中村改造,迎来回迁安置房落成交收的大喜日子。不过记者了解到,不少无房产证的安置房被村民拿出来在中介放盘销售,价格比周边二手商品房低了数千元甚至近万元。
  便宜近万元但要一次性付款
  日前,林和村2107套回迁安置房的钥匙陆续分发到703户村民手中,不过,竟有不少村民拿出部分无房产证的回迁房来销售,价格比周边二手商品房低了数千元甚至近万元。
  昨天,记者走访了林和村周边不少地产中介,有经纪人称,如果想“抄底”天河北的房子,现在是个机会。因为有不少村民拿出了自己的回迁房来销售,价格很“划算”。在林和街的合裕地产里,经纪人苏先生说,现在他手里有三四套回迁房,户型有57平方米的小两房、75平方米的两房以及95平方米的三房,价格最低有3.3万元/平方米,最贵则是西南朝向的,单价为3.5万元/平方米。
  记者随后在一手房峻林(林和村旧改的商品房)销售中心了解到,目前该楼盘在售的单位有126平米、140平米和200平米单位,户型涵盖三房和四房,均价4.5万元/平米,带省一级学校华阳小学的学位。此外,记者也在58同城网上了解到,峻林全新的二手盘价格约4.3万元/平方米。
  这样算下来,林和村回迁房比周边商品房便宜了近万元每平方米。不过,苏先生说,如果要买这些回迁房,则要一次性付款。随后,他还拿出一份“林和回迁安置房摇珠分房资格证”表示,如果买了房,资格证上的名字就由村民的换成买家的。
  还有村民把回迁房拿来出租
  此外,随着林和村回迁房交楼,让周边二手租赁市场再次火了一把。有地产经纪表示,林和村不少家庭都分到了三四套回迁房,多的则有五六套。据了解,除了偷偷放卖的回迁房,不少村民还选择把房子拿来出租,由于供应量大,租金也比周边二手房的房租低不少。
  记者从地产中介了解到,林和回迁房的75平方米的两房单位的租金约4000元/月左右,三房单位大约在5000元/月左右。“林和村的房子更有优势,不仅便宜,而且还是全新未入住的。”满堂红经纪刘先生说,一些资金不太够的买家,都会在周边买套小面积学位房,然后将该套房租出去,再在周边租套大点的房。因此,林和回迁房显然更有优势。
  专家说法
  市民买回迁房风险高
  虽然回迁房的价格比周边低了近万元,但是,克尔瑞广州高级分析师肖文晓表示,买家不值得购买这种安置房。首先,村民安置房不同于商品房,如果要转正为商品房,除非征得政府同意,但这种可能性不大,因为政府一旦开了绿灯,今后其他村很可能也要效仿,短期内还不可能实现,因为各方的利益还难以协调一致。其次,即使可以转正,也很可能还要补交土地出让金等费用,买家的成本又要增加。最后,如果是给得起3.3万元的价格,购房者除了可以买周边的二手房,还可以买市区内的很多新盘,没必要去冒这个风险。
  市国土房管局相关人士则表示,林和村回迁安置房目前仍属于集体所有土地产权,按照我国法律是不能上市交易的。对于林和村安置房将于两年内发放房产证的说法,该人士则称“没有听说此事”。
(责编:陈晔、孙红丽)
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回迁房买卖注意事项
  【 】着回迁安置房竣工验收,一批逐渐上市交易,一系列问题随之产生:一方面回迁房有着新建商品房无可比拟的地理优势和价格优势,另一方面因为回迁房出卖人暂时不能取得房屋所有权证书,使得买受人在购买该类房产的过程中存在一定的风险。笔者发现目前济南市各个中介机构和网络上提供的房屋买卖合同范本,无法解决买卖双方应当规避的风险,故参照一般房屋买卖合同,结合回迁房的特点,撰写此文,供律师同行、房产经纪人、买卖双方探讨。
  本文所指的回迁房,专指建立在国有出让土地上,为私有房屋被拆迁人或者公有房屋承租人安置的,现在尚未取得但将来一定能够取得个人房屋权属证书的房屋。也就是说,建立在集体土地或者国有划拨上的旧村(居)改造房屋不是本文讨论的范围。
  一、未取得房产证回迁房能否买卖,买卖双方签订的回迁房买卖协议能否有效。
  《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定:&下列房地产,不得转让:&&(六)未依法登记领取权属证书的&&&。该条真实的立法意图不在于禁止预售商品房的再转让,而在于方便行政管理,不属于合同效力取缔性规范。只要是出卖人有《拆迁协议》和《回迁证》,即取得对房屋的准所有权,有权对其所安置的房屋进行处分。因此,只要双方意思表示真实,不损害国家、集体或第三人利益,在取得《房地产证》之前,可以转让房屋,买卖双方签订的房地产买卖合同有效。
  二、房屋交易税由买方负担的约定是否有效
  自从二手房市场出现至今,本来应由卖家来支付的营业税、个人所得税,却通过约定转嫁到了买家头上,而熟悉二手房市场的人都知道,这是二手房交易市场的&潜规则&。对于房屋交易双方的该项约定是否合法有效呢?房屋交易双方的这种约定并不违反相关法律、法规的强制性规定。虽然我国税收管理方面的法律、法规对于各种税收的征收均明确规定了税种、税率、税额及纳税义务人,但是并未禁止纳税义务人与合同相对人或第三人约定由合同相对人或第三人缴纳税款,即对于实际由谁缴纳税款并未作出强制性或禁止性规定。因此,如果合同当事人约定由合同相对人或第三人实际缴纳税款,并不违反法律规定,也不损害国家利益,对其约定应认定为有效。
  值得注意的是,回迁房的买卖涉及到两次税费的缴纳:一次是原房主取得房屋所有权证书是需要缴纳的税费,另一次是原房主转让时产生的税费,这两次税费应当如何承担,应当在合同中予以明确约定。
  三、特别需要注意的问题
  上述几点,一般的房屋买卖合同中也会涉及,但对于回迁房买卖合同,还需要尤其注意以下几点,并约定相应的违约责任。
  1、严防&一房数卖&
  回迁房买卖无法办理预告登记,这就为出卖人&一房数卖&留下漏洞可钻,一旦房价高涨,违约成本过低,出卖人极有可能将房屋出售给他人。
  当前我国民事立法采用的是债权形式主义的物权变动模式,即当事人之间存在着有效的债权合同并办理了交付或者登记手续,才能产生物权变动的法律效果。出卖人将商品房数次出卖所签订的合同,不违反法律的禁止性规定,均应当是有效的合同。在此情形下,先办理商品房登记手续的买受人取得商品房的所有权;其次是出卖人先行交付,买受人已经合法取得商品房的买受人取得商品房的所有权,但出卖人和买受人之间恶意串通的除外;如果数买受人均未占有房屋,依法成立在先的买卖合同的买受人请求履行合同的请求应予以支持。
  因此,出卖人不得将房屋另行转让给他人,相应的违约责任的规制显得十分重要。
  2、一定要约定房产过户和交房的时间
  签订回迁房买卖协议时,出卖人并没有取得房产证,无法办理过户手续。因此,一定要约定房产过户的时间,实践中虽然不能保证何时取得房产证,但要写明自取得房产证多少之日起办理房屋所有权的转移手续。
  签订回迁房买卖协议时,要确定具体的交房时间,若在签订合同时就是现房,则可以约定缴纳首付之日即为交房时间。
  3、买方要留尾款
  没有房产证的房屋买卖存诸多风险,违约责任的规制显得非常重要。但要求违约方承担违约责任,需要缴纳法院诉讼费用、律师费,还需花费时间等成本。如果买房留有尾款(做好是大额尾款),而卖方认为违约所得小于尾款时,买方的违约机会将会大大降低。当然,具体如何将为款留下,且能顺利地完成买卖协议的签订,需要房产经纪人或者买方较高的谈判技巧。
  4、要求卖方的配偶签名
  实践中,回迁房一般属于夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产,根据婚姻法的有关规定,该房产应属于夫妻共同财产,一方处分应当得到另一方的同意,否则可能产生两类法律后果:其一,若房价上涨,而配偶借口不同意出卖房屋,则有可能产生无效的法律后果;其二,若在过户之前,卖方夫妻离婚,则涉及到共同财产的分割问题。以上两种情况,只要卖方配偶签名,并辅之以必要的条款,则基本上能够预防。
  5、尽量要求卖方的第一顺序继承人签字
  因回迁房房产证的取得具有一定的不确定性,在取得房产证之前,若卖方发生不测,该回迁房就可能作为遗产由继承人分割。因此,回迁房买卖协议中要尽量让卖方的第一顺序继承人签字,以表明对卖方出卖行为的认可和对继承权利的放弃。一般而言,顺序继承人包括配偶、父母、子女。实践中,要求卖方的第一顺序继承人签字时,一定要注意说话的方式和技巧,以免不快。
  四、&改合同&法律性质和法律后果
  以上三大点,不管在签订回迁房买卖合同还是未取得房屋权属证书的正规商品房买卖合同时,都是可以通用的,但在未取得房屋权属证书的正规商品房买卖合同时,往往会涉及&改合同&的问题,那么&改合同&法律性质和法律后果是什么?
  在法律上,&改合同&实际上是先解除上家与开发商的合同,再由开发商直接与下家签订新的商品房买卖合同以进行转让的行为。在商品房预售时,投资客(上家)想炒房,开发商也想汇集部分建设资金,双方利益一致、一拍即合,有的投资者在最初购房时就跟开发商说好,让他们在改合同时提供方便。而从签合同到交房还有较长的一段时间,投资者签合同后等到房价涨得差不多了,就抓紧在交房前把房子卖出去,不然等到办证后再卖,5年之内要交5.5%的营业税,减少了炒房的利润;5年之后卖的话要长期占用资金,有违炒房初衷。为了尽快脱手,他们的出价一般比同期开发商的出价略低。
  &改合同&实质上系利用房产转让合同这一合法形式,以掩盖逃税的非法目的,损害国家税收利益,显然违反合同法第五十二条的规定,应当归于无效。
  然而前文所述,未取得房产证回迁房(商品房)买卖合同是有效的,&改合同&确实不允许的,二者是否矛盾呢?不矛盾。未取得房产证回迁房(商品房)买卖合同可以等到上家取得房产证,并缴纳有关税费后,再转让给下家,该合同当然是有效的。也就是说,&改合同&条款是无效的,但不影响合同其它条款的效力。
  如购房者执意购买未取得房产证回迁房(商品房),因相关操作较为复杂,建议尽可能寻求专业法律人士帮助,以最大程度地降低法律风险,保障自己的合法权益。
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我买了一套二手回迁房,我的新房产正已发。房产证不到五年。我的要去外地,再卖给别人过户费要多少钱?
提问者:| 浏览次数:133次 |问题来自:昆明
我买了一套二手回迁房,建筑面积54.57、公摊面积11.几忘了、合计不到67平方。我的新房产正已发。房产证不到五年。我的要去外地,再卖给别人过户费要多少钱
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回答 共7条
10:03|来自:昆明
那个地区的,沈阳的没有土地证也没事,土地证是为了以后动迁用的,现在也不需要了,只要你有房证和契证就行,父母同意把房子给你吗,顺便问一下爷爷还在吗,如果在的话和爷爷一起去赠予,如果不在的话,那么叫父母写放弃就行了,相信的还得去当地的房产局去问问吧,谁在不耐烦就举报他,加油... .
10:17|来自:昆明
那个地区的,沈阳的没有土地证也没事,土地证是为了以后动迁用的,现在也不需要了,只要你有房证和契证就行,父母同意把房子给你吗,顺便问一下爷爷还在吗,如果在的话和爷爷一起去赠予,如果不在的话,那么叫父母写放弃就行了,相信的还得去当地的房产局去问问吧,谁在不耐烦就举报他,加油... .
17:52|来自:昆明
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